2022年資產(chǎn)評(píng)估概念總結(jié)標(biāo)準(zhǔn)

第20頁(yè)共20頁(yè)2022年資產(chǎn)評(píng)估概念總結(jié)標(biāo)準(zhǔn)一、名詞解釋1.資產(chǎn)評(píng)估：符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)相關(guān)法律、法律規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，遵循適用的評(píng)估原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，按照法定的評(píng)估程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，對(duì)評(píng)估對(duì)象在特定目的下的評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過(guò)程。2.資產(chǎn)：經(jīng)濟(jì)主體擁有的或者控制的，能夠以貨幣計(jì)量并給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)財(cái)物，包括房屋、土地、機(jī)器設(shè)備等有形物，以及商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等無(wú)形物。3.市場(chǎng)價(jià)值：自愿買方和自愿賣方，在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后所達(dá)成的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。4.在用價(jià)值：特定資產(chǎn)在特定用途下對(duì)特定使用者的價(jià)值，該價(jià)值類型重點(diǎn)反映了作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對(duì)其所屬企業(yè)能夠帶來(lái)的價(jià)值，而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值量。5.投資價(jià)值。資產(chǎn)對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所具有的價(jià)值。6.持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值。在持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下公司的價(jià)值。7.清算價(jià)格。在非公開市場(chǎng)上限值拍賣的價(jià)格。一般低于現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格。8.獨(dú)立性原則：評(píng)估主體在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中處于中里地位，應(yīng)當(dāng)不收任何權(quán)勢(shì)、金錢、親情等外界因素的影響，以確保評(píng)估結(jié)果的公正性。9.客觀性原則：評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)從實(shí)際出發(fā)，對(duì)各項(xiàng)估價(jià)要素和基礎(chǔ)資料認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查而不能添加任何沒(méi)有事實(shí)依據(jù)的妄斷和臆測(cè)，以保證評(píng)估結(jié)果的客觀性。10.科學(xué)性原則：資產(chǎn)評(píng)估必須按照規(guī)定的評(píng)估程序，根據(jù)評(píng)估目的，選擇適用的價(jià)值類型，采用適宜的估價(jià)方法，制定科學(xué)的評(píng)估實(shí)施方案，以確保評(píng)估結(jié)果的科學(xué)合理。11.貢獻(xiàn)原則：某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成成部分的價(jià)值，取決于他對(duì)其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價(jià)值貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時(shí)對(duì)整體價(jià)值下降的影響程度來(lái)衡量確定。12.替代原則。當(dāng)同時(shí)存在幾種效能相同的資產(chǎn)時(shí)，最低價(jià)格的資產(chǎn)需求量最大。13.預(yù)期收益原則：在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，資產(chǎn)的價(jià)值可以不按照過(guò)去的生產(chǎn)成本或銷售價(jià)格決定，而是基于對(duì)未來(lái)收益的期望值決定的。14.市場(chǎng)(比較)法：也稱比較法，通過(guò)比較待評(píng)估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)(即可參照資產(chǎn))的異同，并據(jù)此對(duì)類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定待評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。15.成本法：從待評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置成本或更新重置成本中扣減其各項(xiàng)價(jià)值損耗，來(lái)確定資產(chǎn)價(jià)值的方法。16.收益法：通過(guò)估算待評(píng)估資產(chǎn)自評(píng)估基準(zhǔn)日起未來(lái)的純收益，并將其用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的限制的方法。17.復(fù)原重置成本：在評(píng)估基準(zhǔn)日，用與估價(jià)對(duì)象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一項(xiàng)與估價(jià)對(duì)象全新狀況同樣的資產(chǎn)即復(fù)制品的成本。18.更新重置成本：在評(píng)估基準(zhǔn)日，運(yùn)用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一項(xiàng)與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。