房地產(chǎn)項目前期策劃

1、房地產(chǎn)項目前期策劃第一頁，共51頁。3.1 房地產(chǎn)項目構(gòu)思1.項目構(gòu)思的概念和來源 房地產(chǎn)項目構(gòu)思是指對未來項目的目標(biāo)、功能、范圍以及項目涉及的各主要因素和大體輪廓的設(shè)想與初步界定。 起源：項目上層系統(tǒng)通過市場研究發(fā)現(xiàn)的新的投資機(jī)會和投資領(lǐng)域為了實(shí)現(xiàn)上層系統(tǒng)的發(fā)展戰(zhàn)略上層系統(tǒng)運(yùn)行過程中存在一定的困難和問題第二頁，共51頁。2.房地產(chǎn)項目項目構(gòu)思的特征地域性前瞻性 市場性 創(chuàng)新性 可操作性 多樣性 第三頁，共51頁。3.房地產(chǎn)項目構(gòu)思的環(huán)境影響 環(huán)境條件宏觀環(huán)境因素 微觀環(huán)境因素地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化 地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 環(huán)境因素 人口因素 技術(shù)環(huán)境 社會文化環(huán)境 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 政治法律環(huán)境 第四

2、頁，共51頁。3.2 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查 是房地產(chǎn)項目策劃人捕捉新的市場機(jī)會的源泉是房地產(chǎn)項目構(gòu)思和策劃人感知市場，了解消費(fèi)者行為的主要手段是房地產(chǎn)項目構(gòu)思和策劃人應(yīng)付競爭，把握房地產(chǎn)市場供應(yīng)的主要方法是項目投資決策分析、項目區(qū)位選擇、市場定位、消費(fèi)者行為分析、 規(guī)劃設(shè)計、市場營銷策劃制定直至物業(yè)管理等一系列活動的基礎(chǔ)等 1.房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的作用 第五頁，共51頁。2房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容調(diào)查內(nèi)容宏觀環(huán)境微觀環(huán)境房地產(chǎn)的供需狀況消費(fèi)者需求狀況文化、風(fēng)俗 經(jīng)濟(jì)科技 政治法律 中觀環(huán)境競爭對手調(diào)查中介機(jī)構(gòu)情況房地產(chǎn)企業(yè)情況 該城市的規(guī)劃建設(shè)第六頁，共51頁。3.房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型探測性調(diào)查 描

3、述性調(diào)查 因果性調(diào)查 預(yù)測性調(diào)查4.房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法 訪問法 觀察法 實(shí)驗法 第七頁，共51頁。4.房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟市場調(diào)查的準(zhǔn)備 市場調(diào)查的實(shí)施 資料處理確定市場調(diào)查的內(nèi)容和目的擬定詳細(xì)、周密的調(diào)查計劃選擇專業(yè)調(diào)查人員 收集相關(guān)的信息資料設(shè)計調(diào)查問卷現(xiàn)場實(shí)地調(diào)查編輯整理信息資料 撰寫市場調(diào)查報告 歸檔存儲 第八頁，共51頁。5.調(diào)查問卷的設(shè)計問卷一般由開頭、正文和結(jié)尾三個部分組成。6.調(diào)查問卷設(shè)計的原則一致性原則 完整性原則 準(zhǔn)確性原則 可行性原則 效率原則 模塊化原則 第九頁，共51頁。3.3 房地產(chǎn)項目目標(biāo)策劃1.房地產(chǎn)項目目標(biāo)策劃的特征創(chuàng)造性程序性 系統(tǒng)性 科學(xué)性藝術(shù)性 2.房

4、地產(chǎn)項目目標(biāo)策劃的原則符合產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域規(guī)劃 符合市場需求 符合環(huán)境條件 符合技術(shù)先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)的合理性 第十頁，共51頁。3.房地產(chǎn)項目目標(biāo)策劃的內(nèi)容房地產(chǎn)項目用地的獲取與選址 房地產(chǎn)市場調(diào)查 房地產(chǎn)項目投資策劃 房地產(chǎn)項目的市場定位房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計 房地產(chǎn)項目營銷策劃 房地產(chǎn)經(jīng)營策劃 第十一頁，共51頁。4.房地產(chǎn)項目目標(biāo)策劃模式目標(biāo)策劃模式概念策劃摸式 等值策劃摸式 “賣點(diǎn)群”策劃模式 第十二頁，共51頁。3.4 房地產(chǎn)項目可行性研究1.可行性研究的概念和作用可行性研究就是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會等各方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在

