深圳商業(yè)地產(chǎn)市場分析暨華強北區(qū)域商業(yè)市場調(diào)查報告（上）

1、深圳商業(yè)地產(chǎn)市場分析 暨華強北區(qū)域商業(yè)市場調(diào)查報告 -2013年3月15日（上）一、前言二、市場背景分析1、宏觀環(huán)境分析城市概況宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r城市發(fā)展規(guī)劃宏觀政策環(huán)境分析購買力分析2、城市商業(yè)地產(chǎn)市場分析3、區(qū)域環(huán)境分析及價值研判 項目區(qū)域環(huán)境分析4、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析區(qū)域商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r商圈競爭對手結(jié)構(gòu)和經(jīng)營規(guī)模競爭對手總體概念和定位研究以及USP方向目 錄商圈行業(yè)聚集研究及行業(yè)差異化方向商圈檔次聚集研究和檔次差異化方向 目標消費者調(diào)研: 進一步確定商圈大小覆蓋消費者結(jié)構(gòu)分析及研究消費者購買行為及需求分析消費者功能偏好研究 品牌供應(yīng)商調(diào)研三、商鋪市場發(fā)展?fàn)顩r及重點案例分析1、 商鋪

2、市場發(fā)展?fàn)顩r及趨勢分析總體發(fā)展?fàn)顩r及趨勢分析區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r及趨勢分析2、 重點商業(yè)案例調(diào)研分析定位及主題系列調(diào)研分析規(guī)劃設(shè)計特征系列調(diào)研分析經(jīng)營效益分析 宣傳推廣系列調(diào)研分析 市場實效調(diào)研分析 總結(jié)與啟示四、項目市場定性分析 項目地塊條件分析 地塊區(qū)位條件 地塊現(xiàn)狀及經(jīng)濟指標分析 項目用地指標對于規(guī)劃的影響 地塊自身矛盾及共融性分析五、市場結(jié)論本次市場調(diào)研主要以消費者問卷調(diào)查、周邊街道及商場實地考察、政府公開信息收集等方法開展工作，調(diào)研范圍包括項目周邊區(qū)域、華強北片區(qū)以及深港兩地同類型項目，主要針對片區(qū)商業(yè)（專業(yè)市場、零售百貨業(yè)、餐飲業(yè)、家電賣場等）的市場狀況進行調(diào)研，并對項目周邊人流車流進行分

3、時段監(jiān)控。項目團隊根據(jù)考察調(diào)研采集到的數(shù)據(jù)進行了科學(xué)嚴謹?shù)姆治鲞M而形成此報告，旨在為項目定位提供真實有效的依據(jù)。一、前言宏觀環(huán)境分析城市商業(yè)地產(chǎn)市場分析區(qū)域環(huán)境分析及價值研判區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析二、市場背景分析 深圳，又稱為“鵬城”，位于珠江三角洲東岸，與香港一水之隔。是中國最早對外開放的城市，中國第一個經(jīng)濟特區(qū)。土地面積為1953平方公里。 深圳市共設(shè)6個市轄行政區(qū)，下轄51個街道、622個社區(qū)。2010年7月1日深圳區(qū)域一體化。2010年末常住人口萬人，其中戶籍人口萬人。包括流動人口的總?cè)丝跀?shù)為1322萬人。 深圳行政區(qū)域圖深圳，全國四大一線城市之一，全國金融中心、信息中心高新技

4、術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和華南商貿(mào)中心及旅游勝地。城市概況1、宏觀環(huán)境分析之深圳近年來GDP持續(xù)增長，高于全國GDP平均增長值，GDP排名全國第四；福田作為深圳中心區(qū)，保持傳統(tǒng)優(yōu)勢，位列深圳各區(qū)第三名。數(shù)據(jù)來源：深圳國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r1、宏觀環(huán)境分析之?dāng)?shù)據(jù)來源：深圳國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報單位：億元深圳三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要以第二、三產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)主要集中在原關(guān)外工業(yè)區(qū)，福田、羅湖仍以第三產(chǎn)業(yè)為主，是深圳商業(yè)的集中區(qū)域。單位：億元宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r1、宏觀環(huán)境分析之以中心城區(qū)為核心，以西、中、東三條發(fā)展軸和南、北兩條發(fā)展帶為基本骨架，形成“三軸兩帶多中心”的軸帶組團規(guī)劃；規(guī)劃確定福田羅

