商業(yè)資產(chǎn)管理

1、商業(yè)的財富保值與增值導(dǎo)讀：正確的財富管理視角，應(yīng)該是在商業(yè)項目營運過程中，經(jīng)過對商業(yè)項目的經(jīng)營績效整體評估，經(jīng)過如期翻新、改造及設(shè)施的如期保護養(yǎng)護，真實提升商業(yè)項目的人氣和經(jīng)營效益，進而實現(xiàn)商業(yè)財富整體增值。很多地產(chǎn)企業(yè)，包括萬達在內(nèi)，都是經(jīng)過“商業(yè)+住處”的模式實現(xiàn)產(chǎn)品高溢價，爾后經(jīng)過銷售物業(yè)來獲得收益，這種模式逐漸被證明是損害業(yè)主、商家的飲鴆止渴的發(fā)展模式。隨著商業(yè)地產(chǎn)進一步發(fā)展，各大地產(chǎn)企業(yè)老板的眼光也更加長遠，逐漸有意識地將自己手中的項目從過去的銷售經(jīng)營模式向擁有經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變，逐漸從“商業(yè)地產(chǎn)銷售商”轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧虡I(yè)地產(chǎn)營運商”。在擁有商業(yè)的比率越來越大的情況下，如何實現(xiàn)商業(yè)財富的保值與增

2、值就成為業(yè)主、開發(fā)商以及商管團隊面對的最核心問題。商業(yè)項目財富管理全過程包括財富盤點、財富管理和財富退出。財富盤點是指在商業(yè)項目運作先期，經(jīng)過項目定位解析和投資測算，確定項目投資組合，將商業(yè)財富的價值評估信息予以登記造冊；財富管理是指商業(yè)項目開發(fā)建筑及招商實行完成并開業(yè)后，商管團隊經(jīng)過商業(yè)營運、物業(yè)保護養(yǎng)護以及經(jīng)營風(fēng)險把關(guān)，實現(xiàn)財富增值；財富退出是指商業(yè)項目經(jīng)營到必然階段，一旦搜尋到合適的投資商和機遇，即可實現(xiàn)財富價值的變現(xiàn)。（圖1）如何真實保證商業(yè)財富整體增值？依照多年來的研究，我們提出“三大手段+兩大抓手”，如圖2所示。一、商業(yè)財富增值的三大手段：項目營運、翻新改造、維修養(yǎng)護商業(yè)財富的增值

3、主要可從項目營運增值、項目翻新改造、物業(yè)維修養(yǎng)護這三個維度來關(guān)注。正確的財富管理視角，應(yīng)該是在商業(yè)項目營運過程中，經(jīng)過對商業(yè)項目的經(jīng)營績效整體評估，經(jīng)過如期翻新、改造及設(shè)施的如期保護養(yǎng)護，真實提升商業(yè)項目的人氣和經(jīng)營效益，進而實現(xiàn)商業(yè)財富整體增值。經(jīng)過營運管理使得項目增值從定向策略、調(diào)研、拿地、定位、設(shè)計、工程、實行、租借至營運及保護等，全過程都會影響到今后財富能否保值和增值。特別是在項目開業(yè)此后的營運期，營運收效的利害直接決定了整個商業(yè)項目的客流量，進而影響各商戶的營業(yè)收入，進而影響開發(fā)商可收取的租金收入。營運期的營運管理措施主要集中在以下幾個方面：促銷實行：商業(yè)項目的整體客流量是議論商業(yè)項

4、目財富價值特別重要的指標(biāo)之一，舉辦大量的促銷實行活動來提升整體項目客流是很多商管企業(yè)特別關(guān)注的。所以，各個商管公司都會針對當(dāng)下的流行元素舉辦一些促銷實行活動，或是針對某些特定的品牌進行打折促銷，來吸引更多客流。比方以奧運、世界杯、大運會等為主題的運動系列活動，以讀書、藝術(shù)、時興等為主題的文化活動，以情人節(jié)、圣誕節(jié)等為主題的節(jié)假日活動，還包括男裝、女裝、童裝、化妝品等有針對性的促銷活動等，都是各商業(yè)項目的選擇。業(yè)態(tài)調(diào)整：對于一個成功的商業(yè)項目而言，如期進行業(yè)態(tài)整體調(diào)整是一系列營運管理工作中的重中之重，外面商圈經(jīng)常會發(fā)生變化，而且客戶的開銷水平和口味也素來在變化，業(yè)態(tài)調(diào)整是必然結(jié)果。經(jīng)過業(yè)態(tài)調(diào)整，

