2022年知名物業(yè)并購(gòu)的案例分析

1、Word - 9 -2022年知名物業(yè)并購(gòu)的案例分析 物業(yè)大數(shù)據(jù)收集的某物業(yè)2022年并購(gòu)的案例，與大家一起共享：并購(gòu)人是國(guó)內(nèi)一家聞名專業(yè)從事全球物業(yè)管理投資的企業(yè)，1999年在深圳設(shè)立，注冊(cè)資金10000萬(wàn)元，為國(guó)內(nèi)最早一批一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理單位，行業(yè)綜合排名TOP30。 標(biāo)的公司是并購(gòu)人實(shí)施收并購(gòu)的一個(gè)完整案例。 標(biāo)的公司是一家設(shè)立于內(nèi)地城市的具有自立法人資歷的一級(jí)資質(zhì)物業(yè)企業(yè)。 第一部分 標(biāo)的公司并購(gòu)基本信息回顧 1 標(biāo)的公司簡(jiǎn)介 標(biāo)的公司是一家于1996年11月成立并合法存續(xù)的有限責(zé)任公司，現(xiàn)記下注冊(cè)資本為500萬(wàn)元，具有一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)；管理項(xiàng)目共40個(gè)，總建造面積約400萬(wàn)平方米（不

2、含掛靠項(xiàng)目）。公司原股權(quán)結(jié)構(gòu)如下： 2 標(biāo)的公司項(xiàng)目基本狀況 3 標(biāo)的公司投資結(jié)果 標(biāo)的公司物業(yè)并購(gòu) 總價(jià)2700萬(wàn)元，100%股權(quán)，全現(xiàn)金交易 報(bào)價(jià)：公司業(yè)務(wù)估值2700萬(wàn)； 稅費(fèi)：交易產(chǎn)生的稅費(fèi)由雙方自行擔(dān)當(dāng)； 支付方式：全現(xiàn)金交易，分3期付款，全周期約16個(gè)月； 延長(zhǎng)服務(wù)：轉(zhuǎn)讓方12年內(nèi)繼續(xù)擔(dān)任公司顧問(wèn)，協(xié)助拓展新物業(yè)項(xiàng)目、維護(hù)客戶關(guān)系； 掛靠項(xiàng)目：經(jīng)合作進(jìn)展部與掛靠項(xiàng)目實(shí)際控制人商議，掛靠項(xiàng)目納入并購(gòu)人時(shí)光為已簽署協(xié)議的合同履約期，協(xié)議到期自行解除，分公司注銷、印章依法銷毀并登報(bào)聲明； 若以2022年利潤(rùn)值500萬(wàn)計(jì)算， 標(biāo)的公司的市盈率為5.4； 若以2022年預(yù)測(cè)利潤(rùn)值800萬(wàn)計(jì)算

3、， 標(biāo)的公司的市盈率為3.375； 其次部分 投資測(cè)算與運(yùn)營(yíng)差異分析 分析： 1. 2022上半年實(shí)際經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)表中，含IT改造費(fèi)用，大約150萬(wàn)，分5年分?jǐn)偅ㄍ顿Y回報(bào)期4.8年），平均每年分?jǐn)?0萬(wàn)。 2. 按照市政府規(guī)定，針對(duì)管理優(yōu)秀項(xiàng)目，政府年底會(huì)對(duì)物業(yè)公司嘉獎(jiǎng)， 標(biāo)的公司每年都會(huì)收到大約100萬(wàn)元政府嘉獎(jiǎng)；鑒于前期商定和歷史緣由，上半年房租收入185萬(wàn)未算進(jìn)收入；實(shí)際經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)表中收入部分不包含政府嘉獎(jiǎng)部分、房租收入和代收公共修理費(fèi)用?？鄢齀T改造2022年分?jǐn)傎M(fèi)用30萬(wàn)，加上2022年政府嘉獎(jiǎng)100萬(wàn)元，房租費(fèi)用全年370萬(wàn)，2022全年實(shí)際利潤(rùn)預(yù)測(cè)大約606.3萬(wàn)。 第三部分 標(biāo)的公司

