產(chǎn)城融合-百度文庫(kù)

1、以產(chǎn)城融合為目標(biāo)的產(chǎn)業(yè)新城規(guī)劃研究Research on Industrial-New Town Planning Aiming at Combination of Industry and City 目錄三、案例分析 1. 保定北部低碳新城新能源城、汽車城 2. 新密銀基軒轅圣境黃帝宮文化產(chǎn)業(yè)新城 3. 無(wú)錫東方田園綜合體一、產(chǎn)城融合的發(fā)展背景 1. 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念 2. 產(chǎn)城融合發(fā)展的社會(huì)背景 3. 產(chǎn)城融合發(fā)展的政策背景 4. 產(chǎn)城融合的開發(fā)主體 5. 產(chǎn)業(yè)新城的分類二、產(chǎn)業(yè)新城的規(guī)劃研究 1. 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與城市規(guī)劃 2. 產(chǎn)業(yè)定位 3. 功能組成與規(guī)模研究 4. 規(guī)劃布局的基本原則產(chǎn)城融

2、合的發(fā)展背景Development Background of Combination of Industry and City產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的崛起住宅寫字樓商業(yè)?國(guó)家宏觀調(diào)控從嚴(yán)從緊，未來幾年活躍程度將持續(xù)降溫市場(chǎng)開發(fā)較為成熟；同時(shí)，尤其一線城市用地供應(yīng)有限受宏觀調(diào)控影響較小，是目前比較活躍的地產(chǎn)板塊之一下一個(gè)焦點(diǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)政府的大力支持市場(chǎng)的旺盛需求廣闊的發(fā)展空間Rise of Industry Real Estate產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是圍繞著微笑曲線，構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺(tái)，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。試制品開發(fā)等零部件生產(chǎn)模塊零部件生產(chǎn)銷售售后服務(wù)下游上游高業(yè)

3、務(wù)工序組裝利潤(rùn)空間小附加價(jià)值利潤(rùn)空間大利潤(rùn)空間大低產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)依托載體Concept of Industry Real Estate要素成型期成長(zhǎng)期成熟期與城市的關(guān)系主導(dǎo)功能純工業(yè)工業(yè)與部分配套綜合功能主導(dǎo)空間生產(chǎn)空間生產(chǎn)與配套服務(wù)空間消費(fèi)空間與城市聯(lián)系城市外圍，聯(lián)系弱與城市聯(lián)系日益密切形成新城區(qū)與人口組成的關(guān)系對(duì)人才要求普通工人，收入低高技術(shù)產(chǎn)業(yè)人群，出現(xiàn)收入差異結(jié)構(gòu)復(fù)雜化對(duì)功能配套要求工人宿舍，配套少工業(yè)鄰里，教育，生產(chǎn)和生活服務(wù)較完善配套產(chǎn)業(yè)與城市、人口組成的關(guān)系產(chǎn)業(yè)發(fā)展資本積累城市主導(dǎo)功能轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展人的社會(huì)需求提高Relationship Between Industry and

4、 City, Population產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向Direction of Industry Real Estate Development 1)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)-高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以蛇口工業(yè)區(qū)變身高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)為例功能定位高端科技研發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，從產(chǎn)業(yè)鏈低端向中高端轉(zhuǎn)移形成以地產(chǎn)、物流為核心產(chǎn)業(yè)，高科技、園區(qū)服務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的新產(chǎn)業(yè)格局打造成高端服務(wù)業(yè)基地，主導(dǎo)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)信息、科技服務(wù)、文化創(chuàng)意三大產(chǎn)業(yè)1995年2002年2008年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向汽車電子產(chǎn)業(yè)先進(jìn)裝備制造生物醫(yī)藥新能源新材料海爾集團(tuán)： 海爾集團(tuán)成立于1984年，在青島以電冰箱生產(chǎn)起家。在20年的時(shí)間里，從一個(gè)小廠發(fā)展成為擁有完整