5、使得整體業(yè)態(tài)規(guī)劃與商圈所覆蓋客戶集體的開銷定位高度般配。比方像萬達、龍湖等標(biāo)桿企業(yè)，均有如期進行業(yè)態(tài)調(diào)整的硬性指標(biāo)，而且必然要保證調(diào)整此后的租金收益更高。調(diào)整序次能夠先是經(jīng)營收益差的，再是品牌級數(shù)低的，再調(diào)整商業(yè)形象不好的，經(jīng)過這種次序漸進的調(diào)整，獲得客流、營業(yè)額、客單價的全面提升，最后帶來的必然是租金收益的進一步提升。而租金坪效和租金遞加率指標(biāo)也是衡量商業(yè)財富價值的核心指標(biāo)之一，所以可實現(xiàn)租金收益和財富價值增值的雙重收益。商家指導(dǎo)：商業(yè)項目成功與失敗的影響因素絕大部分都來自于商業(yè)項目中的各個商戶，如何使得商家獲得更高收益進而支撐整體租金漲幅，是每個商業(yè)項目的核心關(guān)注。所以，很多商業(yè)項目都會要

6、求營運團隊要有足夠的商業(yè)意識，經(jīng)過平時的學(xué)習(xí)和總結(jié)，真實具備指導(dǎo)商家的能力。比方，能夠幫助商家實現(xiàn)更好的產(chǎn)品組合、商品擺設(shè)，能夠合時建議商家進行一些促銷實行活動，經(jīng)過這種商業(yè)指導(dǎo)，真實幫助商家實現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績的增加，也能夠?qū)崿F(xiàn)商管企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。2.經(jīng)過翻新改造使得項目增值當(dāng)前各大商業(yè)項目都開始重視項目的翻新改造，有的項目幾乎全部地域都有整改印跡。各大商業(yè)中心之所以密集地進行升級改造，主要有兩個方面的原因：一是為了修正整體商業(yè)定位。借裝修之機調(diào)整品牌分布和業(yè)態(tài)范圍，使得商業(yè)項目的整體定位與開銷者的需求精準(zhǔn)咬合；二是為了迎合開銷者“喜新厭舊”的購物情緒?？紤]到多個嶄新的大型購物中心要同時推向市場，強

7、敵當(dāng)前，很多商業(yè)機構(gòu)都不敢不認為然，希望以調(diào)整后的精準(zhǔn)業(yè)態(tài)迎接立刻到來的激烈競爭。經(jīng)過如期的翻新改造，能夠使商業(yè)項目與當(dāng)下流行的商業(yè)元素相般配，也能夠借此機遇對業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和商業(yè)布局進行合理調(diào)整，以保證商業(yè)活力。隨著商業(yè)流行元素的變化，近來幾年來翻新改造比較出名的當(dāng)數(shù)2012年上海K11藝術(shù)購物中心和2011年龍湖北城天街改造案例。上海K11藝術(shù)購物中心改造耗時較長，將B3層至地上6層全部進行了改造，改造總金額高達5億元。嶄新亮相的上海K11采用大面積垂直綠化墻設(shè)計，有效隔熱降低能耗，而綠化墻的灌溉系統(tǒng)收集了整棟香港新世界大廈洗手池下水，經(jīng)過污水辦理系統(tǒng)使之循環(huán)利用，有效節(jié)水達33%；高33米的人

8、工水景瀑布飛瀉而下，中庭玻璃頂棚有效收集自然光輝，以其樹干樹枝的創(chuàng)新造型與周圍的垂直綠化融為一體；3樓成立都市農(nóng)莊，近300平方米的室內(nèi)生態(tài)互動體驗種植區(qū)，采用多種高科技種植技術(shù)在室內(nèi)模擬蔬菜的室外生長環(huán)境；而位于商場6層的空中花園也是淮海路上的一個露天觀景勝地。其他，商場4樓打造成Kocktail酒吧街，破除店與店之間的空間間隔，打破商場營業(yè)時間限制。此次改造提升了整體商業(yè)效果。再拿以精巧化管理著稱的龍湖地產(chǎn)來說，直到2010年才真實成立了商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，在2011年開銷5000余萬元對北城天街實現(xiàn)全面升級改造，為龍湖帶來了2.5億的租金收入，使得該項目租金收入幾乎湊近龍湖旗下全部商業(yè)項目的