4、并購(gòu)過(guò)程分析 1 立項(xiàng)及盡職調(diào)查環(huán)節(jié) 投后復(fù)盤： . 公司信息未更新，部分信息缺失。 “欲速達(dá)則憾生”?；诟?jìng)爭(zhēng)對(duì)手接觸在前的緣由，標(biāo)的公司契約精神不強(qiáng)，已同多家公司簽訂排他協(xié)議，但并未按協(xié)議履約，標(biāo)的公司已歷經(jīng)多家公司洽談及盡調(diào)，本并購(gòu)案立項(xiàng)時(shí)雖支配專人到現(xiàn)場(chǎng)舉行了踏勘，但是用的依舊是標(biāo)的公司提供的項(xiàng)目資料，踏勘過(guò)程重在現(xiàn)場(chǎng)在管狀況核實(shí)但忽視了標(biāo)的公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中是持續(xù)變化的。如：盡調(diào)中發(fā)覺在踏勘后有舊項(xiàng)目退出也有新項(xiàng)目進(jìn)來(lái)。 . 業(yè)務(wù)模塊盡職調(diào)查運(yùn)營(yíng)測(cè)算數(shù)據(jù)不準(zhǔn)。 a. 業(yè)務(wù)盡調(diào)人員（特殊是會(huì)計(jì)師事務(wù)所）對(duì)物業(yè)管理行業(yè)熟悉不足且缺乏閱歷； b. 鑒于各公司運(yùn)營(yíng)統(tǒng)計(jì)口徑不同，標(biāo)的公司測(cè)算口徑

5、與后期運(yùn)營(yíng)預(yù)算口徑不一樣； c. 因業(yè)務(wù)模塊盡調(diào)人員是下屬物業(yè)公司暫時(shí)抽派的，故人員流淌性大且不固定。 . 第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)盡調(diào)人員業(yè)務(wù)本事低，服務(wù)質(zhì)量不佳。 a. 財(cái)務(wù)、法務(wù)盡調(diào)對(duì)物業(yè)行業(yè)合規(guī)性掌控不清，如： 標(biāo)的公司公共收益歸屬問(wèn)題； b.第三方審計(jì)對(duì)非上市公司不規(guī)范運(yùn)作企業(yè)的盡調(diào)缺乏閱歷。如：法務(wù)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所盡調(diào)中未發(fā)覺某項(xiàng)目物業(yè)管理協(xié)議實(shí)為掛靠項(xiàng)目； c. 會(huì)計(jì)師事務(wù)所盡調(diào)人員節(jié)奏較慢，跟不上盡調(diào)時(shí)光節(jié)點(diǎn)，影響效率。 . 盡職調(diào)查報(bào)告質(zhì)量問(wèn)題。 a. 與行業(yè)規(guī)范和普通商定有出入，如：公共收益歸屬問(wèn)題等； b. 當(dāng)?shù)卣咝苑梢?guī)矩盡調(diào)缺失，如：不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保、政府嘉獎(jiǎng)等； c. 各業(yè)務(wù)模

6、塊盡職調(diào)查報(bào)告沒有建立問(wèn)責(zé)機(jī)制，標(biāo)的公司隱瞞某小型商業(yè)銀行抵押貸款500萬(wàn)元未披露，在中國(guó)銀行核調(diào)中也未發(fā)覺，在接管清賬過(guò)程中才裸露。 解決計(jì)劃： （1）完美盡職調(diào)查制度及工作流程； （2）任務(wù)公司提供任何信息及資料，增強(qiáng)簽署信息資料真切性、有效性允諾書環(huán)節(jié)。 （3）盡職調(diào)查人員挑選： a. 人員由公司本部各部門抽調(diào)，以利標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)口徑統(tǒng)一； b.業(yè)務(wù)專業(yè)能級(jí)高且閱歷豐盛； c.各專業(yè)模塊盡調(diào)人員必需固定。 （4）業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)測(cè)算口徑標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，被并購(gòu)任務(wù)公司所在地下屬物業(yè)公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)測(cè)算，應(yīng)支配財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人參加盡調(diào)，避開前后有差異。 （5）增強(qiáng)各個(gè)模塊盡調(diào)報(bào)告的審核環(huán)節(jié)（物業(yè)本部各部門、地產(chǎn)