5、家電產(chǎn)業(yè)鏈的跨國(guó)集團(tuán)，包括制造生產(chǎn)基地和物流中心等。在青島擁有五大園區(qū)，在國(guó)內(nèi)外享有盛譽(yù)。2)單一產(chǎn)業(yè)-上下游產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)業(yè)集群生產(chǎn)要素聚集階段產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)特征階段創(chuàng)新突破階段現(xiàn)代科技都市階段單個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)網(wǎng)縱向延伸橫向共生整合發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向Direction of Industry Real Estate Development 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的復(fù)雜化，導(dǎo)致人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜化，規(guī)模增大，相應(yīng)的，要求服務(wù)配套設(shè)施的規(guī)模增大，種類增多，體系復(fù)雜。以蘇州工業(yè)園區(qū)為例：2)單一產(chǎn)業(yè)-上下游產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)業(yè)集群2008年，蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)類型分類：2008年，蘇州工業(yè)園區(qū)人口職業(yè)組成：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方

6、向Direction of Industry Real Estate Development 居住用地根據(jù)住宅密度分為五種類型，可全面滿足不同居住人群需求。產(chǎn)品類型容積率密度（人ha）用地比例（%）人口比例（%）高密度（公共住宅）2.3 750 4862高密度（公館式公寓）2.3 510129.4中密度（公館式公寓） 2.03603218.9低密度 0.7-1.26070.7工人宿舍2.323019居住體系配套設(shè)施體系商業(yè)配套設(shè)施按城市級(jí)、分區(qū)級(jí)、鄰里級(jí)三級(jí)配套居住區(qū)以鄰里中心的方式集中設(shè)置社區(qū)主要配套設(shè)施工業(yè)區(qū)以綜合性便利中心的形式設(shè)置集中的宿舍區(qū)和商業(yè)便利服務(wù)設(shè)施根據(jù)人口結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性，蘇州

7、工業(yè)園區(qū)的居住和配套設(shè)施體系分等級(jí)設(shè)置2)單一產(chǎn)業(yè)-上下游產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向Direction of Industry Real Estate Development 以北京科技園建設(shè)有限公司規(guī)劃產(chǎn)品為例：第一代園區(qū)第二代園區(qū)第三代園區(qū)功能以產(chǎn)業(yè)招商和產(chǎn)業(yè)集群為主努力實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)，商務(wù)，居住功能的復(fù)合需求，但是僅僅能夠滿足城市簡(jiǎn)約化需求堅(jiān)持打造產(chǎn)業(yè)新興城市，集居住，商業(yè)，辦公，教育，休閑娛樂等多功能為一體代表案例中關(guān)村軟件園青島藍(lán)色生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園嘉興智富城核心理念多元產(chǎn)業(yè)聚集融合城市資源均衡配置社會(huì)管理智能高效第三代產(chǎn)品新型城市微縮模型3)功能復(fù)合的產(chǎn)業(yè)綜合體產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向Di

8、rection of Industry Real Estate Development 產(chǎn)城融合是把產(chǎn)業(yè)和人口合理地融合在一起，以人為本，全面發(fā)展。是適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的必然選擇。產(chǎn)城發(fā)展的政策背景 從2000年2012年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率由36.2%提高至52.6%。但該數(shù)據(jù)是偽城鎮(zhèn)化率，居住在城市的務(wù)工人員并未享受真正的市民待遇。若按照戶籍人口計(jì)算，城鎮(zhèn)化率僅35%。 十八大會(huì)議提出新型城鎮(zhèn)化概念，新型城鎮(zhèn)化與傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化的最大不同，在于新型城鎮(zhèn)化是以人為核心的城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化城人城鎮(zhèn)化十八大十八屆三中全會(huì)2014-3-16有質(zhì)量的城鎮(zhèn)化人的城鎮(zhèn)化正式公布國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃Policy Backgrou

9、nd of Industry and City Development政府地產(chǎn)商企業(yè)土地利用率城市形象持續(xù)稅收經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民就業(yè)經(jīng)濟(jì)效益投資風(fēng)險(xiǎn)政府政策成長(zhǎng)環(huán)境發(fā)展空間經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)城融合是政府，地產(chǎn)商，企業(yè)的共同訴求。產(chǎn)城融合的開發(fā)主體Development Subject of Combination of Industry and City產(chǎn)業(yè)新城的分類Classification of Industrial-New Town分類標(biāo)準(zhǔn)類別舉例說明根據(jù)產(chǎn)業(yè)類型工業(yè)地產(chǎn)新城蘇州工業(yè)園區(qū)旅游地產(chǎn)新城深圳東部華僑城農(nóng)業(yè)地產(chǎn)新城成都三圣花鄉(xiāng)鄉(xiāng)村旅游區(qū)根據(jù)新城建立模式新建產(chǎn)業(yè)新城河北固安工業(yè)園產(chǎn)業(yè)新城更新

