特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式

1：旅游地產(chǎn)發(fā)展概念解釋發(fā)展回顧業(yè)態(tài)關(guān)系特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第1頁旅游地產(chǎn)是集投資與消費于一體新型物業(yè)模式概念解釋·普通認(rèn)為，旅游房地產(chǎn)就是以旅游人群為目標(biāo)，為最終消費者物業(yè)模式?！ぴ谖覈?，比較多說法是，旅游地產(chǎn)是指以旅游度假為目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)營銷模式，其開發(fā)物是實現(xiàn)全部或部分旅游功效房地產(chǎn)。詳細(xì)包含休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)房地產(chǎn)開

發(fā)形式，以及產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村、登山/滑雪運動

度假村等產(chǎn)品形態(tài)。·更為廣泛說法是，直接服務(wù)于旅游業(yè)或在空間上與旅游區(qū)有高度親密關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)。

旅游休閑房產(chǎn)指當(dāng)旅游休閑業(yè)發(fā)展到一定階段，投資商依靠含有豐富旅游資源（包含自

然景區(qū)、人造景區(qū)），為全部或部分實現(xiàn)度假休閑功效而開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營運作房地產(chǎn)項

目，它是一個集投資與消費于一體新型物業(yè)模式。景觀房產(chǎn)是在房產(chǎn)開發(fā)過程中以景觀

為賣點房產(chǎn)建筑，因為旅游開發(fā)伴有開發(fā)區(qū)地價升值，而旅游區(qū)本身就是一個景觀

資源，所以多把伴隨旅游區(qū)開發(fā)而出現(xiàn)旅游房產(chǎn)成為景觀房產(chǎn)。特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第2頁從最初旅游度假房屋出租發(fā)展到當(dāng)前商務(wù)、居住、度假等地產(chǎn)模式發(fā)展回顧1.旅游房地產(chǎn)起源

旅游房地產(chǎn)源于20世紀(jì)60年代歐洲阿爾卑斯地區(qū)，為了讓前來滑雪度假歐美中產(chǎn)家庭買得起度假房地產(chǎn)，亞歷山大奈特將度假房產(chǎn)按時段分別出售給不一樣度假者，并給予每個購買者再一定時期內(nèi)享有度假地房產(chǎn)住宿和娛樂設(shè)施權(quán)利，同時這種權(quán)利可以轉(zhuǎn)售和轉(zhuǎn)讓。2.我國旅游房地產(chǎn)

我國旅游房地產(chǎn)開發(fā)始于20世紀(jì)90年代。在國內(nèi)一些城市房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)“泡沫”時候，以“健康、運動、休閑”為主題旅游房地產(chǎn)開始興起，并取得了不俗業(yè)績。旅游房地產(chǎn)最早在我國出現(xiàn)是分時度假概念。二十一世紀(jì)以來，旅游度假地產(chǎn)形成了多種發(fā)展，遍地開花局面。從最初商務(wù)旅游地產(chǎn)逐漸增多，有旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)等。各地結(jié)合不一樣類型景觀資源，打造不一樣類別旅游地產(chǎn)。特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第3頁通常意義上，旅游地產(chǎn)劃分為四個大類旅游地產(chǎn)類別旅游房地產(chǎn)是以旅游度假為目標(biāo)，經(jīng)過整合規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場營銷、網(wǎng)絡(luò)管理等各個步驟，把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合一個全新產(chǎn)業(yè)模式。類型概念描述特點經(jīng)典案例旅游景點地產(chǎn)在旅游區(qū)內(nèi)為游客旅行活動提供各種觀光、休閑娛樂非住宿型建筑物及關(guān)聯(lián)空間。增加景區(qū)游覽內(nèi)容，提升游客游覽興趣，進(jìn)而間接提升其它旅游地產(chǎn)價值。上海新天地、宋城集團(tuán)宋城主題公園等。旅游商務(wù)地產(chǎn)在旅游區(qū)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。以旅游接待為目標(biāo)自營式酒（飯）店以及與旅游相關(guān)寫字樓等均屬這類。海南博鰲等。旅游度假地產(chǎn)為游客或度假者提供、直接用于旅游休閑度假居住各種度假型建筑物及關(guān)聯(lián)空間?！暗诙铀倍燃傩蓍e和投資置業(yè)為目標(biāo)。多建在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出旅游目標(biāo)地城市，依靠現(xiàn)有旅游資源，投入休閑度假設(shè)施建設(shè)，大力營造旅游度假氣氛。佘山高爾夫別墅、三亞碧海藍(lán)天、千島度假村。旅游住宅地產(chǎn)與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)各種住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。提供“第一居所”為主要目標(biāo)，多建在旅游資源突出大中型城市市內(nèi)或市郊。依靠旅游資源、提升住宅環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功效，提升生活質(zhì)量。杭州宋城山地別墅等。特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第4頁當(dāng)前，我國旅游休閑地產(chǎn)形成幾大板塊格局旅游地產(chǎn)海南浙江四川山東其它云南特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第5頁從資源及項目輻射范圍看，旅游地產(chǎn)還可分為世界性、全國性和區(qū)域性旅游地產(chǎn)類別世界性旅游地產(chǎn)全國性旅游地產(chǎn)區(qū)域性旅游地產(chǎn)產(chǎn)生區(qū)域特色資源區(qū)域特色資源區(qū)域，離城區(qū)較遠(yuǎn)特色資源區(qū)域，離城區(qū)不遠(yuǎn)市場組成以全球游客為主以全國為主，吸引世界游客以區(qū)域性市場為主功效定位休閑、度假旅游、度假、產(chǎn)品能自我完善旅游、休閑、度假，產(chǎn)品能自我完善居住組成第二居所為主第一、第二居所度假為主第二居所向第一居所過渡發(fā)展思緒依靠自然資源帶動依靠規(guī)?；燃僭O(shè)施以旅游休閑帶動居住，逐步形成主題新城代表項目美國夏威夷黃金海岸美國棕櫚泉、美國隱居谷美國十七英里卡帕魯阿度假村·從消費主題關(guān)鍵市

