關于破解無物業(yè)小區(qū)綜合管理難的工作方案

關于破解無物業(yè)小區(qū)綜合管理難的工作方案為改善居民生活質(zhì)量，共建社會和諧穩(wěn)定，進一步提升無物業(yè)小區(qū)綜合管理水平，創(chuàng)建“平安、整潔、優(yōu)美、宜居”的良好環(huán)境，根據(jù)《關于進一步加強江東區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作若干意見》、《關于進一步加強江東區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的補充意見》等文件精神，結(jié)合目前無物業(yè)小區(qū)管理現(xiàn)狀，現(xiàn)就提升無物業(yè)小區(qū)保安、保潔服務制定方案如下：一、我區(qū)無物業(yè)小區(qū)基本情況（一）居民基本情況目前，我區(qū)無物業(yè)小區(qū)共有11個小區(qū)56處零星地塊，共計建筑面積108萬平方米，居民23190戶，約6萬人。老小區(qū)多為開放式，且建成已久，規(guī)劃設計和配套的設施、設備存在較多缺陷；另外，低收入居民居多，收費標準低收費率低，且居住人群復雜，存在較大的治安隱患。（二）基礎設施和環(huán)境改善基本情況近年來，區(qū)委、區(qū)政府對民生工作高度重視，經(jīng)過2000年第一輪老小區(qū)整治，我區(qū)老小區(qū)居住環(huán)境有了明顯改善，基礎設施得到有效維護和更新，管理基礎得到改善。2007年又將“建設平安江東視頻監(jiān)控網(wǎng)”作為實事工程之一，在部分未實施物業(yè)管理的老小區(qū)安裝了視頻監(jiān)控系統(tǒng)，配備專職人員進行管理。這些監(jiān)控系統(tǒng)投入運行后，發(fā)揮了較好的治安防控效果，降低了各1類刑事、治安案件的發(fā)案率。（三）管理模式及資金投入情況目前，無物業(yè)小區(qū)多數(shù)規(guī)模小、出入口多、基礎設施差，不具備物業(yè)管理條件，主要由各街道和社區(qū)進行自治管理，其中衛(wèi)生保潔由社區(qū)向居民收取少量的保潔費維持，或街道給予相應補貼；治安和秩序管理大多數(shù)由區(qū)政府或街道采取崗位性補貼聘請專門人員進行。二、存在問題（一）服務水平參差不齊，由于沒有制定統(tǒng)一的等級服務標準和政策支持措施，各街道在資金投入上差異較大，造成小區(qū)綜合管理發(fā)展不平衡。（二）社區(qū)及服務企業(yè)一律執(zhí)行最低工資標準，難以實行獎懲和激勵。保安人員又多為公益性崗位，鐵飯碗思想根深蒂固，管理難度較大。（三）部分社區(qū)壓力較大。由社區(qū)居委會負責自治管理的小區(qū)保安、保潔工作需牽涉居干較多精力，影響了其他日常社區(qū)服務工作，同時由于缺乏專業(yè)人員，無法提供專業(yè)化服務。（四）監(jiān)管措施乏失。一是管理政策規(guī)則沒有形成規(guī)范性文件，沒有制定統(tǒng)一保安、保潔服務等級標準、考核辦法、日常工作檢查及評分細則等文件，致使人員培訓滯后，日常監(jiān)管無從落實；二是缺乏考核激勵措施，由于沒有制定考核制度及評分細則，致使日常監(jiān)管流于形式，街道補助資金撥付沒有與考核結(jié)果有效2掛鉤，政策性補貼對無物業(yè)小區(qū)管理沒有發(fā)揮應有的聯(lián)動效果。三、總體思路、目標和步驟總體思路：以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，以解放思想、開拓創(chuàng)新、改善民生為主線，通過體制、機制創(chuàng)新，增加政府投入，著力提升小區(qū)保安、保潔服務水平，滿足居民最基本的物業(yè)服務需求，創(chuàng)建“平安、整潔、優(yōu)美、宜居”的良好環(huán)境。目標步驟：按照“先試點—再總結(jié)—后推廣”模式，計劃于六月底前完成徐戎、徐家兩個小區(qū)、中山東路531弄1個零星處的無物業(yè)小區(qū)保安、保潔提升試點工作，并逐步完善提升方案，為全面推廣打下基礎。