5、技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對多個方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。 作用： 是投資決策的重要依據(jù) 是項目審批的依據(jù) 是項目資金籌措的依據(jù) 是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù) 是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù) 第十三頁，共51頁。2可行性研究的步驟及內(nèi)容步驟：組織準(zhǔn)備 現(xiàn)場調(diào)查與資料收集 開發(fā)方案的設(shè)計、評價和選擇 詳細(xì)研究 編寫研究報告書 第十四頁，共51頁?？尚行匝芯康膬?nèi)容項目概況 市場分析和需求預(yù)測 規(guī)劃方案的優(yōu)選 開發(fā)進(jìn)度安排 項目投資估算 資金的籌集方案和籌資成本估算 財務(wù)評價 風(fēng)險分析 國民經(jīng)濟(jì)評價 結(jié)論 第十五頁，共51頁。3.房地產(chǎn)項目開發(fā)方案的操作程序 市場調(diào)研 開發(fā)方案的設(shè)計 技術(shù)經(jīng)濟(jì)

6、指標(biāo)的計算 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較、評價 最優(yōu)開發(fā)方案的選擇 第十六頁，共51頁。4.居住區(qū)開發(fā)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的選擇與確定第十七頁，共51頁。5.開發(fā)方案的綜合評價定 目前對項目開發(fā)評價的方法很多，包括評分綜合評價法、層次分析法、灰色綜合評價法、模糊數(shù)學(xué)綜合評價法等。 評分綜合評價法就是對方案的各項指標(biāo)規(guī)定一個滿足程度，根據(jù)指標(biāo)的重要性賦予指標(biāo)一個權(quán)重，根據(jù)計算模型計算各個方案的綜合單指標(biāo)評分值，得出總綜合分值，并依此選擇最優(yōu)方案的方法。 第十八頁，共51頁。5. 項目方案評價成本費(fèi)用數(shù)據(jù)及其估算方法土地費(fèi)用估算 前期工程費(fèi)估算 房屋開發(fā)費(fèi)估算 管理費(fèi)估算 銷售費(fèi)用估算 財務(wù)費(fèi)用估算 其他費(fèi)用估

7、算 不可預(yù)見費(fèi)估算 稅費(fèi)估算 第十九頁，共51頁。3.5 不確定性分析1.敏感性分析2.概率分析3.盈虧平衡分析第二十頁，共51頁。1.敏感性分析（1）敏感性分析的概念及基本原理敏感性分析是對影響投資效益的各種因素分別變化一定的幅度，然后計算各因素的變化對評價指標(biāo)的敏感程度，從而識別出影響投資效益的敏感因素，并對這些敏感因素進(jìn)行重點(diǎn)分析。某因素的敏感度=評價指標(biāo)變化率/風(fēng)險因素變化率第二十一頁，共51頁。（2）敏感性分析的步驟選擇不確定性因素選定評價指標(biāo)(NPV、IRR等)計算該不確定性因素的敏感度找出敏感性因素針對主要風(fēng)險因素提出決策建議 敏感性分析：單因素分析與多因素分析 第二十二頁，共5

8、1頁。例1 單因素敏感性分析某一開發(fā)項目投資基本方案如表所示，試進(jìn)行敏感性分析，其中Ic=10%。影響因素期初投資租賃收入年經(jīng)營費(fèi)用壽命期（年）估計值2 00060035020第二十三頁，共51頁。影響因素期初投資租賃收入年經(jīng)營費(fèi)用壽命期（年）估計值2 00060035020解答：1.選取期初投資、價格（租賃收入）和經(jīng)營費(fèi)用為擬分析的不確定性因素2.選取凈現(xiàn)值指標(biāo)作為評價指標(biāo)3.計算預(yù)測水平下的凈現(xiàn)值評價指標(biāo)，則NPV=-2000+（600-350）（P/A，i，n） =-2000+ （600-350）（P/A，10%，20） =-2000+2508.5136 =128.4（萬元）第二十四頁，

9、共51頁。4.確定敏感性因素的變動幅度分別為10%和20%，并計算變動后的評價指標(biāo)。如下表：期初投資變動幅度-20%-10%0+10%+20%NPV528.4328.4128.4-71.6-271.6期初投資的敏感性分析租賃收入的敏感性分析租賃收入變動幅度-20%-10%0+10%+20%NPV-893.23-382.42128.4639.221150.03經(jīng)營費(fèi)用的敏感性分析經(jīng)營費(fèi)用變動幅度-20%-10%0+10%+20%NPV724.35426.38128.4-169.58-467.55第二十五頁，共51頁。作出敏感性曲線如下圖NPV變化幅度10%價格（收入）經(jīng)營費(fèi)用投 資第二十六頁，共

