佛山市佳兆業(yè)杏壇項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書課件

佳兆業(yè)杏壇項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書2010.11目錄項(xiàng)目概況01項(xiàng)目營(yíng)銷定位02城市規(guī)劃解讀項(xiàng)目情況解讀

順德位于廣東佛山市的南部，東北部接壤廣州市番禺區(qū)，西北方為佛山禪城區(qū)，北接佛山南海區(qū)，西鄰新會(huì)，南連中山，距廣州32公里、香港127公里(69海里)、澳門80公里?？偯娣e806.15平方公里，2009年末全區(qū)常住人口為202.83萬(wàn)人，旅外華僑和港澳同胞超過(guò)40萬(wàn)。2003年，在構(gòu)筑“大佛山”的建設(shè)理念下，順德與南海并入佛山，成為“佛山五區(qū)”的一部分。

2009年，廣東省委、省政府批復(fù)，同意佛山市順德區(qū)在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等方面允許行使地級(jí)市管理權(quán)限。城市規(guī)劃順德介紹

佛山市2009年生產(chǎn)總值生產(chǎn)總值4742.56億元，其中，順德區(qū)為1711億元，占全市34%。順德區(qū)2005—2009生產(chǎn)總值一覽表城市規(guī)劃順德經(jīng)濟(jì)分析主要分為4個(gè)街道，6個(gè)鎮(zhèn)區(qū)城市規(guī)劃順德鎮(zhèn)區(qū)分布2009年，伴隨著《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008～2020年）》的公示，順德“一城三片區(qū)”戰(zhàn)略布局正式出臺(tái)。根據(jù)規(guī)劃，“一城”是打造大良、容桂、倫教百萬(wàn)人口的中心城區(qū)?！叭瑓^(qū)”的東部片區(qū)包括陳村、北滘、倫教、大良、容桂等地，依托廣珠輕軌、太澳高速等路網(wǎng)，主動(dòng)接受廣州輻射，打造具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，成為引領(lǐng)順德發(fā)展的核心區(qū)域；南部片區(qū)的勒流、杏壇、均安等地，依托珠二環(huán)高速、佛山一環(huán)南拓線，打造具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的現(xiàn)代制造業(yè)基地，成為順德新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域。城市規(guī)劃順德總體規(guī)劃杏壇鎮(zhèn)位于順德西南部，距順德區(qū)政府所在地大良街道約13公里,距廣州市約50公里，香港80海里，澳門108公里。全鎮(zhèn)總面積122平方公里，轄下24個(gè)村委會(huì)，6個(gè)居委會(huì)，2009年常住人口約12.8萬(wàn)，流動(dòng)人口約5萬(wàn)人。鎮(zhèn)內(nèi)絕大部分是江河沖積平原，是珠江三角洲知名水鄉(xiāng)，水鄉(xiāng)文化氛圍濃郁，榮獲“國(guó)家衛(wèi)生鎮(zhèn)”、“中國(guó)民俗文化之鄉(xiāng)”、“廣東省教育強(qiáng)鎮(zhèn)”等稱號(hào)。本案所在位置城市規(guī)劃杏壇介紹經(jīng)濟(jì)——杏壇鎮(zhèn)充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，打造“科技工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、水鄉(xiāng)文化”三大產(chǎn)業(yè)品牌戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展取得了長(zhǎng)足進(jìn)步。2009年全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值235.3億元，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)202家，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值213.39億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資19.06億元，實(shí)際利用外資1780萬(wàn)美元，國(guó)、地稅實(shí)際入庫(kù)5.93億元。目前，全鎮(zhèn)共有6000多家工商企業(yè)，擁有康寶電器有限公司、東方集團(tuán)、德冠包裝材料有限公司等一批中國(guó)弛名企業(yè)。工業(yè)——近年來(lái)，杏壇鎮(zhèn)以工業(yè)立鎮(zhèn)為指導(dǎo)思想，加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，加大招商引資力度，積極扶持民營(yíng)企業(yè)做強(qiáng)做大，全力打造“科技工業(yè)”品牌，逐步形成了五金家電、塑料包裝、農(nóng)產(chǎn)品深加工、紡織制衣為支柱，電子、機(jī)械制造、汽車配件等新興產(chǎn)業(yè)迅速成長(zhǎng)的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新格局。全鎮(zhèn)共有1700多家工業(yè)企業(yè)，2009年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)235.3億元。城市規(guī)劃杏壇經(jīng)濟(jì)分析

順德杏壇房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在中部片區(qū)，以建設(shè)南路和二環(huán)路之間的杏龍路段為主要城鎮(zhèn)中心進(jìn)行發(fā)展。房地產(chǎn)相對(duì)落后，產(chǎn)品較為單一，客戶以杏壇本地客戶為主。近年來(lái)隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，也吸引了一些本地知名的地產(chǎn)公司入駐，如君怡地產(chǎn)、嘉怡地產(chǎn)等。

