土地征用與房屋拆遷管理政策與法規(guī)講義

1、第五章 土地征用與房屋拆遷 管理政策與法規(guī)5.1.1房地產(chǎn)物物權(quán)概念：以房地產(chǎn)產(chǎn)為權(quán)力力對(duì)象的的物權(quán)，包括房房產(chǎn)和地地產(chǎn)。特點(diǎn)：1.國家土地地所有權(quán)權(quán)優(yōu)于集集體土地地所有權(quán)權(quán)；2.與憲法規(guī)規(guī)定住宅宅權(quán)密切切相關(guān)，設(shè)立等等級(jí)制度度；3.國家適時(shí)時(shí)使用對(duì)對(duì)土地處處分的權(quán)權(quán)力；4.法律只對(duì)對(duì)土地用用益物權(quán)權(quán)做了規(guī)規(guī)定；5.房地產(chǎn)抵抵押（土土地的使使用權(quán)和和房屋的的所有權(quán)權(quán)）6.房地產(chǎn)共共有部分分共同所所有。5.1.2土地征用用：是指指國家行行政機(jī)關(guān)關(guān)通過行行使憲法法所規(guī)定定的土地地征用權(quán)權(quán)把集體體土地所所有權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閲鴩彝恋氐厮袡?quán)權(quán)的行為為，是國國家主權(quán)權(quán)行為。特征：1.法律關(guān)系系主體雙雙方是特

2、特定的，征用方方是國家家，被征征用方是是所征土土地使用用者，即即農(nóng)民集集體；2.強(qiáng)制性；3.補(bǔ)償性；4.土地所有有權(quán)轉(zhuǎn)移移。5.1.2土地征用用：是指指國家為為了社會(huì)會(huì)公共利利益的需需要，依依據(jù)法律律規(guī)定的的程序和和批準(zhǔn)權(quán)權(quán)限，依依法給予予農(nóng)村集集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織及及農(nóng)民補(bǔ)補(bǔ)償后，將農(nóng)民民集體所所有土地地變?yōu)閲鴩型恋氐氐男姓袨椤?.1.3房屋拆遷遷：依法法取得國國家行政政機(jī)關(guān)頒頒發(fā)的房房屋拆遷遷許可證證的單位位或者其其他組織織在房屋屋拆遷許許可證確確定的范范圍和拆拆遷期限限內(nèi)對(duì)被被拆遷人人的房屋屋進(jìn)行拆拆除并對(duì)對(duì)被拆遷遷人進(jìn)行行補(bǔ)償安安置的行行為。房屋拆遷遷的原則則：服從國家家利益的的原則；

3、符合城城市規(guī)劃劃的原則則；保護(hù)護(hù)拆遷當(dāng)當(dāng)事人合合法權(quán)益益的原則則。房屋拆遷遷的法律律特征：強(qiáng)制性；人民政政府批準(zhǔn)準(zhǔn)；給予予被拆遷遷人合理理的補(bǔ)償償。5.1.3房屋拆遷遷：指在城市市開發(fā)中中的舊城城改造過過程中，依據(jù)國國家的有有關(guān)法律律、法規(guī)規(guī)的規(guī)定定而實(shí)施施的依法法拆除房房屋，并并給予適適當(dāng)補(bǔ)償償和安置置的行為為。5.2.1土地征用用程序申請(qǐng)用地地受理申請(qǐng)請(qǐng)并審查查有關(guān)文文件審批用地地征地實(shí)施施簽發(fā)用地地證書征地批準(zhǔn)準(zhǔn)后的實(shí)實(shí)施管理理辦理土地地使用證證5.2.2土地征用用審批權(quán)權(quán)限征用基本農(nóng)田田或基本農(nóng)農(nóng)田以外外的耕地超過35公頃的，其他土土地超過過70公頃的，由國務(wù)務(wù)院審批批。征用基本本農(nóng)田

4、以以外的耕耕地在35公頃以下下的，其其他土地地70公頃以下下的，由由省、自自治區(qū)、直轄市市人民政政府批準(zhǔn)準(zhǔn)，報(bào)國國務(wù)院備備案。問 題？耕地是否否一定是是基本農(nóng)農(nóng)田？基本農(nóng)田田，是指指根據(jù)一一定時(shí)期期人口和和國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)對(duì)農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品的的需求以以及對(duì)建建設(shè)用地地的預(yù)測(cè)測(cè)而確定定的在土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃期內(nèi)內(nèi)未經(jīng)國國務(wù)院批批準(zhǔn)不得得占用的的耕地，是從戰(zhàn)戰(zhàn)略高度度出發(fā)，為了滿滿足一定定時(shí)期人人口和國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)對(duì)農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品的需需求而必必須確保保的耕地地的最低低需求量量，老百百姓稱之之為“吃飯?zhí)铩?、“保命田”。耕地，是是指種植植各種農(nóng)農(nóng)作物的的土地，它是人人類所需需食物的的主要源源泉，是是農(nóng)業(yè)生生產(chǎn)發(fā)展展的重