更新重置成本通常小于復(fù)原重置成本。19.實(shí)體性貶值：資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導(dǎo)致其物理性能不斷下降而引起的價(jià)值減少。20.功能性貶值：由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，使得評(píng)估資產(chǎn)與社會(huì)上普遍適用的資產(chǎn)相比，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，因而價(jià)值也相應(yīng)減少。21.經(jīng)濟(jì)性貶值：由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實(shí)施、戰(zhàn)爭(zhēng)、政治活動(dòng)、市場(chǎng)蕭條等情況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價(jià)值下降。22.成新率。反應(yīng)評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)時(shí)價(jià)值與其全新狀態(tài)重置價(jià)值的比率。23.總使用年限。是機(jī)器設(shè)備的使用壽命。一般來(lái)說(shuō)，機(jī)器的使用壽命可分為物理壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。24.已使用年限。機(jī)器設(shè)備從開始使用到評(píng)估基準(zhǔn)日所經(jīng)歷的時(shí)間。25.資產(chǎn)利用率：之評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間與至評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)法定利用時(shí)間。26.基準(zhǔn)地價(jià)在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評(píng)估出來(lái)的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。27.標(biāo)定地價(jià)：在一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。____樓面地價(jià)：?jiǎn)挝唤ㄖ娣e地價(jià)，它等于特地價(jià)格除以建筑總面積，或等于土地單價(jià)除以容積率。29.土地所有權(quán)價(jià)格。無(wú)限年期地租的折現(xiàn)值。30.土地使用權(quán)價(jià)格。又稱土地出讓金。土地使用者將獲得的土地使用權(quán)出租給承租人，由承租人向出租人支付的租金價(jià)格。31.企業(yè)價(jià)值。該企業(yè)所有的投資人所擁有的對(duì)于企業(yè)資產(chǎn)索取權(quán)價(jià)值的總和。32.企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值。企業(yè)擁有的所有資產(chǎn)(包括各種權(quán)益和負(fù)債)的價(jià)值總和。33.企業(yè)投資價(jià)值：企業(yè)所有的投資人所擁有的對(duì)于企業(yè)資產(chǎn)索取權(quán)價(jià)值的，即前面定義的嚴(yán)格意義上的企業(yè)價(jià)值，它等于企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值減去無(wú)錫流動(dòng)負(fù)債價(jià)值，或等于權(quán)益價(jià)值加上付息債務(wù)價(jià)值。34.企業(yè)權(quán)益價(jià)值。代表了股東對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的索取權(quán)，它等于企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值減去負(fù)債價(jià)值。35.協(xié)同作用：目標(biāo)企業(yè)所擁有的特殊資源，通過(guò)與另一企業(yè)的結(jié)合，可以創(chuàng)造更多的利潤(rùn)，使得目標(biāo)企業(yè)被收購(gòu)后的價(jià)值超過(guò)收購(gòu)前獨(dú)立經(jīng)營(yíng)所具有的價(jià)值。36.加和法：也稱調(diào)整賬面價(jià)值法，該方法首先是將企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中的各項(xiàng)資產(chǎn)的賬面價(jià)值調(diào)整為市場(chǎng)價(jià)值，然后通過(guò)加總投資者索取權(quán)的價(jià)值來(lái)估算出企業(yè)價(jià)值，或通過(guò)加總資產(chǎn)價(jià)值，再扣除無(wú)息流動(dòng)負(fù)債和遞延稅款來(lái)計(jì)算。37.可比企業(yè)：具有與待評(píng)估企業(yè)相似的現(xiàn)金流量、增長(zhǎng)潛力及風(fēng)險(xiǎn)特征的企業(yè)，一般應(yīng)在同一行業(yè)范圍內(nèi)選擇。38.市盈率。等于股價(jià)除以每股收益。39.企業(yè)價(jià)值評(píng)估：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值或部分權(quán)益價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過(guò)程。40.賬面價(jià)值。按照會(huì)計(jì)核算的原理和方法反映計(jì)量的企業(yè)價(jià)值。41.內(nèi)在價(jià)值。企業(yè)自身所具有的價(jià)值，是一種客觀存在，是由企業(yè)內(nèi)在的品質(zhì)所決定的。42.市場(chǎng)價(jià)值。企業(yè)股東權(quán)益的市場(chǎng)價(jià)值加上企業(yè)的債務(wù)價(jià)值。二、簡(jiǎn)答題1.企業(yè)價(jià)值的含義。答。企業(yè)價(jià)值是該企業(yè)所有的投資人所擁有的對(duì)于企業(yè)資產(chǎn)索取權(quán)價(jià)值的總和。根據(jù)評(píng)估目的，以及評(píng)估結(jié)果的不同用途，企業(yè)價(jià)值的表現(xiàn)形式有企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值、企業(yè)投資價(jià)值和企業(yè)的股東權(quán)益價(jià)值等，不過(guò)在更多情況下需要對(duì)企業(yè)的投資價(jià)值和權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值。