碧桂園研究20120312課件

1、品牌開發(fā)商研究碧桂園誠通嘉業(yè)土地開發(fā)中心策劃部2012年3月21、企業(yè)簡介2、近年業(yè)績4、企業(yè)核心優(yōu)勢5、項目發(fā)展優(yōu)勢概述篇研究篇6、啟示3、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)簡介大型綜合房地產(chǎn)開發(fā)上市公司公司名稱：碧桂園集團企業(yè)性質(zhì)：股份制上市公司公司排名：2011年銷售金額全國第七位成立日期：1992年領(lǐng)導(dǎo)團隊：楊國強家族4人+創(chuàng)業(yè)元老4人+職業(yè)經(jīng)理人2人集團總部：廣州上市日期：2007年，香港總資產(chǎn)：1073億元公司大股東：楊國強家族（楊惠妍59.33%）項目數(shù)量：48個分布城市：33座城市2011年業(yè)績：銷售面積687萬，銷售額432億元人民幣覆蓋區(qū)域：廣東、廣西、天津、安徽、江蘇、湖南、湖北、重慶、遼

2、寧、黑龍江、內(nèi)蒙古等區(qū)域主營業(yè)務(wù)：主營業(yè)務(wù)，涵蓋建筑、裝修、物業(yè)發(fā)展、物業(yè)管理、酒店開發(fā)及管理等41、企業(yè)簡介2、近年業(yè)績4、企業(yè)核心優(yōu)勢5、項目發(fā)展優(yōu)勢概述篇研究篇6、啟示3、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略5近年業(yè)績規(guī)模發(fā)展，風(fēng)險控制，逆市飄紅2011年碧桂園業(yè)績逆市飄紅，銷售金額及銷售面積均呈現(xiàn)正向增長，并超額完成任務(wù)。排名公司名稱銷售面積（萬）1恒大地產(chǎn)12202萬科地產(chǎn)10603綠地集團8084碧桂園6875保利地產(chǎn)6476中海地產(chǎn)5667萬達集團3928龍湖地產(chǎn)3399雅居樂30110華潤置地300排名公司名稱銷售金額(億元)1萬科集團12102恒大集團8083綠地集團7764保利地產(chǎn)7325中海地產(chǎn)

3、7206萬達集團5607碧桂園4328龍湖集團3819華潤置地36610世茂房地產(chǎn)3152011年排行榜，數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團走勢圖數(shù)據(jù)來源：碧桂園年報6近年業(yè)績規(guī)模發(fā)展，風(fēng)險控制，逆市飄紅2011年碧桂園毛利潤實現(xiàn)大幅增長，增幅跑贏銷售金額和銷售面積增幅。毛利潤的大幅增長一方面得益于銷售面積的增長和銷售均價的增長及成本的有效控制。毛利潤的逆市增長與碧桂園的發(fā)展布局有必然關(guān)系，分散了政策風(fēng)險的壓力。碧桂園的項目與土地儲備僅有10%位于限購覆蓋區(qū)，其余均在風(fēng)險較小的二三線城市。數(shù)據(jù)來源：碧桂園年報7碧桂園儲備土地及項目大幅增長，為后續(xù)發(fā)展做好儲備，以滿足其快速發(fā)展需要；數(shù)據(jù)來源：碧桂園年報

4、儲備多效率高標(biāo)準化、動作快近年業(yè)績規(guī)模發(fā)展，風(fēng)險控制，逆市飄紅10碧桂園負債率較高，但處于相對安全的區(qū)域，發(fā)展信心不減；說明一：碧桂園2011年負債率高漲是由于土地出讓金的增加導(dǎo)致；說明二：全國房地產(chǎn)上市公司平均負債率為70%，碧桂園處于平均水平；說明三：穩(wěn)定的銷售速度與合理的價格出售，保障企業(yè)維持正向發(fā)展；說明四：企業(yè)的雇員依舊正向增長，配合負債的提升，說明企業(yè)對市場發(fā)展前景依舊看多；說明五：碧桂園的成本控制為企業(yè)優(yōu)勢，土地成本的低廉，為企業(yè)快速發(fā)展提供安全保障；數(shù)據(jù)來源：碧桂園年報近年業(yè)績規(guī)模發(fā)展，風(fēng)險控制，逆市飄紅11數(shù)據(jù)來源：碧桂園年報近年業(yè)績規(guī)模發(fā)展，風(fēng)險控制，逆市飄紅公司名稱總資產(chǎn)