5、湖中心為城市主中心，承擔(dān)市級行政、文化、商業(yè)、商務(wù)等綜合服務(wù)職能。資料來源：深圳市規(guī)劃局網(wǎng)站城市發(fā)展規(guī)劃1、宏觀環(huán)境分析之將深圳建設(shè)成為國家重要的綜合交通樞紐，為深港合作共同發(fā)展成為國際性金融、貿(mào)易、航運中心提供有力支撐。資料來源：深圳市規(guī)劃局網(wǎng)站城市發(fā)展規(guī)劃1、宏觀環(huán)境分析之城市公交軌道系統(tǒng)發(fā)展完善，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達。資料來源：深圳市規(guī)劃局網(wǎng)站城市發(fā)展規(guī)劃1、宏觀環(huán)境分析之資料來源：深圳市規(guī)劃局網(wǎng)站宏觀政策環(huán)境分析1、宏觀環(huán)境分析之深圳商業(yè)集中投放，市場競爭激烈。由于近幾年政府多次對住宅市場進行打壓，而商業(yè)地產(chǎn)不受調(diào)控限制并具有高額且穩(wěn)定的投資回報，因此眾多開發(fā)商開始從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致

6、商業(yè)地產(chǎn)急速升溫。未來5年內(nèi)，深圳1萬平方米以上的集中商業(yè)將達504萬平方米，城市商業(yè)格局將發(fā)生徹底改變。數(shù)據(jù)來源：隆塬地產(chǎn)07年至11年，深圳市人均可支配收入增幅達到11.7%；城市人均消費性支出增幅達到7.1%，深圳人均消費達萬元。2011年深圳人均收入為四大一線城市之首，人均消費性支出排第三，具有較強的購買力。數(shù)據(jù)來源：深圳國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報購買力分析1、宏觀環(huán)境分析之 深圳乃全國四大一線城市之一，經(jīng)濟發(fā)達，GDP排名全國第四; 福田為城市主中心，承擔(dān)市級行政、文化、商業(yè)、商務(wù)等綜合服務(wù)職能; 深圳商業(yè)集中投放，市場競爭激烈; 深圳人均消費購買力較強。小結(jié)1、宏觀環(huán)境分析之社會消

7、費品零售數(shù)據(jù)顯示深圳近年來商業(yè)發(fā)展程度較高，福田主要以商業(yè)及服務(wù)業(yè)發(fā)展為主，是其主要的經(jīng)濟支撐，商業(yè)程度尤為高。數(shù)據(jù)來源：深圳國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報2、城市商業(yè)地產(chǎn)市場分析之 深圳商業(yè)商業(yè)中心：羅湖金三角-華強北片區(qū)商業(yè)副中心：福田中心區(qū)、南山片區(qū)區(qū)域中心：龍崗中心城、寶安中心城其他：龍華-坂田、鹽田片區(qū)深圳主商業(yè)格局由“單中心”城市，轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙恢髦行摹⒍喔敝行摹背鞘小?、城市商業(yè)地產(chǎn)市場分析之 深圳商業(yè)格局商業(yè)中心功能定位金三角商業(yè)區(qū)人民南片區(qū)重點發(fā)展購物中心、百貨店、專賣店、專業(yè)店等現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)，提供時裝、皮具、珠寶首飾、家電等零售服務(wù)及餐飲服務(wù)，成為深圳時尚商品和服務(wù)的聚集區(qū)；提供中