場組成來看，世界休

閑地產(chǎn)形成了三種不

同發(fā)展形態(tài)：·世界性休閑地產(chǎn)——

休閑新城；·全國性休閑地產(chǎn)——

度假區(qū)/村；·區(qū)域性休閑地產(chǎn)——

主題休閑城區(qū)。特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第6頁旅游地產(chǎn)要結(jié)合地方產(chǎn)業(yè)，依靠資源，發(fā)揮功效延伸，處理好營銷步驟四個要素產(chǎn)業(yè)要素資源要素功效要素營銷要素旅游業(yè)房地產(chǎn)業(yè)可利用地產(chǎn)旅游資源產(chǎn)權(quán)時權(quán)家生活延伸緊密聯(lián)絡(luò)相互依靠利益因子投資者休閑消費者第一居所第二居所……特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第7頁旅游地產(chǎn)具備行業(yè)兩大特征、四個要素——特征描述養(yǎng)身度假、旅游購物、交易、身份象征三者緊密結(jié)合·不是簡單處理居住問題，要處理更多其它問題。旅游房地產(chǎn)是不但讓熱游還要住，多種消費方式結(jié)合才能發(fā)展起來。第二居所概念是在一個更適合于居住和休閑地域置業(yè)。今后會逐步出現(xiàn)產(chǎn)品功效和產(chǎn)品類型細(xì)化?！と纾阂恍┤碎_始在香港或其它一些地域購房，外省市一些地域人跑到“兩南”去購房，這么就帶動了“兩南”房地產(chǎn)提升。房地產(chǎn)開發(fā)與配套服務(wù)軟硬兼施·除了硬件建設(shè)，沒有軟件建設(shè)，極難把普通地產(chǎn)變?yōu)槁糜蔚禺a(chǎn)·旅游地產(chǎn)是一個轉(zhuǎn)換過程：就是有些人替你去管理，有些人替你去實施租務(wù)。有最優(yōu)異酒店管理企業(yè)或者物業(yè)管理條件地域，才有可能逐步形成旅游地產(chǎn)。配套、服務(wù)系統(tǒng)和硬件不能分離。旅游地產(chǎn)要把旅游項目經(jīng)營得很好，同時又要把旅游房地產(chǎn)配套服務(wù)經(jīng)營得很好，二者結(jié)合起來才能使旅游地產(chǎn)發(fā)揮出旅游作用。特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第8頁從成功發(fā)展旅游休閑地產(chǎn)特色亮點來看，打造高端休閑產(chǎn)品類引爆市場，做大做強某項休閑功效產(chǎn)品來形成規(guī)模效應(yīng)，吸引眼球，并制訂先人氣后商氣發(fā)展思緒，是值得借鑒寶貴經(jīng)驗。特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第9頁2：旅游（居）小鎮(zhèn)開發(fā)模式成熟開發(fā)模式開發(fā)基礎(chǔ)條件經(jīng)典開發(fā)案例問題及發(fā)展特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第10頁旅游地產(chǎn)規(guī)劃、產(chǎn)品、需求等都依據(jù)市場需求、行業(yè)發(fā)展、政府支持及交通輻射范圍決定高度人性化人本主義思想是旅游地產(chǎn)關(guān)鍵價值觀。提倡心情釋放與自然屬性回歸。用建筑陶冶人、尊重人鮮明主張。業(yè)態(tài)關(guān)系較高附加值成為政府形象工程和主要窗口工程。表達(dá)一座城市鮮明屬性和文化特色。發(fā)展前景和市場預(yù)期非?？春谩Ｒ?guī)劃上更多功效從單一居住帶休閑，賦予住宅旅游性、休閑型，使業(yè)主生活愈加豐富多彩。使住宅成為多功效生活載體。提供“觀光—休閑—購物—居住”需求便利1.從市場需求來看，旅游地產(chǎn)實現(xiàn)了人們旅行生活中行與居結(jié)合，滿足了消費者對休閑與投資雙重追求，所以含有充分市場潛力。2.從企業(yè)推進(jìn)來看，旅游房地產(chǎn)則是房地產(chǎn)向旅游逐步滲透，旅游對房地產(chǎn)愈加依賴結(jié)果，是兩個行業(yè)逐步融合需要。