深圳白石洲沙河項(xiàng)目業(yè)態(tài)策劃案

1、策劃報(bào)告REPORT 沙河假日項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃報(bào)報(bào)告內(nèi)容摘要：本項(xiàng)目所處處的商圈圈地理位位置及周周邊環(huán)境發(fā)發(fā)展有著著明顯優(yōu)優(yōu)勢的特特性，故故項(xiàng)目定定位為“高檔商商業(yè)”項(xiàng)目，為為滿足本本地區(qū)快快速發(fā)展展的商業(yè)業(yè)需求，在在業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃上注注重商品品多元化化、價(jià)格格平實(shí)化化。關(guān)鍵詞：酒店公寓 高檔檔寫字樓樓 業(yè)態(tài)規(guī)劃閱讀導(dǎo)導(dǎo)圖沙河項(xiàng)目業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃報(bào)告項(xiàng)目地盤分分析區(qū)位和面積積交通通達(dá)性性可視性周邊大型項(xiàng)項(xiàng)目功能能項(xiàng)目SWOOT分析析市場綜合研研究深圳市經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境概概括產(chǎn)業(yè)發(fā)展城市建設(shè)業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)規(guī)劃商業(yè)模式的的建議業(yè)態(tài)業(yè)種配配置計(jì)劃劃酒店市場調(diào)調(diào)研2008年年深圳旅旅游業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀項(xiàng)目市場定定位產(chǎn)品設(shè)想寫字樓

2、市場場的綜合合研究經(jīng)濟(jì)形勢對對商業(yè)寫寫字樓的的影響深圳寫字樓樓市場的的現(xiàn)狀和和未來發(fā)發(fā)展南山區(qū)寫字字樓發(fā)展展趨勢分分析租賃客戶分分析項(xiàng)目地盤分分析本節(jié)關(guān)鍵詞詞 KKeywwordds交通通達(dá)性性可視性周邊大型建建設(shè)項(xiàng)目目功能區(qū)位和面積積區(qū)位本項(xiàng)目地塊塊位于華華僑城區(qū)區(qū)域，區(qū)區(qū)內(nèi)沿深深南大道道南側(cè)世世界之窗窗-華僑僑城洲際際酒店-錦繡中中華民俗俗村組成成久負(fù)盛盛名的華華僑城主主題公園園旅游區(qū)區(qū)，深南南大道以以北華僑僑城住宅宅區(qū)-歡歡樂谷主主題樂園園-益田田假日廣廣場-波波托菲諾諾-LOOFT創(chuàng)創(chuàng)意街組組成華僑僑城高尚尚居住、購購物、娛娛樂、創(chuàng)創(chuàng)意、商商貿(mào)、休休閑區(qū)。本本項(xiàng)目位位于華僑僑城區(qū)域域西

3、側(cè)，坐坐落深南南大道北北側(cè)，東東側(cè)鄰益益田假日日廣場，南南面與世世界之窗窗隔路相相望，西西側(cè)和北北側(cè)靠近近白石洲洲村。相對于深圳圳其他功功能區(qū)（華華強(qiáng)北、東東門商圈圈等），華華僑城區(qū)區(qū)域有著著非常明明顯的特特征。它它是集“旅游、娛娛樂、創(chuàng)創(chuàng)意、文文化、展展覽、休休閑為一一體，配配套有商商業(yè)、住住宅、商商務(wù)、學(xué)學(xué)校等服服務(wù)設(shè)施施的多功功能區(qū)域域和充滿滿活力、市市民喜愛愛的城市市公共活活動(dòng)中心心。華僑僑城區(qū)域域建成多多年，是是深圳的的重要地地標(biāo)之一一，同時(shí)時(shí)改變著著城市功功能格局局，是深深圳最具具影響力力的休閑閑文化中中心。面積本項(xiàng)目占地地面積：113330平平方米，建筑面面積：11016627平

4、平方米；公寓及住宅面積積：593388平方米米，寫字樓樓面積：83228平方方米，商業(yè)面面積：1115550平方方米，其他：27222平方方米。交通通達(dá)性性可進(jìn)入性項(xiàng)目地點(diǎn)位位于華僑僑城中心心區(qū)域，就就是從整整個(gè)深圳圳來看，其其進(jìn)入性性很強(qiáng)。項(xiàng)項(xiàng)目四周周都是道道路，并并且直接接位于深深圳市東東西大動(dòng)動(dòng)脈深南南大道側(cè)側(cè)，和流流量最大大的地鐵鐵一號線線上。交通便利性性距離深圳機(jī)機(jī)場255公里，220分鐘鐘車程；距離火車站站12公公里，115分鐘鐘車程，乘乘地鐵225分鐘鐘；距離市中心心12公公里，115分鐘鐘車程；距離蛇口碼碼頭200公里，220分鐘鐘車程；距“世界之之窗”地鐵站站D出口口50米米

5、，步行行2分鐘鐘；距離公共汽汽車站330米，步步行1分分鐘；?？看蟀吐仿肪€有：1133、322、2334、2204、2209、2210、221、2230、2223、001、1105、3319、3338、3320、3324、3329、3328共共17條條?？梢曅陨虡I(yè)建筑能能否容易易找到，即即商業(yè)的的可視性性也是一一個(gè)非常常關(guān)鍵的的要素，尤尤其是大大型商業(yè)業(yè)建筑。因因?yàn)樯虡I(yè)業(yè)物業(yè)的的根本目目的是吸吸引顧客客來消費(fèi)費(fèi)，如果果商業(yè)建建筑物不不容易被被尋找或或能見度度差，給給顧客感感覺偏差差或無良良好印象象，就會(huì)會(huì)影響到到整體商商業(yè)經(jīng)營營價(jià)值。本本項(xiàng)目四四面能見見度極高高，可視視性很強(qiáng)強(qiáng)。樓體體高達(dá)34

6、層，毗毗鄰深南南大道，地地處世界界之窗地地鐵站出出口，人人流巨大大。且建建筑外觀觀風(fēng)格獨(dú)獨(dú)特，現(xiàn)現(xiàn)代感非非常強(qiáng)，可可實(shí)現(xiàn)極極高的可可見度。周邊大型項(xiàng)項(xiàng)目功能能華僑城華僑城也是是項(xiàng)目所所在區(qū)，目目前該區(qū)區(qū)主要以以高層住住宅和休休閑設(shè)施施為主，如如高爾夫夫球場和和主題公公園。歡歡樂谷、世世界之窗窗、錦繡繡中華的的游客接接待量都都名列深深圳旅游游景點(diǎn)榜榜首。這這些主題題公園大大多在上上世紀(jì)880年代代至900年代初初開業(yè)，經(jīng)經(jīng)營已十十分成熟熟，并大大幅度的的拉升了了該區(qū)域域的房地地產(chǎn)價(jià)格格和酒店店房價(jià)。該區(qū)域目前有星級酒店4家，城市客棧連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店4家，其他酒店2家。酒店文化主題定位鮮明，酒店入住

7、率和平均房價(jià)位于為全市前例。市場定位為商務(wù)旅游市場。另延伸到福田竹子林、車工廟片區(qū)也已經(jīng)建成和投入使用的眾多高星級別酒店，如錦江、萬豪、雅高M(jìn)ERCU等，可以說該片區(qū)已經(jīng)形成不同級別不同風(fēng)格的酒店消費(fèi)特征。為此我們需要設(shè)計(jì)一個(gè)獨(dú)具特色和文化內(nèi)涵且以達(dá)到用差異化吸引顧客的酒店產(chǎn)品。益田廣場益田假日廣廣場位于于項(xiàng)目東東側(cè)，占占地3.5萬平平方米，總總建筑面面積133萬平方方米，是是一個(gè)集集體驗(yàn)式式購物中中心、生生態(tài)寫字字樓、五五星級主主題酒店店（WEESTIING）為一體體的大型型建筑綜綜合體。購購物中心心面積達(dá)達(dá)10多多萬平方方米，共共有5層層，擁有有3200米臨街街延展面面，定位位為中國國最具