8、高檔、時尚化消費為主，主要消費群體是本地白領(lǐng)、中高收入港澳居民、國內(nèi)外商務(wù)游客；東門片區(qū)重點發(fā)展傳統(tǒng)業(yè)態(tài)與現(xiàn)代業(yè)態(tài)并存的零售和批發(fā)業(yè)，提供服裝鞋帽、珠寶首飾、家居飾品、玩具禮品等零售服務(wù)及成衣和小商品批發(fā)服務(wù)；以提供大眾化、潮流化消費為主，主要消費群體是本地年青人、外地游客和中低收入港澳居民； 寶安南片區(qū)重點發(fā)展購物中心、國內(nèi)外知名品牌專賣店和大型專業(yè)店等業(yè)態(tài)，提供一站式消費為主的零售、餐飲和娛樂服務(wù)，以及書籍和文化用品等零售服務(wù)。主要消費群體是高收入的本地居民和港澳居民。華強北商業(yè)區(qū)重點發(fā)展電子、通訊、安防等專業(yè)市場，同步發(fā)展百貨業(yè)、專賣店等零售業(yè)態(tài)，提供休閑、娛樂及餐飲、酒店住宿等配套服務(wù)

9、。 提供時尚實惠的中檔商品和服務(wù)。主要消費群體是中等及中等偏低收入的深圳居民、商務(wù)人士、國內(nèi)外旅游觀光人士以及IT產(chǎn)業(yè)中游零售和IT產(chǎn)業(yè)上游的供貨商。政府對華強北商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃明確了重點發(fā)展電子、通訊、安防等專業(yè)市場的方向。同步發(fā)展零售百貨、休閑娛樂、餐飲及酒店住宿等商業(yè)配套服務(wù)。資料來源：深圳市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃2006-20102、城市商業(yè)地產(chǎn)市場分析之 深圳商業(yè)功能深圳商業(yè)已由百貨時代過渡到購物中心時代深圳市集中商業(yè)形態(tài)演變過程2003年2012年2006年2003年前，百貨、大型超市是商業(yè)主導(dǎo)力量天虹百貨茂業(yè)百貨歲寶百貨華潤萬家新一佳2004年：萬象城2004年：金光華2006年：COCO

10、PARK2007年：海岸城2008年：益田假日廣場2010年：KK Mall海雅繽紛城皇庭IA Mall 2、城市商業(yè)地產(chǎn)市場分析之 深圳商業(yè)發(fā)展演變2、城市商業(yè)地產(chǎn)市場分析之 小結(jié) 深圳商業(yè)發(fā)展程度較高，福田區(qū)尤以商業(yè)發(fā)展為主; 深圳多商業(yè)中心格局，項目所在地為城市主商業(yè)區(qū)，商業(yè)繁榮; 深圳商業(yè)由百貨時代過渡到購物中心時代。華強北，中國電子第一街，經(jīng)營電子信息類產(chǎn)品的批發(fā)與零售，家電，時裝、鞋帽等百貨類商品零售，以及餐飲服務(wù)。 華強北商業(yè)區(qū)位于福田區(qū)，東起上步中路，西到華富路，北起紅荔路，南到深南路，強南北長930米，東西長1560米，商業(yè)區(qū)占地面積平方公里，匯集了700多家商場，其中營業(yè)面

11、積在1萬平米以上的商場20余家，日客流量近百萬人次，年銷售額260億元以上，從業(yè)人員多達13萬，是深圳最傳統(tǒng)、最具人氣的商業(yè)旺地之一。3、區(qū)域環(huán)境分析及價值研判之 項目區(qū)域環(huán)境分析美麗項目3、區(qū)域環(huán)境分析及價值研判之 項目區(qū)域環(huán)境分析項目所在區(qū)域?qū)儆谌A強東片區(qū)，該區(qū)域規(guī)劃確定其主導(dǎo)功能分別為“商務(wù)辦公商業(yè)”和“生活服務(wù)商業(yè)”。目前處于城市更新的啟動期，未來將會有更多的舊改項目投放市場。鑒于此，本項目的定位應(yīng)具備一定的遠瞻性以確保項目的競爭力及可持續(xù)性經(jīng)營！4、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 區(qū)域商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r深 南 中 路 振 華 路 振 興 路燕南路振 中 路順電國美電器賽格科技園曼哈數(shù)碼廣

