2022房地產(chǎn)的維穩(wěn)之年

2022,房地產(chǎn)的維穩(wěn)之年“邁向良性循環(huán)”2022年1月3日，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在頭條號(hào)"楊紅旭論樓市”上轉(zhuǎn)了一個(gè)帖子，"辦信用卡的說職業(yè)不要寫房地產(chǎn)，會(huì)不被通過“，他還跟評(píng)了一句：瞧瞧，中國的房地產(chǎn)沉淪到什么程度了。）地產(chǎn)三J辦信用卡的說職業(yè)不要寫房地產(chǎn)會(huì)不初過砂出出36分鐘刖老楊：嗷MGD這個(gè)帖子，讓我心里突然有一種莫名的滋味。我們發(fā)過很多房地產(chǎn)調(diào)控的文章，我們的一位作者陳志龍，寫的幾乎每篇文章都會(huì)引用郭樹清的話——"房地產(chǎn)是金融體系最大灰犀牛"?？墒?，一個(gè)年銷售面積（平方米）和銷售額（元）十

七八萬億、開發(fā)企業(yè)近10萬家、相關(guān)從業(yè)人員幾千萬人的國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，一個(gè)助力經(jīng)濟(jì)增長、城鎮(zhèn)化、地方財(cái)政正常運(yùn)行、人民安居樂居的行業(yè)，一個(gè)承載了全國城鎮(zhèn)居民將近60%的財(cái)富的行業(yè)，竟"沉淪"至此，這是我們所樂見的嗎？楊紅旭說，2021年樓市突然降溫，企業(yè)"躺平”一大片，從房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者的心態(tài)看，至少80%的人都很迷茫。大家困惑：房地產(chǎn)怎么了？還有沒有前途？企業(yè)還能不能爬起來？個(gè)人買房者資產(chǎn)縮水到哪個(gè)程度？哪個(gè)地步才能止跌？他把目前的行業(yè)特征概括為“風(fēng)云突變，路漫修遠(yuǎn)”,展望2022年則是“探尋底部如果要我展望2022年的房地產(chǎn)，我希望是維穩(wěn)之年。"穩(wěn)字當(dāng)頭"，是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的總要求。具體到房地產(chǎn)，會(huì)議指出，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。中金公司解讀稱，“房住不炒"大原則不變，表述整體以支持性措辭展開。"加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)""探索新的發(fā)展模式""良性循環(huán)"以及對(duì)"商品房市場(chǎng)”的提及，均為支持性措辭。其中“良性循環(huán)"是目標(biāo)，不僅對(duì)應(yīng)于當(dāng)前市場(chǎng)出現(xiàn)的由銷售走弱傳導(dǎo)至企業(yè)信用端惡化、又進(jìn)一步反饋于實(shí)體市場(chǎng)的負(fù)向作用而言，長期來看更是須引導(dǎo)土地和金融資源在市場(chǎng)主體間形成合理正向流動(dòng)，尤其避免金融資源過度配置于高風(fēng)險(xiǎn)主體而引發(fā)信用鏈條的負(fù)面?zhèn)鲗?dǎo)。新華社解讀了會(huì)議的“六大民生看點(diǎn)“，就業(yè)優(yōu)先排第一，其次就是住房需求，再后是養(yǎng)老、生育、共同富裕和能源供應(yīng)。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛接受采訪時(shí)表示："‘房住不炒'既包括抑制'炒'，也包括支持'住'，這個(gè)定位有利于夯實(shí)房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展的根基?！毙氯A社還指出，房地產(chǎn)業(yè)鏈條長、產(chǎn)值大，在國民經(jīng)濟(jì)中舉足輕重，提出“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展“，意義重大。穩(wěn)是需要維護(hù)的既然"穩(wěn)字當(dāng)頭”是經(jīng)濟(jì)界共識(shí)，為什么還要加上一個(gè)"維"字?因?yàn)榈惨粋€(gè)市場(chǎng)處于下行通道，要穩(wěn)下來并不容易。