8、體體驗(yàn)特色色的國際際購物中中心，包包括大型型百貨、超超市、五五星級影影院、國國際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)冰場以以及餐飲飲等主力力店。華華僑城片片區(qū)是中中國最優(yōu)優(yōu)秀的居居住小區(qū)區(qū)，益田田廣場的的開業(yè)已已填補(bǔ)了了原來該該區(qū)沒有有一個(gè)高高檔的購購物、餐餐飲配套套場所的的缺陷，而而沙河世世紀(jì)商場場的即將將開業(yè)將將進(jìn)一步步繁榮該該片商業(yè)業(yè)區(qū)域。歡樂海岸歡樂海岸項(xiàng)項(xiàng)目由華華僑城集集團(tuán)開發(fā)發(fā)建設(shè)，是是一個(gè)集集都市娛娛樂、環(huán)環(huán)境教育育、市民民公園、文文化設(shè)施施、休閑閑度假等等多種功功能于一一體的開開放式城城市生態(tài)態(tài)濱水文文化旅游游區(qū)，位位于深圳圳灣填海海區(qū)，濱濱海大道道北側(cè)，華華僑城主主題公園園南側(cè)，南南面與深深圳灣115公里

9、里濱海綠綠色長廊廊和紅樹樹林保護(hù)護(hù)區(qū)連接接。項(xiàng)目目規(guī)劃面面積544.466萬平方方米（另另有700萬平方方米湖區(qū)區(qū)為政府府托管用用地），總總投資110多億億元，分分3年完完成 ，預(yù)預(yù)計(jì)20010年年底全部部建成。項(xiàng)項(xiàng)目由“濕地”及“海港”兩大主主題組成成，包括括自然生生態(tài)區(qū)、休休閑度假假區(qū)、水水岸碼頭頭區(qū)和歡歡樂公園園等4個(gè)個(gè)部分。歡歡樂海岸岸項(xiàng)目的的建設(shè)，進(jìn)進(jìn)一步帶帶動(dòng)了項(xiàng)項(xiàng)目所在在地的區(qū)區(qū)域價(jià)值值，也將將為項(xiàng)目目片區(qū)帶帶來更多多的人氣氣。華僑城集團(tuán)團(tuán)大廈位于華僑城城WALLMARRT商場場對面綠綠化地的的雕塑公公園將規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)高六十十八層的的華僑城城大廈，這這將成為為華僑城城區(qū)域最最高檔

10、的的寫字樓樓。另外華僑城城每年將將投入巨巨資對原原有景點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行改改造和創(chuàng)創(chuàng)新，比比如世界界之窗已已經(jīng)改造造阿爾卑卑斯山滑滑雪場和和引進(jìn)新新的娛樂樂項(xiàng)目，每每年暑假假華僑城城舉辦“狂歡節(jié)節(jié)”和“啤酒節(jié)節(jié)”等活動(dòng)動(dòng)，為周周邊帶來來了大量量的商機(jī)機(jī)。深圳市高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)深圳市高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)（以下下簡稱深深圳高新新區(qū)）成成立于119966年9月月，面積積11.5平方方公里，是是國家重重點(diǎn)支持持的五大大科技園園之一。2008年，高新區(qū)在占全市不到0.6%的土地上，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值2249.78億元，同比增長17.60%，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的14.19%；高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值2134.07億元，同

11、比增長17.51%，占全市高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值的23.36%；工業(yè)增加值490.33億元，同比增長22.99%，占全市工業(yè)增加值的13.55%；出口112.31億美元；實(shí)現(xiàn)稅收119.78億元。高新區(qū)每平方公里工業(yè)總產(chǎn)值196億元、高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值186億元、工業(yè)增加值43億元。有國內(nèi)外企業(yè)1000多家，逐漸形成了電子信息產(chǎn)業(yè)群、生物工程產(chǎn)業(yè)群和新材料產(chǎn)業(yè)群。國內(nèi)大企業(yè)有華為、中興、聯(lián)想、長城、TCL、創(chuàng)維、海王、東大阿爾派、創(chuàng)智、金碟等；跨國公司有IBM、飛利浦、康柏、奧林巴斯、愛普生、朗訊、哈里斯、湯姆遜等。該區(qū)域的企業(yè)客戶群是項(xiàng)目的最主要客源市場之一。天安數(shù)碼城城及泰然然工業(yè)區(qū)區(qū)天安數(shù)碼城城

12、及泰然然工業(yè)區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)帶帶已吸引引了超過過10000家優(yōu)優(yōu)質(zhì)民營營科技企企業(yè)入駐駐，其中中既有體體現(xiàn)總部部經(jīng)濟(jì)概概念的知知名集團(tuán)團(tuán)化科技技企業(yè)（及及上市公公司）總總部，也也有五百百強(qiáng)企業(yè)業(yè)的分支支機(jī)構(gòu)或或合作企企業(yè)；既既有民營營科技企企業(yè)，也也有留學(xué)學(xué)生個(gè)人人創(chuàng)業(yè)公公司。目目前，車車工廟經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)域域是項(xiàng)目目的第二二大客源源來源地地，但項(xiàng)項(xiàng)目將與與福田區(qū)區(qū)的部分分酒店共共同搶攤攤市場份份額。以上幾大片片區(qū)是項(xiàng)項(xiàng)目商務(wù)務(wù)市場需需求的主主要來源源，尤其其是位于于科技園園和蛇口口區(qū)的科科技和電電子公司司，如中中興、聯(lián)聯(lián)想、長長城、TTCL、創(chuàng)創(chuàng)維、IIBM、西西門子、飛飛利浦、康康柏、華華為集團(tuán)團(tuán)（這些

13、些國內(nèi)集集團(tuán)公司司是深圳圳商務(wù)市市場中最最大的客客源需求求個(gè)體）。項(xiàng)目SWOOT分析析（從商商業(yè)角度度） 優(yōu)勢臨深南大道道的主要要交通要要道，增增加可及及性，提提高可視視性現(xiàn)代的大型型商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目需要要的是交交通可及及性佳與與便利的的公共交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，本項(xiàng)項(xiàng)目緊鄰鄰地鐵一一號線世世界之窗窗站，同同時(shí)擁有有四通八八達(dá)的公公交線路路網(wǎng)，對對顧客極為便便利。 位處華僑僑城主題題公園群群地區(qū)，觀觀光旅游游景點(diǎn)極極具價(jià)值值世界之窗-歡樂谷谷-錦繡繡中華-民俗村村是一個(gè)個(gè)巨型旅旅游項(xiàng)目目群，總總占地面面積逾1130多多萬平方方米，形形成了相相當(dāng)?shù)囊?guī)規(guī)模，為為區(qū)域聚聚集了大大多數(shù)的的商務(wù)、消消費(fèi)、居居住活動(dòng)動(dòng)

14、、具有有極大的的商業(yè)潛潛力。本本項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃有星星級酒店店、高級級辦公寫寫字樓、購購物商場場、餐飲飲娛樂等等商業(yè)配配套設(shè)施施，這些些商業(yè)設(shè)設(shè)施的聚聚集將相相得益彰彰，發(fā)揮揮整體“乘數(shù)效效應(yīng)”，吸引引的將是是居住、商商務(wù)、休休閑文化化目的性性消費(fèi)客客層，其其較獨(dú)立立或單一一的項(xiàng)目目效益要要強(qiáng)的多多，這也也就體現(xiàn)現(xiàn)了中心心區(qū)巨大大的商業(yè)業(yè)潛力。劣勢項(xiàng)目臨近白白石洲村村本項(xiàng)目建筑筑物北側(cè)側(cè)和西側(cè)側(cè)臨近白白石洲村村，聚集集大量打打工者人人群，對對本項(xiàng)目目形象、周周邊環(huán)境境會(huì)產(chǎn)生生負(fù)面影影響；內(nèi)部格局不不完善，實(shí)實(shí)用率偏偏低停車位偏少少本項(xiàng)目目近20000個(gè)個(gè)單位，僅僅有4550個(gè)停停車位，略略顯緊張張周

