商務(wù)大廈連鎖開發(fā)項(xiàng)目策劃案

1、“9+2”商務(wù)大廈連鎖開發(fā)項(xiàng)目策劃案PAGE PAGE 44“9+2”商務(wù)大大廈連鎖鎖開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃案 年目 錄第一部分：項(xiàng)目策策劃概述述TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc173487114 第一章 “99+2”商務(wù)大大廈項(xiàng)目目的背景景及前景景 PAGEREF _Toc173487114 h 2 HYPERLINK l _Toc173487115 1.1 項(xiàng)目概概況 PAGEREF _Toc173487115 h 2 HYPERLINK l _Toc173487116 1.2 連鎖開開發(fā)的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)意義義 PAGEREF _Toc173487116 h 2 HYPE

2、RLINK l _Toc173487117 1.3 項(xiàng)目前前景分析析 PAGEREF _Toc173487117 h 3 HYPERLINK l _Toc173487118 第二章 “99+2”商務(wù)大大廈項(xiàng)目目總體策策劃思路路 PAGEREF _Toc173487118 h 4 HYPERLINK l _Toc173487119 2.1 項(xiàng)目的的定位、策策劃思路路 PAGEREF _Toc173487119 h 4 HYPERLINK l _Toc173487120 2.2 核心目目標(biāo)樹立品品牌 PAGEREF _Toc173487120 h 4 HYPERLINK l _Toc1734871

3、21 2.3 項(xiàng)目開開發(fā)總建建議 PAGEREF _Toc173487121 h 5 HYPERLINK l _Toc173487122 2.4 連鎖項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)前期工工作的統(tǒng)統(tǒng)籌安排排（參考考） PAGEREF _Toc173487122 h 5第二部分：項(xiàng)目的的市場調(diào)調(diào)研與可可行性分分析 HYPERLINK l _Toc173487123 第三章 “99+2”商務(wù)大大廈項(xiàng)目目投資環(huán)環(huán)境與市市場研究究 PAGEREF _Toc173487123 h 8 HYPERLINK l _Toc173487124 3.1 項(xiàng)目投投資經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢分分析 PAGEREF _Toc173487124 h 8

4、HYPERLINK l _Toc173487125 3.1.11 國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)總體發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢 PAGEREF _Toc173487125 h 8 HYPERLINK l _Toc173487126 3.1.22 “99+2”泛珠地地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展勢勢頭良好好 PAGEREF _Toc173487126 h 10 HYPERLINK l _Toc173487127 3.2 泛珠地地區(qū)區(qū)域域市場分分析 PAGEREF _Toc173487127 h 11 HYPERLINK l _Toc173487128 3.2.11 泛泛珠地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析 PAGEREF _Toc173487128 h

5、 11 HYPERLINK l _Toc173487129 3.2.22 微微觀房地地產(chǎn)市場場分析（以以長沙為為例） PAGEREF _Toc173487129 h 12 HYPERLINK l _Toc173487130 3.3 區(qū)域市市場發(fā)展展及需求求預(yù)測 PAGEREF _Toc173487130 h 12 HYPERLINK l _Toc173487131 第四章 項(xiàng)目分分析及評評價(jià) PAGEREF _Toc173487131 h 14 HYPERLINK l _Toc173487132 3.1 地塊解解析 PAGEREF _Toc173487132 h 14 HYPERLINK l

6、_Toc173487133 3.2 項(xiàng)目SWWOT分分析 PAGEREF _Toc173487133 h 14 HYPERLINK l _Toc173487134 3.3 項(xiàng)目評評價(jià) PAGEREF _Toc173487134 h 16 HYPERLINK l _Toc173487135 第五章 市市場定位位及項(xiàng)目目評估 PAGEREF _Toc173487135 h 17 HYPERLINK l _Toc173487136 5.1 產(chǎn)品定定位 PAGEREF _Toc173487136 h 17 HYPERLINK l _Toc173487137 5.2 消費(fèi)者者定位 PAGEREF _To

7、c173487137 h 17 HYPERLINK l _Toc173487138 5.3 價(jià)格定定位 （參考考） PAGEREF _Toc173487138 h 18 HYPERLINK l _Toc173487139 第六章 項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)建設(shè)與與總投資資估算 PAGEREF _Toc173487139 h 20 HYPERLINK l _Toc173487140 6.1 項(xiàng)目開開發(fā)策略略 PAGEREF _Toc173487140 h 20 HYPERLINK l _Toc173487141 6.3 項(xiàng)目開開發(fā)建設(shè)設(shè)安排 PAGEREF _Toc173487141 h 20 HYPERLI

8、NK l _Toc173487142 6.2 項(xiàng)目投投資估算算（參考考） PAGEREF _Toc173487142 h 20 HYPERLINK l _Toc173487143 第七章 項(xiàng)項(xiàng)目銷售售及經(jīng)營營收入測測定 PAGEREF _Toc173487143 h 21 HYPERLINK l _Toc173487144 7.1 項(xiàng)目銷銷售收入入估算（參參考） PAGEREF _Toc173487144 h 21 HYPERLINK l _Toc173487145 7.2 項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營成本本結(jié)算（參參考） PAGEREF _Toc173487145 h 21 HYPERLINK l _Toc1

9、73487146 7.3 項(xiàng)目利利潤估算算（參考考） PAGEREF _Toc173487146 h 22 HYPERLINK l _Toc173487147 第八章 財(cái)財(cái)務(wù)與敏敏感性分分析 PAGEREF _Toc173487147 h 23 HYPERLINK l _Toc173487148 8.1 項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)金流量量（參考考） PAGEREF _Toc173487148 h 23 HYPERLINK l _Toc173487149 8.2 財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值與與財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率（參參考） PAGEREF _Toc173487149 h 23 HYPERLINK l _Toc173487150

10、8.3 項(xiàng)目盈盈虧平衡衡分析和和敏感性性分析（參參考） PAGEREF _Toc173487150 h 23 HYPERLINK l _Toc173487151 8.4 項(xiàng)目開開發(fā)經(jīng)營營主要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及對對策分析析（參考考） PAGEREF _Toc173487151 h 24 HYPERLINK l _Toc173487152 第九章 可可行性研研究結(jié)論論與建議議 PAGEREF _Toc173487152 h 25 HYPERLINK l _Toc173487153 9.1 項(xiàng)目擁擁有較好好的投資資環(huán)境與與機(jī)遇 PAGEREF _Toc173487153 h 25 HYPERLINK l _T

11、oc173487154 9.2 項(xiàng)目在在經(jīng)濟(jì)上上具有較較強(qiáng)的可可行性（參參考） PAGEREF _Toc173487154 h 25 HYPERLINK l _Toc173487155 9.3 項(xiàng)目實(shí)實(shí)施的優(yōu)優(yōu)勢、難難點(diǎn)及對對策 PAGEREF _Toc173487155 h 25第三部分：項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營的策策略與建建議 HYPERLINK l _Toc173487156 第十章 項(xiàng)項(xiàng)目營銷銷推廣策策略與建建議（框框架） PAGEREF _Toc173487156 h 28 HYPERLINK l _Toc173487157 10.1 項(xiàng)目目總體整整合營銷銷思路 PAGEREF _Toc17348

12、7157 h 28 HYPERLINK l _Toc173487158 10.2 項(xiàng)目目主打廣廣告與形形象 PAGEREF _Toc173487158 h 28 HYPERLINK l _Toc173487159 10.3 項(xiàng)目目營銷推推廣模式式 PAGEREF _Toc173487159 h 29 HYPERLINK l _Toc173487160 10.4 銷售售渠道及及方式 PAGEREF _Toc173487160 h 29 HYPERLINK l _Toc173487161 10.5 項(xiàng)目目營銷策策略總建建議 PAGEREF _Toc173487161 h 30 HYPERLINK

