地鐵公司TOD在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的降維打擊

1、在你的印象中，地鐵公司是怎樣的企業(yè)？是做軌道交通運(yùn)輸?shù)?？是做軌道開(kāi)發(fā)建設(shè)的？還是做資產(chǎn)管理的？其實(shí)，很多地鐵公司還有一個(gè)鮮為人知的身份一一他們也是 房地產(chǎn)公司。最典型的是中國(guó)香港的香港鐵路（即“港鐵”）。2021年，港鐵錄得股東應(yīng)占利潤(rùn)95. 52億港元，其中物業(yè)發(fā) 展局部就占了 92. 77億港元。今年上半年物業(yè)開(kāi)展業(yè)務(wù)利潤(rùn) 更是到達(dá)77. 86億港元。而在中國(guó)內(nèi)地，深圳地鐵同樣可圈可點(diǎn)。去年深圳地鐵賺了 29億元人民幣，其中站城一體化開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占到71. 7%。今年 上半年?duì)I收H9. 75億元，其中有86億元來(lái)自站城一體化 開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。怪不得有人調(diào)侃，盈利能力強(qiáng)的地鐵公司，是被軌道交通耽 誤的

2、房地產(chǎn)商。1賺錢(qián)的地鐵公司都離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)據(jù)中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，截至2021年底，中國(guó)大 陸地區(qū)共有50個(gè)城市開(kāi)通城軌交通運(yùn)營(yíng)線路283條，運(yùn)營(yíng) 線路總長(zhǎng)度9206. 8公里。其中，地鐵運(yùn)營(yíng)線路7209. 7公里, 占比78. 3%o在已開(kāi)通地鐵的各城市中，運(yùn)營(yíng)線路條數(shù)top5分別為上海、 北京、廣州、成都、武漢。2021年，凈利潤(rùn)top5的地鐵公 司分別為：第一，深圳地鐵29. 97億元第二，北京基礎(chǔ)設(shè)施 投資24. 54億元第三，武漢地鐵17. 31億元第四，南昌軌 道交通16. 99億元第五，成都軌道交通9. 94億元其中，深圳地鐵連續(xù)多年都是內(nèi)地最賺錢(qián)的地鐵公司。在此 前的2

3、020年及2019年，凈利潤(rùn)都超過(guò)百億，遠(yuǎn)高于其他地 鐵公司。地鐵公司的收入主要來(lái)自于票務(wù)、站內(nèi)廣告等。作為公益屬 性的基礎(chǔ)設(shè)施，地鐵的票價(jià)并不高，而無(wú)論是前期開(kāi)發(fā)的投 入，還是后期運(yùn)營(yíng)的折舊、能耗、維護(hù)、人工等各項(xiàng)本錢(qián)都 高昂，整體投資回報(bào)周期長(zhǎng)，僅靠賣(mài)票及廣告收入，很難實(shí) 現(xiàn)較為理想的經(jīng)濟(jì)效益。大局部城市的地鐵，都需要政府補(bǔ) 貼維持運(yùn)轉(zhuǎn)。深圳地鐵之所以連續(xù)多年實(shí)現(xiàn)較好盈利，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)作 出了主要貢獻(xiàn)。以2022年上半年為例，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收119. 75億元，凈利 潤(rùn)約6. 23億元。利潤(rùn)主要來(lái)源于站城一體化開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)板 塊，包括住宅、商業(yè)和保障房工程，大局部為集住宅、商 業(yè)、公寓、寫(xiě)字樓、

4、酒店等多種業(yè)態(tài)于一體的城市綜合體。上半年，上述工程營(yíng)業(yè)收入為86. 08億元，毛利49. 28億 元，毛利率57.25%。除此以外，深圳地鐵還是萬(wàn)科的大股東，持有萬(wàn)科29. 38% 的股份。對(duì)萬(wàn)科的投資，也讓深圳地鐵每年都獲得相當(dāng)可觀 的回報(bào)。去年凈利潤(rùn)排名第二的武漢地鐵，近幾年盈利水平不斷攀 升，也離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示在2020年，武 漢地鐵的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入就已到達(dá)53. 2億元，占營(yíng)業(yè)總收入 的 62. 78%O2軌道交通T0D強(qiáng)化了地鐵公司造血能力從目前來(lái)看，“地鐵+物業(yè)”的模式，是地鐵公司提升盈利 能力的秘訣。在中國(guó)，香港鐵路（下稱(chēng)“港鐵”） 是這一模式的先行者。目前內(nèi)地盈利

5、能力最強(qiáng)的深圳地鐵， 也是通過(guò)向香港“取經(jīng)”，摸索出自己的“賺錢(qián)”門(mén)道。 港鐵通過(guò)承建和運(yùn)營(yíng)鐵路，以此獲取鐵路沿線的土地開(kāi)發(fā)權(quán) 限。得益于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，港鐵很早就成為中國(guó)最賺錢(qián)的地鐵 公司。年報(bào)顯示，港鐵僅2021年一年就開(kāi)發(fā)了 2萬(wàn)個(gè)住宅 單位和兩個(gè)大型商場(chǎng)工程。截至去年底，港鐵已擁有16個(gè) 大型商場(chǎng)和13. 4萬(wàn)個(gè)住宅單位。2022年上半年港鐵物業(yè)發(fā) 展錄得利潤(rùn)77. 86億港元,同比增長(zhǎng)152.7%。而在內(nèi)地，深圳地鐵是最早試水軌道交通TOD模式的。2008 年，深圳地鐵耗資17億元，購(gòu)入深圳前海141萬(wàn)平方地塊, 首次進(jìn)行地鐵上蓋房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)，以物業(yè)銷(xiāo)售的收入反哺 地鐵開(kāi)發(fā)。由此開(kāi)啟深

