佛山市佳兆業(yè)杏壇項目經(jīng)營策劃書課件

佳兆業(yè)杏壇項目經(jīng)營策劃書2010.11目錄項目概況01項目營銷定位02城市規(guī)劃解讀項目情況解讀

順德位于廣東佛山市的南部，東北部接壤廣州市番禺區(qū)，西北方為佛山禪城區(qū)，北接佛山南海區(qū)，西鄰新會，南連中山，距廣州32公里、香港127公里(69海里)、澳門80公里?？偯娣e806.15平方公里，2009年末全區(qū)常住人口為202.83萬人，旅外華僑和港澳同胞超過40萬。2003年，在構(gòu)筑“大佛山”的建設(shè)理念下，順德與南海并入佛山，成為“佛山五區(qū)”的一部分。

2009年，廣東省委、省政府批復(fù)，同意佛山市順德區(qū)在經(jīng)濟、社會、文化等方面允許行使地級市管理權(quán)限。城市規(guī)劃順德介紹

佛山市2009年生產(chǎn)總值生產(chǎn)總值4742.56億元，其中，順德區(qū)為1711億元，占全市34%。順德區(qū)2005—2009生產(chǎn)總值一覽表城市規(guī)劃順德經(jīng)濟分析主要分為4個街道，6個鎮(zhèn)區(qū)城市規(guī)劃順德鎮(zhèn)區(qū)分布2009年，伴隨著《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008～2020年）》的公示，順德“一城三片區(qū)”戰(zhàn)略布局正式出臺。根據(jù)規(guī)劃，“一城”是打造大良、容桂、倫教百萬人口的中心城區(qū)?！叭瑓^(qū)”的東部片區(qū)包括陳村、北滘、倫教、大良、容桂等地，依托廣珠輕軌、太澳高速等路網(wǎng)，主動接受廣州輻射，打造具有國際競爭力的高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，成為引領(lǐng)順德發(fā)展的核心區(qū)域；南部片區(qū)的勒流、杏壇、均安等地，依托珠二環(huán)高速、佛山一環(huán)南拓線，打造具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的現(xiàn)代制造業(yè)基地，成為順德新的經(jīng)濟增長區(qū)域。城市規(guī)劃順德總體規(guī)劃杏壇鎮(zhèn)位于順德西南部，距順德區(qū)政府所在地大良街道約13公里,距廣州市約50公里，香港80海里，澳門108公里。全鎮(zhèn)總面積122平方公里，轄下24個村委會，6個居委會，2009年常住人口約12.8萬，流動人口約5萬人。鎮(zhèn)內(nèi)絕大部分是江河沖積平原，是珠江三角洲知名水鄉(xiāng)，水鄉(xiāng)文化氛圍濃郁，榮獲“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)”、“中國民俗文化之鄉(xiāng)”、“廣東省教育強鎮(zhèn)”等稱號。本案所在位置城市規(guī)劃杏壇介紹經(jīng)濟——杏壇鎮(zhèn)充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢，打造“科技工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、水鄉(xiāng)文化”三大產(chǎn)業(yè)品牌戰(zhàn)略，經(jīng)濟社會發(fā)展取得了長足進步。2009年全鎮(zhèn)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值235.3億元，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)202家，實現(xiàn)產(chǎn)值213.39億元，全社會固定資產(chǎn)投資19.06億元，實際利用外資1780萬美元，國、地稅實際入庫5.93億元。目前，全鎮(zhèn)共有6000多家工商企業(yè)，擁有康寶電器有限公司、東方集團、德冠包裝材料有限公司等一批中國弛名企業(yè)。工業(yè)——近年來，杏壇鎮(zhèn)以工業(yè)立鎮(zhèn)為指導(dǎo)思想，加快推進產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，加大招商引資力度，積極扶持民營企業(yè)做強做大，全力打造“科技工業(yè)”品牌，逐步形成了五金家電、塑料包裝、農(nóng)產(chǎn)品深加工、紡織制衣為支柱，電子、機械制造、汽車配件等新興產(chǎn)業(yè)迅速成長的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新格局。全鎮(zhèn)共有1700多家工業(yè)企業(yè)，2009年工業(yè)總產(chǎn)值達235.3億元。城市規(guī)劃杏壇經(jīng)濟分析

順德杏壇房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在中部片區(qū)，以建設(shè)南路和二環(huán)路之間的杏龍路段為主要城鎮(zhèn)中心進行發(fā)展。房地產(chǎn)相對落后，產(chǎn)品較為單一，客戶以杏壇本地客戶為主。近年來隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的迅速發(fā)展，也吸引了一些本地知名的地產(chǎn)公司入駐，如君怡地產(chǎn)、嘉怡地產(chǎn)等。

