XX項(xiàng)目年度營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告

謹(jǐn)呈：升龍集團(tuán)洛陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公司[2010]-ZZTZH-01版權(quán)聲明：本文僅供客戶戶內(nèi)部使用，，版權(quán)歸同致致行（中國(guó)））地產(chǎn)顧問(wèn)有有限公司所有有，未同致行行（中國(guó)）地地產(chǎn)顧問(wèn)有限限公司書(shū)面許許可，不得擅擅自向其它任任何機(jī)構(gòu)和個(gè)個(gè)人傳閱、引引用、復(fù)制和和發(fā)布報(bào)告中中的部分或全全部?jī)?nèi)容。升龍·洛陽(yáng)西西小屯項(xiàng)目2010年年年度營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行行報(bào)告競(jìng)爭(zhēng)格局——洛陽(yáng)已形形成以澗西區(qū)區(qū)南昌路、西西工區(qū)王城大大道為主的高高端住宅居住住板塊，南昌昌路沿線開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)模相對(duì)成成熟，已奠定定在洛陽(yáng)市場(chǎng)場(chǎng)的江湖地位位，王城大道道沿線未開(kāi)發(fā)發(fā)土地較多，，升龍項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將將提升王城大大道整體板塊塊的價(jià)值，與與南昌路板塊塊“并駕齊驅(qū)驅(qū)”升龍項(xiàng)目處于于西工片區(qū)核核心位置，南南臨王城公園園，北接紗廠廠西路，距離離西工商業(yè)中中心王府井僅僅500米，，項(xiàng)目客戶圈圈層范圍廣泛泛。目前，項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)在在售大型高端端樓盤(pán)較少，，為本項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)提供了了很好的發(fā)展展契機(jī)；但區(qū)區(qū)域內(nèi)王城大大道沿線未來(lái)來(lái)2年內(nèi)將有有大型項(xiàng)目投投放市場(chǎng)，給給本項(xiàng)目未來(lái)來(lái)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)來(lái)了直接的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。項(xiàng)目區(qū)域及市場(chǎng)狀況建業(yè)·世紀(jì)華陽(yáng)隴海鐵路洛陽(yáng)西站邙嶺路機(jī)場(chǎng)路衡山路中州西路建設(shè)路武漢路景華路西苑路聯(lián)盟路瀛洲路華山路天津路牡丹公園牡丹廣場(chǎng)太原路孫辛路中夏路延安路長(zhǎng)江路九都路中州中路南昌路洛河路河洛路洛龍風(fēng)景游覽區(qū)洛宜公路古城路洛龍路古洛渠勝利渠焦柳鐵路洛陽(yáng)南站苗圃王城公園芳華路棉紡路凱旋路西工體育場(chǎng)市委市政府解放路解放路唐宮路中州東路九都東路定鼎路洛陽(yáng)站春都路道南東路環(huán)城北路北盟路人民路白馬寺路焦柳鐵路隴海鐵路啟明路洛河順馳城3期中泰·世紀(jì)花城五期東方今典陽(yáng)光·雙溪布洛奧體花城建業(yè)·高爾夫花園泉舜·財(cái)富中心3期恒大·綠洲建業(yè)·一號(hào)城邦2期隆安·上陽(yáng)華府曼哈頓廣場(chǎng)智杰·亞秀麗都香榭里·黎明香港城建業(yè)·世紀(jì)華陽(yáng)項(xiàng)目地塊住總定鼎路項(xiàng)目區(qū)位交通———項(xiàng)目位于洛陽(yáng)陽(yáng)西工區(qū)核心心地段，是洛洛陽(yáng)西工區(qū)首首席大型城市市綜合體項(xiàng)目目，有機(jī)會(huì)會(huì)為洛洛陽(yáng)未未來(lái)城城市文文明發(fā)發(fā)展做做形象象代言言，是洛洛陽(yáng)未未來(lái)城城市主主干道道物業(yè)業(yè)、休休閑生生態(tài)居居住物物業(yè)地塊開(kāi)發(fā)條件與價(jià)值紗廠路唐宮路中州路王城大道王城公園本案洛陽(yáng)機(jī)場(chǎng)王府井商圈第二人民醫(yī)院項(xiàng)目四四至：：項(xiàng)目東東臨王王城大大道，，西靠靠澗河河，南南依王王城公公園，，北接接紗廠廠路，，雄踞踞城市市中央央繁華華領(lǐng)地地；項(xiàng)目目區(qū)區(qū)位位：項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于洛洛陽(yáng)陽(yáng)西西工工區(qū)區(qū)核核心心板板塊塊，，毗毗鄰鄰?fù)跬醭浅谴蟠蟮赖篮秃椭兄兄葜萋仿?。。中中州州路路是是貫貫穿穿洛洛?yáng)陽(yáng)東東西西的的交交通通主主干干道道，，連連接接老老城城區(qū)區(qū)和和澗澗西西區(qū)區(qū)；；王王城城大大道道是是洛洛陽(yáng)陽(yáng)南南北北的的交交通通主主干干道道，，連連接接洛洛陽(yáng)陽(yáng)新新老老城城區(qū)區(qū)；；項(xiàng)項(xiàng)目目區(qū)區(qū)位位的的路路網(wǎng)網(wǎng)通通達(dá)達(dá)，，交交通通便便利利，，區(qū)區(qū)位位先先天天優(yōu)優(yōu)越越性性明明顯顯。。項(xiàng)目目交交通通：項(xiàng)項(xiàng)目目距距離離洛洛陽(yáng)陽(yáng)長(zhǎng)長(zhǎng)途途客客運(yùn)運(yùn)中中心心站站、、洛洛陽(yáng)陽(yáng)汽汽車(chē)車(chē)站站及及洛洛陽(yáng)陽(yáng)火火車(chē)車(chē)站站僅僅需需5分分鐘鐘車(chē)車(chē)程程，，距距離離飛飛機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)僅僅需需10分分鐘鐘車(chē)車(chē)程程，，距距離離洛洛南南鄭鄭西西鐵鐵路路火火車(chē)車(chē)站站僅僅需需15分分鐘鐘車(chē)車(chē)程程，，交交通通極極其其便便利利。。連霍霍高高速速、、王王城城大大道道、、中中州州路路等等主主要要道道路路直直通通洛洛陽(yáng)陽(yáng)九九縣縣六六區(qū)區(qū)；；王城城大大道道既既是是洛洛陽(yáng)陽(yáng)的的幾幾何何中中軸軸，，也也是是城城市市發(fā)發(fā)展展中中軸軸；；洛河河以以北北西西工工區(qū)區(qū)域域稀稀有有的的土土地地資資源源、、成成熟熟的的生生活活配配套套設(shè)設(shè)施施提提升升了了項(xiàng)項(xiàng)目目的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)價(jià)價(jià)值值；；地塊開(kāi)發(fā)條件與價(jià)值資源源環(huán)環(huán)境境———擁?yè)碛杏新迓尻?yáng)陽(yáng)市市最最大大的的綜綜合合性性公公園園————王城城公公園園，是是洛洛陽(yáng)陽(yáng)名名符符其其實(shí)實(shí)的的城市市中中心心公公園園輻輻射射物物業(yè)業(yè)，自自身身也也是是俯俯瞰瞰洛洛陽(yáng)陽(yáng)城城市市景景觀觀的的絕絕版版物物業(yè)業(yè)；；周周邊邊生生活活配配套套成成熟熟，，優(yōu)優(yōu)越越的的居居住住條條件件不不言言而而喻喻王城城公公園園：：王城城公公園園位位于于洛洛陽(yáng)陽(yáng)市市中中心心，，坐坐落落在在洛洛陽(yáng)陽(yáng)市市中中州州路路北北側(cè)側(cè)，，洛洛陽(yáng)陽(yáng)博博物物館館西西的的東東周周王王城城遺遺址址上上。。