7、投控部等），同時(shí)盡調(diào)負(fù)責(zé)人對(duì)各專業(yè)盡調(diào)報(bào)告簽字負(fù)責(zé)，第三方公司簽字蓋章，完美問(wèn)責(zé)機(jī)制。 （6）對(duì)第三方盡調(diào)供給商管控： a 挑選知曉物業(yè)行業(yè)運(yùn)作、了解上市規(guī)范性要求，對(duì)非上市公司不規(guī)范運(yùn)作企業(yè)有盡調(diào)閱歷的第三方； b 盡調(diào)團(tuán)隊(duì)專業(yè)性強(qiáng)，人員充沛，能滿足我方盡調(diào)工作需求； c 盡調(diào)期間由物業(yè)投控部門舉行牽頭管理，業(yè)務(wù)與投控對(duì)接； d 供給商合同內(nèi)容商定業(yè)務(wù)質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、考核等問(wèn)責(zé)條款； e 要有備用供給商作為替補(bǔ)。 （7）業(yè)務(wù)模塊盡職調(diào)查增強(qiáng)當(dāng)?shù)卣咝苑梢?guī)矩條款盡調(diào)內(nèi)容。 2 談判環(huán)節(jié) 對(duì)方報(bào)價(jià)：4000萬(wàn)（公司業(yè)務(wù)對(duì)價(jià)）+700萬(wàn)（不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格）。 成交價(jià)格：3000萬(wàn)，對(duì)方移交所有固定資產(chǎn)

8、（辦公樓賬面價(jià)值750萬(wàn)，市場(chǎng)價(jià)值約1000萬(wàn)）及所有在管項(xiàng)目，其中標(biāo)的公司利潤(rùn)估值2700萬(wàn)。 談判過(guò)程：正式的談判有3輪，期間交流數(shù)次，勝利的關(guān)鍵3點(diǎn) 1、 把握對(duì)方心理，對(duì)方出售意愿較劇烈，不斷摸索對(duì)方底線； 2、 還原對(duì)方真切利潤(rùn)，對(duì)方認(rèn)為每年利潤(rùn)為800萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)對(duì)收入和成本舉行分解，我方認(rèn)為真切利潤(rùn)約400萬(wàn)元（不含新中標(biāo)項(xiàng)目）； 3、 掌控交易節(jié)奏，先快后慢、再加快節(jié)奏，抓住市場(chǎng)的低迷期。先快指的是迅速進(jìn)入盡調(diào)，將其他競(jìng)爭(zhēng)者排解在外；然后節(jié)奏變慢，創(chuàng)造輿論，拖到對(duì)方囫圇管理團(tuán)隊(duì)已無(wú)意經(jīng)營(yíng)，短期又無(wú)法和其他下家接觸，降低心理價(jià)位，實(shí)現(xiàn)在元旦前一天達(dá)成協(xié)議，鎖定項(xiàng)目；元旦快速團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐

9、辦理股權(quán)變更，加快交易節(jié)奏。 a. 稅費(fèi)擔(dān)當(dāng) i. 雙方各自擔(dān)當(dāng)相應(yīng)稅費(fèi)； ii. 基準(zhǔn)日之前的應(yīng)收賬款所有進(jìn)公司賬戶，交納相應(yīng)稅費(fèi)后再返還給原股東。 b. 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 i. 用工及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)由對(duì)方允諾擔(dān)當(dāng)，原控制人用其房產(chǎn)抵押作為允諾擔(dān)保； ii. 付款節(jié)點(diǎn)分3次，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署付首款、6個(gè)月后財(cái)務(wù)清查完成付其次筆、再6個(gè)月后付尾款； iii. 基準(zhǔn)日之前的應(yīng)收賬款付款條件：必需債權(quán)籠罩債務(wù)后才支付。 c. 談判勝利點(diǎn) i. 談判計(jì)劃預(yù)備了2套備用計(jì)劃，設(shè)定談判底線； ii. 談判人員事先做了角色分工，投控、財(cái)務(wù)、法務(wù)、風(fēng)控緊密協(xié)作； iii. 原則性問(wèn)題堅(jiān)定不讓步，對(duì)我方有利條款極力爭(zhēng)取。

