商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引

1、 HYPERLINK 更多企業(yè)學(xué)學(xué)院： 中小企業(yè)業(yè)管理全全能版183套講講座+8897000份資料總經(jīng)理、高高層管理理49套講座座+1663888份資料中層管理理學(xué)院46套講座座+60020份份資料國學(xué)智慧慧、易經(jīng)經(jīng)46套講座座人力資源源學(xué)院56套講座座+2771233份資料各階段員員工培訓(xùn)訓(xùn)學(xué)院77套講座座+ 3324份份資料員工管理理企業(yè)學(xué)學(xué)院67套講座座+ 887200份資料工廠生產(chǎn)產(chǎn)管理學(xué)學(xué)院52套講座座+ 1139220份資料財務(wù)管理理學(xué)院53套講座座+ 1179445份資料銷售經(jīng)理理學(xué)院56套講座座+ 1143550份資料銷售人員員培訓(xùn)學(xué)學(xué)院72套講座座+ 448799份資料商業(yè)銀

2、行房房地產(chǎn)貸貸款風(fēng)險險管理指指引中國銀行業(yè)業(yè)監(jiān)督管管理委員員會 第一一章 總 則 第第一條 為提提高商業(yè)業(yè)銀行房房地產(chǎn)貸貸款的風(fēng)風(fēng)險管理理能力，根根據(jù)有關(guān)關(guān)銀行監(jiān)監(jiān)管法律律法規(guī)和和銀行審審慎監(jiān)管管要求，制制定本指指引。 第二條條 本本指引所所稱房地地產(chǎn)貸款款是指與與房產(chǎn)或或地產(chǎn)的的開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營、消消費活動動有關(guān)的的貸款。主主要包括括土地儲儲備貸款款、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款、個個人住房房貸款、商商業(yè)用房房貸款等等。本本指引所所稱土地地儲備貸貸款是指指向借款款人發(fā)放放的用于于土地收收購及土土地前期期開發(fā)、整整理的貸貸款。土土地儲備備貸款的的借款人人僅限于于負責(zé)土土地一級級開發(fā)的的機構(gòu)。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款

3、是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。 個人住房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。 商業(yè)用房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購置、建造和大修理以商業(yè)為用途的各類型房產(chǎn)的貸款。第二二章 風(fēng) 險險 控 制 第第三條 商業(yè)業(yè)銀行應(yīng)應(yīng)建立房房地產(chǎn)貸貸款的風(fēng)風(fēng)險政策策及其不不同類型型貸款的的操作審審核標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，明確確不同類類型貸款款的審批批標(biāo)準(zhǔn)、操操作程序序、風(fēng)險險控制、貸貸后管理理以及中中介機構(gòu)構(gòu)的選擇擇等內(nèi)容容。 商業(yè)銀銀行辦理理房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)，要要對房地地產(chǎn)貸款款市場風(fēng)風(fēng)險、法法律風(fēng)險險、操作作風(fēng)險等等予以關(guān)關(guān)注，建建立相應(yīng)應(yīng)的風(fēng)險險管理及及內(nèi)

4、控制制度。 第四條條 商商業(yè)銀行行應(yīng)建立立相應(yīng)的的監(jiān)控流流程，確確保工作作人員遵遵守上述述風(fēng)險政政策及不不同類型型貸款的的操作審審核標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。 第第五條 商業(yè)業(yè)銀行應(yīng)應(yīng)根據(jù)房房地產(chǎn)貸貸款的專專業(yè)化分分工，按按照申請請的受理理、審核核、審批批、貸后后管理等等環(huán)節(jié)分分別制定定各自的的職業(yè)道道德標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和行為為規(guī)范，明明確相應(yīng)應(yīng)的權(quán)責(zé)責(zé)和考核核標(biāo)準(zhǔn)。 第六條 商業(yè)銀行應(yīng)對內(nèi)部職能部門和分支機構(gòu)房地產(chǎn)貸款進行年度專項稽核，并形成稽核報告。稽核報告應(yīng)包括以下內(nèi)容： （一）內(nèi)部職能部門和分支機構(gòu)上年度發(fā)放貸款的整體情況； （二）稽核中發(fā)現(xiàn)的主要問題及處理意見； （三）內(nèi)部職能部門和分支機構(gòu)對上次稽核報告中所提

