地產(chǎn)項目成本與稅務(wù)探研課件

1、地產(chǎn)項目成本與稅務(wù)探研李挺立2008-7-18地產(chǎn)項目成本與稅務(wù)探研李挺立2008-7-18目錄概述1我國稅法的基本體系2地產(chǎn)相關(guān)主要稅種3成本與稅收4他山之石5目錄概述1我國稅法的基本體系2地產(chǎn)相關(guān)主要稅種3成本與稅收4概述培訓目的使成本人員能夠了解稅法的基本常識（包括稅法的立法原則、基本體系、地產(chǎn)相關(guān)主要稅費計算）。開闊視野，優(yōu)化知識結(jié)構(gòu)，提高成本管理人員的綜合素質(zhì)和管理水平。掙脫瓶頸，從經(jīng)營層面來思考和解決問題，為公司的持續(xù)、健康發(fā)展提供有力支持。 概述培訓目的使成本人員能夠了解稅法的基本常識（包括稅法的概述基本概念稅法：國家制定的用以調(diào)整納稅征收與繳納之間權(quán)利以及義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。稅

2、法基本原則：所謂稅法的基本原則，是指一國調(diào)整稅收關(guān)系的基本規(guī)律的抽象和概括，是貫穿稅法的立法、執(zhí)法、司法和守法全過程的具有普遍性指導意義的法律準則。包括：概述基本概念稅法：國家制定的用以調(diào)整納稅征收與繳納之間權(quán)概述基本概念稅收法定原則：課稅要素法定原則、課稅要素明確原則、征稅合法性原則。 稅收公平原則：稅收效率原則：稅收社會政策原則 ：概述基本概念稅收法定原則：課稅要素法定原則、課稅要素明確概述基本概念稅收法定原則即課稅要素必須由法律直接規(guī)定。課稅要素不僅包括納稅人、征稅對象、稅率、稅收優(yōu)惠，而且還應包括征稅基本程序和稅務(wù)爭議的解決辦法等。在課稅要素中，最為重要的是征納主體、征稅對象、計稅依據(jù)

3、和稅率，其它要素則屬于輔助性的要素。概述基本概念稅收法定原則概述基本概念稅法主體是在稅收法律關(guān)系中享有權(quán)利和承擔義務(wù)的當事人，包括征稅主體和納稅主體兩類。征稅主體是國家。在具體的征稅活動中，國家授權(quán)有關(guān)的政府機關(guān)來具體行使征稅權(quán)。在我國，由各級財政機關(guān)、稅務(wù)機關(guān)和海關(guān)具體負責稅收征管。納稅主體又稱納稅義務(wù)人，簡稱納稅人，是指依照稅法規(guī)定直接負有納稅義務(wù)的自然人、法人和非法人組織。概述基本概念稅法主體是在稅收法律關(guān)系中享有權(quán)利和承擔義務(wù)概述基本概念征稅客體也稱征稅對象或課稅對象，是指征稅的直接對象或稱標的。征稅客體是各稅種間相互區(qū)別的主要標志，也是進行稅收分類和稅法分類的最重要的依據(jù)，同時，它還

4、是確定征稅范圍的重要因素。依征稅對象性質(zhì)不同，可以將其分為商品（增值稅、消費稅）、所得（個人所得稅、企業(yè)所得稅）、財產(chǎn)（房產(chǎn)稅）、行為（土地使用稅）等。概述基本概念征稅客體也稱征稅對象或課稅對象，是指征稅的直概述基本概念稅目與計稅依據(jù)稅目就是稅法規(guī)定的征稅的具體項目。它是征稅對象在質(zhì)的方面的具體化，反映了征稅的廣度。計稅依據(jù)，也稱計稅標準、計稅基數(shù)，或簡稱稅基，是指根據(jù)稅法規(guī)定所確定的用以計算應納稅額的依據(jù)，亦即據(jù)以計算應納稅額的基數(shù)。 概述基本概念稅目與計稅依據(jù)概述基本概念稅率是應納稅額與計稅基數(shù)之間的數(shù)量關(guān)系或比率。它是衡量稅負高低的重要指針，是稅法的核心要素，它反映國家征稅的深度和國家的

5、經(jīng)濟政策，是極為重要的宏觀調(diào)控手段。 概述基本概念稅率是應納稅額與計稅基數(shù)之間的數(shù)量關(guān)系或比率概述基本概念稅率可分為比例稅率、累進稅率和定額稅率 。 比例稅率，是指對同一征稅對象，不論其數(shù)額大小，均按照同一比例計算應納稅額的稅率。采用比例稅率便于計算和征納，有利于提高效率，但不利于保障公平。比例稅率在商品稅領(lǐng)域應用得比較普遍。營業(yè)稅、增值稅、所得稅都屬于比例稅率。概述基本概念稅率可分為比例稅率、累進稅率和定額稅率 。 概述基本概念稅率可分為比例稅率、累進稅率和定額稅率 。 累進稅率，是指隨著征稅對象的數(shù)額由低到高逐級累進，適用的稅率也隨之逐級提高的稅率。累進稅率可以分為全額累進稅率和超額累進稅

