康泰大廈策劃書

1、目 錄 前言言項(xiàng)目概況項(xiàng)目技術(shù)指指標(biāo)市區(qū)高層樓樓盤分析析康泰大廈目目標(biāo)客戶戶群定位位項(xiàng)目定位分分析策略選擇項(xiàng)目定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)銷售策劃對(duì)項(xiàng)目提供供策劃服服務(wù)內(nèi)容容收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前 言由于尚未與與貴司達(dá)達(dá)成策劃劃代理合合同協(xié)議議，故本本策劃書書只作初初步策劃劃，重點(diǎn)點(diǎn)是市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查分分析及本本項(xiàng)目之之定位，所所述皆為為實(shí)務(wù)性性內(nèi)容，致致於產(chǎn)品品規(guī)劃及及銷售策策劃僅作作簡(jiǎn)單描描述，望望通過此此策劃書書能與貴貴司進(jìn)一一步探討討本項(xiàng)目目之策劃劃方案，最最終達(dá)成成協(xié)議，以以求“雙贏”局面。項(xiàng)目概況位置：項(xiàng)目目地處小小十字，中中山東路路與富水水南路交交匯處。周邊設(shè)施：學(xué)校：十中中、二中中、達(dá)德德小學(xué)、黃黃家井小小學(xué)、

2、貴貴陽(yáng)中醫(yī)醫(yī) 學(xué)院院 醫(yī)院院：省醫(yī)醫(yī) 商場(chǎng)場(chǎng)：百貨貨大樓、時(shí)時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)、白馬馬服裝城城、大十十字人行行 天橋橋商場(chǎng) 交通通：該地地段為貴貴陽(yáng)市的的繁華交交通路段段，有多多路公交交車 通過過。 其它它：盛安安酒店、百百成酒店店、貴陽(yáng)陽(yáng)電影院院、小十十字小吃吃 一條條街、百百花影劇劇院等商商業(yè)娛樂樂設(shè)施項(xiàng)目技術(shù)指指標(biāo)總占地面積積：20000多多平方米米屬於康泰公公司建筑筑面積：3萬平平方米左左右,另華天天公司亦亦占有一一部份樓層分布（屬屬於康泰泰公司）：6層為商場(chǎng)場(chǎng)，面積積為1萬萬平方米米左右7層為轉(zhuǎn)換換層828層層為住宅宅，面積積為2萬萬平方米米左右綠化：地面面約有4400平平方米的的綠化面面積

3、，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換層有有2000 平方方米的綠綠化面積積會(huì)所：約110000平方米米市區(qū)高層樓樓盤分析析目前貴陽(yáng)市市高層樓樓宇均價(jià)價(jià)為30000元元/m2以上，大大多集中中在中華華路等繁繁華地帶帶，包含含有全林林國(guó)際廣廣場(chǎng)、鉆鉆石廣場(chǎng)場(chǎng)、 新新大陸廣廣場(chǎng)、龍龍港國(guó)際際中心、金金輝大廈廈、時(shí)代代名仕樓樓，千禧禧苑、中中天廣場(chǎng)場(chǎng)、經(jīng)協(xié)協(xié)大廈等等。但真真正完全全定位為為住辦為為一體并并沒有，只只有龍港港國(guó)際中中心、經(jīng)經(jīng)協(xié)大廈廈曾提出出住辦一一體的概概念，但但不甚強(qiáng)強(qiáng)。綜觀觀目前也也只有中中華路、瑞瑞金路、延延安路、富富水路、中中山路等等市區(qū)幾幾條主要要道路街街區(qū)功能能、位置置能符合合住辦一一體規(guī)劃劃定位。市區(qū)