12、場蘇寧電器振華手機城遠望數(shù)碼城桑達電子市場龍勝手機數(shù)碼城電子市場 電子市場高科德中電數(shù)碼賽格電子華強電子世界新亞洲電子市場華強廣場都會電子明通數(shù)碼華爾佳時尚名店燕南88沃爾瑪鋒尚街茂業(yè)百貨華聯(lián)街地鐵商城服裝外貿(mào)市場兒童世界女人世界服裝外貿(mào)市場港澳城茂業(yè)百貨NIOC女人世界名店紫荊城群星購物廣場樂淘里思維商業(yè)廣場潮流前線萬商友誼華潤萬家華發(fā)北路華強北路朗鉅地塊數(shù)碼電子市場零售商業(yè)餐飲華強北商圈以華發(fā)北路為界，以南商業(yè)發(fā)展較成熟、業(yè)態(tài)齊全種類繁多;以北商業(yè)氛圍較差，多以社區(qū)商業(yè)及中低餐飲為主。本項目處在華發(fā)北路以北，在定位上應(yīng)充分考慮市場空缺,力求滿足周邊市場需求的同時能輻射更大更廣的范圍。類別名

13、稱位置總體量（m2)樓層專業(yè)市場（數(shù)碼電子）曼哈數(shù)碼城華強北路與振興路交匯處南側(cè)100803遠望數(shù)碼城華強北路與振華路交匯處北側(cè)100803明通數(shù)碼城華發(fā)北路與振華路交匯處154446賽格經(jīng)濟大廈華強北與振中路交匯處南側(cè)77005深圳國際電子城華強北路與振中路交匯處北側(cè)23402廣博現(xiàn)代之窗大廈華強北路中段51844賽格電子城華強北與深南中路交匯處3200010華強電子世界振華路與華強北路交匯處南側(cè)847745都會電子城工發(fā)路與深南中路交匯處東側(cè)226806新亞洲1期工發(fā)路與振中路交匯處南側(cè)189245新亞洲2期工發(fā)路與振中路交匯處北側(cè)140404西門工發(fā)路與振華路交匯處南側(cè)2520074、區(qū)

14、域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 商圈競爭對手結(jié)構(gòu)和經(jīng)營規(guī)模競爭對手及規(guī)模依托華強北“電子第一街”強大的市場地位及品牌號召力，數(shù)碼電子種類齊全，應(yīng)有盡有，市場趨于飽和。競爭對手及規(guī)模類別名稱位置體量（m2）層數(shù)零售百貨類商業(yè)茂業(yè)百貨（華強店）燕南路與深南大道交匯處493169女人世界名店振華路與華強北路交匯處北側(cè)64594女人世界振興路與華強北路交匯處北側(cè)98005兒童世界紅荔路與華強北路交匯處西側(cè)60003群星購物廣場紅荔路與華強北路交匯處南側(cè)113665潮流前線深南中路與中航路交匯處東側(cè)58372天虹百貨工發(fā)路與振華路交匯處西側(cè)150004紫荊城華發(fā)北路與振興路交匯處西側(cè)72003樂淘里華強

15、北路與振華路交匯處西側(cè)110401茂業(yè)百貨（深南店）振華路與華強北路交匯處西側(cè)150004富民外貿(mào)市場工發(fā)路與外貿(mào)路交匯處東側(cè)109075佳華外貿(mào)市場工發(fā)路與振興路交匯處東側(cè)79631萬商友誼百貨（華潤萬家）華發(fā)北路與振興路交匯處西側(cè)170003燕南88（沃爾瑪）燕南路與振華路交匯處東側(cè)130003總體量1858884、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 商圈競爭對手結(jié)構(gòu)和經(jīng)營規(guī)模百貨類：以華強北茂業(yè)，深南茂業(yè)、群星購物廣場、紫荊城共同構(gòu)成了片區(qū)的百貨市場，但除了華強北茂業(yè)外，其余均不溫不火，甚至被迫轉(zhuǎn)型（曼哈廣場），此區(qū)域百貨類業(yè)態(tài)在經(jīng)營上存在一定風(fēng)險。競爭對手及規(guī)模類別名稱位置體量（m2）層

