山東省濱州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

濱市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告-1-

一．濱州城市總體概?濱州市基本概況?經(jīng)濟(jì)環(huán)境?人均收入支出?城市發(fā)展規(guī)劃二．濱州房地產(chǎn)行業(yè)況?房地產(chǎn)市場基本情況三．濱州房地產(chǎn)市場研分析?個(gè)案調(diào)研情況?房地產(chǎn)市場調(diào)研小結(jié)?房地產(chǎn)市場特征分析四．濱州房地產(chǎn)市場研總結(jié)?房地產(chǎn)市場存在問題?房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢-2-

一．濱州城市總體概1濱市本況

地理位置濱州市位于黃河下游、魯北平地處黃河三角洲腹,北臨渤海灣，東與東營市接壤南和淄博市毗鄰，西同德州市和濟(jì)南市搭界，西北與河北省隔漳衛(wèi)新河相,是山東的北大門人口狀況現(xiàn)轄濱城區(qū)、惠民縣、陽信縣、無棣縣、沾化縣、博興縣、鄒平縣六縣一區(qū)和濱州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、濱州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、濱州北海經(jīng)濟(jì)開發(fā),版圖面積9600平公里，人口370多萬。交通情況濱州交通便利。濟(jì)青高速、濱博高速、京濱高速和、220國穿越境內(nèi)，是連接蘇、魯、京、津的重要通道.津汕高速大高至魯冀界段、威烏高速辛莊子至鄧王段、濱德高速、黃大鐵路濱州段、黃河公鐵兩用橋、中國濱州大高通用航空城、濱州萬噸級(jí)港口等一大批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目正在加緊建設(shè)。2。經(jīng)環(huán)2010年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值億元，增長13.5%;全年完成地方財(cái)政收入103.99億元，增長29，額完成年度預(yù)算任務(wù)。主體稅種保持持續(xù)、穩(wěn)定增長.全市地方財(cái)政收入中增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅共完成46.79億，增長42.82%.;規(guī)模以上固定資投資886億元長22.4%;規(guī)以上工業(yè)增加值919。83億，增長16.6%，其中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資22億元,增長％第二產(chǎn)業(yè)完成投資512.11億,增長；三產(chǎn)業(yè)完成投資億元增長32.3％.人收與出城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資23850元比上年增長15。2%城市居民人均可支配收入元增長10％城居民人均消費(fèi)支出11879元增長10。城市居民人均住房建筑面積為。7平方米增加。4方米。農(nóng)村居民生活水平進(jìn)一步提高.抽樣調(diào)查顯示，全年農(nóng)村居民人均純收入6245元,增長10。3%.人均生活消費(fèi)支出4017元增長7.2％.4.市展劃“東優(yōu)、西延跨北拓"構(gòu)合理的城市空間發(fā)展格局。中心城市以“四環(huán)五海”為框架，突出“36橋發(fā)展格72”的城市景,構(gòu)建大空間、大水面、大綠地的生態(tài)特色，按照“東優(yōu)、西延、南跨、北拓”的規(guī)劃建設(shè)思路，拓展城市空間，城市夾河而建，南跨黃河到小營大環(huán)路到莘大北環(huán)路，西延伸至沙河及里則辦事處，東部城區(qū)則優(yōu)化布局合能,來城市總體形成“四片”組團(tuán)式的城市發(fā)展格局速各區(qū)建設(shè)與融合，搭起生態(tài)園林型城市大框,步建設(shè)成為功能齊全、分工明確、特色鮮明的組團(tuán)式生態(tài)園林城市?！八摹奔礀|城區(qū)、西城區(qū)、南城區(qū)、北城區(qū)。東城區(qū)（渤-3-