4、高層樓樓宇目前前之宣傳傳皆脫離離不了“豪”字、優(yōu)優(yōu)質(zhì)生活活、生活活便利等等方面，同同質(zhì)性日日益趨近近，個(gè)性性化越顯顯越小。今明兩年尚尚有幾幢幢高層樓樓宇即將將動(dòng)工，屆屆時(shí)供大大于求的的局面將將逐步擴(kuò)擴(kuò)大，將將加大高高層樓宇宇的空置置率。房地產(chǎn)地段段論將逐逐步被環(huán)環(huán)境論取取代，以以前地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)主流流曾經(jīng)是是“第一是是地頭，第第二是地地頭，第第三還是是地頭”，但現(xiàn)現(xiàn)在逐漸漸被打破破，有許許多例證證可說明明：在臺(tái)臺(tái)灣，臺(tái)臺(tái)北市房房?jī)r(jià)高，所所以“臺(tái)北市市居大不不易”是許多多購(gòu)房者者的心結(jié)結(jié)，所以以，現(xiàn)在在許多人人選擇了了臺(tái)北縣縣環(huán)境好好、價(jià)格格較低的的住宅區(qū)區(qū)居住。在在廣州，999年番番禺麗江江花園、碧

5、碧桂園、奧奧林匹克克花園等等以環(huán)境境著稱的的小區(qū)，搶搶去了廣廣州市區(qū)區(qū)不少份份額。畢畢竟，追追求生活活品質(zhì)的的提高是是居住的的一種趨趨勢(shì)，這這種軌跡跡在每個(gè)個(gè)中大城城市都將將一樣。貴陽(yáng)市部分分高層樓樓宇廣告告分析（資資料提供供：基信信地產(chǎn)市市場(chǎng)研究究部）樓 盤名 稱廣 告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要要點(diǎn)評(píng) 析析立 云大 廈酒店式小型型公寓可自住出租租參與酒酒店經(jīng)營(yíng)營(yíng)一年后三年年內(nèi)可原原價(jià)回購(gòu)購(gòu)10月8日日后部分分房?jī)r(jià)上上調(diào)100%星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的的居室一份自尊一一種驕傲傲6)三萬元元作酒店店業(yè)主開發(fā)商有比比較前衛(wèi)衛(wèi)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)理念免費(fèi)住住三年,但沒沒有金融融機(jī)構(gòu)支支持作保保障,因因此不能能給到置置業(yè)者信信心中天宅吉

6、大大廈讓你免費(fèi)費(fèi)住三三年開全國(guó)先河河的高層層全包式式住宅現(xiàn)金概念小區(qū)配套貴貴陽(yáng)第一一立體綠化,疊泉水水景在戶型設(shè)計(jì)計(jì)上比較較超前,對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)有引導(dǎo)導(dǎo)的作用用;但過過多宣傳傳其它方方面因素素,而應(yīng)應(yīng)該側(cè)重重體現(xiàn)躍躍式戶型型帶來的的一種與與眾不同同的生活活空間.銀 海大 廈千呼萬喚大大公開,發(fā)售價(jià)價(jià)28880元/m2起中華北路與與黔靈東東路交匯匯黃金地地段平層,錯(cuò)層層,躍層層的戶型型贈(zèng)送電話,有線電電視, 對(duì)講門門鈴,煤煤氣入戶戶,互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)入入戶等 該項(xiàng)目以228800元/MM2的低價(jià)價(jià)入市造造勢(shì),而而且又贈(zèng)贈(zèng)送多件件物品作作優(yōu)惠措措施,本本來可以以促銷,但沒有有限定時(shí)時(shí)間,因因此目標(biāo)標(biāo)客戶群群多

7、數(shù)會(huì)會(huì)處于觀觀望狀態(tài)態(tài).時(shí)代名仕 樓享不盡的都都市風(fēng)情情高貴典雅,婷婷玉玉立精美樣板房房敬請(qǐng)參參觀1600MM2的高級(jí)級(jí)觀光會(huì)會(huì)所24小時(shí)中中央供熱熱水系統(tǒng)統(tǒng)居都市之巔巔,全景景觀落地地大玻電子遙控門門鎖在廣告畫面面上可以以看到一一個(gè)婷婷婷玉立的的女士與與項(xiàng)目外外觀的相相對(duì)比，一一語雙關(guān)關(guān)，襯手手鉆 石廣 場(chǎng)南明河畔,貴陽(yáng)外外灘鉆石廣場(chǎng),甲秀天天下龍騰盛世,惟我獨(dú)獨(dú)尊選擇的七大大理由:地段,自在,輕松,便利,星級(jí),享受,實(shí)力大南廣場(chǎng)的的標(biāo)志性性建筑七成三十年年按揭成就一生的的榮華與與富貴能盡量借周周邊的配配套優(yōu)勢(shì)勢(shì)進(jìn)行推推盤,塑塑造大南南，廣場(chǎng)場(chǎng)的標(biāo)志志性建筑筑,但作作為標(biāo)志志性建筑筑要具備備