16、數(shù)備注家電類國美電器紅荔路與華強北路交匯處西側(cè)33002順電振興路與華強北路交匯處北側(cè)109604首層二層為設(shè)香味（家居廚房）國美電器振興路與華強北路交匯處北側(cè)81364蘇寧電器振華路與華強北路交匯南側(cè)18681萬商電器華強北路與振興路交匯處南側(cè)98114國美（1-2層）4569.6平蘇寧電器曼哈店20002第二層蘇寧電器群星廣場店90001群星店4、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 商圈競爭對手結(jié)構(gòu)和經(jīng)營規(guī)模華強北路擁有兩家國美、三家蘇寧，另有順電、萬商，構(gòu)成了華強北商圈完善的家電產(chǎn)品供應(yīng)體系，市場競爭壓力巨大。商圈行業(yè)及檔次聚集研究順電國美電器賽格科技園曼哈數(shù)碼廣場蘇寧電器振華手機城遠望數(shù)

17、碼城桑達電子市場龍勝手機數(shù)碼城電子市場 電子市場高科德中電數(shù)碼賽格電子華強電子世界新亞洲電子市場華強廣場都會電子明通數(shù)碼如圖所示，華強北區(qū)域電子數(shù)碼批發(fā)零售區(qū)域主要集中在華發(fā)北路以西，現(xiàn)整個區(qū)域市場處于飽和狀態(tài)，華發(fā)北路上六個電子市場現(xiàn)均有空鋪招商（圖中黃色色塊所示），并有一定價格優(yōu)惠，租賃價格在300-700元/平/月左右。4、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 商圈競爭對手結(jié)構(gòu)和經(jīng)營規(guī)模服裝外貿(mào)市場兒童世界女人世界服裝外貿(mào)市場港澳城茂業(yè)百貨NIOC女人世界名店紫荊城群星購物廣場萬商友誼華潤萬家樂淘里思維商業(yè)廣場華爾佳時尚名店燕南88沃爾瑪鋒尚街茂業(yè)百貨華聯(lián)街地鐵商城潮流前線華強北零售百貨商業(yè)

18、主要分布在華強北路兩側(cè)，業(yè)態(tài)以服飾、飾品類為主，人流較多，經(jīng)營狀況好；華強東零售商業(yè)則分布在住宅小區(qū)周邊，以超市、服飾及配套類為主，現(xiàn)經(jīng)營狀況一般（萬商友誼百貨準備重新招商）。商圈行業(yè)及檔次聚集研究4、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 商圈競爭對手結(jié)構(gòu)和經(jīng)營規(guī)模商圈行業(yè)及檔次聚集研究樂淘里茂業(yè)百貨美食城華強區(qū)域的餐飲主要分布在集中商業(yè)的兩側(cè)，另零星分布小吃店，但總體餐飲以快餐類、小吃為主，幾乎沒有什么特色餐飲；除振興路以西及華發(fā)路與振中路交匯以東處有部分酒家，但這些地方大多沒有或極少停車位，主要只能吸引周邊消費或辦公人群消費。4、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 商圈競爭對手結(jié)構(gòu)和經(jīng)營規(guī)模4、

19、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 商圈競爭對手結(jié)構(gòu)和經(jīng)營規(guī)模電子數(shù)碼類：依托華強北“電子第一街”強大的市場地位及品牌號召力，商品種類齊全，應(yīng)有盡有，市場趨于飽和，本項目定位不予考慮此方向。家電類：擁有兩家國美、三家蘇寧，另有順電、萬商，構(gòu)成了華強北完善的家電供應(yīng)體系，市場競爭壓力巨大，本項目定位不予考慮此方向。百貨類：以華強北茂業(yè)，中航天虹、深南茂業(yè)、紫荊城共同構(gòu)成了片區(qū)的百貨市場，但除了華強北茂業(yè)外，其余均不溫不火，甚至被迫轉(zhuǎn)型（曼哈廣場），此商圈百貨類業(yè)態(tài)在經(jīng)營上存在一定風(fēng)險。本項目如果采用百貨定位，方向有二：一、以租賃形式引進百貨品牌，風(fēng)險較小但開發(fā)商收益太低；二、用自營百貨的形式，此方