地地跨跨澗澗河河兩兩岸岸，，中中間間仿仿玉玉拱拱橋橋相相連連，，占占地地一一千千零零八八十十畝畝，，是是全全國(guó)國(guó)唯唯一一的的遺遺址址公公園園，，也也是是洛洛陽(yáng)陽(yáng)市市最最大大的的綜綜合合性性公公園園，，為為河河南南省省最最大大的的綜綜合合性性公公園園。。是是洛洛陽(yáng)陽(yáng)觀觀光光、、文文化化交交流流、、休休閑閑娛娛樂(lè)樂(lè)的的最最佳佳去去處處。。市政政配配套套：：學(xué)校校：十十九九中中、、十十八八中中、、十十六六中中、、白白馬馬小小學(xué)學(xué)遍遍布布周周邊邊；；商場(chǎng)場(chǎng)：王王府府井井、、新新都都匯匯、、新新銀銀泰泰應(yīng)應(yīng)有有盡盡有有；；超市市：王王府府井井、、家家樂(lè)樂(lè)福福、、華華潤(rùn)潤(rùn)萬(wàn)萬(wàn)家家；；金融融：中中國(guó)國(guó)銀銀行行、、建建行行、、工工行行、、農(nóng)農(nóng)行行等等；；醫(yī)院：洛陽(yáng)市市第二人人民醫(yī)院院；王城公園王府井十九中新都匯新銀泰華潤(rùn)萬(wàn)家啟示———項(xiàng)目屬于于洛陽(yáng)核核心地段段稀缺的的高端大大盤(pán)物業(yè)業(yè)、城市市中心公公園輻射射物業(yè)、、城市交交通主干干道物業(yè)業(yè)，周邊邊休閑資資源、景景觀資源源、配套套資源無(wú)無(wú)以倫比比，未來(lái)來(lái)區(qū)域發(fā)發(fā)展前景景優(yōu)越，，升值潛潛力無(wú)限限。綜合來(lái)看看，項(xiàng)目目?jī)?yōu)越的的先天性性優(yōu)勢(shì)將將承擔(dān)區(qū)區(qū)域及城城市未來(lái)來(lái)文明發(fā)發(fā)展居住住的標(biāo)桿桿，提升升區(qū)域綜綜合居住住價(jià)值的的功能。。用地戰(zhàn)略略——品品牌扛鼎鼎，資源源造勢(shì)，，創(chuàng)建一一流，打打造唯一一以項(xiàng)目“整整合區(qū)域資資源、提升升區(qū)域價(jià)值值”的功能能發(fā)展為誘誘因，借助助品牌力量量，最大化化整合發(fā)揮揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)，通過(guò)多多元化地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)作模式式，創(chuàng)建唯唯一性，同同時(shí)以一流流產(chǎn)品影響響中原及洛洛陽(yáng)市場(chǎng)地塊開(kāi)發(fā)條件與價(jià)值品牌扛鼎品牌開(kāi)發(fā)的實(shí)力與服務(wù)通過(guò)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)城市版塊品牌旗下的高端客戶網(wǎng)絡(luò)……資源造勢(shì)景觀優(yōu)勢(shì)的最強(qiáng)發(fā)力外部資源的功能嫁接產(chǎn)品組合的功能互補(bǔ)……創(chuàng)建一流一流的物業(yè)開(kāi)發(fā)理念一流的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)水準(zhǔn)一流的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)組合……打造唯一創(chuàng)新化的產(chǎn)品設(shè)置現(xiàn)代化的風(fēng)情與品質(zhì)洛陽(yáng)城心首席國(guó)際人居建筑作品……項(xiàng)目SWOT分析；項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)(Strength)——區(qū)位、交通通、配套、、景觀、地地勢(shì)平坦、、臨路面開(kāi)開(kāi)闊、規(guī)模模龐大、業(yè)業(yè)態(tài)豐富等等多種資源源的整合地理區(qū)位：：項(xiàng)目地塊東東臨王城大大道，西靠靠澗河，南南接紗廠路路，北依中中州路，中中州路橫穿穿洛陽(yáng)東西西，王城大大道縱貫洛洛陽(yáng)南北，，雄踞城市市中央繁華華領(lǐng)地，地地段區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)不言而而喻；交通路網(wǎng)：：中州路、王王城大道、、唐宮路、、紗廠路四四條道路環(huán)環(huán)繞，幾十十條公交線線路在此穿穿梭，距離離高速公路路、飛機(jī)場(chǎng)場(chǎng)、火車(chē)站站均在15分鐘車(chē)程程，交通便便利，路網(wǎng)網(wǎng)通達(dá)，使使得本項(xiàng)目目具備先天天性的交通通優(yōu)勢(shì)；配套完善：：項(xiàng)目周邊銀銀行金融系系統(tǒng)遍布、、高端寫(xiě)字字樓、酒店店林立，為為項(xiàng)目片區(qū)區(qū)增添了商商業(yè)氛圍；；景觀資源：：項(xiàng)目地塊西西南側(cè)直面面王城公園園和澗河，，開(kāi)闊的景景觀視野，，先天的休休閑資源，，有利于提提升項(xiàng)目的的品質(zhì)；地勢(shì)平坦、、臨街面廣廣：項(xiàng)目地塊地地勢(shì)平坦，，東側(cè)沿王王城大道將將近1公里里，臨路面面開(kāi)闊，后后期開(kāi)發(fā)建建設(shè)易于展展示項(xiàng)目的的形象；規(guī)模龐大、、業(yè)態(tài)豐富富：項(xiàng)目建面百百萬(wàn)平方米米，集合住住宅、商業(yè)業(yè)、寫(xiě)字樓樓、酒店式式公寓等多多元業(yè)態(tài)于于一體，后后期各種物物業(yè)形態(tài)可可以形成互互補(bǔ)關(guān)系，，共享客戶戶資源。