10、無(wú)錫新區(qū)產(chǎn)業(yè)新城的規(guī)劃研究Research of Industrial-New Town Planning產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與城市規(guī)劃Industry Planning and Urban Planning 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃側(cè)重從產(chǎn)業(yè)鏈或產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)的角度考慮產(chǎn)業(yè)的縱向關(guān)系，而城市規(guī)劃則更多地從城市的支持配套和空間布局等方面研究產(chǎn)業(yè)的橫向協(xié)作。產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)規(guī)?？臻g結(jié)構(gòu)城 市 規(guī) 劃土地利用建設(shè)強(qiáng)度其他因素產(chǎn)業(yè)布局產(chǎn)業(yè)規(guī)劃綜合考慮產(chǎn)業(yè)政策用地結(jié)構(gòu)資源分配綜合配套人口規(guī)模外部環(huán)境分析內(nèi)部環(huán)境分析發(fā)展環(huán)境發(fā)展前景政策導(dǎo)向優(yōu)劣勢(shì)現(xiàn)狀和資源能力與周邊競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)業(yè)定位確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)確定產(chǎn)業(yè)組合方案確定輔助產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)定位Industry

11、 Orientation概況 概況：位于上海楊浦區(qū)，臨近同濟(jì)大學(xué)，是上海傳統(tǒng)高教區(qū)、老工業(yè)基地、傳統(tǒng)居住聚集區(qū)，寫字樓供應(yīng)量少。 片區(qū)現(xiàn)狀分布著高等院校、科研機(jī)構(gòu)以及創(chuàng)意公司等?！皠?chuàng)智天地”旨在營(yíng)造一個(gè)適合知識(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的，適合知識(shí)工作者生活和工作的環(huán)境。 定位：“知識(shí)楊浦”，依托高教資源，發(fā)展成一個(gè)宜居宜業(yè)的教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)。五角場(chǎng)商圈（復(fù)旦科技園）曲陽(yáng)商務(wù)中心同濟(jì)大學(xué)及科技產(chǎn)業(yè)區(qū)臨平北路商務(wù)圈鞍山商圈和平公園北外灘航運(yùn)中心陸家嘴高?？萍紖^(qū)創(chuàng)智天地案例：教育產(chǎn)業(yè)園上海創(chuàng)智天地教育資源優(yōu)勢(shì)人力資源優(yōu)勢(shì)技術(shù)資源優(yōu)勢(shì)Case: Education Industrial Park - Shanghai K

12、IC核心產(chǎn)業(yè)商業(yè)居住其他配套業(yè)態(tài)舉例其他配套文化設(shè)施體育設(shè)施景觀設(shè)施居住員工宿舍員工居家專家樓商業(yè)酒店辦公商業(yè)會(huì)所會(huì)議培訓(xùn)核心產(chǎn)業(yè)寫字樓研發(fā)樓標(biāo)準(zhǔn)廠房 隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的迅速發(fā)展，不僅產(chǎn)業(yè)本身在不斷升級(jí)，而且功能組成越來越完善，復(fù)合性越來越強(qiáng)，逐步形成產(chǎn)業(yè)新城。功能組成及規(guī)模研究Function Composing and Scale Research深圳天安數(shù)碼城各功能建筑量配比:1999年：2006年：2009年：上海浦江智谷 浦江智谷位于上海閔行區(qū)浦星公路東側(cè)?？傮w規(guī)劃面積1100畝，總建筑面積約88萬(wàn)。各功能建筑量配比: 產(chǎn)業(yè)園區(qū)由主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和配套服務(wù)業(yè)構(gòu)成； 不同主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)類型的產(chǎn)業(yè)新城，配

