物業(yè)環(huán)境管理概論教材

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔物業(yè)環(huán)境管理概論第一節(jié)物業(yè)環(huán)境的內(nèi)涵一、環(huán)境的含義環(huán)境，是指周?chē)牡胤郊捌淝闆r和條件。環(huán)境是針對(duì)主體而言的，以人類(lèi)為主體的環(huán)境有廣義與狹義之分。(一)廣義的環(huán)境含義廣義的環(huán)境含義包括以下四個(gè)層次：1.第一環(huán)境第一環(huán)境即自然環(huán)境或原生環(huán)境。第一環(huán)境既含有對(duì)人類(lèi)有用的自然資源，如土地、森林、礦產(chǎn)、水、大氣、生物、植物等，也含有對(duì)人類(lèi)不利的自然災(zāi)害，如地震、火山、洪水、泥石流、海嘯等。第一環(huán)境實(shí)質(zhì)上是指自然界生物和非生物兩類(lèi)物質(zhì)。這兩類(lèi)物質(zhì)雖然從存在形式上可分為生命體和無(wú)生命體，從存在特點(diǎn)上可分為可再生物質(zhì)和不可再生物質(zhì)，但是總的說(shuō)來(lái)，它們都在以各自的形式運(yùn)動(dòng)變化著，并且它們的運(yùn)動(dòng)變化又是互相交錯(cuò)、互相影響和互相制約的。正是自然界的物質(zhì)在其固有的條件下規(guī)律性的運(yùn)動(dòng)變化，才保持著第一環(huán)境的平衡。如果這種平衡被破壞，就會(huì)使物質(zhì)運(yùn)動(dòng)發(fā)生紊亂，出現(xiàn)難以預(yù)料的后果。2.第二環(huán)境第二環(huán)境即次生環(huán)境，是指被人類(lèi)活動(dòng)改變或污染的自然環(huán)境，如城市上空被污染的大氣，城市周?chē)晃廴镜乃蚝退w，城市郊區(qū)(農(nóng)業(yè)用地、蔬菜用地等)被污染的土壤，城區(qū)內(nèi)部被破壞的林木、花木、草地或被綠化的土地等。第二次世界大戰(zhàn)以后，由于科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，人們征服自然的能力提高了，但同時(shí)破壞自然的可能性也增加了。人們?cè)谡鞣匀坏倪^(guò)程中，不斷發(fā)現(xiàn)自然新的屬性，擴(kuò)大了原材料的使用范圍，創(chuàng)立了一系列工業(yè)群。與此同時(shí)，也產(chǎn)生了新的污染物質(zhì)。這些污染物質(zhì)進(jìn)入自然界，污染大氣、土壤、水流、損害森林、植被，擾亂生態(tài)環(huán)境的平衡，給生態(tài)系統(tǒng)造成難以承受的壓力，并危及人類(lèi)的生存。3.第三環(huán)境第三環(huán)境是指由人工建造的房屋、道路和各項(xiàng)設(shè)施等組成的人工環(huán)境。第三環(huán)境是人類(lèi)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。房屋是供人們生產(chǎn)、工作、休息等各類(lèi)活動(dòng)的場(chǎng)所，也是人類(lèi)發(fā)展所離不開(kāi)的基本要素。而寬廣、通暢的道路和各項(xiàng)配套完善的設(shè)施是促進(jìn)人類(lèi)進(jìn)步和社會(huì)發(fā)展所不可缺少的條件。因此，創(chuàng)造美好的人工環(huán)境是促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步、人類(lèi)發(fā)展的基本保證。4.第四環(huán)境第四環(huán)境是指由政治、經(jīng)濟(jì)、文化等各種社會(huì)因素所構(gòu)成的人與人之間的社會(huì)環(huán)境。第四環(huán)境屬于“軟”環(huán)境。政治穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展、文化素質(zhì)水平高，人與人之間團(tuán)結(jié)、誠(chéng)實(shí)，必然會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)、工作效率高，人們的幸福感會(huì)增強(qiáng)，人生價(jià)值就會(huì)得到充分體現(xiàn)，人類(lèi)社會(huì)就會(huì)不斷向前發(fā)展。(二)狹義的環(huán)境含義狹義的環(huán)境就是僅指廣義環(huán)境含義中的第二環(huán)境，即被人類(lèi)活動(dòng)改變或污染的自然環(huán)境——次生環(huán)境。二、物業(yè)環(huán)境的內(nèi)涵物業(yè)環(huán)境是城市環(huán)境的一部分。一般說(shuō)來(lái)，物業(yè)環(huán)境包括廣義環(huán)境的第二環(huán)境、第三環(huán)境和第四環(huán)境。城市環(huán)境是指城市范圍內(nèi)的情況和條件；物業(yè)環(huán)境則是指某宗物業(yè)，如居住小區(qū)、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、賓館等其所在區(qū)域內(nèi)的情況和條件。物業(yè)環(huán)境按物業(yè)用途的不同，可分為生活居住環(huán)境、生產(chǎn)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境和辦公環(huán)境等。(一)生活居住環(huán)境生活居住環(huán)境是指提供給人們居住的物業(yè)環(huán)境，包括內(nèi)部居住環(huán)境和外部居住環(huán)境兩個(gè)方面。1.內(nèi)部居住環(huán)境內(nèi)部居住環(huán)境是指居住物業(yè)——住宅建筑的內(nèi)部環(huán)境。影響住宅建筑內(nèi)部環(huán)境的因素主要有以下幾個(gè)方面：(1)住宅標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)主要有面積標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。面積標(biāo)準(zhǔn)一般是指平均每套或每戶建筑面積和平均每人居住面積的大??；而質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是指設(shè)備的完善程度，如衛(wèi)生設(shè)備、供水、供電、供氣、供熱、電視、電話等設(shè)施的完善程度。(2)住宅類(lèi)型住宅類(lèi)型涉及到住宅的高度和層高。住宅有底層、多層和高層之分。一般來(lái)說(shuō)，低層或多層住宅居住的方便性優(yōu)點(diǎn)比較突出，而高層住宅因室內(nèi)容量大、室外視覺(jué)效果好，居住起來(lái)舒適性特點(diǎn)較突出。(3)隔聲住宅建筑的居室上下或前后左右要有良好的隔聲效果，對(duì)電梯或樓梯、管道及外部噪聲要有良好的防護(hù)效果。(4)隔熱與保溫住宅建筑在夏天具有良好的隔熱效果，在冬天具有良好的保溫功能，這是改善居住環(huán)境的重要條件。(5)光照居住建筑室內(nèi)必須具有適宜的光照時(shí)間和強(qiáng)度，包括自然采光和人工照明兩種情形。(6)日照居住建筑室內(nèi)必須能夠獲得適時(shí)與適量的太陽(yáng)光的直接照射。日照有自然狀態(tài)下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種情形。(7)通風(fēng)、風(fēng)向、風(fēng)力通風(fēng)一般是指自然通風(fēng)。居室應(yīng)具有良好的通風(fēng)條件，特別是在炎熱地區(qū)而沒(méi)有空調(diào)的情況下，居室更應(yīng)具有良好的通風(fēng)條件。另外，風(fēng)向與風(fēng)力也是影響居室環(huán)境的重要因素。(8)室內(nèi)小氣候住宅建筑室內(nèi)要具有適宜的氣溫、相對(duì)濕度和空氣對(duì)流速度，確保室內(nèi)居住環(huán)境空氣清新，溫度、濕度適宜，不損害人身健康，保持居室內(nèi)環(huán)境的舒適性。(9)室內(nèi)空氣量和二氧化碳含量居住建筑室內(nèi)要保持足夠的新鮮空氣量，盡量降低對(duì)人身心健康有害的二氧化碳及其他有害、有毒的氣體含量，使人們居住在一個(gè)安全、舒適的室內(nèi)環(huán)境之中。2.