項(xiàng)目SWOT分析；項(xiàng)目劣勢(shì)(Weakness)——地塊狹長(zhǎng)、、容積率大大、商業(yè)體體量大、周周邊商業(yè)氛氛圍不成熟熟、企業(yè)品品牌需要重重塑地塊狹長(zhǎng)，，容積率大大：項(xiàng)目地塊呈呈窄長(zhǎng)狀，，整體方位位偏向于西西南方，按按照目前的的建筑布局局后期沿街街的樓體采采光可能會(huì)會(huì)受影響；；項(xiàng)目的整整體容積率率為5.3，居住舒舒適度較之之周邊項(xiàng)目目相對(duì)較低低；噪音因素：：地塊東側(cè)臨臨街面大，，馬路噪音音可能會(huì)對(duì)對(duì)后期的銷(xiāo)銷(xiāo)售造成一一定的影響響；項(xiàng)目周邊商商業(yè)氛圍較較差：項(xiàng)目目前為為城中村，，東側(cè)王城城大道車(chē)流流較大，人人氣不聚集集；南側(cè)王王城公園和和西側(cè)的澗澗河隔斷了了商業(yè)人氣氣，北側(cè)紗紗廠路商氣氣不聚集，，整體來(lái)講講，項(xiàng)目商商業(yè)氛圍差差，后期需需要長(zhǎng)期的的運(yùn)營(yíng)“培培育”；商業(yè)體量大大，后期運(yùn)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)大大：項(xiàng)目商業(yè)建建筑面積約約35萬(wàn)平平方米，投投入運(yùn)營(yíng)后后需要眾多多品牌商家家來(lái)支持項(xiàng)項(xiàng)目的“成成長(zhǎng)”，新新建商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目培育成成熟需要時(shí)時(shí)間，品牌牌商家短期期的利益與與商圈氛圍圍培養(yǎng)的周周期存在一一定的差距距，對(duì)于項(xiàng)項(xiàng)目日后的的運(yùn)營(yíng)存在在一定的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；企業(yè)品牌需需要塑造：：升龍集團(tuán)在在鄭州擁有有較高的知知名度，由由于首次進(jìn)進(jìn)入洛陽(yáng)市市場(chǎng)，企業(yè)業(yè)品牌需要要重新塑造造。項(xiàng)目SWOT分析；項(xiàng)目機(jī)會(huì)(Opportunity)——市場(chǎng)空白、、政策扶持持、旅游帶帶動(dòng)、品牌牌運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)供需：：洛陽(yáng)樓市在在經(jīng)歷了09年新一一輪“搶房房潮”的沖沖擊下，09年下半半年市場(chǎng)出出現(xiàn)供不應(yīng)應(yīng)求的現(xiàn)象象，西工版版塊一直是是房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，，對(duì)于升龍龍項(xiàng)目的推推出是一個(gè)個(gè)良好的時(shí)時(shí)機(jī)；政策扶持：：根據(jù)洛陽(yáng)市市政府的商商業(yè)“一核核兩翼”的的商業(yè)規(guī)劃劃，“一核核”：指西西工區(qū)商業(yè)業(yè)中心，有有利的政策策支撐為項(xiàng)項(xiàng)目未來(lái)商商業(yè)的發(fā)展展提供了保保障；旅游帶動(dòng)：：洛陽(yáng)作為““九朝古都都”，洛陽(yáng)陽(yáng)市政府也也提出了““旅游強(qiáng)市市”的口號(hào)號(hào)，旅游業(yè)業(yè)也是拉動(dòng)動(dòng)洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的重重要支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之一。。王城公園園作為洛陽(yáng)陽(yáng)一大特色色景點(diǎn)，每每年數(shù)以萬(wàn)萬(wàn)計(jì)的客群群到此旅游游，也給本本項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了了有力的條條件；區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：：西工區(qū)土地地資源稀缺缺，超百萬(wàn)萬(wàn)平米的大大型城市綜綜合體更是是絕無(wú)僅有有，目前，，西工區(qū)尚尚未有超10萬(wàn)平方方米在售高高端住宅項(xiàng)項(xiàng)目，市場(chǎng)場(chǎng)的空白對(duì)對(duì)于升龍項(xiàng)項(xiàng)目領(lǐng)航市市場(chǎng)打下了了基礎(chǔ)；品牌運(yùn)營(yíng)：：升龍企業(yè)在在河南擁有有較高的知知名度，業(yè)業(yè)內(nèi)對(duì)升龍龍企業(yè)的認(rèn)認(rèn)同也是市市場(chǎng)良好的的口碑基礎(chǔ)礎(chǔ)；良好的的企業(yè)品牌牌將對(duì)未來(lái)來(lái)項(xiàng)目產(chǎn)品品的形象和和物業(yè)服務(wù)務(wù)提供有力力的支撐。。項(xiàng)目SWOT分析；項(xiàng)目威脅(Threat)——政策調(diào)控、、版塊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)、開(kāi)發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)政策調(diào)控：：09年全國(guó)國(guó)樓市一路路“高歌猛猛進(jìn)”，再再度成為政政策調(diào)控的的重點(diǎn)行業(yè)業(yè)。09年年底樓市調(diào)調(diào)控政策頻頻頻發(fā)力，，12月份份政府出臺(tái)臺(tái)的“國(guó)四四條”、二二手房營(yíng)業(yè)業(yè)稅的新規(guī)規(guī)以及二套套房的信貸貸政策，對(duì)對(duì)升龍項(xiàng)目目日后的發(fā)發(fā)展將造成成一定的沖沖擊；版塊競(jìng)爭(zhēng)：：澗西區(qū)南昌昌路版塊2010年年大規(guī)模、、高端住宅宅項(xiàng)目推出出數(shù)量多、、且相對(duì)較較為集中，，市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量的增加加、消費(fèi)者者可選擇性性增加可能能會(huì)造成““供大于求求”的現(xiàn)象象，對(duì)升龍龍項(xiàng)目也帶帶來(lái)了較大大的競(jìng)爭(zhēng)壓壓力；開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：：本項(xiàng)目規(guī)模模龐大、開(kāi)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)長(zhǎng)、投入資資金量大，，對(duì)于后期期的開(kāi)發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較大。。