物業(yè)管理14個案例分析

物業(yè)管理14個案例分析物業(yè)管理14個案例分析提要：業(yè)主對管理服務(wù)質(zhì)量缺乏了解怎么辦？高層樓宇的設(shè)備大多安裝在地下或天臺，業(yè)主對管理處為維護(hù)設(shè)施正常運行所付出的艱辛勞動，缺乏真切體驗和直觀感受更多精品源自表格物業(yè)管理14個案例分析1、業(yè)主不肯交維修基金怎么辦？隨著《廣東省物業(yè)管理條例》和《廣州市物業(yè)管理辦法》的出臺，對物業(yè)管理維修基金的收取及管理辦法作了明確規(guī)定，但有些樓盤是**年10月1日以前核發(fā)《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》的，而管理公司沒有向業(yè)主收取維修基金。新的物業(yè)管理公司接手后，要求新收樓業(yè)主按規(guī)定收取維修基金，新業(yè)主為此感到〃不可理喻〃：以前一直沒有收取維修基金，發(fā)展商售樓時也沒有說有這么一筆費用，為什么以前的業(yè)主不用交而我要交呢？這對于我們新業(yè)主來說是不公平的。除非所有業(yè)主都交這筆費用，否則我是不會交的。業(yè)主的這一說法其實也有理，由于法規(guī)出臺較晚，出臺后有些公司又不執(zhí)行，導(dǎo)致這個物業(yè)的維修基金一直都沒收，新的管理公司要收這筆費用，本也無可厚非，但并不能根本解決該物業(yè)和維修基金狀況。要徹底解決這一問題，必須要建立專門的維修基金帳戶，由房管局監(jiān)督，按規(guī)定制訂一個收取計劃，專項收取，專項使用，并始終保持透明度，消除業(yè)主對維修基金的收取和使用不合理的疑慮。2、業(yè)主提出不合理裝修要求怎么辦？美佳廣場一位業(yè)主在裝修時，向管理處多次提出更改頂層復(fù)式房室內(nèi)的一根大梁。其理由是按常規(guī)該根梁應(yīng)為正梁，但搞成了反梁，既占用室內(nèi)空間又影響美觀。并聲稱自己父親是位高級建筑師，已計算出了有關(guān)參數(shù)、設(shè)計出了改梁圖紙。對業(yè)主的這一要求，管理處根據(jù)《裝修管理規(guī)定》耐心進(jìn)行解釋、說服，理所當(dāng)然地加以和善的回絕。然而，這位業(yè)主就是聽不進(jìn)去態(tài)度十分固執(zhí)。三番五次找都未得到應(yīng)允，他干脆來硬的，〃不管你們同不同意，我都要發(fā)改〃。雙方都不讓步，問題一下子僵在那里了。為了避免頂牛，管理處的工作人員坐在一起商討對策。并把商討出的辦法及時報告給物業(yè)公司和發(fā)展商的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，上下統(tǒng)一口徑。然后約見這位業(yè)主，建議他寫出書面申請，報原設(shè)計單位華藝公司審批（既然你認(rèn)定可以，那你就通過合法途徑辦理，把球踢給了對方，矛盾不再集中在自己身上）。這位業(yè)主覺得管理處的建議合情合理，欣然同意。后來他咨詢了華藝公司，得知改梁要拿一筆不小的變更設(shè)計費，又要等較長時間才能確定。經(jīng)過比較，最終取消了改梁的想法。點評：有些時候，制止或糾正違章行為未必非得硬要板起面孔持說〃不〃，不妨指條正道，讓他自己去試一試，撞了南墻，他自然就回心轉(zhuǎn)意了。到頭來，有序管理的目的達(dá)到了，你在對方的心目中還是個〃好人〃。（類似情形還有：防盜網(wǎng)、空調(diào)、防盜門、拆墻等。）3、推拖清理裝修垃圾怎么辦？去年9月某天，怡海廣場護(hù)衛(wèi)員巡邏到裙樓時，發(fā)現(xiàn)電梯門口堆放著一堆裝修垃圾。