城市規(guī)劃杏壇房地產(chǎn)市場（1）新興商貿(mào)住宅區(qū)杏壇鎮(zhèn)將在新興商貿(mào)住宅區(qū)打造集商業(yè)、公共配套、政府配套，住宅于一體的新區(qū)，該區(qū)將來將會成為杏壇新的行政、商業(yè)、住宅中心。（2）舊城區(qū)舊城區(qū)主要為以往杏壇鎮(zhèn)行政、商業(yè)、住宅區(qū)。（3）工廠區(qū)工廠區(qū)集中了杏壇主要工廠企業(yè)，為杏壇鎮(zhèn)主要的工業(yè)用地位置。本案所在位置城市規(guī)劃杏壇未來發(fā)展

杏壇目前城市規(guī)劃以鎮(zhèn)政府為中心建設(shè)，集商業(yè)、住宅、行政為一體的多功能區(qū)域杏壇工業(yè)主要以橡膠工業(yè)為主，其次以水產(chǎn)、家電等為輔助產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)為杏壇主要的經(jīng)濟增長點。商品房主要集中在杏壇中心城區(qū)，現(xiàn)已規(guī)劃建設(shè)杏壇中心城區(qū)。杏壇開發(fā)熱點集中在此，估計未來這種趨勢會更加明顯以房地產(chǎn)帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展為未來該鎮(zhèn)的發(fā)展趨勢。城市規(guī)劃總結(jié)目錄項目概況01項目營銷定位02城市規(guī)劃解讀項目概況解讀醫(yī)院：杏壇醫(yī)院市政配套：杏壇鎮(zhèn)政府，杏壇稅務(wù)分局、杏壇派出所、杏壇廣場學(xué)校：杏壇中學(xué)、齊杏中學(xué)、潤苑幼兒園飲食：肯德基、綠園飯店、頌全飯店酒店：杏壇大酒店銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社中國工商銀行杏壇醫(yī)院綠園飯店杏壇派出所杏壇鎮(zhèn)政府杏壇中學(xué)工商銀行杏壇大酒店杏壇廣場項目情況周邊配套總占地面積89661.38

m2容積率2.60總建筑面積233119.6m2計容積率建筑面積185376.00

m2綠地率0.00建筑高度-m不計容積率建筑面積47743.6

m2建筑密度24.69%綠化面積

-m2

產(chǎn)品構(gòu)成占地面積容積率建筑面積可售面積產(chǎn)品比例平均每戶面積層數(shù)戶數(shù)商業(yè)

3000.003000.00

公建1200.00說明：本項目位于杏壇杏龍路與二環(huán)路交界處，所在區(qū)域為杏壇新興商住宅區(qū)住宅179676.00179676.00會所面積

1500.000.00計容積率建筑面積

185376182676.00項目情況經(jīng)濟指標關(guān)鍵詞及分析便利交通------項目所在位置交通便利，往容桂、大良、勒流等鎮(zhèn)區(qū)只需10分鐘；配套完善------周邊配套完善，商業(yè)、市政、學(xué)校、醫(yī)院等一應(yīng)俱全；新興住宅區(qū)----杏壇政府已將項目所在位置規(guī)劃為杏壇的新興商住區(qū)，目前在周邊已有海駿達·上苑、景泰花園、君怡金海岸等在售項目。項目自身所在位置為政府規(guī)劃新興商住用地項目將定位為杏壇標桿性項目通過品牌帶動品質(zhì)為項目的主要拓展方向項目情況總結(jié)便利交通、配套完善、新興商宅區(qū)：目錄項目概況01項目營銷定位02整體定位項目分析競爭/策略項目定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位營銷策略地段景觀品牌產(chǎn)品思考：我們的核心競爭力在哪里？項目分析價值審視高端項目四大成功元素：本案所在位置新城區(qū)舊城區(qū)工業(yè)區(qū)

項目位于杏壇鎮(zhèn)的新城區(qū)內(nèi)，該區(qū)未來將發(fā)展成為杏壇鎮(zhèn)的經(jīng)濟、政治、商業(yè)中心。但本案處于新城區(qū)邊緣，東南面臨近工業(yè)區(qū)，偏離中心區(qū)域，目前周邊多為農(nóng)民自建房及廠房。