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在"評(píng)樓市年度發(fā)布會(huì)"上說,此次政策調(diào)控和去杠桿政策非常及時(shí)到位，但在執(zhí)行過程中過于迅猛。首先，房企各種融資渠道全面收緊，三季度末新房按揭放款周期需要半年以上，二手房直接停貸。其次，政策疊加改變預(yù)期。73省市出臺(tái)249次政策加碼，深圳、廣州（分區(qū)調(diào)控）政策加碼高達(dá)20次，同時(shí)19城落地"限跌令"，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將落未落，都對(duì)預(yù)期產(chǎn)生影響。第三，地方監(jiān)管力度過嚴(yán)。預(yù)售制度變"準(zhǔn)現(xiàn)房制度”，部分城市監(jiān)管資金比例最高達(dá)到120%,主體結(jié)構(gòu)封頂僅能支取50%的重點(diǎn)監(jiān)管資金，企業(yè)目前可動(dòng)用資金只有現(xiàn)金的20%左右。一連串猛藥之下，2021年7-11月，百強(qiáng)房企累計(jì)操盤金額同比下滑27.8%,融資總量環(huán)比下降40%,部分企業(yè)已經(jīng)違約，還有一部分在違約的路上，城市因停工延期交付項(xiàng)目數(shù)量急劇增加，供應(yīng)商面臨支付風(fēng)險(xiǎn)。"下"是實(shí)實(shí)在在的，“穩(wěn)"也不能只是口頭上的?，F(xiàn)在的情況，其實(shí)很嚴(yán)峻。楊紅旭說："與一個(gè)業(yè)內(nèi)朋友交流，聽說河南南陽近幾個(gè)月樓市大降溫。表現(xiàn)一：原來1萬元出頭的新房，現(xiàn)在降至7000To表現(xiàn)二：二三年前土地拍賣，賣1000萬一畝的地塊，近幾個(gè)月周邊類似地塊成交價(jià)只有四五百萬。其實(shí)，這也是全國很多三四線城市的共同情況。如何真正穩(wěn)住樓市，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，已經(jīng)成為非常急迫的問題！"我一位大學(xué)校友在廣州一家開發(fā)企業(yè)工作，他告訴我:"從賣房的角度看，現(xiàn)在是又限高價(jià)又限低價(jià)，如果促銷，前面買房的人就去政府投訴，就像'雙減'之下的學(xué)校老師,不敢布置作業(yè)，不敢接受家長送花，一查都是違規(guī)。從買房的角度看，貸款會(huì)遭遇各種‘卡'，沒有八個(gè)月一年基本拿不到貸款，現(xiàn)在基本是全款買房。一棍接一棍很多合理需求也打沒了。多項(xiàng)限制性政策疊加，行業(yè)里幾乎沒有不裁員、停工的，加上降價(jià)，購房者觀望情緒持續(xù)加重。各種明目的降價(jià)促回款對(duì)于很多地產(chǎn)商來講是唯一的選擇,因?yàn)榛钪堑谝晃坏?，寧愿斷臂賠本，也要爭取活下去。最嚴(yán)重的是信心問題，對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期從樂觀加速轉(zhuǎn)向悲觀，缺乏中間緩沖空間。"中央顯然已經(jīng)意識(shí)到了房地產(chǎn)跌跌不休、惡性循環(huán)的可能性，所以12月8日至10日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。隨后的12月11日，在“2021-2022中國經(jīng)濟(jì)年會(huì)”上，中財(cái)辦副主任韓文秀就談到，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大，鏈條長，牽涉面廣，在國民經(jīng)濟(jì)中，在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中，在地方財(cái)政收入中，在金融機(jī)構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額，對(duì)于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響。國家統(tǒng)計(jì)局局長寧吉吉吉也表示，要加強(qiáng)居民基本住房保障，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)。