買賣合同-商品房買賣糾紛遲延辦證違約責(zé)任的認(rèn)定

Word———買賣合同:商品房買賣糾紛遲延辦證違約責(zé)任的認(rèn)定

商品房買賣合同。

我們?cè)谌松?dāng)中許多時(shí)候都在進(jìn)行買賣交易，大規(guī)模的買賣過程中一般都是需要簽訂合同的。簽訂合同可以保障我們的合法權(quán)益，簽訂合同時(shí)要留意其中細(xì)節(jié)，防止合同欺詐。一份規(guī)范的買賣合同應(yīng)當(dāng)是怎樣的呢？為滿意您的需求，我特地編輯了“買賣合同:商品房買賣糾紛拖延辦證違約責(zé)任的認(rèn)定”，歡迎大家閱讀，盼望對(duì)大家有所關(guān)心。

法律實(shí)務(wù)中，隨著房地產(chǎn)市場的空前活躍，商品房預(yù)售合同糾紛中拖延辦證違約責(zé)任案件也大量增加。因這類案件具有普遍性、群發(fā)性的特點(diǎn)，人民法院在審理時(shí)較為慎重。一、辦證的義務(wù)分擔(dān)依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，辦證應(yīng)當(dāng)由買受人提出申請(qǐng)，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)予以幫助。買受人的申請(qǐng)，指預(yù)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，現(xiàn)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，持登記申請(qǐng)材料到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記。依據(jù)《房屋登記方法》規(guī)定，房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記需要提交的材料包括：登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人身份證明、房屋全部權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書、證明房屋全部權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料、其他必要材料。實(shí)務(wù)中需要提交的材料一般包括：商品房銷售許可證、新建房屋初始登記批復(fù)、新建門牌號(hào)碼審批表、經(jīng)備案的商品房買賣合同、商品房銷售專用發(fā)票、準(zhǔn)住通知單、公共部位修理基金收據(jù)、契稅收據(jù)、買受人身份證等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的幫助主要指辦理完畢房屋全部權(quán)初始登記，還包括依照規(guī)定或商定履行通知、供應(yīng)必要證明文件等。依《物權(quán)法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合法建筑房屋行為取得房屋全部權(quán)，對(duì)該全部權(quán)進(jìn)行出售處分時(shí)，需要先辦理全部權(quán)初始登記。依據(jù)《房屋登記方法》規(guī)定，全部權(quán)初始登記應(yīng)當(dāng)提交的材料包括：登記申請(qǐng)書;申請(qǐng)人身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明(一般指建設(shè)用地許可證)、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明(一般是指規(guī)劃許可證)、房屋已竣工的證明(一般指住宅工程使用許可證或房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表)、房屋測繪報(bào)告(一般包括房產(chǎn)要素調(diào)查測量成果、房產(chǎn)圖測繪資料、房產(chǎn)面積測算成果)、其他必要材料(一般包括共用部位共用設(shè)施設(shè)備修理基金交款收據(jù))。需要特殊指出的是：除當(dāng)事人有特殊商定外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并無義務(wù)為買受人辦理完畢房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記并向買受人交付房屋全部權(quán)證書。但是，依據(jù)《中國合同法》第135條：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的全部權(quán)的義務(wù)”之規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)交付房屋并保證房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的幫助義務(wù)，應(yīng)始終持續(xù)到買受人辦理完畢房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記并取得房屋全部權(quán)證書為止。二、拖延辦證違約責(zé)任有關(guān)疑難問題的認(rèn)定與處理1.“由于出賣人的緣由”的認(rèn)定辦證時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要向買受人供應(yīng)的必要證明文件一般包括：商品房銷售許可證、新建房屋初始登記批復(fù)、新建門牌號(hào)碼審批表、經(jīng)備案的商品房買賣合同、商品房銷售專用發(fā)票、準(zhǔn)住通知單。因此法律實(shí)踐中認(rèn)定“由于出賣人的緣由”，應(yīng)審查出賣人是否在法定或商定的期間向買受人或房屋登記機(jī)構(gòu)供應(yīng)前述文件。依據(jù)《商品房銷售管理方法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其供應(yīng)的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，此為法定期間。而現(xiàn)行通用的《商品房買賣合同示范文本》第15條商定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后_日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人供應(yīng)的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案?！贝藶樯潭ㄆ陂g。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有在法定或商定的期間向買受人或房屋登記機(jī)構(gòu)供應(yīng)前述文件，則可以認(rèn)定為“由于出賣人的緣由”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有在法定或商定的期間向買受人供應(yīng)前述文件，可能由于自身的緣由，也可能由于第三人的緣由，如測繪部門拖延測繪、竣工驗(yàn)收部門拖延驗(yàn)收、登記機(jī)構(gòu)拖延辦理初始登記等。但依據(jù)《中國合同法》第121條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的緣由造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ綋?dān)當(dāng)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者根據(jù)商定解決”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即便由于第三人的緣由造成違約，也應(yīng)向買受人擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。