20、向開發(fā)商投入較大且風(fēng)險較高。故本項目不建議采用百貨定位。餐飲類：片區(qū)主要以小吃快餐為主，屬于中低端消費，本片區(qū)缺乏特色餐飲，而餐飲業(yè)是最能聚人氣帶旺場的業(yè)態(tài)之一，在餐飲業(yè)態(tài)上尋求新、奇、特！將成為項目未來發(fā)展方向的一個突破口。小結(jié)：華強北商業(yè)街以華強北路為中心軸線向外輻射，呈“井”字形，由專業(yè)市場、電器、主題商城為主體，融合百貨、超市、餐飲休閑文化娛樂等多種業(yè)態(tài)組合而成。南北長930米，東西寬220米。總商業(yè)面積超76萬平米。并逐漸形成南商北電，東玩西吃的商業(yè)格局。樣本量：本次消費者調(diào)研共計發(fā)放問卷200份，實際收回有效問卷171份調(diào)研時間：2012年10月26日（周五） 10月27日（周六）

21、調(diào)研地點：華強北路周邊、項目地周邊目標人群：周邊逛街消費人群4、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 目標消費者調(diào)研4、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 目標消費者調(diào)研進一步確定商圈大小覆蓋1、在華強北消費逛街人群主要以本區(qū)及羅湖區(qū)人群為主，在快節(jié)奏的城市，就近消費成為消費者的主要訴求。2、隨著城市化進程的步伐加快，區(qū)域型的購物中心將是未來主流。本項目應(yīng)順應(yīng)市場發(fā)展趨勢，打造區(qū)域型購物中心。只有立足本區(qū)域才能真正做到輻射更大更遠的范圍。羅湖福田鹽田南山龍崗寶安其他2961101822238消費者結(jié)構(gòu)分析及研究性別比例年齡構(gòu)成15-1819-2223-2627-3031-4041-50其他52953

22、473151在華強北消費人群以女性偏多，占60%左右。在華強北消費人群年齡普遍偏年輕，以20-30歲年輕人群居多，超過60%。男女691024、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 目標消費者調(diào)研消費者結(jié)構(gòu)分析及研究個人月收入個人月消費在華強北消費逛街人群以中等收入人群為主，月收入4000-8000月/元占49%左右，中端收入者為主流。華強北消費力水平居中2000以下2000-40004000-60006000-80008000-100010000以上952503614102000以下2000-40004000-60006000-80008000-100010000以上6769216534、區(qū)域商

23、業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 目標消費者調(diào)研消費者結(jié)構(gòu)分析及研究職業(yè)構(gòu)成在華強北消費逛街人群以公司白領(lǐng)階層為主公司職員事業(yè)單位職員工人個體經(jīng)營者教師學(xué)生退休人員農(nóng)民軍人公務(wù)員其他職業(yè)97111013530133254、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 目標消費者調(diào)研消費者購買行為及需求分析消費場所類型選擇消費場所因素購物中心占比不大，但空間無限消費群體對消費場所的綜合素質(zhì)要求越來越高4、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 目標消費者調(diào)研消費者購買行為及需求分析餐飲消費額餐廳類型單次餐飲消費300-900元為中檔消費，占比達到56%。傳統(tǒng)湘川粵為主流，超過51%。本區(qū)域缺乏優(yōu)質(zhì)特色小吃及優(yōu)質(zhì)異國風(fēng)情