13、l _Toc173487162 第十一章 項(xiàng)目的的規(guī)劃與與建筑設(shè)設(shè)計(jì)建議議（構(gòu)想想） PAGEREF _Toc173487162 h 31 HYPERLINK l _Toc173487163 11.1 項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建議議 PAGEREF _Toc173487163 h 31 HYPERLINK l _Toc173487164 11.2 項(xiàng)目目建筑設(shè)設(shè)計(jì)建議議 PAGEREF _Toc173487164 h 31 HYPERLINK l _Toc173487165 第十二章 項(xiàng)目開開發(fā)的其其他相關(guān)關(guān)建議（參參考） PAGEREF _Toc173487165 h 32 HYPERLINK l

14、_Toc173487166 12.1 差異異化生存存 PAGEREF _Toc173487166 h 32 HYPERLINK l _Toc173487167 12.2 物業(yè)業(yè)服務(wù) PAGEREF _Toc173487167 h 32 HYPERLINK l _Toc173487168 12.3 直升升機(jī)造勢勢 PAGEREF _Toc173487168 h 32第一部分：項(xiàng)目策策劃概述第一章 “9+2”商務(wù)大大廈項(xiàng)目目的背景及及前景泛珠三角區(qū)區(qū)域包括括廣東、廣廣西、海海南、云云南、貴貴州、四四川、湖湖南、江江西、福福建9個(gè)個(gè)省區(qū)和和香港、澳澳門兩個(gè)個(gè)特別行行政區(qū)，簡簡稱“992”。內(nèi)內(nèi)地9省

15、省區(qū)的區(qū)區(qū)域面積積為全國國的五分分之一，人人口占三三分之一一，經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量占占三分之之一。加加上香港港和澳門門兩個(gè)特特區(qū)，泛泛珠三角角在全國國的地位位十分突突出。這這一區(qū)域域所建立立起來的的共生共共贏型經(jīng)經(jīng)濟(jì)體系系，將成成為中國國未來經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的高速速增長極極。1.1 項(xiàng)目概概況近年以來，泛泛珠三角角地區(qū)房房地產(chǎn)投投資呈大大幅提高高的勢頭頭，跨區(qū)區(qū)域合作作的房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈正在在形成?！胺褐橹槿菂^(qū)區(qū)域合作作”是中中國迄今今最大規(guī)規(guī)模的區(qū)區(qū)域合作作。房地地產(chǎn)業(yè)跨跨區(qū)域發(fā)發(fā)展的大大潮流與與企業(yè)異異地拓展展的需求求呼喚一一個(gè)能夠夠?qū)崿F(xiàn)長長年相互互交流的的商務(wù)大大平臺(tái)。在泛珠“9+2”背景下，以“會(huì)

16、館地產(chǎn)”、“主題地產(chǎn)”、“復(fù)合地產(chǎn)”和“連鎖地產(chǎn)”為核心創(chuàng)意，為每年一屆輪流召開的“珠洽會(huì)”及會(huì)后日常合作與交流提供高品質(zhì)的商務(wù)環(huán)境和合作平臺(tái)，力爭成為當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性建筑，連鎖經(jīng)營，聯(lián)動(dòng)發(fā)展。本項(xiàng)目以“9+22”為統(tǒng)一一冠名，結(jié)結(jié)合“9+22”各區(qū)域域文化特特色，突突出“商務(wù)”服務(wù)功功能，力力促泛珠珠“9+22”和諧發(fā)發(fā)展。計(jì)劃在在泛珠“9+22”各省會(huì)會(huì)城市（香港、澳門、廣州、福州、南昌、長沙、貴陽、昆明、南寧、?？?、成都）各建一一棟，限限建111棟“9+22”商務(wù)大大廈，形形成連鎖鎖地產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)之勢勢，打造造“9+22”商務(wù)大大廈品牌牌。1.2 連鎖開發(fā)發(fā)的現(xiàn)實(shí)實(shí)意義泛珠三角區(qū)區(qū)域合作作機(jī)制開

17、開創(chuàng)了國國內(nèi)區(qū)域域合作的的新模式式，為區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)業(yè)帶帶來更開開放的市市場、更更暢通的的融資渠渠道、更更優(yōu)惠的的投資政政策、更更便利的的交通條條件，為為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的發(fā)展和和骨干企企業(yè)的做做大做強(qiáng)強(qiáng)提供更更廣闊的的市場空空間。泛珠三角區(qū)區(qū)域橫跨跨中國的的東部、中中部和西西部三大大地帶，加加強(qiáng)這一一區(qū)域的的合作，特別是連鎖開發(fā)這種大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以使勞動(dòng)力和資源由中西部向沿海地區(qū)流動(dòng)，產(chǎn)業(yè)則由沿海地區(qū)向中西部轉(zhuǎn)移，對于促進(jìn)大珠三角產(chǎn)業(yè)升級，帶動(dòng)華南、中南、西南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)內(nèi)地與香港、澳門關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排的順利實(shí)施，帶動(dòng)內(nèi)地特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后的西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，都具有重要

18、的戰(zhàn)略意義。1.3 項(xiàng)目前前景分析析a、業(yè)界新新動(dòng)向“生態(tài)CCBD”概念（以以長沙為為例）這是去年底底業(yè)界前前衛(wèi)人士士提出的的新觀點(diǎn)點(diǎn)，認(rèn)為為從神農(nóng)農(nóng)大酒店店商務(wù)圈圈至省政政府新址址尚芙蓉蓉路區(qū)域域?yàn)榻窈蠛箝L沙新新CBDD區(qū)域，也也叫“生態(tài)CCBD”（生態(tài)態(tài)中央商商務(wù)區(qū)）。早幾年提出出的長沙沙CBDD的范圍圍大致為為以芙蓉蓉路的中中央廣場場為中心心，東起起韶山路路、西至至蔡鍔路路，南起起人民路路、北止止展覽館館路（即即現(xiàn)營盤盤路），大大約3平平方公里里的區(qū)域域。建筑筑形態(tài)以以高層和和超高層層為主，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特征征主要為為辦公、商商務(wù)、金金融、信信息、酒酒店等，物物業(yè)功能能基本上上以寫字字辦公為為主

19、的綜綜合性物物業(yè)。但就近兩年年來的市市場發(fā)展展和房地地產(chǎn)個(gè)案案操作來來看，CCBD已已經(jīng)擴(kuò)大大了很多多，邊伍伍家?guī)X以以南、展展覽館路路以北的的芙蓉路路上的幾幾相樓盤盤都說在在CBDD區(qū)域要要地，還還有在勞勞動(dòng)路至至人民路路的芙蓉蓉中路段段的樓盤盤都稱自自己處于于CBDD核心區(qū)區(qū)了。可見“CBBD效應(yīng)應(yīng)”的無窮窮魅力！我們研究分分析認(rèn)為為，長沙沙CBDD擴(kuò)大化化已經(jīng)推推動(dòng)了房房地產(chǎn)行行業(yè)的發(fā)發(fā)展與繁繁榮，也也正在被被廣大市市民接受受，相信信也將被被政府規(guī)規(guī)劃和城城市建筑筑部門理理解認(rèn)同同的。從國外和先先進(jìn)城市市的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)來看，新新CBDD已經(jīng)是是很正常常的事情情，廣州州的珠江江新城、上上海的浦浦東

20、新區(qū)區(qū)、北京京的生朝朝陽泛CCBD已經(jīng)經(jīng)屢見不不鮮。我我們認(rèn)為為，新CCBD將將對原CCBD應(yīng)應(yīng)該是一一種有益益的充實(shí)實(shí)和擴(kuò)展展。但從從某些樓樓盤宣傳傳實(shí)際來來看好象象是要完完全的挑挑戰(zhàn)。如果用現(xiàn)代代的和發(fā)發(fā)展的思思維來分分析，我我認(rèn)為今今后的長長沙CBBD應(yīng)該該說是一一個(gè)主要要向南發(fā)發(fā)展的趨趨勢，當(dāng)當(dāng)然北面面最多也也只能發(fā)發(fā)展到伍伍家?guī)X（即即波隆立立交橋處處），而而南面可可能會(huì)沿沿芙蓉南南路延伸伸到省政政府新治治處，東東、西的的不會(huì)有有什么新新的擴(kuò)展展變化；那么完完整的全全新的長長沙CBBD面積積至少應(yīng)應(yīng)該在66至8平平方公里里。這種CBDD往南擴(kuò)擴(kuò)展與生生態(tài)CBBD概念念有促于于本項(xiàng)目目的