5、要要物質(zhì)基基礎(chǔ)。耕地與基基本農(nóng)田田的主要區(qū)別別耕地的概概念比基基本農(nóng)田田的概念念要大，基本農(nóng)農(nóng)田只是是耕地的的其中一一部分，而且主主要是高高產(chǎn)優(yōu)質(zhì)質(zhì)的那部部分耕地地，并不不是所有有的耕地地都是基基本農(nóng)田田。一般般而言，只有那那些劃入入基本農(nóng)農(nóng)田保護(hù)護(hù)區(qū)內(nèi)的的耕地，才視為為基本農(nóng)農(nóng)田。5.3.1土地征用用補(bǔ)償概概念土地征用用補(bǔ)償對(duì)土地所所有權(quán)人人補(bǔ)償對(duì)土地使使用權(quán)人人補(bǔ)償土地補(bǔ)償償費(fèi)青苗補(bǔ)償償費(fèi)安置補(bǔ)助助費(fèi)5.3.2補(bǔ)償范圍圍及標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)我國的征征地補(bǔ)償償費(fèi)實(shí)質(zhì)質(zhì)上是對(duì)對(duì)農(nóng)民在在被征用用之土地地上長(zhǎng)期期投資、投工的的補(bǔ)償，而非土土地的價(jià)價(jià)格；而而在那些些實(shí)行土土地私有有制的國國家，征征用土地地補(bǔ)償?shù)?/p>

6、的基本內(nèi)內(nèi)容是地地價(jià)補(bǔ)償償。對(duì)于于確定補(bǔ)補(bǔ)償數(shù)額額的依據(jù)據(jù)各國不不盡相同同，一般般是按土土地的市市場(chǎng)價(jià)格格來計(jì)算算，也有有的國家家是按法法定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)來確定定。我國屬于于后者，即按法法定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)來確定定。5.3.2補(bǔ)償范圍圍及標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)根據(jù)土地管理理法第四十七七條的規(guī)規(guī)定：1、土地補(bǔ)償償費(fèi)征用耕地地的，為為該耕地地被征用用前三年年平均年產(chǎn)值值的6倍10倍；征用其他他土地的的，按照照各省、自治區(qū)區(qū)、直轄市確確定的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行行。2、地上附附著物和和青苗的的補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)3、安置補(bǔ)助助費(fèi)5.3.2補(bǔ)償范圍圍及標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)2、地上附附著物和和青苗的的補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)按省、自自治區(qū)、直轄市市確定的的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)執(zhí)行。3、安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)征用耕

7、地地的安置置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)，按照照需要安安置的農(nóng)農(nóng)業(yè)人口口數(shù)計(jì)算。每每一個(gè)需需要安置置的農(nóng)業(yè)業(yè)人口的的安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，為為該耕地被征征用前三三年平均均產(chǎn)值的的4倍6倍。征用其他他土地的的安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，由由省、自治區(qū)區(qū)、直轄市參照照征用耕耕地的土土地補(bǔ)償償費(fèi)與安安置補(bǔ)助助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)定。5.3.2補(bǔ)償范圍圍及標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)前三年平平均年產(chǎn)產(chǎn)值的30倍+安置補(bǔ)助助費(fèi)土地補(bǔ)償償費(fèi)5.3.3土地補(bǔ)償償費(fèi)用的的歸屬土地管理理法實(shí)施施條例第二十六六條土地補(bǔ)償償費(fèi)歸農(nóng)農(nóng)村集體體經(jīng)濟(jì)組組織所有有；地上上附著物物及青苗苗補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)歸地上上附著物物及青苗苗的所有有者所有有。征用土地地的安置置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)必須專?？顚Ｓ糜?，不得