10、51頁。5.排序并確定敏感性因素。根據(jù)絕對判定法可知敏感性因素依次為：價格（租賃收入）經(jīng)營費(fèi)用期初投資6.提出控制方案。 由于價格是最敏感性因素，經(jīng)常費(fèi)用次之，最后是期初投資，因此首先需要控制價格。應(yīng)該如何在較少增加期初投資的前提下較大提高租賃價格或降低經(jīng)營費(fèi)用是整個項目的效益得到提高。第二十七頁，共51頁。2.概率分析概率分析的步驟（1）列出各種要考慮的不確定性因素.例如銷售價格、銷售量、投資和經(jīng)營成本等。需注意:所選取的幾個不確定因素應(yīng)是互相獨(dú)立的。 （2）預(yù)計不確定性因素可能發(fā)生的情況（3）確定每種情況的概率(各不確定因素的各種可能發(fā)生情況出現(xiàn)的概率之和必須等于1。 )（4）求出各財務(wù)凈

11、現(xiàn)值、加權(quán)平均值和期望（5）計算NPV0的累計概率.該概率值越接近1，說明技術(shù)方案的風(fēng)險越小，反之，方案的風(fēng)險越大。 第二十八頁，共51頁。例1某項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案在壽命期內(nèi)可能出現(xiàn)的八種狀態(tài)的凈現(xiàn)金流量及其發(fā)生的概率如表所示，試對凈現(xiàn)值進(jìn)行簡單概率分析。狀態(tài)12345678NPV-50-20104050556570概率0.050.120.180.200.150.100.100.10累計概率0.050.170.350.550.700.800.901第二十九頁，共51頁。概率 P （NPV 0 ）=1-0.17=0.83概率 P （NPV 50 ）=0.45期望 E（ NPV ）= NPVj P

12、 j=31.4狀態(tài)12345678NPV-50-20104050556570概率0.050.120.180.200.150.100.100.10累計概率0.050.170.350.550.700.800.901第三十頁，共51頁?！纠?】決策樹單級決策與多級決策事件策略點(diǎn)策略枝決策點(diǎn)第三十一頁，共51頁。決策點(diǎn)決策分枝狀態(tài)點(diǎn)狀態(tài)分枝50-10-10.5開工不開工32天氣好0.2天氣好0.2天氣不好0.8天氣不好0.81例1：第三十二頁，共51頁。三、盈虧平衡分析盈虧平衡分析，又叫量本利分析，是通過分析項目的產(chǎn)銷量和成本、收入之間的函數(shù)關(guān)系，從而找出產(chǎn)銷量、價格的項目盈虧平衡點(diǎn)的一種分析方法。

13、Q* Q0 QR第三十三頁，共51頁。盈虧平衡點(diǎn)的確定盈虧平衡狀態(tài)下： R=TC，即 P*Q=FC+VC*Q 1.盈虧平衡點(diǎn)（BEP）產(chǎn)量（銷售量） Q*=FC/P-VC2.盈虧平點(diǎn)價格 P*=FC/Q+VC第三十四頁，共51頁。3.6 房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險概述1.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的概念 地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計、施工和竣工驗收等各個階段可能遭到的風(fēng)險，可將其定義為：在工程項目目標(biāo)規(guī)定的條件下，該目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)的可能性。2. 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的分類項目外風(fēng)險：由工程項目建設(shè)環(huán)境的不確定性而引起的；如：政治風(fēng)險、自然風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、融資風(fēng)險等項目內(nèi)風(fēng)險：包括技術(shù)風(fēng)險和

14、非技術(shù)風(fēng)險。第三十五頁，共51頁。項目決策風(fēng)險項目組織實(shí)施風(fēng)險 政府或主管部門對工程項目的過多干預(yù)；建設(shè)體制或建設(shè)法規(guī)不合理；合同條件的缺陷；承包商缺乏合作誠意；材料、設(shè)備供應(yīng)商履約不力或違約；監(jiān)理工程師失職；設(shè)計缺陷等。 3.開發(fā)商的主要風(fēng)險第三十六頁，共51頁。風(fēng)險識別 風(fēng)險分析風(fēng)險評估 風(fēng)險應(yīng)對 風(fēng)險監(jiān)控4.風(fēng)險管理的內(nèi)容第三十七頁，共51頁。5.風(fēng)險管理的重要環(huán)節(jié)可行性研究階段項目評估階段設(shè)計階段 招標(biāo)投標(biāo)階段 招標(biāo)后 實(shí)施期間第三十八頁，共51頁。6.項目合同及其風(fēng)險分配(1)合同類型與風(fēng)險分配第三十九頁，共51頁。(2)施工合同中的風(fēng)險分配 開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險 在工程項目施工合同中，