城市規(guī)劃杏壇房地產(chǎn)市場(chǎng)（1）新興商貿(mào)住宅區(qū)杏壇鎮(zhèn)將在新興商貿(mào)住宅區(qū)打造集商業(yè)、公共配套、政府配套，住宅于一體的新區(qū)，該區(qū)將來(lái)將會(huì)成為杏壇新的行政、商業(yè)、住宅中心。（2）舊城區(qū)舊城區(qū)主要為以往杏壇鎮(zhèn)行政、商業(yè)、住宅區(qū)。（3）工廠區(qū)工廠區(qū)集中了杏壇主要工廠企業(yè)，為杏壇鎮(zhèn)主要的工業(yè)用地位置。本案所在位置城市規(guī)劃杏壇未來(lái)發(fā)展

杏壇目前城市規(guī)劃以鎮(zhèn)政府為中心建設(shè)，集商業(yè)、住宅、行政為一體的多功能區(qū)域杏壇工業(yè)主要以橡膠工業(yè)為主，其次以水產(chǎn)、家電等為輔助產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)為杏壇主要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。商品房主要集中在杏壇中心城區(qū)，現(xiàn)已規(guī)劃建設(shè)杏壇中心城區(qū)。杏壇開發(fā)熱點(diǎn)集中在此，估計(jì)未來(lái)這種趨勢(shì)會(huì)更加明顯以房地產(chǎn)帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展為未來(lái)該鎮(zhèn)的發(fā)展趨勢(shì)。城市規(guī)劃總結(jié)目錄項(xiàng)目概況01項(xiàng)目營(yíng)銷定位02城市規(guī)劃解讀項(xiàng)目概況解讀醫(yī)院：杏壇醫(yī)院市政配套：杏壇鎮(zhèn)政府，杏壇稅務(wù)分局、杏壇派出所、杏壇廣場(chǎng)學(xué)校：杏壇中學(xué)、齊杏中學(xué)、潤(rùn)苑幼兒園飲食：肯德基、綠園飯店、頌全飯店酒店：杏壇大酒店銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社中國(guó)工商銀行杏壇醫(yī)院綠園飯店杏壇派出所杏壇鎮(zhèn)政府杏壇中學(xué)工商銀行杏壇大酒店杏壇廣場(chǎng)項(xiàng)目情況周邊配套總占地面積89661.38

m2容積率2.60總建筑面積233119.6m2計(jì)容積率建筑面積185376.00

m2綠地率0.00建筑高度-m不計(jì)容積率建筑面積47743.6

m2建筑密度24.69%綠化面積

-m2

產(chǎn)品構(gòu)成占地面積容積率建筑面積可售面積產(chǎn)品比例平均每戶面積層數(shù)戶數(shù)商業(yè)

3000.003000.00

公建1200.00說(shuō)明：本項(xiàng)目位于杏壇杏龍路與二環(huán)路交界處，所在區(qū)域?yàn)樾訅屡d商住宅區(qū)住宅179676.00179676.00會(huì)所面積

1500.000.00計(jì)容積率建筑面積

185376182676.00項(xiàng)目情況經(jīng)濟(jì)指標(biāo)關(guān)鍵詞及分析便利交通------項(xiàng)目所在位置交通便利，往容桂、大良、勒流等鎮(zhèn)區(qū)只需10分鐘；配套完善------周邊配套完善，商業(yè)、市政、學(xué)校、醫(yī)院等一應(yīng)俱全；新興住宅區(qū)----杏壇政府已將項(xiàng)目所在位置規(guī)劃為杏壇的新興商住區(qū)，目前在周邊已有海駿達(dá)·上苑、景泰花園、君怡金海岸等在售項(xiàng)目。項(xiàng)目自身所在位置為政府規(guī)劃新興商住用地項(xiàng)目將定位為杏壇標(biāo)桿性項(xiàng)目通過(guò)品牌帶動(dòng)品質(zhì)為項(xiàng)目的主要拓展方向項(xiàng)目情況總結(jié)便利交通、配套完善、新興商宅區(qū)：目錄項(xiàng)目概況01項(xiàng)目營(yíng)銷定位02整體定位項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)/策略項(xiàng)目定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位營(yíng)銷策略地段景觀品牌產(chǎn)品思考：我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪里？項(xiàng)目分析價(jià)值審視高端項(xiàng)目四大成功元素：本案所在位置新城區(qū)舊城區(qū)工業(yè)區(qū)

項(xiàng)目位于杏壇鎮(zhèn)的新城區(qū)內(nèi)，該區(qū)未來(lái)將發(fā)展成為杏壇鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)、政治、商業(yè)中心。但本案處于新城區(qū)邊緣，東南面臨近工業(yè)區(qū)，偏離中心區(qū)域，目前周邊多為農(nóng)民自建房及廠房。

項(xiàng)目分析價(jià)值審視

地段：新城區(qū)板塊，但偏離中心區(qū)域

本案周邊被住宅項(xiàng)目和規(guī)劃用地包圍，環(huán)境較雜亂，而且受主干道噪音影響嚴(yán)重。工業(yè)園金海岸商住小區(qū)杏龍路項(xiàng)目分析價(jià)值審視景觀：缺乏自然景觀支持項(xiàng)目占地面積約9萬(wàn)㎡，屬中小型項(xiàng)目，適合走精品路線項(xiàng)目分析價(jià)值審視產(chǎn)品：戶型有亮點(diǎn)，但規(guī)模遜于對(duì)手佳兆業(yè)集團(tuán)—優(yōu)質(zhì)物業(yè)專家