海五路以東包括梁才辦事處整個(gè)城市的東翼城市的重要組成部,著力建設(shè)行政區(qū)、加工制造業(yè)區(qū)和倉儲(chǔ)物流區(qū)，加快配套規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)，形成“兩片一軸”(“片”即濱城區(qū)公共服務(wù)中心、白鷺湖周邊；“軸”即黃河十五路）的東部新城發(fā)展新格局。在東區(qū)的的南部老城部分大力發(fā)展化工織印等工業(yè)加快濱州鐵路客貨站等物流商貿(mào)設(shè)施建設(shè)大力發(fā)展倉貯物流運(yùn)業(yè)。整合城市功能，加快環(huán)境綜合整治和舊村改造，全面改善面貌，提升品位。南城區(qū)（高新技術(shù)開發(fā),包小營和舊鎮(zhèn)辦事處）加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大力發(fā)展電子信息、生物工程、航空航天、新材料及應(yīng)用、新能源與高效節(jié)能、環(huán)境保護(hù)、海洋工程等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)。西城括新區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）著力建設(shè)行政辦公、金融、文化、現(xiàn)代工業(yè)、物流加快建設(shè)市民活動(dòng)中心、中海風(fēng)景區(qū)及蒲湖風(fēng)景區(qū)配套完善北城（包括濱北辦事處及三河湖)重點(diǎn)建設(shè)傳統(tǒng)加工業(yè)區(qū)郊光旅游業(yè)和生態(tài)度假區(qū)?？傮w按照東西融合、南北拓展的空間發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)四大片區(qū)組團(tuán)發(fā)展，通過拉大城市框架、優(yōu)化城市布,擴(kuò)大城區(qū)規(guī)模進(jìn)一步發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢拓展發(fā)展空,筑南北互通錯(cuò)發(fā)展合作共贏的發(fā)展大框架形成富有特色功完善生態(tài)環(huán)境良好的組團(tuán)式城市大格局城市建設(shè)大框架。二．濱州房地產(chǎn)行業(yè)況-4-

房產(chǎn)場本況濱州市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過1999-2002年的市場起步、—2005年培育發(fā)展、2005—2007年規(guī)范調(diào)整、2007-2010年蓬勃發(fā)展幾個(gè)階段后已進(jìn)入穩(wěn)定較快發(fā)展的大好時(shí)期2010年濱州市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較快增長趨,屋新開工及竣工速度加快，房價(jià)環(huán)比微幅上漲的州房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢相對(duì)平穩(wěn)康有現(xiàn)大的起落.2。2010年濱州市房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)完成投資：1-12月市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資。76億元,其住宅完成投資43億，商品房完成投資28億，市城區(qū)完成開發(fā)投資36.04億元，占總開發(fā)投資50。2％數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)投資明顯增速，大部分開發(fā)企業(yè)為抓住今年銷售較好的形勢房市場投放開發(fā)進(jìn)度提速完成投資環(huán)比增大。

年1-12月濱州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況：全商房數(shù)住數(shù)

商數(shù)（單位：萬平方米）(單位：平方米）（單位：萬平方米）商房工積商房工積商房工積

。4

。5。5

。5

5

商品房銷售情況：1—12月份商房銷售面積5萬平方米銷售額59。億元,全市1-12月份商品住宅售均價(jià)2686元/方米同增長12％市城區(qū)1—12月商品住宅均價(jià)3195元平方米，同比增長11％.-5-

三．濱州房地產(chǎn)市場研分析1案分

綠·陽占面容率物形

73畝0多層

建面綠率建風(fēng)

43400㎡36％歐式建筑風(fēng)格熱戶

125㎡三房110㎡小三、82㎡兩房銷情

均價(jià)：元㎡

目前已經(jīng)銷售70％物地

濱城區(qū)渤海十三路與長江一路交匯處該樓盤的主要賣點(diǎn)是黃金地段套施以及5+1多層目前隨著濱州市黃金地段的開發(fā)完畢以及高層建筑數(shù)量的導(dǎo)致多層建筑的稀缺和較大的升值潛力米到30米的樓間距車庫、儲(chǔ)藏室配比比是1:1。

