探討《業(yè)主公約》存在問題

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔探討業(yè)主公約存在問題業(yè)主公約是由業(yè)主制定和確認(rèn)，對(duì)全體業(yè)主、使用人、業(yè)主（代表）大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)具有普遍約束力的行為規(guī)范。它體現(xiàn)全體業(yè)主的共同意志，是物業(yè)管理活動(dòng)的支持性文件。2002年10月21日國務(wù)院辦公室向社會(huì)大眾公布中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）征求意見稿，本人認(rèn)為該草案對(duì)業(yè)主公約的規(guī)定過于原則，沒對(duì)業(yè)主公約做出準(zhǔn)確、清晰的界定，更沒對(duì)業(yè)主公約的法律地位、性質(zhì)、原則、簽訂、主要內(nèi)容、修改補(bǔ)充變更的特別程序、生效要件、備案和公示制度和法律責(zé)任進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定。因此，本人提出了書面建議，認(rèn)為應(yīng)該將“業(yè)主公約”單列為第三章。本人愿意在此對(duì)該草案，結(jié)

2、合各地頒布實(shí)施的地方法規(guī)規(guī)章，參考國外、香港和臺(tái)灣地區(qū)有關(guān)規(guī)定，就業(yè)主公約目前在實(shí)際操作中存在的主要問題和應(yīng)該包涵的基本原則、內(nèi)容和制度作分析、比較、總結(jié)，以進(jìn)行完善業(yè)主公約立法的研究，從而提供給物業(yè)管理立法部門、物業(yè)管理行政主管部門及業(yè)內(nèi)有興趣人士參考。一、目前實(shí)際操作中存在的業(yè)主公約方面的主要問題：業(yè)主公約在目前物業(yè)管理實(shí)際操作中運(yùn)用非常廣泛，大多數(shù)物業(yè)都簽訂有業(yè)主公約，并且一般都采用建設(shè)部業(yè)主公約示范文本（1997年8月29日建房1997219號(hào)關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知附件），但業(yè)主公約在實(shí)踐中存在著很多問題，主要表現(xiàn)在：1、業(yè)主公約的性質(zhì)和法律地位不明確。中

3、華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）對(duì)業(yè)主公約的規(guī)定沒有體現(xiàn)出業(yè)主公約在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重要地位，表現(xiàn)在內(nèi)容不具體、生效要件、制訂和修改程序和法律責(zé)任不完善等方面。在地方法規(guī)中，如重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例有明確規(guī)定，但許多地方法規(guī)中沒有準(zhǔn)確表述和詳細(xì)規(guī)定。究其原因，是沒有將物業(yè)管理權(quán)利定性為業(yè)主物權(quán)的派生權(quán)利所致。物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的一項(xiàng)基本權(quán)利，是建筑物區(qū)分所有權(quán)直接產(chǎn)生的一項(xiàng)權(quán)利。業(yè)主公約作為全體業(yè)主意志的集中體現(xiàn)，應(yīng)該全面貫徹私權(quán)神圣、意思自治、地位平等、權(quán)利本位等民法基本原則和精神，也就是要充分體現(xiàn)物業(yè)管理中的業(yè)主物權(quán)至上、業(yè)主自決自律原則、權(quán)利義務(wù)一致以及維護(hù)公序良

4、俗原則。2、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理單位和建設(shè)單位都不重視業(yè)主公約的簽訂與修訂，造成有的物業(yè)沒有業(yè)主公約或部分業(yè)主沒簽字。3、業(yè)主公約使用的名稱不統(tǒng)一，內(nèi)容不規(guī)范。建設(shè)部頒布示范文本后，各地結(jié)合實(shí)際情況作了調(diào)整，在名稱和內(nèi)容上差異較大，重慶和深圳等地使用業(yè)主公約，規(guī)定業(yè)主權(quán)利義務(wù)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和違約責(zé)任；北京現(xiàn)行采用房屋使用、管理、維修公約，業(yè)主以業(yè)主承諾書確認(rèn)，將開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)包涵在內(nèi)；天津使用產(chǎn)權(quán)人和使用人公約；上海在前期物業(yè)管理階段使用住宅使用公約等。另外，有的小區(qū)業(yè)主公約條款太粗，可操作性差；有的建設(shè)單位和物業(yè)管理公司加進(jìn)了對(duì)自己有利的條款；有的采用附件形式