佳兆業(yè)集團(tuán)專注于城市發(fā)展與城市運(yùn)營(yíng)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉及大型住宅物業(yè)和綜合商用物業(yè)的規(guī)劃開發(fā)營(yíng)運(yùn)，在珠三角開發(fā)過(guò)眾多的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，經(jīng)多年發(fā)展，年開發(fā)規(guī)模近300萬(wàn)平方米，己形成具有較強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)務(wù)體系與地產(chǎn)品牌。項(xiàng)目分析價(jià)值審視品牌：無(wú)可比擬的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)2010年11月8日，在北京“2010年中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)獲獎(jiǎng)企業(yè)”頒獎(jiǎng)典禮上，佳兆業(yè)集團(tuán)以其雄厚的實(shí)力與強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿?，摘得?010中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)最具投資價(jià)值上市公司”榮譽(yù)。隨著實(shí)力的不斷增長(zhǎng)，佳兆業(yè)集團(tuán)其品牌影響力正在輻射更廣闊的領(lǐng)域。項(xiàng)目分析價(jià)值審視品牌：無(wú)可比擬的品牌價(jià)值優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目分析小結(jié)位于新城區(qū)邊緣，緊鄰杏壇主干道，交通便利，受新城區(qū)利好輻射，但與成熟的老城區(qū)及新城區(qū)核心部分相比，項(xiàng)目周邊配套仍不完善，且缺乏景觀優(yōu)勢(shì)。上市公司品牌，領(lǐng)先的開發(fā)水平，具備良好的物業(yè)服務(wù)。如何將項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力與市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合？項(xiàng)目分析思考目錄項(xiàng)目概況01項(xiàng)目營(yíng)銷定位02整體定位項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)/策略項(xiàng)目定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位營(yíng)銷策略物業(yè)地址：杏壇鎮(zhèn)二環(huán)路與杏龍路交匯處建筑類別：洋房別墅開發(fā)商：佛山君怡地產(chǎn)項(xiàng)目概況：首推組團(tuán)：2、3、4棟主力戶型：90-110三房、115-130四房售價(jià)：約4400-4800元/㎡（以建筑面積計(jì)算）項(xiàng)目層高：17-28層建筑容積率2.49，建筑密度26.2%，綠化率40%，配套設(shè)施有幼兒園、商業(yè)設(shè)施、小區(qū)活動(dòng)中心、物業(yè)管理中心、消防控制室、垃圾收集站、管道燃?xì)庠O(shè)施和地下車庫(kù)等。

項(xiàng)目名稱開發(fā)商預(yù)售證項(xiàng)目地址住宅已售套數(shù)住宅未售套數(shù)君怡金海岸佛山君怡地產(chǎn)杏壇鎮(zhèn)二環(huán)路與杏龍路交匯處競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)分析君怡金海岸君怡金海岸評(píng)論：該項(xiàng)目是由順德本地知名開發(fā)商君怡集團(tuán)開發(fā)，是目前杏壇在開發(fā)樓盤中檔次最高的項(xiàng)目，而且擁有非常豐富的廣告資源，相信是我們將來(lái)最主要、最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。該項(xiàng)目在廣告方面主打“產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)”，定位為“60萬(wàn)㎡國(guó)際水岸社區(qū)”，區(qū)內(nèi)將設(shè)有國(guó)際幼兒園、五星級(jí)酒店等高端配套。競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)分析君怡金海岸項(xiàng)目名稱開發(fā)商預(yù)售證項(xiàng)目地址住宅已售套數(shù)住宅未售套數(shù)海駿達(dá)·上苑佛山順德嘉怡房產(chǎn)有限公司2010005003順德杏壇鎮(zhèn)杏龍路北側(cè)（鎮(zhèn)政府旁）21426物業(yè)地址：順德杏壇鎮(zhèn)杏龍路北側(cè)（鎮(zhèn)政府旁）

建筑類別：花園洋房開發(fā)商：佛山順德嘉怡房產(chǎn)有限公司

銷售動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)目前在售為70-140m2

三-四房，銷售價(jià)格為建筑面積計(jì)算約4000元/m2，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有優(yōu)惠競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)分析海駿達(dá)·上苑評(píng)論：海駿達(dá)·上苑位于杏壇新城中心，杏壇是東海發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)的重要組成部分，也是連接廣佛和粵西的“橋頭堡”。尊享周邊齊全配套。該項(xiàng)目主打“地段優(yōu)勢(shì)”,定位為“新城中心，名門府邸”。競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)分析海駿達(dá)·上苑項(xiàng)目名稱開發(fā)商預(yù)售證項(xiàng)目地址住宅已售套數(shù)住宅未售套數(shù)卡卡·幸福里佛山市順德區(qū)日高房產(chǎn)有限公司2009007003大良南國(guó)西路紅崗路段（大良客運(yùn)站往杏壇方向）--物業(yè)地址：大良南國(guó)西路紅崗路段（大良客運(yùn)站往杏壇方向）

建筑類別：住宅開發(fā)商：佛山市順德區(qū)日高房產(chǎn)有限公司銷售動(dòng)態(tài)：目前在售戶型有60-90㎡兩房-三房，均價(jià)建筑面積計(jì)算約5200元/㎡（帶裝修），項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)目前有98折（付款方式），98折（額外).