21、形象象和推廣廣，以及及項(xiàng)目的的增值。b、項(xiàng)目前前景預(yù)測測泛珠三角區(qū)區(qū)域在房房地產(chǎn)方方面的合合作與發(fā)發(fā)展，經(jīng)經(jīng)過科學(xué)學(xué)構(gòu)思和和初步實(shí)實(shí)踐，已已逐漸顯顯示出廣廣闊的發(fā)發(fā)展前景景。隨著著首屆“泛泛珠三角角區(qū)域合合作與發(fā)發(fā)展論壇壇”的舉舉辦，這這一地區(qū)區(qū)的合作作項(xiàng)目必將將步入一一個(gè)新的的發(fā)展階階段，其其影響是是巨大的的。通過以上市市場研究究和對項(xiàng)項(xiàng)目的分分析與策策劃，我我們對項(xiàng)項(xiàng)目前景景比較看看好。如如果項(xiàng)目目開發(fā)周周期在55年以內(nèi)內(nèi)，加上上開發(fā)商商的實(shí)力力與信譽(yù)譽(yù)、全程程準(zhǔn)確的的策劃等等綜合因因素，我我們預(yù)測測，項(xiàng)目目將會(huì)非非常成功功的。第二章 “9+2”商務(wù)大大廈項(xiàng)目目總體策策劃思路路2.1 項(xiàng)目

22、的定定位、策策劃思路路項(xiàng)目定位：1、泛珠“9+2”合作標(biāo)標(biāo)志性建建筑 22、泛珠珠“9+2”服務(wù)中中心3、泛珠“9+2”創(chuàng)業(yè)基基地 4、泛珠珠“9+2”會(huì)議中中心5、泛珠“9+2”區(qū)域總總部基地地 6、泛珠珠“9+2”研發(fā)中中心7、泛珠“9+2”產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移基地地 8、泛珠珠“9+2”駐地聯(lián)聯(lián)絡(luò)中心心策劃思路：1.全面面把握：首先是是建立在在對項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域大的的房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境充分分調(diào)查與與分析與與操盤策策略的全全面把握握之上的的，全面面借鑒類類似成功功項(xiàng)目的的經(jīng)驗(yàn)，避避免重蹈蹈覆轍先求不不敗而后后求完美美。2.項(xiàng)目目對接：強(qiáng)調(diào)對對項(xiàng)目所所在區(qū)域域（“9+2”泛珠地地區(qū)）及及各個(gè)城市市的個(gè)

23、性性特點(diǎn)詳詳盡深入入的調(diào)查查與研究究，并對對項(xiàng)目的的資源優(yōu)優(yōu)勢和劣劣勢進(jìn)行行判斷與與整合，從從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)最優(yōu)模模式與項(xiàng)項(xiàng)目自身身進(jìn)行完完美對接接。3.創(chuàng)新新超越：每一個(gè)個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目都需需要進(jìn)行行項(xiàng)目差差異化提提示與個(gè)個(gè)性分析析，通過過在未來來領(lǐng)域的的積極開開拓，不不僅為項(xiàng)項(xiàng)目自身身創(chuàng)造出出競爭優(yōu)優(yōu)勢，還還可以為為地產(chǎn)企企業(yè)奠定定行業(yè)地地位。2.2 核心目目標(biāo)樹立品品牌企業(yè)目標(biāo)的的界定 效益和和品牌 項(xiàng)目對企業(yè)業(yè)品牌及及后續(xù)項(xiàng)項(xiàng)目的拉拉動(dòng)和貢貢獻(xiàn)作用用是十分分巨大的的，借助助項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作的成成功，確確立某公公司在泛珠“9+22”地區(qū)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的地位位和影響響力，綜合提提升某房地產(chǎn)產(chǎn)公司的的品牌知

24、知名度、美美譽(yù)度和和擴(kuò)張力力。項(xiàng)目目標(biāo)的的界定達(dá)達(dá)到商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的三贏贏境界所謂三贏是是指開發(fā)發(fā)商企業(yè)業(yè)價(jià)值、消消費(fèi)者客客戶價(jià)值值、項(xiàng)目目所處的的區(qū)域價(jià)價(jià)值三種種價(jià)值的的同步提提升。品牌時(shí)代需需要有品品牌時(shí)代代的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營的的游戲規(guī)規(guī)則，需需要有品品牌時(shí)代代的語言言與消費(fèi)費(fèi)者對話話，這種種全新的的溝通語語言與游游戲規(guī)則則，就是是“房地產(chǎn)產(chǎn)品牌語語言與品品牌運(yùn)營營規(guī)則”。品牌牌時(shí)代的的消費(fèi)者者需要的的不只是是房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品，而而更是房房地產(chǎn)品品牌，品品牌時(shí)代代的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商需要要學(xué)會(huì)生生產(chǎn)房地地產(chǎn)品牌牌，需要要學(xué)會(huì)運(yùn)運(yùn)用“房地產(chǎn)產(chǎn)品牌運(yùn)運(yùn)營”的規(guī)則則生產(chǎn)適適銷對路路的房地地產(chǎn)品牌牌。

25、 品牌經(jīng)營與與消費(fèi)者者處于動(dòng)動(dòng)態(tài)的平平衡，消消費(fèi)者不不斷將自自身的體體驗(yàn)反饋饋給經(jīng)營營者，經(jīng)經(jīng)營者對對房地產(chǎn)產(chǎn)品牌進(jìn)進(jìn)行維護(hù)護(hù)與調(diào)整整，使品品牌體驗(yàn)驗(yàn)不斷更更新，品品牌價(jià)值值不斷提提升。通通過對樓樓盤潛在在價(jià)值、開開發(fā)商潛潛在資源源、客戶戶的潛在在需求的的全方位位的挖掘掘與激活活，形成成強(qiáng)大的的品牌勢勢能：消消費(fèi)者欲欲望燃燒燒、品牌牌光芒閃閃耀、區(qū)區(qū)域能量量引爆。最最終達(dá)到到財(cái)富涌涌流、社社會(huì)進(jìn)步步的全新新局面。2.3 項(xiàng)目開開發(fā)總建建議 充分利利用項(xiàng)目目特有的的連鎖開開發(fā)效應(yīng)應(yīng)，突出出項(xiàng)目地地標(biāo)性建建筑和商商務(wù)中心心的特征征，提高高項(xiàng)目的的知名度度。 引進(jìn)先先進(jìn)的商商業(yè)規(guī)劃劃，特別別注意引引

26、進(jìn)新業(yè)業(yè)態(tài)(如生態(tài)態(tài)CBDD、智能能CBDD等)和設(shè)計(jì)計(jì)好項(xiàng)目目的業(yè)態(tài)態(tài)組合。 通過前前期招商商，引進(jìn)進(jìn)眾多國國內(nèi)、國國際知名名商業(yè)企企業(yè)和品品牌，顛顛覆舊有有商業(yè)格格局。注意引引入商業(yè)業(yè)物業(yè)和和統(tǒng)一運(yùn)運(yùn)營管理理概念，對對項(xiàng)目精精心包裝裝。 通過超超常規(guī)宣宣傳，通通過事件件營銷進(jìn)進(jìn)行造勢勢炒作，讓讓該項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)成為當(dāng)當(dāng)?shù)厥忻衩耜P(guān)注的的熱點(diǎn)，并并形成良良好的口口碑并且且節(jié)約宣宣傳費(fèi)用用。 通過適適當(dāng)靈活活劃分商商鋪面積積來控制制“總價(jià)”，推出出短期租租賃政策策，盡量量降低投投資門坎坎，使項(xiàng)項(xiàng)目積聚聚大量的的潛在客客戶群。2.4 連鎖項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)前期工工作的統(tǒng)統(tǒng)籌安排排（參考考）（一）項(xiàng)目目開