5、建議的整改情況。 第七條 商業(yè)銀行對于介入房地產(chǎn)貸款的中介機構(gòu)的選擇，應(yīng)著重于其企業(yè)資質(zhì)、業(yè)內(nèi)聲譽和業(yè)務(wù)操作程序等方面的考核，擇優(yōu)選用，并簽訂責(zé)任條款，對于因中介機構(gòu)的原因造成的銀行業(yè)務(wù)損失應(yīng)有明確的賠償措施。 第八條 商業(yè)銀行應(yīng)建立房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險預(yù)警和評估體系，對房地產(chǎn)行業(yè)市場風(fēng)險予以關(guān)注。 第九條 商業(yè)銀行應(yīng)建立完善的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計分析平臺，對所發(fā)放貸款的情況進行詳細記錄，并及時對相關(guān)信息進行整理分析，保證貸款信息的準(zhǔn)確性、真實性、完整性，以有效監(jiān)控整體貸款狀況。 第十條 商業(yè)銀行應(yīng)逐筆登記房地產(chǎn)貸款詳細情況，以確保該信息可以準(zhǔn)確錄入銀行監(jiān)管部門及其他相關(guān)部門的統(tǒng)計或信貸登記咨詢系統(tǒng)，以利

6、于各商業(yè)銀行之間、商業(yè)銀行與社會征信機構(gòu)之間的信息溝通，使各行充分了解借款人的整體情況。第第三章 土地地儲備貸貸款的風(fēng)風(fēng)險管理理 第十十一條 商業(yè)業(yè)銀行對對資本金金沒有到到位或資資本金嚴(yán)嚴(yán)重不足足、經(jīng)營營管理不不規(guī)范的的借款人人不得發(fā)發(fā)放土地地儲備貸貸款。 第十二二條 商業(yè)銀銀行發(fā)放放土地儲儲備貸款款時，應(yīng)應(yīng)對土地地的整體體情況調(diào)調(diào)查分析析，包括括該土地地的性質(zhì)質(zhì)、權(quán)屬屬關(guān)系、測測繪情況況、土地地契約限限制、在在城市整整體綜合合規(guī)劃中中的用途途與預(yù)計計開發(fā)計計劃是否否相符等等。 第第十三條條 商商業(yè)銀行行應(yīng)密切切關(guān)注政政府有關(guān)關(guān)部門及及相關(guān)機機構(gòu)對土土地經(jīng)濟濟環(huán)境、土土地市場場發(fā)育狀狀況、土土

7、地的未未來用途途及有關(guān)關(guān)規(guī)劃、計計劃等方方面的政政策和研研究，實實時掌握握土地價價值狀況況，避免免由于土土地價值值虛增或或其他情情況而導(dǎo)導(dǎo)致的貸貸款風(fēng)險險。 第第十四條條 商商業(yè)銀行行應(yīng)對發(fā)發(fā)放的土土地儲備備貸款設(shè)設(shè)立土地地儲備機機構(gòu)資金金專戶，加加強對土土地經(jīng)營營收益的的監(jiān)控。第四四章 房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸貸款的風(fēng)風(fēng)險管理理 第十十五條 商業(yè)業(yè)銀行對對未取得得國有土土地使用用證、建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證、建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證、建建筑工程程施工許許可證的的項目不不得發(fā)放放任何形形式的貸貸款。 第十六六條 商業(yè)銀銀行對申申請貸款款的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)，應(yīng)應(yīng)要求其其開發(fā)項項目資本本金比例例不低于于3

8、5。 第第十七條條 商商業(yè)銀行行在辦理理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸貸款時，應(yīng)應(yīng)建立嚴(yán)嚴(yán)格的貸貸款項目目審批機機制，對對該貸款款項目進進行盡職職調(diào)查，以以確保該該項目符符合國家家房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展總總體方向向，有效效滿足當(dāng)當(dāng)?shù)爻鞘惺幸?guī)劃和和房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的需求，確確認該項項目的合合法性、合合規(guī)性、可可行性。 第十八條 商業(yè)銀行應(yīng)對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行深入調(diào)查審核：包括企業(yè)的性質(zhì)、股東構(gòu)成、資質(zhì)信用等級等基本背景，近三年的經(jīng)營管理和財務(wù)狀況，以往的開發(fā)經(jīng)驗和開發(fā)項目情況，與關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來等。對資質(zhì)較差或以往開發(fā)經(jīng)驗較差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)審慎發(fā)放；對經(jīng)營管理存在問題、不具備相應(yīng)資金實力或有不良經(jīng)營記