5、周轉(zhuǎn)率營業(yè)利潤率平均售價（元/）碧桂園0.37 27.60%6289萬科0.28 21.96%11303碧桂園為高利潤率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的上市企業(yè)，受益于該企業(yè)的成本控制。碧桂園為高性價比高附加值的項目發(fā)展模式，因此在實現(xiàn)高利潤率的情況下，存貨周轉(zhuǎn)率則落后其他的上市同業(yè)企業(yè)。存量周轉(zhuǎn)率碧桂園萬科保利恒大碧桂園0.50 0.79%0.740.8以上2010年數(shù)據(jù)2011年數(shù)據(jù)12由于碧桂園的大規(guī)模土地儲備，快速的周轉(zhuǎn)及穩(wěn)健的成本控制和利潤預(yù)期，成為券商首推的港股房地產(chǎn)股票，對其投資價值在弱市的情況下依然看漲，目前碧桂園港股3.3元/股（港幣），券商對碧桂園目標(biāo)股價標(biāo)定為4元/股（港幣）。數(shù)據(jù)來源：

6、碧桂園年報近年業(yè)績規(guī)模發(fā)展，風(fēng)險控制，逆市飄紅發(fā)展戰(zhàn)略郊區(qū)大盤模式低廉成本，規(guī)模擴張全產(chǎn)業(yè)鏈成本控制碧桂園通過業(yè)務(wù)整合，掌握設(shè)計、施工、綠化、裝修、物業(yè)服務(wù)、酒店經(jīng)營等每個環(huán)節(jié)，很少外包，從而保證規(guī)模擴張的同時成本得到有效控制。碧桂園土地成本低廉，2011年土地成本僅為售價的8.84%，抗風(fēng)險優(yōu)勢顯著。碧桂園土地成本的低廉一方面取決于區(qū)域的選擇、品牌的影響力，一方面取決企業(yè)的高附加值發(fā)展模式和企業(yè)的社會責(zé)任，比如碧桂園的慈善事業(yè)發(fā)展和碧桂園的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，碧桂園會在一些項目的談判中，在價格足夠低廉和發(fā)展前景明朗的前提下，自掏腰包幫助政府進行項目周邊的大市政建設(shè)。土地儲備單個項目規(guī)模大碧桂園以郊

7、區(qū)大盤模式儲備土地資源，大盤項目通常在占地幾千畝以上，規(guī)?；l(fā)展也為其成本的控制提供了渠道，一方面大規(guī)模集中式采購體系，一方面選擇多家供貨商競爭降低成本。發(fā)展戰(zhàn)略郊區(qū)大盤模式深耕營地，戰(zhàn)略布局碧桂園以廣東為核心進行市場深耕，實現(xiàn)原始積累碧桂園在廣東發(fā)展起步，在廣東具備較高的市場占有率及政府關(guān)系。截止2010年碧桂園土地儲備權(quán)益面積廣東占45%，土地儲備權(quán)益銷售金額廣東占54%。碧桂園在國內(nèi)發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域進行戰(zhàn)略布局碧桂園在深耕廣東市場的同時，在全國發(fā)展?jié)摿^大的區(qū)域?qū)嵭袘?zhàn)略布局，戰(zhàn)略布局的前提為政府關(guān)系、土地規(guī)模巨大、成本低廉、國內(nèi)次級熱點地區(qū)（非東部沿海地區(qū)或中心城市），比如遼寧、內(nèi)蒙古安