8、得挪作他他用。需需要安置置的人員員由農(nóng)村村集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織織安置的的，安置置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)支付給給農(nóng)村集集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織，由農(nóng)村村集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織織管理和和使用；由其他他單位安安置的，安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)支支付給安安置單位位；不需需要統(tǒng)一一安置的的，安置置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)發(fā)放給給被安置置人員個(gè)個(gè)人或者者征得被被安置人人員同意意后用于于支付被被安置人人員的保保險(xiǎn)費(fèi)用用。市、縣和和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）人民民政府應(yīng)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)安置置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)使用情情況的監(jiān)監(jiān)督。5.3.4土地征用用補(bǔ)償?shù)牡某绦?、發(fā)布征征地公告告2、辦理征征地補(bǔ)償償?shù)怯?、擬定征征地補(bǔ)償償安置方方案4、確定征征地補(bǔ)償償安置方方案5、實(shí)施征征地補(bǔ)償償安置方方案5.3.5存在

9、缺陷陷1、補(bǔ)償范范圍過窄窄；2、補(bǔ)償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)過低低；3、補(bǔ)償分分配不合合理。如此考慮慮的側(cè)重重點(diǎn)在于于彌補(bǔ)被被征收人人所受經(jīng)經(jīng)濟(jì)上的的損失，其他期期待利益益、營(yíng)業(yè)業(yè)、失業(yè)業(yè)的損失失及生活活環(huán)境變變遷或精精神上的的損失等等，均不不在補(bǔ)償償范圍之之內(nèi)。5.4城市房屋屋拆遷5.4.1城市房屋屋拆遷的的概念：是指在城城市開發(fā)發(fā)中的舊舊城改造造過程中中，依據(jù)據(jù)國家的的有關(guān)法法律、法法規(guī)的規(guī)規(guī)定而實(shí)實(shí)施的依依法拆除除房屋，并給予予適當(dāng)補(bǔ)補(bǔ)償和安安置的行行為。5.4.2房屋拆遷遷的原則則與法律律特征：房屋拆遷遷的原則則：服從從國家利利益的原原則；符符合城市規(guī)劃劃的原則則；保護(hù)護(hù)拆遷當(dāng)當(dāng)事人合合法權(quán)益益的原則則

10、。房屋拆遷遷的法律律特征：強(qiáng)制性性；人民民政府批批準(zhǔn)；給予予被拆遷遷人合理理的補(bǔ)償償。5.4城市房屋屋拆遷5.4.3城市房屋屋拆遷管管理1、拆遷許許可證管管理；2、對(duì)安置置補(bǔ)償?shù)牡牟脹Q與與執(zhí)行；3、拆遷安安置資金金的監(jiān)督督；4、對(duì)拆遷遷人和其其他相關(guān)關(guān)單位的的監(jiān)督、管理和和處罰。5.4城市房屋屋拆遷5.4.4房屋拆遷遷當(dāng)事人人的權(quán)力力和義務(wù)務(wù)參照P66P675.4.5強(qiáng)制拆遷遷參照P67P68搜索“強(qiáng)強(qiáng)拆”也許這能能讓我們們明白些些5.5.1城市房屋屋拆遷程程序一、提出出拆遷申申請(qǐng)城市房屋屋拆遷管管理?xiàng)l例例第7條第1款規(guī)定了了拆遷房房屋的單單位申請(qǐng)請(qǐng)領(lǐng)取房房屋拆遷遷許可證證的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)向房房屋所

11、在在地的市市、縣人人民政府府房屋拆拆遷管理理部門提提交下列列資料：1建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目批準(zhǔn)準(zhǔn)文件2建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證3國有土土地使用用權(quán)批準(zhǔn)準(zhǔn)文件4拆遷計(jì)計(jì)劃和拆拆遷方案案5辦理存存款業(yè)務(wù)務(wù)的金融融機(jī)構(gòu)出出具的拆拆遷補(bǔ)償償安置資資金證明明5.5.1城市房屋屋拆遷程程序二、房屋拆遷遷審批審查的內(nèi)內(nèi)容如下下：1）本條規(guī)規(guī)定的必必備材料料是否齊齊全、有有效；2）拆遷范范圍與批批準(zhǔn)的項(xiàng)項(xiàng)目用地地范圍是是否一致致；3）拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安置置方案是是否符合合拆遷政政策，內(nèi)內(nèi)容是否否完善；4）拆遷期期限的設(shè)設(shè)立是否否合理；5）拆遷計(jì)計(jì)劃是否否可行；6）拆遷范范圍內(nèi)是是否有不不能或不不宜拆除除的房屋屋，對(duì)不不能或不不