27、發(fā)的的市場調(diào)調(diào)研工作作（二）項(xiàng)目目策劃：根據(jù)公公司經(jīng)營營開發(fā)總總體計(jì)劃劃和市場場調(diào)研分分析，確確定目標(biāo)標(biāo)客戶市市場，并并針對該該細(xì)分市市場進(jìn)行行項(xiàng)目的的定位，策策劃建筑筑類型，提提供規(guī)劃劃建議。（三）項(xiàng)目目立項(xiàng)報(bào)報(bào)批：確確定項(xiàng)目目規(guī)劃，進(jìn)進(jìn)行土地地征辦（四）項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)：提提交規(guī)劃劃設(shè)計(jì)任任務(wù)書，開開展規(guī)劃劃設(shè)計(jì)（五）確定定項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案，進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目建設(shè)準(zhǔn)準(zhǔn)備項(xiàng)目前期運(yùn)運(yùn)作的工工作計(jì)劃劃簡表：序號工作事項(xiàng)時(shí)間執(zhí)行人協(xié)助1整體確定項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)順序構(gòu)思思2項(xiàng)目調(diào)研029-10153項(xiàng)目可行性性分析4項(xiàng)目分解并并確定各各子項(xiàng)目目開發(fā)順順序5相關(guān)部門走走訪（確確定調(diào)查查方向、區(qū)區(qū)域）101

28、44-155辦公室（車車）6確定調(diào)查方方案10177辦公室濟(jì)南郊區(qū)樓樓盤10188-199高新區(qū)10211-233辦公室周邊產(chǎn)業(yè)園園區(qū)10244辦公室7先進(jìn)城市考考察（根根據(jù)各市市具體情情況確定定）10255-1003118資料信息整整理，提提交市場場報(bào)告,選址分分析111-69市場策劃研研討與報(bào)報(bào)告編寫寫117、88、111、12210策劃方案（討討論）1113311項(xiàng)目方案確確定1120012項(xiàng)目報(bào)批手手續(xù)11月底13規(guī)劃設(shè)計(jì)委委托12114規(guī)劃設(shè)計(jì)15規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案 1210321116建筑方案03317項(xiàng)目施工033月月底18項(xiàng)目銷售035月月第二部分：項(xiàng)目的市市場調(diào)研研與可行行性分析

29、析第三章 “9+2”商務(wù)大大廈項(xiàng)目目投資環(huán)境境與市場研究究投資機(jī)會(huì)孕孕育于經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境之中，作作為基礎(chǔ)礎(chǔ)性、先先導(dǎo)性的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)更是是如此。因因此，對對宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)、社社會(huì)與政政策環(huán)境境的把握握是每一一個(gè)開發(fā)發(fā)決策者者所關(guān)注注的首要要問題。3.1 項(xiàng)目投資資經(jīng)濟(jì)形形勢分析析2007年年根據(jù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的要求求，我國國堅(jiān)持?jǐn)U擴(kuò)大內(nèi)需需的方針針，繼續(xù)續(xù)實(shí)行積積極的財(cái)財(cái)政政策策和穩(wěn)健健的貨幣幣政策，大大力推進(jìn)進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整，加強(qiáng)強(qiáng)農(nóng)業(yè)基基礎(chǔ)，加加大國有有企業(yè)改改革和脫脫困的力力度，采采取多種種措施擴(kuò)擴(kuò)大出口口，這些些重大措措施的實(shí)實(shí)施，使使得我國國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)保持持了較快快的發(fā)展展勢頭，呈呈現(xiàn)出積

30、積極變化化。投資資，消費(fèi)費(fèi)和出口口增長加加快，社社會(huì)需求求進(jìn)一步步回升，結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整穩(wěn)步推推進(jìn)，基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)得得到加強(qiáng)強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)濟(jì)體制改改革取得得新的進(jìn)進(jìn)展，企企業(yè)效益益和財(cái)政政收入大大幅增加加，經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)質(zhì)量進(jìn)一一步提高高。3.1.11 國內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟(jì)總總體發(fā)展展態(tài)勢中國改革開開放以后后，國民民經(jīng)濟(jì)一一直保持持了高速速增長, 1999820003年間間經(jīng)濟(jì)增增長率為為7.55%左右右，屬全全球最高高之列。220044年國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值為113.665萬億億元,成成為世界界第六大大經(jīng)濟(jì)體體。這是是自亞洲洲金融危危機(jī)以來來，中國國經(jīng)濟(jì)增增長率首首次連續(xù)續(xù)三年維維持在88%以上上。20005年年，

31、中國國CPII增輻達(dá)達(dá)1.88%。220066年中國國GDPP達(dá)200萬億，年年增長率率達(dá)100.6%。 這這一結(jié)果果表明，我我國政府府持續(xù)實(shí)實(shí)施多年年的擴(kuò)大大內(nèi)需的的宏觀調(diào)調(diào)控政策策開始取取得顯著著成效，中中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長的的內(nèi)生動(dòng)動(dòng)力明顯顯增強(qiáng)，我我國經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行已已經(jīng)平穩(wěn)穩(wěn)進(jìn)入新新一輪景景氣循環(huán)環(huán)的擴(kuò)張張期。圖1 近近幾年來來全國GGDP季季度增長長率走勢勢圖（數(shù)數(shù)據(jù)來源源：國家家統(tǒng)計(jì)局局）圖2 近近幾年來來全國CCPI月月度走勢勢圖（數(shù)數(shù)據(jù)來源源：國家家統(tǒng)計(jì)局局）同時(shí)全國房房地產(chǎn)開開工，竣竣工面積積增勢不不減。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)呈呈現(xiàn)以下下特點(diǎn)：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資與到到位資金金持續(xù)快快速增長長；

32、商品品房銷售售面積與與銷售收收入增勢勢強(qiáng)勁；商品房房平均銷銷售價(jià)格格穩(wěn)中趨趨升；商商品房施施工總量量不斷擴(kuò)擴(kuò)大；新新開工項(xiàng)項(xiàng)目快速速增加，各各級政府府消化空空置面積積的努力力初見成成效，商商品房空空置面積積出現(xiàn)大大幅度回回落，房房地產(chǎn)市市場呈現(xiàn)現(xiàn)出產(chǎn)銷銷兩旺的的局面。1 開發(fā)發(fā)投資量量持續(xù)增增長，投投資結(jié)構(gòu)構(gòu)趨于合合理。2 消費(fèi)費(fèi)主題發(fā)發(fā)生變化化，銷售售總量逐逐年上升升。3 銷售售價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)中有升升，消費(fèi)費(fèi)信貸不不斷擴(kuò)大大。4 二級級市場日日趨活躍躍，租賃賃市場漸漸成氣候候?，F(xiàn)已已形成新新建商品品房增量量市場、二二手房交交易市場場和房屋屋租賃市市場三分分天下的的局面，帶帶來了房房地產(chǎn)市市場的繁繁

33、榮。5 需求求狀況發(fā)發(fā)生變化化，市場場供求呈呈現(xiàn)多樣樣。以上資料表表明，國國家宏觀觀經(jīng)濟(jì)形形勢是良良好的，房房地產(chǎn)市市場也在在穩(wěn)步發(fā)發(fā)展，加加之相關(guān)關(guān)政策法法規(guī)的出出臺(tái)，進(jìn)進(jìn)行住宅宅投資是是適宜的的，是和和國家形形勢相一一致的。圖3 近近幾年中中國地價(jià)價(jià)與房價(jià)價(jià)走勢對對比圖（數(shù)據(jù)來來源：wwindd資迅）圖4 固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資累累計(jì)增速速走勢圖圖（數(shù)據(jù)來來源：wwindd資迅）圖5 房房地產(chǎn)投投資增速速走勢圖圖（數(shù)據(jù)來來源：wwindd資迅）3.1.22 “9+2”泛珠地地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展勢勢頭良好好 區(qū)域經(jīng)濟(jì)大大整合正正崛起，泛泛珠三角角區(qū)域合合作一年年來，在在經(jīng)貿(mào)、文文化、交交通、能能源、旅旅