望花占面容率物形

近400畝1.3多層、小高層、高層

建面綠率建風(fēng)

30萬40%地中海式風(fēng)情熱戶銷情物地

179㎡大三房（三室三廳—-143三房96㎡兩房均價(jià):4400元㎡年4月17號(hào)盤次性優(yōu)惠4目前銷售情況較好。濱城區(qū)黃河十二路與渤海十八路交匯處該樓盤是濱州市的高端項(xiàng)目的代表性樓盤區(qū)于濱州市高檔社區(qū)的集結(jié)帶圍套有中海公園、奧林匹克體育中心、五星級(jí)飯店、高爾夫球場等等；小區(qū)內(nèi)部配套有“名流休閑會(huì)所萬方米的愛琴海廣場300長的歐式風(fēng)情商業(yè)街600米萊茵河畔景觀長廊、兩大景觀長廊和四大主題公園，打造了典雅的地中海式風(fēng)情社區(qū)。

祥麒閣-6-

占面容率物形

18萬2板樓、小高層、高層

建面綠率建風(fēng)

32萬40％現(xiàn)代風(fēng)格熱戶銷情物地

168㎡四房120--135㎡三、93㎡兩均價(jià)：元㎡2011年5月份開盤，目前已經(jīng)銷售85%濱城區(qū)黃河十二路與渤海十一路路交匯處該樓盤共48棟，四期開發(fā)，目前僅剩4棟，銷售情況十分樂觀，地段優(yōu)越，內(nèi)有湖泊,麒麟風(fēng)水為該樓盤的賣點(diǎn)區(qū)中心有市政規(guī)劃的湖之的麒麟湖2公頃景觀環(huán)境優(yōu)“大水面、大綠、大空間”是該樓盤的銷售理念，此外小區(qū)周邊配套齊全，戶型設(shè)計(jì)采用大開間且動(dòng)靜干濕分離。2.地市調(diào)小目前市區(qū)房價(jià)可綜合分為四大板塊板3200元元/平方米”板塊元-3500元/平方米元元/平方米2300元—3500元/平方米。濱州們最新統(tǒng)計(jì)11、月主城區(qū)商品房住宅銷售均價(jià)3254元/平方米。市場表現(xiàn)說明購房以性需求為主，特別是改善型購房需求，是為改善和提高家庭自身的住房環(huán),大部分市民選擇周邊教育資源活配套設(shè)施較好的房源為主,其中的是為方便子女上學(xué)在學(xué)校周邊購置新房手房的城務(wù)工者是先選擇二手房作為過渡還的是為新婚而購置的新房的是為家中的老人購置小戶型和樓層適宜的住宅州市房產(chǎn)價(jià)格與其他地市相比仍處于較低水,著濱州市作為黃河三角洲高效生態(tài)區(qū)和山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)這兩大國家戰(zhàn)略在濱州疊加濱州帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇地業(yè)作為濱州市經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)帶相關(guān)產(chǎn)業(yè)的龍頭黃角經(jīng)濟(jì)”發(fā)展中將會(huì)迎來新的發(fā)展。3.地市特分1、端住宅市場破繭宅品質(zhì)檔次拉升受地資源稀缺、優(yōu)越地塊珍惜影響以及濱州市高端消費(fèi)人群的增長，新開樓盤從規(guī)劃設(shè)計(jì)定位型結(jié)構(gòu)創(chuàng)新、配套公建檔次、小區(qū)景觀打造上加大投資力度，在建設(shè)上大量應(yīng)用新材料技術(shù)提了住宅的適用性、環(huán)保性和耐久性開始向低碳環(huán)保居住小區(qū)邁進(jìn)。市城區(qū)，圍繞“中?！敝苓叺貛?，幾個(gè)新開小區(qū)和已規(guī)劃小區(qū)，開發(fā)建設(shè)檔次高、市場需求旺、房屋銷售,已為濱州市房地產(chǎn)開發(fā)市場住宅品質(zhì)、房屋價(jià)格、市場需求的風(fēng)向.2、售市場形成剛性需求支撐面。濱州作為三、四線城市，房地產(chǎn)市場受外部環(huán)境影響較小，市場沒有泡沫現(xiàn)象存全市商品住宅—12月平均價(jià)格2686元/平米，低于同等城市價(jià)位，房屋價(jià)格增長平穩(wěn)，無較大波動(dòng)現(xiàn),沒有給投機(jī)性購房形成空間，市場需求以自住性購房和改善性購房為主.隨著濱州經(jīng)濟(jì)的又好又快發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快外人口和城鎮(zhèn)人口住房需求將持續(xù)增長場形成以剛性需求為主的局面拉動(dòng)全-7-

