公司、投資、經(jīng)濟、風(fēng)險部分B

1、投資建議書稿- PAGE 19 -四、投資規(guī)劃戰(zhàn)略依據(jù) （一）三年年發(fā)展計計劃 在公司司正式成成立并啟啟動運行行后的33年內(nèi)，計計劃通過過兩個項項目的開開發(fā)進(jìn)行行公司的的第一次次創(chuàng)業(yè)，以以此奠定定良好的的技術(shù)與與資金基基礎(chǔ)。經(jīng)經(jīng)過細(xì)致致周密的的市場調(diào)調(diào)查分析析，并綜綜合武漢漢市房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的具具體情況況，計劃劃從舊城城改造入入手，以以穩(wěn)步發(fā)發(fā)展的戰(zhàn)戰(zhàn)略，擴擴大規(guī)模模，以實實現(xiàn)企業(yè)業(yè)的可持持續(xù)性發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)。（二）五年年發(fā)展規(guī)規(guī)劃在初始創(chuàng)業(yè)業(yè)階段，力力求儲備備一定量量未來可可發(fā)展用用地。33年后公公司將進(jìn)進(jìn)入第二二個全新新的發(fā)展展時期五五年發(fā)展展規(guī)劃期期。在這這個發(fā)展展時期內(nèi)內(nèi)將在原原有的基

2、基礎(chǔ)上加加快開發(fā)發(fā)速度、擴擴大開發(fā)發(fā)規(guī)模，保保持年開開發(fā)量在在15萬萬平方米米200萬平方方米的水水平。同同時銷售售量保持持在100萬平米米左右。五、投資收收益利潤依依據(jù)（一）投資資估算項目投資估估算依據(jù)據(jù)（1）項目目A：占占地約220畝，規(guī)規(guī)劃建面面實現(xiàn)55萬平米米，銷售售均價取取22000元/平米，整整個項目目建設(shè)期期從20003年年7月到到20005年44月份，開開發(fā)周期期22個個月，經(jīng)經(jīng)營期截截止到220055年4月月；（2）項目目B：占占地500畝，規(guī)規(guī)劃建面面約100萬平米米，平均均銷售價價格取223000元/平平米；整整個項目目建設(shè)期期從20004年年1月到到20006年66月份

3、，開開發(fā)周期期為2年年半，經(jīng)經(jīng)營期截截止20006年年6月（3）建安安成本參參考武漢漢房地產(chǎn)產(chǎn)市場在在建及已已完成的的同類項項目的成成本、費費用水平平；（4）地價價取城區(qū)區(qū)和郊區(qū)區(qū)地價的的平衡值值，；（5）各項項稅費按按武漢市市現(xiàn)行收收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，營業(yè)業(yè)稅銷售售收入的的5.665%計計算，1、開發(fā)成成本估算算（1）土地地成本地價按1000萬元元/畝計計算，合合約15500元元/平米米（占地地），按按容積率率折合單單方建筑筑面積4400元元/平米米（2）前期期工程費費150元/平米，含含三通一一平、勘勘察設(shè)計計、規(guī)費費、城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套套費等；（3）建安安工程費費900元/平米，以以高層占占2

4、0%、小高高層占770%、多多層占110%的的比例加加權(quán)平均均成本；（4）小區(qū)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施與配配套工程程120元/平米，包包括道路路、水電電工程、園園林綠化化工程等等；（5）不可可預(yù)見費費20元/平平米，按按土地成成本、前前期工程程、建安安工程基基礎(chǔ)配套套工程成成本和的的2%計計算；（6）管理理費20元/平平米，按按建安成成本的22%計算算；（7）資金金成本50元/平平米，為為銀行貸貸款和融融資成本本，第一一個項目目資金需需求量不不大，資資金成本本按300元/平平米計算算，第二二個項目目規(guī)模大大，資金金需求量量大，資資金成本本按500元/平平米計算算；（8）營銷銷成本100元/平米，包包括廣宣

5、宣推廣和和銷售費費；（9）稅費費160元/平米，包包括營業(yè)業(yè)稅、維維修基金金及交易易稅費等等；合計投資成成本：11900019920元元/平米米，成本本可控制制在19900元元/平米米左右2、三年資資金流量量計劃預(yù)預(yù)測根據(jù)三年發(fā)發(fā)展計劃劃和投資資成本估估算，綜綜合兩個個項目的的資金流流量（見見附表），得得出合并并資金流流量情況況如下表表：項目合計2003年年2004年年2005年年2006年年7.89.1011.1221.23.45.67.89.1011.1221.23.45.67.89.1011.1221.23.45.6投資2870002010325122552051405251520851