競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)分析卡卡·幸福里評(píng)論該項(xiàng)目主打“園林設(shè)計(jì)”，建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)均出自新加坡知名大師手筆，約32%的綠化率，東南亞風(fēng)情園林設(shè)計(jì)，數(shù)十種植物交相輝映

。競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)分析卡卡·幸福里項(xiàng)目名稱開發(fā)商預(yù)售證項(xiàng)目地址住宅已售套數(shù)住宅未售套數(shù)澳德藍(lán)山澳德房產(chǎn)順德大良紅崗（農(nóng)業(yè)銀行旁）物業(yè)地址：順德大良紅崗（農(nóng)業(yè)銀行旁）建筑類別：普通住宅開發(fā)商：澳德房產(chǎn)銷售動(dòng)態(tài)：目前在售有60-80㎡兩房-三房，銷售價(jià)格為建筑面積計(jì)算約4000-4800元/㎡（套內(nèi)面積計(jì)算、帶1500元/㎡精裝修），預(yù)計(jì)于近幾日開盤。競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)分析澳德藍(lán)山評(píng)論：該項(xiàng)目主打“景觀優(yōu)勢(shì)”，定位為順德罕見的山岸精品社區(qū)，專為城市精英打造的舒適小家。與大富山數(shù)萬(wàn)平方米山林連為一體，超大的東南亞風(fēng)情園林、多功能會(huì)所、歡樂(lè)泳池，沿完美的山岸線競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)分析澳德藍(lán)山

該盤共有貨量約500套，11月13日推出1-4、15、16棟共約180套單元，開盤最低價(jià)4888元/方（套內(nèi)）帶1500元/裝修，累計(jì)13、14日兩天成交約160套，接近90%，成交均價(jià)約5300元/方（套內(nèi)）。截止至19日現(xiàn)場(chǎng)剩12套單元，價(jià)格約5500-5900元/方。

預(yù)計(jì)月底推出第二期，具體時(shí)間待定。

以物理屬性定位項(xiàng)目為市場(chǎng)主流，缺乏以品牌打造為核心的標(biāo)桿項(xiàng)目。宣稱“豪宅”的項(xiàng)目很多，但真正好品質(zhì)的項(xiàng)目嚴(yán)重缺乏推廣上走“高舉高打”的豪宅路線，缺乏品位和深度從以上各類型的中高端項(xiàng)目我們可以看出，目前市場(chǎng)上：競(jìng)爭(zhēng)策略總結(jié)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)：缺乏“有品牌、品質(zhì)、品位”的標(biāo)桿項(xiàng)目目前，杏壇本地缺乏高品質(zhì)、深度品牌開發(fā)、真正的豪宅社區(qū)目錄項(xiàng)目概況01項(xiàng)目營(yíng)銷定位02整體定位項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位營(yíng)銷策略+市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力形象上：“國(guó)際級(jí)品質(zhì)豪宅社區(qū)”精神上：“務(wù)實(shí)、內(nèi)斂、品位的奢華”項(xiàng)目定位總體推廣思路城市中央○首席國(guó)際級(jí)品質(zhì)社區(qū)不僅是生活居所，更是一種生活的態(tài)度。體現(xiàn)的是對(duì)人生價(jià)值的最高追求！項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位奢華于外，簡(jiǎn)約于心奢華于外：寓意項(xiàng)目國(guó)際級(jí)品質(zhì)建筑，成就尊貴生活簡(jiǎn)約于心：精神象征，寓意項(xiàng)目有務(wù)實(shí)、內(nèi)斂、品位的特性，蘊(yùn)含比普通財(cái)富更高層次的精神追求方案一項(xiàng)目定位形象定位極致品質(zhì)，成就品位人生極致品質(zhì)：用心、專注的開發(fā)理念，國(guó)際級(jí)品質(zhì)建筑，成就尊貴生活品位人生：匹配富豪財(cái)富、身份、地位、社交和精神需要的極品生活方案二項(xiàng)目定位形象定位佳兆業(yè)項(xiàng)目給您高人一等的視野項(xiàng)目定位形象意向讓人仰慕的不僅是你成就的高度，還有發(fā)掘價(jià)值的眼光項(xiàng)目定位形象意向佳兆業(yè)項(xiàng)目，離你最近的遠(yuǎn)見項(xiàng)目定位形象意向目錄項(xiàng)目概況01項(xiàng)目營(yíng)銷定位02整體定位項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)/策略項(xiàng)目定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位營(yíng)銷策略問(wèn)卷調(diào)查：以電話和問(wèn)卷形式訪問(wèn)120個(gè)客戶，其中有效客戶53個(gè)杏壇鎮(zhèn)及周邊鎮(zhèn)區(qū)各行客戶群體生意人/私企主、公務(wù)員、企事業(yè)中高層、白領(lǐng)執(zhí)行時(shí)間：2010年11月8-9日客戶定位客戶分析特征及分布范圍：周邊村民，有豐厚的已取租金區(qū)域價(jià)值：認(rèn)可杏壇的后續(xù)發(fā)展產(chǎn)品接受：接受度較廣，主要以三房和四房產(chǎn)品為主特別關(guān)注點(diǎn)：社區(qū)環(huán)境和配套客戶定位客戶分析區(qū)內(nèi)原住民特征與分布范圍：年齡較輕，集中25-35歲，工作主要分布于舊中心區(qū)和新城區(qū)區(qū)域價(jià)值：對(duì)區(qū)域認(rèn)同度高；產(chǎn)品接受：客戶接受力強(qiáng)，但面積分布較小，一般以三房為主特別關(guān)注點(diǎn)：以交通幅射為導(dǎo)向；客戶定位客戶分析區(qū)內(nèi)白領(lǐng)分布范圍：主力為容桂、大良與廣州客戶，有少量看中杏壇價(jià)格洼地的珠三角投資客戶區(qū)域價(jià)值：對(duì)區(qū)域認(rèn)同度高；產(chǎn)品接受：客戶接受力強(qiáng)，以洋房產(chǎn)品需求為主，大、中、小都有需求特別關(guān)注點(diǎn)：杏壇后續(xù)發(fā)展?jié)摿εc開發(fā)商品牌客戶定位客戶分析投資者特征及分布范圍：主要集中于工業(yè)區(qū)內(nèi)區(qū)域價(jià)值：一般，但由于工作考慮產(chǎn)品接受：主力二、三房產(chǎn)品，管理高層以大面積需求為主特別關(guān)注點(diǎn)：交通利好與發(fā)展?jié)摿蛻舳ㄎ豢蛻舴治鲋苓吰髽I(yè)通過(guò)對(duì)杏壇房地產(chǎn)市場(chǎng)主流的幾類客戶的分析，可以發(fā)現(xiàn)一些新的特點(diǎn)：自住需求：占主流，以洋房需求為主投資需求：亦有一定比例，產(chǎn)品需求比較廣泛共同點(diǎn)：對(duì)區(qū)域價(jià)值和發(fā)展前景的關(guān)注，對(duì)品牌發(fā)展商的關(guān)注價(jià)值是驅(qū)動(dòng)購(gòu)買的動(dòng)力品牌是驅(qū)動(dòng)購(gòu)買的保障客戶定位總結(jié)項(xiàng)目區(qū)域主要客戶海駿達(dá)·上苑杏壇杏壇本地居民、居住在杏壇的高級(jí)白領(lǐng)為主，部分容桂、大良的投資客順寶花園杏壇杏壇本地人為主奧德藍(lán)山大良該盤成交客戶主要大良本地客戶為主，接近80%比例，主要因?yàn)閮r(jià)錢平原因，外區(qū)客戶約占20%，主要來(lái)自勒流、容桂和其他城鎮(zhèn)?？蛻舳ㄎ豢蛻舴治鲋苓呿?xiàng)目客群分析