8、什么?為什么么?沒有有將支持持點(diǎn)宣傳傳出去.樓 盤名 稱廣 告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要要點(diǎn)評(píng) 析中 天廣 場(chǎng)歐陸風(fēng)情,典雅氣氣派登峰造極締造經(jīng)典的的歐式高高層建筑筑群最有價(jià)值的的文化配配套最具完美的的生活配配套最大規(guī)模的的休閑配配套最高檔次的的物業(yè)配配套購(gòu)買中天廣廣場(chǎng)房產(chǎn)產(chǎn)可采用用舊房置置換新房房的辦法法中天廣場(chǎng)由由于規(guī)模模大,又又具中天天集團(tuán)的的品牌,地理位位置相對(duì)對(duì)優(yōu)越,因此極極度塑造造經(jīng)典高高尚社區(qū)區(qū);但廣廣告推廣廣手法沒沒能將氣氣派和身身份尊貴貴一面體體現(xiàn)出來來千禧苑千禧經(jīng)典,尊貴華華庭城市中心唯唯一擁有有花園廣廣場(chǎng)的高高尚住宅宅今日集團(tuán)(香港)有限公公司特別別恭賀55月1日日開盤沒有塑造其其

9、內(nèi)涵,素質(zhì)和和宣傳一一種尊貴貴華庭的的品味,但現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)布置相相當(dāng)不錯(cuò)錯(cuò)龍港國(guó)際中中心投資回報(bào)的的最佳捷捷徑幫您抓住成成功成立商場(chǎng)經(jīng)經(jīng)理部為為業(yè)主服服務(wù),打打破傳統(tǒng)統(tǒng)的既經(jīng)經(jīng)營(yíng)又投投資引進(jìn)國(guó)內(nèi)外外名店替業(yè)主商鋪鋪組織競(jìng)競(jìng)租或拍拍賣會(huì)中華中路將將成為步步行街,機(jī)會(huì)將將越來越越少投資龍港國(guó)國(guó)際中心心等于購(gòu)購(gòu)置一臺(tái)臺(tái)印鈔機(jī)機(jī)如果廣告中中能宣傳傳有實(shí)力力的業(yè)主主進(jìn)駐,更能具具說服力力,以及及提高市市民投資資的信心心,否則則說再多多也沒用用港 天大 廈實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想只只一步之之遙!凈使用面積積比一般般的高44-8%毗鄰黔靈公公園感煙自動(dòng)報(bào)報(bào)警消防防系統(tǒng)一次性付款款優(yōu)惠33%作為26880元/M2樓盤做做此種廣廣告

10、可以以說在市市場(chǎng)上競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力不不強(qiáng),因因?yàn)闆]有有任何的的生活品品味。天恒城市花花園都市里的花花園,花花園里的的家整個(gè)廣告版版面只有有鮮花和和樓宇，底底色用紅紅黃色,襯托其其高貴。突出主題“花園的的家”但缺乏乏居住的的理念。經(jīng) 協(xié)大 廈頂尖地段的的高尚物物業(yè)座落人民廣廣場(chǎng)旁，擁?yè)?50000MM2綠色；商、住、辦辦一體的的綜合樓樓；省唯一獲建建設(shè)部“建筑工工程安全全獎(jiǎng)”工程；3.11米層高高塑造地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)的概概念,但但缺乏樓樓盤素質(zhì)質(zhì)與地段段相襯。樓 盤名 稱廣 告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要要點(diǎn)評(píng) 析鑫 海大 廈封頂在即4月10日日前優(yōu)惠惠價(jià)27780元元/M22起；機(jī)不可失,欲購(gòu)從從速；四套配屋頂頂花園的