價(jià)值①占有城市最優(yōu)越休閑、景觀資源的價(jià)值高品質(zhì)生活帶來(lái)的社會(huì)認(rèn)可價(jià)值城市成熟配套發(fā)展擁有的升值價(jià)值提前入主城市高端生活區(qū)的生活價(jià)值價(jià)值②價(jià)值③價(jià)值④綜合功能帶動(dòng)下的物業(yè)投資價(jià)值價(jià)值⑤發(fā)展價(jià)值思思考——基于項(xiàng)目自自身的發(fā)展展方向，結(jié)結(jié)合未來(lái)區(qū)區(qū)域的變化化特征、市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特特征等諸多多因素，項(xiàng)項(xiàng)目整體在在開(kāi)發(fā)定位位方面將突突出5大價(jià)值體系項(xiàng)目整體發(fā)展方向項(xiàng)目整體發(fā)展展方向——項(xiàng)目整體發(fā)展方向中央生活圈國(guó)國(guó)際人居居復(fù)合地產(chǎn)住宅——高端物業(yè)下的的市場(chǎng)細(xì)分，，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)與與改善街區(qū)商業(yè)———配套式商業(yè)與與外向型商業(yè)業(yè)兼容集中式商業(yè)———以配套式、自自持為主導(dǎo)方方向發(fā)展的配配套產(chǎn)權(quán)式酒店、、公寓——體現(xiàn)城市配套套功能的商務(wù)務(wù)產(chǎn)品配套——內(nèi)外兼顧，滿滿足高端及主主流客戶群體體需求，提升升項(xiàng)目形象項(xiàng)目整體發(fā)展方向住宅——高端端下的市場(chǎng)細(xì)細(xì)分，強(qiáng)調(diào)品品質(zhì)與改善高層住宅：強(qiáng)強(qiáng)調(diào)景觀資源源與產(chǎn)品創(chuàng)新新的結(jié)合，挑挑戰(zhàn)市場(chǎng)物業(yè)檔次偏重重于實(shí)用型，，戶型面積處處于市場(chǎng)跟隨隨者；適應(yīng)洛陽(yáng)主流流客戶群體的的需求，以產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新新挑戰(zhàn)市場(chǎng)；；強(qiáng)化其景觀資資源的占有率率，在洛陽(yáng)市市場(chǎng)建立主流流產(chǎn)品的品質(zhì)質(zhì)標(biāo)桿；項(xiàng)目整體發(fā)展方向街區(qū)商業(yè)：主主題帶動(dòng)，提提升收益主題式商業(yè)街街依托集中式式商業(yè)發(fā)展，，借助業(yè)態(tài)差差異提升商業(yè)業(yè)價(jià)值；配套式商業(yè)街街環(huán)住區(qū)分布布，滿足住區(qū)區(qū)日常生活需需求；商業(yè)產(chǎn)品以商商鋪為主，考考慮項(xiàng)目后期期銷(xiāo)售，對(duì)面面積進(jìn)行控制制；商業(yè)產(chǎn)品內(nèi)外外兼顧，通過(guò)過(guò)規(guī)劃體現(xiàn)風(fēng)風(fēng)情主題；集中式商業(yè)：：引進(jìn)主力，，帶動(dòng)其它業(yè)業(yè)態(tài)物業(yè)升值值集中集中式商商業(yè)引入大型型國(guó)際知名主主力店超市，，向整個(gè)區(qū)域域輻射，滿足足整個(gè)居住片片區(qū)主流客群群日常生活需需求；集中式商業(yè)規(guī)規(guī)劃以“步行行街區(qū)”商鋪鋪為主，控制制面積區(qū)間，，著力營(yíng)造良良好的商業(yè)環(huán)環(huán)境，給市場(chǎng)場(chǎng)帶來(lái)全新的的消費(fèi)模式；；集中式商業(yè)主主要考慮部分分自持，依其其帶動(dòng)其他商商業(yè)價(jià)值；固定開(kāi)發(fā)面積積，前期將成成為項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)之一。商業(yè)——街區(qū)區(qū)商業(yè)：配套式商業(yè)與與外向型商業(yè)業(yè)兼容。集中式商業(yè)：：以配套式、自自持為主導(dǎo)方方向發(fā)展的配配套項(xiàng)目整體發(fā)展方向商務(wù)——體現(xiàn)城市配套套功能的商務(wù)務(wù)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)式酒店：：提升形象，，外向發(fā)展作為提升項(xiàng)目目形象價(jià)值的的商務(wù)產(chǎn)品，，主要體現(xiàn)外外向型特征；；按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，配備中西西餐、休閑、、會(huì)議接待等等服務(wù)內(nèi)容；；功能上與項(xiàng)目目會(huì)所、商業(yè)業(yè)形成互補(bǔ)，，強(qiáng)調(diào)其高端端服務(wù)特色；；產(chǎn)品方面與公公寓形成互補(bǔ)補(bǔ)，開(kāi)辟另類(lèi)類(lèi)投資渠道；；固定開(kāi)發(fā)面積積，前期將成成為項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)之一。公寓：功能多多元，價(jià)值創(chuàng)創(chuàng)新針對(duì)外來(lái)區(qū)域域發(fā)展，滿足足專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、、學(xué)校等未來(lái)來(lái)發(fā)展需求；；屬于過(guò)度性居居住產(chǎn)品，項(xiàng)項(xiàng)目住區(qū)高端端客戶的投資資理財(cái)產(chǎn)品；；按帶裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)小戶型設(shè)計(jì)計(jì)，可考慮““LOFT””等創(chuàng)新產(chǎn)品品；與酒店發(fā)展形形成嫁接，后后期體現(xiàn)一定定的商務(wù)功能能；功能上與項(xiàng)目目主流住宅產(chǎn)產(chǎn)品形成互補(bǔ)補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)其高高端服務(wù)特色色；固定開(kāi)發(fā)面積積，前期將成成為項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)之一。項(xiàng)目整體發(fā)展方向配套——內(nèi)外兼顧，滿滿足高端及主主流客戶群體體需求，提升升項(xiàng)目形象會(huì)所所：：內(nèi)內(nèi)外外兼兼營(yíng)營(yíng)，，品品質(zhì)質(zhì)制制勝勝外向向型型以以休休閑閑、、娛娛樂(lè)樂(lè)、、運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)為為主主導(dǎo)導(dǎo)，，兼兼顧顧一一部部分分商商務(wù)務(wù)功功能能；；內(nèi)向向型型以以高高端端休休閑閑、、交交流流為為主主導(dǎo)導(dǎo)，，服服務(wù)務(wù)于于住住區(qū)區(qū)高高端端客客戶戶群群體體所所需需服務(wù)務(wù)于于整整個(gè)個(gè)住住區(qū)區(qū)的的主主流流等等客客戶戶群群體體及及洛洛陽(yáng)陽(yáng)高高收收入入階階層層；；功能能上上與與酒酒店店形形成成互互補(bǔ)補(bǔ)，，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)其其高高端端服服務(wù)務(wù)特特色色；；固定定開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)面面積積，，前前期期將將成成為為項(xiàng)項(xiàng)目目賣(mài)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)之之一一。。