由以上分析，及結(jié)合本案的產(chǎn)品定位，我們可能本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體進(jìn)行分區(qū)目標(biāo)客戶群區(qū)域主力圈層：當(dāng)?shù)卦用?、私企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)管理者三圈層：周邊城鎮(zhèn)及投資客戶次圈層：周邊大型企業(yè)員工、白領(lǐng)客戶定位定位目錄項(xiàng)目概況01項(xiàng)目營(yíng)銷定位02整體定位項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)/策略項(xiàng)目定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位營(yíng)銷策略項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開發(fā)商產(chǎn)品類型建筑面積均價(jià)海駿達(dá)上苑順德杏壇鎮(zhèn)杏龍路北側(cè)（鎮(zhèn)政府旁）佛山順德嘉怡房產(chǎn)有限公司套內(nèi)74-142㎡的三房、四房電梯洋房4000元/㎡君怡金海岸順德杏壇鎮(zhèn)二環(huán)路與杏龍路交匯處君怡地產(chǎn)25層、28層高層洋房，以三房、四房戶型為主約4400-4800元/㎡卡卡·幸福里大良南國(guó)西路紅崗路段順德區(qū)日高房產(chǎn)有限公司戶型有60-90㎡兩房-三房5200元/㎡（帶裝修）澳德藍(lán)山大良紅崗澳德房產(chǎn)60-80㎡兩房-三房4000-4800元/㎡（帶裝修）景泰花園順德杏壇鎮(zhèn)河北路(消防中對(duì)附近)佛山市順德區(qū)恒龍房產(chǎn)有限公司7-12層電梯洋房，剩余四套三房單位4200元/㎡杏壇目前在售樓盤以套內(nèi)80-100㎡的三房、110-150㎡的四房為主，套內(nèi)50-60㎡的二房為輔。產(chǎn)品定位市場(chǎng)供應(yīng)戶型配比方面如下：產(chǎn)品定位定位戶型(平方米)戶數(shù)戶數(shù)比面積（平方米）面積比戶均面積220563.90%12277.66.80%125.5527185—190561.80%5016.932.80%140—15056618.60%35386.4819.70%110—12082057.30%106821.1859.50%90—10026218.30%20038.1411.20%合計(jì)1430100%179540.34100%