34、游等各各領(lǐng)域取取得豐碩碩成果。泛珠區(qū)域合合作實(shí)施施以來，廣廣東企業(yè)業(yè)一改單單槍匹馬馬的對外外投資模模式，開開始以“大大兵團(tuán)作作戰(zhàn)”的的方式迅迅速地將將投資觸觸角蔓延延到泛珠珠區(qū)域內(nèi)內(nèi)其他省省區(qū)。佛佛山在首首屆珠洽洽會(huì)上的的合作項(xiàng)項(xiàng)目涉及及了物流流、工業(yè)業(yè)、農(nóng)業(yè)業(yè)、商貿(mào)貿(mào)、房地地產(chǎn)等行行業(yè)，其其中佛山山與云南南、貴州州、江西西等過去去合作較較少的地地方達(dá)成成了一批批簽約項(xiàng)項(xiàng)目。截截至今年年7月44日，佛佛山首屆屆珠洽會(huì)會(huì)以來已已簽約項(xiàng)項(xiàng)目共773項(xiàng)，合合作金額額為566399億元。同同時(shí)，廣廣東口岸岸作為內(nèi)內(nèi)地泛珠珠三角各各省區(qū)參參與國際際貿(mào)易的的重要橋橋梁的作作用進(jìn)一一步增強(qiáng)強(qiáng)，合作作第一年年

35、，廣東東進(jìn)出口口總額達(dá)達(dá)到了335000億美元元。 泛珠各省還還充分發(fā)發(fā)揮差異異性互補(bǔ)補(bǔ)的優(yōu)勢勢，合作作成果顯顯著。廣廣西去年年借中國國東盟盟博覽會(huì)會(huì)舉辦之之機(jī)，舉舉辦區(qū)域域內(nèi)投資資項(xiàng)目推推介會(huì)229場，簽簽約項(xiàng)目目1022個(gè)，總總投資額額達(dá)到449668億美美元。四四川與區(qū)區(qū)域內(nèi)各各方簽訂訂經(jīng)貿(mào)合合作項(xiàng)目目6388個(gè)，合合同金額額4255億元。湖湖南去年年10月月成功舉舉辦“湘湘洽會(huì)”，全全省共簽簽約6008個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，引引進(jìn)資金金折合人人民幣近近9000億元。今今年一季季度，云云南、江江西進(jìn)出出口總額額增幅分分別為446%和和40% 香港、澳門門在加快快泛珠合合作方面面也擔(dān)當(dāng)當(dāng)起重要要角色。

36、香香港成為為泛珠三三角區(qū)域域進(jìn)出口口商品最最重要的的轉(zhuǎn)口口口岸。澳澳門利用用每年一一次大型型經(jīng)貿(mào)洽洽談會(huì)，積積極為臺(tái)臺(tái)海兩岸岸經(jīng)貿(mào)交交流合作作搭建平平臺(tái)，提提供咨詢詢服務(wù)。香香港和澳澳門還積積極組織織客源前前往內(nèi)地地旅游觀觀光，并并成為一一大客源源地。3.2 泛珠地地區(qū)區(qū)域域市場分分析3.2.11 泛珠珠地區(qū)房房地產(chǎn)市市場分析析廣東省服服務(wù)業(yè)發(fā)發(fā)展“十一五五”規(guī)劃中中明確提提出重點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)珠珠三角地地區(qū)國際際會(huì)展區(qū)區(qū)以及加快快建設(shè)廣廣州珠江江新城中中心商務(wù)務(wù)區(qū)。以以國際化化、市場場化、專專業(yè)化為為方向，依依托產(chǎn)業(yè)業(yè)和區(qū)位位優(yōu)勢，發(fā)發(fā)展各類類綜合及及專業(yè)會(huì)會(huì)展，著著力打造造以廣州州和深圳圳為龍頭頭

37、，包括括珠海、佛佛山、東東莞、中中山、江江門等在在內(nèi)的珠珠三角會(huì)會(huì)展產(chǎn)業(yè)業(yè)帶。加加快建設(shè)設(shè)和完善善以廣州州國際會(huì)會(huì)展中心心為代表表的一批批高檔次次、多功功能的現(xiàn)現(xiàn)代化會(huì)會(huì)展場館館；培育育會(huì)展市市場主體體，培養(yǎng)養(yǎng)10至至15個(gè)個(gè)辦展能能力較強(qiáng)強(qiáng)、水平平較高、影影響較大大的龍頭頭會(huì)展企企業(yè)；創(chuàng)創(chuàng)立品牌牌會(huì)展，培培育一批批規(guī)模大大、知名名度高、在在國內(nèi)和和周邊國國家與地地區(qū)有影影響力的的品牌會(huì)會(huì)展；提提升會(huì)展展配套服服務(wù)水平平，提供供銀行、海海關(guān)、快快運(yùn)、翻翻譯、購購物、餐餐飲等全全方位服服務(wù)?！笆晃濉逼谄陂g，把把珠三角角地區(qū)建建設(shè)成為為中國最最具特色色、最有有影響力力的會(huì)展展中心區(qū)區(qū)域之一一。

38、由此可見泛泛珠地區(qū)區(qū)商務(wù)服服務(wù)性地地產(chǎn)項(xiàng)目目具有相相當(dāng)大的的市場潛力力，其宏觀觀市場特特點(diǎn)如下下：1區(qū)域間間經(jīng)濟(jì)合合作的日日益密切切以及政政府對商商業(yè)服務(wù)務(wù)性房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的重視視，為商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的發(fā)展提提供了動(dòng)動(dòng)力。2空置商商品房消消化能力力加強(qiáng)。3房地產(chǎn)產(chǎn)二、三三級市場場聯(lián)動(dòng)效效應(yīng)初步步顯現(xiàn)。4金融系系統(tǒng)成為為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)堅(jiān)實(shí)后盾盾。5房產(chǎn)抵抵押對房房地產(chǎn)市市場起到到舉足輕輕重的作作用。6、房交會(huì)會(huì)為活躍躍房地產(chǎn)產(chǎn)市場提提供了重重要的舞舞臺(tái)。3.2.22 微觀房房地產(chǎn)市市場分析析（以長長沙為例例）本項(xiàng)目其中中的一個(gè)個(gè)子項(xiàng)目目的位于于長沙市市，項(xiàng)目目定位為為泛珠“9+22”合作標(biāo)標(biāo)

39、志性建建筑、泛珠“9+22”服務(wù)中中心、泛珠“9+22”創(chuàng)業(yè)基基地、泛珠“9+22”會(huì)議中中心。由由于本項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)模大、檔檔次高，區(qū)區(qū)域內(nèi)以以商業(yè)服服務(wù)為主主，因此此本次可可行性研研究主要要分析長長沙市近近年商業(yè)業(yè)樓盤項(xiàng)項(xiàng)目市場場的供求求情況。1、供給分分析長沙市房地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展還處處在一個(gè)個(gè)高位運(yùn)運(yùn)行和快快速發(fā)展展的階段段，整個(gè)個(gè)行業(yè)與與相關(guān)行行業(yè)升溫溫的周期期還見不不到頂。長株潭一體體化的發(fā)發(fā)展和泛泛珠三角角概念以以及長沙沙新近通通過的中中長期規(guī)規(guī)劃對房房地產(chǎn)來來說，是是一個(gè)非非常好的的機(jī)遇，也也將助推推房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)更快快更好地地發(fā)展。（由于時(shí)間間關(guān)系本本部分未未能做詳詳細(xì)調(diào)查查，故分分析

40、還不不完善）2、需求分分析業(yè)界人士普普遍認(rèn)為為，20007年將延延續(xù)20006年下半半年來的的房產(chǎn)漲漲價(jià)趨勢勢。房產(chǎn)產(chǎn)局一位位官員說說，20007年房價(jià)價(jià)要漲，這這是非常?？陀^的的事實(shí)，他他還指出出20006年二手手房市場場成交量量達(dá)到了了歷史新新高，這這直接促促進(jìn)了商商品房市市場的發(fā)發(fā)展。長長沙的梯梯級消費(fèi)費(fèi)逐步形形成。與與同類城城市相比比，長沙沙的房價(jià)價(jià)在全國國中心城城市排名名30位位左右，而而長沙的的人均可可支配收收入?yún)s排排在133位（最最新數(shù)據(jù)據(jù)），這這說明長長沙的潛潛在購買買力不值值得懷疑疑，房價(jià)價(jià)上升的的空間非非常大。加上“9+2”泛珠區(qū)域間經(jīng)濟(jì)合作的日益密切以及政府對商業(yè)服務(wù)性房