12、宜拆除除的房屋屋采取何何種保護(hù)護(hù)措施；7）拆遷范范圍內(nèi)房房屋的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、戶戶籍是否否明確，對(duì)不明明確的是是否有了了妥善的的補(bǔ)償安安置方案案；8）拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安置置資金是是否落實(shí)實(shí)、到位位；9）安置地地點(diǎn)和房房源是否否落實(shí)，用于拆拆遷安置置的住房房是否符符合國家家質(zhì)量安安全標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等。5.5.1城市房屋屋拆遷程程序三、房屋拆遷遷公告拆遷管理理?xiàng)l例第8條規(guī)定：房屋拆拆遷管理理部門在在發(fā)放房房屋拆遷遷許可證證的同時(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)將房屋屋拆遷許許可證中中載明的的拆遷人人、拆遷遷范圍、拆遷期期限等事事項(xiàng)，以以拆遷公公告的形形式予以以公布。房屋拆遷遷管理部部門和拆拆遷人應(yīng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)時(shí)向被拆拆遷人做做好宣傳傳、解釋釋工

13、作。因此，拆遷公公告是由由房屋拆拆遷管理理部門公公布的告告知性的的文書，其公告告內(nèi)容應(yīng)應(yīng)該與拆拆遷許可可證中載載明的內(nèi)內(nèi)容相一一致。5.5.1城市房屋屋拆遷程程序四、房屋拆遷遷補(bǔ)償安安置協(xié)議議1、特征1）平等性性，表現(xiàn)現(xiàn)為主體體地位平平等；2）內(nèi)容具具有雙重重性，是是補(bǔ)償和和安置的的結(jié)合；3）行政干干預(yù)性，當(dāng)事人人應(yīng)該達(dá)達(dá)成協(xié)議議，如果果不能達(dá)達(dá)成的，則由房房屋拆遷遷管理機(jī)機(jī)關(guān)來裁裁決。5.5.1城市房屋屋拆遷程程序2、房屋拆拆遷補(bǔ)償償安置協(xié)協(xié)議的主主要條款款房屋拆遷遷補(bǔ)償安安置協(xié)議議必須在在拆遷公公告規(guī)定定的期限限內(nèi)訂立立，其簽簽訂必須須采用書書面形式式，內(nèi)容容必須符符合有關(guān)關(guān)法律規(guī)規(guī)定。其

14、其主要條條款包括括：1）補(bǔ)償形形式，作作價(jià)補(bǔ)償償還是產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交換換，一次次性安置置還是臨臨時(shí)過渡渡；2）補(bǔ)償金金額，包包括產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換的的差價(jià)款款、安置置款（一一般按月月計(jì)算）、搬家家費(fèi)、停停業(yè)補(bǔ)償償、拆遷遷補(bǔ)償?shù)鹊龋?）安置面面積；4）安置地地點(diǎn)；5）搬遷過過渡方式式；6）過渡期期限；7）違約責(zé)責(zé)任；8）當(dāng)事人人認(rèn)為需需要訂立立的其他他條款。5.5.1城市房屋屋拆遷程程序五、拆遷實(shí)施施1拆遷期限限2拆遷的執(zhí)執(zhí)行3被拆遷人人的禁止止行為城市房屋屋拆遷管管理?xiàng)l例例第十二條條拆遷遷范圍確確定后，拆遷范范圍內(nèi)的單位位和個(gè)人人，不得得進(jìn)行下下列活動(dòng)動(dòng)：（一）新新建、擴(kuò)擴(kuò)建、改改建房屋屋；（二二）改變變房屋

15、和和土地用用途；（三）租租賃房屋屋。房屋拆遷遷管理部部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)就前款款所列事事項(xiàng)，書書面通知知有關(guān)部部門暫停停辦理相關(guān)手手續(xù)。暫暫停辦理理的書面面通知應(yīng)應(yīng)當(dāng)載明明暫停期期限。暫暫停期限限最長(zhǎng)不不得超過年；拆拆遷人需需要延長(zhǎng)長(zhǎng)暫停期期限的，必須經(jīng)經(jīng)房屋拆拆遷管理理部門批批準(zhǔn)，延長(zhǎng)長(zhǎng)暫停期期限不得得超過年。4拒絕搬遷遷的處理理5.6城市房屋屋拆遷的的補(bǔ)償和和安置房屋拆遷遷補(bǔ)償是是指拆遷遷人對(duì)被被拆除房房屋及其附屬物物的所有有人補(bǔ)償償其因房房屋及其其附屬物物被拆除所所受的損損失。5.6.1拆遷補(bǔ)償償?shù)膶?duì)象象房屋拆遷遷補(bǔ)償?shù)牡膶?duì)象是是被拆遷遷人，即即被拆遷遷房屋的所所有人，包括房房屋代管管人、國國家授