企業(yè)擁有的所有資產(chǎn)(包括各種權(quán)益和負(fù)債)的價(jià)值總和。企業(yè)投資價(jià)值：企業(yè)所有的投資人所擁有的對(duì)于企業(yè)資產(chǎn)索取權(quán)價(jià)值的，即前面定義的2.3.4.5.嚴(yán)格意義上的企業(yè)價(jià)值，它等于企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值減去無(wú)錫流動(dòng)負(fù)債價(jià)值，或等于權(quán)益價(jià)值加上付息債務(wù)價(jià)值。企業(yè)權(quán)益價(jià)值：代表了股東對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的索取權(quán)，它等于企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值減去負(fù)債價(jià)值。企業(yè)價(jià)值評(píng)估的一般用途。答：主要服務(wù)與企業(yè)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓或交易、企業(yè)的兼并收購(gòu)、企業(yè)財(cái)務(wù)管理、證券市場(chǎng)上的投資組合管理等。(1)企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓及兼并收購(gòu)分析中的企業(yè)價(jià)值評(píng)估。需要考慮以下幾個(gè)方面因素：協(xié)同作用對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響、企業(yè)資產(chǎn)重組對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響、管理層變更對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響(2)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的企業(yè)價(jià)值評(píng)估。認(rèn)識(shí)影響企業(yè)價(jià)值的因素和企業(yè)價(jià)值決定的激勵(lì)，是企業(yè)經(jīng)理人員和財(cái)務(wù)管理人員通過(guò)制定企業(yè)財(cái)務(wù)決策和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略確保企業(yè)價(jià)值最大化的前提。(3)證券市場(chǎng)上投資組合管理中的企業(yè)價(jià)值評(píng)估。對(duì)企業(yè)真實(shí)價(jià)值的評(píng)估是證券篩選型投資者進(jìn)行投資的重要依據(jù)。企業(yè)價(jià)值評(píng)估范圍。如何界定范圍。答：應(yīng)該是企業(yè)的全部資產(chǎn)，包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)主體自身占用及經(jīng)營(yíng)的部分，以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)所能夠控制的部分，如在全資子公司、控股子公司、非控股公司中的投資部分。在進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估之前，首先要判斷是否有必要對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行合理的重組，然后將企業(yè)中的資產(chǎn)劃分為有效資產(chǎn)和非有效資產(chǎn)，將有效資產(chǎn)納入資產(chǎn)評(píng)估的具體實(shí)施范圍。對(duì)在資產(chǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)難以界定產(chǎn)權(quán)歸屬的資產(chǎn)，應(yīng)劃定為“待定產(chǎn)權(quán)”，暫時(shí)不列入評(píng)估范圍。對(duì)企業(yè)中因局部資產(chǎn)生產(chǎn)能力閑置或不足而引起企業(yè)資源配置無(wú)效或低效的部分民營(yíng)按照資源合理有效配置利用原則，與委托方協(xié)商是否需要通過(guò)資產(chǎn)剝離或補(bǔ)齊的方式進(jìn)行資產(chǎn)重組，重新界定企業(yè)價(jià)值評(píng)估范圍。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的類型。答：(1)按資產(chǎn)評(píng)估的范圍：a.整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書：是對(duì)整體資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書b.單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書：?jiǎn)雾?xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書是對(duì)某一部分、某一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。(2)按用途不同：a.以產(chǎn)權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書：是為資產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓、拍賣、重組等產(chǎn)權(quán)變動(dòng)服務(wù)所出具的報(bào)告書。b.產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變動(dòng)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書：包括抵押、保險(xiǎn)、征納稅等產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變動(dòng)所出具的報(bào)告書。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用。