6、率（例如個人所得稅）。后者是指對不同等級的征稅對象的數(shù)額，分別按照與之相對應的等級的稅率來計稅，然后再加總計算總稅額。累進稅率中還包括超率累進稅率。 概述基本概念稅率可分為比例稅率、累進稅率和定額稅率 。 概述基本概念稅率可分為比例稅率、累進稅率和定額稅率 。 定額稅率，是指按征稅對象的一定計量單位直接規(guī)定的固定的稅額，因而也稱固定稅額。定額稅率不受價格變動影響，便于從量計征，因而多適用于從量稅。 概述基本概念稅率可分為比例稅率、累進稅率和定額稅率 。 概述基本概念課稅要素明確：即有關(guān)課稅要素的規(guī)定必須盡量地明確而不出現(xiàn)歧義、矛盾，在基本內(nèi)容上不出現(xiàn)漏洞。同時，要考慮適當保留稅務(wù)執(zhí)法機關(guān)的自由

7、裁量權(quán)、便于征收管理、協(xié)調(diào)稅法體系。征稅合法性指征納稅的過程要依法進行。 概述基本概念課稅要素明確：即有關(guān)課稅要素的規(guī)定必須盡量地概述基本概念稅收公平原則即國家征稅要使每個納稅人負擔與其經(jīng)濟狀況相適當，并使各納稅人之間的負擔水平保持平衡。公平稅負原則包括橫向公平和縱向公平兩重含義。橫向公平要求經(jīng)濟條件相同的納稅人負擔數(shù)額相同的稅收；縱向公平要求經(jīng)濟條件不同的人負擔不同數(shù)額的稅收（例如個人所得稅的稅率設(shè)計）。概述基本概念稅收公平原則概述基本概念稅收效率原則指稅收活動要有利于經(jīng)濟效率的提高。稅收效率原則可以分為稅收的經(jīng)濟效率原則和稅收本身的效率原則兩個方面。稅收的經(jīng)濟效率原則是指降低其對經(jīng)濟資源配

8、置和經(jīng)濟機制運行的影響（例如過度增加酒類產(chǎn)品的消費稅，會使行業(yè)受到影響，從而對國民經(jīng)濟產(chǎn)生負面影響，則使稅收的經(jīng)濟效率原則受到影響），稅收本身的效率原則是指稅務(wù)行政管理方面的效率。概述基本概念稅收效率原則概述基本概念稅收社會政策原則稅收社會政策原則是指稅法是國家用以推行各種社會政策最重要的手段之一，其實質(zhì)是稅收調(diào)節(jié)職能的法律原則化。稅收制度的建設(shè)必須體現(xiàn)國家的財政、經(jīng)濟、政治和社會政策要求，并服務(wù)于政策。概述基本概念稅收社會政策原則我國稅法的基本體系稅法體系是指一個國家不同的稅收法律規(guī)范有機聯(lián)系而構(gòu)成的統(tǒng)一整體 。按照稅收立法權(quán)限或者法律效力的不同，可以劃分為有關(guān)稅收的憲法性規(guī)范、稅收法律、稅

9、收行政法規(guī)、地方性稅收法規(guī)和國際稅收協(xié)定等。按照稅法的調(diào)整對象稅收關(guān)系內(nèi)容的不同，可以劃分為稅收實體法、稅收程序法和稅收權(quán)限法。根據(jù)稅法是否具有涉外因素，可以將稅法劃分為涉外稅法和非涉外稅法。我國稅法的基本體系稅法體系是指一個國家不同的稅收法律規(guī)范有機我國稅法的基本體系流轉(zhuǎn)稅類 資源稅類 所得稅類 財產(chǎn)和行為稅類 特定目的稅類 主要實體稅分類除上述主要實體稅外，還有農(nóng)業(yè)稅、關(guān)稅等。我國稅法的基本體系流轉(zhuǎn)稅類 資源稅類 所得稅類 財產(chǎn)和行為稅地產(chǎn)相關(guān)主要稅種房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅種較多，除消費稅和部分特定行為稅外，大部分稅種均會涉及，在此挑選部分主要稅種向大家進行介紹契稅：印花稅：營業(yè)稅金及附加：土

10、地增值稅：企業(yè)所得稅：地產(chǎn)相關(guān)主要稅種房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅種較多，除消費稅和部分特定地產(chǎn)相關(guān)主要稅種契稅：印花稅：營業(yè)稅金及附加：土地增值稅：企業(yè)所得稅：地產(chǎn)相關(guān)主要稅種契稅：地產(chǎn)相關(guān)主要稅種契稅在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當繳納契稅。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為: 國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；房屋買賣；房屋贈與；房屋交換。契稅稅率為3%-5%。由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。 地產(chǎn)相關(guān)主要稅種契稅在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬地產(chǎn)相關(guān)主要稅種印