外部居住環(huán)境外部居住環(huán)境是指居住物業(yè)所在區(qū)域內(nèi)，與居民生活居住密切相關(guān)的各類(lèi)公共建筑、公共設(shè)施、綠化、院落和室外場(chǎng)地等設(shè)施與設(shè)備的情況和條件。外部居住環(huán)境與內(nèi)部居住環(huán)境的有機(jī)組合，構(gòu)成了居住物業(yè)的生活居住環(huán)境。影響住宅建筑外部環(huán)境的因素主要有以下幾個(gè)方面：(1)居住密度居住密度是指單位用地面積上居民和建筑的密集程度，通常用單位用地面積所容納的居民人數(shù)和單位用地面積所建造的住宅建筑面積兩個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量。從居住的舒適性角度考慮，居住密度以低為優(yōu)。(2)公共建筑居住物業(yè)的公共建筑是指為居民生活服務(wù)的各類(lèi)公共建筑，包括中小學(xué)、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、電影院、商店、郵局、銀行等文教、衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)、公安、行政管理等方面的公共建筑。居住物業(yè)的公共建筑能夠配套、完善，是保證居住物業(yè)具有良好外部環(huán)境的基本物質(zhì)條件。(3)市政公共設(shè)施市政公共設(shè)施是指居住物業(yè)的居民生活服務(wù)的設(shè)施，如道路、各種工程管線、公共交通等。一般來(lái)說(shuō)，完善、便利的市政公共設(shè)施能夠給居住物業(yè)提供一個(gè)良好的外部居住環(huán)境。(4)綠化綠化是指居住物業(yè)的室外公共綠化面積和綠化種植。綠化不僅有利于調(diào)節(jié)小氣候，而且還能美化居住環(huán)境，有利于人們的身心健康。(5)室外庭院和各類(lèi)活動(dòng)場(chǎng)所室外庭院主要是指住戶獨(dú)用的室外庭院和公用的生活用地。居住物業(yè)的活動(dòng)場(chǎng)所主要包括兒童游樂(lè)和成年人、老年人休息活動(dòng)的場(chǎng)所。這些都是居民生活居住所不可缺少的組成部分。(6)室外環(huán)境小品室外環(huán)境小品主要包括建筑小品、裝飾型公共標(biāo)志、公共小設(shè)施、公共游憩小設(shè)施以及地面鋪砌等。(7)大氣環(huán)境居住物業(yè)區(qū)域內(nèi)，空氣中有害氣體和有害物質(zhì)的濃度與氣味，直接影響著居民的身心健康。因此要保持良好的室外大氣環(huán)境，應(yīng)消除空氣中的有害、有毒氣體與氣味，或者最大限度的降低其濃度，確保居民人身安全和身心健康。(8)聲環(huán)境和視環(huán)境為了確保一個(gè)良好的居住環(huán)境，應(yīng)盡可能降低噪聲強(qiáng)度和住戶相互間視線的干擾程度。(9)小氣候環(huán)境應(yīng)做好居住區(qū)內(nèi)的氣溫、日照、防曬、通風(fēng)或防風(fēng)等狀況的維護(hù)工作，確保居住區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、舒適的小氣候環(huán)境。(10)鄰里和社會(huì)環(huán)境居住區(qū)內(nèi)的社會(huì)風(fēng)尚、治安狀況、鄰里關(guān)系、居民的文化水平和藝術(shù)修養(yǎng)等，都會(huì)直接影響居住環(huán)境。(11)環(huán)境衛(wèi)生狀況居住區(qū)的衛(wèi)生狀況好，能夠凈化環(huán)境，給居民提供一個(gè)清潔宜人的生活環(huán)境。(二)生產(chǎn)環(huán)境生產(chǎn)環(huán)境是指提供給企業(yè)及其生產(chǎn)者——工人從事產(chǎn)品生產(chǎn)的相關(guān)設(shè)施與條件，其主要包括如下幾個(gè)方面：1.物業(yè)用途及類(lèi)型物業(yè)用途及類(lèi)型是否與使用該物業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品相一致，是影響生產(chǎn)環(huán)境的首要問(wèn)題。例如，假設(shè)將一個(gè)層高較低的生產(chǎn)用房用于生產(chǎn)一種需要較高層高的廠房才能正常生產(chǎn)的產(chǎn)品生產(chǎn)用途上，則其生產(chǎn)環(huán)境一定比較差。2.隔聲隔聲要求生產(chǎn)用房之間、生產(chǎn)用房與外界不造成噪聲污染，確保生產(chǎn)者在生產(chǎn)工作時(shí)不受噪聲的干擾，同時(shí)保證不影響外界他人的活動(dòng)。3.隔熱和保溫隔熱和保溫要求生產(chǎn)用房在夏天能防止室內(nèi)溫度急劇上升，在冬天能防止室內(nèi)溫度急劇下降，確保生產(chǎn)者在一個(gè)適宜的溫差環(huán)境中從事生產(chǎn)活動(dòng)。4.光照與通風(fēng)光照與通風(fēng)要求生產(chǎn)者能在具有足夠的自然采光或人工照明和良好的通風(fēng)條件的生產(chǎn)用房?jī)?nèi)從事生產(chǎn)。5.綠化生產(chǎn)區(qū)域內(nèi)若有足夠的綠地面積和綠化種植，不僅有利于廠區(qū)小氣候的調(diào)節(jié)，而且能夠美化廠區(qū)環(huán)境，有利于生產(chǎn)者的身心健康，樹(shù)立企業(yè)良好的形象。6.環(huán)境衛(wèi)生狀況良好的環(huán)境衛(wèi)生狀況，能夠確保生產(chǎn)者在一個(gè)清潔、衛(wèi)生的環(huán)境中從事生產(chǎn)，是高效率生產(chǎn)高質(zhì)量產(chǎn)品的重要條件。7.交通條件生產(chǎn)型企業(yè)通常需要大量運(yùn)進(jìn)原材料及燃料，運(yùn)出產(chǎn)品，因此必須有便捷的交通條件。例如：鄰近公路交通干線或者符合運(yùn)輸條件的道路與公路干線相連、有鐵路專(zhuān)用線進(jìn)入廠區(qū)、臨近通航河道(或海岸)且有專(zhuān)用碼頭。以上公路、鐵路和水運(yùn)交通條件若能同時(shí)滿足兩項(xiàng)及其以上者，則該物業(yè)的生產(chǎn)環(huán)境的交通條件達(dá)到較好程度。8.基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)生產(chǎn)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的依賴性較強(qiáng)，生產(chǎn)用房的電力供應(yīng)情況、生產(chǎn)用水是否能夠滿足需要、排污及污染治理的可能性、通訊條件等等，都是影響生產(chǎn)環(huán)境的因素。9.行政服務(wù)條件直接為生產(chǎn)型企業(yè)服務(wù)的公安、銀行、工商、稅務(wù)、環(huán)衛(wèi)等行政服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)置，對(duì)于確保企業(yè)生產(chǎn)有一個(gè)良好的生產(chǎn)環(huán)境，起著十分重要的作用。(三)商業(yè)環(huán)境商業(yè)物業(yè)環(huán)境是指用于商業(yè)目的的物業(yè)，包括商店(商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商鋪、市場(chǎng)等)、旅館(賓館、飯店、酒店、招待所、旅店等)、餐館(飯莊、酒樓、酒家、茶樓等)、游藝場(chǎng)館(娛樂(lè)城、歌舞廳等)和商務(wù)寫(xiě)字樓等，其所在區(qū)域的情況和條件，主要包括以下幾個(gè)方面：1.物業(yè)類(lèi)型與檔次商業(yè)物業(yè)有低層、多層和高層之分，同時(shí)其物業(yè)檔次也不相同。一般來(lái)說(shuō)，其檔次越高，相關(guān)的商業(yè)環(huán)境就越好，客戶對(duì)商業(yè)環(huán)境的要求相對(duì)來(lái)說(shuō)也要高一些。2.隔聲商業(yè)物業(yè)應(yīng)有較好的隔聲效果，以免影響他人或外界，造成噪聲污染。3.光照與通風(fēng)商業(yè)物業(yè)在使用中，其室內(nèi)應(yīng)有足夠的自然采光和人工照明，同時(shí)應(yīng)具有較好的通風(fēng)效果。4.室內(nèi)小氣候要求室內(nèi)具有適宜的氣溫、相對(duì)濕度和空氣流動(dòng)速度。5.室內(nèi)空氣含氧量室內(nèi)空氣要具有足夠的含氧量，最大限度的降低有毒、有害、有異味的氣體或物質(zhì)，確保使用人的人身安全和身心健康。