項目分析價值審視

地段：新城區(qū)板塊，但偏離中心區(qū)域

本案周邊被住宅項目和規(guī)劃用地包圍，環(huán)境較雜亂，而且受主干道噪音影響嚴重。工業(yè)園金海岸商住小區(qū)杏龍路項目分析價值審視景觀：缺乏自然景觀支持項目占地面積約9萬㎡，屬中小型項目，適合走精品路線項目分析價值審視產(chǎn)品：戶型有亮點，但規(guī)模遜于對手佳兆業(yè)集團—優(yōu)質(zhì)物業(yè)專家

佳兆業(yè)集團專注于城市發(fā)展與城市運營，地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉及大型住宅物業(yè)和綜合商用物業(yè)的規(guī)劃開發(fā)營運，在珠三角開發(fā)過眾多的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，經(jīng)多年發(fā)展，年開發(fā)規(guī)模近300萬平方米，己形成具有較強核心競爭力的業(yè)務(wù)體系與地產(chǎn)品牌。項目分析價值審視品牌：無可比擬的開發(fā)經(jīng)驗優(yōu)勢2010年11月8日，在北京“2010年中國藍籌地產(chǎn)獲獎企業(yè)”頒獎典禮上，佳兆業(yè)集團以其雄厚的實力與強勁的發(fā)展?jié)摿?，摘得?010中國藍籌地產(chǎn)最具投資價值上市公司”榮譽。隨著實力的不斷增長，佳兆業(yè)集團其品牌影響力正在輻射更廣闊的領(lǐng)域。項目分析價值審視品牌：無可比擬的品牌價值優(yōu)勢項目分析小結(jié)位于新城區(qū)邊緣，緊鄰杏壇主干道，交通便利，受新城區(qū)利好輻射，但與成熟的老城區(qū)及新城區(qū)核心部分相比，項目周邊配套仍不完善，且缺乏景觀優(yōu)勢。上市公司品牌，領(lǐng)先的開發(fā)水平，具備良好的物業(yè)服務(wù)。如何將項目核心競爭力與市場有機結(jié)合？項目分析思考目錄項目概況01項目營銷定位02整體定位項目分析競爭/策略項目定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位營銷策略物業(yè)地址：杏壇鎮(zhèn)二環(huán)路與杏龍路交匯處建筑類別：洋房別墅開發(fā)商：佛山君怡地產(chǎn)項目概況：首推組團：2、3、4棟主力戶型：90-110三房、115-130四房售價：約4400-4800元/㎡（以建筑面積計算）項目層高：17-28層建筑容積率2.49，建筑密度26.2%，綠化率40%，配套設(shè)施有幼兒園、商業(yè)設(shè)施、小區(qū)活動中心、物業(yè)管理中心、消防控制室、垃圾收集站、管道燃氣設(shè)施和地下車庫等。

項目名稱開發(fā)商預(yù)售證項目地址住宅已售套數(shù)住宅未售套數(shù)君怡金海岸佛山君怡地產(chǎn)杏壇鎮(zhèn)二環(huán)路與杏龍路交匯處競爭策略競爭分析君怡金海岸君怡金海岸評論：該項目是由順德本地知名開發(fā)商君怡集團開發(fā)，是目前杏壇在開發(fā)樓盤中檔次最高的項目，而且擁有非常豐富的廣告資源，相信是我們將來最主要、最直接的競爭對手。該項目在廣告方面主打“產(chǎn)品優(yōu)勢”，定位為“60萬㎡國際水岸社區(qū)”，區(qū)內(nèi)將設(shè)有國際幼兒園、五星級酒店等高端配套。競爭策略競爭分析君怡金海岸項目名稱開發(fā)商預(yù)售證項目地址住宅已售套數(shù)住宅未售套數(shù)海駿達·上苑佛山順德嘉怡房產(chǎn)有限公司2010005003順德杏壇鎮(zhèn)杏龍路北側(cè)（鎮(zhèn)政府旁）21426物業(yè)地址：順德杏壇鎮(zhèn)杏龍路北側(cè)（鎮(zhèn)政府旁）

建筑類別：花園洋房開發(fā)商：佛山順德嘉怡房產(chǎn)有限公司

銷售動態(tài)：項目現(xiàn)場目前在售為70-140m2

三-四房，銷售價格為建筑面積計算約4000元/m2，項目現(xiàn)場沒有優(yōu)惠競爭策略競爭分析海駿達·上苑評論：海駿達·上苑位于杏壇新城中心，杏壇是東海發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)的重要組成部分，也是連接廣佛和粵西的“橋頭堡”。尊享周邊齊全配套。該項目主打“地段優(yōu)勢”,定位為“新城中心，名門府邸”。競爭策略競爭分析海駿達·上苑項目名稱開發(fā)商預(yù)售證項目地址住宅已售套數(shù)住宅未售套數(shù)卡卡·幸福里佛山市順德區(qū)日高房產(chǎn)有限公司2009007003大良南國西路紅崗路段（大良客運站往杏壇方向）--物業(yè)地址：大良南國西路紅崗路段（大良客運站往杏壇方向）