15、一般要求開發(fā)商承擔(dān)下列風(fēng)險： 不可抗力的社會或自然因素造成的損失和損壞； 不可預(yù)見的施工現(xiàn)場條件的變化而引起的損失或損壞。指施工過程中出現(xiàn)了招標(biāo)文件中未提及的不利的現(xiàn)場條件，或招標(biāo)文件中雖提及，但與實(shí)際出現(xiàn)的情況差別很大，且這些情況在招、投標(biāo)時又是很難預(yù)見到的，由此而造成的損失或損壞； 工程量變化而導(dǎo)致的價格變化的風(fēng)險； 設(shè)計文件有缺陷而造成的損失或成本增加，由承包人負(fù)責(zé)的設(shè)計除外； 國家或地方的法規(guī)變化導(dǎo)致的損失或成本增加，承包人延誤履行合同后發(fā)生的除外。第四十頁，共51頁。(2)施工合同中的風(fēng)險分配承包人承擔(dān)的風(fēng)險投標(biāo)文件的缺陷，指由于對招標(biāo)文件的錯誤理解，或者勘察現(xiàn)場時的疏忽，或者投標(biāo)中

16、的漏項等造成投標(biāo)文件有缺陷而引起的損失或成本增加； 對開發(fā)商提供的水文、氣象、地質(zhì)等原始資料分析或運(yùn)用不當(dāng)而造成的損失和損壞； 由于施工措施失誤、技術(shù)不當(dāng)、管理不善、控制不嚴(yán)等造成施工中的一切損失和損壞； 分包人工作失誤造成的損失和損壞。第四十一頁，共51頁。風(fēng)險分析與識別1.風(fēng)險識別的方法風(fēng)險識別核對表法 頭腦風(fēng)暴法 德爾菲法 第四十二頁，共51頁。2.項目風(fēng)險分析 （1）項目風(fēng)險分析的含義 項目風(fēng)險分析是對項目各個階段的風(fēng)險事件發(fā)生可能性的大小、可能出現(xiàn)的后果、可能發(fā)險生的時間和影響范圍的大小等的估計。（2）項目風(fēng)險分析的過程收集數(shù)據(jù) 建立風(fēng)險模型 風(fēng)險發(fā)生的概率和后果的分析 項目風(fēng)險評價

17、 第四十三頁，共51頁。（3）項目風(fēng)險分析的內(nèi)容風(fēng)險事件發(fā)生可能性的分析 風(fēng)險事件后果嚴(yán)重程度的分析 風(fēng)險事件影響范圍的分析 風(fēng)險事件發(fā)生時間的分析(4)風(fēng)險事件發(fā)生概率的分析方法利用已有數(shù)據(jù)資料分析風(fēng)險因素或風(fēng)險事件的概率分布利用理論概率分布確定風(fēng)險因素或風(fēng)險事件的概率 用主觀概率分析風(fēng)險事件發(fā)生的概率綜合推斷法第四十四頁，共51頁。(5)風(fēng)險損失分析1）進(jìn)度(工期)損失的分析風(fēng)險事件對工程局部進(jìn)度影響的分析風(fēng)險事件對整個工程工期影響的分析2）費(fèi)用損失的分析經(jīng)濟(jì)因素而增加費(fèi)用的估算工程進(jìn)度而增加費(fèi)用的估計處理質(zhì)量事故而增加費(fèi)用的估算 處理安全事故而增加費(fèi)用的估算第四十五頁，共51頁。3.6.

18、3 風(fēng)險防范1.風(fēng)險回避 2.風(fēng)險轉(zhuǎn)移(風(fēng)險分配) 其中，風(fēng)險轉(zhuǎn)移(風(fēng)險分配)的常用方法通常有保險、擔(dān)保、合同等方式。 （1）項目建設(shè)保險：業(yè)主或承包商為項目建設(shè)順利完成而對項目建設(shè)中可能產(chǎn)生的人身傷害或財產(chǎn)損失向保險公司投保以化解風(fēng)險的行為。現(xiàn)行工程建設(shè)保險有：意外傷害險建筑工程一切險及安裝工程一切險設(shè)計階段 職業(yè)責(zé)任保險 信用保險（2）工程擔(dān)保第四十六頁，共51頁。建筑工程一切險建筑工程一切險屬于工程保險的一種。承保建筑工程項目在建造過程中，因自然災(zāi)害或意外事故而引起一切損失（不包括保險條款中規(guī)定的除外責(zé)任）包括：1、洪水、暴風(fēng)雨等自然災(zāi)害；2、火災(zāi)、爆炸、飛行物體墜落等意外事故；3、清理受災(zāi)現(xiàn)場的費(fèi)用。此外，還有第三者責(zé)任保險。凡因上述原因造成的依法應(yīng)由被保險人負(fù)責(zé)的工地上及鄰近地區(qū)的工程項目物質(zhì)損失、第三者人身傷亡、疾病或財產(chǎn)損失，以及訴訟費(fèi)等。第四十七頁，共51頁。建筑工程一切險一切險不賠償范圍有：1、故意行為2、戰(zhàn)爭、罷工3、核污染4