15、邊不太形形成寫字字樓商務(wù)務(wù)區(qū)，距距離羅湖湖、福田田、南山山密集的的商務(wù)區(qū)區(qū)均有一一定路程程房型面積較較小，部部分房型型需要改改造機(jī)會(huì)金融海嘯后后，國家家大力擴(kuò)擴(kuò)大內(nèi)需需，給沿沿海地區(qū)區(qū)的深圳圳帶來巨巨大的商商機(jī)隨著深港西西部通道道的開通通，深圳圳市大力力發(fā)展南南山區(qū)商商務(wù)中心心，華僑僑城區(qū)域域作為南南山區(qū)成成熟的商商務(wù)中心心，享有有極大的的商務(wù)資資源本項(xiàng)目旁邊邊的益田田假日廣廣場作為為集購物物、休閑閑、娛樂樂、美食食為一體體的大型型休閑購購物場所所，為本本項(xiàng)目帶帶來大量量的消費(fèi)費(fèi)需求華僑城的旅旅游經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展蓬蓬勃，為為本項(xiàng)目目帶來巨巨大的商商業(yè)資源源威脅未來本片區(qū)區(qū)內(nèi)將有有不少大大型商業(yè)業(yè)項(xiàng)目

16、推推出，市市場競爭爭白熱化化作為商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，項(xiàng)項(xiàng)目地區(qū)區(qū)綜合影影響力以以及對大大企業(yè)的的吸引力力不及成成熟商圈圈地區(qū)市場綜合研研究本節(jié)關(guān)鍵詞詞 KKeywwordds經(jīng)濟(jì)環(huán)境產(chǎn)業(yè)發(fā)展及及未來契契機(jī)深圳市經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境概概括深圳共設(shè)66個(gè)行政政區(qū)，羅羅湖、福福田、南南山、鹽鹽田（特特區(qū)內(nèi)），寶寶安、龍龍崗（特特區(qū)外）；20008年新新設(shè)光明明新區(qū)，雖雖歸屬在在寶安區(qū)區(qū)，但設(shè)設(shè)置專門門機(jī)構(gòu)由由市政府府直接管管理。220088年全市市年末常常住人口口8766.833萬人，比比上年末末增加115.228萬人人，增長長1.88%。其其中戶籍籍人口2228.07萬萬人，占占常住人人口比重重26.0%；非戶籍籍

17、人口6648.76萬萬人，占占比重774.00%。全全市六區(qū)區(qū)人口分分布見表表1。表1 年末全全市常住住人口 單單位：萬萬人 常住人口戶籍人口非戶籍人口口全 市876.883228.007648.776福田區(qū)119.00156.22262.799羅湖區(qū)87.89941.08846.800南山區(qū)97.22244.58852.644鹽田區(qū)22.5223.9618.566寶安區(qū)351.44444.533306.990龍崗區(qū)198.77637.699161.006戶籍人口出出生率114.112，比上上年減少少0.442個(gè)千千分點(diǎn)；死亡率率0.998，減少少0.111個(gè)千千分點(diǎn)；自然增增長率113.11

18、4，減少少0.331個(gè)千千分點(diǎn)。年末全市在在崗職工工人數(shù)1198.35萬萬人，增增長2.8%；全年在在崗職工工工資總總額8667.441億元元，比上上年增長長18.2%。全全市在崗崗職工年年平均工工資4334544元，增增長122.0%。居民生活水水平和質(zhì)質(zhì)量提高高。根據(jù)據(jù)6000戶居民民家庭抽抽樣調(diào)查查資料顯顯示，全全年居民民人均可可支配收收入2667299.311元，比比上年增增長100.0%，扣除除物價(jià)因因素，實(shí)實(shí)際增長長3.99%。居居民人均均消費(fèi)性性支出1197779.009元，增增長7.1%，實(shí)實(shí)際增長長1.11%。恩恩格爾系系數(shù)為336.00%。年末儲(chǔ)蓄存存款余額額49005.9

19、93億元元，比年年初增長長29.4%。初步核算，220088年本地地生產(chǎn)總總值78806.54億億元，比比上年增增長122.1%。其中中，第一一次產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值6.666億元元，下降降13.4%；第二次次產(chǎn)業(yè)增增加值338155.788億元，增增長111.9%；第三三次產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值39884.110億元元，增長長12.5%。第第一、第第二和第第三次產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值占全全市生產(chǎn)產(chǎn)總值的的比重分分別為00.1%、488.9%和511.0%。表2 初步核核算本地地生產(chǎn)總總值 單位位：億元元指 標(biāo)2008年年比上年增長長（%）本地生產(chǎn)總總值7806.5412.1第一次產(chǎn)業(yè)業(yè)6.66-13.44第二次產(chǎn)

20、業(yè)業(yè)3815.7811.9 #工業(yè)業(yè)3618.3212.4第三次產(chǎn)業(yè)業(yè)3984.1012.5 #交通通運(yùn)輸、倉倉儲(chǔ)和郵郵政業(yè)316.3306.0 批發(fā)發(fā)和零售售業(yè)743.8826.9 住宿宿和餐飲飲業(yè)151.00715.0 金融融業(yè)1012.1621.5 房地地產(chǎn)業(yè)679.001-1.6 其他他1081.7420.8根據(jù)年平均均常住人人口計(jì)算算的人均均生產(chǎn)總總值為8898114元，比比上年增增長100.2%，按國國家外管管局公布布的供計(jì)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)計(jì)用的人人民幣對對美元折折算率計(jì)計(jì)算，人人均生產(chǎn)產(chǎn)總值為為131153美美元。全全社會(huì)勞勞動(dòng)生產(chǎn)產(chǎn)率111.777萬元/人，增增長100.2%。產(chǎn)業(yè)發(fā)展

21、高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、金金融業(yè)、物物流業(yè)是是深圳市市的三大大支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)2008年年，產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)進(jìn)一步優(yōu)優(yōu)化。三三次產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)為為0.1148.951.0，第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)比重近近6年來來首次超超過第二二產(chǎn)業(yè)。高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)成成為深圳圳抵御世世界性經(jīng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)機(jī)的重要要力量，全全年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高新技技術(shù)產(chǎn)品品產(chǎn)值887111億元，增增長144.6%，其中中擁有自自主知識識產(chǎn)權(quán)的的產(chǎn)品占占59.1%。金金融業(yè)穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展展，年末末金融機(jī)機(jī)構(gòu)本外外幣存貸貸款余額額分別為為1.443萬億億元和11.122萬億元元，分別別比年初初增長112%和和11%。物流流業(yè)繼續(xù)續(xù)發(fā)展，深深圳港集集裝箱吞吞吐量221411.6萬萬標(biāo)

22、準(zhǔn)箱箱，連續(xù)續(xù)6年位位居全球球第四；深圳機(jī)機(jī)場旅客客吞吐量量21440萬人人次，連連續(xù)7年年位居內(nèi)內(nèi)地第四四。前海海灣保稅稅港區(qū)獲獲國務(wù)院院批準(zhǔn)設(shè)設(shè)立。文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)建建設(shè)穩(wěn)步步推進(jìn)，一一批文化化科技型型企業(yè)加加快發(fā)展展。旅游游、服務(wù)務(wù)外包等等高端服服務(wù)業(yè)保保持較快快增長，成成功舉辦辦第十屆屆“高交交會(huì)”、第第四屆“文文博會(huì)”和和首屆深深圳文化化產(chǎn)權(quán)交交易會(huì)等等一批品品牌展會(huì)會(huì)。城市建設(shè)2008年年全年基基本建設(shè)設(shè)投資達(dá)達(dá)到8227.88億元，增增長155.9%，創(chuàng)歷歷史新高高。廣深深港客運(yùn)運(yùn)專線、廈廈深鐵路路建設(shè)進(jìn)進(jìn)展順利利，穗莞莞深城際際軌道干干線正式式開工，城城市軌道道交通建建設(shè)按計(jì)計(jì)