6.綠化商業(yè)物業(yè)要有足夠的綠化面積和綠化種植或盆花種類(lèi)。7.環(huán)境衛(wèi)生狀況良好的環(huán)境衛(wèi)生狀況，有利于商業(yè)活動(dòng)的開(kāi)展和吸引顧客。8.環(huán)境小品美觀、合適的環(huán)境小品，能給商業(yè)活動(dòng)的開(kāi)展構(gòu)造一個(gè)良好的情景和氛圍。9.商業(yè)設(shè)施完善、配套和便捷的商業(yè)設(shè)施，為商業(yè)活動(dòng)的開(kāi)展奠定了基礎(chǔ)。10.交通條件對(duì)于商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)考慮兩個(gè)方面的交通條件：一是顧客方面，主要是公共交通的通達(dá)度(附近公交線路的條數(shù)，公交車(chē)輛時(shí)間間隔，以及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)；距飛機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站、碼頭等的距離遠(yuǎn)近)；自行車(chē)、摩托車(chē)和汽車(chē)的停車(chē)場(chǎng)地問(wèn)題。二是經(jīng)營(yíng)方面，要考慮進(jìn)貨和卸貨的交通便利程度。11.服務(wù)態(tài)度和服務(wù)水平商業(yè)物業(yè)的服務(wù)態(tài)度越好、服務(wù)水平越高，其商業(yè)服務(wù)環(huán)境就越佳，相應(yīng)的商業(yè)效益就越好。(四)辦公環(huán)境影響辦公環(huán)境的因素主要有以下幾個(gè)方面：1.辦公室標(biāo)準(zhǔn)與類(lèi)型辦公室面積較大、室內(nèi)凈空高度較高，則辦公的空間環(huán)境優(yōu)越，無(wú)壓抑感。2.隔聲良好的隔聲效果，既起到了保密作用，又不干擾他人和外界。3.隔熱和保溫4.光照與日照5.通風(fēng)6.室內(nèi)小氣候7.室內(nèi)空氣今氧量和二氧化碳含量8.室內(nèi)景觀辦公室的盆景、小飾物、壁畫(huà)、雕塑等小景觀的合理布置，構(gòu)成了一個(gè)優(yōu)美的辦公室內(nèi)環(huán)境。9.辦公設(shè)備配套、完善的辦公設(shè)備是構(gòu)造一個(gè)優(yōu)美的辦公環(huán)境的基本條件。10.室外綠化11.室外環(huán)境小品12.大氣環(huán)境13.聲環(huán)境和視環(huán)境沒(méi)有外界的噪聲干擾和良好的視覺(jué)環(huán)境，是辦公條件的要求。14.環(huán)境衛(wèi)生狀況15.辦公區(qū)域的治安狀況16.辦公人員的基本素質(zhì)辦公人員的基本素質(zhì)主要包括思想文化素質(zhì)、藝術(shù)修養(yǎng)以及人際關(guān)系等等。另外，根據(jù)我國(guó)目前裝修行業(yè)的發(fā)展，建筑裝修材料對(duì)物業(yè)環(huán)境的影響較大，特別是對(duì)人身安全與身心健康有較大影響。1998年4月，武漢市衛(wèi)生防疫站對(duì)某新建小區(qū)的5家住戶的室內(nèi)空氣污染進(jìn)行了調(diào)查，受訪的10位居民每天在家停留13小時(shí)，他們稱在家里常感到頭暈、睡眠不好、記憶力減退、皮膚過(guò)敏、眼咽鼻不適，且發(fā)生率高達(dá)50％～90％。經(jīng)檢測(cè)，這種病態(tài)反應(yīng)主要是因?yàn)槭覂?nèi)的裝修材料和家具釋放的污染物所致。目前，像此類(lèi)因建筑裝修污染致病的事例屢見(jiàn)不鮮。山東青島市李滄區(qū)某居民一家三口在房子裝修后就馬上搬進(jìn)新居，開(kāi)始全家人都有一種不適感，但沒(méi)在意，后來(lái)出現(xiàn)了胸悶、嘔吐、呼吸短促等癥狀，夜間男主人因有過(guò)敏性哮喘病史導(dǎo)致喉頭水腫窒息而亡，妻兒均深度中毒。而北京市每年發(fā)生有毒建筑材料引起的急性中毒事件400余起，中毒人數(shù)1萬(wàn)余人，死亡人數(shù)約350人，慢性中毒約10萬(wàn)人次。研究表明，建筑材料導(dǎo)致的疾病主要有三類(lèi)：一是癌癥。溶解型涂料(油漆)中的苯、甲苯、二甲苯等苯類(lèi)物在高濃度時(shí)會(huì)使血液受到毒害，易造成血癌；天花板、防火材料等石棉材料則可引起肺間質(zhì)流。二是不良建筑物綜合癥(SBS)，俗稱“空調(diào)病”、“辦公室病”、“星期一疾病”。它主要是因?yàn)榻ㄖ锸覂?nèi)空氣交換率低、污染程度高，以致室內(nèi)人群產(chǎn)生諸如流淚、咳嗽、乏力、疲倦、頭昏、嗜睡等癥狀，而一旦離開(kāi)該建筑物，癥狀即可消失。這種現(xiàn)象常在一些裝修豪華的寫(xiě)字樓、卡拉OＫ廳、錄像廳的包房里出現(xiàn)。三是過(guò)敏癥。它和SBS都是由木質(zhì)人造板的粘合劑、含脲醛樹(shù)脂的泡沫絕緣材料、隔音材料等釋放的甲醛所致。甲醛已被確認(rèn)為室內(nèi)主要污染物之一。物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容和目標(biāo)一、物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容物業(yè)環(huán)境管理主要是調(diào)控業(yè)主或物業(yè)使用人與環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，組織并管理業(yè)主或物業(yè)使用人的生產(chǎn)和生活活動(dòng)，限制業(yè)主或物業(yè)使用人損害環(huán)境質(zhì)量、破壞自然資源的行為。一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)環(huán)境管理主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：(一)治理環(huán)境污染環(huán)境污染主要有以下幾種情況：1.空氣污染造成空氣污染的因素主要有：(1)直接燃煤，排放過(guò)多二氧化硫氣體。(2)機(jī)動(dòng)車(chē)排放的尾氣經(jīng)強(qiáng)紫外線照射形成光化學(xué)煙霧污染。(3)基建揚(yáng)塵形成的塵煙污染。據(jù)研究資料表明，在采暖期大氣中的塵以煙塵為主，約占三分之二；在非采暖期大氣中的塵以揚(yáng)塵為主，約占二分之一以上。2.水體污染工業(yè)廢水和生活廢水等含有大量有毒、有害污染物，進(jìn)入水體后形成水體污染。3.固體廢棄物污染固體廢棄物是人們?cè)谏a(chǎn)和生活中扔棄的固體物質(zhì)。影響物業(yè)環(huán)境的固定廢棄物主要有生產(chǎn)與生活垃圾、糞便、溝泥等。其中垃圾包括無(wú)機(jī)垃圾(磚瓦碎石、爐灰、渣土等)和有機(jī)垃圾(動(dòng)植物殘?bào)w、廢紙、塑料、碎布等)。固體廢棄物如不及時(shí)加以處理，也會(huì)對(duì)環(huán)境造成污染。4.噪聲污染噪聲可分為交通噪聲、生產(chǎn)噪聲和生活噪聲三種。(1)交通噪聲大量交通噪聲來(lái)源于物業(yè)區(qū)域以外的城市道路。機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)入物業(yè)區(qū)域內(nèi)部也會(huì)帶來(lái)噪聲。距離城市道路遠(yuǎn)近的不同，受到交通噪聲的干擾也就不同。(2)生產(chǎn)噪聲主要有工廠加工噪聲和工程施工噪聲等。①工廠加工噪聲如沖壓、鍛造、蜂窩煤加工點(diǎn)的噪聲，對(duì)附近居民和辦公人員影響很大。②工程施工噪聲如施工現(xiàn)場(chǎng)打樁機(jī)、攪拌機(jī)、切割機(jī)、振動(dòng)泵等機(jī)器設(shè)備工作中所產(chǎn)生的噪聲，這類(lèi)噪聲嚴(yán)重干擾著周?chē)飿I(yè)業(yè)主和物業(yè)使用人的正常工作和生活。(3)生活噪聲生活噪聲主要包括商業(yè)噪聲、保育教育噪聲和日常生活噪聲三類(lèi)。①商業(yè)噪聲居住區(qū)和小區(qū)的商業(yè)中心是人流集中、氣氛熱烈的公共場(chǎng)所。特別是附近的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，其叫賣(mài)聲、討價(jià)還價(jià)聲、人群熙熙攘攘聲等不絕于耳，對(duì)居住和辦公產(chǎn)生嚴(yán)重干擾。