幼兒兒園園：：提提高高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，提提升升形形象象引進(jìn)進(jìn)國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)知知名名的的國(guó)國(guó)際際雙雙語(yǔ)語(yǔ)幼幼兒兒園園；；以服服務(wù)務(wù)于于住住區(qū)區(qū)的的主主流流客客群群為為主主，，功功能能上上內(nèi)內(nèi)外外兼兼顧顧；；固定定開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)面面積積，，前前期期將將成成為為項(xiàng)項(xiàng)目目賣(mài)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)之之一一。。本次次匯匯報(bào)報(bào)溝溝通通的的內(nèi)內(nèi)容容234項(xiàng)目目區(qū)區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)狀狀況況、、項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)條條件件與與地地塊塊價(jià)價(jià)值值解解析析、、項(xiàng)項(xiàng)目目SWOT分分析析項(xiàng)目目整整體體定定位位戰(zhàn)戰(zhàn)略略體體系系項(xiàng)目目屬屬性性定定位位、、產(chǎn)產(chǎn)品品分分析析、、客客戶戶定定位位、、價(jià)價(jià)格格定定位位、、形形象象定定位位項(xiàng)目目整整體體開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)節(jié)節(jié)奏奏及及發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略項(xiàng)目目整整體體開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)節(jié)節(jié)奏奏、、開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)模模式式、、啟啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展建建議議項(xiàng)目目啟啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)排排期期與與營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)目目標(biāo)標(biāo)、、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)排排期期、、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略、、費(fèi)費(fèi)用用預(yù)預(yù)算算1項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)環(huán)環(huán)境境與與前前景景1同致致行行思思考考項(xiàng)目目整整體體定定位位戰(zhàn)戰(zhàn)略略體體系系項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位思考項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)發(fā)定定位位思思考考————應(yīng)對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目用用地地戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的宗宗旨旨品牌牌扛扛鼎鼎，，資資源源造造勢(shì)勢(shì)，，創(chuàng)創(chuàng)建建一一流流，，打打造造唯唯一一住宅宅————資源源整整合合，，高高層層產(chǎn)產(chǎn)品品集集中中發(fā)發(fā)力力非住住宅宅————一線線品品牌牌運(yùn)運(yùn)作作，，一一流流服服務(wù)務(wù)定定基基商業(yè)業(yè)——招商資源源造勢(shì)，，銷(xiāo)售網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)續(xù)勢(shì)勢(shì)配套套——會(huì)所彰顯顯品質(zhì)，，教育提提升價(jià)值值項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)定位位思考———作為“洛洛陽(yáng)城市市中央國(guó)國(guó)際人居居標(biāo)桿、、城市名名片”的的綜合體體項(xiàng)目，，項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)定定位將采采用“重點(diǎn)突出出，全面覆蓋蓋”的戰(zhàn)略，，以中高端端住宅產(chǎn)產(chǎn)品為主主線，以以投資商商務(wù)產(chǎn)品品作為價(jià)價(jià)值提升升點(diǎn)，保保障項(xiàng)目目整體利利潤(rùn)率以創(chuàng)新高高層住宅宅產(chǎn)品為為主線，，形成開(kāi)開(kāi)發(fā)組合合，逐步步提升項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)業(yè)價(jià)值，，實(shí)現(xiàn)利利潤(rùn)增長(zhǎng)長(zhǎng)，滿足足現(xiàn)金流流；以寫(xiě)字字樓、、街區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)等配配套商商務(wù)產(chǎn)產(chǎn)品作作為形形象至至高點(diǎn)點(diǎn)，穿穿插于于項(xiàng)目目整盤(pán)盤(pán)開(kāi)發(fā)發(fā)當(dāng)中中，分分階段段推出出，起起到形形象標(biāo)標(biāo)桿和和價(jià)格格拉升升的作作用，，滿足足項(xiàng)目目成長(zhǎng)長(zhǎng)的利利潤(rùn)點(diǎn)點(diǎn)；利用項(xiàng)項(xiàng)目地地理位位置優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，利用用景觀觀資源源提升升項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，，以項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部景景觀與與外部部環(huán)境境融為為一體體，使使其在在洛陽(yáng)陽(yáng)市場(chǎng)場(chǎng)獨(dú)樹(shù)樹(shù)一幟幟，有有力提提升項(xiàng)項(xiàng)目后后期產(chǎn)產(chǎn)品的的價(jià)值值量；；控制集集中式式商業(yè)業(yè)的開(kāi)開(kāi)發(fā)面面積，，使其其對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的的整個(gè)個(gè)功能能形成成強(qiáng)調(diào)調(diào)，放放置項(xiàng)項(xiàng)目后后期開(kāi)開(kāi)發(fā)，，并為為先期期開(kāi)發(fā)發(fā)物業(yè)業(yè)制造造賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)；控制固固定會(huì)會(huì)所、、幼兒兒園等等配套套產(chǎn)品品的開(kāi)開(kāi)發(fā)面面積，，提高高其居居住品品質(zhì)，，會(huì)所所、景景觀先先行，，幼兒兒園放放置中中后期期開(kāi)發(fā)發(fā)，使使其對(duì)對(duì)整個(gè)個(gè)住區(qū)區(qū)居住住氛圍圍和附附加價(jià)價(jià)值提提升做做出貢貢獻(xiàn)；；項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)定定位思思考———“品質(zhì)質(zhì)重點(diǎn)點(diǎn)突出出、需需求全全面覆覆蓋、、功能能相互互嫁接接”初級(jí)產(chǎn)品中級(jí)產(chǎn)品高級(jí)產(chǎn)品滿足居住功能滿足最初層的居住要求，價(jià)格低廉、產(chǎn)品功能單一。自住投資型物業(yè)。終極產(chǎn)品環(huán)境、安全生活環(huán)境（自然資源的占有以及對(duì)安全的需求）。改善性居住物業(yè)。文化風(fēng)情生活理念（國(guó)際的、品質(zhì)的、現(xiàn)代的）。享受型居住物業(yè)，量身訂做建筑形態(tài)、景觀、配套、物業(yè)管理等量身訂做，處處體現(xiàn)奢華。屬于奢華型居住物業(yè)。城市中中央生生活圈圈，都都會(huì)級(jí)級(jí)復(fù)合合地產(chǎn)產(chǎn)屬性定定位———作為洛陽(yáng)首首席國(guó)國(guó)際人人居復(fù)復(fù)合地地產(chǎn)、、“洛陽(yáng)陽(yáng)城市市形象象名片片”的的綜合合體項(xiàng)項(xiàng)目，我司司認(rèn)為為項(xiàng)目目的屬屬性定定位是是———同致行行思考考市場(chǎng)指引區(qū)域走勢(shì)規(guī)劃導(dǎo)向競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展品牌謀略物業(yè)價(jià)值交鋒在即戰(zhàn)略決勝平臺(tái)高起重裝上陣洛陽(yáng)中央生活圈版塊運(yùn)動(dòng)改善性居住規(guī)?；蟊P(pán)城市價(jià)值運(yùn)營(yíng)者區(qū)域核心級(jí)復(fù)合地產(chǎn)高級(jí)

居住功能——滿足最初層的、居住要求，產(chǎn)品功能單一

環(huán)境、安全——生活環(huán)境（自然資源的占有以及對(duì)安全的需求）；文化風(fēng)情——生活理念（國(guó)際的、品質(zhì)的、現(xiàn)代的）；市場(chǎng)定定位———作為洛洛陽(yáng)中中央生生活圈圈的都都會(huì)級(jí)級(jí)復(fù)合合地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目，項(xiàng)項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)發(fā)定位位將整整體偏偏重于于中高檔檔層次次我們?cè)谠谠臁啊癇MW””汽車(chē)車(chē)，從從3系系到7系，，雖然配配置不不同，，但我我們始始終堅(jiān)堅(jiān)持品品質(zhì)??！項(xiàng)目整體定位策略功能定定位——項(xiàng)目做做為““洛陽(yáng)中中央生生活圈圈”的高高端物物業(yè)，，具備備“中央級(jí)級(jí)”物業(yè)業(yè)的特特質(zhì)，，在此此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，結(jié)合合項(xiàng)目目整體體的發(fā)發(fā)展價(jià)價(jià)值，，項(xiàng)目目亦具具備4種發(fā)展展功能能項(xiàng)目整體定位策略購(gòu)物功功能餐飲功功能娛樂(lè)功功能文化功功能體驗(yàn)功功能產(chǎn)品功功能運(yùn)動(dòng)功功能景觀功功能會(huì)所功功能教育功功能?chē)?guó)際住住區(qū)主題商商業(yè)國(guó)際街街區(qū)企業(yè)中中心體驗(yàn)功功能休閑功功能美食功功能育樂(lè)功功能資訊功功能辦公功功能商務(wù)功功能社交功功能金融功功能會(huì)議功功能2同致行行思考考項(xiàng)目整整體定定位戰(zhàn)戰(zhàn)略體體系項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位思考地塊占地面積建筑面積容積率戶型面積區(qū)間開(kāi)發(fā)套數(shù)套數(shù)配比建筑面積建面配比住宅商業(yè)A地塊89826265875359003.36準(zhǔn)兩房53-6395033.3%53458.8020.1%小兩房69-701324.6%9170.043.4%兩房82-8336812.9%30452.4411.5%小三房110-11145015.8%49645.6218.7%中三房118-12854119.0%66365.2425.0%大三房131-13634312.0%45714.5317.2%四房168-168662.3%11068.204.2%小計(jì)

301775

2850100.0%265875100.0%B地塊29961120132594625.99公寓44-5162437.5%28003.9223.3%791046.3%7901.926.6%一房41.41046.3%4305.63.6%準(zhǔn)兩房60-6320812.5%12338.5610.3%小兩房72-761046.3%7460.966.2%兩房83-831046.3%8614.327.2%小三房111-1111046.3%11499.289.6%中三房118-12818210.9%22297.6018.6%大三房133-1401307.8%17710.1614.7%小計(jì)

179594

1664100.0%120132100.0%C地塊643732347241055745.29準(zhǔn)兩房54-5682633.3%45933.5019.6%兩房83-832108.5%17394.307.4%小三房111-11161624.9%68111.1229.0%中三房118-12847619.2%56872.2024.2%大三房133-13635014.1%46413.1419.8%小計(jì)

340298

2478100.0%234724100.0%合計(jì)184160821667

6992

620731

