舟山項(xiàng)目規(guī)劃方案二樣本

1、北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析房地產(chǎn)業(yè)務(wù)選擇說明：基于產(chǎn)業(yè)機(jī) 會與企業(yè)實(shí)力的業(yè)務(wù)選擇與組合3.3龍騰選擇”別墅市場業(yè)務(wù)”影響因素分析1、同寫字樓市場一樣，別墅市場區(qū)域分布特性明顯，豐臺區(qū)處于絕對落后地 位，龍騰在開發(fā)的區(qū)域選擇和政府背景支持上沒有優(yōu)勢，但能夠關(guān)注未來南城環(huán)境建設(shè)的改觀的條件下，別墅市場的發(fā)展態(tài)勢2、別墅市場政府監(jiān)管力度大，市場需求波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)大，而龍騰抵御風(fēng)險(xiǎn)能力弱3、龍騰的資金實(shí)力和融資能力限制了對別墅市場的開發(fā)4、龍騰對別墅需求市場的客戶也沒有營銷的優(yōu)勢 建議：龍騰現(xiàn)階段不宜選擇別墅市場 對龍騰選擇”地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)”的分析1、地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)核心在于土地發(fā)展?jié)摿Γ嬖趨^(qū)域差異，

2、豐臺的土地資源較豐富，有很多待開發(fā)的區(qū)域，如”槐房項(xiàng)目”所在地段，龍騰有豐臺區(qū)域關(guān)系資源背景，能夠考慮地產(chǎn)開發(fā);2、完全市場化運(yùn)作獲取土地資源需要企業(yè)有相當(dāng)雄厚的資金實(shí)力，龍騰顯然 不具備條件，使得其單純選擇地產(chǎn)業(yè)務(wù)會面臨較大的市場風(fēng)險(xiǎn)3、但經(jīng)過關(guān)系等其它渠道以實(shí)際的低成本獲取土地資源進(jìn)行土地開發(fā)能夠是龍騰的選擇之一，比如把”槐房項(xiàng)目”前期倒手賣出建議：能夠考慮，遇到機(jī)會，以”倒手”方式做地產(chǎn)，能夠迅速集聚資本 基于產(chǎn)業(yè)機(jī)會與企業(yè)實(shí)力的業(yè)務(wù)選擇與組合3.3龍騰選擇經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目分析北京市經(jīng)濟(jì)適用住房主要集中于北部、東部、東北部和西部地區(qū)，而南部地區(qū)沒有形成規(guī)模性的經(jīng)濟(jì)適用房，可是依據(jù)北京市政府

3、開發(fā)南城的戰(zhàn)略部署和南部的危房改造和城鎮(zhèn)建設(shè)都要求加大該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度建議：龍騰要關(guān)注南城的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，尋求政府支持。龍騰選擇綠化隔離帶項(xiàng)目分析1、”槐房項(xiàng)目”就是綠化隔離帶項(xiàng)目，它的運(yùn)作為龍騰的選擇此類項(xiàng)目積聚了經(jīng)驗(yàn)2、”綠化隔離帶”的項(xiàng)目市場化運(yùn)作程度相對較強(qiáng)，對龍騰的要求較高，因此建議龍騰注意開發(fā)模式選取3、”綠化帶”生態(tài)環(huán)境的改變使得該此類項(xiàng)目未來市場升值空間較大 建議：龍騰能夠?qū)G化隔離帶地區(qū)進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，拿到地皮迅速倒手；槐房項(xiàng)目運(yùn)作好是前提龍騰選擇商業(yè)用房、寫字樓市場的影響因素分析1、商業(yè)用房和寫字樓市場區(qū)域分布特性明顯，豐臺區(qū)絕對落后，龍騰在開發(fā) 的區(qū)域選擇和政府

4、背景支持上沒有優(yōu)勢2、商業(yè)用房和寫字樓開發(fā)市場化最強(qiáng), 市場需求的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)使得開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，龍騰抵御風(fēng)險(xiǎn)能力弱3、龍騰資金實(shí)力 弱，融資能力差，相對大企業(yè)沒有競爭力，而商業(yè)用房和寫字樓開發(fā)需要企業(yè) 有較強(qiáng)的資金實(shí)力建議：龍騰不宜選擇商業(yè)用房和寫字樓市場基于產(chǎn)業(yè)機(jī)會 與企業(yè)實(shí)力的選擇與業(yè)務(wù)組合3.3龍騰選擇”危改”項(xiàng)目分析1、”危改項(xiàng) 目”是政策性很強(qiáng)的開發(fā)市場，”以房改帶危改”的開發(fā)模式也適合開發(fā)商介 入2、豐臺區(qū)是”危舊房”改造重心區(qū)域，能夠充分利用區(qū)內(nèi)資源3、 ”危 改”整體降低了開發(fā)企業(yè)的融資困難、市場風(fēng)險(xiǎn)，適合龍騰的企業(yè)實(shí)力4、經(jīng) 過在豐臺做危改，塑造企業(yè)在區(qū)域及北京良好的社會現(xiàn)象，演繹