5、加入了消防治安責(zé)任書和計(jì)劃生育責(zé)任書等各式各樣內(nèi)容。4、一些業(yè)主公約的簽訂不符合法律規(guī)定程序。在實(shí)際操作中，一般都是在入住時(shí)由物業(yè)管理公司組織簽訂，往往作為業(yè)主領(lǐng)取鑰匙的先決條件，業(yè)主不可能享有必要的知情權(quán)和審查權(quán)。從而也導(dǎo)致一些業(yè)主擔(dān)心侵害自己合法權(quán)益，不愿意簽訂業(yè)主公約。5、業(yè)主公約與其他法律文件沒有形成完整的系統(tǒng)，配套性、協(xié)調(diào)性差，如與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)章程、物業(yè)買賣合同、物業(yè)服務(wù)合同的銜接等。6、中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）和多數(shù)現(xiàn)行地方法規(guī)都沒有對(duì)業(yè)主公約的簽訂及生效要件做出強(qiáng)制性規(guī)定。7、一些涉外寫字樓、別墅、高級(jí)公寓、高層住宅樓沿用香港等境外業(yè)主公約版本，侵害了業(yè)主權(quán)益。

6、8、司法實(shí)踐中，部分法官往往沒有將業(yè)主公約作為基于私法領(lǐng)域的意思自治原則而派生的物業(yè)管理的最高自治規(guī)則予以審查和確認(rèn)，使業(yè)主公約失去了應(yīng)有的法律約束力，在糾紛的處理中缺乏應(yīng)有的效力。二、業(yè)主公約的基本原則、內(nèi)容和制度：1、業(yè)主公約是由業(yè)主共同制定或確認(rèn)的一種特殊的契約，它是全體業(yè)主、使用人、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)都應(yīng)當(dāng)遵守的行為規(guī)范。它的特殊性在于：（1）業(yè)主公約的基礎(chǔ)在于契約主體的物權(quán)（建筑物區(qū)分所有權(quán)），與以交換為目的的債權(quán)合同有本質(zhì)區(qū)別；（2）業(yè)主公約的約束力不局限于契約各方（指在業(yè)主公約上簽字的當(dāng)事人）；（3）業(yè)主公約的內(nèi)容是對(duì)全體業(yè)主整體利益緊密聯(lián)系的根本性內(nèi)容，且非經(jīng)特別程序不得修改

7、、補(bǔ)充與變更；（4）業(yè)主公約生效后，對(duì)未簽字的業(yè)主同樣具有約束力，且非經(jīng)業(yè)主的繼受人、繼承人、承租人和借用人的同意（或確認(rèn)）當(dāng)然產(chǎn)生效力。2、業(yè)主公約應(yīng)體現(xiàn)的基本原則：（1）業(yè)主物權(quán)至上原則，憲法第十三條規(guī)定，“國家保護(hù)公民的合法的收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)”。建筑物區(qū)分所有權(quán)，又稱“區(qū)分所有”是現(xiàn)代民法物權(quán)中明定的一項(xiàng)基本的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形式，是指多個(gè)區(qū)分所有人共同擁有一幢建筑物（或一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域）時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專有部分所享有的專有權(quán)、對(duì)共同部分所享有的共有權(quán)和因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同事務(wù)所產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱，即指建筑物區(qū)分所有人的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)的結(jié)合。（2）