中金公司研報(bào)指出，2021年11月以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策邊際有所調(diào)整，整體轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑€(wěn)為主，地產(chǎn)行業(yè)"政策底”已確立。一些城市相繼出臺(tái)了各類涉房支持政策，從土地出讓金緩繳及降低比例、預(yù)收資金監(jiān)管放松，信貸適度寬松，預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)條件放寬等多個(gè)維度，給予行業(yè)支撐。但仔細(xì)來看，目前的邊際放松還是極為有限的。雖有新增融資，但高度集中于央企國企，民企僅僅個(gè)別資質(zhì)優(yōu)良的有新增融資。據(jù)中金公司數(shù)據(jù)，2021年11月以來，房企境內(nèi)公開市場(chǎng)融資有一定恢復(fù)，主要集中在銀行間市場(chǎng)，11月境內(nèi)房地產(chǎn)債券發(fā)行額為306億元，國企為291億元，占95%。12月1日，交易商協(xié)會(huì)受理了碧桂園、龍湖和中海的中期票據(jù)注冊(cè)申請(qǐng)。12月3日，證監(jiān)會(huì)提出，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金可用于出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目兼并收購。在境外美元債板塊，12月開始有新發(fā)行債券，包括寶龍、合生和綠地發(fā)行新債，合計(jì)融資7.5億美元，規(guī)模很小。在供應(yīng)鏈ABS（資產(chǎn)支持證券）方面，近兩月也有一定恢復(fù)，2021年9-11月完成發(fā)行金額110.76億、5.47億、14.36億元，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及2019年至2021年9月月均180億元左右的融資量?？粗袊娦?、中國移動(dòng)等不缺錢的“大家伙"都到A股再融資，而房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的輸血通道如此狹窄，令人不勝唏噓。這也提示整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，雖然穩(wěn)作為一個(gè)大方向確認(rèn),但決不會(huì)像以往那樣"放水"，讓誰都受益。相反，行業(yè)內(nèi)部的分化可能進(jìn)一步加劇。中金預(yù)測(cè)，未來國企民企和民企龍頭現(xiàn)金流有望快速改善，并且獲得市場(chǎng)占有率的提升，而弱資質(zhì)民企銷售端、融資端現(xiàn)金流短期內(nèi)難以顯著改善，資產(chǎn)變現(xiàn)難度仍高。在弱資質(zhì)企業(yè)現(xiàn)金流未有顯著改善的情況下，2022年到期債務(wù)壓力很大，仍可能發(fā)生超預(yù)期信用風(fēng)險(xiǎn)。變局與未來回首中國房地產(chǎn)，不難看出，正在經(jīng)歷一場(chǎng)大變局。上世紀(jì)80、90年代，中國開始摸索住房制度改革。1998年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》出臺(tái)，標(biāo)志著福利化分房取消，開始走商品化、市場(chǎng)化之路。進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)迅速發(fā)展，目前城鎮(zhèn)人均住房面積已超過40平米，戶均擁有住房套數(shù)超過1,住宅新建量大概率正在構(gòu)筑歷史大頂。整體看，過去20年可謂房地產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代，但也存在著過度發(fā)展、過度金融化、過度透支，讓本來可能維持更久的黃金時(shí)代提前走到了頭。有人說接下來是白銀時(shí)代，有人說直接會(huì)從黃金時(shí)代跳到青銅時(shí)代。關(guān)于透支，丁祖昱用數(shù)據(jù)說話：房地產(chǎn)在近5年的銷售金額相當(dāng)于過去20年的56%,房價(jià)收入比從2015年的7.4攀升至8.9,過去10年居民杠桿率上漲了6.68倍，房地產(chǎn)調(diào)查統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市的廣義庫存達(dá)到10億平方米，重點(diǎn)25城廣義庫存為3.3億平方米，按照銷售面積測(cè)算需要1.26年消化，其余45個(gè)城市需要5年消化?！