6、860219017101005150012001170153090086010A95002010325122597510751075845600750490135B192000423033014401240126014401220870150012001170153090086010收入325600002008001000150015002800450023001760300030003500350020001000200A10560020080010001500150020002500800260B22000080020001500150030003000350035002000100020

7、0差額38602010325102544054051015585940231059075515001800233019701100140190累計386020102335336077658170918597708830652059305175367518754552425352533853195資金流通圖圖（二）資金金籌措1、資金來來源與運運用表項目合計2003年年2004年年2005年年2006年年7.89.1011.1221.23.45.67.89.1011.1221.23.45.67.89.1011.1221.23.45.6資金運用2010325122552051405251520851

8、860219017101005150012001170153090086010 投資資2010325122552051405251520851860219017101005150012001170153090086010資金來源2010325122552051405251520852800450023001760300030003500350020001000200 自有有資金20103252540551585 銀行行貸款100040004001000500 銷銷預(yù)售收收入2008001000150015002800450023001760300030003500350020001000200

9、資金結(jié)余00000009402310590755150018002330197011001401902、資金計計劃（1）兩個個項目運運作需資資金97770萬萬元，其其中自有有資金228700萬元，銀銀行貸款款69000萬元元；（2）在第第一個項項目啟動動后帶來來銷售收收入前資資金缺口口將達(dá)到到35660萬元元，擬投投入自有有資金223600萬元、銀銀行貸款款10000萬元元解決；（3）預(yù)計計資金峰峰值出現(xiàn)現(xiàn)在20004年年122月份，預(yù)預(yù)測達(dá)到到52005萬元元，擬通通過銀行行貸款440000萬元、自自有資金金4055萬元、預(yù)預(yù)售收入入8000萬元來來彌補資資金缺口口；（4）20004年年3月

10、到到8月資資金需求求為60005萬萬元，可可以投入入自有資資金1005萬元元、銀行行貸款119000萬元、銷銷預(yù)售收收入40000萬萬元解決決；20004年年9月后后資金流流為正值值，無資資金缺口口；（5）資金金償還計計劃為： 20005年年11月月還貸110000萬元，220066年1月月還貸440000萬元， 3月還還貸4000萬元元，5月月還貸110000萬元，77月還貸貸5000萬元，償償還貸款款本金來來源于銷銷售收入入；利息支付計計劃為： 20004年年12月月支付利利息（1150萬萬元+2200萬萬元）共共3500萬元，220055年122月支付付利息3300萬萬元； （三）項目目

11、財務(wù)評評價1、損益表表及靜態(tài)態(tài)贏利分分析（1）損益益表序號項目名稱金額（萬元元）1預(yù)銷售收入入325600總成本費用用2870002利潤總額3860（2）評價價指標(biāo)A、全部投投資的投投資利潤潤率=利利潤總額額 / 總投資資額 * 1100%=38860 / 2287000 *1000% =113.445%B、項目銷銷售利潤潤率=利利潤總額額 / 銷售收收入 * 1000%=38660 / 3225600 * 1000% =111.866% 投資資總成本本占銷售售收入的的比例為為：2887000 / 325560 *1000% = 888.115%C、投資回回報率 實際際資金運運作中需需9777

12、0萬元元資金就就可以啟啟動，三三年純利利潤38860萬萬元投資的資金金回報率率為：338600 / 97770 *1000% =40%，年投投資資金金回報率率為133%左右右。D、靜態(tài)投投資回收收期 靜態(tài)態(tài)投資回回收期TT=144-1+4555/23330=13.2，即即靜態(tài)投投資回收收期266.4個個月。由于以上數(shù)數(shù)據(jù)的計計算是按按假定條條件計算算的，其其中大部部分?jǐn)?shù)據(jù)據(jù)遵循會會計謹(jǐn)慎慎性原則則，因此此項目在在實際運運作中有有一定的的利潤空空間。從從以上各各指標(biāo)來來看，說說明項目目開發(fā)是是有利可可圖的。 2、動動態(tài)經(jīng)濟濟效益分分析 （1）動態(tài)態(tài)資金流流量（全全部投資資）表項目合計2003年年

13、2004年年2005年年2006年年7.89.1011.1221.23.45.67.89.1011.1221.23.45.67.89.1011.1221.23.45.6現(xiàn)金流出2870002010325122552051405251520851860219017101005150012001170153090086010A95002010325122597510751075845600750490135B192000423033014401240126014401220870150012001170153090086010現(xiàn)金流出現(xiàn)現(xiàn)值19523061121462512122106169514