10、3 投后管理 閱歷共享： . 企業(yè)平穩(wěn)過(guò)渡 a. 接管團(tuán)隊(duì)接管后，召集標(biāo)的公司物業(yè)主管以上人員舉行并購(gòu)人企業(yè)介紹、并購(gòu)人企業(yè)文化、并購(gòu)人將來(lái)、 標(biāo)的公司將來(lái)進(jìn)展初步設(shè)想4個(gè)主題的宣講，提升了標(biāo)的公司物業(yè)核心管理人員的勇氣和信念。 b. 人才盤點(diǎn)。對(duì)標(biāo)的公司總部核心管理團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目經(jīng)理等舉行了人才盤點(diǎn)，了解現(xiàn)有人員與崗位的匹配度及將來(lái)進(jìn)展的匹配度，保持現(xiàn)有管理骨干的穩(wěn)定性。 c. 2022年預(yù)算編制工作及簽訂任務(wù)責(zé)任書。召集核心管理骨干編制2022年預(yù)算，同時(shí)完成標(biāo)的公司物業(yè)任務(wù)責(zé)任書的簽訂工作。 d. 按照并購(gòu)人管控體系及標(biāo)的公司物業(yè)信息缺失情況，完成了標(biāo)的公司收費(fèi)軟件的上線工作，并對(duì)標(biāo)的公司物

11、業(yè)相關(guān)人員開展了財(cái)務(wù)軟件使用的培訓(xùn)工作。 e.樂觀開展對(duì)外公關(guān)活動(dòng)。新的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)分次訪問(wèn)了房地局、街道社區(qū)、業(yè)委會(huì)、開發(fā)商等政府、甲方代表，獵取政府及甲方的支持。 . 過(guò)渡期市場(chǎng)拓展有成績(jī) 標(biāo)的公司市場(chǎng)部上半年市場(chǎng)拓展，獵取了市中心核心區(qū)域某商務(wù)項(xiàng)目管理權(quán)。 問(wèn)題體現(xiàn)： . 接管運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)介入時(shí)光過(guò)晚，接管團(tuán)隊(duì)是股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽署后才介入；對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同條款、過(guò)渡期協(xié)議條款理解不徹底，在落實(shí)中有偏差，如： 標(biāo)的公司物業(yè)保安業(yè)務(wù)外包。 . 并購(gòu)人投后運(yùn)營(yíng)接管流程、標(biāo)準(zhǔn)等制度未建立，故接管計(jì)劃不完整，特殊在業(yè)務(wù)方面，如：項(xiàng)目基礎(chǔ)信息復(fù)核（項(xiàng)目信息、業(yè)主信息、設(shè)施設(shè)備）等。 . 派駐標(biāo)的公司物業(yè)惟獨(dú)總經(jīng)

12、理、財(cái)務(wù)崗位，但人力行政、運(yùn)營(yíng)崗位用原有人員只是帶教，這對(duì)并購(gòu)人業(yè)務(wù)體系導(dǎo)入有影響。如： 標(biāo)的公司預(yù)算編制精確性差問(wèn)題等。 解決計(jì)劃： . 投后接管運(yùn)營(yíng)體系盡快要建立，確保接管運(yùn)營(yíng)的統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化。 . 并購(gòu)流程中接管運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)介入節(jié)點(diǎn)前置，待董事會(huì)同意并購(gòu)就全程參加囫圇股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同條款、過(guò) 渡期條款等談判，以便于在后期合同落實(shí)中不會(huì)有偏差。 第四部分 總結(jié)陳述 一. 標(biāo)的公司物業(yè)并購(gòu)整體是勝利的 利用接管后的運(yùn)營(yíng)， 標(biāo)的公司物業(yè)無(wú)論從財(cái)務(wù)指標(biāo)、市場(chǎng)拓展本事還是員工可塑等方面來(lái)看， 標(biāo)的公司物業(yè)有著很大的提高潛力。 標(biāo)的公司物業(yè)只要經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的梳理，把并購(gòu)人經(jīng)營(yíng)的理念、本事以及管理體系的導(dǎo)入，管理日漸正軌后會(huì)有一個(gè)突破，為并購(gòu)人制造價(jià)值