答：(1)為被委托評(píng)估的資產(chǎn)提供作價(jià)意見資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書是經(jīng)具有資產(chǎn)評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)根據(jù)委托評(píng)估資產(chǎn)的特點(diǎn)和要求，____評(píng)估師及相應(yīng)行業(yè)的專業(yè)人員組成的評(píng)估隊(duì)伍，遵循評(píng)估原則和標(biāo)準(zhǔn)，按照法定的程序，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)定和估算后，通過(guò)報(bào)告書的形式提出作價(jià)意見，該作價(jià)意見不代表當(dāng)事人一方的利益，并且是一種專家估價(jià)的意見，具有較強(qiáng)的公正性和科學(xué)性，因而成為被委托評(píng)估資產(chǎn)作價(jià)的參考依據(jù)。(2)是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估工作情況及有關(guān)方面責(zé)任的根據(jù)它用文字的形式，對(duì)受托方進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的目的等過(guò)程和評(píng)定的結(jié)果進(jìn)行闡述、說(shuō)明和總結(jié)，體現(xiàn)了評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作成果。同時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書也反應(yīng)和體現(xiàn)了受托的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與職業(yè)人員的權(quán)利和義務(wù)，并以此來(lái)明確委托方、受托方有關(guān)方面的法律責(zé)任。在資產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)完成后，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員就要根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作取得的有關(guān)資料和估算數(shù)據(jù)，撰寫評(píng)估報(bào)告結(jié)果數(shù)，向委托方報(bào)告。方然，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書也是評(píng)估機(jī)構(gòu)履行評(píng)估協(xié)議和向委托方或有關(guān)方面收取評(píng)估費(fèi)用的依據(jù)。(3)是管理部門對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)開展情況進(jìn)行監(jiān)督和管理的重要依據(jù)有關(guān)管理部門通過(guò)審核資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，可以有效的對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)開展情況進(jìn)行監(jiān)督和管理，對(duì)評(píng)估工作中出現(xiàn)的不足加以完善。(4)是建立評(píng)估檔案資料的重要信息來(lái)源由于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是對(duì)整個(gè)評(píng)估過(guò)程的工作總結(jié)，其內(nèi)容包括了評(píng)估過(guò)程的各個(gè)具體環(huán)節(jié)和各有關(guān)資料的收集和記錄，因此，不僅評(píng)估報(bào)告書的底稿是評(píng)估檔案歸集的主要內(nèi)容，而且撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告過(guò)程才用到的各個(gè)數(shù)據(jù)、各個(gè)依據(jù)、工作底稿和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告制度中形成的有關(guān)文字記載都是評(píng)估檔案的重要信息來(lái)源。6.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容。答：(1)標(biāo)題及文號(hào)(2)聲明(3)摘要(4)正文：評(píng)估報(bào)告使用者、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、價(jià)值類型及其定義、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估方法、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估結(jié)論、特別事項(xiàng)說(shuō)明、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明、評(píng)估報(bào)告日、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估時(shí)簽字蓋章、評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。(5)附件7.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的編制及技術(shù)要點(diǎn)。答：(1)編制步驟：a.整理工作底稿和歸集有關(guān)資料b.評(píng)估明細(xì)表的數(shù)字匯總c.評(píng)估初步數(shù)據(jù)的分析和討論d.編寫評(píng)估報(bào)告書e.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的簽發(fā)與送交(2)技術(shù)要點(diǎn)：a.文字表達(dá)方面的技能要求b.格式和內(nèi)容方面的技能要求c.評(píng)估報(bào)告書的復(fù)核與反饋方面的技能要求d.撰寫報(bào)告書應(yīng)注意的事項(xiàng)8.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的應(yīng)用。答：委托方對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的應(yīng)用(1)委托方對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的具體使用：a.根據(jù)評(píng)估目的，作為資產(chǎn)業(yè)務(wù)的作價(jià)基礎(chǔ)；b.作為企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)記錄或調(diào)整賬項(xiàng)的依據(jù)；c.