*根據(jù)順德當(dāng)?shù)匾?guī)定，90平方米以下產(chǎn)品不得低于15%，故戶型配比仍微調(diào)。？打造“極致品質(zhì)社區(qū)”如何產(chǎn)品打造初級(jí)階段中級(jí)階段軟件景觀資源硬件頂級(jí)階段——品質(zhì)社區(qū)＋奢華裝標(biāo)——通過(guò)造景豐富景觀資源——尊享個(gè)性定制服務(wù)三大層次階段本項(xiàng)目的相對(duì)呼應(yīng)產(chǎn)品打造三大要素如何打造一個(gè)純粹的私家社區(qū)：1、構(gòu)建嚴(yán)密的準(zhǔn)入系統(tǒng)，例如智能化的社區(qū)門禁等，保證社區(qū)的私家性和專屬性；2、在社區(qū)外圍通過(guò)綠化或景觀的“屏蔽”設(shè)計(jì)，成就看不見的富豪生活。產(chǎn)品打造私密空間東南亞風(fēng)情園林以原生態(tài)、自然、質(zhì)樸、地域文化為特色整體采用石材、植物、陶藝品、熱帶植物、宗教特色小品等打造東南亞特色風(fēng)情園林產(chǎn)品打造頂級(jí)水景園林園林建議

根據(jù)地塊的情況，打造內(nèi)外融合、交相輝映的水景園林，暢享私家的極品生活。產(chǎn)品打造頂級(jí)水景園林園林建議架空層——建議首層架空可設(shè)水景綠化、活動(dòng)區(qū)、泛會(huì)所等休閑空間產(chǎn)品打造頂級(jí)水景園林園林建議特色小品——獨(dú)具東南亞宗教文化特色園林小品產(chǎn)品打造頂級(jí)水景園林園林建議熱帶植物——群植熱帶植物，如棕櫚樹、椰子樹、綠蘿、鐵樹、橡皮樹、魚尾葵、菠蘿蜜等產(chǎn)品打造頂級(jí)水景園林園林建議

案例：香港.君匯港頂層復(fù)式（8套約480-500平米）------香港億元空中別墅“CEOPenthouse”270度觀海景，48層高空游泳做SPA將奢華進(jìn)行到底戶型設(shè)計(jì)：14米寬超豪大開間觀海景，二層主人房270度觀海景；首層客廳和飯廳4米挑高體現(xiàn)空間感；私家空中花園：394平方米的戶外空中花園，三維立體設(shè)計(jì)給人以獨(dú)立別墅中每個(gè)室內(nèi)空間走出去都是花園的感覺(jué)；戶外按摩池、露天游泳池實(shí)現(xiàn)48層高空游泳做spa；奢華樣板間：斥資1000萬(wàn)元由世界知名設(shè)計(jì)師GiorgioArmani親自操刀，引入四款A(yù)rmani限量版家私，其他室內(nèi)外配置都是國(guó)際奢侈品中的奢侈品。產(chǎn)品打造形象標(biāo)桿產(chǎn)品10套左右天際墅通過(guò)負(fù)一層入戶及首層入戶分別設(shè)立高檔裝修大堂，使客戶于負(fù)一層停車后入戶，也能享受到大堂式的裝修與服務(wù)。此種雙大堂設(shè)計(jì)，在品質(zhì)及軟性服務(wù)上都可保證豪宅的純粹及尊貴感。9米豪華入戶大堂三重門廳，步步凸現(xiàn)尊貴氣質(zhì)產(chǎn)品打造形象標(biāo)桿產(chǎn)品9米層高入戶大堂于架空層設(shè)置酒店式私家會(huì)所，為豪宅業(yè)主服務(wù)，其中含酒窖、內(nèi)外泳池、頂級(jí)餐廳、SPA、西餐廳、棋牌室、健身場(chǎng)所等；雙層雙主題會(huì)所珍品酒窖室內(nèi)外雙泳池頂級(jí)餐廳產(chǎn)品打造形象標(biāo)桿產(chǎn)品酒店式私家會(huì)所

在洋房打造當(dāng)?shù)刂粮叩慕粯菢?biāo)準(zhǔn)，并配合“與世界級(jí)富豪同質(zhì)而居”的宣傳口號(hào)，為業(yè)主帶來(lái)更頂級(jí)的居家享受。產(chǎn)品打造奢華裝標(biāo)項(xiàng)目公共空間包括入戶大堂、電梯間、樣板房、售樓部等公共空間裝修風(fēng)格為新古典風(fēng)格以雕刻，鍍金，嵌木，鑲嵌陶瓷及金屬等裝飾方法為主,突顯典雅高貴產(chǎn)品打造奢華裝標(biāo)公共空間裝修建議公共空間裝修建議電梯間——大理石鋪砌墻面，金黃色調(diào)，歐式古典裝燈具、配飾產(chǎn)品打造奢華裝標(biāo)公共空間裝修建議入戶大堂——1、空間寬敞，地面鋪砌歐洲特色圖案大理石

2、玻璃與金色墻面虛實(shí)結(jié)合產(chǎn)品打造奢華裝標(biāo)公共空間裝修建議售樓部——豪華歐式水晶吊燈、圓柱、紅木裝飾，典雅大器產(chǎn)品打造奢華裝標(biāo)公共空間裝修建議樣板房——板房建議以米白色基調(diào)為主，突顯新古典風(fēng)格的潔靜高雅產(chǎn)品打造奢華裝標(biāo)公共空間裝修建議“軟件＋特權(quán)”的體現(xiàn)