11、的躍層空空中別墅墅。封頂在即以以優(yōu)惠價(jià)價(jià)促銷倒倒不如在在限期送送禮品等等,因?yàn)闉橘I家還還會(huì)期望望之后的的價(jià)格下下降。金 輝大 廈抹不去的都都市情節(jié)節(jié)成熟穩(wěn)重,紳士風(fēng)風(fēng)度客廳落地大大玻,全全景觀式式房間；24小時(shí)中中央供熱熱水系統(tǒng)統(tǒng)；錯(cuò)層,標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層,躍躍層；多種戶型選選擇；電子遙控門門鎖。都市情節(jié)節(jié)沒有有什么去去體現(xiàn);紳士風(fēng)度的的生活品品味沒有有塑造。逸豪峰黃金寶地,商機(jī)無無限住宅全為錯(cuò)錯(cuò)躍式結(jié)結(jié)構(gòu),單單元獨(dú)立立電梯；樓頂花園,游泳池池；兒童樂園,平臺(tái)花花園；空中樓閣式式停車場(chǎng)場(chǎng)；各行業(yè)自助助模式,用于醫(yī)醫(yī)療,美美容,辦辦公,飲飲食等。項(xiàng)目引用了了有新意意的概念念如“自助模模式”等,但但促銷手手

12、法欠缺缺。新大陸廣 場(chǎng)貴陽(yáng),明天天發(fā)現(xiàn)新新大陸!都市正中心心,成功功新起點(diǎn)點(diǎn).聚焦新大陸陸貴陽(yáng),今天。涌向新大陸陸貴陽(yáng)今今天。坐擁中心方方可縱覽覽全局,領(lǐng)悟先先機(jī)；居住中心,事為業(yè)業(yè)半徑定定會(huì)寬廣廣無限；五大全新豪豪宅理念念:全機(jī)機(jī)關(guān)報(bào)中中心地位位,全新新歐陸風(fēng)風(fēng)格,全全新會(huì)所所內(nèi)涵,全新健健康戶型型,全新新智能管管家；為力爭(zhēng)超越越一切,追求全全新生活活的您奉奉現(xiàn)。首先給市民民“新大陸陸”的懸念念,而且且版是豎豎向半版版,比較較搶眼,色彩和和畫面比比較能突突出主題題。全林國(guó)際廣廣場(chǎng)個(gè)案案分析近期敝司策策劃代理理全林國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)，步入入七月份份，其銷銷售勢(shì)頭頭逐漸好好轉(zhuǎn)，由由于操作作此項(xiàng)目目，故

13、對(duì)對(duì)目標(biāo)客客戶群及及購(gòu)買心心理較為為了解，在在此做一一重點(diǎn)分分析。項(xiàng)目概況：全林國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)單層面面積1110M221660M22，總價(jià)價(jià)在377萬69萬萬，躍層層：1449 MM22556 MM2，總價(jià)是是52萬萬1110萬。由由三棟229層、227層、220層住住宅及一一棟388層星級(jí)級(jí)酒店組組成。項(xiàng)目支撐點(diǎn)點(diǎn)：貴州州最高建建筑樓宇宇，60000MM2的中庭庭花園，660000M2的會(huì)所所，30000MM2的休閑閑步行街街，南明明河、甲甲秀樓景景觀，地地理位置置佳，鬧鬧中取靜靜。購(gòu)買的客戶戶群：工工商界的的精英人人士、私私企老板板、出身身于名門門世家的的人士、高高階公務(wù)務(wù)員。購(gòu)買用途：購(gòu)買

