通用物業(yè)費收費標準測算

..第一章

物業(yè)費測算準備一、了解當?shù)胤煞ㄒ?guī)查詢當?shù)匚飿I(yè)管理條例、前期物業(yè)管理招投標管理辦法、物業(yè)服務(wù)收費管理辦法等相關(guān)法律法規(guī),明確管理費的相關(guān)內(nèi)容與注意事項,主要如下：1、了解當?shù)卣笇?dǎo)價,是否有最高價限制,是否強制性規(guī)定不可突破最高限價。若屬于強制性不可突破的,應(yīng)在測算時以物業(yè)公司不虧損為原則對人員數(shù)量、服務(wù)標準等進行適當調(diào)整與下浮。2、了解管理費是否需要包含水電公攤費用。管理費的收取建議不包含水電公攤,若當?shù)卣邚娭菩砸?guī)定必須包含的,在進行管理費測算時須加入水電公攤的成本費用。二、了解項目基本情況1、與地產(chǎn)公司總工室、工程部、營銷部聯(lián)系,通過項目總規(guī)圖、相關(guān)設(shè)計圖紙了解本項目基本情況,主要如下：項目物業(yè)類型,占地面積,總建筑面積,住宅建筑面積〔洋房建筑面積,別墅建筑面積,商業(yè)建筑面積,項目綠化面積,人工湖面積,園區(qū)出入口數(shù)量,樓棟數(shù)量,樓宇層數(shù),規(guī)劃戶數(shù)及入住人數(shù),各種設(shè)施設(shè)備的數(shù)量及功率等〔詳見附件一。2、若項目屬于綜合性樓盤〔同時包含洋房、別墅、商鋪等應(yīng)：〔1對員工人力成本、保潔外包、綠化養(yǎng)護等費用按區(qū)域獨立核算；〔2涉及所有區(qū)域的管理人員人力成本、公共設(shè)施設(shè)備、日常辦公、固定資產(chǎn)折舊、保險等共用性費用先一起按總額核算,然后按建筑面積比例〔洋房建筑面、別墅建筑面積、商鋪建筑面積分別占總建筑面積的百分比分攤測算。三、查詢當?shù)厥召M標準通過網(wǎng)絡(luò)、電話等渠道了解當?shù)嘏c物業(yè)管理有關(guān)的專業(yè)服務(wù)機構(gòu)收費行情,主要如下：1、電梯、機械車位、消防系統(tǒng)、水泵、高低壓、中央空調(diào)、監(jiān)控系統(tǒng)、智能系統(tǒng)、熱交換站等專業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)的的市場收費標準；2、垃圾清運、四害消殺、化糞池清理、綠化養(yǎng)護、公眾責(zé)任險等專業(yè)服務(wù)的市場收費標準〔詳見附件二。根據(jù)項目實際情況及市場價格確定本項目各種設(shè)施設(shè)備及專業(yè)服務(wù)的管理方式。第二章

物業(yè)費測算內(nèi)容管理費測算一般包含的常規(guī)內(nèi)容有：1、人力綜合成本；2、清潔管理費用；3、綠化養(yǎng)護費用；4、設(shè)備維護費用；5、秩序維護費用；6、日常辦公費用；7、固定資產(chǎn)折舊費用；8、物業(yè)公司保險費用；9、稅費等。一、人力綜合成本測算〔一制定人員架構(gòu)及編制方案1、根據(jù)項目建筑面積等基本信息及集團定崗定編原則制定客服中心人員架構(gòu)圖〔詳見附件三及編制方案。2、人員編制應(yīng)按樓盤成熟階段的人員崗位及人數(shù)制定,會所、六大中心、劇場等配合銷售的人員崗位及停車場管理崗位不納入測算范圍。〔二制定人員工資及福利標準1、人員工資標準參考當?shù)毓べY水平結(jié)合集團薪酬體系估算,一般按集團相應(yīng)崗位的薪資標準起薪線計算。2、社保、公積金、餐補等福利性費用按集團要求標準結(jié)合當?shù)貙嶋H情況估算,可參考《前期介入物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中的相關(guān)標準〔詳見附件四制定。

人力綜合成本測算表洋房獨立區(qū)域

人,人力成本

元；共用性質(zhì)人力成本分攤

元；合計

元。別墅獨立區(qū)域

人,人力成本

元；共用性質(zhì)人力成本分攤

元；合計

元。商鋪獨立區(qū)域

人,人力成本

元；共用性質(zhì)人力成本分攤

元；合計

元。說明：洋房區(qū)域共用性質(zhì)人力成本分攤=共用性質(zhì)總?cè)肆Τ杀尽裂蠓拷ㄖ娣e/總建筑面積。別墅與商鋪以此類推。二、清潔管理費用測算1、清潔管理費用主要包括：保潔人員外包、垃圾清運、日常消殺等費用。2、按照當?shù)厥袌鰞r格水平按平均每人每月費用乘以清潔人數(shù)計算清潔人員外包費用；一般為1300-1800元/人/月；XX區(qū)40萬㎡左右〔保潔65-80人左右成熟樓盤清潔外包費用約9-12萬元/月。3、清潔外包一般按包工包料〔人工、清潔物料、清潔用具、清潔機器購置全部包含計算費用標準。4、根據(jù)園區(qū)規(guī)劃入住戶數(shù)估算每月生活垃圾清運費用,一般可按5元/戶的標準計算；XX區(qū)40萬㎡左右〔4300戶左右成熟樓盤垃圾清運費約萬元/月。5、按照當?shù)厥袌鰞r格水平按平均每次消殺費用乘以園區(qū)每月消殺次數(shù)〔一般為2-4次/月計算日常消殺費用。6、日常消殺中一般不包含白蟻專項消殺防治,應(yīng)根據(jù)項目所在地區(qū)實際情況確定是否需要增加白蟻專項防治費用。