6、圳地鐵的站城一體化開(kāi)發(fā)道路。目前，各地的地鐵公司，大局部或多或少都有一些T0D業(yè)務(wù)。 進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，常見(jiàn)的模式有兩種：一種是自己成立公司，獨(dú)立進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。典型代表就是深圳地鐵。深圳地鐵已建立完善的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)團(tuán) 隊(duì)，其旗下子公司深鐵置業(yè)就是負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的。深鐵置業(yè)近幾年銷(xiāo)售額均在百億級(jí)別，克而瑞2021年深圳 房企權(quán)益銷(xiāo)售額T0P20顯示，深鐵置業(yè)以銷(xiāo)售金額138. 78 億元擠進(jìn)前三，僅次于華潤(rùn)置地和萬(wàn)科。另一種是與大型房企或區(qū)域龍頭聯(lián)手，共同進(jìn)行工程開(kāi)發(fā)運(yùn) 營(yíng)。這種模式目前更為普遍。以廣州地鐵為例。自2017年起，廣州地鐵開(kāi)始探索地鐵T0D 模式。廣州地鐵主導(dǎo)地鐵上蓋土地資源的

7、獲取，再也其他房 企合作開(kāi)發(fā)。與廣州地鐵合作最密切的，是越秀地產(chǎn)。2019年，廣州地鐵戰(zhàn)略入股越秀地產(chǎn)，成為越秀地產(chǎn)第二大 股東。自此以后，廣州地鐵頻頻出手拿地，雙方共同呈現(xiàn)了 多個(gè)TOD工程。據(jù)越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)在2022年3月份 的業(yè)績(jī)會(huì)上透露，廣州地鐵入股以來(lái)，越秀地產(chǎn)已獲5個(gè)T0D 工程。另外，據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前廣州地鐵計(jì)劃的T0D 工程已有約15個(gè)。3T0D越來(lái)越火誰(shuí)能從中分到一杯羹？和普通的地產(chǎn)工程相比，T0D工程的優(yōu)勢(shì)非常明顯。尤其是拿地本錢(qián)低這個(gè)優(yōu)勢(shì)，是房地產(chǎn)工程所無(wú)法企及的。 另外，隨著軌道交通建設(shè)的建成，地鐵上蓋的住宅工程擁有 得天獨(dú)厚的交通便捷優(yōu)勢(shì)。且T0D

8、工程為復(fù)合型業(yè)態(tài)，商業(yè)、 產(chǎn)業(yè)、公園綠地、醫(yī)療教育等配套一應(yīng)俱全。和同一段的競(jìng) 品相比，T0D工程顯然更有競(jìng)爭(zhēng)力。但T0D工程的建設(shè)門(mén)檻，也令許多的房企望而止步。一方面，由于業(yè)態(tài)復(fù)雜，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)難度也比普通的 住宅工程要高出一大截。很多的房企不具備參與T0D開(kāi)發(fā)的 能力。另一方面，T0D的業(yè)態(tài)特點(diǎn)，要求開(kāi)發(fā)商不僅要具備 建房-賣(mài)房的能力，還要具備運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力，包括商業(yè)運(yùn)營(yíng), 產(chǎn)業(yè)招商、物業(yè)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)等，這對(duì)許多房企來(lái)說(shuō)無(wú)疑也是 一種挑戰(zhàn)。不難發(fā)現(xiàn)的是，近年來(lái)，各城市地鐵公司在加速房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 布局，而房企也都在積極尋求與地鐵公司的合作機(jī)會(huì)。越來(lái)越多的地鐵公司，開(kāi)設(shè)了獨(dú)立的房地產(chǎn)板塊，或成立

9、房 地產(chǎn)子公司。以杭州地鐵為例，公開(kāi)信息顯示，去年一年時(shí) 間內(nèi)，杭州地鐵新設(shè)合并的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就到達(dá)11家。 各大房企也都在積極拓展TOD業(yè)務(wù)。比方越秀地產(chǎn)，今年上半年?duì)I業(yè)收入同比增長(zhǎng)29. 1%,正是 得益于TOD工程銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，上半年越秀地產(chǎn)共實(shí) 現(xiàn)TOD合同銷(xiāo)售金額約人民幣120. 7億元，同比增長(zhǎng)近6成。 今年，越秀地產(chǎn)還將T0D業(yè)務(wù)向大灣區(qū)以外拓展，通過(guò)股權(quán) 轉(zhuǎn)讓以總額人民幣17億元收購(gòu)了杭州地鐵勾莊車(chē)輛段T0D 工程。華潤(rùn)置地、萬(wàn)科集團(tuán)等也有所動(dòng)作。前不久深圳第二輪集中 土拍，華潤(rùn)置地就與深鐵集團(tuán)聯(lián)合體競(jìng)得位于光明鳳凰街道 的一宗地塊。此前的5月底，華潤(rùn)置地與深鐵集團(tuán)舉行戰(zhàn)略 合作簽約儀式，雙方將聯(lián)手打造一批T0D工程。萬(wàn)科集團(tuán)在深圳、上海、浙江、成都、武漢等多地都有落地 T0D工程。在8月31日的萬(wàn)科中期業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主 席郁亮以浙江市場(chǎng)為例，表示“萬(wàn)科在浙江市場(chǎng)有T0D工程、 長(zhǎng)租公寓、物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)等多種業(yè)務(wù)場(chǎng)景，從當(dāng)前效果來(lái)看, 萬(wàn)科的城市綜合配套服務(wù)能力在高強(qiáng)度競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中經(jīng)受住 了考驗(yàn)，也表達(dá)