13、套設(shè)施的產(chǎn)品類型和比例不同； 應(yīng)根據(jù)其所處的背景、周邊的人口結(jié)構(gòu)、擁有的各類資源等進(jìn)行綜合分析，確定產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能的組成及規(guī)模。Tianan Digital Mall, ShenzhenPIV, Shanghai土地利用Land Use土地利用功能復(fù)合生態(tài)宜居城市界面空間尺度交通組織節(jié)約高效土地利用 地塊是最主要的構(gòu)成單元，分隔尺度為250-300m。 多樣化的街道寬度 多樣化的街坊尺度 多樣化街道空間組合模式 建筑群形態(tài)組合，協(xié)調(diào)街道界面 城市邊界的界定：道路、綠化 各類道路應(yīng)遵循相應(yīng)的城市入口節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)準(zhǔn)則 根據(jù)基本功能劃分，有居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)Land Use新材料產(chǎn)業(yè)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)汽車制

14、造業(yè)IT產(chǎn)業(yè)園核心工業(yè)單元產(chǎn)業(yè)集群區(qū)塊產(chǎn)業(yè)集群組合片區(qū)模塊化的產(chǎn)業(yè)用地模式集群化的產(chǎn)業(yè)用地組合土地利用Land Use 企業(yè)用地：汽車產(chǎn)業(yè)用地較為完整，占地較大，1.5-3平方公里，單個(gè)企業(yè)占據(jù)一個(gè)完整地塊，甚至幾個(gè)地塊。 辦公用地：獨(dú)立企業(yè)辦公模式10-15公頃；園區(qū)型組合模式20-25公頃；單個(gè)集合式群落模式4-6公頃。土地利用案例1：德國(guó)沃爾夫斯堡汽車產(chǎn)業(yè)區(qū)案例2：美國(guó) 硅谷IT產(chǎn)業(yè)園 不同類型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地規(guī)模不同；不同的產(chǎn)品組合模式用地規(guī)模不同。Land Use合理的區(qū)位、便捷的交通對(duì)內(nèi)交通和對(duì)外交通 對(duì)外：最大限度地利用各種資源和生產(chǎn)要素；與城市其他功能區(qū)聯(lián)系便捷。 對(duì)內(nèi)：產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)

15、部，生活、工作、休閑等功能分區(qū)之間交通便捷。動(dòng)態(tài)交通和靜態(tài)交通 公共交通車輛停車 貨運(yùn)車輛停車 小汽車和自行車等交通工具停車 各種停車場(chǎng)客運(yùn)交通和貨運(yùn)交通 產(chǎn)業(yè)區(qū)主要的客運(yùn)交通方式為汽車、非機(jī)動(dòng)車 產(chǎn)業(yè)區(qū)主要的貨運(yùn)交通方式為汽車、卡車運(yùn)輸Location and Traffic 案例1：張江高科技園 園內(nèi)與內(nèi)環(huán)線相連，經(jīng)市區(qū)主干線可直達(dá)機(jī)場(chǎng)、港口、火車站、商業(yè)中心。 交通上：優(yōu)越的地理位置，便捷的對(duì)外交通，先天條件得天獨(dú)厚，有利于廠商的駐扎和與外部世界的溝通。合理的區(qū)位、便捷的交通25km21km13km9km3.6kmLocation and Traffic合理的區(qū)位、便捷的交通 案例2：閔

16、行區(qū)七寶鎮(zhèn)MHC10102單元35號(hào)二期地塊 規(guī)劃目標(biāo)：創(chuàng)造一個(gè)無(wú)法復(fù)制的獨(dú)特園區(qū)。 靜態(tài)交通組織：地面停車和地下停車相結(jié)合，滿足不同類型的交通工具的停車需求。地下車庫(kù)地下自行車庫(kù)地面一般停車位大巴/貨車車位出租車泊車位Location and Traffic園區(qū)系統(tǒng)：高效園區(qū)混合規(guī)劃滋潤(rùn)園區(qū)水資源系統(tǒng)節(jié)能園區(qū)能源系統(tǒng)清涼園區(qū)物理環(huán)境循環(huán)園區(qū)垃圾管理室內(nèi)環(huán)境：舒適環(huán)境溫濕控制寧?kù)o環(huán)境噪聲控制健康環(huán)境污染控制多彩環(huán)境采光控制便捷環(huán)境智能系統(tǒng)建筑本體：生態(tài)表皮呼吸空間低耗結(jié)構(gòu)高效設(shè)備建造運(yùn)營(yíng)：工業(yè)化建造五維施工管理綠色化運(yùn)營(yíng)體驗(yàn)式展示環(huán)境、生態(tài)辦公更多的與城市生活元素進(jìn)行結(jié)合，形成文化特性，是未來