24、美食。4、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 目標消費者調(diào)研消費者購買行為及需求分析化妝品消費額化妝品類型化妝品單次消費300-900元屬中端，占比47%；300以下占比40%為低端，占比40%?；A(chǔ)護膚占比49%，彩妝占比12%，據(jù)我們與多位彩妝行業(yè)資深從業(yè)人士進行深度訪談得知，目前彩妝市場份額較小，但空間很大，且彩妝消費群體中有80%的人不具備彩妝技術(shù)，體驗式消費和培育引導(dǎo)式消費將成為彩妝行業(yè)發(fā)展的重要方向。4、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 目標消費者調(diào)研消費者購買行為及需求分析服裝消費額服裝類型服裝以中低端消費為主休閑服飾占比44%，這是深圳人對服裝消費的一大特色，以隨意、個性、健康及

25、舒適為主要訴求。4、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 目標消費者調(diào)研消費者購買行為及需求分析品牌購物場所由于本區(qū)域消費人群以中端和中低端為主，所以對品牌敏感度不高。有更換購物場所和不確定的人群占比51%，提示我們項目的定位、業(yè)態(tài)的種類及質(zhì)量、經(jīng)營模式等對培育客戶的粘稠度起著至關(guān)重要的作用。有效的解決“人流”和“人留”是購物中心成敗的關(guān)鍵。4、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 目標消費者調(diào)研消費者功能偏好研究休閑娛樂場所項目配套要求電影院、酒吧、書城是深圳知性白領(lǐng)對文化娛樂的主要消費，這也是深圳人口質(zhì)素有所提高的主要表現(xiàn)，而提高人口素質(zhì)是深圳十二五計劃人口政策中重要事項。主題餐廳、西式快餐、咖啡

26、廳、酒吧、影劇院、KTV占比52%，對體驗式業(yè)態(tài)的數(shù)量、質(zhì)量和種類的調(diào)整，將是未來購物中心的重大變革。4、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 目標消費者調(diào)研消費者功能偏好研究項目吸引力項目檔次受訪人群對本項目有很高的期望值項目中檔定位為主要訴求4、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 目標消費者調(diào)研小結(jié)在華強北消費逛街人群主要以本區(qū)及羅湖區(qū)的年輕白領(lǐng)人群為主，在快節(jié)奏的城市，就近消費成為消費者的主要訴求。隨著城市化進程的步伐加快，區(qū)域型的購物中心將是未來主流。本項目應(yīng)順應(yīng)市發(fā)展趨勢，打造區(qū)域型購物中心。只有立足本區(qū)域才能真正做到輻射更大更遠的范圍。華強北商圈以中端、中低端消費居多。體驗式業(yè)態(tài)的數(shù)量、

27、質(zhì)量和種類是本項目定位需要重點考慮的方向。項目的定位、業(yè)態(tài)的種類及質(zhì)量、經(jīng)營模式等對培育客戶的粘稠度起著至關(guān)重要的作用。有效地解決“人流”和“人留”是項目成敗的關(guān)鍵。4、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 目標消費者調(diào)研為了解項目周邊人流、車流具體情況，對項目周邊主要道路及地鐵口分時段監(jiān)測人流、車流量。監(jiān)測日期：2012年10月25日（周四）、 10月27日（周六）監(jiān)測地點：地鐵2號線燕南站A、B、C出入口、燕南路、振中路4、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 人流、車流監(jiān)控一、人流：工作日和周末的中餐和晚餐時段是燕南路人流高峰期，跟周邊有眾多餐廳有直接關(guān)系。二、車流：工作日和周末的車流全天平峰無

28、起伏，影響因素：周邊道路單行受限、停車位受限、缺乏購物中心及優(yōu)質(zhì)特色餐飲；提示：本項目停車場的質(zhì)量、車位數(shù)量、經(jīng)營模式的創(chuàng)新以及與商場的互動能力將直接影響本項目的經(jīng)營。4、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 人流、車流監(jiān)控一、人流1、人流量稀少，影響因素：家樂兩項目施工、道路無綠化、缺乏購物中心等2、工作日和周末的晚餐時段是振中路人流高峰期，跟周邊有幾家大型餐廳有直接關(guān)系。二、車流1、工作日和周末的車流全天平峰無起伏，影響因素：本道路和周邊道路單行受限、停車位受限、缺乏購物中心及優(yōu)質(zhì)特色餐飲。2、提示：本項目停車場的質(zhì)量、車位數(shù)量、經(jīng)營模式的創(chuàng)新以及與商場的互動能力將直接影響本項目的經(jīng)營。4、區(qū)