11、花稅在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應當按照本條例規(guī)定繳納印花稅。應納稅憑證: 購銷、加工承攬、建設(shè)工程承包、財產(chǎn)租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產(chǎn)保險、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；營業(yè)賬簿；權(quán)利、許可證照；經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。 地產(chǎn)相關(guān)主要稅種印花稅在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受所列舉地產(chǎn)相關(guān)主要稅種印花稅地產(chǎn)相關(guān)主要稅種印花稅地產(chǎn)相關(guān)主要稅種營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅，在中華人民共和國境內(nèi)提供應稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，應當繳納營業(yè)稅。營業(yè)稅的稅目、稅率，依照營業(yè)稅稅目稅率表執(zhí)行。稅

12、目、稅率的調(diào)整，由國務(wù)院決定。地產(chǎn)相關(guān)主要稅種營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅，在中華人民共和國境內(nèi)地產(chǎn)相關(guān)主要稅種營業(yè)稅金及附加地產(chǎn)相關(guān)主要稅種營業(yè)稅金及附加地產(chǎn)相關(guān)主要稅種營業(yè)稅金及附加納稅人提供應稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應納稅額。應納稅額計算公式: 應納稅額=營業(yè)額稅率 應稅勞務(wù)是指屬于交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)稅目征收范圍的勞務(wù) 地產(chǎn)相關(guān)主要稅種營業(yè)稅金及附加納稅人提供應稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形地產(chǎn)相關(guān)主要稅種營業(yè)稅金及附加城市維護建設(shè)稅，凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，都是城市維護建設(shè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅

13、人）。城市維護建設(shè)稅稅率如下：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7； 納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1；地產(chǎn)相關(guān)主要稅種營業(yè)稅金及附加城市維護建設(shè)稅，凡繳納產(chǎn)品稅地產(chǎn)相關(guān)主要稅種營業(yè)稅金及附加教育費附加教育費附加以各單位和個人實際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費稅的稅額為計征依據(jù)，附加率為3，分別與增值稅、營業(yè)稅、消費稅同時繳納地產(chǎn)相關(guān)主要稅種營業(yè)稅金及附加教育費附加地產(chǎn)相關(guān)主要稅種土地增值稅土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得增值性收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅在性質(zhì)上屬于特定目的稅類，是為了達到特定目的，對特定的對

14、象和特定的行為發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?？梢宰鰹闋I業(yè)性稅金列支，并在計算企業(yè)所得稅時扣除。地產(chǎn)相關(guān)主要稅種土地增值稅土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)地產(chǎn)相關(guān)主要稅種土地增值稅預繳的規(guī)定土地增值稅按預（銷）售收入的1%預交土地增值稅，每季度繳納一次，待清算時多退少補。 清算的條件房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的 地產(chǎn)相關(guān)主要稅種土地增值稅預繳的規(guī)定地產(chǎn)相

15、關(guān)主要稅種土地增值稅計算過程：計算增值額 找增值率計算增值稅地產(chǎn)相關(guān)主要稅種土地增值稅計算過程：計算增值額 找增值率計地產(chǎn)相關(guān)主要稅種土地增值稅土地增值稅增值額的確定：增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。計算增值額的扣除項目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本（土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施間接費用費和開發(fā)間接費用）房地產(chǎn)開發(fā)費用（包括利息支出和管理費用、銷售費用等） 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等流轉(zhuǎn)稅金） 其他扣除項目（對專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按“取得土地使用權(quán)的成本”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本”合

16、計的20做加計扣除） 地產(chǎn)相關(guān)主要稅種土地增值稅土地增值稅增值額的確定：增值額是地產(chǎn)相關(guān)主要稅種土地增值稅四級超率累進稅率增值額未超過扣除項目金額50的部分，稅率為30，速算扣除數(shù)為0；增值額超過扣除項目金額50，未超過扣除項目金額100的部分，稅率為40，速算扣除數(shù)為5；增值額超過扣除項目金額100，未超過扣除項目金額200的部分，稅率為50，速算扣除數(shù)為15；增值額超過扣除項目金額200的部分，稅率為60，速算扣除數(shù)為35。地產(chǎn)相關(guān)主要稅種土地增值稅四級超率累進稅率地產(chǎn)相關(guān)主要稅種土地增值稅四級超率累進稅率增值額未超過扣除項目金額50的部分，稅率為30，速算扣除數(shù)為0；增值額超過扣除項目金

17、額50，未超過扣除項目金額100的部分，稅率為40，速算扣除數(shù)為5；增值額超過扣除項目金額100，未超過扣除項目金額200的部分，稅率為50，速算扣除數(shù)為15；增值額超過扣除項目金額200的部分，稅率為60，速算扣除數(shù)為35。案例地產(chǎn)相關(guān)主要稅種土地增值稅四級超率累進稅率案例地產(chǎn)相關(guān)主要稅種企業(yè)所得稅在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織（以下統(tǒng)稱企業(yè)）為企業(yè)所得稅的納稅人，依照規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅的稅率為25%企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應納稅所得額。地產(chǎn)相關(guān)主要稅種企業(yè)所得稅在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和其他地產(chǎn)相關(guān)主要稅種企業(yè)所得稅在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織（以下統(tǒng)稱企業(yè)）為企業(yè)所得稅的納稅人，依照規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)