23、劃穩(wěn)步步推進(jìn)，地地鐵設(shè)備備國產(chǎn)化化水平領(lǐng)領(lǐng)先全國國。深鹽鹽二通道道主線、鹽鹽壩高速速C段、南南光高速速、華為為立交一一期等建建成通車車，南坪坪快速路路二期、西西部疏港港路、丹丹平路一一期等建建設(shè)加快快。鹽田田港集裝裝箱碼頭頭擴(kuò)建、大大鏟灣港港一期、蛇蛇口港三三期工程程和國際際客運(yùn)候候機(jī)樓等等項(xiàng)目建建成投入入使用，深深圳機(jī)場場擴(kuò)建陸陸域基本本形成。全市有港口口泊位1165個(gè)個(gè)，其中中萬噸級級以上泊泊位644個(gè)。全全年深圳圳港港口口貨物吞吞吐量達(dá)達(dá)211125.47萬萬噸，比比上年增增長6.1%。其其中，集集裝箱吞吞吐量221411.655萬標(biāo)箱箱，增長長1.55%，深深圳港連連續(xù)111年居全全球

24、集裝裝箱樞紐紐港第四四位。深圳機(jī)場已已開通國國內(nèi)航線線1122條，比比上年增增加9條條，國際際航線223條，減減少133條。全全年機(jī)場場旅客吞吞吐量221400.044萬人次次，比上上年增長長3.88%；機(jī)機(jī)場貨郵郵吞吐量量59.79萬萬噸，下下降2.9%。我們的看法法：20008年年雖遇到到國際金金融危機(jī)機(jī)導(dǎo)致進(jìn)進(jìn)出口、經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境嚴(yán)重惡惡化的影影響，但但依然保保持了快快速的社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展，體體現(xiàn)了深深圳市經(jīng)經(jīng)濟(jì)的活活力。相相比國內(nèi)內(nèi)其他城城市，表表現(xiàn)出更更強(qiáng)的克克服困難難、“危難”中抓“機(jī)遇”的內(nèi)在在競爭力力，在深深圳投資資和發(fā)展展，未來來前景應(yīng)應(yīng)更好。業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)規(guī)劃本節(jié)關(guān)鍵詞詞 KKe

25、ywwordds商業(yè)模式業(yè)態(tài)配置商業(yè)模式的的建議本項(xiàng)目建議議運(yùn)營的的四種模模式：模式一：模式：商業(yè)業(yè)核心模模式特征：城市市核心區(qū)區(qū)；交通通可達(dá)性性地鐵口口/主干干道沿線線；商業(yè)業(yè)客戶支支持；需需求旺盛盛；人流流及商業(yè)業(yè)氣氛一一流的合合作團(tuán)隊(duì)隊(duì)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)/經(jīng)經(jīng)營管理理典型案例：益田假假日廣場場、華潤潤中心模式二：模式：酒店店核心模模式特征：不遠(yuǎn)遠(yuǎn)離城市市核心區(qū)區(qū)；交通通可達(dá)性性好，沿沿主干道道沿線；商務(wù)客客戶支持持；頂級級商場配配套設(shè)施施典型案例：上海商商城（波波特曼酒酒店）模式三：模式：寫字字樓核心心模式特征：客戶戶（產(chǎn)業(yè)業(yè)）支撐撐，產(chǎn)業(yè)業(yè)簇群；未來商商務(wù)核心心區(qū)；寫寫字樓帶帶動(dòng)其他他功能，影

26、影響其定定位規(guī)模模與檔次次；商場場、公寓寓等配套套完善典型案例：深圳信信興廣場場模式四：模式：住宅宅核心模模式特征：項(xiàng)目目的區(qū)位位條件不不是很好好；以居居住為主主題的片片區(qū)；成成熟度不不高，居居住人口口有限，規(guī)模往往不大；典型案例：星河國國際、萬萬科運(yùn)河河?xùn)|一號號業(yè)種業(yè)態(tài)配配置計(jì)劃劃各種物業(yè)類類型之間間的相互互影響與單個(gè)物業(yè)業(yè)的研究究方法不不同的是是，在研研究綜合合體項(xiàng)目目過程中中需求采采用相關(guān)關(guān)分析法法。例如：在確確定項(xiàng)目目的整體體規(guī)劃時(shí)時(shí)，必須須考慮各各個(gè)物業(yè)業(yè)之間的的相互影影響從而而確定建建筑單體體的位置置排布。酒店提升整體檔檔次的有有力手段段標(biāo)志性（尤尤其是對對外地和和外籍人人士）附：

27、酒店為為公寓或或者辦公公提供共共享的服服務(wù)和配配套設(shè)施施酒店可可以提高高項(xiàng)目整整體檔次次辦公實(shí)現(xiàn)較高的的經(jīng)營收收益保持物業(yè)形形象附：寫字樓樓為商業(yè)業(yè)、酒店店和公寓寓帶來潛潛在客戶戶；寫字樓樓可提高高商業(yè)整整體檔次次；寫字樓樓與酒店店可共享享大堂。公寓可保證企業(yè)業(yè)現(xiàn)金流流的來源源滿足中長期期居住者者的需求求附：公寓可可能降低低項(xiàng)目的的整體檔檔次；公寓可可能受周周邊同類類產(chǎn)品租租金的影影響，難難以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)期望利利潤。商業(yè)外向性較強(qiáng)強(qiáng)的組成成部分可以與其他他項(xiàng)目較較大的差差異附：商業(yè)為為寫字樓樓、酒店店和公寓寓提供配配套；商業(yè)可可能對公公寓帶來來負(fù)面影影響；商業(yè)受受建筑規(guī)規(guī)劃影響響最大。不同類型的的物

28、業(yè)在在綜合體體中承擔(dān)擔(dān)的功能能酒店：項(xiàng)項(xiàng)目標(biāo)志志性物業(yè)業(yè)，定義義項(xiàng)目整整體檔次次商業(yè)：可可實(shí)現(xiàn)較較高利潤潤，承擔(dān)擔(dān)某種社社會(huì)職能能，可以以塑造與與其他項(xiàng)項(xiàng)目較大大的差異異，項(xiàng)目目的活力力核心寫字樓：價(jià)值標(biāo)標(biāo)桿，可可樹立項(xiàng)項(xiàng)目高端端形象公寓：保保證開發(fā)發(fā)企業(yè)現(xiàn)現(xiàn)金流來來源，滿滿足中長長期居住住著需求求影響項(xiàng)目構(gòu)構(gòu)成的主主要因素素標(biāo)示： 主要因素商業(yè)寫字樓酒店公寓商業(yè)中心區(qū)區(qū)旅游區(qū)擁有自然資資源擁有產(chǎn)業(yè)資資源通達(dá)性、昭昭示性強(qiáng)強(qiáng)人流量大租（長期持持有）結(jié)構(gòu)要求綜上所述，酒店與寫字樓是我們項(xiàng)目的主要業(yè)態(tài)選擇，如集中搭配在一起，均可發(fā)揮更佳的功能。為了創(chuàng)造一個(gè)多元化設(shè)施及可迎合多種不同類型目標(biāo)顧客的需