9、錄的，貸款發(fā)放應(yīng)嚴(yán)格限制。對于依據(jù)項目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，應(yīng)根據(jù)其自身特點對其業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營管理和財務(wù)狀況，以及股東及關(guān)聯(lián)公司的上述情況以及彼此間的法律關(guān)系等進行深入調(diào)查審核。 第十九條 商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格落實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的擔(dān)保，確保擔(dān)保真實、合法、有效。 第二十條 商業(yè)銀行應(yīng)建立完備的貸款發(fā)放、使用監(jiān)控機制和風(fēng)險防范機制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金得到落實后，可根據(jù)項目的進度和進展?fàn)顩r，分期發(fā)放貸款，并對其資金使用情況進行監(jiān)控，防止貸款挪作他用。同時，積極采取措施應(yīng)對項目開發(fā)過程中出現(xiàn)的項目自身的變化、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的變化、建筑施工企業(yè)的變化等，及時發(fā)現(xiàn)并制止違規(guī)使用貸款情況。 第

10、二十一條 商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)密監(jiān)控建筑施工企業(yè)流動資金貸款使用情況，防止用流動資金貸款為房地產(chǎn)開發(fā)項目墊資。 第二十二條 商業(yè)銀行應(yīng)對有逾期未還款或有欠息現(xiàn)象的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售款進行監(jiān)控，在收回貸款本息之前，防止將銷售款挪作他用。 第二十三條 商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)情況，確保對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內(nèi)正式交付使用。 第二十四條 商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注建筑工程款優(yōu)于抵押權(quán)受償?shù)葷撛诘姆娠L(fēng)險。 第二十五條 商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注國家政策及市場的變化對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響，利用市場風(fēng)險預(yù)警預(yù)報機制、區(qū)域市場分類的指標(biāo)體系，建立針對市場風(fēng)險程度和風(fēng)險

11、類型的階段監(jiān)測方案，并積極采取措施化解因此產(chǎn)生的各種風(fēng)險。第第五章 個人人住房貸貸款的風(fēng)風(fēng)險管理理 第二二十六條條 商商業(yè)銀行行應(yīng)嚴(yán)格格遵照相相關(guān)個人人住房貸貸款政策策規(guī)定，不不得違反反有關(guān)貸貸款年限限和貸款款與房產(chǎn)產(chǎn)價值比比率等方方面的規(guī)規(guī)定。 第二十十七條 商業(yè)業(yè)銀行制制定的個個人住房房貸款申申請文件件應(yīng)包括括借款人人基本情情況、借借款人收收支情況況、借款款人資產(chǎn)產(chǎn)表、借借款人現(xiàn)現(xiàn)住房情情況、借借款人購購房貸款款資料、擔(dān)擔(dān)保方式式、借款款人聲明明等要素素（其中中具體項項目內(nèi)容容參見附附件1）。 第二十八條 商業(yè)銀行應(yīng)確保貸款經(jīng)辦人員向借款人說明其所提供的個人信息（包括借款人所提交的所有文件

12、資料和個人資產(chǎn)負債情況）將經(jīng)過貸款審核人員的調(diào)查確認，并要求借款人據(jù)此簽署書面聲明。 第二十九條 商業(yè)銀行應(yīng)將經(jīng)貸款審核人員確認后的所有相關(guān)信息以風(fēng)險評估報告的形式記錄存檔。上述相關(guān)信息包括個人信息的確認、銀行對申請人償還能力、償還意愿的風(fēng)險審核及對抵押品的評估情況（具體內(nèi)容參見附件2）。 第三十條 商業(yè)銀行的貸款經(jīng)辦人員對借款人的借款申請初審?fù)夂?，?yīng)由貸款審核人員對借款人提交文件資料的完整性、真實性、準(zhǔn)確性及合法性進行復(fù)審。 第三十一條 商業(yè)銀行應(yīng)通過借款人的年齡、學(xué)歷、工作年限、職業(yè)、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性及未來行業(yè)發(fā)展對收入水平的影響；應(yīng)通過借款人的收入水平、財務(wù)情況

13、和負債情況判斷其貸款償付能力；應(yīng)通過了解借款人目前居住情況及此次購房的首付支出判斷其對于所購房產(chǎn)的目的及擁有意愿等因素，并據(jù)此對貸款申請做整體分析。 第三十二條 商業(yè)銀行應(yīng)對每一筆貸款申請做內(nèi)部的信息調(diào)查，包括了解借款人在本行的貸款記錄及存款情況。 第三十三條 商業(yè)銀行應(yīng)通過對包括借款人的聘用單位、稅務(wù)部門、工商管理部門以及征信機構(gòu)等獨立的第三方進行調(diào)查，審核貸款申請的真實性及借款人的信用情況，以了解其本人及家庭的資產(chǎn)、負債情況、信用記錄等。 商業(yè)銀行對自雇人士（即自行成立法人機構(gòu)或其他經(jīng)濟組織，或在上述機構(gòu)內(nèi)持有超過10股份，或其個人收入的主要來源為上述機構(gòu)的經(jīng)營收入者）申請個人住房貸款進行