8、業(yè)主自決自律原則，業(yè)主公約應(yīng)是全體業(yè)主意思自治的反映，因而從根本上否定建設(shè)單位和物業(yè)管理公司的越俎代皰，由建設(shè)單位制定臨時(shí)業(yè)主公約便沒有法律依據(jù)。（3）權(quán)利義務(wù)一致原則。民法是以崇尚權(quán)利為理論基礎(chǔ)所構(gòu)建的，離開了權(quán)利本位思想，民法將不具有任何意義。在應(yīng)該充分保障業(yè)主的權(quán)利的同時(shí)，也必須對(duì)權(quán)利的行使做出一些限定，必須按照民法通則第八十三條規(guī)定以“有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理”的民法原則處理相鄰關(guān)系。（4）維護(hù)公序良俗原則。業(yè)主公約既包括法律法規(guī)范疇的權(quán)利和義務(wù)，又含有鄰里和睦、互助互諒、助人為樂、尊老扶幼等道德范疇的準(zhǔn)則，以維護(hù)公共利益和公共秩序，倡導(dǎo)善良風(fēng)俗。3、業(yè)主公約應(yīng)明確的基本

9、內(nèi)容：（1）物業(yè)基本情況、共用設(shè)備設(shè)施和場所狀況，（2）業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，（3）業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生、召集程序，（4）業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生方式，（5）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、維修基金以及業(yè)主大會(huì)決議的有關(guān)分?jǐn)傎M(fèi)用等的繳交，（6）業(yè)主決定物業(yè)的改建、重建等重大事項(xiàng)的方式，（7）業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則，（8）違反業(yè)主公約的責(zé)任，（9）其他有關(guān)事項(xiàng)。業(yè)主公約在內(nèi)容上應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)、政府規(guī)章和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，不得違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性和禁止性規(guī)定，不得違背公眾道德和善良風(fēng)俗。業(yè)主大會(huì)決議和業(yè)主委員會(huì)章程、決定均不得與業(yè)主公約沖突。業(yè)主公約由建設(shè)部制定示范文本。各省、直轄市、自治區(qū)、省會(huì)城市、較

10、大的市和經(jīng)濟(jì)特區(qū)可以制定本行政區(qū)域內(nèi)適用的示范文本。本文認(rèn)為有關(guān)建設(shè)單位的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由買賣合同約定，物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由物業(yè)服務(wù)合同約定。4、業(yè)主公約的設(shè)定、變更及廢止：（1）業(yè)主公約由物業(yè)管理公司在物業(yè)入住時(shí)組織業(yè)主簽字承諾，且必須使用示范文本。（2）首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)對(duì)業(yè)主公約進(jìn)行審議，以決議形式予以確認(rèn)；該決議由出席會(huì)議的一半以上投票權(quán)同意有效。（3）業(yè)主公約的修改、補(bǔ)充和變更的特別程序：業(yè)主公約的修改、補(bǔ)充和變更權(quán)利由業(yè)主大會(huì)行使，由出席會(huì)議的2/3業(yè)主投票權(quán)同意有效；經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)入住業(yè)主的10%發(fā)起，可以召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)修改、補(bǔ)充和變更，但需擁有50%投票權(quán)的業(yè)主參加，并經(jīng)2/

11、3以上投票權(quán)同意才有效。（4）業(yè)主公約的廢止：必須以物業(yè)毀滅為法定事實(shí)條件，并由代表整棟建筑物價(jià)值2/3的業(yè)主出席形成業(yè)主大會(huì)決議，該決議須有該建筑物價(jià)值1/2以上出席業(yè)主同意才有效。（5）以上業(yè)主大會(huì)決議應(yīng)在通過后3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。5、業(yè)主公約的生效要件：業(yè)主公約在物業(yè)入住率達(dá)到30%后，經(jīng)已入住業(yè)主一半以上投票權(quán)的業(yè)主簽定后生效。修改、補(bǔ)充和變更條款自業(yè)主大會(huì)決議通過之日起生效，無須經(jīng)業(yè)主重新簽定。若擁有投票權(quán)且達(dá)到入住率10%以上的業(yè)主認(rèn)為業(yè)主公約制定、修改和廢止的決議內(nèi)容和程序違反法律、法規(guī)規(guī)定，可以聯(lián)合簽名向縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，予以撤銷。被撤銷的