3.從政府管理來看，旅游地產(chǎn)管制較寬松，是發(fā)展利好原因4.從外部環(huán)境看，汽車在家庭普及、城際高速列車公交化發(fā)展，廉價航空產(chǎn)品推出、高速公路建設(shè)等，都擴大了人們?nèi)粘Ｉ畎霃椒秶?，城際距離正在變短或消失，這也是旅游地產(chǎn)熱客觀外部條件。特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第11頁資源、文化、規(guī)劃、投資及后期運行是旅游地產(chǎn)成功開發(fā)必備條件天生資質(zhì)(旅游風(fēng)景資源)開發(fā)基礎(chǔ)條件良好題材(歷史積淀、濃郁文化)連續(xù)投資(依市場需要擴展新景觀、新配套硬件等)完善規(guī)劃(市政設(shè)施規(guī)劃、可開發(fā)地產(chǎn)規(guī)劃)完備后期運行(再營銷網(wǎng)絡(luò)、“經(jīng)理人”式經(jīng)營模式)成功開發(fā)旅游地產(chǎn)項目特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第12頁華僑城整體規(guī)劃，大盤模式，自建旅游資源，先做旅游后座地產(chǎn)，取得了成功經(jīng)典開發(fā)案例項目類型旅游住宅地產(chǎn)開發(fā)模式以大盤形式出現(xiàn)綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)投資開發(fā)商深圳華僑城控股股份有限企業(yè)（國有大型）總占地面積4.8平方公里旅游/地產(chǎn)占地面積旅游（四大主題公園）占地約103萬平方米開發(fā)背景1985年，經(jīng)國務(wù)院同意，華僑城集團(tuán)開始規(guī)劃開發(fā)深圳西邊一塊荒地。物業(yè)類型主題公園、別墅、度假酒店、多層、小高層、高層、寫字樓、配套（藝術(shù)中心、廣場濕地等）解讀華僑城1.開發(fā)思緒：先旅游項目，提升版塊土地價

值、升值空間和著名度，使生地變熟地，

然后投資房地產(chǎn)。2.贏利模式：前期靠旅游項目贏利（門票經(jīng)

濟），后期靠地產(chǎn)項目贏利。旅游和地產(chǎn)

項目標(biāo)贏利百分比約為2:3。3.產(chǎn)品規(guī)劃：就當(dāng)前整體華僑城開發(fā)和布

局分析，我們看出，以五大成熟地產(chǎn)項目

為中心，教育培訓(xùn)、文化藝術(shù)、商業(yè)休閑

街、寫字樓、醫(yī)療、主題公園等為大配套，

形成了獨立華僑城生活圈。特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第13頁針對不一樣城市、區(qū)域、資源以及規(guī)劃，打造符合本身特點旅游地產(chǎn)才含有市場需求性成熟開發(fā)模式1.以提供第一居所為主要目標(biāo)景區(qū)住宅開發(fā)

以提供第一居所為主要目標(biāo)，多建在旅游資源突出大中型城市市內(nèi)或市郊。依靠旅游資源（自然、人

文或二者兼有）條件，直接提升住宅環(huán)境品質(zhì)和居民生活質(zhì)量。2.以旅游度假為目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)

休閑度假第二居所，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目標(biāo)。多建在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市著名風(fēng)

景區(qū)附近，或建在旅游資源突出旅游目標(biāo)地城市。依靠現(xiàn)有優(yōu)異旅游資源，投入休閑度假設(shè)施設(shè)備，

營造旅游度假氣氛。開發(fā)商認(rèn)為異地置業(yè)者度假休閑為目標(biāo)。3.以旅游接待為目標(biāo)商業(yè)、酒店等開發(fā)