②保育教育噪聲如學(xué)生上學(xué)與放學(xué)的嘈雜聲，做操、上體育課的口哨聲，兒童的哭鬧嬉戲聲等，都會(huì)影響附近物業(yè)業(yè)主和使用人的工作和休息。③日常生活噪聲日常生活噪聲種類(lèi)繁多，如居民播放音樂(lè)、家庭影院、家庭舞會(huì)等娛樂(lè)聲響，家庭廚房噪聲、家庭糾紛的爭(zhēng)吵聲、家庭聚會(huì)的喧嘩聲、走家串戶的叫喊叫賣(mài)聲等等。5.電磁波污染目前由于電器、電信等具有強(qiáng)大電磁波污染因素的產(chǎn)品走入家庭和被消費(fèi)者廣泛使用，造成電磁波污染嚴(yán)重，極大地?fù)p害人們的身心健康。(二)做好物業(yè)環(huán)境綠化工作盡量擴(kuò)大綠化面積及種植花草、樹(shù)木的種類(lèi)，不僅可以凈化空氣，調(diào)節(jié)物業(yè)區(qū)域小氣候，保持水土、防風(fēng)固沙，而且還可以消聲防噪，達(dá)到凈化、美化環(huán)境的目的。(三)做好物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理工作物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理是物業(yè)管理中一項(xiàng)經(jīng)常性的管理服務(wù)工作，其目的是凈化環(huán)境，給物業(yè)業(yè)主和使用人提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活的優(yōu)良環(huán)境。良好的環(huán)境衛(wèi)生不但可以保持物業(yè)區(qū)域容貌的整潔，而且對(duì)于減少疾病、促進(jìn)身心健康十分有益，同時(shí)，對(duì)社會(huì)精神文明建設(shè)也具有很重要的作用。(四)清除物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違章搭建違章搭建是對(duì)整個(gè)物業(yè)區(qū)域和諧環(huán)境的破壞。它既有礙觀瞻，又影響人們的日常工作和生活，還可能帶來(lái)交通、消防等方面不安全的問(wèn)題。因此，物業(yè)管理公司一定要協(xié)助有關(guān)部門(mén)，認(rèn)真做好清除和及時(shí)防止物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違章搭建的管理工作。(五)加強(qiáng)市政公用設(shè)施管理為物業(yè)業(yè)主、使用人和受益人生產(chǎn)、生活、辦公等服務(wù)的市政公共設(shè)施是該物業(yè)區(qū)域的一個(gè)重要組成部分，一旦它遭到破壞或損壞，便會(huì)影響人們正常的生產(chǎn)、生活和工作。因此，加強(qiáng)市政公用設(shè)施的管理也是物業(yè)管理公司環(huán)境管理的一項(xiàng)重要工作。(六)搞好車(chē)輛交通管理車(chē)輛是人流、物流的載體。物業(yè)區(qū)域的交通道路是物業(yè)人流、物流流動(dòng)的通道。物業(yè)相對(duì)于其外部環(huán)境，車(chē)輛交通是對(duì)外聯(lián)系的主要載體與通道，在物業(yè)使用中有著特殊的重要性。車(chē)輛交通管理的目的是為了建立良好的交通秩序、車(chē)輛停放秩序，確保物業(yè)業(yè)主、使用人和受益人的車(chē)輛不受損壞和失竊。(七)建設(shè)各種環(huán)境小品物業(yè)環(huán)境小品的種類(lèi)繁多，就其性質(zhì)來(lái)說(shuō)，大體上可劃分為兩大類(lèi)：一是功能性環(huán)境小品，二是裝飾性環(huán)境小品。環(huán)境小品具有方便實(shí)用、美化環(huán)境、優(yōu)化空間的功效。不同物業(yè)，環(huán)境小品的布置原則和方法不盡相同。環(huán)境小品的設(shè)計(jì)應(yīng)從使用功能出發(fā)，在整體環(huán)境協(xié)調(diào)的統(tǒng)一要求下，與建筑群體和綠化種植緊密配合，才能達(dá)到理想的效果。(八)抓好治安管理工作物業(yè)區(qū)域內(nèi)的治安管理工作是指物業(yè)管理企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)、防意外及突發(fā)事故而對(duì)所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)的一系列管理活動(dòng)。治安管理防治的對(duì)象主要是人為造成的事故與損失。其目的是避免所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)財(cái)物受損失、人身受傷害，維護(hù)正常的工作、生活秩序。治安管理在整個(gè)物業(yè)管理中占有舉足輕重的地位。它是物業(yè)業(yè)主、使用人和受益人正常工作、安居樂(lè)業(yè)的基本保證，也是整個(gè)社區(qū)及社會(huì)安定的基礎(chǔ)。同時(shí)，良好的物業(yè)治安環(huán)境能提高物業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的聲譽(yù)。(九)抓好消防管理工作消防管理工作在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。為使物業(yè)業(yè)主、使用人和受益人有一個(gè)良好的物業(yè)使用環(huán)境，物業(yè)管理公司應(yīng)做好物業(yè)消防設(shè)施和器材的配置與管理、消防宣傳教育等工作，要預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度地減少火災(zāi)損失，為物業(yè)業(yè)主、使用人和受益人的生產(chǎn)和生活提供安全環(huán)境，增強(qiáng)其安全感，保衛(wèi)其生命和財(cái)產(chǎn)的安全。(十)建立新型的人文環(huán)境新型的人文環(huán)境應(yīng)該是和睦共處、互幫互助的生活環(huán)境；互利互惠、溫馨文明的商業(yè)環(huán)境；融洽和諧、輕松有序的辦公環(huán)境；安全舒適、相互協(xié)作的生產(chǎn)環(huán)境等。新型的人文環(huán)境可以使人們煥發(fā)熱情，提高工作效率，熱愛(ài)生活，充滿愛(ài)心，并對(duì)社會(huì)治安狀況的好轉(zhuǎn)有著很大的促進(jìn)作用。二、物業(yè)環(huán)境管理的目標(biāo)物業(yè)環(huán)境管理的實(shí)質(zhì)，就是要遵循社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和自然規(guī)律，采取有效的手段來(lái)影響和限制物業(yè)業(yè)主、使用人和受益人的行為，以使其活動(dòng)與環(huán)境質(zhì)量達(dá)到較佳的平衡，保證物業(yè)正常良好的工作、生活秩序與創(chuàng)造優(yōu)美舒適的工作、生活環(huán)境，確保物業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，最終達(dá)到物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。按照這個(gè)總目標(biāo)，物業(yè)環(huán)境管理的具體目標(biāo)，主要有以下幾個(gè)方面：(一)合理開(kāi)發(fā)和利用物業(yè)區(qū)域的自然資源，維護(hù)物業(yè)區(qū)域的生態(tài)平衡，防止物業(yè)區(qū)域的自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境受到破壞和污染，使之更好地適合于人類(lèi)勞動(dòng)、生活和自然界生物的生存和發(fā)展。要達(dá)到這一目標(biāo)，就必須把物業(yè)環(huán)境的管理與治理有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，也就是合理利用資源，防止環(huán)境污染；在產(chǎn)生環(huán)境污染后，做好綜合治理的補(bǔ)救性工作。這是防止環(huán)境污染和生態(tài)破壞的兩個(gè)重要方面。