12、決議自始無效。6、備案和公示制度：業(yè)主公約生效后15日內(nèi)，或業(yè)主公約的修改、補(bǔ)充和變更、或業(yè)主公約的廢止經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議后起15日內(nèi)，應(yīng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案后的業(yè)主公約應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公告欄公示。7、違反業(yè)主公約的法律責(zé)任：（1）業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。（2）業(yè)主委員會(huì)成員履行職務(wù)時(shí)違反業(yè)主公約的規(guī)定，侵犯業(yè)主權(quán)益，給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（3）對(duì)違反業(yè)主公約造成他人合法權(quán)益受到侵害的，受到侵害的業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)或其他利害關(guān)系人均可向縣級(jí)以上房地產(chǎn)主管部門或者人民法院請(qǐng)求追究侵害者的行政、民

13、事法律責(zé)任。（4）根據(jù)民法通則第一百三十四條，承擔(dān)民事責(zé)任的方式包括：停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、返還財(cái)產(chǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失、支付違約金、消除影響、恢復(fù)名譽(yù)、賠禮道歉。8、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及其之間因業(yè)主公約發(fā)生的糾紛，應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可提請(qǐng)縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解；調(diào)解不成的，可向人民法院提起訴訟或向仲裁委員會(huì)提起仲裁。中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）作為國家出臺(tái)的第一部關(guān)于物業(yè)管理的行政法規(guī)，關(guān)系到千家萬戶，其立法出發(fā)點(diǎn)就應(yīng)該建立在業(yè)主物權(quán)至上的自治自律。業(yè)主公約是實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治自律的前提和保證。業(yè)主公約的作用就是使大家共同地、自覺地遵守和維護(hù)公眾利益和保護(hù)公共環(huán)

14、境，所有業(yè)主都要增強(qiáng)權(quán)利意識(shí)、自治意識(shí)和自律意識(shí)，共同參與管理，變被動(dòng)接受物業(yè)管理為以物權(quán)主人的姿態(tài)主動(dòng)行使管理和監(jiān)督權(quán)，真正建立起自治自律的管理體制。本文發(fā)表于現(xiàn)代物業(yè)2002年12期。 評(píng)論11條進(jìn)行評(píng)論查看評(píng)論本文評(píng)論 11 條業(yè)主公約示范文本sx.house.sina. 2006-04-05 10:46:36 為加強(qiáng)、（以下行稱“本物業(yè)”）的物業(yè)管理，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全與合理使用，維護(hù)公共秩序，創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境，同意簽訂本公約，并共同遵守。 一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù) 業(yè)主是指房地產(chǎn)所有權(quán)人。 （一）權(quán)利 1依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利； 2依法合理使用房屋建筑共用設(shè)施、共同

15、部位和本物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施和公共場所（地）的權(quán)利； 3有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修； 4有權(quán)自己或聘請(qǐng)他人對(duì)物業(yè)自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設(shè)施進(jìn)行合法修繕，但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)部門或機(jī)構(gòu)施工的除外； 5有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備和屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的狀況，建議物業(yè)管理公司及時(shí)組織修繕； 6有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，并擁有對(duì)本物業(yè)。重大管理決策的表決權(quán)； 7有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)向業(yè)主管理委員會(huì)、物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢，并得到答復(fù)； 8有權(quán)要求業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支賬目； 9有權(quán)對(duì)物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評(píng) 10有權(quán)向物業(yè)

16、管理主管部門進(jìn)行投訴或提出意見與建議； 11有權(quán)要求房屋建設(shè)毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，對(duì)方不維修養(yǎng)護(hù)或不予配合的，可要求業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)管理公司強(qiáng)制維修養(yǎng)護(hù)，按規(guī)定分?jǐn)傎M(fèi)用。 （二）義務(wù) 1在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定；： 2執(zhí)行和服從業(yè)主管理委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議、決定； 3自覺維護(hù)公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好； 4按規(guī)定繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體維修基金等費(fèi)用； 5業(yè)主如需進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修，必須遵守本物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定，并填寫申請(qǐng)表，報(bào)物業(yè)管理公司審查批準(zhǔn)后，向物業(yè)管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規(guī)定施工，完工后由物業(yè)管理公