2.非“由于出賣人的緣由”的認(rèn)定(1)買受人自身的緣由。首先是買受人對(duì)商品房買賣合同商定義務(wù)的違反，通常是沒有如約交付購房款等，此時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕履行幫助義務(wù)，屬于依法行使抗辯權(quán)的范疇。其次是買受人對(duì)房產(chǎn)交易法定義務(wù)的違反，突出表現(xiàn)在買受人沒有根據(jù)規(guī)定交納公共部位修理基金、契稅。依照《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備修理基金管理方法》規(guī)定，買受人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳交修理基金。在辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)，再由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將代收的修理基金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。依照《中國契稅暫行條例》規(guī)定，房屋的買受人為契稅的納稅人。買受人未出具契稅完稅憑證的，房產(chǎn)管理部門不予辦理房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。再次，買受人由于特別的緣由沒有向房屋登記機(jī)構(gòu)提出辦證申請(qǐng)。(2)不行抗力。不行抗力屬于法定免責(zé)事由，因不行抗力的發(fā)生導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可免責(zé)。3.拖延辦證違約責(zé)任適用訴訟時(shí)效的審查在法律實(shí)務(wù)中，適用訴訟時(shí)效制度主要涉及兩個(gè)問題：第一，是否適用訴訟時(shí)效規(guī)定;其次，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從何時(shí)起算。在拖延辦證違約責(zé)任案件中，買受人要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任的懇求權(quán)是一種債權(quán)懇求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定,這一點(diǎn)已無爭議?！度嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任的方式為給付違約金。因此當(dāng)拖延辦證違約行為發(fā)生時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人之間形成新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生給付違約金的義務(wù)，買受人開頭享有要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給付違約金的懇求權(quán)。訴訟時(shí)效期間的起算，若當(dāng)事人在商品房買賣合同中商定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給付買受人拖延辦證違約金的履行期限的(這種狀況極少見)，從該期限屆滿之日起起算;沒有商定，依據(jù)《人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》第6條的規(guī)定，依照合同法第61條、第62條的規(guī)定，可以確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給付違約金的履行期限的，訴訟時(shí)效期間從履行期限屆滿之日起計(jì)算。若不能確定履行期限的，應(yīng)審查買受人在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生拖延辦證違約行為后是否向其主見過違約金給付，假如買受人沒有主見過，訴訟時(shí)效從買受人向人民法院提交起訴狀或口頭起訴之日起計(jì)算。之前已經(jīng)經(jīng)過的期間，因買受人沒有主見過違約金給付，相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否同意給付違約金還不確定，因此買受人尚不具備“知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害”的客觀條件，也就不存在計(jì)算訴訟時(shí)效的問題。假如買受人已經(jīng)主見過，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在買受人設(shè)定的給付違約金的寬限期屆滿時(shí)仍沒有給付，訴訟時(shí)效期間從寬限期屆滿之日起計(jì)算;當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在買受人第一次向其主見權(quán)利之時(shí)明確表示不給付違約金，訴訟時(shí)效期間從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明確表示不給付違約金之日起計(jì)算。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成房屋初始登記的審查辦理完畢房屋初始登記是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦證過程中的主要義務(wù)，因此精確審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成該義務(wù)的狀況，對(duì)于確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖延辦證違約責(zé)任至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成初始登記的標(biāo)志，應(yīng)是登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿，法律實(shí)踐中應(yīng)重點(diǎn)審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否取得登記機(jī)構(gòu)作出的關(guān)于同意房屋初始登記的批復(fù)。有看法主見房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得登記機(jī)構(gòu)出具的辦理權(quán)屬登記的收件憑證即可視為完成初始登記。筆者不同意此種意。第一，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在買受人辦理全部權(quán)登記時(shí)，其義務(wù)是幫助并“供應(yīng)必要的證明文件”，“供應(yīng)必要的證明文件”意味著證明文件所表征的各項(xiàng)登記、批準(zhǔn)手續(xù)已經(jīng)辦理完畢。作為買受人辦證的前提，初始登記的批復(fù)應(yīng)當(dāng)包含在“必要的證明文件”中。換而言之，房屋買受人辦證的前提是初始登記完成，只有在準(zhǔn)予初始登記的批復(fù)作出之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)