敖裉旆康禺a(chǎn)的危機(jī)，是過去過度金融化的結(jié)果?！?016年12月中央首次提出“房住不炒"，讓住宅回歸居住功能、消費(fèi)屬性，今天房地產(chǎn)行業(yè)雖然很痛，但如果當(dāng)初繼續(xù)炒下去，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)的局面可能就是1989年的日本。未來的房地產(chǎn)，必須減少對(duì)資金、土地等經(jīng)濟(jì)資源的過度占用，地方政府必須降低經(jīng)濟(jì)和財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴,居民住宅必須回歸民生屬性。但房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱的地位仍然沒有變。一旦房地產(chǎn)"啞火"，光靠基建和制造業(yè)是彌補(bǔ)不了整個(gè)投資的失血失速的。這就是2021年下半年我們看到的。《第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》指出，實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。綱要提出，發(fā)展壯大城市群和都市圈，完善大中城市宜居宜業(yè)功能，推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，穩(wěn)步有序推動(dòng)符合條件的縣和鎮(zhèn)區(qū)常住人口20萬以上的特大鎮(zhèn)設(shè)市。這都是房地產(chǎn)的用武之地。保障房體系建設(shè)，住房改善和存量更新，三孩政策等等，都是長期穩(wěn)定需求。還有一個(gè)趨勢(shì)也值得關(guān)注。第七次人口普查發(fā)現(xiàn)，在“六普〃時(shí)人口增量較弱的多個(gè)中西部省份，“七普"人口明顯走強(qiáng)，四川、湖北、安徽、貴州在"六普"時(shí)人口是凈流出，"七普"轉(zhuǎn)為明顯凈流入，說明外出務(wù)工人員開始回流。重慶、廣西、河南的流出情況也大為改善。隨著東部產(chǎn)業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移，中西部的就業(yè)機(jī)會(huì)在增多，也會(huì)為城鎮(zhèn)化發(fā)展和房地產(chǎn)帶來機(jī)會(huì)。企業(yè)穩(wěn)，是根本房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展，政策要穩(wěn)，金融要穩(wěn)，企業(yè)更要穩(wěn)。房企要轉(zhuǎn)變觀念，從相對(duì)簡單、較為粗放的高速擴(kuò)張模式，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展、精細(xì)化管理、專業(yè)化運(yùn)營、數(shù)字化轉(zhuǎn)型的內(nèi)涵提升模式，由資本驅(qū)動(dòng)為主到注重科技驅(qū)動(dòng);主動(dòng)降低負(fù)債，加強(qiáng)現(xiàn)金流平衡，實(shí)現(xiàn)投資擴(kuò)張、銷售回款、精細(xì)管理與業(yè)務(wù)發(fā)展的協(xié)同。扎扎實(shí)實(shí)提高核心競爭力，穩(wěn)中求進(jìn)，這才是企業(yè)生存之本。萬科董事會(huì)主席郁亮在2020年線上業(yè)績發(fā)布會(huì)上說,“房子回歸居住屬性，房地產(chǎn)回歸實(shí)業(yè)屬性，意味著行業(yè)回報(bào)水平將逐漸向社會(huì)平均水平靠攏。住房將越來越像耐用消費(fèi)品，開發(fā)業(yè)務(wù)將越來越像制造業(yè)，經(jīng)營業(yè)務(wù)本質(zhì)上是內(nèi)容經(jīng)營，將越來越像服務(wù)業(yè)。所以，企業(yè)不能再像過去那樣，靠囤積原材料、賺土地升值的錢了，也不能再靠加杠桿賺金融杠桿的錢。"“出路在哪里？只有一條，踏踏實(shí)實(shí)向制造業(yè)學(xué)習(xí)?！庇袅琳f，即便行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，優(yōu)秀企業(yè)通過努力賺長錢、賺慢錢、賺老實(shí)錢，依然可以活下去、活得好、活得久。