29、求，將對本項(xiàng)目的投資經(jīng)營有良好的前景。另一方面，業(yè)種業(yè)態(tài)配置計(jì)劃由項(xiàng)目本身特點(diǎn)決定，以酒店為主題和商業(yè)概念，由于此類業(yè)態(tài)目的性強(qiáng)，可以創(chuàng)造差異化，因此，也可以規(guī)避和其他項(xiàng)目重復(fù)定位的問題。根據(jù)項(xiàng)目自自身?xiàng)l件件，我們們擬定建建筑2-17層層作為寫寫字樓，118-334層做做為特色色商務(wù)酒酒店，并并做長期期持有經(jīng)經(jīng)營，打打造良好好的項(xiàng)目目形象，充分實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值，達(dá)到合作共贏的效果。酒店市場調(diào)調(diào)研本節(jié)關(guān)鍵詞詞 KKeywwordds旅游業(yè)的發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況酒店項(xiàng)目定定位產(chǎn)品建議2008年年深圳旅旅游業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀2008年年深圳旅旅游業(yè)平平穩(wěn)發(fā)展展，但受受宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢勢影響，主主要旅游游經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)增幅幅放緩

30、，個(gè)個(gè)別指標(biāo)標(biāo)有所下下降。全全年接待待游客667555.3萬萬人次，比比20007年增增長2.93%，其中中入境游游客26687.05萬萬人次，增增長0.36，國內(nèi)內(nèi)游客440688.255萬人次次，增長長4.771。旅旅游住宿宿設(shè)施接接待過夜夜游客226599.300萬人次次，比上上年增長長3.99%，其其中海外外入境游游客中過過夜入境境游客8869.57萬萬人次，增增長4.6%；過夜外外國游客客1511.422萬人次次，下降降6.332%，港港澳同胞胞6711.988萬人次次，增長長9.22%；臺臺灣同胞胞46.17萬萬人次，下下降155.2%。旅旅游業(yè)總總收入5517.83億億元，增增長

31、1.31%，其中中旅游外外匯收入入27.08億億美元，增增長3.24%。賓館館酒店客客房出租租率611.533，下下降1.2個(gè)百百分點(diǎn)；旅行社社接待總總?cè)藬?shù)5592.24萬萬人次，下下降122.377%；主主要旅游游景點(diǎn)接接待入園園游客226600.233萬人次次，增長長1.007%。全年經(jīng)過一一線口岸岸入出境境人數(shù)11.822億人次次；入出出境交通通工具115588.655萬輛(艘)次次。經(jīng)特特區(qū)管理理線進(jìn)入入特區(qū)人人數(shù)5.43億億人次；車輛11.677億輛次次。2009年年，受全全球金融融風(fēng)暴的的影響，旅旅游業(yè)的的不確定定性因素素將增多多，面臨臨的挑戰(zhàn)戰(zhàn)將更為為嚴(yán)峻。一一是隨著著世界經(jīng)經(jīng)濟(jì)

32、的整整體減速速，國際際需求不不振，可可能導(dǎo)致致入境游游減少。世世界旅游游組織預(yù)預(yù)測，全全球國際際過夜旅旅游人數(shù)數(shù)增長率率不會(huì)超超過2%，甚至至?xí)霈F(xiàn)現(xiàn)零增長長。深圳圳市主要要的境外外客源市市場如日日本、韓韓國、東東南亞不不容樂觀觀。二是是受國內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下下行壓力力加大的的影響，居居民旅游游消費(fèi)預(yù)預(yù)期減弱弱，特別別是高端端客源和和高端消消費(fèi)增長長將放緩緩。三是是我市經(jīng)經(jīng)濟(jì)的對對外依存存度大，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型型任務(wù)重重，旅游游業(yè)作為為經(jīng)濟(jì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和民民生手段段，面臨臨一定的的各種困困難和挑挑戰(zhàn)。國家旅游局局入境游游20009年1-55月主要要城市接接待情況況INTERRNATTIONNAL TOUURISS

33、TS BY MAJJOR CITTIESS, JJAN-MAYY 20009 (NOO.2)接待人數(shù) (人天)同比增長 (%)接待人天數(shù)數(shù)構(gòu)成（人人天） BREEAKDDOWNN OFF NIIGHTTSNIGHTTSGROWTTH（%）外國人香港同胞澳門同胞臺灣同胞FOREIIGNEERSHONG KONNGMACAUUTAIWAAN PROOVINNCE總 計(jì) TOOTALL45 0006 6672 -5.28828 6664 6668 10 4001 3387 705 2033 5 2355 4114 上 海 SHHANGGHAII7 4144 4884 -7.6996 0000 044

34、8 579 2100 25 9942 809 2844 北 京 BEEIJIING6 2055 5447 -6.7225 3511 3009 559 5777 18 3352 276 3099 深 圳 SHHENZZHENN5 8066 3995 -11.5531 1800 0888 4 2211 2118 30 7742 374 3477 廣 州 GUUANGGZHOOU5 0988 5778 -4.8221 9766 2884 2 4599 5007 279 5488 383 2399 杭 州 HAANGZZHOUU2 5677 5006 4.61 7322 0441 333 7899 1

35、0 7761 490 9155 天 津 TIIANJJIN2 2400 3886 13.1661 8788 4557 179 2744 11 5532 171 1233 蘇 州 SUUZHOOU1 8722 6778 -7.1441 2944 0441 162 0055 8 5224 408 1088 廈 門 XIIAMEEN1 6788 4550 23.922 821 0400 206 1166 7 1663 644 1311 南 京 NAANJIING1 6577 8225 -11.2211 0955 6005 187 5044 8 2005 366 5111 大 連 DAALIAAN1

36、2088 3112 -7.3221 0733 3889 67 9985 2 0118 64 9920 青 島 QIINGDDAO1 0055 8445 -17.55 797 5399 121 5911 25 0008 61 7707 重 慶 CHOONGQQINGG 922 2144 5.32 777 2677 81 6629 1 1118 62 2200 寧 波 NIINGBBO 910 2311 -4.388 538 2488 151 4455 47 0084 173 4544 珠 海 ZHHUHAAI 896 3377 -0.111 137 9033 347 7133 149 9188

37、260 8033 海 口 HAAIKOOU 83 4479 -29.773 54 4437 15 3315 224 13 5503 無 錫 WUUXI 773 1522 -10.443 537 0333 78 9970 7 2224 149 9255 桂 林 GUUILIIN 750 7611 1.42 483 8577 93 2277 21 0012 152 6155 西 安 XIIANN 628 1188 -10.556 554 2400 48 4407 2 5889 22 8882 三 亞 SAANYAA 511 0100 -30.55 427 2855 66 2228 1 5332 1

38、5 9965 武 漢 WUUHANN 469 7900 31.699 380 0611 54 2293 983 34 4453 昆 明 KUUNMIING 406 6299 -14.992 298 0244 43 5528 983 64 0094 沈 陽 SHHENYYANGG 399 2077 3.29 347 8944 24 9959 860 25 4494 黃 山 HHUANNGSHHAN 330 6855 30 162 5188 59 7710 2 6774 105 7833 中山 ZZHONNGSHHAN 321 6111 -10.228 105 5677 150 9766 33 2

39、264 31 8804 成 都 CHHENGGDU 311 1544 -12 226 2555 48 4499 6 8770 29 5530 哈爾濱 HARRBINN 238 8866 -1.322 197 7388 17 4409 273 23 4466 長春 CCHANNGCHHUN 176 3188 -33.443 155 6466 14 8800 598 5 2774 濟(jì) 南 JIINANN 121 0844 -12.006 80 8854 26 4453 202 13 5575 2009年年深圳旅旅游業(yè)發(fā)發(fā)展預(yù)期期目標(biāo)：全市接接待游客客總?cè)藬?shù)數(shù)71005.55萬人次次，增長長5.11