在實(shí)際工作中，我們更應(yīng)該注意以防為主，把環(huán)境管理放在首位，通過(guò)管理促進(jìn)治理，為物業(yè)業(yè)主、使用人、受益人創(chuàng)造一個(gè)有利于進(jìn)行生產(chǎn)和生活的優(yōu)良環(huán)境；一個(gè)既能保證技術(shù)的合理發(fā)展，又能防止污染的健康、舒適、優(yōu)美的物業(yè)環(huán)境，以達(dá)到物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。(二)有效貫徹國(guó)家關(guān)于物業(yè)環(huán)境保護(hù)的政策、法規(guī)、條例、規(guī)劃等，具體制定物業(yè)環(huán)境管理的方案和措施，選擇切實(shí)可行的能夠保護(hù)和改善物業(yè)環(huán)境的途徑，正確處理好社會(huì)和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)的關(guān)系。由于不同的物業(yè)區(qū)域，其環(huán)境保護(hù)的要求或標(biāo)準(zhǔn)有所不同，有的物業(yè)在某些方面要求高一些，有的要求則會(huì)低一些，這就需要物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)的不同和物業(yè)區(qū)域的不同，客觀地?cái)M定所管物業(yè)的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)組織有關(guān)部門(mén)定時(shí)進(jìn)行物業(yè)環(huán)境監(jiān)測(cè)，掌握所管物業(yè)區(qū)域的環(huán)境狀況和發(fā)展趨勢(shì)。有條件的還應(yīng)該會(huì)同有關(guān)部門(mén)開(kāi)展對(duì)所管物業(yè)區(qū)域的環(huán)境問(wèn)題進(jìn)行科學(xué)研究。(三)建立物業(yè)環(huán)境的日常管理機(jī)構(gòu)，做好物業(yè)環(huán)境的日常管理工作，如物業(yè)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生保潔、綠化、治安、消防、車(chē)輛交通等方面的維護(hù)和監(jiān)督工作，使物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境經(jīng)常都得到凈化、美化、綠化，保證正常的工作和生活秩序。(四)積極開(kāi)展保護(hù)環(huán)境的宣傳教育，引導(dǎo)公眾參與物業(yè)環(huán)境管理，構(gòu)建物業(yè)環(huán)境文化。過(guò)去人們一直在研究環(huán)境對(duì)人類(lèi)的影響，很少研究人類(lèi)對(duì)環(huán)境的破壞作用。因此，傳統(tǒng)文化沿著人統(tǒng)治自然的方向發(fā)展，必然會(huì)產(chǎn)生人類(lèi)生存和發(fā)展的自然環(huán)境的嚴(yán)重破壞。環(huán)境科學(xué)和其他環(huán)境學(xué)科，如物業(yè)環(huán)境管理的提出與發(fā)展，孕育了一種新型環(huán)境文化，這種環(huán)境文化代表了人與自然關(guān)系的新的價(jià)值取向，認(rèn)為人與自然本質(zhì)上是一個(gè)整體，人與自然應(yīng)當(dāng)和諧相處。這種新型的環(huán)境文化，標(biāo)志著人類(lèi)在現(xiàn)代社會(huì)中高文化水平的意識(shí)覺(jué)醒，提高和普及公眾的環(huán)境意識(shí)，是現(xiàn)代文明進(jìn)步的標(biāo)志和尺度。這種環(huán)境意識(shí)，使傳統(tǒng)的倫理學(xué)、道德標(biāo)準(zhǔn)都會(huì)發(fā)生變化?，F(xiàn)代環(huán)境倫理學(xué)認(rèn)為，人的正當(dāng)行為必須擴(kuò)大對(duì)自然的關(guān)心，道德標(biāo)準(zhǔn)必須擴(kuò)大到人類(lèi)維護(hù)環(huán)境質(zhì)量的實(shí)體和過(guò)程，必須以維護(hù)基本生態(tài)過(guò)程和完善生命維持系統(tǒng)為標(biāo)準(zhǔn)，保護(hù)遺傳的多樣性和保證人類(lèi)對(duì)環(huán)境資源的持續(xù)利用，由此人類(lèi)發(fā)展途徑只能選擇社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境全面綜合發(fā)展的途徑。物業(yè)環(huán)境是一個(gè)局部區(qū)域的環(huán)境，但它直接影響著一個(gè)城市、乃至整個(gè)國(guó)家的整體環(huán)境，最終涉及到人類(lèi)自身的切身利益?，F(xiàn)代工業(yè)文明的發(fā)展，大量消耗資源，不僅使環(huán)境日益惡化，威脅人類(lèi)生存，而且為爭(zhēng)奪自然資源，也給人類(lèi)和平帶來(lái)威脅。美國(guó)環(huán)保局局長(zhǎng)威廉賴?yán)f(shuō)：“生態(tài)完整是國(guó)家安全的核心”。由此可見(jiàn)，普及環(huán)境意識(shí)，引導(dǎo)人們自覺(jué)遵守和維護(hù)有關(guān)保護(hù)物業(yè)環(huán)境的政策、法律，喚起人們關(guān)心物業(yè)環(huán)境、社會(huì)公共利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，把物業(yè)環(huán)境管理方面的要求和標(biāo)準(zhǔn)變成人們自覺(jué)遵守的行為準(zhǔn)則和道德規(guī)范，是實(shí)施物業(yè)環(huán)境管理的根本和基礎(chǔ)。物業(yè)環(huán)境管理的基本原則一、環(huán)境具有價(jià)值的原則環(huán)境是資源，環(huán)境以各種形式直接向生產(chǎn)者和消費(fèi)者提供服務(wù)。例如，我們所呼吸的新鮮空氣，我們觀賞自然景色所得到的享受等。因此，環(huán)境管理屬于資源管理，這就表明了環(huán)境管理具有經(jīng)濟(jì)屬性，環(huán)境管理所涉及的問(wèn)題主要是生產(chǎn)力方面的問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)過(guò)，天上不會(huì)掉餡餅，沒(méi)有免費(fèi)的午餐，保護(hù)環(huán)境必須付出代價(jià)。這條準(zhǔn)則表明環(huán)境資源有限，要求環(huán)境管理者實(shí)施誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)保護(hù)、誰(shuí)損害誰(shuí)負(fù)擔(dān)、受益與使用者付費(fèi)、保護(hù)與建設(shè)者得利的原則。這條原則指出了環(huán)境應(yīng)當(dāng)遵循價(jià)值規(guī)律，利用經(jīng)濟(jì)手段把環(huán)境管起來(lái)，促使人們?cè)陂_(kāi)發(fā)和利用資源時(shí)，要充分考慮資源環(huán)境的持續(xù)利用問(wèn)題，自覺(jué)地制止資源浪費(fèi)、環(huán)境的污染與破壞。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)并不能總是產(chǎn)生有利的社會(huì)與環(huán)境效果。其主要原因是：市場(chǎng)價(jià)格體系沒(méi)有考慮到環(huán)境問(wèn)題，價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，環(huán)境資源和自然資源無(wú)償使用。特別是不加調(diào)控的市場(chǎng)，更不能產(chǎn)生正確的信息和信息量。他們不僅對(duì)有害健康的生產(chǎn)環(huán)境不予重視，而且常常采取欺騙手法，生產(chǎn)有害于環(huán)境、有損于公眾安全和利益的商品。他們常常在表面上治理污染，暗地里卻進(jìn)行排污或制造假的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)。特別是“為公論”，聲稱造成環(huán)境污染并不是為了謀私利，而是為了完成國(guó)家生產(chǎn)任務(wù)或維護(hù)集體利益。在這種論調(diào)的掩蓋下，再加上地方保護(hù)主義，致使許多環(huán)保政策難以落實(shí)，污染事故難以得到處理。