9、租金總數(shù)。其他龍湖每年都會拿出租金收入的1-3%對北城天街進行認真改造，也帶來了每年商戶營業(yè)額及租金收入的大幅增加。一方面，依照標(biāo)桿企業(yè)的經(jīng)驗，商業(yè)地產(chǎn)項目的翻新改造主要聚焦在以下幾點：整體定位：商管企業(yè)能夠在對商業(yè)項目進行深度市場調(diào)研和商圈解析后，解析商業(yè)項目的發(fā)展?jié)摿υu估值，若是評估結(jié)果不錯，則能夠考慮引入品牌級數(shù)更高的品牌，以提升項目整體定位。業(yè)態(tài)分布：同樣成立在充分的市調(diào)解析此后，能夠考慮對商業(yè)項目的業(yè)態(tài)、租戶組合進行調(diào)整，對鋪位進行重新規(guī)劃。比方有標(biāo)桿企業(yè)將A區(qū)原有的較為中檔的商店調(diào)整為國際性品牌，將B區(qū)原有的家具店移走，引入青春時興品牌；同時適當(dāng)調(diào)高餐飲比率，加入了更多休閑餐飲租戶

10、等等。經(jīng)過對業(yè)態(tài)分布的調(diào)整，實現(xiàn)整體業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)更加合理，同時也實現(xiàn)租金收益進一步提升。室內(nèi)裝修：為了使得各個商戶的經(jīng)營形象與日益提升的商場定位相般配，需要合時推動各商戶的室內(nèi)裝修升級。硬件改進：為了使得商業(yè)項目更加人性化，能夠?qū)土鲃泳€進行更好的設(shè)計，使其更加順暢，比方能夠在廣場中心增加能遮擋陽光細風(fēng)雨的蓬頂結(jié)構(gòu)，還可在購物中心的各主要地址增加時興且合用的導(dǎo)視系統(tǒng)，使得客戶體驗更好，進而帶來更高的客單價?？臻g設(shè)計：為了更好地創(chuàng)建購物氛圍，能夠考慮在空間設(shè)計方面做文章，比方能夠適當(dāng)?shù)卦黾优薀艄?，這樣更有利于聚焦人氣和舉辦各種項目實行活動。另一方面，翻新改造所帶來的新增可租借面積、可銷售面積應(yīng)及

11、時更新財富臺賬。除了要注意商業(yè)項目的翻新改造業(yè)務(wù)自己的重點點之外，還需要重點關(guān)注每一次的翻新改造為項目帶來的新增租借面積、新增可銷售面積以及租借資源的調(diào)整信息。這一點對于眾多商管企業(yè)而言都是一個管理難點，主要存在以下一些問題：財富臺賬沒有及時刷新：拿深圳某標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)而言，其旗下的幾個商業(yè)項目多年來已經(jīng)經(jīng)歷了多次翻新改造，但是財富臺賬沒有過程版本的管理，在過去的三年中，項目每次翻新改造對商業(yè)項目帶來的商業(yè)面積變化根本無從考究，也以致管理團隊無法針對商場經(jīng)營效益進行精準(zhǔn)衡量。企業(yè)與項目口徑不一致：幾年翻新改造下來，商業(yè)面積增加了好幾千平米，但是企業(yè)在下達租金估量目標(biāo)和統(tǒng)計商場經(jīng)營效益時，計算基礎(chǔ)

12、都是基于幾年前的建筑面積、計租面積信息，出現(xiàn)大量租金收入白白流失的情況，讓企業(yè)商管領(lǐng)導(dǎo)痛心不已。所以，需要如期成立企業(yè)一致的財富管理臺賬，而且依照經(jīng)營情況動向、如期刷新資產(chǎn)臺賬信息，保證企業(yè)項目統(tǒng)計口徑的一致，保證財富信息的齊全性，進而提升估量管理水平，保證商場經(jīng)營收效穩(wěn)步提升。經(jīng)過物業(yè)管理使得項目增值對于商業(yè)項目而言，客流量巨大、服務(wù)要求高、管理點分別、營業(yè)時間性強，因這天常的物業(yè)管理難度比住處物業(yè)要高很多。平時商業(yè)項目的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護建筑、維護設(shè)施、保證水電氣正常供應(yīng)、公用面積保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、倉儲管理和不測事故辦理等。對于真實想長遠經(jīng)營好商業(yè)項目的地產(chǎn)企業(yè)而言，

13、由于各項商業(yè)設(shè)施的使用頻次特別高，需要特別注意有計劃地保護養(yǎng)護。一是編制合理的修葺計劃。為了保證商業(yè)建筑、商業(yè)設(shè)施的圓滿，需結(jié)合從前的維修養(yǎng)護記錄，編制合理的修葺計劃。能夠?qū)π掭萦媱澮勒沾笮?、中修、小修三類來編制，這樣會更加合理。比方大修針對主體損壞，中修是指不影響主體結(jié)構(gòu)的局部維修，小修是指能夠及時修復(fù)的小損小壞。二是成立維修服務(wù)檔案。為了更加合理地編制修葺計劃，同時更好地解析物業(yè)管理過程中存在的共性問題，需要成立維修服務(wù)檔案，找到營運管理提升的內(nèi)容，同時也為將來的維修、翻新、擴建等供應(yīng)重要參照信息。三是大中修外包督查管理。商業(yè)項目的設(shè)施、設(shè)施若是需要發(fā)外包，需要結(jié)合相應(yīng)的資質(zhì)要求嚴格選擇，