以旅游接待為目標(biāo)，含有商業(yè)購物、休閑娛樂、酒店居住等功效。4.以大盤形式出現(xiàn)綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)

多在旅游目標(biāo)地城市，兼有第一居所、第二居所以及旅游度假功效。特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第14頁深圳華僑城高著名度高利潤無風(fēng)險資源成熟品牌著名地塊升值投資期望低資源低賣點低價值高風(fēng)險旅游項目投資：歡樂谷、世界之窗民俗村、錦繡中華雕塑公園、生態(tài)廣場房地產(chǎn)項目投資：中旅廣場、灣廈花園錦繡花園、新浦江城天鵝堡（二期）1985年————前期開發(fā)旅游項目躲避風(fēng)險，提升地塊價值；后期投資地產(chǎn)，地塊成熟，順利取得高利潤。據(jù)上圖，華僑城開發(fā)是“旅游帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)反哺旅游”良性循環(huán)模式旅游：“白地造景”吸引游客；創(chuàng)造“亞洲之最”和“世界之最”而主題公園吸引全國游客。鴻篇巨制，留住游客；《創(chuàng)世紀(jì)》、《千古風(fēng)流》、《高山流水》等文化演出留駐游客，創(chuàng)造再消費過程。地產(chǎn)：重視超前產(chǎn)品規(guī)劃，以優(yōu)美環(huán)境和完善配套使產(chǎn)品本身具備了極強競爭力，制造概念，形成強大品牌認(rèn)知，以波托菲諾等項目標(biāo)典范成就了華僑城作為深圳人“放心、夢想、品味、面子”居住選擇。特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第15頁以五大成熟地產(chǎn)項目為中心，教育培訓(xùn)、文化藝術(shù)、商業(yè)休閑街、寫字樓、醫(yī)療、主題公園等為大配套，形成了獨立華僑城生活圈深圳華僑城中旅廣場灣廈花園

錦繡花園

新浦江城天鵝堡漢唐大廈酒吧一條街銅鑼灣沃爾瑪何香凝美術(shù)館華夏藝術(shù)中心雕塑公園歡樂谷世界之窗民俗村錦繡中華暨南大學(xué)中旅學(xué)院華僑城中小學(xué)華僑城第一幼稚園華僑城醫(yī)院特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第16頁案例啟示深圳華僑城本案例最大啟示是，告訴我們旅游地產(chǎn)能夠：1.平地造景，即制造景觀，制造主題，制造文化。就是把有吸引力東西搬到有情趣人聚

集地方來。2.先旅游升值地塊，然后開發(fā)地產(chǎn)，從而降低風(fēng)險，提升利潤。3.制造文化動態(tài)元素。沒有文化，造一些假模型出來，也不能連續(xù)吸引他人過來，讓旅游資

源活起來，最好方法是注入文化元素特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第17頁杭州宋城先做旅游項目，提升土地價值，然后再做地產(chǎn)，借助山、海、城資源，取得了較大成功經(jīng)典開發(fā)案例項目類型旅游度假地產(chǎn)開發(fā)模式以大盤形式出現(xiàn)綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)投資開發(fā)商杭州宋城集團(tuán)有限企業(yè)（民營）總占地面積32萬名方米旅游/地產(chǎn)占地面積旅游（專指宋城）占地約

萬平方米開發(fā)背景1995年，依靠杭州西湖旅游資源和人氣，以大宋文化為主題，“清明上河圖”為藍(lán)本，建造杭州宋城主題公園物業(yè)類型主題公園、度假別墅、配套解讀宋城1.開發(fā)思緒：先旅游項目，提升版塊土地價

值，然后投資景觀地產(chǎn)。2.贏利模式：前期靠旅游項目贏利（門票經(jīng)

濟），后期靠旅游+地產(chǎn)項目贏利。旅游和地產(chǎn)項目標(biāo)贏利百分比約為5:3。3.產(chǎn)品規(guī)劃：宋城當(dāng)前主要規(guī)劃是“山、海、城”：“山”指龍泉山，為江浙第一高峰，是集森林旅游與山地會議中心功效與一體休閑度假勝地；“?！敝钢袊鴿O村，是中國最大原生態(tài)海洋文化旅游項目；“城”指以杭州為中心城市休閑旅游，包含休博園、宋城和山里人家。特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第18頁鳳凰古城商業(yè)街業(yè)態(tài)主要以旅游商品類、餐飲類、休閑娛樂類、服務(wù)配套類為主鳳凰古城商街地段租金（元/㎡）虹橋200老營哨50-100東正街300建設(shè)路150古城商業(yè)街整體租金水平分析（以使用面積計算）鳳凰古城商業(yè)街整體業(yè)態(tài)分布情況分析：·按店數(shù)分：旅游商品占73.5%，餐飲業(yè)占13.2%，