市房地產(chǎn)開發(fā)市場持續(xù)健康發(fā)展。3、建住宅戶型結(jié)構(gòu)以“三"主。市場銷售現(xiàn)房滯銷戶型多數(shù)為180平米以上的大戶型也就是說兩年前開工設(shè)的小區(qū)大戶型房屋銷售率較低，這與本地居民居住習(xí)慣和家庭人員構(gòu)成密切相關(guān)。戶型在90—130平方左右的三居室房屋受市場熱捧，大戶型滯銷不開發(fā)商不得不二次投改造將大戶型改成小戶型。受市場需求影響前發(fā)企業(yè)新建樓盤設(shè)計(jì)主要以三居室的中小戶型為主。4、發(fā)隊(duì)伍綜合實(shí)力提升，開資質(zhì)等級(jí)提高近幾年的市場培育濱市開發(fā)企業(yè)開發(fā)能力社信譽(yù)、開發(fā)識(shí)都有了較大提高，開發(fā)隊(duì)伍不斷壯大企業(yè)數(shù)量近200家，二級(jí)開發(fā)資質(zhì)三家，一開發(fā)企業(yè)正申報(bào)一級(jí)開發(fā)資質(zhì)，將突破濱州市房地產(chǎn)開發(fā)市場無最高資質(zhì)等級(jí)的局面發(fā)隊(duì)伍綜合實(shí)力的提升濱市房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展打下了良好基礎(chǔ)。-8-

四．濱州房地產(chǎn)市場研總結(jié)1房產(chǎn)場在題

部低質(zhì)工住區(qū)現(xiàn)亂象因數(shù)年前小區(qū)建設(shè)檔次較低，配套設(shè)施簡單，房屋價(jià)格低,入住業(yè)主生活習(xí)俗差距較大，出現(xiàn)小區(qū)亂搭亂建、破壞小區(qū)設(shè)施、不交納物業(yè)管理費(fèi)等現(xiàn)象，給物業(yè)管理帶來障;建筑設(shè)計(jì)門窗單層玻璃溫措施不到位熱管網(wǎng)鋪設(shè)不規(guī)范等因素給小區(qū)冬季供暖帶來諸多問題造成小區(qū)管理難，甚無物業(yè)管容易引發(fā)群體上訪案件。個(gè)別業(yè)銷環(huán)上現(xiàn)的規(guī)為因開發(fā)企業(yè)不及時(shí)交納稅款或不開具購房發(fā)票成能正常辦理房產(chǎn)證業(yè)和房地產(chǎn)主管部門都帶來了諸多問題別開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目前期手續(xù)齊全到項(xiàng)目后期剩余房源已是現(xiàn)房，開發(fā)企業(yè)無新項(xiàng)目開發(fā)計(jì),發(fā)資質(zhì)、商品房預(yù)售證等規(guī)范證件對(duì)此類企業(yè)已失去約束力開發(fā)商在銷售完剩余房源后不給購房者開據(jù)發(fā)票及交納各項(xiàng)稅款成房產(chǎn)證辦理困難,開發(fā)商跑掉,引社會(huì)不安定因影響了正常的房地產(chǎn)銷售市場秩序。同質(zhì)小開影了宅業(yè)代進(jìn)。開發(fā)地塊分割開項(xiàng)目規(guī)模縮造成不能規(guī)劃設(shè)計(jì)大型高品質(zhì)居住社區(qū)發(fā)業(yè)在無建設(shè)條件約束情況下,只為低開發(fā)建設(shè)成本劃設(shè)計(jì)檔次降,節(jié)能新技術(shù)材料等應(yīng)用率降低同化小區(qū)在不的地段重復(fù)開發(fā)建設(shè)響了城市建設(shè)面貌阻了濱州市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程。舊村造民置向會(huì)售干了場秩。開發(fā)商打著建設(shè)居民安置房的旗號(hào)辦理開發(fā)手續(xù)居委會(huì)的國有劃撥土地上建設(shè)居民安置房的同時(shí)，開發(fā)建設(shè)沿街商業(yè)房對(duì)外銷,面向社會(huì)銷售居民安置房或剩余安置房源造成房地產(chǎn)開發(fā)管理界限糊議政府規(guī)劃管理部門對(duì)無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的單位不予發(fā)放規(guī)劃許可,計(jì)劃部門不予主項(xiàng)。2房產(chǎn)場展勢