40、8，其其中入境境游客228255.5萬萬人次，增增長5.15，國內(nèi)內(nèi)游客442800萬人次次，增長長5.229。全全市旅游游總收入入5444.699億元，增增長5.19，其中中旅游外外匯收入入28.3億美美元，增增長4.51。我們的看法法：20008年年深圳旅旅游業(yè)有有些指標(biāo)標(biāo)雖有下下降，但但總體依依然保持持增長。而而且從旅旅游業(yè)總總體規(guī)模?？矗钌钲谑幸酪廊辉谌珖鞘惺兄忻辛星懊?。項(xiàng)目市場定定位產(chǎn)品定位基于調(diào)查分分析及建建筑物的的現(xiàn)狀。我我們擬將將項(xiàng)目的的上半部部分設(shè)置置為一家家“特色商務(wù)務(wù)酒店”；具體方案如如下：規(guī)模：約2256間間各式客客房風(fēng)格：為與與周邊文文化環(huán)境境及大樓樓現(xiàn)代的的

41、外立面面形象配配合，創(chuàng)創(chuàng)造出現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚尚科技感感的高品品質(zhì)氛圍圍；經(jīng)營：引進(jìn)進(jìn)高端酒酒店管理理公司和和品牌，最好是國際知名酒店管理公司或國內(nèi)最好的酒店管理公司主題：凸顯顯商務(wù)、科科技、綠綠色主題題概念打造核心競競爭力以以在未來來市場占占有一席席之地：定位為主題題特色商商務(wù)酒店店知名酒店管管理公司司和品牌牌現(xiàn)代簡約、時(shí)時(shí)尚科技技的風(fēng)格格綠色環(huán)保，大大量應(yīng)用用環(huán)保節(jié)節(jié)能的材材料和技技術(shù)，盡盡快通過過“綠色酒酒店”認(rèn)證設(shè)計(jì)新穎、潮潮流、客客房特色色濃郁、合合理功能能配套裝修不特別別豪華，不不設(shè)置大大規(guī)模餐餐飲和會(huì)會(huì)議設(shè)施施，但處處處體現(xiàn)現(xiàn)精致合理的定價(jià)價(jià)策略設(shè)置中央預(yù)預(yù)定中心心和網(wǎng)絡(luò)絡(luò)預(yù)定良好的品牌

42、牌營銷和和服務(wù)管管理體系系全面應(yīng)用科科技的酒酒店管理理手段建設(shè)公司網(wǎng)網(wǎng)站、建建立忠誠誠客戶群群體價(jià)格定位華僑城片區(qū)區(qū)存在眾眾多五星星級酒店店（華僑僑城洲際際酒店、威威尼斯酒酒店及WESSTINN）和四四星級酒酒店（海海景酒店店、），和和一批經(jīng)經(jīng)濟(jì)型酒酒店，本本酒店作作為高星星級酒店店客源市市場的補(bǔ)補(bǔ)充，但但又比一一般的經(jīng)經(jīng)濟(jì)型酒酒店檔次次高一點(diǎn)點(diǎn)，以吸吸引經(jīng)濟(jì)濟(jì)型酒店店客源中中的高端端客戶定價(jià)設(shè)置為為同質(zhì)酒酒店中最最高檔次次，2800-4550元的主力力價(jià)格范范圍與大大企業(yè)商商務(wù)客戶戶（報(bào)銷銷標(biāo)準(zhǔn)一一般為3300-4000）、自自助游客客戶、國國內(nèi)商務(wù)務(wù)會(huì)議團(tuán)團(tuán)隊(duì)客戶戶的消費(fèi)費(fèi)水準(zhǔn)吻吻合五年入

43、住率率及平均均房價(jià)預(yù)預(yù)測平均入住率率（%）平均房價(jià)2010年年506002502011年年707552802012年年758003002013年年808553302014年年85866350目標(biāo)客源來深旅游度度假、會(huì)會(huì)友以及及高新園園區(qū)、車車工廟一一帶企業(yè)業(yè)商務(wù)客客戶酒店管理公公司考慮慮選擇酒店公公司要從從以下八八個(gè)方面面判斷：品牌優(yōu)勢統(tǒng)一的品牌牌形象系系統(tǒng) 統(tǒng)一的市場場營銷系系統(tǒng) 客源優(yōu)勢中央化的客客源聚集集平臺 網(wǎng)絡(luò)化的客客源配送送系統(tǒng) 人性化的客客源會(huì)員員制度技術(shù)優(yōu)勢中央預(yù)訂系系統(tǒng)（CCRS） 物業(yè)管理系系統(tǒng)（PPMS） 客戶關(guān)系管管理系統(tǒng)統(tǒng)（CRRM） 供應(yīng)鏈管理理系統(tǒng)（SSCM） 企

44、業(yè)資源計(jì)計(jì)劃系統(tǒng)統(tǒng)（ERRP）管理優(yōu)勢標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)運(yùn)營體系系 標(biāo)準(zhǔn)化的質(zhì)質(zhì)量體系系 標(biāo)準(zhǔn)化的服服務(wù)體系系 標(biāo)準(zhǔn)化的財(cái)財(cái)務(wù)體系系標(biāo)準(zhǔn)化的采采購體系系人才優(yōu)勢成熟高效的的管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)培訓(xùn)系系統(tǒng)設(shè)計(jì)優(yōu)勢設(shè)計(jì)理念獨(dú)獨(dú)到公共區(qū)域設(shè)設(shè)計(jì)符合合酒店潮潮流，形形象鮮明明房間設(shè)計(jì)現(xiàn)現(xiàn)代實(shí)用用費(fèi)用條件例如：特許初始費(fèi)費(fèi)（一次次性支付付）：按按30000元/間計(jì)算算 特許經(jīng)營保保證金（一一次性）10萬元（八年后有息退還） 特許經(jīng)營采采購保證證金（一一次性）20萬元（酒店開業(yè)后有息退還） 特許經(jīng)營費(fèi)費(fèi)：每月月特許酒酒店總收收入的44.5 委托管理費(fèi)費(fèi)：每月月特許酒酒店總收收入的11.5 酒店管理系系統(tǒng)安裝裝維

45、護(hù)費(fèi)費(fèi)：首次次安裝費(fèi)費(fèi)50000元，維維護(hù)費(fèi)1100000元/年 正版計(jì)算機(jī)機(jī)操作系系統(tǒng)使用用許可費(fèi)費(fèi)：1000000元/八八年 工程籌備期期管理支支持費(fèi)：50000元/月（兼兼職，一一般四個(gè)個(gè)月，具具體視工工程進(jìn)度度而定） 為了確保該該項(xiàng)目的的長期穩(wěn)穩(wěn)定經(jīng)營營并由此此帶來雙雙方的品品牌合投投資價(jià)值值，我們們正在重重點(diǎn)考慮慮和以下下的酒店店品牌合合作并初初步達(dá)成成一定的的意向：洲際國際酒酒店集團(tuán)團(tuán)（Innterrconntinnenttal Hottelss Grroupp）：加加盟假日日快捷酒酒店（HollidaayInnnExxpreess）或或 假日日精選酒酒店（HollidaayInn

46、nSeelecct）；華僑城酒店店管理公公司：加加盟旗下下品牌。其他品牌如如希爾頓頓國際酒酒店集團(tuán)團(tuán)(HII)：HHiltton garrdenn innn雅高酒店集集團(tuán)的IIBISS 萬豪國際集集團(tuán)(MMarrriottt)：華美達(dá)達(dá)國際連連鎖酒店店(Raamadda IInteernaatioonall)產(chǎn)品設(shè)想客房設(shè)計(jì)為一座座中等規(guī)規(guī)模的精精品商務(wù)務(wù)酒店，客客房總數(shù)數(shù)約為2556間；客房面積在在22平平方米左左右，四四周采光光和景觀觀顯然超超過競爭爭對手的的條件，符符合成為為商務(wù)酒酒店的條條件?？涂头棵娣e積標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)設(shè)計(jì)風(fēng)格格能夠使使酒店的的房價(jià)在在未來具具有更多多的上漲漲空間；該酒店項(xiàng)目