14、681678127272610528177739825615206現(xiàn)金流入325600002008001000150015002800450023001760300030003500350020001000200A10560020080010001500150020002500800260B220000800200015001500300030003500350020001000200 現(xiàn)金流流入現(xiàn)值值0018371186312561220221034491711127121042043231422471246605117凈現(xiàn)金流量量386020103251025440540510155859

15、40231059075515001800233019701100140190 凈凈現(xiàn)金流流量現(xiàn)值值195230693839143498504757421771439545105212261541126568585111累計凈現(xiàn)金金流量386020102335336077658170918597708830652059305175367518754552425352536653860累計凈現(xiàn)金金流量現(xiàn)現(xiàn)值19522258319671107459830987848042627158325287423530091468203482567678 注注：年基基準(zhǔn)折現(xiàn)現(xiàn)率I取188%，則則2個月月單位基基

16、準(zhǔn)折現(xiàn)現(xiàn)率I為3%（2）指標(biāo)標(biāo)評價A、累計凈凈現(xiàn)金流流量凈現(xiàn)現(xiàn)值NPPV（折折現(xiàn)率ii=3%） = 6778 0 ，表明明項目在在經(jīng)濟上上可以接接受；B、動態(tài)投投資回收收期T=16-1+4482/6855=155.7，即即動態(tài)回回收期為為31.4個月月；3、盈虧平平衡分析析（1）銷售售面積盈盈虧平衡衡點兩個項目加加權(quán)銷售售均價為為22550元/平米，綜綜合成本本為2887000萬元銷售面積盈盈虧平衡衡點=總總成本 / 銷銷售均價價 = 287700 / 222500=122.755萬平米米占計劃銷售售量的885%，即即當(dāng)實際際銷售量量達(dá)到計計劃銷售售量的992.66%時，項項目達(dá)到到盈虧平平衡

17、點（2）銷售售價格盈盈虧點銷售價格盈盈虧平衡衡點=總總成本 / 銷銷售量 =2887000 / 15 =19913元元/平米米占計劃銷售售價格的的85%，即當(dāng)當(dāng)實際銷銷售價格格達(dá)到計計劃銷售售價格的的8555時，項項目處于于盈虧平平衡點。盈虧平衡分分析顯示示當(dāng)項目目銷售面面積、銷銷售價格格達(dá)到項項目銷售售預(yù)期的的8555時，項項目處于于盈虧平平衡點。由由于分析析時始終終堅持謹(jǐn)謹(jǐn)慎性原原則，因因此在實實際中應(yīng)應(yīng)該有較較大的彈彈性。六、投資風(fēng)風(fēng)險分析析 “天下沒有有免費的的午餐”，投資資收益高高同時風(fēng)風(fēng)險也大大。我們們在公司司正常運運作和經(jīng)經(jīng)營期間間會面臨臨一系列列風(fēng)險，這這些風(fēng)險險是我們們應(yīng)該重

18、重點研究究的。對對于每一一個可能能出現(xiàn)的的風(fēng)險，我我們將做做專門的的“風(fēng)險減減弱報告告”等系統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)險預(yù)預(yù)警措施施，以獲獲取可靠靠的高回回報。1、政策性性風(fēng)險產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)風(fēng)險 武漢市市經(jīng)濟發(fā)發(fā)展?jié)摿α薮螅谠谖磥韼讕啄戤a(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)濟結(jié)結(jié)構(gòu)將發(fā)發(fā)生較大大的變化化。這樣樣因產(chǎn)業(yè)業(yè)政策的的變化和和產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)的變變化將導(dǎo)導(dǎo)致武漢漢市房地地產(chǎn)商品品需求結(jié)結(jié)構(gòu)的變變化，會會對房地地產(chǎn)經(jīng)營營產(chǎn)生風(fēng)風(fēng)險。對對此因素素帶來的的風(fēng)險，可可以通過過成立專專門的市市場研究究部門和和專人負(fù)負(fù)責(zé)跟蹤蹤武漢市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場變變化動態(tài)態(tài)，在風(fēng)風(fēng)險因素素產(chǎn)生不不利效果果前及時時調(diào)整投投資策略略，避免免損失。土地使用制制度變化化風(fēng)險