14、審核時，不能僅憑個人開具的收入證明來判斷其還款能力，應(yīng)通過要求其提供有關(guān)資產(chǎn)證明、銀行對帳單、財務(wù)報表、稅單證明和實地調(diào)查等方式，了解其經(jīng)營情況和真實財務(wù)狀況，全面分析其還款能力。 第三十四條 對以個人身份申請的商業(yè)用房貸款，如借款人是自雇人士或公司的股東、董事，商業(yè)銀行應(yīng)要求借款人提供公司財務(wù)報表，業(yè)務(wù)資料并進行審核。 第三十五條 商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)各地市場情況的不同制定合理的貸款成數(shù)上限，但所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過80。 第三十六條 商業(yè)銀行應(yīng)著重考核借款人還款能力。應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55以下（含55%）。 房產(chǎn)

15、支出與收入比的計算公式為：（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費）/月均收入 所有債務(wù)與收入比的計算公式為：（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務(wù)月均償付額）/月均收入 上述計算公式中提到的收入應(yīng)該是指申請人自身的可支配收入，即單一申請為申請人本人可支配收入，共同申請為主申請人和共同申請人的可支配收入。但對于單一申請的貸款，如商業(yè)銀行考慮將申請人配偶的收入計算在內(nèi)，則應(yīng)該先予以調(diào)查核實，同時對于已將配偶收入計算在內(nèi)的貸款也應(yīng)相應(yīng)的把配偶的債務(wù)一并計入。 第三十七條 商業(yè)銀行應(yīng)通過調(diào)查非國內(nèi)長期居住借款人在國外的工作和收入背景，了解其在華購房的目的，并在對各項信息調(diào)查核實的基礎(chǔ)上評估借款人的償

16、還能力和償還意愿。 第三十八條 商業(yè)銀行應(yīng)區(qū)別判斷抵押物狀況。抵押物價值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為準(zhǔn)。 商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款前應(yīng)對新建房進行整體性評估，可根據(jù)各行實際情況選擇內(nèi)部評估，但要由具有房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人士出具意見書，或委托獨立的具有房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估；對于精裝修樓盤以及售價明顯高出周邊地區(qū)售價的樓盤的評估要重點關(guān)注。 對再交易房，應(yīng)對每個用作貸款抵押的房屋進行獨立評估。 第三十九條 商業(yè)銀行在對貸款申請做出最終審批前，貸款經(jīng)辦人員須至少直接與借款人面談一次，從而基本了解借款人的基本情況及其貸款用途。對于借款人遞交的貸款申

17、請表和貸款合同需有貸款經(jīng)辦人員的見證簽署。 商業(yè)銀行應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門查詢擬抵押房屋的權(quán)屬狀況，決定發(fā)放抵押貸款的，應(yīng)在貸款合同簽署后及時到房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。 第四十條 商業(yè)銀行對未完全按照前述要求發(fā)放的貸款，應(yīng)有專門的處理方法，除將發(fā)放原因和理由記錄存檔外，還應(yīng)密切關(guān)注及監(jiān)控該筆貸款的還款記錄。 第四十一條 商業(yè)銀行應(yīng)建立逾期貸款的催收系統(tǒng)和催收程序。應(yīng)將本行內(nèi)相關(guān)的個人信用資料包括逾期客戶名單等實行行內(nèi)共享。第第六章 風(fēng)險險監(jiān)管措措施 第第四十二二條 銀監(jiān)會會及其派派出機構(gòu)構(gòu)定期對對商業(yè)銀銀行房地地產(chǎn)貸款款發(fā)放規(guī)規(guī)模、資資產(chǎn)質(zhì)量量、償付付狀況及及催收情情況、風(fēng)風(fēng)險管理理和內(nèi)