房產(chǎn)發(fā)將持速健發(fā)態(tài)。隨著濱州市城市化建設(shè)步伐的加快和居民收入的不斷提高消費(fèi)需求將會(huì)與日俱,住房更新?lián)Q代步伐也將明顯加快，加之濱州市企業(yè)規(guī)模和實(shí)力不斷增強(qiáng)和”安居工程"的實(shí)施房產(chǎn)管理制度的不斷完戶區(qū)改造的力度加大必將為濱州市的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)注入新的活力。房地建的質(zhì)不攀。隨著濱州市“A級(jí)宅”性能認(rèn)定工作的不斷深及爭創(chuàng)“國家康居示范工程”工作的有力開展濱市房地產(chǎn)業(yè)將向著規(guī)?；?、品質(zhì)化、集約化、節(jié)能化、人本化、科技化、宜居化的方向逐步邁.將由原來的滿足居住的毛坯房向品質(zhì)化的全裝房轉(zhuǎn)變。市場求持拉開投。當(dāng)前,濱州作為黃河三角洲高效態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的主戰(zhàn)場，加快城市化進(jìn)程發(fā)展已是關(guān)鍵。2009年州市完成房地產(chǎn)投資52.36億，今年完成投資71億元年超過80億元州2009年城市化率為3895%,政府城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出2012年實(shí)現(xiàn)全市城市化率％目,將新增城鎮(zhèn)人近50萬人均住面積30平米標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算房產(chǎn)開發(fā)市場需提供1500萬平方米的住宅均化房屋面積近500萬平方米上常改善-9-

性住房需求和外來人口增長需求，每年的商品房市場需求將達(dá)到600多萬平方米，大大拓展了房地產(chǎn)開發(fā)市場空間，有效市場需求將拉動(dòng)濱州市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長。商品價(jià)將現(xiàn)定理漲勢11—12月份濱州市市區(qū)主城區(qū)往宅平均價(jià)格3254平方米。房價(jià)明顯低于同等城市價(jià)位濱市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速場效需求增長以及開發(fā)土地價(jià)格上漲等多種因素的拉動(dòng)下,商品房價(jià)格在未來一段時(shí)內(nèi)將呈現(xiàn)合理平穩(wěn)、健康向上走勢。住房應(yīng)構(gòu)會(huì)加于理隨著宏觀調(diào)控措施的進(jìn)一步落實(shí)，以及國家關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的各項(xiàng)措施的實(shí)施，中小戶型住房所占比例將會(huì)繼續(xù)上升房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)更加合理地市場將會(huì)更加