19、未來來武漢市市將出臺臺一系列列新的土土地使用用制度。如目前前土地實實行公開開掛牌交交易，增增加了獲獲取土地地資源的的機會，但但同時也也導(dǎo)致高高地價風(fēng)風(fēng)險，增增加了經(jīng)經(jīng)營的難難度。對對此，可可以運用用“產(chǎn)品市市場法則則”來調(diào)整整投資策策略，即即以“項目尋尋找土地地”的思路路，按“市場分分析客戶需需求分析析產(chǎn)品價價格分析析市場定定位方案比比較投標(biāo)策策略”的步驟驟來進(jìn)行行投資決決策。金融政策變變化風(fēng)險險 銀行行金融機機構(gòu)貸款款政策的的變化將將對項目目正常運運作產(chǎn)生生不利影影響，融融資不成成功導(dǎo)致致項目爛爛尾的事事常有發(fā)發(fā)生。還還有銀行行按揭政政策的變變化會對對居民買買房支付付能力產(chǎn)產(chǎn)生很大大影響審批

20、手續(xù)過過程風(fēng)險險 工工程建設(shè)設(shè)過程長長，各種種審批手手續(xù)多，若若因?qū)徟^程拖拖延而導(dǎo)導(dǎo)致建設(shè)設(shè)期、交交易期延延長，將將帶來經(jīng)經(jīng)營損失失。對此此我們將將成立由由經(jīng)驗豐豐富、活活動能力力強的專專門部門門，負(fù)責(zé)責(zé)審批等等事宜。2、經(jīng)濟性性風(fēng)險市場供求變變化風(fēng)險險 武武漢市房房地產(chǎn)市市場目前前還沒有有出現(xiàn)明明顯的“泡沫“，低房房價帶來來大發(fā)展展空間。武武漢市房房地產(chǎn)市市場供給給和需求求的變化化將是我我們投資資時機選選擇的重重要依據(jù)據(jù)。這種種市場性性風(fēng)險將將由專業(yè)業(yè)市場研研究人員員負(fù)責(zé)。3、開發(fā)經(jīng)經(jīng)營性風(fēng)風(fēng)險開發(fā)時間過過長帶來來的規(guī)劃劃落伍 項目目的規(guī)劃劃設(shè)計理理念從現(xiàn)現(xiàn)時對比比競爭環(huán)環(huán)境來講講，具有

21、有一定的的超前性性，但也也僅只是是在現(xiàn)階階段的超超前，隨隨著市場場發(fā)展的的日益加加快、專專業(yè)競爭爭的日益益激烈，當(dāng)當(dāng)我們的的規(guī)劃在在比照220044、20005、220066年的市市場態(tài)勢勢時勢必必落伍，而而此時正正是項目目產(chǎn)品市市場價格格提升、銷銷售上量量、利潤潤實現(xiàn)之之時，落落伍的規(guī)規(guī)劃與強強烈的經(jīng)經(jīng)營要求求所帶來來的反差差就形成成了項目目的規(guī)劃劃風(fēng)險，在在常青花花園、百百步亭花花園、南南湖花園園等大盤盤的實際際操作中中，其前前期規(guī)劃劃均被一一再修改改和推翻翻，由此此可見一一斑。為為此，對對策如下下：項目在具具體理念念形成中中，應(yīng)具具有較強強的層次次性，以以備后期期賣點提提升和變變化。其建

22、筑形形態(tài)和建建筑風(fēng)格格要具有有多元性性和兼容容性。一次規(guī)劃劃分期設(shè)設(shè)計。產(chǎn)品價格性性能比失失衡帶來來的墻里里開花墻墻外香 武漢漢市房地地產(chǎn)市場場縱然有有前幾年年的輝煌煌發(fā)展，但但并沒有有出現(xiàn)從從量到質(zhì)質(zhì)的改變變，這個個市場仍仍然是一一個價格格制約型型的成長長型市場場，這個個市場告告訴我們們，中低低價房仍仍將是市市場消費費的主題題，這就就是為什什么經(jīng)濟濟實用房房和低價價房熱銷銷的原因因，如常常青花園園、百步步亭花園園、翰林林苑、南南波灣等等；也是是高品位位、高價價位房屋屋滯銷的的原因，如如都市經(jīng)經(jīng)典、藍(lán)藍(lán)灣俊園園、名都都花園、麗麗島花園園等。我我們認(rèn)為為當(dāng)市場場無法承承受過高高的單價價時，則則產(chǎn)品在在其高性性能上的的成本投投入亦將將隨之失失效，另另一方面面，競爭爭者眾，市市場對比比成交明明顯，廣廣告一旦旦投入市市場，所所帶來的的客戶如如果不能能獲得高高性價比比的優(yōu)勢勢產(chǎn)品，勢勢必將購購買資金金投入到到性價比比較高的的其它樓樓盤，從從而形成成墻里開開花墻外外香的窘窘境。對對策如下下：在確認(rèn)目目標(biāo)消費費群體后后，認(rèn)真真而全面面地研