休閑娛樂占3.5%，服務(wù)

及配套占9.8%；按面積分：旅游商品占45.1%、餐飲業(yè)占27%、

休閑娛樂占17.5%，服務(wù)

及配套占10.4%。·鳳凰古城休閑娛樂與

旅館業(yè)生存狀態(tài)欠佳，

這主要是因為鳳凰古城

游客停留時間短、住宿

客源少所致。特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第19頁1.傳統(tǒng)古鎮(zhèn)模式研究.2.新建小鎮(zhèn)模式研究.3.國外小鎮(zhèn)模式研究.4.小鎮(zhèn)開發(fā)案例研究.旅游項目宋城主題公園：《清明上河圖》再現(xiàn)區(qū)、九龍廣場區(qū)、宋城廣場區(qū)、仙山瓊閣區(qū)以及南宋皇宮區(qū)、南宋風(fēng)情苑區(qū)等部分。杭州樂園（休博園）：荷蘭村主題公園、馬可.波羅主題公園、生態(tài)公園、山里人家四個主題公園；一個9洞高爾夫球場、一個水上高爾夫球練習(xí)場和一個18洞迷你高爾夫球場，10個網(wǎng)球場。美國城：按1：1建造了白宮，南草坪、玫瑰園、總統(tǒng)山、華盛頓紀(jì)念碑、迪斯尼圣誕街、丘比特郵局、漂流河婚慶教堂、印第安村落、夏威夷、高興堡和華盛頓紀(jì)念碑。龍泉山：絕壁奇松、龍泉大峽谷、七星潭、、黃茅尖、、甌江源。

中國漁村：海洋生態(tài)。

地產(chǎn)項目

第二居所：荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、威尼斯商業(yè)街、綠野山莊

第一居所：地中海別墅、蘇黎士小鎮(zhèn)。

文化教育項目

幼稚園、小學(xué)、初中、高中，雙語試驗部（1－9年級）、雅思特色班。杭州宋城特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第20頁杭州宋城1995年：復(fù)制“清明上河圖”，宋城公園成功。區(qū)位資源上，宋城根植于杭州版塊歷史沃土，又依靠以大上海為中心華東經(jīng)濟圈，只要找到消費者承受能力與公園給予回報相當(dāng)這一結(jié)合點（也就是公園品味、檔次、文化內(nèi)涵等要真正讓游客以為錢花得值）即可成功。

從大環(huán)境上，當(dāng)初杭州以觀光為主傳統(tǒng)旅游方式已漸顯不足，高品味人文景觀能夠起到主動互補作用。

基于以上思想，以“清明上河圖”為藍(lán)本，創(chuàng)建了融合濃郁宋文化和杭州地域特色演出主題公園——宋城，并提出“給我一天，還你千年”宣傳口號，取得成功。2.1999年：杭州樂園定位含糊，遭“冷遇”。宋城集團(tuán)繼成功開發(fā)宋城主題公園之后，又相繼開發(fā)了美國城和杭州樂園兩大主題公園。

美國城依宋城而建，在空間上與宋城是一個“組團(tuán)”，客源有一定保障。杭州樂園是“主題公園群”，是一個集旅游、觀光、休閑、度假、居住等功效為一體綜合性項目。