因此，在物業(yè)環(huán)境管理過(guò)程中，應(yīng)該利用價(jià)值規(guī)律來(lái)搞好物業(yè)環(huán)境管理，通過(guò)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算等方法，來(lái)調(diào)節(jié)生產(chǎn)效益與環(huán)境效益，從經(jīng)濟(jì)利益上使人們珍惜資源，保護(hù)環(huán)境。環(huán)境具有價(jià)值這一原則，有助于建立各種指標(biāo)體系，把環(huán)境管理工作定量化、科學(xué)化，有助于把環(huán)境管理通過(guò)物業(yè)環(huán)境管理真正落實(shí)到各項(xiàng)具體工作中去，否則環(huán)境保護(hù)只能停留在口頭上，只能是一種愿望而已?？傊?，環(huán)境具有價(jià)值原則是物業(yè)環(huán)境管理的基礎(chǔ)和前提。二、全局和整體效益最優(yōu)的原則物業(yè)環(huán)境管理要遵循全局和整體效益最優(yōu)的原則。這條原則表明了物業(yè)環(huán)境管理的生態(tài)屬性，物業(yè)環(huán)境管理必須遵循生態(tài)規(guī)律，這可從以下三個(gè)方面來(lái)說(shuō)明：(一)既要把物業(yè)環(huán)境問(wèn)題作為城市和社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的一個(gè)有機(jī)組成部分，又要把環(huán)境問(wèn)題作為一個(gè)有機(jī)聯(lián)系的整體，從物業(yè)環(huán)境本身固有的各個(gè)方面、各種聯(lián)系上去認(rèn)識(shí)和研究，進(jìn)而揭示環(huán)境總體發(fā)展趨勢(shì)和運(yùn)動(dòng)規(guī)律，正確處理全局與局部、局部與局部之間的關(guān)系，取得最大的全局和整體效益。(二)在制定物業(yè)環(huán)境方案和組織實(shí)施方案時(shí)，要對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的各組成要素或功能性群體進(jìn)行定性和定量分析，把不同層次與不同部門(mén)的管理工作有機(jī)聯(lián)系和協(xié)調(diào)起來(lái)，避免決策失誤和管理不善等情況的發(fā)生，促進(jìn)環(huán)境管理的整體效益與全面效益不斷提高。(三)加強(qiáng)物業(yè)環(huán)境規(guī)劃和物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綜合治理工作，要綜合研究區(qū)域內(nèi)的人口、資源、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、自然條件、環(huán)境污染和破壞程度等因素，合理安排區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)、建設(shè)、商業(yè)、生活等活動(dòng)，制定物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境規(guī)劃，統(tǒng)籌解決環(huán)境問(wèn)題，運(yùn)用多種管理手段來(lái)加強(qiáng)對(duì)環(huán)境的管理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)環(huán)境管理的最佳整體效益。三、綜合平衡的原則環(huán)境問(wèn)題始終是關(guān)于保護(hù)生態(tài)與發(fā)展經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)性問(wèn)題。環(huán)境管理具有生態(tài)經(jīng)濟(jì)屬性，環(huán)境管理必須遵循生態(tài)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，力求生態(tài)與經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)和平衡。在物業(yè)環(huán)境管理中，遵循綜合平衡原則的具體表現(xiàn)為：(一)保持生態(tài)環(huán)境的良性循環(huán)和控制污染是整個(gè)城市、乃至整個(gè)社會(huì)大系統(tǒng)中的一個(gè)有機(jī)組成部分，應(yīng)該把物業(yè)區(qū)域內(nèi)的生態(tài)保護(hù)和環(huán)境管理納入城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，來(lái)協(xié)調(diào)和綜合平衡城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，在整個(gè)城市、乃至整個(gè)社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)上搞好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境管理。(二)物業(yè)環(huán)境管理要有預(yù)見(jiàn)性和長(zhǎng)遠(yuǎn)性，要密切注視物業(yè)所在區(qū)域的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)等，以整個(gè)城市和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)向可能對(duì)物業(yè)區(qū)域的環(huán)境保護(hù)帶來(lái)的影響，及時(shí)提出環(huán)境保護(hù)對(duì)策，防患于未然；同時(shí)，還要開(kāi)展物業(yè)環(huán)境評(píng)價(jià)和環(huán)境預(yù)測(cè)工作，尤其要開(kāi)展經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作，并使之制度化和規(guī)范化。(三)要制定和實(shí)施綜合有效的制度、條例和規(guī)范，強(qiáng)化物業(yè)環(huán)境管理。為此就必須改變過(guò)去物業(yè)管理各個(gè)部門(mén)封閉地、獨(dú)立地、互不關(guān)聯(lián)地制定其單一的管理制度與措施，而應(yīng)該在制定環(huán)境管理制度與措施時(shí)，既要考慮諸如大氣、水體、土壤、生物和非生物之類(lèi)的環(huán)境因素，又要考慮社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科學(xué)技術(shù)、法律等方面的情況，并對(duì)這些情況進(jìn)行綜合考慮，統(tǒng)一決策，分工協(xié)作，協(xié)調(diào)發(fā)展。四、持續(xù)發(fā)展原則1987年4月，聯(lián)合國(guó)環(huán)境與發(fā)展委員會(huì)發(fā)表了研究報(bào)告《我們的未來(lái)》，正式提出了可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，其含義是“既滿足當(dāng)代人的需求，又不對(duì)后代人滿足其需求的能力構(gòu)成危害的發(fā)展”?？沙掷m(xù)發(fā)展戰(zhàn)略包含兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是發(fā)展目標(biāo)是為滿足人類(lèi)的基本需求，特別是貧困人們的需求；二是發(fā)展要以生物圈的承受能力為限度，如果超過(guò)這種限度，必將影響自然環(huán)境支持當(dāng)代人和后代人生存的能力，只有通過(guò)技術(shù)進(jìn)步和管理，對(duì)發(fā)展進(jìn)行協(xié)調(diào)、制約，才能達(dá)到經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。從環(huán)境管理的角度出發(fā)，可持續(xù)發(fā)展包括以下基本思想：1.可持續(xù)發(fā)展并不否定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但人類(lèi)需要重新考慮的是如何推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。