14、人人士二次次置業(yè)居居多，投投資客不不多，880%用用作自住住，200%有可可能當(dāng)作作住辦兩兩用。上述資料分分析：全全林國(guó)際際廣場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃為住宅宅，因有有實(shí)質(zhì)性性的支撐撐點(diǎn)。故故與目標(biāo)標(biāo)客戶需需求大體體一致，反反觀康泰泰大廈因因所處環(huán)環(huán)境、街街區(qū)功能能皆與全全林國(guó)際際廣場(chǎng)不不同，設(shè)設(shè)計(jì)為大大戶型住住宅，一一套住宅宅的總價(jià)價(jià)至少為為50萬萬，在缺缺乏園林林綠化、會(huì)會(huì)所等實(shí)實(shí)質(zhì)支撐撐的情況況下，較較難吸引引此類購(gòu)購(gòu)買階層層?？堤┐髲B目目標(biāo)客戶戶群定位位康泰大廈所所處地理理位置應(yīng)應(yīng)屬中華華路版塊塊，現(xiàn)在在中華路路上已有有十多家家高層建建筑，但但中華路路街道較較為寬闊闊，康泰泰大廈地地處小十十字略顯

15、顯局促，因因此居家家環(huán)境遜遜于中華華路，在在中華路路版塊中中最適居居住的環(huán)環(huán)境是大大南門地地塊，在在此地塊塊當(dāng)居家家是第一一位，商商用目的的是第二二位，其其目標(biāo)客客戶群是是居住豪豪宅的富富有階層層，而小小十字地地塊商用用目的是是第一位位的，以以住宅作作為商業(yè)業(yè)之用，以以及物業(yè)業(yè)自身的的升值，達(dá)達(dá)到盈利利目的，應(yīng)應(yīng)是這一一地塊的的首選。但但是，其其所處的的優(yōu)越位位置也會(huì)會(huì)吸引一一部份買買家，以以自住為為目的。因此，敝司司分析項(xiàng)項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶戶應(yīng)以該該區(qū)域所所能表達(dá)達(dá)的市場(chǎng)場(chǎng)屬性，以以及目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)的的市場(chǎng)承承接力來來定。根根據(jù)我們們分析，我我們可將將這部份份客戶群群定向細(xì)細(xì)分為：原投資富水水花園

16、、智智誠(chéng)大廈廈等買家家獲取豐豐厚收益益后的再再投資者者。分析：這類類買家手手上擁有有不止一一套物業(yè)業(yè)，其擁?yè)碛械奈镂飿I(yè)每月月的回報(bào)報(bào)非常可可觀，扣扣除月供供按揭外外每月都都有可觀觀收益。如如富水大大廈目前前1444m2租金約約30000元，扣扣除月供供款，尚尚有約110000元之收收益。長(zhǎng)期在貴陽(yáng)陽(yáng)投資的的外地機(jī)機(jī)構(gòu)。分析：這類類買家在在貴陽(yáng)無無自主物物業(yè)，寫寫字樓及及住房租租金都非非常高，而而且寫字字樓物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)大，如如果購(gòu)買買物業(yè)后后，月供供按揭小小于寫字字樓及住住房租金金，同時(shí)時(shí)購(gòu)買的的物業(yè)可可以在二二手市場(chǎng)場(chǎng)轉(zhuǎn)讓，對(duì)對(duì)其來說說非常合合算。私企中成長(zhǎng)長(zhǎng)起來的的新貴，這這部份人人崇尚市

17、市中心的的方便生生活，地地域上的的優(yōu)勢(shì)彰彰顯其身身份。在中華路、中中山路、富富水路上上班的高高級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)。分析：基于于項(xiàng)目所所處位置置與以上上區(qū)域便便捷的交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，他們們有理由由在該區(qū)區(qū)域選擇擇一個(gè)環(huán)環(huán)境好、檔檔次高，但但價(jià)格不不高的精精品住宅宅。已有有的完善善交通設(shè)設(shè)施大大大增強(qiáng)了了他們對(duì)對(duì)該區(qū)域域的信心心，使其其在享受受高素質(zhì)質(zhì)生活的的同時(shí)，不不再需要要支付昂昂貴的上上下班時(shí)時(shí)間成本本。項(xiàng)目定位分分析房地產(chǎn)的產(chǎn)產(chǎn)品定位位簡(jiǎn)言之之即是設(shè)設(shè)計(jì)產(chǎn)品品和行銷銷的組合合，使能能對(duì)目標(biāo)標(biāo)客戶產(chǎn)產(chǎn)生效果果，以達(dá)達(dá)到降低低市場(chǎng)銷銷售風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)或創(chuàng)造造更多投投資利潤(rùn)潤(rùn)目標(biāo)的的工作。首先，透過過SWTTO分析析