計劃在兩年內(nèi)全面提升我區(qū)無物業(yè)小區(qū)綜合管理水平。四、提升內(nèi)容（一）環(huán)境整治：整治小區(qū)的圍墻、門崗、道路出入口，夯實提升保安、保潔服務的基礎。（二）資源整合：整合現(xiàn)有保潔員、停車位、公益性崗位等資源，落實配套用房及停車場地。（三）管理模式：充分征求社區(qū)、居民意見，因地制宜，優(yōu)化選擇服務外包或社區(qū)自治管理模式。服務外包：即社區(qū)委托專業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)的保安、保潔工作進行專業(yè)化管理。社區(qū)自治管理：即社區(qū)組建安保、清衛(wèi)服務站，聘請專業(yè)工作人員，維護小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生及公共秩序，協(xié)助相關部門做好安3全防范工作。（四）服務內(nèi)容：提供無物業(yè)小區(qū)公共區(qū)域秩序維護、安全防范、衛(wèi)生保潔及其他特約服務。（五）收費標準：無物業(yè)小區(qū)的綜合服務收費標準為每戶每月3—5元。（六）財政扶持與人員配備：根據(jù)小區(qū)建設規(guī)模、居住戶數(shù)、門崗設置等情況，綜合核定小區(qū)保安、保潔員崗位人數(shù)，確定政府資助崗位個數(shù)，每個崗位經(jīng)費按年度公益性崗位人員待遇測算，同時再扣除小區(qū)年度正常純收入，確定政府年度補助經(jīng)費，經(jīng)費由區(qū)、街道按6：4比例承擔。人員配備如下：保潔崗位：按190戶—220戶配備1人，開放式小區(qū)周邊道路另行按道路面積2000平方米增配1人。保安崗位：封閉小區(qū)24小時開放門崗按每崗4人、定時開放門崗按每崗1人配備，開放小區(qū)按120-140戶配備1人，1500戶及以上較大小區(qū)另行增配監(jiān)控人員4人。（七）等級服務標準：根據(jù)小區(qū)的規(guī)模、基礎設施、封閉程度等情況，分類制定保安、保潔服務標準，確定具體服務方案。封閉式小區(qū)：保潔：①小區(qū)內(nèi)主干道及主要公共場地16小時保潔；②樓內(nèi)地面每周清掃2次，每月拖洗2次；一般道路地面、綠地每日清掃2次；沿街人行道每日清掃2次以上；明溝每周清掃1次；屋頂每半年清掃1次；公共門、窗等玻璃每季度擦拭1次；天花板4每半年除塵1次；③樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦抹1次、消防栓、指示牌、宣傳欄、信報箱等每月擦抹2次；垃圾箱（房）每日清理、沖洗1次；④生活垃圾集中投放點保持堆放有序，不凌亂；定點收集裝璜垃圾，每2周清運1次。保安：①秩序維護員佩戴相應標志，精神面貌良好，能正確使用消防器材；②每個出入口由專人值班看守（定時開放的邊門除外，但在門口處應有定時開放的告知牌）；對進出車輛進行管理和疏導，保持出入口暢通；對進入小區(qū)的商販進行勸阻，勸阻不聽的報相關部門；對大件物品運出小區(qū)時予以登記，并通知其他工種人員；③白天巡邏次數(shù)不少于2次，夜間重點部分巡邏3次，并有巡邏記錄；在遇到突發(fā)事件時，采取必要措施并及時報告管理處和相關部門；④設置簡易的交通標志；會同交警部門對小區(qū)內(nèi)的道路進行停車劃線，使小區(qū)內(nèi)的停車路線暢通；每月有清晰的停車收費收支報表。開放式小區(qū)：保潔：①小區(qū)內(nèi)主干道及主要公共場地16小時保潔；②樓內(nèi)地面每周清掃2次，每月拖洗2次；一般道路地面、綠地每日清掃2次；沿街人行道每日清掃2次以上；明溝每周清掃1次；屋頂每半年清掃1次；公共門、窗等玻璃每季度擦拭1次；天花板每半年除塵1次；③樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦抹1次、消防栓、指示牌、宣傳欄、信報箱等每月擦抹2次；垃圾箱（房）每日清理、沖洗1次；④生活垃圾集中投放點保持堆放有序，不凌5亂；定點收集裝璜垃圾，每2周清運1次。