建筑類別：住宅開發(fā)商：佛山市順德區(qū)日高房產(chǎn)有限公司銷售動態(tài)：目前在售戶型有60-90㎡兩房-三房，均價建筑面積計算約5200元/㎡（帶裝修），項目現(xiàn)場目前有98折（付款方式），98折（額外).

競爭策略競爭分析卡卡·幸福里評論該項目主打“園林設(shè)計”，建筑規(guī)劃及設(shè)計均出自新加坡知名大師手筆，約32%的綠化率，東南亞風(fēng)情園林設(shè)計，數(shù)十種植物交相輝映

。競爭策略競爭分析卡卡·幸福里項目名稱開發(fā)商預(yù)售證項目地址住宅已售套數(shù)住宅未售套數(shù)澳德藍山澳德房產(chǎn)順德大良紅崗（農(nóng)業(yè)銀行旁）物業(yè)地址：順德大良紅崗（農(nóng)業(yè)銀行旁）建筑類別：普通住宅開發(fā)商：澳德房產(chǎn)銷售動態(tài)：目前在售有60-80㎡兩房-三房，銷售價格為建筑面積計算約4000-4800元/㎡（套內(nèi)面積計算、帶1500元/㎡精裝修），預(yù)計于近幾日開盤。競爭策略競爭分析澳德藍山評論：該項目主打“景觀優(yōu)勢”，定位為順德罕見的山岸精品社區(qū)，專為城市精英打造的舒適小家。與大富山數(shù)萬平方米山林連為一體，超大的東南亞風(fēng)情園林、多功能會所、歡樂泳池，沿完美的山岸線競爭策略競爭分析澳德藍山

該盤共有貨量約500套，11月13日推出1-4、15、16棟共約180套單元，開盤最低價4888元/方（套內(nèi)）帶1500元/裝修，累計13、14日兩天成交約160套，接近90%，成交均價約5300元/方（套內(nèi)）。截止至19日現(xiàn)場剩12套單元，價格約5500-5900元/方。