利用自身?yè)碛械馁Y源，為本項(xiàng)目打造一個(gè)大型的社區(qū)酒店式私家會(huì)所，將精品酒店的超五星級(jí)服務(wù)延展到整個(gè)社區(qū)，在社區(qū)中引入個(gè)性定制服務(wù)。產(chǎn)品打造個(gè)性定制服務(wù)舊有困局極致品質(zhì)社區(qū)外圍景觀屏蔽設(shè)計(jì)，營(yíng)造私密空間自我造景，打造一體化立體水景園林借用酒店資源，成立酒店式私人會(huì)所地塊被周邊項(xiàng)目包圍缺乏自然景觀缺乏配套設(shè)施周邊環(huán)境檔次不高借助開發(fā)商品牌，打造國(guó)際級(jí)品質(zhì)社區(qū)形象產(chǎn)品打造總匯通過(guò)項(xiàng)目劣勢(shì)的弱化和改造，達(dá)到“質(zhì)的蛻變”，并成為區(qū)域標(biāo)桿！目錄項(xiàng)目概況01項(xiàng)目營(yíng)銷定位02整體定位項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)/策略項(xiàng)目定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位營(yíng)銷策略

本年度杏壇鎮(zhèn)洋房套內(nèi)面積均價(jià)水平約在4400元/㎡，折算建筑面積計(jì)算約為3500元/㎡，但隨著第四季房地產(chǎn)市場(chǎng)旺銷，以及周邊城鎮(zhèn)售價(jià)的拉動(dòng)，當(dāng)?shù)夭糠猪?xiàng)目在售洋房建筑面積均價(jià)已超過(guò)4000元/㎡，如海駿達(dá)·上苑，而即將推出的君怡·金海岸預(yù)計(jì)建面售價(jià)約在4400-4800元/㎡水平，預(yù)計(jì)第四季以及明年杏壇鎮(zhèn)商品房的價(jià)格將保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。價(jià)格定位價(jià)格推導(dǎo)

為體現(xiàn)用心打造精品的理念，建議洋房附送每平方米價(jià)值1500元豪華裝修發(fā)售，在此基礎(chǔ)下，項(xiàng)目售價(jià)預(yù)期為：建筑面積均價(jià)6817元/㎡

（帶1500元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)）價(jià)格定位價(jià)格建議（備注：以上價(jià)格預(yù)期需基于市場(chǎng)實(shí)際情況和產(chǎn)品軟硬件的支持而定。）價(jià)格定位價(jià)格建議產(chǎn)品套內(nèi)銷售均價(jià)建面銷售均價(jià)（以8成實(shí)用率計(jì)算）銷售面積銷售總額小高層8521元/平方米6817元/平方米179120平方米1，221，061，040元車位60000元/個(gè)900個(gè)54，000，000元商鋪10000元/平方米3000平方米30，000，000元合計(jì)1，305，061，040元項(xiàng)目計(jì)量單位修規(guī)方案或總平方案報(bào)審指標(biāo)建筑單體方案報(bào)審指標(biāo)(施工報(bào)建前對(duì)比填寫)規(guī)劃總用地面積㎡71200.0071200.00規(guī)劃凈用地面積㎡71200.0071200.00規(guī)劃總建筑面積㎡231410.17232769.32其中住宅建筑面積㎡223468.55226912.82辦公建筑面積㎡商業(yè)建筑面積㎡3027.392989.41配套公共設(shè)施面積㎡913.81687.07其他面積㎡4000.422180.01不計(jì)容總建筑面積㎡46298.3947649.78其中地下不計(jì)容面積㎡44659.0243260.94首層架空不計(jì)容面積㎡4211.963458.32其他不計(jì)容面積㎡-2572.58930.52計(jì)容總建筑面積㎡185111.78185119.53容積率2.602.60建筑基底總面積㎡15839.0216206.85建筑密度%22.2422.76規(guī)劃綠地總面積㎡30308.1730284.97其中公共綠地面積㎡5705.465705.46水面折算綠地面積㎡屋頂/平臺(tái)折算綠地面積㎡其他折算綠地面積㎡24602.7124579.51人均公共綠地面積㎡1.331.34綠地率%42.5542.52住宅戶(套)數(shù)戶(套)14301423最大層數(shù)(±0.000計(jì))層1515最高建筑總高度(±0.000計(jì))m48.0048.00住宅機(jī)動(dòng)車停車位數(shù)(及停車面積)個(gè)(㎡)1193(38540.77)93(36978.88)其中地面/地上車庫(kù)個(gè)(㎡)93(0.00)93(0.00)地下車庫(kù)個(gè)(㎡)1100(38540.77)兼容商業(yè)/辦公機(jī)動(dòng)車停車位數(shù)(及停車面積)個(gè)(㎡)50(0.00)50(0.00)其中地面/地上車庫(kù)個(gè)(㎡)50(0.00)50(0.00)地下車庫(kù)個(gè)(㎡)非機(jī)動(dòng)車停車面積㎡6118.255831.03注：50㎡/戶以下為1.5人/戶；50-90㎡/戶為2.5人/戶；90-180㎡/戶為3.5人/戶；180㎡/戶以上為4人/戶經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)目錄項(xiàng)目概況01項(xiàng)目營(yíng)銷定位02整體定位項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)/策略項(xiàng)目定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位營(yíng)銷策略創(chuàng)建屬于本項(xiàng)目獨(dú)有的營(yíng)銷服務(wù)體系營(yíng)銷策略我們的觀點(diǎn)“高人一等”的營(yíng)銷服務(wù)體系“高人一等”營(yíng)銷體系內(nèi)涵一體化的立體營(yíng)銷，引爆全城價(jià)值服務(wù)執(zhí)行高調(diào)占位樹立標(biāo)桿“高人一等”的心理感受營(yíng)銷策略服務(wù)體系構(gòu)建