41、地產(chǎn)項(xiàng)目的重視，有人甚至預(yù)測認(rèn)為，2008年房價(jià)漲幅至少在8%左右。3、競爭分分析由于大盤的的出現(xiàn)和和市場競競爭的原原因，有有些實(shí)力力較小的的項(xiàng)目也也可能遭遭受淘汰汰或滯銷銷，整體體上房地地產(chǎn)商的的利潤率率不會(huì)比比以前更更高，可可能回歸歸到一個(gè)個(gè)更合理理甚至微微利的層層面上來來。（由由于時(shí)間間關(guān)系本本部分未未能做詳詳細(xì)調(diào)查查，故分分析還不不完善）3.3 區(qū)域市場場發(fā)展及及需求預(yù)測測廣東省服服務(wù)業(yè)發(fā)發(fā)展“十一五五”規(guī)劃中中明確提提出要繼繼續(xù)加強(qiáng)強(qiáng)區(qū)域合合作，按照“政府推推動(dòng)、市市場運(yùn)作作、互利利互惠、合合作發(fā)展展”的方針針，推動(dòng)動(dòng)服務(wù)業(yè)業(yè)各領(lǐng)域域的區(qū)域域合作，促促進(jìn)服務(wù)務(wù)業(yè)市場場統(tǒng)一開開放，推推

42、動(dòng)服務(wù)務(wù)業(yè)上規(guī)規(guī)模、上上水平。大大力推進(jìn)進(jìn)珠三角角、東西西兩翼和和粵北山山區(qū)之間間的服務(wù)務(wù)業(yè)合作作，發(fā)揮揮珠三角角服務(wù)業(yè)業(yè)的輻射射帶動(dòng)作作用，促促進(jìn)東西西兩翼和和粵北山山區(qū)服務(wù)務(wù)業(yè)依托托自身優(yōu)優(yōu)勢加快快發(fā)展，形形成特色色。在CCEPAA框架下下進(jìn)一步步深化粵粵港澳服服務(wù)業(yè)合合作，積積極引進(jìn)進(jìn)香港先先進(jìn)的生生產(chǎn)服務(wù)務(wù)業(yè)，促促進(jìn)香港港生產(chǎn)服服務(wù)業(yè)與與我省制制造業(yè)的的融合。積積極推進(jìn)進(jìn)“泛珠三三角橫琴琴經(jīng)濟(jì)合合作區(qū)”建設(shè)，搭搭建泛珠珠三角“9+22”參與各各方經(jīng)濟(jì)濟(jì)交流和和合作平平臺(tái)。重重點(diǎn)推進(jìn)進(jìn)泛珠九九省區(qū)在在能源交交通基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)、金金融、商商貿(mào)、旅旅游、科科教文化化、知識(shí)識(shí)產(chǎn)權(quán)、信信息服務(wù)

43、務(wù)、法律律服務(wù)、勞勞動(dòng)就業(yè)業(yè)、房地地產(chǎn)等方方面的合合作。在充分的資資料基礎(chǔ)礎(chǔ)上，綜綜合上述述房地產(chǎn)產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境分析析和經(jīng)濟(jì)濟(jì)形式成成因分析析，可得得出結(jié)論論：國家家宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)形式式是可喜喜的，“9+22”泛珠地地區(qū)與房房地產(chǎn)有有關(guān)的政政策和法法規(guī)有利利于房地地產(chǎn)市場場的進(jìn)一一步發(fā)展展和活躍躍，因此此可以說說“9+22”商務(wù)大大廈連鎖鎖開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目在投投資機(jī)會(huì)會(huì)選擇決決策、開開發(fā)區(qū)域域選擇決決策這兩兩個(gè)方面面是有充充分科學(xué)學(xué)根據(jù)的的。第四章 項(xiàng)目分分析及評評價(jià)3.1 地塊解解析泛珠三角區(qū)區(qū)域包括括廣東、廣廣西、海海南、云云南、貴貴州、四四川、湖湖南、江江西、福福建9個(gè)個(gè)省區(qū)和和香港、澳澳門兩個(gè)個(gè)特

44、別行行政區(qū)，簡簡稱“992”。內(nèi)內(nèi)地9省省區(qū)的區(qū)區(qū)域面積積為全國國的五分分之一，人人口占三三分之一一，經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量占占三分之之一。加加上香港港和澳門門兩個(gè)特特區(qū)，泛泛珠三角角在全國國的地位位十分突突出。這這一區(qū)域域所建立立起來的的共生共共贏型經(jīng)經(jīng)濟(jì)體系系，將成成為中國國未來經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的高速速增長極極。1、地理位位置：2、自然環(huán)環(huán)境：3、社會(huì)環(huán)環(huán)境（人人文環(huán)境境、經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境）：4、配套及及交通條條件：5、地質(zhì)地地貌：（因缺乏各各個(gè)子項(xiàng)項(xiàng)目的具具體位置置，故此此部分也也不完善善）3.2 項(xiàng)目SSWOTT分析S（優(yōu)勢）： 地理位位置優(yōu)越越本項(xiàng)目各子子項(xiàng)目分分別位于于廣東、廣廣西、海海南、云云南、貴貴

45、州、四四川、湖湖南、江江西、福福建9個(gè)個(gè)省區(qū)的的省會(huì)城城市和香香港、澳澳門兩個(gè)個(gè)特別行行政區(qū)。內(nèi)地99省區(qū)的的區(qū)域面面積為全全國的五五分之一一，人口口占三分分之一，經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量量占三分分之一。加加上香港港和澳門門兩個(gè)特特區(qū)，泛泛珠三角角在全國國的地位位十分突突出，地地理位置置優(yōu)越。自自然景觀觀資源豐豐富、環(huán)環(huán)境極佳佳。 交通便便利由于本項(xiàng)目目各子項(xiàng)項(xiàng)目分別別位于9個(gè)省省區(qū)的省省會(huì)城市市和港澳澳地區(qū)，地區(qū)之之間交通通比較方方便。加加之各個(gè)個(gè)子項(xiàng)目目又是位位于省會(huì)會(huì)城市和和港澳地地區(qū)的中中心商務(wù)務(wù)區(qū)，故故在交通通方面具具有得天天獨(dú)厚的的先天優(yōu)優(yōu)勢。 稀缺資資源，升升值潛力力大由于省會(huì)城城市和港港澳地

46、區(qū)區(qū)中心商商務(wù)區(qū)土土地的稀稀缺性，產(chǎn)品必必將是少少有稀缺缺資源，必必將吸引引購房者者對本項(xiàng)項(xiàng)目的關(guān)關(guān)注。 開發(fā)商商的品牌牌與實(shí)力力（資料不詳詳，未能能完成） 規(guī)模品品牌優(yōu)勢勢本項(xiàng)目以“9+22”為統(tǒng)一一冠名，計(jì)計(jì)劃在泛泛珠“9+22”各省會(huì)會(huì)城市（香港、澳門、廣州、福州、南昌、長沙、貴陽、昆明、南寧、?？?、成都）各建一一棟，限限建111棟“9+22”商務(wù)大大廈，形形成連鎖鎖地產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)之勢勢，打造造“9+22”商務(wù)大大廈品牌牌。W（劣勢）： 項(xiàng)目建建設(shè)周期期長項(xiàng)目總共建建設(shè)11棟棟“9+22”商務(wù)大大廈，必必然要分分期進(jìn)行行，加上上又是跨跨地域建建設(shè)，建建設(shè)周期期，容易易造成資資金鏈斷斷裂等一一