29、域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 人流、車流監(jiān)控A出口工作日人流量最少且全天無起伏，主要原因燕南路南段缺乏商業(yè)氛圍、缺乏目標性消費場所、住宅相對較少；B出口人流在下班時間段有少許增長，跟回家人流有一定的關(guān)系。A、B、C三個出口整體呈現(xiàn)人流稀少跟居住人口本區(qū)域就業(yè)有直接關(guān)系。4、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 人流、車流監(jiān)控A出口周末人流量依然最少且全天無起伏，主要原因為燕南路南段缺乏商業(yè)氛圍、缺乏目標性消費場所、住宅相對少；A、B、C三個出口在周末仍然是整體呈現(xiàn)人流稀少的狀況，缺乏購物中心及目標消費業(yè)態(tài)和品牌。4、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 人、車流監(jiān)控本項目停車場的質(zhì)量、車位數(shù)量、經(jīng)營

30、模式的創(chuàng)新以及與商場的互動能力將直接影響本項目的經(jīng)營。地鐵與項目負一層的連通對項目定位、招商和經(jīng)營有著至關(guān)重要的作用。項目周邊人流量和車流量都較少，跟此區(qū)域商業(yè)氛圍較差有直接的關(guān)系。缺乏購物中心和目標消費業(yè)態(tài)及品牌，對本項目是威脅亦是機會。本區(qū)域居民就近就業(yè)和消費的現(xiàn)象非常普遍，進一步支撐項目打造區(qū)域型購物中心的觀點，鄰里型購物中心是本項目可發(fā)展的方向。4、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 人流、車流監(jiān)控小結(jié)4、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 品牌供應(yīng)商調(diào)研超市品牌名稱面積要求（平米）商戶意見家樂福15000以上家樂福超市面積在一萬五以上，面積太小不考慮歲寶6000以上歲寶有單獨做超市，但面

31、積最小在6千以上，精品超市選址一般在高檔商業(yè)區(qū)。大潤發(fā)10000以上大潤發(fā)有拓展的計劃，要求面積在1萬以上。華潤萬家華潤社區(qū)店300-500，商超在六七千以上，本項目可考慮初期進駐華潤社區(qū)店，持續(xù)溝通。新一佳1-1.5萬意向不大，要求面積1-1.5萬。永輝超市2000-3000在深圳有發(fā)展意向，會繼續(xù)關(guān)注。TESCO樂購5500-6000對華強北地塊覺得沒問題，但要的面積較大，東莞嘉榮SPAR5000以上有在深圳開發(fā)意向，現(xiàn)龍崗、寶安各有一項目，但要先開大賣場，精品超市意向不大。人人樂5000以上意向不大，超市面積最小五千以上超市一般要求面積較大，就本項目而言，引進大型超市風(fēng)險小但收益太低，可考慮5000平方米以下的精品超市。零售品牌名稱面積要求（平米）商戶意見西遇100-200有意向，看定位和同類型品牌和主力店,已進自由城（原萬商）。歐時力100-200項目太小不考慮，公司一般進5萬以上購物中心。ESPRIT100-200具體要看項目，華強北茂業(yè)有店。連奴50-100華強北有意向，還要看具體規(guī)劃和定位。七匹狼50-100華強北有意向，現(xiàn)在華發(fā)自由城也在洽談。優(yōu)衣庫1200以上華強北可以考慮，1200平米以上，要求一樓。4、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場研判及趨勢分析之 品牌供應(yīng)商調(diào)研受訪服裝品牌商家普遍有進駐意向餐飲品牌名