17、司進(jìn)行查驗(yàn)，如無違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），押金予以退還，否則視違章情況予以扣除并限期整改；如屬統(tǒng)一清運(yùn)垃圾和粉刷樓梯的，還應(yīng)同時(shí)交納垃圾清運(yùn)費(fèi)和粉刷費(fèi)；如有額外使用公用設(shè)施（如電梯、供電增容等）的，還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)用。 6業(yè)主如請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)其自用部位及設(shè)施設(shè)備、毗連部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)支付有關(guān)費(fèi)用； 7明白并承諾與其他非業(yè)主使用人在建立合法使用、維護(hù)、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時(shí)，應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守本物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和本業(yè)主公約，并承擔(dān)連帶責(zé)任； 8明白并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)內(nèi)不存在人身、財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系（

18、另有專門合同規(guī)定除外）； 9在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為： （1）擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻。外門窗、陽臺(tái)等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等； （2）對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建； （3）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場、自行車房（棚）等公用部位、設(shè)施及公共場所（地）； （4）擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施； （5）不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物； （6）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)及飼養(yǎng)家禽、寵物等；。 （7）踐踏、占用

19、綠化地，損壞、涂劃園林建筑小品； （8）影響市客觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等； （9）隨意停放車輛和鳴喇叭，制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音； （10）利用房屋進(jìn)行危害公共利益或其他不道德的行為； （11）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。 二、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì) 1業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成，決定本物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。 業(yè)主管理委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)（執(zhí)行）機(jī)構(gòu)，經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立后，維護(hù)全體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益，依法行使各項(xiàng)權(quán)利。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)均應(yīng)接受市、區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。 2第一次業(yè)主大會(huì)，在本物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到百分之五十以上時(shí)，由

20、區(qū)物業(yè)管理主管部門會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理單位，按法定程序和形式召集，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主管理委員會(huì)。 3本物業(yè)所有享有投票權(quán)的已住用業(yè)主，均應(yīng)按時(shí)出席業(yè)主大會(huì)，參加投票，行使法定權(quán)利，承擔(dān)法定責(zé)任。 4業(yè)主應(yīng)親自出席業(yè)主大會(huì)并投票，或委托他人出席和投票，否則視作棄權(quán)，并應(yīng)服從業(yè)主大會(huì)作出的決定。委托他人投票的，必須出具授權(quán)委托書，否則該項(xiàng)委托無效。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字，如業(yè)主為法人，須加蓋法人公章。 5業(yè)主大會(huì)可以采用會(huì)議或書面征求意見等形式；會(huì)議表決采取投票、舉手等形式。 6業(yè)主管理委員會(huì)成立后，負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會(huì)，并每年至少召開一次。 經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議，

21、業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后十四天內(nèi)就其提議召開業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于召開業(yè)主大會(huì)七天前將會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式及其他事項(xiàng)予以公告并報(bào)告區(qū)物業(yè)管理主管部門。 7業(yè)主大會(huì)必須有已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行；如經(jīng)已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主決定，可以推遲召開業(yè)主大會(huì)。 8業(yè)主大會(huì)的出席人數(shù)達(dá)到規(guī)定人數(shù)時(shí)，在會(huì)上提出的需經(jīng)決定的事項(xiàng)，由出席會(huì)議的業(yè)主表決，以過半數(shù)通過有效。 9業(yè)主投票時(shí)，以每套單元式住宅為一票；非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票3一百平方米以下的每份房地產(chǎn)證書一票。 10業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主管理委員會(huì)章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。違反規(guī)定的，區(qū)物業(yè)管理