5、”龍騰”品牌。 建議：選擇危改為企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的核心業(yè)務(wù) 基于產(chǎn)業(yè)機(jī)會與企業(yè)實(shí)力的選擇與 業(yè)務(wù)組合3.3建筑業(yè)務(wù)選擇說明：1、建筑業(yè)是XX的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，本身的管理 水平、業(yè)務(wù)拓展、市場運(yùn)作能力還比較弱，在激烈的市場競爭條件下，當(dāng)前 面向市場選擇業(yè)務(wù)不符合企業(yè)實(shí)際2、 XX建筑的實(shí)力限制企業(yè)多品種業(yè)務(wù)選 擇3、XX選擇龍騰的開發(fā)項(xiàng)目要有適當(dāng)比例，否則會對整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行在資金、 工期等方面造成不利影響4、 XX建筑需要迅速提升企業(yè)核心競爭力建議：XX專注于”住宅建設(shè)”項(xiàng)目品種，以專業(yè)化求發(fā)展 裝飾業(yè)務(wù)選擇說明：1、 XX裝飾業(yè)務(wù)技術(shù)人員缺乏，本身的管理水平、業(yè)務(wù)拓展、市場運(yùn)作能力很低, 在激烈的市場競爭

6、條件下，當(dāng)前面向市場選擇業(yè)務(wù)有很大困難2、XX裝飾的 實(shí)力限制企業(yè)多品種業(yè)務(wù)選擇3、 XX選擇龍騰的開發(fā)項(xiàng)目也要有適當(dāng)比例， 同時(shí)要借此擴(kuò)展企業(yè)實(shí)力，迅速提升企業(yè)核心競爭力建議：XX專注于”技術(shù) 含量低”的公裝項(xiàng)目品種，以專業(yè)化求發(fā)展，逐步擴(kuò)大企業(yè)競爭力基于產(chǎn)業(yè)機(jī) 會與企業(yè)實(shí)力的選擇與業(yè)務(wù)組合3.3業(yè)務(wù)組合現(xiàn)階段房地產(chǎn)、建筑和裝飾三 塊業(yè)務(wù)的組合關(guān)系：危舊房改造業(yè)務(wù)綠化隔離帶業(yè)務(wù)立足豐臺公共建筑和住 宅施工項(xiàng)目（含龍騰開發(fā)項(xiàng)目）龍騰開發(fā)項(xiàng)目其它公裝項(xiàng)目裝修裝飾業(yè)務(wù) 建筑業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)基于產(chǎn)業(yè)機(jī)會與企業(yè)實(shí)力的選擇與業(yè)務(wù)組合3.3現(xiàn)階段 各選擇業(yè)務(wù)的SWOT分析危改業(yè)務(wù)的SWOT分析優(yōu)勢劣勢機(jī)會威

7、脅 危改政策 的時(shí)間限制其它競爭者參與競爭政策的不確定性利用區(qū)域關(guān)系資源拿項(xiàng)目 建筑裝飾施工保障可利用危改迅速促使企業(yè)成長政府政策支持和保障項(xiàng)目資 金有保障市場營銷風(fēng)險(xiǎn)低開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足危改項(xiàng)目資源儲備能力低建筑裝飾 保障能力低（特別是資金保障）低風(fēng)險(xiǎn)低利潤，不利于資本迅速積累建筑裝 飾業(yè)務(wù)的SWOT分析優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅龍騰開發(fā)帶來業(yè)務(wù)機(jī)會前述面臨的 其它產(chǎn)業(yè)機(jī)會多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)建筑二級資質(zhì)（相對優(yōu)勢）資金實(shí)力弱項(xiàng)目 經(jīng)理人才缺乏業(yè)務(wù)擴(kuò)張能力低市場開拓能力弱產(chǎn)業(yè)競爭環(huán)境激烈龍騰不能 選擇XX建筑和裝飾總體結(jié)論3.4產(chǎn)業(yè)選擇與業(yè)務(wù)組合的總體結(jié)論在中國 及北京良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)下，有眾多的產(chǎn)業(yè)機(jī)會，但依據(jù)