47、目的面積積描述：我們建建議在AA座的118層至至34層層共166層樓設(shè)設(shè)計(jì)為酒酒店區(qū)域域，（118層至至22層層面積為為：6558.4445=32292.20；23層層至277層為：6588.8445=32294.20；28層層至322層面積積為：6657.335=32286.65；33層層至344層面積積為：6661.382=13322.76，總客房房區(qū)域的的面積為為：1111955.811）；18-344層總房房數(shù)為暫暫定2556間客房具體規(guī)規(guī)劃如下下： 面積（平米米/間）床型（米）房間數(shù)量%預(yù)測平均房房價(jià)（元元）標(biāo)準(zhǔn)/海景景客房約221/2大床床（1.81.55）（1.41.22）176

48、68.755%250豪華客房約28-330大床（1.81.55）4820%350豪華商務(wù)房房36大床（1.82）166.6%450套房50大床（1.82）166.6%650合計(jì)168間大大床/888間小小床，大大床占665%256100%306房間功能配配備按照精品商商務(wù)酒店店的要求求配備盡可能保持持一致的的房形、面面積和房房間布局局層高盡可能能達(dá)到22.6米米以上有獨(dú)特風(fēng)格格的浴室室，設(shè)計(jì)計(jì)富有人人性化每個(gè)房配有有充足的的照明、寫寫字臺桌桌面和工工作區(qū)寬帶接口兩條電話線線隔音玻璃窗窗戶餐飲設(shè)施擬建酒店的的餐飲設(shè)設(shè)施建議議如下：餐廳類型面積座位數(shù)（個(gè)個(gè)）方案一在大堂后側(cè)側(cè)設(shè)計(jì)新新穎的全全日制營

49、營業(yè)咖啡啡廳/西西餐廳（提提供顧客客自助早早餐和商商務(wù)洽談?wù)劦膱鏊?00平米米150個(gè)座座位方案二在17或334層樓設(shè)置置空中大大堂，以以及全日日制營業(yè)業(yè)咖啡廳廳/西餐餐廳（提提供顧客客自助早早餐和商商務(wù)洽談?wù)劦膱鏊?00平米米100個(gè)座座位方案三與益田假日日廣場中中的特色色餐廳建建立合作作關(guān)系（提提供中餐餐、晚餐餐）*會(huì)議設(shè)施擬建酒店會(huì)會(huì)議設(shè)施施建議如如下：會(huì)議室類型型數(shù)量面積座位會(huì)議室2100-1150平平方40-800備注：設(shè)置置在行政政層，提提升商務(wù)務(wù)服務(wù)的的檔次，層層高2.8米勉勉強(qiáng)可以以使用，配配備中央央空調(diào)和和現(xiàn)代化化的投影影設(shè)備。設(shè)立臨近的的公共區(qū)區(qū)域（衛(wèi)衛(wèi)生間、衣衣帽

50、間、電電話亭）；提供到達(dá)各各會(huì)議廳廳房的服服務(wù)通道道；要留出必要要的會(huì)議議廳和宴宴會(huì)廳的的儲(chǔ)藏空空間；會(huì)議室盡可可能接近近宴會(huì)廳廳，會(huì)議議室盡可可能有光光線進(jìn)入入，要進(jìn)進(jìn)行專業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)和和現(xiàn)代化化配備。其他設(shè)施大堂總面積積為8227.998平方方（酒店店部分大大堂和咖咖啡廳公公攤面積積為6774.773平米米）；大堂設(shè)一個(gè)個(gè)商務(wù)中中心，大大約600平米，配配以簡要要實(shí)用的的商務(wù)功功能，如如機(jī)票預(yù)預(yù)定、收收發(fā)傳真真等；在群樓配套套健身房房和美容容中心，大大約2000-3300平平米（可可視情況況而定），此此項(xiàng)設(shè)施施將與住住宅居民民共用；酒店各管理理部門的的辦公室室共9779.221平米米；酒店專用

51、的的地下停停車場880-1100個(gè)個(gè)車位。（整個(gè)酒店店共需規(guī)規(guī)劃的面面積為1127335.229平方方，按2256間間房公攤攤，平均均每間房房約為449.774平方方。以上上各功能能設(shè)備的的確定需需要根據(jù)據(jù)物業(yè)本本身的情情況而定定，需要要與貴公公司的技技術(shù)人員員根據(jù)圖圖紙的情情況進(jìn)行行規(guī)劃而而定）5特色服服務(wù)及管管理自助洗衣設(shè)設(shè)置自助助洗衣房房，按次次收費(fèi)，提提供便捷捷、實(shí)惠惠的洗衣衣、干衣衣服務(wù)PRIVAATE CLUUB在117樓（暫暫定）設(shè)設(shè)置，客客人可一一邊欣賞賞華僑城城美景，一一邊小憩憩與朋友友交談；提供茶茶水，高高檔服務(wù)務(wù)考慮設(shè)設(shè)置雪茄茄紅酒吧吧一卡通客人人入住后后，所有有的服務(wù)務(wù)

52、均通過過一張卡卡實(shí)現(xiàn)，體體現(xiàn)快捷捷、環(huán)保保、科技技形象強(qiáng)大的酒店店智能化化管理數(shù)數(shù)字飯店店信息管管理系統(tǒng)統(tǒng)（IPP-Hootell），包包括酒店店多媒體體信息服服務(wù)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)系統(tǒng)；酒店樓樓宇自控控系統(tǒng)；酒店客客房管理理系統(tǒng)；酒店商商務(wù)計(jì)算算機(jī)綜合合管理系系統(tǒng)（PPMS）；酒店一一卡通、門門禁系統(tǒng)統(tǒng)；酒店店經(jīng)營及及辦公自自動(dòng)化系系統(tǒng)；通通訊系統(tǒng)統(tǒng)；衛(wèi)星星、有線線及閉路路電視系系統(tǒng)；數(shù)數(shù)字?jǐn)z錄錄編系統(tǒng)統(tǒng)；多媒媒體商務(wù)務(wù)會(huì)議系系統(tǒng)；消消防報(bào)警警系統(tǒng)；保安、監(jiān)監(jiān)控、巡巡邏系統(tǒng)統(tǒng)；配電電、給排排水、電電梯、照照明管理理系統(tǒng)等等酒店信信息化系系統(tǒng)。以以實(shí)現(xiàn)全全智能化化的房間間控制，包包括智能能電腦門門鎖、智智

53、能保險(xiǎn)險(xiǎn)箱、微微電腦床床控、酒酒店管理理統(tǒng)、智智能客房房中心管管理、VVOD視視頻點(diǎn)播播、一卡卡通消費(fèi)費(fèi)、電子子商務(wù)、多多種語言言同步翻翻譯會(huì)議議等功能能合理管理人人流、物物流、信信息流，實(shí)實(shí)現(xiàn)住宿宿客、寫寫字樓客客戶分流流，服務(wù)務(wù)的高效效率。并并爭取聯(lián)聯(lián)通全球球四大客客房預(yù)訂訂系統(tǒng)，即即環(huán)球（WWorlld SSpann）、佩佩劍（SSabrra）、阿阿波羅-伽利略略（Appolll-Gaalilleo）和和阿美達(dá)達(dá)斯（AAmaddeuss），寫字樓市場場的綜合合研究本節(jié)關(guān)鍵詞詞 KKeywwordds寫字樓的發(fā)發(fā)展情況況市場調(diào)查分分析經(jīng)濟(jì)形勢對對商業(yè)寫寫字樓的的影響受金融危機(jī)機(jī)影響,全球各