8、徽等內(nèi)陸省份或者內(nèi)陸城市。發(fā)展戰(zhàn)略郊區(qū)大盤模式高性價比，高附加值中低端產(chǎn)品線為主，高性價比，擴大市場占有率碧桂園采取大眾化發(fā)展策略，中低端定位，成為調(diào)控市場的受益者。碧桂園的中低端、高性價比、大眾化發(fā)展模式，受到調(diào)控及保障性住房發(fā)展的影響較小，因為調(diào)控和保障性住房發(fā)展主要圍繞一二線城市，其次保障性住房的發(fā)展中60-70%為公租房，商品房發(fā)展未來依然是市場主體。借勢生態(tài)、交通及規(guī)劃環(huán)境，強化自身配套的高附加值，提升項目及土地價值，形成廣泛認可碧桂園的低成本擴張、大眾化定位不影響高品質(zhì)形象，碧桂園追求高附加值的發(fā)展模式，使其銷售層面的市場占有率迅速提升，也得的碧桂園在與政府的公關(guān)層面占到先機。碧桂

9、園通常選擇可借勢生態(tài)、交通和規(guī)劃的近郊區(qū)或新中心的邊緣，通過打造五星級酒店、學(xué)校、娛樂設(shè)施等配套提升項目附加值。碧桂園目前附加值發(fā)展的核心為星級酒店，一方面為與政府公關(guān)提供籌碼，一方面提升項目所在區(qū)域的影響力，一方面為集團的發(fā)展提供了新渠道。發(fā)展戰(zhàn)略郊區(qū)大盤模式追求雙高，風(fēng)險可控高利潤率，周轉(zhuǎn)率待提升，具備風(fēng)險控制能力碧桂園的高市場占有率，低成本擴張，使得企業(yè)的利潤率在同行業(yè)上市公司中名列前茅，并提升了企業(yè)發(fā)展的抗風(fēng)險能力。碧桂園的周轉(zhuǎn)率在上市同行業(yè)企業(yè)中處于一定的劣勢，主要是因為碧桂園的高附加值發(fā)展模式，使得項目的周轉(zhuǎn)率落后于萬科、保利等企業(yè)。231、企業(yè)簡介2、近年業(yè)績4、企業(yè)核心優(yōu)勢5、

10、項目發(fā)展優(yōu)勢概述篇研究篇6、啟示3、發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展優(yōu)勢項 目 智 慧項目選址 選址國家次級發(fā)展區(qū)域的二三線城市，具備自然生態(tài)價值、交通價值、規(guī)劃價值的近郊地區(qū)或新區(qū)的邊緣區(qū)域。項目規(guī)模 項目規(guī)模發(fā)展，為企業(yè)的發(fā)展、項目的營銷及應(yīng)對風(fēng)險的能力繼續(xù)力量。高性價比 項目的成本優(yōu)勢，大眾化定位策略，實現(xiàn)高性價比發(fā)展，提升市場占有率，有效應(yīng)對市場風(fēng)險。高附加值 項目的酒店、教育、娛樂等配套作為附加值，極大提升了項目的價值與企業(yè)形象，為市場競爭和拓展提供籌碼。251、企業(yè)簡介2、近年業(yè)績4、企業(yè)核心優(yōu)勢5、項目發(fā)展優(yōu)勢概述篇研究篇6、啟示3、發(fā)展戰(zhàn)略啟示順勢而為制定與宏觀走勢及調(diào)控政策走勢相符合的發(fā)展策略，比如選擇剛需項目或者二三線、甚至四線城市發(fā)展。成本控制有效的成本控制策略，為實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)率和高利潤率奠定基礎(chǔ)。規(guī)模化發(fā)展、綁定配套資源發(fā)展、有效區(qū)域選擇等。戰(zhàn)略區(qū)域及項目的選擇區(qū)域可以更多拓展具備政府資源的二三線線城市，甚至四線城市，三、四線城市以城市核心、邊緣及新城建設(shè)項目為主，二線城市選擇具備生態(tài)、規(guī)劃、交通優(yōu)勢的近郊實現(xiàn)項目拓展。拓展項目以有利于高周轉(zhuǎn)