8、XX集團(tuán)當(dāng)前企業(yè) 實(shí)力，我們認(rèn)為XX當(dāng)前最好的選擇是依然立足于現(xiàn)有的三大產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)、 建筑和裝修裝飾在具體的產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)選擇中，依據(jù)前述分析，我們認(rèn)為：房地 產(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)階段應(yīng)專注于現(xiàn)階段專注于以豐臺區(qū)域的危舊房改造項(xiàng)目為核心的政 策導(dǎo)向性強(qiáng)的業(yè)務(wù)；建筑業(yè)務(wù)以豐臺區(qū)域有選擇性的公共建筑和龍騰房地產(chǎn)開 發(fā)業(yè)務(wù)的住宅施工項(xiàng)目為主；裝修裝飾業(yè)務(wù)以技術(shù)含量低的公裝市場為現(xiàn)階段 業(yè)務(wù)發(fā)展核心；三者現(xiàn)階段業(yè)務(wù)關(guān)系定位為：以房產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)建筑和裝飾業(yè)務(wù) 的發(fā)展建筑和裝飾業(yè)務(wù)推動(dòng)房產(chǎn)進(jìn)一步開發(fā)發(fā)展目標(biāo)與整體發(fā)展戰(zhàn)略4 ?XX企業(yè)發(fā)展目標(biāo)定位4.1 XX整體發(fā)展戰(zhàn)略4.2目標(biāo)定位前提：在對外部環(huán)境分析和企業(yè)內(nèi)部資源綜合

9、分析的基礎(chǔ)上，從未來發(fā)展的可能性和現(xiàn)實(shí)發(fā)展的可行性角度出發(fā)，對XX企業(yè)發(fā)展目標(biāo)予以定位，將XX發(fā)展目標(biāo)分為集團(tuán)總 體戰(zhàn)略目標(biāo)、階段發(fā)展目標(biāo)和各業(yè)務(wù)及職能發(fā)展分目標(biāo)三個(gè)部分。一、XX企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo) 企業(yè)使命：為豐臺區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)和居民安居工程做 貢獻(xiàn)XX集團(tuán)總體發(fā)展方向：發(fā)展成在房地產(chǎn)、建筑和裝修裝飾三個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域 于豐臺區(qū)有絕對影響力的、以”住宅房屋綜合經(jīng)營”為核心業(yè)務(wù)的集團(tuán)化控股 型實(shí)體經(jīng)營企業(yè)，它由多個(gè)控股子公司組成，其中包括現(xiàn)在的龍騰開發(fā)公司、 XX建筑和裝飾公司。其中：龍騰開發(fā)公司發(fā)展方向：一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)XX建筑發(fā)展方向：一級資質(zhì)的工程施工總承包企業(yè)XX裝飾發(fā)展方向： 一級裝飾

10、施工、一級幕墻施工、甲級裝飾設(shè)計(jì)等大型裝飾企業(yè)。 一 一一” 企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型”階段；加大向現(xiàn)代企業(yè)制度改革的力度，完善集團(tuán)公司管理模 式，完成XX企業(yè)整體的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，形成以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為核心，建筑施工、 裝飾施工為兩翼的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，成為豐臺區(qū)有絕對影響力的集團(tuán)企業(yè)?！背砷L發(fā)展”階段；立足豐臺，面向北京，以”政策性房地產(chǎn)”開發(fā)及 相關(guān)經(jīng)營和建筑承包業(yè)務(wù)為主業(yè)，發(fā)展成為北京”政策性房地產(chǎn)”市場獨(dú)樹一幟具有知名度具有較強(qiáng)影響力和競爭力的現(xiàn)代型住宅房屋經(jīng)營公司；以 后一一”持續(xù)經(jīng)營”階段；以住宅房屋經(jīng)營公司為控股主體企業(yè)，拓展業(yè)務(wù)經(jīng) 營領(lǐng)域，捕獲附加價(jià)值業(yè)務(wù)，形成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營能力，成為在北京房地產(chǎn)相關(guān)