杭州樂園因為消費者心目中形象并不清楚。多數(shù)人對“樂園”有一個先入為主心理定勢，來了以后便有些失望。所以，杭州樂園開業(yè)以來，營業(yè)額和品牌著名度及美譽度并未到達(dá)預(yù)期目標(biāo)。3.：借勢休博會，整合休閑旅游第一城。6月18日，為迎接在杭州舉行“世界休閑博覽會”，杭州樂園閉園整改，納入“世界休閑博覽園”建設(shè)。由單一主題公園到復(fù)合型主題公園升級換代。特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第21頁杭州宋城挖掘文化元素，無限放大成主題，然后對接相關(guān)旅游產(chǎn)業(yè)。該案例成功就是拿和杭州相關(guān)大宋文化做主題，制造一系列景觀和娛樂、飲食、劇目等觀賞和體驗性產(chǎn)品。本案例啟發(fā)我們，做旅游地產(chǎn)能夠：案例啟示2.能夠把房地產(chǎn)品做成景觀，景房一體。宋城很多地產(chǎn)都是就地勢位置，設(shè)計成個性鮮明山地別墅。3.文化主題要單一、要能支撐地產(chǎn)開發(fā)。杭州樂園失利就是因為主題太復(fù)雜，假如不是其已經(jīng)有品牌和后期巨大投入改造，當(dāng)是極大失敗。4.社會、關(guān)系營銷對旅游有巨大推進(jìn)作用。宋城集團(tuán)和政府合作，“世界休閑博覽會”社會營銷對品牌產(chǎn)生了巨大影響。特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第22頁項目深圳華僑城杭州宋城區(qū)位優(yōu)勢深圳開發(fā)特區(qū)，華僑城是特區(qū)中“旅游地產(chǎn)特區(qū)”。位于西湖風(fēng)景區(qū)西南，依五云山，臨錢塘江。借助西湖旅游品牌優(yōu)勢?？衫觅Y源基本無資源。原來是荒灘，主要以濃縮世界文化為主，在一個區(qū)域克隆和創(chuàng)造經(jīng)典，建設(shè)主題公園。資源豐富，西湖風(fēng)景資源，城市旅游品牌資源、歷史文化沉淀資源。項目定位集旅游、文化、購物、娛樂、體育、休閑于一體文化旅游度假區(qū)。項目規(guī)模深圳華僑城7000多畝。當(dāng)前有四大主題公園和三大酒店、文化藝術(shù)館、學(xué)校、寫字樓和5個第一居住地產(chǎn)項目。宋城總占地32萬平方米。從單一景區(qū)向多元化大型休閑小區(qū)發(fā)展，從單一領(lǐng)域向跨區(qū)域延伸，構(gòu)建了“山、海、域”和“西湖觀光，宋城懷古，休博園度假游”杭州主流旅游線路，以及休博園、蘇黎士小鎮(zhèn)、地中海別墅、威尼斯水域等第一、二居所得地產(chǎn)項目。主題定位濃縮世界建筑文化：“一步前進(jìn)歷史，一日走遍世界”。主打歷史牌，宋文化為主題：“給我們一天，還你十年。”投資與贏利投資周期長。先投資別墅項目“東方花園”，在投資旅游項目，后投資系列地產(chǎn)項目。長線回報，周期長，5——8年贏利贏利方式：前期旅游（門票）、酒店（商業(yè)合作）：后期地產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)出售為主）。投資周期長。長線回報，周期長3年后贏利。贏利方式：旅游（門票）、酒店（商業(yè)合作）+地產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)出售）。社會主義成為深圳城市一張名片，賦予更多文化地位。打破了杭州長久以來以西湖為中心傳統(tǒng)旅游格局。杭州宋城華僑城主打橫向，濃縮世界建筑文化：宋城主打縱向，延伸歷史主體特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第23頁問題及發(fā)展問題問題及對策有礙景觀，破壞景區(qū)氣氛無序開發(fā)生態(tài)破壞現(xiàn)象嚴(yán)重景區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局保護(hù)資源和項目創(chuàng)新結(jié)合準(zhǔn)確定位，強調(diào)文化內(nèi)涵精心設(shè)計，營造良好環(huán)境對策粗制濫造，重復(fù)建設(shè)缺乏文化特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第24頁旅游（趨勢）旅游地產(chǎn)（趨勢）旅游消費水平有低級向高級，消費結(jié)構(gòu)展現(xiàn)多元化。發(fā)展前景遼闊，度假消費人氣正旺。居民消費潛力巨大，旅游享受層次分化。房產(chǎn)發(fā)展提供機遇，酒店運行留有缺口?；A(chǔ)交通建設(shè)提供便利，政策勉勵旅游。旅游人數(shù)穩(wěn)步增加，有組織團(tuán)體逐步增多。旅游線路由短途到長途發(fā)展。旅游方式單一化向多樣化發(fā)展。（度假旅游，探險旅游，科學(xué)考查旅游，民俗旅游，生態(tài)旅游，體育旅游保健康復(fù)旅游，文學(xué)旅游，美食家旅游等）旅游人員組成自費旅游、公費旅游將各領(lǐng)天下。旅游地選擇國內(nèi)旅游向出國旅游延伸。