多元化化的產(chǎn)產(chǎn)品組組合模模式，，分期期滾動(dòng)動(dòng)開(kāi)發(fā)發(fā)的戰(zhàn)戰(zhàn)略，，豐富富的產(chǎn)產(chǎn)品線線，迎迎合市市場(chǎng)消消費(fèi)需需求，，提升升項(xiàng)目目核心心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。。項(xiàng)目整體定位策略升龍洛陽(yáng)項(xiàng)目戶型面積配比統(tǒng)計(jì)戶型公寓一房準(zhǔn)兩房小兩房?jī)煞啃∪恐腥看笕克姆亢嫌?jì)面積28003.94306111731245335646112925614553510983811068620731配比4.5%0.7%18.0%4.0%9.1%20.8%23.4%17.7%1.8%100%產(chǎn)品套套數(shù)配配比———洛陽(yáng)市市場(chǎng)144㎡以以下三三房與與80-90㎡㎡兩房房戶型型最為為暢銷(xiāo)銷(xiāo)，本本項(xiàng)目目以中小小面積積兩房房、三三房產(chǎn)產(chǎn)品為為主打打，小小戶型型公寓寓、大大面積積四房房為輔輔助，，迎合合市場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)需求求比例為為62%項(xiàng)目整體定位策略升龍洛陽(yáng)項(xiàng)目戶型套數(shù)配比統(tǒng)計(jì)戶型公寓一房準(zhǔn)兩房小兩房?jī)煞啃∪恐腥看笕克姆亢嫌?jì)套數(shù)624104198434068211701199823666992配比8.9%1.5%28.4%4.9%9.8%16.7%17.1%11.8%0.9%100%產(chǎn)品面面積配配比———洛陽(yáng)市市場(chǎng)中中小面面積戶戶型由由于其其總價(jià)價(jià)低、、市場(chǎng)場(chǎng)投放放量少少，能能有效效規(guī)避避競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)等特特性，，本項(xiàng)目目戶型型套數(shù)數(shù)以市市場(chǎng)主主流產(chǎn)產(chǎn)品兩兩房、、三房房和小小面積積準(zhǔn)兩兩房為為主打打，一一房和和四房房為輔輔助同致行行思考考項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品全全面覆覆蓋，，向多多元化化發(fā)展展，滿滿足不不同層層次客客群之之需，，擴(kuò)大大客戶戶打撈撈范圍圍；響應(yīng)““快產(chǎn)產(chǎn)快銷(xiāo)銷(xiāo)”的的開(kāi)發(fā)發(fā)戰(zhàn)略略模式式，以以中小小面積積產(chǎn)品品線迎迎合市市場(chǎng)需需求，，拉升升產(chǎn)品品售價(jià)價(jià)，實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售速速度與與利潤(rùn)潤(rùn)的完完美統(tǒng)統(tǒng)一；；有效規(guī)規(guī)避市市場(chǎng)““同質(zhì)質(zhì)化””惡性性競(jìng)會(huì)所、樣板示范區(qū)、幼兒園等配套設(shè)施打造高品質(zhì)國(guó)際住區(qū)，凸顯項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，增加項(xiàng)目的附加價(jià)值?？偨Y(jié)結(jié)———洛陽(yáng)未未來(lái)市市場(chǎng)投投放量量大、、產(chǎn)品品同質(zhì)質(zhì)化現(xiàn)現(xiàn)象嚴(yán)嚴(yán)重，，產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)需以以“市市場(chǎng)、、創(chuàng)新新產(chǎn)品品”為為競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)導(dǎo)向向，有有效規(guī)規(guī)避競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，，配合合“快快產(chǎn)快快銷(xiāo)””的開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目的利利潤(rùn)正正常增增長(zhǎng)形象定定位———展示項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值觀觀的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)溝溝通方方式利用營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)溝溝通項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值觀觀，確確定項(xiàng)項(xiàng)目形形象定定位———都會(huì)中中心，，萬(wàn)象象之城城項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略項(xiàng)目案案名建建議———以城市市別稱稱、項(xiàng)項(xiàng)目賣(mài)賣(mài)點(diǎn)及及項(xiàng)目目氣度度為基基礎(chǔ)看看待項(xiàng)目整整體案案名：項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略“升龍龍廣場(chǎng)場(chǎng)”釋釋義：：延續(xù)鄭鄭州升升龍品品牌的的影響響力，，提升升品牌牌價(jià)值值的吸吸納力力和擴(kuò)擴(kuò)散力力；項(xiàng)目推推動(dòng)洛洛陽(yáng)未未來(lái)的的城市市發(fā)展展，為為洛陽(yáng)陽(yáng)國(guó)際際人居居品質(zhì)質(zhì)做代代言；；項(xiàng)目地地處城城市繁繁華中中央，，是接接軌國(guó)國(guó)際生生活的的先行行者；；項(xiàng)目作作為高高端復(fù)復(fù)合文文化地地產(chǎn)的的特性性展現(xiàn)現(xiàn)；項(xiàng)目自自身業(yè)業(yè)態(tài)功功能性性、使使用性性帶來(lái)來(lái)的全全新城城居模模式；；升龍廣廣場(chǎng)案名評(píng)評(píng)價(jià)：：此案名名，寓寓意深深遠(yuǎn)，，大氣氣磅礴礴，本本身具具有強(qiáng)強(qiáng)烈的的識(shí)別別性、、積聚聚性、、高度度性與與發(fā)展展價(jià)值值；對(duì)對(duì)其他他項(xiàng)目目造成成直接接映射射，具具有強(qiáng)強(qiáng)烈的的排他他性；；對(duì)于于升龍龍集團(tuán)團(tuán)在河河南省省域內(nèi)內(nèi)的品品牌滲滲透意意義重重大。。