16、權(quán)權(quán)的國有房屋及及其附屬屬物的管管理人。5.6城市房屋屋拆遷的的補(bǔ)償和和安置5.6.2拆遷補(bǔ)償償?shù)姆秶鷩疬w補(bǔ)償償?shù)姆秶鷩潜徊鸩鸪姆糠课菁捌淦涓綄傥镂铩?拆除違違章建筑筑不予補(bǔ)補(bǔ)償2拆除超超過批準(zhǔn)準(zhǔn)期限的的臨時(shí)建建筑，不不予補(bǔ)償償；拆除除未超過過批準(zhǔn)期期限的臨臨時(shí)建筑筑，應(yīng)當(dāng)當(dāng)給予適適當(dāng)補(bǔ)償償5.6城市房屋屋拆遷的的補(bǔ)償和和安置5.6.3拆遷補(bǔ)償償?shù)姆绞绞疆a(chǎn)權(quán)調(diào)換換作價(jià)補(bǔ)償償產(chǎn)權(quán)調(diào)換換與作價(jià)價(jià)補(bǔ)償相相結(jié)合5.6城市房屋屋拆遷的的補(bǔ)償和和安置5.6.4特殊情況況下的拆拆遷補(bǔ)償償公益事業(yè)業(yè)房屋及及其附屬屬物拆遷公益益事業(yè)用用房的，拆遷人人應(yīng)當(dāng)依依照有關(guān)關(guān)法律、法規(guī)的的規(guī)定和和城市規(guī)規(guī)劃的要要求

17、予以以重建，或者給給予貨幣幣補(bǔ)償。租賃房屋屋拆遷租賃賃房屋，被拆遷遷人與房房屋承租租人解除除租賃關(guān)關(guān)系的，或者被被拆遷人人對(duì)房屋屋承租人人進(jìn)行安安置的，拆遷人人對(duì)被拆拆遷人給給予補(bǔ)償償。被被拆拆遷人與與房屋承承租人對(duì)對(duì)解除租租賃關(guān)系系達(dá)不成成協(xié)議的的，拆遷遷人應(yīng)當(dāng)當(dāng)對(duì)被拆拆遷人實(shí)實(shí)行房屋屋產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換。產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換換的房屋屋由原房房屋承租租人承租租，被拆拆遷人應(yīng)應(yīng)當(dāng)與原原房屋承承租人重重新訂立立房屋租租賃合同同 。5.6城市房屋屋拆遷的的補(bǔ)償和和安置5.6.4特殊情況況下的拆拆遷補(bǔ)償償產(chǎn)權(quán)不明明確的房房屋拆遷產(chǎn)權(quán)權(quán)不明確確的房屋屋，拆遷遷人應(yīng)當(dāng)當(dāng)提出補(bǔ)補(bǔ)償安置置方案，報(bào)房屋屋拆遷管管理部門門審核同

18、同意后實(shí)實(shí)施拆遷遷。拆遷遷前，拆拆遷人應(yīng)應(yīng)當(dāng)就被被拆遷房房屋的有有關(guān)事項(xiàng)項(xiàng)向公證證機(jī)關(guān)辦辦理證據(jù)據(jù)保全。設(shè)有抵押押權(quán)的房房屋擔(dān)保法第四十九九條第三三款則規(guī)規(guī)定：“抵押人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓抵押押物所得得的價(jià)款款，應(yīng)當(dāng)當(dāng)向抵押押權(quán)人提提前清償償所擔(dān)保保的債權(quán)權(quán)或者向向與抵押押權(quán)人約約定的第第三人提提存?！?.6城市房屋屋拆遷的的補(bǔ)償和和安置5.6.5拆遷安置置所謂拆遷遷安置，是指拆拆遷人對(duì)對(duì)被拆除除房屋的使用用人另外外提供房房屋以供供居住使使用，并并給予一定定的補(bǔ)助助費(fèi)用。5.6.5.1拆遷安置置的方式式有兩種種：一步到位位的安置置，即即由拆遷遷人對(duì)被被拆除房房屋使用用人一次次性解決決安置用用房；兩步到位位的安置置，即即由房屋屋使用人人先以周周轉(zhuǎn)房臨臨時(shí)過渡渡，緩緩期解決決正式安安置用房房。5.6城市房屋屋拆遷的的補(bǔ)償和和安置5.6.5.2拆遷安置置的面積積標(biāo)準(zhǔn)拆遷安置置的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)以被拆拆遷房屋屋的面積積作為計(jì)算依據(jù)據(jù)。按照照被拆除除房屋是是住宅還還是非住住宅，拆拆遷安置置的面積積有所區(qū)區(qū)別：1、拆除非非住宅房房屋，如如