清潔管理費用測算表三、綠化養(yǎng)護費用測算1、綠化養(yǎng)護費用主要包括：日常綠化維護人工、苗木補種、綠化工具、肥料及農(nóng)藥等費用。2、綠化養(yǎng)護一般按照當?shù)厥袌鰞r格水平按平均每平方米養(yǎng)護費用〔包工包料乘以園區(qū)綠化面積估算總體綠化養(yǎng)護費用。3、綠化養(yǎng)護費用一般按1-1.5元/㎡的單價標準進行測算。

綠化養(yǎng)護費用測算表四、秩序維護費用測算秩序維護費用主要包括：警用器材裝備〔巡更棒、對講機、滅火器、雪糕筒、隔離帶、消防作戰(zhàn)服、防毒面具、錄像機硬盤、夜間反光衣等的維護及更新費用等,根據(jù)保安崗位數(shù)量及相關(guān)設(shè)備配置數(shù)量進行估算。

秩序維護費用測算表五、日常辦公費用測算1、日常辦公費用主要包括：辦公用水電、電話網(wǎng)絡(luò)通訊、報刊雜志、日常辦公用品、社區(qū)文化、對外關(guān)系、交通差旅、招聘廣告、業(yè)務(wù)接待等費用。2、日常辦公費用可按項目實際情況結(jié)合下表參考標準進行測算,也可按大約100元/人/月的總體辦公費用標準乘以客服中心總?cè)藬?shù)進行估算。

日常辦公費用測算表六、設(shè)備維護費用測算1、設(shè)備維護費用主要包括：電梯、機械車位、供配電、公共照明、供暖、給排水〔含水景水泵、消防、監(jiān)控安防等各項設(shè)備系統(tǒng)的日常維護維修費用。2、電梯日常維護維修費用一般采用半包維保形式〔物業(yè)公司出大額材料費用,支付給維保單位的維保費包含人工及小額材料費用,一般300-500元/月；電梯年審費用按當?shù)卣|(zhì)監(jiān)局規(guī)定計算。3、除電梯外的供配電、公共照明、供暖設(shè)備、給排水、消防、監(jiān)控及安防等各項設(shè)備系統(tǒng)一般采用自行維保的形式。自行維保的主要費用為維修耗材,費用價格可參考XX地區(qū)40萬㎡左右的成熟樓盤每月約2-5萬元的維保費用。4、若有單項設(shè)備系統(tǒng)外委維保的根據(jù)當?shù)厥袌鐾獍鼉r格水平估算。

設(shè)備維護費用測算表七、固定資產(chǎn)折舊費用測算1、固定資產(chǎn)主要包括：辦公電腦、打印機、傳真機、空調(diào)、保險柜、打卡機、辦公桌椅、飯?zhí)迷罹呒八奚豳Y產(chǎn)等各項日常辦公及生活使用的固定用具。2、根據(jù)客服中心人數(shù)及辦公場所實際需要估算各項固定資產(chǎn)數(shù)量,再根據(jù)每項資產(chǎn)的當?shù)厥袌鰡蝺r計算固定資產(chǎn)總費用。3、固定資產(chǎn)一般根據(jù)資產(chǎn)性質(zhì)按3-5年折舊平均分攤到每月進行費用估算。

固定資產(chǎn)折舊費用測算表八、保險費用測算物業(yè)公司的保險費用一般為小區(qū)公眾責(zé)任險費用,應(yīng)根據(jù)項目建筑面積、規(guī)劃戶數(shù)結(jié)合當?shù)厥袌鰞r格水平估算,一般為2-5萬元/年。

保險費用測算表九、稅金費用測算1、物業(yè)公司稅金一般按收入的5.6%左右計算,包括營業(yè)稅、印花稅等。2、物業(yè)公司收入來源主要為管理費收入。3、停車等經(jīng)營性收入不納入管理費測算的常規(guī)收入統(tǒng)計,只作為項目日后的附加收入項目。4、管理費收入可參考下表公式測算,一般先按照當?shù)卣笇?dǎo)價最高標準初步確定管理費標準,結(jié)合項目建筑面積計算管理費收入總額,最后根據(jù)項目及當?shù)貙嶋H情況估算收繳率后〔一般按95%左右測算實際收入。

收入和稅金費用測算表十、費用測算匯總根據(jù)上述測算的人力綜合成本、清潔管理費用、綠化養(yǎng)護費用、設(shè)備維護費用、秩序維護費用、日常辦公費用、固定資產(chǎn)折舊費用、物業(yè)公司保險費用及稅金費用匯總統(tǒng)計費用總和?！惨谎蠓繀^(qū)域〔二別墅區(qū)域〔三商鋪區(qū)域十一、調(diào)整管理費測算結(jié)果1、根據(jù)上述相關(guān)測算依據(jù)完成管理費第一次測算后,應(yīng)結(jié)合項目定位〔高中低端、當?shù)卣笇?dǎo)價及周邊項目現(xiàn)行收費標準進行比較衡量。2、若測算后的收費標準與實際需要相差較遠,應(yīng)