14、在施工過程中，應(yīng)由兩方共同就技術(shù)、造價以及將來的影響進行全面考慮，同時需要派駐專人對整個施工質(zhì)量進行全程督查，保證工程質(zhì)量和進度。經(jīng)過這三個方面的措施，就可以保證商業(yè)設(shè)施的正常使用，防備出現(xiàn)大的維修事件，造成大額成本損失，同時保證商業(yè)財富能夠獲得評估價值的進一步提升。二、財富管理過程可控的兩大抓手：財富臺賬要清楚，營運風(fēng)陡峭可控經(jīng)過以上三個手段能夠保證商業(yè)項目的財富增值，在實質(zhì)的財富管理過程中，還需從以下兩方面來進行保障：財富臺賬要清楚項目伊始，地產(chǎn)企業(yè)需要為每個項目成立財富臺賬，而且依照合理的歸類進行詳細登記。第一，對企業(yè)所轄商業(yè)項目的財富種類需要進行一致梳理，需依照業(yè)態(tài)分類，對全部的財富歸

15、類進行標(biāo)準(zhǔn)的一致；其次，需要記錄財富的原值以及財富的現(xiàn)值，以便于財富管理者直觀認識財富的整體增值情況；再次，需要記錄財富的多重屬性，包括財富的產(chǎn)權(quán)面積、產(chǎn)權(quán)回購面積、內(nèi)租面積、外租面積、閑置面積、可售面積等面積信息，還包括對應(yīng)的收入信息；第四，需要詳細統(tǒng)計不一樣年份之間的面積變化、收入增加、營運成本變化等信息。過程中再依照實質(zhì)情況合時刷新臺賬中的信息，比方可售財富部分，需結(jié)合過程中統(tǒng)計指標(biāo)的刷新及時刷新數(shù)據(jù)，如圖3所示。在財富管理過程中，需要在五個重點時點對財富信息進行刷新，比方明確規(guī)劃方案時、得出房屋測繪報告時、財富劃撥時、定價/定租金政策時、開盤銷售時，都需結(jié)合最新的面積和價格信息對財富總

16、臺賬進行合時的刷新。其他，還需在翻新改造、財富劃撥、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、擁有轉(zhuǎn)銷售時動向刷新和回顧財富臺賬，這樣才能獲得清楚的可售財富臺賬。2.營運風(fēng)陡峭可控對于商業(yè)地產(chǎn)項目而言，會關(guān)注建面租金單價、租金坪效、銷售坪效等正常經(jīng)營指標(biāo)，以及空鋪率、租售比等異常指標(biāo)。但是，對于商業(yè)項目的過程經(jīng)營而言，經(jīng)常沒有去關(guān)注這些指標(biāo)的計算基礎(chǔ)和計算規(guī)則，以致商業(yè)項目過程中出現(xiàn)大量的收益流失。比方，地產(chǎn)企業(yè)有建筑面積、套內(nèi)面積、計租面積、可租借面積等不一樣的面積指標(biāo)，若是在統(tǒng)計商業(yè)財富信息的時候，經(jīng)常會存在簽約的商業(yè)財富的匯總信息與實質(zhì)面積信息不符的情況。若是管理不善，很有可能以致大量收益外流。主要存在以下情況：一是使

17、用合理的指標(biāo)來監(jiān)控營運風(fēng)險。在解決了指標(biāo)統(tǒng)計口徑的一致性問題此后，還需要解決用合理的指標(biāo)來監(jiān)控營運風(fēng)險的問題，否則，一旦選擇不善，相當(dāng)于一線的管理后門素來是開啟的，無法起到真實監(jiān)控營運風(fēng)險的作用，比方空鋪率與出租率?，F(xiàn)在很多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均采用“空鋪率”來監(jiān)控當(dāng)前商業(yè)財富的整體出租情況，這是比較有代表性的異常指標(biāo)之一，但是依照我們的實踐看來，這里提及的空鋪率可是一個時點值，而不是時期值，不能夠真實反響鋪位空置的情況。二是使用不一樣的面積指標(biāo)統(tǒng)計財富。很多地產(chǎn)企業(yè)在對表面露信息的時候一以致用的是建筑面積，比方整體商業(yè)面積、商場建面租金單價等。但是在統(tǒng)計商戶的合同信息時，一般都是依照計租面積來統(tǒng)計，而這個時候有的是依照建面，有的是依照套內(nèi)，有的是依照約定的面積來交租，這就會帶來統(tǒng)計口徑的不同樣。