要達(dá)到具有可持續(xù)意義的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，必須審計(jì)能源和原料的使用方式，力求減少損失、杜絕浪費(fèi)，盡量不讓廢物排入環(huán)境，從而減少單位經(jīng)濟(jì)活動(dòng)造成的環(huán)境壓力。既然環(huán)境退化原因存在于經(jīng)濟(jì)過(guò)程之中，那么其解決的方法也應(yīng)從經(jīng)濟(jì)過(guò)程中去尋求，這樣才能使傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式逐步向可持續(xù)模式過(guò)渡。2.可持續(xù)發(fā)展要以自然資源、環(huán)境為基礎(chǔ)，同環(huán)境承載能力相協(xié)調(diào)。通過(guò)適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)、技術(shù)手段和政府干預(yù)，就可以減少每單位經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所產(chǎn)生的廢物量，即減少資源的耗竭速率，使之低于資源再生速率，從而實(shí)現(xiàn)不損害環(huán)境的可持續(xù)增長(zhǎng)。3.可持續(xù)發(fā)展要以提高人類(lèi)生活質(zhì)量為目標(biāo)，同社會(huì)進(jìn)步、發(fā)展相適應(yīng)。對(duì)于居住類(lèi)物業(yè)來(lái)說(shuō)，環(huán)境管理的最終目的是為居民創(chuàng)造一個(gè)舒適、寧?kù)o、高雅、安逸的高質(zhì)量生活環(huán)境，并在此基礎(chǔ)上為業(yè)主(住戶)創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，既具有現(xiàn)代風(fēng)貌，又具有個(gè)性特征的生活方式。與社會(huì)服務(wù)相結(jié)合的、功能完善的物業(yè)管理是以“物業(yè)”為中心的一個(gè)“微型社會(huì)”，通過(guò)良好的環(huán)境管理形成一個(gè)“陶冶情操，凈化心靈，提升精神”的小社會(huì)。因此，良好的物業(yè)環(huán)境管理在充分保障業(yè)主、使用人的合法權(quán)益的同時(shí)，增強(qiáng)業(yè)主、使用人的睦鄰友好意識(shí)，創(chuàng)造互相尊重、和樂(lè)共處的氛圍，從而達(dá)到居住環(huán)境和社會(huì)關(guān)系、社會(huì)發(fā)展的和諧統(tǒng)一和協(xié)調(diào)發(fā)展。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理不僅是改善市民居住條件、提高居住水平的物質(zhì)基礎(chǔ)，而且也是人類(lèi)居住區(qū)可持續(xù)發(fā)展的重要前提。4.可持續(xù)發(fā)展承認(rèn)自然環(huán)境具有價(jià)值，應(yīng)把生產(chǎn)中環(huán)境資源的投入和服務(wù)計(jì)入生產(chǎn)成本和產(chǎn)品價(jià)格之中，逐步完善經(jīng)濟(jì)核算體系。自然資源的價(jià)值和產(chǎn)品價(jià)格，應(yīng)當(dāng)完整地反映三部分成本：一是資源開(kāi)采或獲取的成本；二是開(kāi)采、獲取使用有關(guān)環(huán)境的成本(包括環(huán)境凈化成本和環(huán)境損害成本)；三是由于今天使用這一部分資源而不可能被后代人利用的效益損失，即機(jī)會(huì)成本。而產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)當(dāng)是這些成本加上正常利稅及流通費(fèi)用的總和。5.可持續(xù)發(fā)展的實(shí)施必須強(qiáng)調(diào)“綜合決策”、“公眾參與”，并制定和實(shí)施相應(yīng)的法律法規(guī)。要改變過(guò)去各個(gè)部門(mén)獨(dú)立地、單一地制定社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境政策的做法，提倡根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的全面信息和綜合要求來(lái)制定相關(guān)政策和措施，并有效地予以實(shí)施。五、政府干預(yù)和公眾參與相結(jié)合的原則政府是環(huán)境管理的主體，物業(yè)環(huán)境管理要依據(jù)政府制定的環(huán)境保護(hù)的相關(guān)法律、政策和方針進(jìn)行。但是，環(huán)境管理完全依靠政府的干預(yù)也是不行的。這主要是由于在環(huán)境管理上存在“政策失靈”的情況，即政府干預(yù)往往不能改正市場(chǎng)失靈，反而會(huì)把市場(chǎng)進(jìn)一步扭曲。其主要原因有：1.改正市場(chǎng)失靈很少是政府干預(yù)的主要目標(biāo)。而政府的主要目標(biāo)大多是國(guó)家安全、社會(huì)平等、宏觀調(diào)控等。2.政府干預(yù)常有未預(yù)料到的副作用。如政府鼓勵(lì)并給予一定的優(yōu)惠政策讓居民購(gòu)置家用小汽車(chē)，但可能因?yàn)槠?chē)使用量增加而使城市交通困難和大氣環(huán)境惡化。3.政策作用的對(duì)象是有理性的人，政策的效果取決于人們對(duì)政策的反應(yīng)。4.不同的政府政策干預(yù)相互影響，使激勵(lì)機(jī)制發(fā)生扭曲。5.與環(huán)境無(wú)關(guān)的政府政策往往比環(huán)境政策對(duì)環(huán)境的影響更大。如木材價(jià)格的上調(diào)政策會(huì)刺激對(duì)森林的過(guò)度采伐?？傊?，由于政府在制定政策時(shí)要兼顧公平與效率兩個(gè)方面，公平包括代內(nèi)公平和代際公平，效率則涉及管理成本與實(shí)際效果。在確定資源、能源及重要產(chǎn)品的價(jià)格時(shí)，在決定對(duì)某些產(chǎn)品或行業(yè)給予補(bǔ)貼時(shí)，在對(duì)特定的環(huán)境與發(fā)展政策、計(jì)劃或重大項(xiàng)目作出決策時(shí)，政府必須根據(jù)完全的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)信息，審慎地權(quán)衡公平與效率。即使是對(duì)市場(chǎng)失靈引起的問(wèn)題進(jìn)行干預(yù)或補(bǔ)救，如果政府的政策或行動(dòng)不足或過(guò)度，也會(huì)引起“政策失靈”。例如，一環(huán)保項(xiàng)目不符合實(shí)際指標(biāo)，到期不能完成，影響了公眾對(duì)政策的信任感，造成負(fù)面影響，使一些企業(yè)產(chǎn)生政策性虧損以及補(bǔ)貼不當(dāng)導(dǎo)致浪費(fèi)使用等。尤其是國(guó)家既是社會(huì)的管理者，又是國(guó)家資產(chǎn)的所有者，同時(shí)還是管理政策的制定者，如果不能恰當(dāng)?shù)匕褔?guó)有企業(yè)的資產(chǎn)所有和經(jīng)營(yíng)職能分開(kāi)，還將成為事實(shí)上的主要污染者。因此，在環(huán)境管理中，把政府的干預(yù)和公眾參與結(jié)合起來(lái)，通過(guò)開(kāi)發(fā)環(huán)境教育，增強(qiáng)公眾對(duì)環(huán)境價(jià)值的認(rèn)識(shí)和對(duì)開(kāi)展環(huán)境保護(hù)工作的緊迫感，激發(fā)人們自發(fā)保護(hù)環(huán)境的熱情，才能有效地監(jiān)督政府避免決策失誤。可見(jiàn)，政府干預(yù)與公眾參與原則對(duì)物業(yè)環(huán)境管理方案的實(shí)施有著十分重要的意義。物業(yè)環(huán)境管理的基本手段一、法律手段運(yùn)用法律手段是物業(yè)環(huán)境管理的一種強(qiáng)制性措施。環(huán)境管理一方面要靠立法，把國(guó)家對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求和作法，全部以法律形式固定下來(lái)，強(qiáng)制執(zhí)行；另一方面還要靠執(zhí)法，環(huán)境管理部門(mén)要協(xié)助和配合司法部門(mén)對(duì)違反環(huán)境法律的犯罪行為進(jìn)行斗爭(zhēng)，按環(huán)境法規(guī)、環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)對(duì)嚴(yán)重污染和破壞環(huán)境的行為可以提起公訴，直至追究法律責(zé)任，也可依據(jù)環(huán)境法規(guī)對(duì)危害人民健康、污染和破壞環(huán)境的單位或個(gè)人直接給予各種形式的處罰，責(zé)令賠償損失等。