經(jīng)查詢，確認(rèn)是31樓裝修中轉(zhuǎn)移堆放在這里的廢料（倘若在其轉(zhuǎn)移過程中及時發(fā)現(xiàn)并予以制止，恐怕就少了下面這些麻煩）。于是，管理處有關(guān)人員主動登門，找到31樓的業(yè)主和裝修人員，在進(jìn)一步重申裝修管理規(guī)定后，通知他們馬上想辦法把丟棄的垃圾清理出去。隨后，又?jǐn)?shù)次提醒，盡管每次他們都滿口答應(yīng)，可就是不見其米取任何措施?？磥碇皇呛醚韵鄤瘢瑢@種推托搪塞、軟抗硬泡的人是難以奏效了。怎么辦呢？管理處擬訂了一份書面通知，明確指出其隨意丟棄裝修垃圾是嚴(yán)重違反裝修管理規(guī)定的行為，要求其在限定期限內(nèi)改正，否則將照章予以經(jīng)濟(jì)處罰。通知送達(dá)時，由業(yè)主簽字認(rèn)可（既然你答應(yīng)清理，就沒有理由不簽字；既然你已經(jīng)簽認(rèn)，就沒有理由不照辦，一切順理成章）。書面通知發(fā)現(xiàn)第二天，立見成效。業(yè)主指派裝修人員把裝修垃圾清理得干干凈凈。點評：有些事只是用嘴巴說說，人們可能不以為然，無動于衷?？梢坏┞湓诩埫嫔?，人們往往就能當(dāng)回事了，秀容易受到觸動。所以，物業(yè)管理者與業(yè)主住戶之間不公需要有語言交流，而且還需要有文字交流。4、業(yè)主不按裝修申請施工怎么辦？在裝修管理中我們經(jīng)常遇到這樣的問題：業(yè)主辦理了裝修手續(xù)后，在施工中對施工不斷增加要求，或更改原本已裝好的的設(shè)備設(shè)施，如防盜網(wǎng)、空調(diào)等，對于這些不按裝修申請施工的應(yīng)如何處理？首先，按照我們的裝修巡查制度，把裝修申請內(nèi)容等張?zhí)谑┕卧箝T口，以利于管理人員每日進(jìn)行巡查，巡查內(nèi)容包括：施工期限、施工人員出入證的期限（兩者一般都是統(tǒng)一的），是否按要求施工，門前衛(wèi)物業(yè)管理14個案例分析提要：業(yè)主對管理服務(wù)質(zhì)量缺乏了解怎么辦？高層樓宇的設(shè)備大多安裝在地下或天臺，業(yè)主對管理處為維護(hù)設(shè)施正常運行所付出的艱辛勞動，缺乏真切體驗和直觀感受更多精品源自表格生、噪音、施工時間規(guī)定、裝修垃圾處理、動火手續(xù)及防火注意事項等（只有加強(qiáng)巡查才能及時發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，否則一旦完成或發(fā)生后再來處理則為時已晚）。如果發(fā)現(xiàn)有違規(guī)裝修現(xiàn)象，應(yīng)采取如下措施：一、發(fā)出〃整改通知書〃給業(yè)主或施工單位負(fù)責(zé)人簽收，限期整改；二、在超過整改期限仍不整改，可要求籬工隊停工整改，收施工人員出入證，限帽其出入，或采取《裝修規(guī)定》中的其它方式方法，直至其答應(yīng)整改。（既然你承諾整改，那么就應(yīng)在整改期限內(nèi)完成，否則按《裝修規(guī)定》來處理。相信基本能得到解決）。5、住戶執(zhí)意要在公共走廊擺放鞋架怎么辦？海連物業(yè)有8位住戶經(jīng)常把鞋架擺放在單位門外的公共走道上，管得緊了收回去稍一放松就又搬出來，成為管理中一個不大不小的難題。最近，管理處加大管理力度，決心從根本上解決這一問題。他們首先與業(yè)主委員會統(tǒng)一意見，明確規(guī)定今后凡擅自擺放在公共部位的私家物品均按遺棄物處理（都知道公共部位是不允許擺放私家物品的，既然知道還要擺放自然應(yīng)當(dāng)是棄物，這一規(guī)定順理成章）。