作為履行委托協(xié)議和支付評(píng)估費(fèi)用的主要依據(jù)(2)委托方在使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書及有關(guān)資料時(shí)必須注意的幾個(gè)方面：a.只能按報(bào)告書所揭示的評(píng)估目的使用報(bào)告，一份評(píng)估報(bào)告書只能按一個(gè)用途使用b.只能在報(bào)告書有效期內(nèi)使用報(bào)告，超過(guò)報(bào)告書有效期，原資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果無(wú)效。c.在報(bào)告書有效期內(nèi)，資產(chǎn)評(píng)估數(shù)量發(fā)生較大變化時(shí)，應(yīng)有原評(píng)估機(jī)構(gòu)或資產(chǎn)占有單位按原評(píng)估方法做相應(yīng)調(diào)整后擦磁能使用d.涉及國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的評(píng)估報(bào)告書及有關(guān)資料必須經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)或授權(quán)確認(rèn)后方可使用e.作為企業(yè)會(huì)計(jì)記錄和調(diào)整企業(yè)長(zhǎng)相使用的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書及有關(guān)資料，必須經(jīng)由有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)或認(rèn)可后方能生效。資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的運(yùn)用(1)能大體了解評(píng)估機(jī)構(gòu)從事評(píng)估工作的業(yè)務(wù)能力和____管理水平(2)能夠?qū)υu(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果質(zhì)量的好壞作出客觀的評(píng)價(jià)，從而能夠有效實(shí)現(xiàn)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的管理(3)能為國(guó)有資產(chǎn)管理童工重要的數(shù)據(jù)資料。有關(guān)部門對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的運(yùn)用證券監(jiān)督管理部門、保險(xiǎn)監(jiān)督管理部門、工商行政管理、稅務(wù)、金融和法院等有關(guān)部門。2022年資產(chǎn)評(píng)估概念總結(jié)標(biāo)準(zhǔn)（二）第一-三章資產(chǎn)評(píng)估。是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，其業(yè)務(wù)涉及企業(yè)間的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)重組、破產(chǎn)清算、資產(chǎn)抵押以及財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員按照國(guó)家法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過(guò)程。評(píng)估要素：評(píng)估主體、客體、依據(jù)、目的、原則、程序、價(jià)值類型、方法、假設(shè)、基準(zhǔn)日。資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)：判斷評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，而不是實(shí)際成交價(jià)格。資產(chǎn)評(píng)估種類。評(píng)估、評(píng)估復(fù)核、評(píng)估咨詢。又可分為完全資產(chǎn)評(píng)估和限制性資產(chǎn)評(píng)估二者對(duì)評(píng)估結(jié)果的披露程度和要求是不同的，限制性資產(chǎn)評(píng)估需要做更為詳盡的說(shuō)明和披露，并限制評(píng)估報(bào)告的使用者只能是委托方。資產(chǎn)特征。經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制，能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，能以貨幣計(jì)量。資產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)。市場(chǎng)性(通過(guò)模擬市場(chǎng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值做出經(jīng)得起市場(chǎng)檢驗(yàn)的評(píng)定估算和報(bào)告)、公正性(公允的行為業(yè)務(wù)規(guī)范是技術(shù)基礎(chǔ)，評(píng)估人員是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒(méi)有利害關(guān)系的第三方，是____基礎(chǔ))、專業(yè)性(評(píng)估結(jié)果應(yīng)該是一種專家意見)、咨詢性(結(jié)論為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價(jià)意見，本身并無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行效力，不對(duì)定價(jià)決策負(fù)責(zé))。對(duì)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的立項(xiàng)確認(rèn)實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制。鑒證。由鑒別和舉證組成，前者是專家依據(jù)專業(yè)原則對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及其結(jié)果作出的獨(dú)立判斷，后者是為該判斷提供理論和事實(shí)支撐。資產(chǎn)評(píng)估從事價(jià)值鑒證而不是從屬鑒證。注會(huì)與注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師。