預(yù)計月底推出第二期，具體時間待定。

以物理屬性定位項目為市場主流，缺乏以品牌打造為核心的標桿項目。宣稱“豪宅”的項目很多，但真正好品質(zhì)的項目嚴重缺乏推廣上走“高舉高打”的豪宅路線，缺乏品位和深度從以上各類型的中高端項目我們可以看出，目前市場上：競爭策略總結(jié)市場機會點：缺乏“有品牌、品質(zhì)、品位”的標桿項目目前，杏壇本地缺乏高品質(zhì)、深度品牌開發(fā)、真正的豪宅社區(qū)目錄項目概況01項目營銷定位02整體定位項目分析競爭策略項目定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位營銷策略+市場機會點核心競爭力形象上：“國際級品質(zhì)豪宅社區(qū)”精神上：“務(wù)實、內(nèi)斂、品位的奢華”項目定位總體推廣思路城市中央○首席國際級品質(zhì)社區(qū)不僅是生活居所，更是一種生活的態(tài)度。體現(xiàn)的是對人生價值的最高追求！項目定位市場定位奢華于外，簡約于心奢華于外：寓意項目國際級品質(zhì)建筑，成就尊貴生活簡約于心：精神象征，寓意項目有務(wù)實、內(nèi)斂、品位的特性，蘊含比普通財富更高層次的精神追求方案一項目定位形象定位極致品質(zhì)，成就品位人生極致品質(zhì)：用心、專注的開發(fā)理念，國際級品質(zhì)建筑，成就尊貴生活品位人生：匹配富豪財富、身份、地位、社交和精神需要的極品生活方案二項目定位形象定位佳兆業(yè)項目給您高人一等的視野項目定位形象意向讓人仰慕的不僅是你成就的高度，還有發(fā)掘價值的眼光項目定位形象意向佳兆業(yè)項目，離你最近的遠見項目定位形象意向目錄項目概況01項目營銷定位02整體定位項目分析競爭/策略項目定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位營銷策略問卷調(diào)查：以電話和問卷形式訪問120個客戶，其中有效客戶53個杏壇鎮(zhèn)及周邊鎮(zhèn)區(qū)各行客戶群體生意人/私企主、公務(wù)員、企事業(yè)中高層、白領(lǐng)執(zhí)行時間：2010年11月8-9日客戶定位客戶分析特征及分布范圍：周邊村民，有豐厚的已取租金區(qū)域價值：認可杏壇的后續(xù)發(fā)展產(chǎn)品接受：接受度較廣，主要以三房和四房產(chǎn)品為主特別關(guān)注點：社區(qū)環(huán)境和配套客戶定位客戶分析區(qū)內(nèi)原住民特征與分布范圍：年齡較輕，集中25-35歲，工作主要分布于舊中心區(qū)和新城區(qū)區(qū)域價值：對區(qū)域認同度高；產(chǎn)品接受：客戶接受力強，但面積分布較小，一般以三房為主特別關(guān)注點：以交通幅射為導(dǎo)向；客戶定位客戶分析區(qū)內(nèi)白領(lǐng)分布范圍：主力為容桂、大良與廣州客戶，有少量看中杏壇價格洼地的珠三角投資客戶區(qū)域價值：對區(qū)域認同度高；產(chǎn)品接受：客戶接受力強，以洋房產(chǎn)品需求為主，大、中、小都有需求特別關(guān)注點：杏壇后續(xù)發(fā)展?jié)摿εc開發(fā)商品牌客戶定位客戶分析投資者特征及分布范圍：主要集中于工業(yè)區(qū)內(nèi)區(qū)域價值：一般，但由于工作考慮產(chǎn)品接受：主力二、三房產(chǎn)品，管理高層以大面積需求為主特別關(guān)注點：交通利好與發(fā)展?jié)摿蛻舳ㄎ豢蛻舴治鲋苓吰髽I(yè)通過對杏壇房地產(chǎn)市場主流的幾類客戶的分析，可以發(fā)現(xiàn)一些新的特點：自住需求：占主流，以洋房需求為主投資需求：亦有一定比例，產(chǎn)品需求比較廣泛共同點：對區(qū)域價值和發(fā)展前景的關(guān)注，對品牌發(fā)展商的關(guān)注價值是驅(qū)動購買的動力品牌是驅(qū)動購買的保障客戶定位總結(jié)項目區(qū)域主要客戶海駿達·上苑杏壇杏壇本地居民、居住在杏壇的高級白領(lǐng)為主，部分容桂、大良的投資客順寶花園杏壇杏壇本地人為主奧德藍山大良該盤成交客戶主要大良本地客戶為主，接近80%比例，主要因為價錢平原因，外區(qū)客戶約占20%，主要來自勒流、容桂和其他城鎮(zhèn)?？蛻舳ㄎ豢蛻舴治鲋苓呿椖靠腿悍治?/p>

由以上分析，及結(jié)合本案的產(chǎn)品定位，我們可能本項目的目標客戶群體進行分區(qū)目標客戶群區(qū)域主力圈層：當(dāng)?shù)卦用?、私企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)管理者三圈層：周邊城鎮(zhèn)及投資客戶次圈層：周邊大型企業(yè)員工、白領(lǐng)客戶定位定位目錄項目概況01項目營銷定位02整體定位項目分析競爭/策略項目定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位營銷策略項目名稱項目地址開發(fā)商產(chǎn)品類型建筑面積均價海駿達上苑順德杏壇鎮(zhèn)杏龍路北側(cè)（鎮(zhèn)政府旁）佛山順德嘉怡房產(chǎn)有限公司套內(nèi)74-142㎡的三房、四房電梯洋房4000元/㎡君怡金海岸順德杏壇鎮(zhèn)二環(huán)路與杏龍路交匯處君怡地產(chǎn)25層、28層高層洋房，以三房、四房戶型為主約4400-4800元/㎡卡卡·幸福里大良南國西路紅崗路段順德區(qū)日高房產(chǎn)有限公司戶型有60-90㎡兩房-三房5200元/㎡（帶裝修）澳德藍山大良紅崗澳德房產(chǎn)60-80㎡兩房-三房4000-4800元/㎡（帶裝修）景泰花園順德杏壇鎮(zhèn)河北路(消防中對附近)佛山市順德區(qū)恒龍房產(chǎn)有限公司7-12層電梯洋房，剩余四套三房單位4200元/㎡杏壇目前在售樓盤以套內(nèi)80-100㎡的三房、110-150㎡的四房為主，套內(nèi)50-60㎡的二房為輔。產(chǎn)品定位市場供應(yīng)戶型配比方面如下：產(chǎn)品定位定位戶型(平方米)戶數(shù)戶數(shù)比面積（平方米）面積比戶均面積220563.90%12277.66.80%125.5527185—190561.80%5016.932.80%140—15056618.60%35386.4819.70%110—12082057.30%106821.1859.50%90—10026218.30%20038.1411.20%合計1430100%179540.34100%