18、即優(yōu)勢(shì)勢(shì)（sttrenngthh）、劣勢(shì)（wweakknesss）、威威脅（tthreeat）、機(jī)機(jī)會(huì)（ooppootunnityy）、認(rèn)認(rèn)清本項(xiàng)項(xiàng)目所處處的階段段。優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于于兩條馬馬路，中中山東路路與富水水南路交交匯處，地地理位置置佳，交交通便捷捷。本項(xiàng)目?jī)擅婷媾R路，地地段明顯顯，基地地方正，在在產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)上可可充分發(fā)發(fā)揮，氣氣勢(shì)壯大大。本項(xiàng)目周邊邊生活配配套齊全全，金融融機(jī)構(gòu)近近在咫尺尺。劣勢(shì)本項(xiàng)目臨兩兩路交匯匯處，地地勢(shì)較為為局促，過過于吵雜雜，居住住品質(zhì)遭遭受一定定影響。本項(xiàng)目會(huì)所所10000平方方米，綠綠化約7700平平方米，相相對(duì)于本本項(xiàng)目規(guī)規(guī)模過于于小。機(jī)會(huì)好地段的物物業(yè)，

19、永永遠(yuǎn)有一一批投資資客在關(guān)關(guān)注，問問題在于于是否能能適當(dāng)引引導(dǎo)其投投資欲。西部大開發(fā)發(fā)造就了了許多外外地企業(yè)業(yè)進(jìn)駐貴貴陽(yáng)開分分公司，這這些公司司往往派派有干部部進(jìn)駐貴貴陽(yáng)，需需要辦公公場(chǎng)所及及住所，若若能作為為辦公場(chǎng)場(chǎng)所，又又不失檔檔次并且且可結(jié)合合作為住住宅，不不但省費(fèi)費(fèi)用而且且也方便便。對(duì)于于這些企企業(yè)具有有相當(dāng)大大的吸引引力。敝敝司即為為最佳例例證，馳馳宇大廈廈租金每每月40000多多元，又又需花幾幾百元租租房子給給干部住住，若有有此類商商務(wù)公寓寓（即住住、辦兩兩用），那那么每月月可節(jié)省省一筆可可觀的租租金。本項(xiàng)目產(chǎn)品品規(guī)劃良良好，行行銷手段段異于其其它個(gè)案案，前期期的醞釀釀造勢(shì)，在在公

20、開發(fā)發(fā)售前奠奠下良好好的客源源基礎(chǔ)。威脅本項(xiàng)目離中中華路不不遠(yuǎn)，附附近已推推出或?qū)⒁瞥龀龅膫€(gè)案案多，價(jià)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將會(huì)更更激烈，且且整體高高層建筑筑供過于于求的情情形將日日益趨重重，較不不利于本本項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格的創(chuàng)創(chuàng)新塑造造。貴陽(yáng)市某些些高層建建筑地理理位置也也適合住住、辦兩兩用，但但其產(chǎn)品品規(guī)劃未未能與用用途匹配配。不排排除當(dāng)本本項(xiàng)目公公開銷售售造成熱熱賣時(shí)，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手突然改改變用途途訴求，甚甚至降價(jià)價(jià)銷售，分分食這塊塊大餅。策略選擇定位之策略略選擇建建議采用用“差異化化集中”策略，即即針對(duì)經(jīng)經(jīng)市調(diào)的的特殊客客戶，設(shè)設(shè)計(jì)出一一種特殊殊產(chǎn)品，以以避開與與其它個(gè)個(gè)案產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)，且且不采用用低價(jià)競(jìng)