前者對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行事實(shí)判斷，后者對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值判斷。前者以會(huì)計(jì)理論和核算技術(shù)為基礎(chǔ)，后者以經(jīng)濟(jì)分析理論和專項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值識(shí)別技術(shù)為基礎(chǔ)。前者分別接受國(guó)際和國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的約束，后者則是評(píng)估準(zhǔn)則。資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)。對(duì)于所研究的事物做出合乎邏輯的假定說(shuō)明就叫假設(shè)。交易假設(shè)。最基本的前提假設(shè)，假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)評(píng)估條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。公開市場(chǎng)假設(shè)：對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件以及接受何種影響的一種假定說(shuō)明或限定。持續(xù)使用假設(shè)：在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用、移地續(xù)用。清算假設(shè)。對(duì)資產(chǎn)在非公開市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說(shuō)明。市場(chǎng)法。利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。前提條件。需要一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)，有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，成交時(shí)間與基準(zhǔn)時(shí)間間隔不能過(guò)長(zhǎng)。收益法：通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的限值，來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱?；疽兀罕辉u(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益、折現(xiàn)率或資本化率、取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。前提條件：未來(lái)預(yù)期收益可以可以預(yù)測(cè)并且可以用貨幣衡量，獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并用貨幣衡量，預(yù)期活力年限可以預(yù)測(cè)。收益額的特點(diǎn)：是未來(lái)預(yù)期而不是歷史或現(xiàn)實(shí)收益額，是資產(chǎn)的客觀收益而不是實(shí)際收益。折現(xiàn)率：一種期望投資報(bào)酬率，使投資者在風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資的一種補(bǔ)償，數(shù)量上指超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率之上的那部分投資回報(bào)率。成本法：首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。然后估測(cè)業(yè)已存在的各種貶值因素，并從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。前提條件：資產(chǎn)處于或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)，預(yù)期收益能夠支持其重置及其投入價(jià)值。復(fù)原重置成本：采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)實(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。更新重置成本。并不完全相同。購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的。資產(chǎn)實(shí)體性貶值的估算方法。觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法。評(píng)估方法之間的區(qū)別。都是從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值，都是對(duì)評(píng)估對(duì)象在一定條件下價(jià)值的描述，有內(nèi)在聯(lián)系，可相互替代，但由于其自身的特點(diǎn)在評(píng)估不同類型的資產(chǎn)時(shí)就有了效率和直接程度上的差別。評(píng)估方法的選擇。要與評(píng)估目的、市場(chǎng)條件、被評(píng)對(duì)象的狀態(tài)以及價(jià)值類型相適應(yīng)。受評(píng)估對(duì)象的類型、理化狀態(tài)等因素制約。受能否收集到所需的數(shù)據(jù)資料及經(jīng)濟(jì)參數(shù)制約?？紤]三種基本評(píng)估方法在具體項(xiàng)目的適用性。演繹推理。借助一個(gè)共同的概念把兩個(gè)直言判斷聯(lián)系起來(lái)，推出一個(gè)新結(jié)論的推理。由一般到個(gè)別歸納推理。由關(guān)于特殊對(duì)象的知識(shí)得出一般性的知識(shí)，由個(gè)別到一般。第四章機(jī)器設(shè)備評(píng)估重置成本計(jì)算：直接法(市場(chǎng)詢價(jià)、使用價(jià)格資料)、物價(jià)指數(shù)法(定基、環(huán)比)、重置核算法、綜合估價(jià)法、重量估價(jià)法、類比估價(jià)法設(shè)備基礎(chǔ)。是為____設(shè)備而建造的特殊構(gòu)筑物。進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用。國(guó)外運(yùn)費(fèi)、國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)、灌水、消費(fèi)稅、增值稅、銀行財(cái)務(wù)費(fèi)、外貿(mào)手續(xù)費(fèi)、車輛購(gòu)置附加費(fèi)。第____種有形磨損。