碧桂園是銷售規(guī)模最大的房企，也是龍頭房企中最穩(wěn)健的之一。"穩(wěn)健才能穿越周期"，碧桂園堅(jiān)持聚焦深耕，通過精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化管理，追求項(xiàng)目"做一成一"。"做的多不是了不起，做一成一才是了不起，”碧桂園創(chuàng)始人楊國強(qiáng)經(jīng)常在內(nèi)部說，“不要太注重'做'的數(shù)量，而要追求'成'的結(jié)果，做成比做多重要，做一成一"。碧桂園和美的集團(tuán)同在順德北洛鎮(zhèn)，有不少相似之處。它們同為世界500強(qiáng)，同樣以追求核心競爭力和效率提升為坐標(biāo)，創(chuàng)始人都非常低調(diào)且熱心公益，職業(yè)經(jīng)理人（碧桂園莫斌、美的方洪波）都是科班出身，都在央企工作過，方洪波在東風(fēng)汽車時(shí)間很短，莫斌則是從1989年加入中建五局一直干到2008年，辭任總經(jīng)理后加入碧桂園任總裁。碧桂園將核心競爭力分為投資、運(yùn)營、營銷、設(shè)計(jì)等多個(gè)維度，從各個(gè)維度保證"做一成一"。如投資，確定項(xiàng)目的定案承責(zé)指標(biāo)共96項(xiàng)，定向分配給投資、營銷、成本、運(yùn)營、開發(fā)、財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)、商管、文商旅、項(xiàng)目總等責(zé)任部門/人，做到所有投資定案指標(biāo)可以責(zé)任到人，確保項(xiàng)目利潤率、年化核心指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在風(fēng)險(xiǎn)排查管控上，涉及項(xiàng)目開發(fā)條件風(fēng)險(xiǎn)排查、財(cái)務(wù)盡調(diào)、法務(wù)盡調(diào)等方面共56項(xiàng)，高度重視前期項(xiàng)目踏勘，前置風(fēng)險(xiǎn)排查，排除顯性、隱性風(fēng)險(xiǎn)。依靠標(biāo)準(zhǔn)化管理和系統(tǒng)化措施，碧桂園2020年至今獲取且開盤項(xiàng)目的年化資金回報(bào)，較投資承諾達(dá)標(biāo)率超過95%。如運(yùn)營，碧桂園2018年主動(dòng)提出"提質(zhì)降速、行穩(wěn)致遠(yuǎn)"戰(zhàn)略，反復(fù)強(qiáng)調(diào)一切速度和效益都要讓位給安全質(zhì)量。截至2021年12月，碧桂園各區(qū)域設(shè)置專職安全經(jīng)理106人，項(xiàng)目安全專崗經(jīng)理1877名。通過第三方工程巡檢、工程區(qū)域聯(lián)檢、安全飛檢，真實(shí)查看區(qū)域項(xiàng)目安全管理狀況，追根溯源地提升安全和質(zhì)量，提升基礎(chǔ)產(chǎn)品力。如營銷，得益于營銷費(fèi)率管控體系化，碧桂園近三年集團(tuán)全口徑營銷費(fèi)率逐年大幅下降。同等均價(jià)水平同行的營銷費(fèi)率高達(dá)6.3%,碧桂園不到其一半。如設(shè)計(jì)，碧桂園持續(xù)在綠色建筑、裝配式、被動(dòng)房等研究領(lǐng)域取得技術(shù)突破，2020年建設(shè)的海綿城市項(xiàng)目高達(dá)111個(gè)，占地面積超過770萬平方米。企業(yè)做大了，最怕妄自尊大，不再腳踏實(shí)地，小心翼翼。所以郁亮說要向制造業(yè)學(xué)習(xí)，因?yàn)橹圃鞓I(yè)多年來都在追求精益化，利潤都是“擰”出來的。莫斌在碧桂園2021年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上也說，政府的調(diào)控是希望行業(yè)越來越健康，作為企業(yè)則要提升管理能力和競爭，向管理要紅利。管理紅利不是降低品質(zhì)，而是要提品質(zhì)、不浪費(fèi)。天助自助者。碧桂園"做一成一"的風(fēng)格，得到了消費(fèi)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的認(rèn)可。2021上半年，碧桂園權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約2727.9億元，權(quán)益回款率達(dá)90%,已連續(xù)6年