17、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)追求的價(jià)值核心產(chǎn)業(yè)嚴(yán)格把關(guān)生產(chǎn)各環(huán)節(jié)，保證環(huán)境品質(zhì)居住更加注重生活環(huán)境品質(zhì)交通提倡低碳出行，優(yōu)化公交系統(tǒng)，減少私家車的使用率，降低污染氣體排放低消耗低排放高性能高舒適 產(chǎn)業(yè)在空間上的發(fā)展要充分考慮到生態(tài)與環(huán)境約束和人居環(huán)境發(fā)展的要求。Environment and Ecology1)市、區(qū)、鄰里三級(jí)公園的構(gòu)成2)園區(qū)規(guī)劃以道路和水網(wǎng)為依托，形成以道路為骨架的“道路綠線”和以河流為依托的“水網(wǎng)綠線”。案例：蘇州工業(yè)園區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)綠地系統(tǒng)規(guī)劃圖環(huán)境、生態(tài)Environment and Ecology案例分析Case Study區(qū)位 規(guī)劃區(qū)位于保定北部新城的核心地段，總規(guī)劃用地面積300平

18、方公里。 保定北部低碳新城位于主城區(qū)以北，以滿城和徐水為兩翼的中心地帶。北接保津高速和規(guī)劃天保大鐵路，西毗京昆高速，東臨京港澳高速。Location大循環(huán)發(fā)展空間落實(shí) 突破原有二產(chǎn)自身循環(huán)，將“一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)”統(tǒng)籌納入大循環(huán)，提升產(chǎn)業(yè)循環(huán)的層次和效率。采取一二三產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌發(fā)展的經(jīng)濟(jì)模式。第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)循環(huán)圈第一產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)互為轉(zhuǎn)變升級(jí)Implement to Carry Out the Systemic Circulation SpaceLocation 主要指導(dǎo)思想： 走新型城市化道路。 城鄉(xiāng)共存，以城帶鄉(xiāng)，城鄉(xiāng)互動(dòng)；以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市發(fā)展和居民就業(yè)。指導(dǎo)思想汽車城組團(tuán)能源城組

19、團(tuán)能源城組團(tuán)生產(chǎn)服務(wù)中心新城中心徐水組團(tuán)大王店鎮(zhèn)遂成鎮(zhèn)正村鄉(xiāng)漕河鎮(zhèn)韓莊村村鎮(zhèn)組團(tuán)帶Thought of Guidance規(guī)劃總平面圖Masterplan 基地新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)鄭州城區(qū)新鄭城區(qū)新密城區(qū)35公里28公里15公里20公里 新密地處以鄭州為中心的中原城市群隆起帶和“鄭州半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)?；匚挥谛旅軚|南劉寨鎮(zhèn)境內(nèi)；總規(guī)劃面積為19.66平方公里。高速公路國(guó)道省道鐵路圖例區(qū)位Location文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)休閑運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)會(huì)議產(chǎn)業(yè)健康產(chǎn)業(yè)高端住宅產(chǎn)業(yè)休閑旅游引入六大相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為主題文化旅游的重要支撐開發(fā)策略Development Strategy夢(mèng)幻樂園區(qū)歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)生態(tài)休閑度假區(qū)生態(tài)休閑度假區(qū)世界風(fēng)情會(huì)議島濱湖精品養(yǎng)生度假區(qū)環(huán)城帶狀公園休閑農(nóng)業(yè)體驗(yàn)區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)現(xiàn)狀為平地，農(nóng)田，規(guī)劃打造農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)現(xiàn)狀為山地，規(guī)劃打造山地休閑運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)區(qū)軒轅圣境文化旅游區(qū)現(xiàn)狀有皇帝宮，規(guī)劃打造成文化旅游區(qū)結(jié)合天鵝湖水岸，打造濱湖養(yǎng)生度假區(qū)天然島嶼，打造成以商