*根據(jù)順德當(dāng)?shù)匾?guī)定，90平方米以下產(chǎn)品不得低于15%，故戶型配比仍微調(diào)。？打造“極致品質(zhì)社區(qū)”如何產(chǎn)品打造初級階段中級階段軟件景觀資源硬件頂級階段——品質(zhì)社區(qū)＋奢華裝標——通過造景豐富景觀資源——尊享個性定制服務(wù)三大層次階段本項目的相對呼應(yīng)產(chǎn)品打造三大要素如何打造一個純粹的私家社區(qū)：1、構(gòu)建嚴密的準入系統(tǒng)，例如智能化的社區(qū)門禁等，保證社區(qū)的私家性和專屬性；2、在社區(qū)外圍通過綠化或景觀的“屏蔽”設(shè)計，成就看不見的富豪生活。產(chǎn)品打造私密空間東南亞風(fēng)情園林以原生態(tài)、自然、質(zhì)樸、地域文化為特色整體采用石材、植物、陶藝品、熱帶植物、宗教特色小品等打造東南亞特色風(fēng)情園林產(chǎn)品打造頂級水景園林園林建議

根據(jù)地塊的情況，打造內(nèi)外融合、交相輝映的水景園林，暢享私家的極品生活。產(chǎn)品打造頂級水景園林園林建議架空層——建議首層架空可設(shè)水景綠化、活動區(qū)、泛會所等休閑空間產(chǎn)品打造頂級水景園林園林建議特色小品——獨具東南亞宗教文化特色園林小品產(chǎn)品打造頂級水景園林園林建議熱帶植物——群植熱帶植物，如棕櫚樹、椰子樹、綠蘿、鐵樹、橡皮樹、魚尾葵、菠蘿蜜等產(chǎn)品打造頂級水景園林園林建議

案例：香港.君匯港頂層復(fù)式（8套約480-500平米）------香港億元空中別墅“CEOPenthouse”270度觀海景，48層高空游泳做SPA將奢華進行到底戶型設(shè)計：14米寬超豪大開間觀海景，二層主人房270度觀海景；首層客廳和飯廳4米挑高體現(xiàn)空間感；私家空中花園：394平方米的戶外空中花園，三維立體設(shè)計給人以獨立別墅中每個室內(nèi)空間走出去都是花園的感覺；戶外按摩池、露天游泳池實現(xiàn)48層高空游泳做spa；奢華樣板間：斥資1000萬元由世界知名設(shè)計師GiorgioArmani親自操刀，引入四款A(yù)rmani限量版家私，其他室內(nèi)外配置都是國際奢侈品中的奢侈品。產(chǎn)品打造形象標桿產(chǎn)品10套左右天際墅通過負一層入戶及首層入戶分別設(shè)立高檔裝修大堂，使客戶于負一層停車后入戶，也能享受到大堂式的裝修與服務(wù)。此種雙大堂設(shè)計，在品質(zhì)及軟性服務(wù)上都可保證豪宅的純粹及尊貴感。9米豪華入戶大堂三重門廳，步步凸現(xiàn)尊貴氣質(zhì)產(chǎn)品打造形象標桿產(chǎn)品9米層高入戶大堂于架空層設(shè)置酒店式私家會所，為豪宅業(yè)主服務(wù)，其中含酒窖、內(nèi)外泳池、頂級餐廳、SPA、西餐廳、棋牌室、健身場所等；雙層雙主題會所珍品酒窖室內(nèi)外雙泳池頂級餐廳產(chǎn)品打造形象標桿產(chǎn)品酒店式私家會所

在洋房打造當(dāng)?shù)刂粮叩慕粯菢藴?，并配合“與世界級富豪同質(zhì)而居”的宣傳口號，為業(yè)主帶來更頂級的居家享受。產(chǎn)品打造奢華裝標項目公共空間包括入戶大堂、電梯間、樣板房、售樓部等公共空間裝修風(fēng)格為新古典風(fēng)格以雕刻，鍍金，嵌木，鑲嵌陶瓷及金屬等裝飾方法為主,突顯典雅高貴產(chǎn)品打造奢華裝標公共空間裝修建議公共空間裝修建議電梯間——大理石鋪砌墻面，金黃色調(diào)，歐式古典裝燈具、配飾產(chǎn)品打造奢華裝標公共空間裝修建議入戶大堂——1、空間寬敞，地面鋪砌歐洲特色圖案大理石