然后擬訂了四個工作步驟：值班護(hù)衛(wèi)員通過可視對講規(guī)勸違規(guī)住戶；護(hù)衛(wèi)班班長到置之不理的住戶家宣傳新的規(guī)定精神；主管領(lǐng)導(dǎo)上門做〃釘子戶〃思想工作；管理處給仍然無法于衷的下達(dá)限期整改通知書。按照這一部署，各個護(hù)衛(wèi)班主管領(lǐng)導(dǎo)的統(tǒng)一組織下，分戶包干，分工負(fù)責(zé)，分頭落實。他們耐心細(xì)致地做好說服動員工作，一次不行就兩次，兩次不行就三次，僅用了一周時間，走了兩個步驟（凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢，多考慮幾步?jīng)]有壞處），尚未用領(lǐng)導(dǎo)直接出面，就將公共走道擺放鞋架這一痼疾治理完畢。點評：小區(qū)管理中的許多痼疾看似很難解決，其實未必如此。只要把它琢磨透了，見人之所未見，發(fā)人所未發(fā)，獨辟蹊徑，拿出一個好的處理辦法，問題就會迎刃而解。6、租住戶要違規(guī)搬出物品怎么辦？一次，海濱廣場某閣一位平時與大堂護(hù)衛(wèi)員關(guān)系很好的吳姓租住戶要搬出家具。護(hù)衛(wèi)員主動上前搭話：〃吳先生您好，請您出示搬出物品放行條。〃吳先生沒有放行條。護(hù)衛(wèi)員就向他解釋，按照管理處規(guī)定，凡搬出物品都必須經(jīng)業(yè)主同意并由管理處開具放行條后，才允許搬出。他到了管理處，但由于手續(xù)不全未能開來。吳先生回到大堂，再敘友情，想借助關(guān)系將物品搬走，被拒絕后勃然變色，表示要硬性搬出。護(hù)衛(wèi)員立即招來護(hù)衛(wèi)班長，一起做吳先生的工作。兩人首先感謝吳先生一貫支持管理處工作，并特別提到他捐款幫助管理處開辦娛樂場所。（談話切入十分巧妙，起碼讓其先有了這樣的感覺：往日的好依然記得，今日的事自然不是有意刁難），然后耐心解釋管理處搬出搬入管理制度的必要性和嚴(yán)肅性，同時表示只要他按規(guī)定辦好有關(guān)手續(xù)，不僅馬上放行，還可以組織同事幫助搬運東西（違反制度的不能通融，符合規(guī)定的盡力幫忙，該說到的說到了，能做到的做到了，入情入理）。護(hù)衛(wèi)員合情合理的勸說，令吳先生為之所動。他連道〃對不起〃后，委托護(hù)衛(wèi)員幫助照管已經(jīng)搬下樓來的物品，心情舒暢地去抓緊辦理有關(guān)手續(xù)。點評：執(zhí)行規(guī)章制度，應(yīng)當(dāng)不講情面，一絲不茍。但不講情面，并不一定就傷了感情。不是簡單地用規(guī)矩去卡事主，而是滿腔熱忱地引導(dǎo)和幫助事主按規(guī)矩辦事，情誼自在〃無情〃中。7、酗酒后的訪客自傷怎么辦？一天晚上9時多，海麗物業(yè)c幢值班護(hù)衛(wèi)員通過顯示器，發(fā)現(xiàn)在下降的1號電梯內(nèi)情況異常：兩個年輕訪客斜倚著轎廂，身上有明顯的血跡（能夠觀察如此之細(xì)，除了值班人員認(rèn)真負(fù)責(zé)外，很大程度上還在于監(jiān)控設(shè)備保持了良好的技術(shù)狀態(tài)）。于是，一面馬上通知巡邏護(hù)衛(wèi)員和報告管理處領(lǐng)導(dǎo)，一面繼續(xù)密切監(jiān)視顯示器中的變化。電梯落到一層，梯門打開，兩個年輕訪客身上帶著很重的血腥氣味，踉踉蹌蹌地走出來，其中一人的手背還有淌血，所過之處血跡斑斑。值班護(hù)衛(wèi)員機(jī)警地迎住了兩人，管理處主任也隨之趕到。情況很快查明一兩人是X層X座業(yè)主帶回來的朋友，業(yè)主臨時有事外出，兩人醉酒后打碎了樓道消防櫥窗，被玻璃劃傷。