我國(guó)自20世紀(jì)80年代開(kāi)始，從中央到地方頒布了一系列環(huán)保法律、法規(guī)，特別是有關(guān)物業(yè)管理和物業(yè)環(huán)境管理的相關(guān)法律、法規(guī)的頒布，對(duì)物業(yè)環(huán)境、城市環(huán)境和整個(gè)地球的環(huán)境保護(hù)與污染防治起到了十分明顯的效果，但存在的問(wèn)題還不少，致使環(huán)境管理的宏觀調(diào)控能力受到影響。其具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：(一)立法不完善首先，我國(guó)有關(guān)環(huán)境保護(hù)的某些法律條文不明確、不具體，使許多具體問(wèn)題難以解決，不利于法律、法規(guī)的貫徹、執(zhí)行與監(jiān)督。例如，污染使受害人難以維護(hù)自身的環(huán)境權(quán)益，在尋求行政或經(jīng)濟(jì)制裁時(shí)，又沒(méi)有明確的程序可依，法律對(duì)此規(guī)定不具體，不易操作，處理實(shí)際問(wèn)題時(shí)帶有很大的主觀隨意性。其次，法律在賦予環(huán)境保護(hù)與管理機(jī)構(gòu)某些職權(quán)的同時(shí)，并未賦予相應(yīng)和必要的執(zhí)法手段和權(quán)利。再次，由于部門(mén)職能獨(dú)立，常依企業(yè)的隸屬關(guān)系作為環(huán)境管理的依據(jù)，不利于當(dāng)?shù)卣畬?duì)所轄區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量負(fù)起責(zé)任。(二)執(zhí)法體制不完善目前，我國(guó)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作正在逐步向法制方面轉(zhuǎn)移，但由于歷史和現(xiàn)實(shí)方面的原因，一些領(lǐng)導(dǎo)干部法制觀念淡薄，不按法律辦事，僅顧局部利益和眼前利益，憑領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人意志行事，行政干預(yù)多，違反建設(shè)項(xiàng)目環(huán)保執(zhí)法程序，不惜耗竭資源、破壞環(huán)境的事件經(jīng)常發(fā)生。因此，為改變這種不良局面，應(yīng)完善執(zhí)法體制，建立環(huán)保經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，責(zé)任人承擔(dān)防止環(huán)境污染的責(zé)任，自覺(jué)遵守、執(zhí)行環(huán)保法規(guī)，履行法定義務(wù)。二、經(jīng)濟(jì)手段在物業(yè)環(huán)境管理中，我們要遵循價(jià)值規(guī)律利用價(jià)格、稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)杠桿，調(diào)節(jié)生產(chǎn)者在資源開(kāi)發(fā)中保護(hù)環(huán)境、消除污染的行為，以便于限制損害環(huán)境的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，獎(jiǎng)勵(lì)積極治理污染的單位和個(gè)人，促進(jìn)節(jié)約和合理利用資源，充分發(fā)揮價(jià)值在環(huán)境管理中的經(jīng)濟(jì)杠桿作用。如排污收費(fèi)、經(jīng)濟(jì)處罰、損失賠償、治污獎(jiǎng)勵(lì)等保護(hù)環(huán)境經(jīng)濟(jì)措施的綜合利用。當(dāng)前，我國(guó)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一種利益導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，以自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算的企業(yè)和個(gè)體經(jīng)濟(jì)，為追求自身的經(jīng)濟(jì)利益，在當(dāng)前我國(guó)環(huán)境保護(hù)相關(guān)法律、法規(guī)還不完善的情況下，千方百計(jì)地將生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成的污染損害轉(zhuǎn)嫁給社會(huì)，形成外部效應(yīng)。外部效應(yīng)是企業(yè)或個(gè)人的行為對(duì)活動(dòng)以外的企業(yè)或個(gè)人的影響。外部效應(yīng)導(dǎo)致私人成本和社會(huì)成本的不一致，使市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格不同于最優(yōu)價(jià)格。外部效應(yīng)可能是好的，也可能是壞的。好的外部效應(yīng)的例子是，上游農(nóng)民植樹(shù)造林，保持水土不流失，下游農(nóng)民能夠得到灌溉用水和免受洪水與流沙之害。但上游的農(nóng)民并不一定有這樣做的積極性。壞的外部效應(yīng)的例子是，上游伐木會(huì)對(duì)下游的種植、灌溉、運(yùn)輸、工業(yè)生產(chǎn)、居民生活等方面產(chǎn)生很多壞的影響，造成洪水泛濫、水土流失、生存環(huán)境惡化。這對(duì)下游居民和全社會(huì)都是成本，但上游居民并不承擔(dān)這一成本。他們沒(méi)有動(dòng)力考慮這一成本，并且停止伐木還會(huì)減少上游居民的收益。另外，上游居民之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系也不允許單一上游居民單獨(dú)承擔(dān)社會(huì)成本，只有全體上游居民都承擔(dān)這種成本，單一的上游居民才不會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中失敗。因此，必須采用經(jīng)濟(jì)杠桿，制定對(duì)所有上游伐木者同樣的標(biāo)準(zhǔn)和激勵(lì)機(jī)制使他們都承擔(dān)這一成本。目前，由于環(huán)境保護(hù)的經(jīng)濟(jì)手段不力，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展，這種外部的壞效應(yīng)現(xiàn)象越來(lái)越明顯，其具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：(一)把排污費(fèi)作為企事業(yè)單位的環(huán)保補(bǔ)助金，并規(guī)定企業(yè)單位繳納的排污費(fèi)可從生產(chǎn)成本中列支，這是不公平的。企業(yè)把排污費(fèi)列入成本，隨著產(chǎn)品流通過(guò)程的完成，最后還是轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，形成一家污染，全民負(fù)擔(dān)的局面。(二)現(xiàn)行有關(guān)環(huán)境保護(hù)優(yōu)惠措施已失去效用。十多年來(lái)，國(guó)家在經(jīng)濟(jì)優(yōu)惠政策方面，對(duì)“三廢”綜合利用產(chǎn)品和環(huán)保產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷(xiāo)售、價(jià)格等方面給予了一定優(yōu)惠條件，但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立，這些優(yōu)惠條件已失去鼓勵(lì)效果，產(chǎn)品銷(xiāo)售、生產(chǎn)、價(jià)格等屬于企業(yè)自主權(quán)，優(yōu)惠條件已不復(fù)存在。因此就要求進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)方面的管理，