2、玻璃與金色墻面虛實結(jié)合產(chǎn)品打造奢華裝標公共空間裝修建議售樓部——豪華歐式水晶吊燈、圓柱、紅木裝飾，典雅大器產(chǎn)品打造奢華裝標公共空間裝修建議樣板房——板房建議以米白色基調(diào)為主，突顯新古典風(fēng)格的潔靜高雅產(chǎn)品打造奢華裝標公共空間裝修建議“軟件＋特權(quán)”的體現(xiàn)

利用自身擁有的資源，為本項目打造一個大型的社區(qū)酒店式私家會所，將精品酒店的超五星級服務(wù)延展到整個社區(qū)，在社區(qū)中引入個性定制服務(wù)。產(chǎn)品打造個性定制服務(wù)舊有困局極致品質(zhì)社區(qū)外圍景觀屏蔽設(shè)計，營造私密空間自我造景，打造一體化立體水景園林借用酒店資源，成立酒店式私人會所地塊被周邊項目包圍缺乏自然景觀缺乏配套設(shè)施周邊環(huán)境檔次不高借助開發(fā)商品牌，打造國際級品質(zhì)社區(qū)形象產(chǎn)品打造總匯通過項目劣勢的弱化和改造，達到“質(zhì)的蛻變”，并成為區(qū)域標桿！目錄項目概況01項目營銷定位02整體定位項目分析競爭/策略項目定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位營銷策略

本年度杏壇鎮(zhèn)洋房套內(nèi)面積均價水平約在4400元/㎡，折算建筑面積計算約為3500元/㎡，但隨著第四季房地產(chǎn)市場旺銷，以及周邊城鎮(zhèn)售價的拉動，當(dāng)?shù)夭糠猪椖吭谑垩蠓拷ㄖ娣e均價已超過4000元/㎡，如海駿達·上苑，而即將推出的君怡·金海岸預(yù)計建面售價約在4400-4800元/㎡水平，預(yù)計第四季以及明年杏壇鎮(zhèn)商品房的價格將保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢。價格定位價格推導(dǎo)

為體現(xiàn)用心打造精品的理念，建議洋房附送每平方米價值1500元豪華裝修發(fā)售，在此基礎(chǔ)下，項目售價預(yù)期為：建筑面積均價6817元/㎡

（帶1500元/㎡裝修標準）價格定位價格建議（備注：以上價格預(yù)期需基于市場實際情況和產(chǎn)品軟硬件的支持而定。）價格定位價格建議產(chǎn)品套內(nèi)銷售均價建面銷售均價（以8成實用率計算）銷售面積銷售總額小高層8521元/平方米6817元/平方米179120平方米1，221，061，040元車位60000元/個900個54，000，000元商鋪10000元/平方米3000平方米30，000，000元合計1，305，061，040元項目計量單位修規(guī)方案或總平方案報審指標建筑單體方案報審指標(施工報建前對比填寫)規(guī)劃總用地面積㎡71200.0071200.00規(guī)劃凈用地面積㎡71200.0071200.00規(guī)劃總建筑面積㎡231410.17232769.32其中住宅建筑面積㎡223468.55226912.82辦公建筑面積㎡商業(yè)建筑面積㎡3027.392989.41配套公共設(shè)施面積㎡913.81687.07其他面積㎡4000.422180.01不計容總建筑面積㎡46298.3947649.78其中地下不計容面積㎡44659.0243260.94首層架空不計容面積㎡4211.963458.32其他不計容面積㎡-2572.58930.52計容總建筑面積㎡185111.78185119.53容積率2.602.60建筑基底總面積㎡15839.0216206.85建筑密度%22.2422.76規(guī)劃綠地總面積㎡30308.1730284.97其中公共綠地面積㎡5705.465705.46水面折算綠地面積㎡屋頂/平臺折算綠地面積㎡其他折算綠地面積㎡24602.7124579.51人均公共綠地面積㎡1.331.34綠地率%42.5542.52住宅戶(套)數(shù)戶(套)14301423最大層數(shù)(±0.000計)層1515最高建筑總高度(±0.000計)m48.0048.00住宅機動車停車位數(shù)(及停車面積)個(㎡)1193(38540.77)93(36978.88)其中地面/地上車庫個(㎡)93(0.00)93(0.00)地下車庫個(㎡)1100(38540.77)兼容商業(yè)/辦公機動車停車位數(shù)(及停車面積)個(㎡)50(0.00)50(0.00)其中地面/地上車庫個(㎡)50(0.00)50(0.00)地下車庫個(㎡)非機動車停車面積㎡6118.255831.03注：50㎡/戶以下為1.5人/戶；50-90㎡/戶為2.5人/戶；90-180㎡/戶為3.5人/戶；180㎡/戶以上為4人/戶經(jīng)濟技術(shù)指標目錄項目概況01項目營銷定位02整體定位項目分析競爭/策略項目定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位營銷策略創(chuàng)建屬于本項目獨有的營銷服務(wù)體系營銷策略我們的觀點“高人一等”的營銷服務(wù)體系“高人一等”營銷體系內(nèi)涵一體化的立體營銷，引爆全城價值服務(wù)執(zhí)行高調(diào)占位樹立標桿“高人一等”的心理感受營銷策略服務(wù)體系構(gòu)建