使用過(guò)程中由于零部件受到摩擦沖擊震動(dòng)或交變載荷的作用而產(chǎn)生疲勞磨損等破壞，幾何尺寸發(fā)生變化、精度降低、疲勞壽命縮短。第____種有形磨損。使用過(guò)程中受自然界有害氣體、射線、雨水、高溫、低溫的侵蝕，出現(xiàn)腐蝕老化生銹變質(zhì)等現(xiàn)象。實(shí)體性貶值確定方法：觀察法(德爾菲法、模糊綜合判斷法)、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法。功能性貶值：由于無(wú)形磨損而引起資產(chǎn)價(jià)值的損失。第____種。由于技術(shù)進(jìn)步，新技術(shù)新材料新工藝不斷出現(xiàn)使得相同功能的新設(shè)備制造成本比過(guò)去降低，復(fù)原重置成本與更新重置成本之差。第____種。超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值即設(shè)備未來(lái)超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值。經(jīng)濟(jì)性貶值。使用壽命縮短、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的提高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇。市場(chǎng)法的應(yīng)用。直接匹配法、因素調(diào)整法、成本比率調(diào)整法。第五章房地產(chǎn)評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)。土地及其著定物。包括地產(chǎn)和房產(chǎn)等。土地使用權(quán)：宅基地自留地自留山屬農(nóng)民____所有，我國(guó)實(shí)行土地有償使用制度，國(guó)有土地使用權(quán)與所有權(quán)相分離，出讓的最高年限由____確定(居住用地____年，工業(yè)用地____年，商業(yè)旅游娛樂(lè)用地____年)。出讓方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌。房地產(chǎn)。土地房屋及其權(quán)屬的總稱。房地產(chǎn)價(jià)格。按實(shí)物形態(tài)分為土地價(jià)格(基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、土地交易價(jià)格)，建筑物價(jià)格(純建筑物價(jià)格)。房地產(chǎn)價(jià)格(建筑物及土地價(jià)格)。市場(chǎng)法應(yīng)用。通過(guò)與近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)一系列因素進(jìn)行修正，而得到被評(píng)估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)狀況下的價(jià)值水平。因素修正。交易情況(將可比交易實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格)，交易日期(修正為評(píng)估基準(zhǔn)日下的價(jià)格)，房地產(chǎn)狀況(修正為被評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格)。成本法應(yīng)用。適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟、成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)法收益法等方法進(jìn)行評(píng)估的情況。三通一平：通水通路通電，平整地面。七通一平：通上、下水通電通訊通氣通熱通路，平整地面。土地開發(fā)成本：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、房屋建筑____工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用。銷售稅費(fèi)。銷售費(fèi)用(廣告宣傳費(fèi)、委托銷售代理費(fèi))，銷售稅金及附加(營(yíng)業(yè)稅、城建教育附加)。第六章資源資產(chǎn)評(píng)估耗竭性資源。礦產(chǎn)資源，不可再生。非竭性資源。恒定的(氣候和海洋動(dòng)力資源)，可再生的(生物和森林資源)，不可再生的(土地資源)。森里資源資產(chǎn)評(píng)估。主要指林木資產(chǎn)、林地資產(chǎn)、森林景觀資產(chǎn)。森林資源資產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成因素。營(yíng)林生產(chǎn)成本、資金時(shí)間價(jià)值、利潤(rùn)、稅金、林木生產(chǎn)損失、地租、地區(qū)差價(jià)和樹種差價(jià)。林分。內(nèi)部特征大體一致而與鄰近地段又有明顯區(qū)別的一片林子。市場(chǎng)法應(yīng)用。適用于各種有交易的評(píng)估。剩余法應(yīng)用。適用于成熟齡林木資產(chǎn)評(píng)估。收益法。適用于有經(jīng)常性收益的林木資產(chǎn)評(píng)估。成本法。適用于幼齡林。第七章無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)。特定主體所擁有或控制不具有實(shí)物形態(tài)能持續(xù)發(fā)揮作用能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。(非實(shí)體性、控制性、效益性)功能特性。共益性、積累性、替代性。分類。自創(chuàng)和外購(gòu)，可確指和不可確指，單項(xiàng)和組合，權(quán)力型關(guān)系型組合型。影響因素。無(wú)形資產(chǎn)的成本，機(jī)會(huì)成本(該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓投資出售后失去的市場(chǎng)以及損失收益的大小)，預(yù)期收益，使用期限，技術(shù)成熟程度，轉(zhuǎn)讓內(nèi)容，發(fā)展趨勢(shì)、更新?lián)Q代情況和速度，市場(chǎng)供需狀況，同行業(yè)同類交易方式。評(píng)估目的：轉(zhuǎn)讓、許可使用、出資、拍賣、質(zhì)押、訴訟、損失賠償、財(cái)務(wù)報(bào)告和納稅。無(wú)形資產(chǎn)的確認(rèn)：一是確認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)的存在來(lái)源的合法性，財(cái)產(chǎn)的明確性，經(jīng)濟(jì)行為的合法有效性)，二是區(qū)別種類(具體名稱和存在形式)，三是確定有效期限。評(píng)估程序。明確評(píng)估目的、確