18、部部貸款審審核控制制進行綜綜合評價價，并確確定監(jiān)管管重點。 第四十三條 銀監(jiān)會及其派出機構(gòu)根據(jù)非現(xiàn)場監(jiān)管情況，每年至少選擇兩家商業(yè)銀行，對房地產(chǎn)貸款的下列事項進行全面或者專項檢查：（一）貸款質(zhì)量；（二）償付狀況及催收情況；（三）內(nèi)部貸款審核控制；（四）貸后資產(chǎn)的風(fēng)險管理；（五）遵守法律及相關(guān)規(guī)定；（六）需要進行檢查的其他事項。 第四十四條 銀監(jiān)會及其派出機構(gòu)對現(xiàn)場檢查中發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)貸款管理存在嚴(yán)重問題的商業(yè)銀行，將組織跟蹤檢查。 第四十五條 銀監(jiān)會及其派出機構(gòu)或銀行業(yè)自律組織對介入房地產(chǎn)貸款的中介機構(gòu)，一旦發(fā)現(xiàn)其有違背行業(yè)規(guī)定和職業(yè)道德的行為，將及時予以通報。 第七章章 附附 則 第第四十六六

19、條 本指引引由銀監(jiān)監(jiān)會負責(zé)責(zé)解釋。 第四四十七條條 本本指引自自發(fā)布之之日起施施行。 中國銀行業(yè)業(yè)監(jiān)督管管理委員員會 二OOO四年年九月二二日XX銀行個個人購房房借款申申請書貸款申請編編號：申請人基本本情況申請人姓名名性別出生日期照片文化程度婚姻狀況證件種類及及號碼戶籍所在地地現(xiàn)居住地址址國籍民 族郵寄地址及及郵編工作單位單位性質(zhì)辦公電話住宅電話緊急聯(lián)系方方式職 業(yè)職 務(wù)職 稱單位地址及及郵編配偶姓名如為未婚人人士則相相關(guān)各項項不填職 務(wù)務(wù)證件種類及及號碼工作單位聯(lián)系方式是否使用過過 其其他貸款款本人近3年年工作履履歷：（時時間段、單單位名稱稱)申請人收支支情況主要經(jīng)濟來來源其他經(jīng)濟來來源供養(yǎng)

20、人數(shù)申請人月收收入家庭月收入入家庭月支出出借款人資產(chǎn)產(chǎn)表個人資產(chǎn)金 額（萬萬元）個人負債金 額（元元）月還款金額額（元）起止時間負債類型房產(chǎn)購房所欠貸貸款汽車購車所欠貸貸款債券其它所欠貸貸款股票其它負債銀行存款合計合計申請人現(xiàn)住住房情況況現(xiàn) 住 房房 情 況租住請?zhí)睿海ㄗ庾∽r間、地地址、月月付租金金）申請人購房房貸款資資料售房者全稱稱XX房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司房屋詳址銷售面積平方米單 價元總價（元）借款金額 （元元）借款期限年借款種類商業(yè)貸款首付金額（元元）首付比例首付款來源源還款方式等額本息月月均/ 等額本金（月月還）物業(yè)費/m2/月月購房目的A 自住 B 投資房屋形式房屋類別 A 經(jīng)濟

21、濟適用房房 B 普通通商品住住房 C 別別墅 D 商業(yè)用用房 E 其他商品房買賣賣 合同編編號銷售許可證證編號擔(dān)保方式抵押物名稱稱抵押物所有有人抵押物價值值（元）質(zhì)押物名稱稱質(zhì)押物所有有人質(zhì)押物價值值保證人名稱稱與被保證人人 關(guān)系系保證人聯(lián)系系 方式及及地址備注借款申請人人聲明 歡迎您您申請XXX銀行行個人住住房貸款款，請用用藍（黑黑）色墨墨水鋼筆筆或簽字字筆在本本申請書書上簽字字，已填填寫內(nèi)容容不得涂涂改。 銀銀行，本本人在此此鄭重聲聲明： 11）本人人承認以以此申請請書及其其他所附附資料作作為貴行行借款的的依據(jù)； 22）上述述各項資資料屬實實，且隨隨本申請請書報送送的資料料復(fù)印件件可留存存貴行作作為備查查憑證，如如資料失失實或虛虛假，本本人愿承承擔(dān)相應(yīng)應(yīng)的民事事及法律律責(zé)任； 33）經(jīng)貴貴行審查查不符合合規(guī)定的的借款條條件而未未予受理理時，本本人無異異議； 44）本人人保證在在取得貴貴行貸款款后，按按時足額額償還貸貸款本息息。 申申請人簽簽名：日期：年 月月 日風(fēng) 險 評評 估 書 申請日期貸款申請編編號基 本 資 料主申請人姓名性別婚姻狀況出生日期證件類型及及號碼戶籍現(xiàn)住址及郵郵編學(xué)歷工作單位職業(yè)職