47、系列問問題。 項(xiàng)目所所須土地地價(jià)格昂昂貴由于土地的的稀缺性性導(dǎo)致土土地價(jià)格格高，從從大幅度度而增加加了成本本。如果果對產(chǎn)品品的價(jià)格格把握不不好，容容易造成成項(xiàng)目失失敗。O（機(jī)會(huì)）： 泛珠地地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)合作日日益密切切“泛珠三角角區(qū)域合合作”是是中國迄迄今最大大規(guī)模的的區(qū)域合合作。房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)跨區(qū)域域發(fā)展的的大潮流流與企業(yè)業(yè)異地拓拓展的需需求呼喚喚一個(gè)能能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)長年相相互交流流的商務(wù)務(wù)大平臺(tái)臺(tái)。而本本項(xiàng)目在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上應(yīng)運(yùn)運(yùn)而生。 政府對對商業(yè)性性房地產(chǎn)產(chǎn)的大力力支持“9+2”泛珠地地區(qū)是中中國最具具經(jīng)濟(jì)活活力地區(qū)區(qū)，經(jīng)濟(jì)濟(jì)活力的的展現(xiàn)將將帶來泛泛珠地區(qū)區(qū)未來更更快地發(fā)發(fā)展?！?+22”泛珠地地

48、區(qū)制定定的與房房地產(chǎn)有有關(guān)的政政策和法法規(guī)有利利于房地地產(chǎn)市場場的進(jìn)一一步發(fā)展展和活躍躍。 20006年112月泛泛珠三角角區(qū)域房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)合作與與發(fā)展高高峰論壇壇召開廣州市20006年年12月月舉辦的第二屆屆“泛珠珠三角區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)業(yè)合合作與發(fā)發(fā)展高峰峰論壇暨暨房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)交流流促進(jìn)博博覽會(huì)”，為為“92”廣廣大地區(qū)區(qū)的產(chǎn)業(yè)業(yè)與企業(yè)業(yè)大交流流搭建更更為寬闊闊與成熟熟的商務(wù)務(wù)舞臺(tái)。 商業(yè)性性地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目的日趨趨成熟商業(yè)性地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的日日趨成熟熟，對本項(xiàng)項(xiàng)目的策策劃開發(fā)發(fā)具有相相當(dāng)大的的借鑒作作用。通通過對相相似商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的研究學(xué)學(xué)習(xí)，可以更更好的開開發(fā)本項(xiàng)項(xiàng)目，也也將為本本

49、項(xiàng)目的的開發(fā)帶帶來很大大的機(jī)會(huì)會(huì)。T（威脅）：市場競爭爭激烈造造成客戶戶分流泛珠地區(qū)在在售商業(yè)業(yè)性項(xiàng)目目較多，競競爭激烈烈。另外外，開發(fā)類類似項(xiàng)目目，土地地資源的的稀缺性性和項(xiàng)目目選址問問題必將將給本項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)帶來來很大威威脅。產(chǎn)品能否否真正達(dá)達(dá)到預(yù)想想目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目目是涉及及到開發(fā)發(fā)商實(shí)力力與經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)、建筑筑設(shè)計(jì)、建建筑施工工、營銷銷企劃、裝裝修裝潢潢、物業(yè)業(yè)管理等等眾多方方面的專專業(yè)化工工作，能能否在各各個(gè)層面面上都達(dá)達(dá)到與本本項(xiàng)目匹匹配的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與要要求，是是本項(xiàng)目目成敗與與否的關(guān)關(guān)鍵。資金問題題是影響響項(xiàng)目發(fā)發(fā)展的主主要問題題本項(xiàng)目規(guī)模模宏大，涉涉及子項(xiàng)項(xiàng)目多且且地域跨跨度比較較大，運(yùn)

50、運(yùn)作周期期相對較較長，充充足的資資金來源源是完成成項(xiàng)目主主要前提提。3.3 項(xiàng)目評評價(jià) 目極地置境資先件優(yōu)自境獨(dú)環(huán)環(huán)境極佳佳，交通便便利將更置及客 開發(fā)商商的品牌牌與實(shí)力力為項(xiàng)目目的成功功提供強(qiáng)強(qiáng)有力的的保證，項(xiàng)項(xiàng)目的龐龐大規(guī)模模將形成連連鎖地產(chǎn)產(chǎn)之勢，打打造“9+22”商務(wù)大大廈品牌牌。 泛珠三三角經(jīng)濟(jì)濟(jì)的持續(xù)續(xù)高速發(fā)發(fā)展及泛泛珠地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)合合作日益益密切使使房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)獲獲得了新新的契機(jī)機(jī)。 1之是的開機(jī)遲5內(nèi)開畢抓間盡發(fā)獲大資第五章 市市場定位位及項(xiàng)目目評估面對競爭激激烈的房房地產(chǎn)市市場，公公司要建建立自己己的品牌牌與形象象，就必必須長、短短目標(biāo)兼兼顧，為為實(shí)施品品牌戰(zhàn)略略，在本本項(xiàng)目定

51、定位時(shí)，須須將區(qū)域域，交通通環(huán)境、配配套設(shè)施施，人文文文化等等各種因因素綜合合考慮。5.1 產(chǎn)品定定位在泛珠“99+2”區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)合作作背景下下，以“會(huì)館地地產(chǎn)”和“連鎖地地產(chǎn)”為核心心創(chuàng)意，為為每年一一屆輪流流召開的的“珠洽會(huì)會(huì)”及會(huì)后后日常合合作與交交流提供供高品質(zhì)質(zhì)的商務(wù)務(wù)環(huán)境和和合作平平臺(tái)，力力爭成為為當(dāng)?shù)氐牡臉?biāo)志性性建筑，連連鎖經(jīng)營營，聯(lián)動(dòng)動(dòng)發(fā)展。限限建111棟“9+22”商務(wù)大大廈，形形成連鎖鎖地產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)之勢勢，打造造“9+22”商務(wù)大大廈品牌牌。為了了更好地地體現(xiàn)本本項(xiàng)目的主主旨，更更加充分分營造獨(dú)獨(dú)特的項(xiàng)項(xiàng)目形象象與品牌牌文化，建建議將本本項(xiàng)目的的產(chǎn)品定定位為：“9+2”商務(wù)大

52、大廈標(biāo)志志性中央央商務(wù)區(qū)區(qū)5.2 消費(fèi)者者定位“92”泛珠珠三角地地區(qū)在基基礎(chǔ)設(shè)施施、產(chǎn)業(yè)業(yè)與投資資、商務(wù)務(wù)與貿(mào)易易、等方方面進(jìn)行行的密切切合作必必將帶動(dòng)動(dòng)相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)企業(yè)業(yè)紛紛在在商務(wù)中中心設(shè)立立辦公機(jī)機(jī)構(gòu)，并并延伸至至相關(guān)服服務(wù)行業(yè)業(yè)。“992”區(qū)域域合作將將突出強(qiáng)強(qiáng)調(diào)在優(yōu)優(yōu)勢互補(bǔ)補(bǔ)、平等等互利前前提下開開展合作作。2003年年20007年泛泛珠地區(qū)區(qū)商業(yè)房房地產(chǎn)市市場主要要客戶群群分析： 外省市市在昆山山經(jīng)商的的民營企企業(yè)主、個(gè)個(gè)體勞動(dòng)動(dòng)者臺(tái)、港港、澳企企業(yè)及其其管理者者 周周邊城市市的私營營企業(yè)老老板及大大公司高高層管理理人員，外資企業(yè)主管和白領(lǐng)階層 部部分本地地企業(yè)和外外地企業(yè)業(yè) 一些

53、個(gè)個(gè)人投入入大量資資金炒作作樓盤 來來自全國國各地及及境外的的投資客客商目標(biāo)客戶消消費(fèi)需求求特征分分析： 要求環(huán)環(huán)境景觀觀好，地地理位置置靠近城城市中央央商務(wù)區(qū)區(qū)； 物業(yè)管管理完善善，私密密性強(qiáng)； 交通便便利； 配套設(shè)設(shè)施完，重重視生態(tài)態(tài)環(huán)境、人工智能及物業(yè)管理在項(xiàng)目中的應(yīng)用。5.3 價(jià)格定定位 （參考考）（因缺乏項(xiàng)項(xiàng)目的具具體數(shù)據(jù)據(jù)資料，故故此部分分也未能能完成，以以下表格格僅供參參考）A、選取可可比實(shí)例例可比物業(yè)地理位置物業(yè)類型均價(jià)（元/）B、用市場場比較法法計(jì)算項(xiàng)項(xiàng)目均價(jià)價(jià)區(qū)域因素調(diào)調(diào)整計(jì)算算表比較項(xiàng)目比較標(biāo)的物物比較物名稱稱區(qū)域位置交通通達(dá)度度生活配套公共設(shè)施環(huán)境景觀合計(jì)個(gè)別因素調(diào)調(diào)整