為體現(xiàn)本案高端項(xiàng)目的價(jià)值以及開發(fā)商上市公司的品牌形象，普通的銷售接待服務(wù)并不能完全的獲得他們的滿意。同時(shí)項(xiàng)目需要在服務(wù)上提升附加值，增加客戶對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值認(rèn)同度。所以，我司將針對(duì)本項(xiàng)目提出——“高人一等”的服務(wù)。營(yíng)銷策略服務(wù)體系構(gòu)建

通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷過(guò)程中，對(duì)客戶特征、喜好、習(xí)慣，充分、深入了解，再利用信息技術(shù)處理、分析客戶資料。使客戶再次到訪時(shí)，CRM系統(tǒng)迅速調(diào)出客戶的姓氏、特征、習(xí)慣等相關(guān)資料，并將資料傳達(dá)到每位服務(wù)人員，使客戶在整個(gè)銷售過(guò)程中，感覺(jué)置身熟悉服務(wù)團(tuán)隊(duì)中，以提升客戶的項(xiàng)目的歸屬感及尊貴感。

VIP客戶經(jīng)理通過(guò)對(duì)客戶的深入了解,迅速與客戶建立私人關(guān)系，以朋友的身份進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷?？蛻粼诜?wù)團(tuán)隊(duì)中得到歸屬感營(yíng)銷策略服務(wù)體系體現(xiàn)“高人一等”之服務(wù)篇：CRM管理目的：服務(wù)能充分體現(xiàn)項(xiàng)目形象；為客戶提供針對(duì)性、一對(duì)一的參與性服務(wù)；服務(wù)是一種專業(yè)，也是一種藝術(shù)主要硬件支持：高標(biāo)準(zhǔn)、高規(guī)格、高格調(diào)的銷售場(chǎng)地包裝；現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備、用具采用電子化、信息化；設(shè)立獨(dú)立洽談間，保證客戶洽談內(nèi)容的私密性；主要軟件要求：統(tǒng)一的專業(yè)服務(wù)形象；良好的綜合素質(zhì)；高雅的修養(yǎng)；恭敬、標(biāo)準(zhǔn)、主動(dòng)、熱情的服務(wù)態(tài)度；營(yíng)銷策略服務(wù)體系體現(xiàn)“高人一等”之服務(wù)篇：服務(wù)要求客戶電話預(yù)約，CRM專責(zé)人員利用客戶來(lái)電電話迅速?gòu)腃RM系統(tǒng)調(diào)出客戶資料，接電話時(shí)立即以客戶所說(shuō)的語(yǔ)種，稱呼“x先生/小姐”向客戶問(wèn)好；CRM專責(zé)人員將客戶預(yù)計(jì)到達(dá)時(shí)間與負(fù)責(zé)該客戶跟進(jìn)的VIP客戶經(jīng)理溝通；迎賓員根據(jù)CRM資料，從車牌識(shí)別客戶資料，來(lái)開車門既稱呼“x先生，早上/下午好”；VIP客戶經(jīng)理直接到客戶下車處迎接客戶；如有兒童通行，則有專人照顧；服務(wù)人員根據(jù)CRM資料直接為客戶遞上客戶喜愛的飲料、點(diǎn)心、香煙；客戶在項(xiàng)目參觀過(guò)程中，所有服務(wù)人員均以“x先生/小姐，您好”向客戶問(wèn)好；VIP客戶經(jīng)理在介紹過(guò)程中能解答客戶關(guān)心的各種問(wèn)題；客戶在現(xiàn)場(chǎng)的所有洽談過(guò)程在獨(dú)立洽談間內(nèi)完成；營(yíng)銷策略服務(wù)體系體現(xiàn)“高人一等”之服務(wù)篇：服務(wù)內(nèi)容禮賓司（保安）客人車到停車場(chǎng)，禮賓司用標(biāo)準(zhǔn)迎賓手勢(shì)幫客人開車門（夏天時(shí)開傘）為來(lái)賓迎路；問(wèn)候語(yǔ)：“先生（小姐），您好！歡迎光臨佳兆業(yè)·可園”；迎領(lǐng)來(lái)賓到銷售中心門口，轉(zhuǎn)交給管家迎接；向客人敬禮、立正，轉(zhuǎn)身返回停車場(chǎng)。管家（物業(yè)公司）見禮賓司帶客人來(lái)到銷售中心門口時(shí)，管家主動(dòng)走上迎前、微