整體開(kāi)開(kāi)發(fā)節(jié)節(jié)奏———項(xiàng)目分分期目目標(biāo)基于項(xiàng)項(xiàng)目整整體分分期的的指導(dǎo)導(dǎo)原則則，本本項(xiàng)目目預(yù)期期分三期開(kāi)發(fā)（（未包包含D、E、F地塊塊寫(xiě)字字樓、、酒店店式公公寓、、商業(yè)業(yè)及回回遷房房部分分）：：項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略1.????三期目標(biāo)一期目標(biāo)引爆市場(chǎng)，形成熱點(diǎn)，打造洛陽(yáng)城市國(guó)際人居標(biāo)準(zhǔn)迅速樹(shù)立項(xiàng)目形象，利用區(qū)域優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)；檢驗(yàn)市場(chǎng)反應(yīng)，以備后期調(diào)整策略；鞏固項(xiàng)目的市場(chǎng)形象鞏固項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌的市場(chǎng)影響力；大量推出市場(chǎng)熱銷(xiāo)產(chǎn)品，擴(kuò)大項(xiàng)目利潤(rùn)率；升華項(xiàng)目在洛陽(yáng)區(qū)域市場(chǎng)中的江湖地位依據(jù)一期推售中市場(chǎng)反應(yīng)調(diào)整二期整體策略，迎合市場(chǎng)；在確立項(xiàng)目形象的基礎(chǔ)下，增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知感；1.????二期目標(biāo)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略整體開(kāi)開(kāi)發(fā)節(jié)節(jié)奏———開(kāi)發(fā)順順序C地塊B地塊A地塊C地塊景觀資源最優(yōu)區(qū)，能夠快速樹(shù)立項(xiàng)目形象B地塊完善項(xiàng)目及區(qū)域商業(yè)配套需求，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值A(chǔ)地塊項(xiàng)目品質(zhì)形象鞏固階段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高價(jià)值區(qū)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略整體開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略分分析———C地塊景觀資源最優(yōu)區(qū)，能夠快速樹(shù)立項(xiàng)目形象B地塊完善項(xiàng)目及區(qū)域商業(yè)配套需求，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值A(chǔ)地塊項(xiàng)目品質(zhì)形象鞏固階段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高價(jià)值區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊先行開(kāi)發(fā)，打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品線，快速搶占市場(chǎng)，樹(shù)立形象豐富項(xiàng)目產(chǎn)品線，完善項(xiàng)目及區(qū)域商業(yè)配套，鞏固項(xiàng)目形象及地位通過(guò)前期開(kāi)發(fā)物業(yè)的成熟逐步提升低價(jià)值區(qū)域產(chǎn)品的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目分分期開(kāi)開(kāi)發(fā)各各期參參數(shù)指指標(biāo)———分期一期（C地塊）二期（B地塊）三期（A地塊）合計(jì)住宅商業(yè)住宅商業(yè)住宅商業(yè)分項(xiàng)2347241055741201325946226587535900821667總建筑面積340298179594301775建面配比41.4%21.9%36.7%100.0%容積率5.295.993.36

啟動(dòng)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)策略重大工工程與與營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)2011年年2月月底完完成啟啟動(dòng)區(qū)區(qū)住宅宅產(chǎn)品品整體體銷(xiāo)售售率60%，商業(yè)業(yè)銷(xiāo)售售率35%以上，，B地塊塊小戶戶型公公寓銷(xiāo)銷(xiāo)售率率75%以上，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷(xiāo)售售額12億元3月6月9月12月2010年2011年時(shí)間軸線4.8市區(qū)臨時(shí)售樓部開(kāi)放9.5啟動(dòng)區(qū)首批房源開(kāi)盤(pán)7.10產(chǎn)品推介暨聯(lián)盟商家簽約會(huì)3月7.18啟動(dòng)區(qū)首批房源公開(kāi)認(rèn)籌9.23啟動(dòng)區(qū)二批房源入市10.10啟動(dòng)區(qū)首批商業(yè)認(rèn)籌10.31啟動(dòng)區(qū)首批商業(yè)開(kāi)盤(pán)10.24啟動(dòng)區(qū)二批房源認(rèn)籌11.7B地塊公寓認(rèn)籌11.28B地塊公寓開(kāi)盤(pán)12.12啟動(dòng)區(qū)二批房源開(kāi)盤(pán)8.28售房部、景觀示范區(qū)對(duì)外開(kāi)放啟動(dòng)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)策略2010年年2011年年1、臨時(shí)售售房部包裝裝、開(kāi)放；；2、區(qū)域炒炒作、戶外外發(fā)布、形形象樹(shù)立、、認(rèn)籌開(kāi)盤(pán)盤(pán)物料籌備備；項(xiàng)目炒作、、戶外發(fā)布布、信息傳傳遞、開(kāi)盤(pán)盤(pán)物料籌備備等；階段劃分銷(xiāo)售目標(biāo)前期物料籌籌備階段營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行1月籌備階段4月7月9月11月3月市場(chǎng)預(yù)熱階階段公開(kāi)認(rèn)籌階階段強(qiáng)銷(xiāo)階段持續(xù)熱銷(xiāo)階階段工程進(jìn)度營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)1、4月8日臨臨時(shí)售房部部開(kāi)放；2、5月份份報(bào)紙廣告告出街；1、7月10日日產(chǎn)品推介介暨聯(lián)盟商商家簽約會(huì)會(huì)；2、7月18日日啟動(dòng)區(qū)首首批房源公公開(kāi)認(rèn)籌；3、、8月月28日日售售房房部部、、景景觀觀示示范范區(qū)區(qū)對(duì)對(duì)外外開(kāi)開(kāi)放放客戶戶積積蓄蓄階階