保安：①秩序維護員佩戴相應標志，精神面貌良好，能正確使用消防器材；②主要出入口由專人值班看守；對進出車輛進行管理和疏導，保持出入口暢通；對進入小區(qū)的商販進行勸阻，勸阻不聽的報相關部門；對大件物品運出小區(qū)時予以登記，并通知其他工種人員；③白天巡邏次數(shù)不少于5次，夜間重點部分巡邏8次，并有巡邏記錄；在遇到突發(fā)事件時，采取必要措施并及時報告管理處和相關部門；④設置簡易的交通標志；會同交警部門對小區(qū)內(nèi)的道路進行停車劃線，使小區(qū)內(nèi)的停車路線暢通；每月有清晰的停車收費收支報表；⑤安裝視頻監(jiān)控系統(tǒng)的小區(qū)，監(jiān)控室必須安排專人24小時值班，及時做好相關記錄。零星住宅：保潔：①小區(qū)內(nèi)主干道及主要公共場地16小時保潔；②樓內(nèi)地面每周清掃2次，每月拖洗2次；一般道路地面、綠地每日清掃2次；沿街人行道每日清掃2次以上；明溝每周清掃1次；屋頂每半年清掃1次；公共門、窗等玻璃每季度擦拭1次；天花板每半年除塵1次；③樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦抹1次、消防栓、指示牌、宣傳欄、信報箱等每月擦抹2次；垃圾箱（房）每日清理、沖洗1次；④生活垃圾集中投放點保持堆放有序，不凌亂；定點收集裝璜垃圾，每2周清運1次。保安：①秩序維護員佩戴相應標志，精神面貌良好，能正確使用消防器材；②主要出入口由專人值班看守；對進出車輛進行6管理和疏導，保持出入口暢通；對進入小區(qū)的商販進行勸阻，勸阻不聽的報相關部門；對大件物品運出小區(qū)時予以登記，并通知其他工種人員；③白天巡邏次數(shù)不少于3次，夜間重點部分巡邏6次，并有巡邏記錄；在遇到突發(fā)事件時，采取必要措施并及時報告管理處和相關部門；④設置簡易的交通標志；會同交警部門對小區(qū)內(nèi)的道路進行停車劃線，使小區(qū)內(nèi)的停車路線暢通；每月有清晰的停車收費收支報表。五、日常檢查與綜合考核辦法加強日常檢查綜合考核力度，將補貼資金發(fā)放與考核業(yè)績直接掛鉤，充分發(fā)揮資金的激勵與杠桿作用。日常檢查每月一次，由街道物業(yè)管理工作站實施；綜合考核每年一次，由區(qū)建設局會同區(qū)城管局、區(qū)綜治辦、區(qū)物檢所及所在街道辦事處、社區(qū)居委會等，按照相關評分細則要求進行考核。日常檢查分和綜合考核分組成保安、保潔管理業(yè)績分。實行百分制，其中日常檢查分滿分為40分，綜合考核分滿分為60分。管理業(yè)績分與資金撥付相掛鉤，年度管理業(yè)績分在90分以上的，按保安、保潔提升獎勵補助資金額的100%劃撥；年度管理業(yè)績分在80—89分的，按保安、保潔提升獎勵補助資金額的90%劃撥；年度管理業(yè)績分在70—79分的，按保安、保潔提升獎勵補助資金額的80%劃撥；年度管理業(yè)績分在60—69分的，按保安、保潔提升獎勵補助資金額的70%劃撥；年度管理業(yè)績分在60分以下的，列入內(nèi)部限期整改，經(jīng)復查合格后，按核定準物業(yè)管理7獎勵補助資金額的60%劃撥。六、工作要求（一）擴大宣傳力度，優(yōu)化保安、保潔提升工作的發(fā)展環(huán)境。一是通過各種途徑，積極宣傳無物業(yè)管理小區(qū)推行保安、保潔提升工作在改善民生、優(yōu)化環(huán)境方面的重要性，增強居民花錢買服務的意識；二是努力擴大社區(qū)居民對保安、保潔的參與度，在管理模式選擇、物業(yè)企業(yè)引入、服務質(zhì)費評價等環(huán)節(jié)上吸納民意，促進居民廣泛參與。（二）進一步規(guī)范老小區(qū)長效管理機制。一是嚴格按照“區(qū)、街道、社區(qū)”三級網(wǎng)絡監(jiān)管體系開展工作，明確各自職責，構(gòu)建無物業(yè)