54、各大寫字字樓市場場在過去去12個(gè)個(gè)月里入入駐成本本下降了了12%。上海海僅一季季度的空空置率就就環(huán)比上上升2.1%,其中浦浦東甲級級寫字樓樓空置率率達(dá)到226.885。然然而,易易居中國國的報(bào)告告卻顯示示,寫字字樓的需需求量已已連續(xù)33個(gè)月環(huán)環(huán)比大幅幅上升。易居中國CRIIC系統(tǒng)統(tǒng)顯示,今年11-5月月寫字樓樓的銷售售量分別別為8.7、66.444、9.93、115.224和116.552萬平平方米,環(huán)比下下滑-112%、-226%和和上漲554%、554%、88.4%。其中中,2月月成交量量的下滑滑是因?yàn)闉榇汗?jié)因因素所至至。在成交量大大幅回升升的帶動(dòng)動(dòng)下,今今年產(chǎn)權(quán)權(quán)式寫字字樓市場場也出現(xiàn)現(xiàn)

55、了供不不應(yīng)求之之勢。前前5個(gè)月月寫字樓樓的供應(yīng)應(yīng)量為444.775萬平平方米,成交量量則達(dá)到到56.83萬萬平方米米。易居居中國分分析認(rèn)為為,以國國內(nèi)中小小企業(yè)為為主的寫寫字樓,租售量大大幅回暖暖,表明明實(shí)體經(jīng)經(jīng)濟(jì)在國國家的系系列政策策刺激下下已經(jīng)表表現(xiàn)出良良好的信信心和增增長態(tài)勢勢。此外，在國國家經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速回回暖帶動(dòng)動(dòng)下,符符合國內(nèi)內(nèi)中小企企業(yè)的優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫字字樓出租租量快速速回暖,是今年年寫字樓樓市場的的主要特特征之一一。深圳寫字樓樓租賃市市場現(xiàn)狀狀與發(fā)展展近兩年，深深圳寫字字樓租賃賃市場似似乎煥發(fā)發(fā)出新的的活力，寫寫字樓出出租形勢勢轉(zhuǎn)旺，特特別是甲甲級寫字字樓空置置率在55%以下下，友邦邦、

56、馬士士基、安安捷倫等等大型公公司的入入住和擴(kuò)擴(kuò)租給寫寫字樓帶帶來了曙曙光。以以跨國企企業(yè)為代代表的大大批外資資公司登登陸深圳圳，令深深圳甲級級寫字樓樓市場租租賃價(jià)格格回升，出出租率大大幅度提提高。但受08年年經(jīng)濟(jì)危危機(jī)影響響深圳寫寫字樓出出現(xiàn)需求求萎縮，深圳220099年第一一季度甲甲級寫字字樓租金金下降111.22%, 連續(xù)四四個(gè)季度度的租金金下調(diào)使使得全市市甲級寫寫字樓的的平均租租金降至至約人民民幣1222.88元/平平方米/月；全全市甲級級寫字樓樓空置率率在第一一季度下下降0.7個(gè)百百分點(diǎn)至至15.5% 。市場萎縮的的兩大原原因：一是受受經(jīng)濟(jì)危危機(jī)影響響，許多多公司遷遷出深圳圳或者倒倒閉

57、，導(dǎo)導(dǎo)致市場場需求降降低，空空置率比比較高。二二是一些些客戶為為了降低低成本，原原先租較較大的寫寫字樓，現(xiàn)現(xiàn)在面積積縮小，或或者從原原來的甲甲級寫字字樓降為為租用普普通寫字字樓。但在09年年下半年年開始，國內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢勢逐漸走走出困境境，國家家大力支支持中小小企業(yè)發(fā)發(fā)展，創(chuàng)創(chuàng)業(yè)環(huán)境境有很大大改善，對對寫字樓樓辦公場場所要求求增多，深深圳寫字字樓市場場逐漸轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)旺。從寫字樓租租賃市場場轉(zhuǎn)旺的的原因看看，以下下幾點(diǎn)也也是不可可忽視的的因素：金融危機(jī)帶帶來的機(jī)機(jī)遇（略略）深港24小小時(shí)通關(guān)關(guān)深圳便宜的的人工、便便捷的交交通、完完善的配配套，將將吸引大大量港資資企業(yè)進(jìn)進(jìn)入，從從而帶動(dòng)動(dòng)深圳寫寫字樓的的租

58、賃市市場。自然形成據(jù)不完全統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，220000年新增增企業(yè)約約28000家，每每年近乎乎3%的的增幅，到到20008年就達(dá)達(dá)近40000家家，若每每個(gè)公司司平均需需50平平方米辦辦公樓的的話，也也將有2200，000平平方米的的需求。特特別是政政府鼓勵(lì)勵(lì)與支持持發(fā)展民民營企業(yè)業(yè)，現(xiàn)在在民營企企業(yè)就像像雨后春春筍般涌涌現(xiàn)。提升公司形形象的需需求應(yīng)該看到，人人們對寫寫字樓的的標(biāo)準(zhǔn)要要求越來來越高，一一些大財(cái)財(cái)團(tuán)為表表現(xiàn)其國國際品牌牌和所具具實(shí)力，在在辦公地地點(diǎn)的選選擇上較較為講究究，所以以，寫字字樓自身身素質(zhì)的的提高將將成為影影響市場場需求的的一個(gè)舉舉足輕重重的要素素。深圳寫字樓樓的多元元發(fā)展，是

59、是深圳經(jīng)經(jīng)濟(jì)的多多元發(fā)展展的結(jié)果果。地鐵鐵標(biāo)志寫寫字樓、智智能形標(biāo)標(biāo)志寫字字樓、數(shù)數(shù)字化標(biāo)標(biāo)志寫字字樓、新新經(jīng)濟(jì)標(biāo)標(biāo)志性寫寫字樓、CCBD標(biāo)標(biāo)志性寫字樓樓以及區(qū)區(qū)域性標(biāo)標(biāo)志寫字字樓等紛紛紛出現(xiàn)現(xiàn)，成為為市場的的主流。從從另一個(gè)個(gè)側(cè)面而而言，深深圳寫字字樓多元元化意味味著多元元化的市市場需求求，政府府、銀行行金融機(jī)機(jī)構(gòu)、大大中小型型企業(yè)等等組織找找到了他他們的發(fā)發(fā)展平臺臺；外國國資本、國國有資本本、民營營資本、私私人資本本在這里里找到投投資的熱熱土；跨跨國集團(tuán)團(tuán)、三資資企業(yè)、國國有企業(yè)業(yè)、民營營企業(yè)、在在這里找找到了發(fā)發(fā)展的巨巨大空間間，這是是經(jīng)濟(jì)騰騰飛的“助助推器”。深圳寫字樓樓的發(fā)展展速度較

60、較快，目目前影響響深圳寫寫字樓未未來發(fā)展展的主要要因素：目前深圳市市正在進(jìn)進(jìn)行二次次創(chuàng)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)重組，提提出了“實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)業(yè)布局戰(zhàn)戰(zhàn)略重組組，以先先進(jìn)工業(yè)業(yè)為基礎(chǔ)礎(chǔ)，金融融貿(mào)易為為軸，發(fā)發(fā)展方針針以高新新技術(shù)、現(xiàn)現(xiàn)代物流流、現(xiàn)代代金融為為產(chǎn)業(yè)支支柱”的的深圳城城市發(fā)展展核心戰(zhàn)戰(zhàn)略。因因此，在在政府的的鼓勵(lì)下下，與高高新技術(shù)術(shù)、物流流、金融融業(yè)相關(guān)關(guān)的企業(yè)業(yè)將面臨臨著更大大的發(fā)展展機(jī)會(huì)，從從另一個(gè)個(gè)角度也也意味著著可能產(chǎn)產(chǎn)生更多多的寫字字樓市場場需求。在深圳市明明確的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展方向定定位下，各各區(qū)域的的產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)決定定了其寫寫字樓客客戶的構(gòu)構(gòu)成特點(diǎn)點(diǎn)，因此此，現(xiàn)代代金融業(yè)業(yè)在福田田有相當(dāng)當(dāng)