前期發(fā)展華僑城主打橫向，濃縮世界建筑文化：宋城主打縱向，延伸歷史主體特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第25頁前期發(fā)展旅游休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展將為旅游房地產(chǎn)帶來遼闊發(fā)展前景城市消費領(lǐng)域拓寬加速旅游地產(chǎn)發(fā)展購房者對領(lǐng)域景觀和居住地產(chǎn)含有了發(fā)展條件建立在車輪上旅游房地產(chǎn)含有了發(fā)展條件開發(fā)商需要盤活資產(chǎn)、提升效益、另辟蹊徑，搶占先機特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第26頁3：成功開發(fā)旅游小鎮(zhèn)大理古城商街麗江古城商街陽朔西街鳳凰古城西街特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第27頁大理古城古街古城四大街區(qū)圍合，全長1700米，總營業(yè)面積3萬多平米，經(jīng)營區(qū)域集中在一樓，二樓僅作為居住、倉儲功效使用大理古城商業(yè)街業(yè)態(tài)主要以商品經(jīng)營、餐飲業(yè)、休閑業(yè)(酒吧）、服務(wù)及配套行業(yè)為主：按數(shù)量分其中商品經(jīng)營占80％，餐飲業(yè)占8％，服務(wù)及配套行業(yè)占7％，休閑娛樂占5％：按面積分，商品經(jīng)營約占46％，服務(wù)及配套行業(yè)占37％餐飲業(yè)約占7％，休閑娛樂占10％。業(yè)態(tài)和混雜。地段租金（元/㎡）博愛路90復(fù)興路500人民路100洋人街150業(yè)態(tài)分布即使無規(guī)劃，相對混雜，但未對經(jīng)營產(chǎn)生不良影響大理古城商業(yè)街內(nèi)每條街上均存在各種業(yè)態(tài)類型交叉現(xiàn)象，并未按流行商品或服務(wù)類別進(jìn)行分區(qū)配置：原因可能是私人業(yè)主自發(fā)操作店鋪出租所致。業(yè)態(tài)混雜看似違反現(xiàn)象商業(yè)理論，但古城眾多店鋪歷經(jīng)時日依舊生存良好，也無游客埋怨購物不便，說明業(yè)態(tài)混雜最少在大理古城是有市場基礎(chǔ)。特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第28頁主要街區(qū)1、大理古城酒吧街——洋人街四大街區(qū)圍合，各大街區(qū)各有主題特色顯著大理有名酒吧一條街，商家71戶，經(jīng)營面積1840平米租金100-150元/㎡·月，營業(yè)率100％2、大理古城商品購物街——復(fù)興路大理人氣最旺購物街，全長1500米，商戶376家，經(jīng)營面積9632平米，租金500元/㎡·月，營業(yè)率100％3、大理古城餐飲業(yè)——人民路大理白族特色餐飲街，全長1500米，商戶92家，經(jīng)營面積1944平米，租金100元/㎡·月，營業(yè)率100％3、大理古城旅館街——博愛路大理旅館最集中街區(qū)，全長1000米，商戶30多家，經(jīng)營面積610平米，租金90元/㎡·月，營業(yè)率100％特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第29頁酒店式客棧酒店是客棧依然延續(xù)民族、風(fēng)情元素和特色大理古城客棧不論是立面還是室內(nèi)裝飾設(shè)計，一樣也是極具民族地方特色，也一樣表達(dá)了對本區(qū)域民族文化，民俗風(fēng)情深入挖掘，正因為如此，大理古城客棧生意良好，而且房價高企標(biāo)間價格在428元/天。極具民族民俗風(fēng)情特色酒店客棧生意經(jīng)營很好特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第30頁麗江古城古街麗江古城對于本區(qū)域民族民俗元素挖掘相當(dāng)成功，很好將民俗與旅游有機結(jié)合起開，創(chuàng)造了極大商業(yè)價值麗江古城商業(yè)街當(dāng)前已開發(fā)地段全長約米，擁有店鋪1046家，總經(jīng)營面積約3萬平方米。全部為街鋪，產(chǎn)權(quán)為私人全部：部分為民居改造，部分新修商鋪為業(yè)主購置后出租。商鋪主要經(jīng)營民族衣飾、披肩（飾品）、銀飾、玉器、繪畫、各種手工藝品、皮草、草藥、茶、地方特色食品（牛肉干等）及餐飲、酒吧和客棧為主，并有銀行、郵政、票務(wù)、公測、等配套服務(wù)辦法。整個麗江古城就是一座繁榮商業(yè)城，旅游商業(yè)營業(yè)非常成功。麗江古城商業(yè)街業(yè)態(tài)主要以商品經(jīng)營，餐飲吧、客棧為主，按數(shù)量分，其中商品經(jīng)營占88％，餐酒吧占7％，客棧占5％：按面積分，商品經(jīng)營約占46％，餐酒吧約占17％。上述業(yè)態(tài)主要目標(biāo)用戶均為中外旅客，屬于經(jīng)典旅游類消費業(yè)態(tài)配置。麗江古城當(dāng)前月租金在200-500元/㎡左右不等，最貴四方街周圍區(qū)域月租金到達(dá)了800-1000元/㎡，并呈繼續(xù)上漲趨勢。特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第31頁主要街區(qū)麗江古城商業(yè)由四方街、東大街、新華街、七一街、五一街、光義街及眾多分巷組成1、麗江古城門臉——玉河廣場玉河廣場為麗江商業(yè)街增加了一個門臉，它是當(dāng)?shù)厝艘雇砩⒉较矚g逗留地方。游客普通只在玉河廣場入口景觀處留影，然后經(jīng)過玉河廣場進(jìn)入商業(yè)街。2、麗江商業(yè)品牌——四方街