11、市場有重要影響的，具有高度創(chuàng)新能力的實(shí)體經(jīng)營型企業(yè)。二、發(fā)展階段劃 分及階段目標(biāo)確定XX企業(yè)發(fā)展目標(biāo)定位4.1三、”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型階段”的XX 集團(tuán)分目標(biāo)確定業(yè)務(wù)發(fā)展分目標(biāo)：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)：到 房地產(chǎn)開發(fā)面積達(dá)到100萬平方米，成為XX集團(tuán)絕對主營業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)收入達(dá)到集團(tuán)全部的60%以 上，業(yè)務(wù)擴(kuò)張速度達(dá)到30%以上。建筑業(yè)務(wù)：形成以工程總承包為主的業(yè)務(wù)體 系，到 年施工能力達(dá)到20萬平方米，業(yè)務(wù)收入占到集團(tuán)全部的20%以上，年 增長速度在20%以上。裝修裝飾業(yè)務(wù)：裝修裝飾業(yè)務(wù)達(dá)到集團(tuán)全部的10%以上, 在業(yè)務(wù)上形成自己參與市場的獨(dú)特的核心競爭力 集團(tuán)職能目標(biāo)：財(cái)務(wù)目標(biāo)： 到 實(shí)現(xiàn)年銷售收入6億元，年利潤

12、1億元，房地產(chǎn)收入超過70%,中高層管理 人員收入翻番；到銷售收入達(dá)到10億元，年利潤2億元，中高層3人年薪過 100萬；進(jìn)入北京市場前5名，年銷售收入超過20億元，年利潤3億元，10 人年薪過100萬。管理目標(biāo)：用三年的時(shí)間建成以規(guī)范化管理制度和業(yè)務(wù)流程 管理為核心的信息化管理平臺，形成適合于自身企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)代化的集團(tuán)化企 業(yè)管理模式；開發(fā)公司立足高起點(diǎn)，形成適合自身的現(xiàn)代企業(yè)管理模式；建筑 和裝飾公司建立以工程項(xiàng)目管理為核心的管理體制，以管理求效益。組織發(fā)展 目標(biāo)：在三年轉(zhuǎn)型期經(jīng)過采取過渡型的集團(tuán)公司管理模式，完善以龍騰房地產(chǎn) 公司、XX建筑工程公司、裝飾工程公司為主要業(yè)務(wù)的組織架構(gòu)；到

13、建筑和 裝飾公司成為一級資質(zhì)的施工承包企業(yè)，并向施工總承包企業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)開 發(fā)公司成為二級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，向一級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)邁進(jìn)。人力資源發(fā)展 目標(biāo)：到，公司建立起完善的人力資源管理體系，形成以高學(xué)歷高素質(zhì)人才 為主的人力資源結(jié)構(gòu)，使人力資本成為公司成長的核心能力之一。企業(yè)文化培 育目標(biāo)：在原XX企業(yè)文化的基礎(chǔ)上，經(jīng)過培育新型的房地產(chǎn)企業(yè)文化，整合 建筑裝飾和房地產(chǎn)公司之間的文化差異，形成XX人共同追求的求實(shí)創(chuàng)新踏實(shí) 上進(jìn)的文化理念。公司品牌發(fā)展目標(biāo)：經(jīng)過公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開展確立”龍 騰”在豐臺區(qū)具有絕對地位的品牌形象，同時(shí)以質(zhì)量和科技手段鍛造XX建筑 和裝飾公司的品牌，爭拿一個(gè)以上的長城杯和魯班獎(jiǎng)。XX企業(yè)發(fā)展目標(biāo)定位 4.1 XX企業(yè)發(fā)展目標(biāo)定位4.1住宅房屋經(jīng)營公司定位 住宅房屋經(jīng)營公司就 是立足于不斷追求的創(chuàng)新的經(jīng)營模式，經(jīng)過住宅開發(fā)、建筑和裝修裝飾施工業(yè) 務(wù)集聚區(qū)域資源，形成以服務(wù)居民住宅為核心業(yè)務(wù)的具有持續(xù)經(jīng)營能力的企業(yè)。 它是一種虛擬經(jīng)營的概念。1、它不同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也不同于包含建筑 裝飾的綜合類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2、它的核心業(yè)務(wù)是服務(wù)業(yè)3、形成房地產(chǎn)開發(fā)、 建筑、裝飾施工及物業(yè)管理和社區(qū)經(jīng)營等為一體的綜合性經(jīng)營業(yè)務(wù)4、要求 XX能經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)有效集聚區(qū)域資源，集聚資源的手段多樣化，敢于創(chuàng)新5、在區(qū)