為體現(xiàn)本案高端項目的價值以及開發(fā)商上市公司的品牌形象，普通的銷售接待服務(wù)并不能完全的獲得他們的滿意。同時項目需要在服務(wù)上提升附加值，增加客戶對項目的價值認同度。所以，我司將針對本項目提出——“高人一等”的服務(wù)。營銷策略服務(wù)體系構(gòu)建

通過現(xiàn)場營銷過程中，對客戶特征、喜好、習(xí)慣，充分、深入了解，再利用信息技術(shù)處理、分析客戶資料。使客戶再次到訪時，CRM系統(tǒng)迅速調(diào)出客戶的姓氏、特征、習(xí)慣等相關(guān)資料，并將資料傳達到每位服務(wù)人員，使客戶在整個銷售過程中，感覺置身熟悉服務(wù)團隊中，以提升客戶的項目的歸屬感及尊貴感。

VIP客戶經(jīng)理通過對客戶的深入了解,迅速與客戶建立私人關(guān)系，以朋友的身份進行項目營銷。客戶在服務(wù)團隊中得到歸屬感營銷策略服務(wù)體系體現(xiàn)“高人一等”之服務(wù)篇：CRM管理目的：服務(wù)能充分體現(xiàn)項目形象；為客戶提供針對性、一對一的參與性服務(wù)；服務(wù)是一種專業(yè)，也是一種藝術(shù)主要硬件支持：高標準、高規(guī)格、高格調(diào)的銷售場地包裝；現(xiàn)場設(shè)備、用具采用電子化、信息化；設(shè)立獨立洽談間，保證客戶洽談內(nèi)容的私密性；主要軟件要求：統(tǒng)一的專業(yè)服務(wù)形象；良好的綜合素質(zhì)；高雅的修養(yǎng)；恭敬、標準、主動、熱情的服務(wù)態(tài)度；營銷策略服務(wù)體系體現(xiàn)“高人一等”之服務(wù)篇：服務(wù)要求客戶電話預(yù)約，CRM專責(zé)人員利用客戶來電電話迅速從CRM系統(tǒng)調(diào)出客戶資料，接電話時立即以客戶所說的語種，稱呼“x先生/小姐”向客戶問好；CRM專責(zé)人員將客戶預(yù)計到達時間與負責(zé)該客戶跟進的VIP客戶經(jīng)理溝通；迎賓員根據(jù)CRM資料，從車牌識別客戶資料，來開車門既稱呼“x先生，早上/下午好”；VIP客戶經(jīng)理直接到客戶下車處迎接客戶；如有兒童通行，則有專人照顧；服務(wù)人員根據(jù)CRM資料直接為客戶遞上客戶喜愛的飲料、點心、香煙；客戶在項目參觀過程中，所有服務(wù)人員均以“x先生/小姐，您好”向客戶問好；VIP客戶經(jīng)理在介紹過程中能解答客戶關(guān)心的各種問題；客戶在現(xiàn)場的所有洽談過程在獨立洽談間內(nèi)完成；營銷策略服務(wù)體系體現(xiàn)“高人一等”之服務(wù)篇：服務(wù)內(nèi)容禮賓司（保安）客人車到停車場，禮賓司用標準迎賓手勢幫客人開車門（夏天時開傘）為來賓迎路；問候語：“先生（小姐），您好！歡迎光臨佳兆業(yè)·可園”；迎領(lǐng)來賓到銷售中心門口，轉(zhuǎn)交給管家迎接；向客人敬禮、立正，轉(zhuǎn)身返回停車場。管家（物業(yè)公司）見禮賓司帶客人來到銷售中心門口時，管家主動走上迎前、微