600平米四方坪，17間店鋪，經(jīng)營面積385平米，是麗江古城最為繁榮所在，租金高達(dá)800-1000元/㎡·月。四方街是麗江古街代表，位于古城關(guān)鍵位置，不但是大研古城中心，也是滇西北地域集貿(mào)和商業(yè)中心。3、麗江最美街——東大街全長200米，景色優(yōu)美，商鋪139間，經(jīng)營面積3667平米，租金600-1000元/㎡·月。東大街是麗江古城商業(yè)街繁榮地段之一，它是連接玉河廣場與四方街主干道，旁邊有水渠，渠上有小橋、路邊有垂柳，景色優(yōu)美。4、麗江古城最主要一條街——新華街集酒吧、客棧、商品類三大業(yè)態(tài)為一體，店鋪167間，營業(yè)面積8694平米，租金150-300元/㎡·月。5、麗江古城最主要一條街——新華街

600米商品經(jīng)營街，店鋪333間，營業(yè)面積3086平米，租金200-500元/㎡·月。特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第32頁束河古鎮(zhèn)茶馬驛麗江束河古鎮(zhèn)茶馬驛棧前三期先以旅游商業(yè)和公共區(qū)做足人氣，后期再提供度假物業(yè)，客戶輻射全國開發(fā)理念在保護(hù)束河古鎮(zhèn)納西民宅基礎(chǔ)上，建設(shè)一個以世界文化遺產(chǎn)為主題高水準(zhǔn)旅游休閑物業(yè)，完成從觀光游向休閑度假游轉(zhuǎn)換功效配比及分明一期二期三期四期規(guī)模233畝（13％）25畝（1％）180畝（10％）1300畝（75％功效公共休閑區(qū)、文化廣場、商鋪、餐飲、酒吧及客棧四星級產(chǎn)權(quán)酒店五星級產(chǎn)權(quán)酒店+旅游設(shè)施別墅形式商鋪30-60-100酒吧100-200平900-1000平米/棟，聯(lián)排形式別墅形式待建前三期以公共休閑旅游度假為主，檔次全方面年份.3-.11-.6-.3銷售率客戶客戶起源分類昆明：外?。蝴惤爸車?4:3:3商業(yè)5000—5500-5800-860080％（剩大面積)麗江及當(dāng)?shù)乜蜅?300-3500—4000-480080％（剩大面積)外地投資者購置用途分類投資：自營=8:2產(chǎn)權(quán)酒店計劃6.8％回報率，針對云南本省公務(wù)員、教師等固定高收入職員價格及客戶特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第33頁束河古鎮(zhèn)茶馬驛極具民族民俗風(fēng)情特色酒店客棧生意經(jīng)營很好古鎮(zhèn)舊建筑仿古新商業(yè)錯落有致，戶戶各不一樣四方聽音文化廣場定時舉行活動仿古銷售中心特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營創(chuàng)新模式第34頁陽朔西街·陽朔西街店鋪都是2-3層獨棟商鋪，

一層為經(jīng)營門面，樓上則多為酒吧、

餐飲、賓館、酒店、等經(jīng)營場所。單

個門面面寬普通在4.5-5米，層高也

都不高，在3.2米左右。西街街面采取當(dāng)?shù)卮罄硎佋O(shè)，長青石板鋪就街道兩旁作為道路與店鋪分割。西街房屋古樸典雅，桂北明清時期格調(diào)，小青瓦、坡屋面、白粉墻、吊陽臺。撿著物以兩層到三層居多，也有四層建筑物，錯落別致，古色古香，地方特色濃厚。西街有少許統(tǒng)一路燈，選取古色古香款式，用木樁做支架。西街不設(shè)統(tǒng)一門派，商鋪招牌也都不是統(tǒng)一，但大多數(shù)都充滿個性化特色，有中式和西式格調(diào)，不過都是中英文版，自重還不乏純英文招牌。1400多年悠久歷史，全長1180米，桂林山水甲天下，陽朔