54、計(jì)算算表比較項(xiàng)目比較標(biāo)的物物比較物名稱稱項(xiàng)目規(guī)模園林景觀建筑結(jié)構(gòu)噪音影響市場接受能能力合計(jì)市場比較法法定價(jià)計(jì)計(jì)算表1可比物業(yè)基基本情況況案例名稱地理位置交易單價(jià)因素調(diào)整區(qū)域因素調(diào)調(diào)整個(gè)別因素調(diào)調(diào)整2調(diào)整后可比比物業(yè)價(jià)價(jià)格3權(quán)重(%)4通過以上的的計(jì)算，本本項(xiàng)目開開發(fā)后可可實(shí)現(xiàn)的的市場價(jià)價(jià)值約為為： 第六章 項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)建設(shè)與與總投資資估算6.1 項(xiàng)目開開發(fā)策略略依據(jù)項(xiàng)目的的實(shí)際情情況，本本項(xiàng)目宜宜采取“整整體規(guī)劃劃、分期期實(shí)施”的的開發(fā)策策略。1、整體規(guī)規(guī)劃。這這是大面面積、大大規(guī)模房房地產(chǎn)開開發(fā)的一一個(gè)顯著著特點(diǎn)，本本建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目整體體屬于泛泛珠經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈，因因此必須須對地塊塊進(jìn)行整整體規(guī)劃劃。

55、2、分期實(shí)實(shí)施。該該建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目有子子項(xiàng)目111個(gè)，分跨不不同的地地區(qū)，開開發(fā)總建建筑面積積大，預(yù)計(jì)計(jì)總投資資多，如此此大規(guī)模模的投資資，一次次性開發(fā)發(fā)資金籌籌取難度度較大。同同時(shí)，房房地產(chǎn)市市場的變變幻莫測測決定著著其風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)也較大大，分期期實(shí)施有有利于根根據(jù)各地地的市場場需求變變化及時(shí)時(shí)調(diào)整物物業(yè)功能能，重新新定位，規(guī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。6.3 項(xiàng)目開開發(fā)建設(shè)設(shè)安排在資金和其其他條件件允許的的情況下下，建議議將項(xiàng)目目分四期期進(jìn)行開開發(fā)。第一種方案案：首期期開發(fā)廣廣州、?？?、福州；第第二期開開發(fā)南寧寧、長沙、貴陽；第第三期開開發(fā)昆明明、南昌、成都；第第四期開開發(fā)香港港、澳門。第二種方案案：首期期開發(fā)香香

56、港、澳門；第第二期開開發(fā)廣州州、?？凇⒏Ｖ?；第第三期開開發(fā)南寧寧、長沙、貴陽；第第四期開開發(fā)昆明明、南昌、成都。6.2 項(xiàng)目投投資估算算（參考考）項(xiàng)目總投資資估算表表序號項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期期第一年第二年第三年第四年1建設(shè)投資2資金籌措自有資金借貸資金自有資金總總額注 單位：元。第七章 項(xiàng)項(xiàng)目銷售售及經(jīng)營營收入測測定（因缺乏項(xiàng)項(xiàng)目的具具體數(shù)據(jù)據(jù)資料，故故本章內(nèi)內(nèi)容也未能完完成，以以下表格格僅供參參考）7.1 項(xiàng)目銷銷售收入入估算（參參考） HYPERLINK 各期銷售售收入估估算.xxls 銷售收收入估算表分期當(dāng)期建成建建筑面積積（）當(dāng)期可售面面積（）銷售比例當(dāng)期銷售均價(jià)銷售價(jià)值總銷售收入入

57、（元）面積（）（元/）（元）第一期第二期第三期第四期合計(jì)7.2 項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營成本本結(jié)算（參參考） HYPERLINK 各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算1%20(1).xls 項(xiàng)目開發(fā)成成本估算算表 注單位位：元序號項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期期小計(jì)第一期第二期第三期第四期1土地取得成成本2前期費(fèi)用3配套費(fèi)用4開建造成本本5管理費(fèi)用6不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)用7財(cái)務(wù)費(fèi)用8銷售費(fèi)用9銷售稅費(fèi)10費(fèi)用總計(jì)7.3 項(xiàng)目利利潤估算算（參考考） HYPERLINK 損益及利潤分配表.xls 損益及利潤潤分配表表序號項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期期合計(jì)第一期第二期第三期第四期1銷售收入2總成本費(fèi)用用3銷售稅金及及附加4利潤總額注：利潤潤總額銷售收收入-總總成

58、本費(fèi)費(fèi)用-銷銷售稅金金及附加加第八章 財(cái)財(cái)務(wù)與敏敏感性分分析（因缺乏項(xiàng)項(xiàng)目的具具體數(shù)據(jù)據(jù)資料，故本章章內(nèi)容也也未能完完成，以以下表格格僅供參參考）8.1 項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)金流量量（參考考）項(xiàng)目現(xiàn)金流流量表項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第四十年第四十一年年第四十二年年第四十三年年第四十四年年現(xiàn)金流入銷售收入現(xiàn)金流入小小計(jì)現(xiàn)金流出土地取得成成本前期費(fèi)用配套費(fèi)用開發(fā)建造成成本管理費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)現(xiàn)金流出小小計(jì)凈現(xiàn)金流量量累計(jì)年凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量注：為便便于計(jì)算算，設(shè)定定每年投投入的開開發(fā)建造造成本、管管理費(fèi)用用、不可可預(yù)見費(fèi)費(fèi)、銷售售費(fèi)用是是在各年年期發(fā)生生的。8

59、.2 財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值與與財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率（參參考）計(jì)算出全部部投資的的財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值和和財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率，其中：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值（FNNPV）= 萬萬元財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率（FFIRRR）= %由上述計(jì)算算可知，項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值（FNNPV）0，表表明項(xiàng)目目利潤率率超過基基準(zhǔn)貼現(xiàn)現(xiàn)率，具具有財(cái)務(wù)務(wù)上、經(jīng)經(jīng)濟(jì)上的的可行性性，項(xiàng)目目財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率（FFIRRR）= 0，且且水平較較高，表表明項(xiàng)目目具有盈盈利能力力。8.3 項(xiàng)目盈盈虧平衡衡分析和和敏感性性分析（參參考）本項(xiàng)目敏感感性分析析主要針針對項(xiàng)目目總投資資和項(xiàng)目目營業(yè)收收入兩項(xiàng)項(xiàng)因素進(jìn)進(jìn)行。1、項(xiàng)目總總投資2、項(xiàng)目銷銷售收入入敏感性分析析表序

60、號不確定因素素變化率內(nèi)部收益率率（稅后后）敏感度系數(shù)數(shù)臨界點(diǎn)基本方案1銷售價(jià)格2開發(fā)成本8.4 項(xiàng)目開開發(fā)經(jīng)營營主要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及對對策分析析（參考考）房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營的的主要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)一般般包括宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)與政治治風(fēng)險(xiǎn)，政政策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、市場場風(fēng)險(xiǎn)、資資金運(yùn)作作風(fēng)險(xiǎn)、企企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)等，根根據(jù)本報(bào)報(bào)告關(guān)于于項(xiàng)目開開發(fā)經(jīng)營營的環(huán)境境分析、項(xiàng)項(xiàng)目定位位、項(xiàng)目目的技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)分分析，可可以看出出，項(xiàng)目目具有較較強(qiáng)的抗抗風(fēng)險(xiǎn)能能力。但但仍有一一些不確確定性因因素帶來來的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。1、市場風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)2、項(xiàng)目的的資本風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)3、企業(yè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)第九章 可可行性研研究結(jié)論論與建議議9.1 項(xiàng)目擁擁有較好好的投資資環(huán)境與與機(jī)遇 泛珠地地區(qū)經(jīng)