21、競(jìng)爭(zhēng)的方方式，以以創(chuàng)造較較高利潤(rùn)潤(rùn)。項(xiàng)目定位經(jīng)SWOTT分析及及目標(biāo)客客層選定定，第一一、二種種客戶為為主目標(biāo)標(biāo)客戶，第第三、四四種則為為次目標(biāo)標(biāo)客戶（因因第三、四四種客層層中，其其他項(xiàng)目目可能在在綠化會(huì)會(huì)所、環(huán)環(huán)境上要要比我們們更有優(yōu)優(yōu)勢(shì)），據(jù)據(jù)此，建建議本項(xiàng)項(xiàng)目使用用用途為為住辦兩兩用商務(wù)務(wù)公寓，定定位為：非一般的商商務(wù)公寓寓提出此定位位乃專門門針對(duì)這這群人設(shè)設(shè)計(jì)的產(chǎn)產(chǎn)品，可可將市場(chǎng)場(chǎng)很明顯顯區(qū)隔開開來，避避免同質(zhì)質(zhì)化之銷銷售風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)并拉高高售價(jià)，創(chuàng)創(chuàng)造較高高利潤(rùn)。上上述之目目標(biāo)客層層有可能能因總價(jià)價(jià)太高（單單價(jià)可接接受）負(fù)負(fù)擔(dān)不起起而放棄棄選擇本本項(xiàng)目，畢畢竟高總總價(jià)對(duì)投投資客而而言意味味

22、風(fēng)險(xiǎn)加加大，外外地機(jī)構(gòu)構(gòu)亦不是是都有實(shí)實(shí)力購(gòu)買買總價(jià)550萬以以上的樓樓宇。因因此需降降低總價(jià)價(jià)，建議議設(shè)計(jì)些些中等面面積戶型型，以擴(kuò)擴(kuò)大客層層面，加加快銷售售速度。產(chǎn)品設(shè)計(jì)若定位為住住辦兩用用的商務(wù)務(wù)公寓，則則其軟、硬硬件的配配套設(shè)施施需要重重新設(shè)定定，如：大堂設(shè)設(shè)計(jì)、停停車位、會(huì)會(huì)所配套套的重新新設(shè)定等等，待同同貴司達(dá)達(dá)成協(xié)議議后再另另行提交交方案。銷售策劃銷售策劃是是一連串串的廣告告宣傳與與包裝，與與有階段段、節(jié)奏奏的銷控控所組合合而成。每每個(gè)個(gè)案案策略皆皆不同，例例如本案案頭階段段重點(diǎn)吸吸引的是是投資客客戶，則則應(yīng)設(shè)計(jì)計(jì)一套令令投資客客心動(dòng)的的高回報(bào)報(bào)投資計(jì)計(jì)劃，預(yù)預(yù)售物業(yè)業(yè)如有投投資

23、客能能率先進(jìn)進(jìn)場(chǎng)炒作作，價(jià)位位較易拉拉高，去去化也較較容易。若能與貴司司達(dá)成代代理合同同，則敝敝司大致致有著如如下之作作法：在整合推廣廣方面：達(dá)到55點(diǎn)1線線，第一一點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝、第第二點(diǎn)售售樓處包包裝、第第三點(diǎn)樣樣品房包包裝、第第四點(diǎn)媒媒介推廣廣、第五五點(diǎn)外據(jù)據(jù)點(diǎn)推廣廣；一線線則是整整合推廣廣文脈。在行銷組合合方面：除運(yùn)用用行銷44P（產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃、價(jià)格格、促銷銷、通路路）外，另另佐以公公關(guān)活動(dòng)動(dòng)及事件件行銷（EEVENNT MARRKETTINGG）等形形成一整整合行銷銷態(tài)勢(shì)。在銷售階段段方面：分為籌籌備期、引引導(dǎo)期、公公開期、強(qiáng)強(qiáng)銷期及及續(xù)銷期期等五階階段，每每一個(gè)階階段皆有有其任務(wù)務(wù)及工作作重點(diǎn)?；I備期任務(wù)務(wù)：造勢(shì)勢(shì)及策略略擬定引導(dǎo)期任務(wù)務(wù)：（11）散步步、擴(kuò)大大知名度度 （2）告告知業(yè)界界與媒體體造成耳耳語 （3）極極力塑造造產(chǎn)品形形象，引引發(fā)消費(fèi)費(fèi)者 一一窺究竟竟的欲望望 公開開