主任當(dāng)機(jī)立斷，指揮有關(guān)人員采取一系列措施。立即將傷者送往醫(yī)院，檢查治療；詳細(xì)記錄現(xiàn)場情況，保存好現(xiàn)場錄像；抓緊清潔大堂、電梯和樓道，然后噴灑空氣清新劑；想辦法聯(lián)系業(yè)主，請其來管理處商討善后處理事宜（處理有條不紊，而且先后有序）……幾分鐘后，海麗物業(yè)一切如常。第二天一早，業(yè)主領(lǐng)著他的朋友來到管理處，先致歉意，后致謝意，同時表示愿意賠償所造成的一切損失。點評：這個案例的成功之處在于：一是在第時間發(fā)現(xiàn)了問題，二是迅速向有關(guān)方面做出了反映，三是果斷而又冷靜地采取了相應(yīng)措施，四是盡早控制和平息了事態(tài)。處理類似的突發(fā)事件，恐怕都要注意這幾條。8、樓上漏水的翻新費用及給樓下帶來的損失由誰承擔(dān)？官俐小姐是1997年買入南山荔庭園一間房子，前幾天官小姐接到南山荔庭園管理處主任電話，說官小姐的樓下反映官小姐的洗手間漏水，想叫官小姐將整個洗手間地板得新翻修一次，并說漏水的原因是該洗手間防水措施沒弄好（官小姐反映有好幾家也有類似情況）。官小姐認(rèn)為翻修費用應(yīng)樓上、樓下各付一半，因樓下是受益者?，F(xiàn)問：根據(jù)法律，官小姐這樣要求合理嗎？樓上漏水經(jīng)常會造成業(yè)主、住戶之間產(chǎn)生糾紛和矛盾。因此，妥善處理此種問題有利于業(yè)主、住戶長期和睦共處的相鄰關(guān)系?！吨腥A人民共和國民法通則》第八十三條明確規(guī)定：〃不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系，給相鄰方造成妨礙的要賠償損失?！ㄓ蓸巧下┧a(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛，其責(zé)任歸屬適用于民法中的過錯責(zé)任原則。過錯責(zé)任原則以過錯為要件，因當(dāng)事人一方的過錯所造成的后果，就由過錯者一方承擔(dān)責(zé)任，負(fù)擔(dān)費用；沒有過錯就沒有責(zé)任。因此，要確定官小姐洗手間漏水翻修費用由誰承擔(dān)，首先要弄清造成洗手間漏水的責(zé)任歸屬，是發(fā)展商、設(shè)計商或承建商在設(shè)計建造房屋的質(zhì)量責(zé)任，還是業(yè)主及裝修者的責(zé)任？按照因果關(guān)系，發(fā)展商如果按照購房合同的規(guī)定交給業(yè)主的是毛坯房，發(fā)展商、設(shè)計商或承建商是沒有義務(wù)處理洗手間的防水、防漏措施的，而采取處理洗手間防水、防漏措施就是業(yè)主在裝修中應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。即使發(fā)展商處理好了防水、防漏措施，也存在業(yè)主在裝修時會破壞防水、防漏層造成洗手間漏水的可能。因此，管理處主任所說的發(fā)展商無此責(zé)任弄洗手間防水措施是合理的。既然發(fā)展商交付給業(yè)主的是毛坯房，業(yè)主在裝修時就必須采取有效的防水防漏措施?，F(xiàn)在洗手間漏水的原因顯然是業(yè)主在裝修中未做好防水、防漏措施的必然結(jié)果，這是業(yè)主的過錯。因此，此一案例中洗手間漏水的翻修責(zé)任必然要由業(yè)主官小姐自己承擔(dān)。由于官小姐的洗手間物業(yè)管理14個案例分析提要：業(yè)主對管理服務(wù)質(zhì)量缺乏了解怎么辦？高層樓宇的設(shè)備大多安裝在地下或天臺，業(yè)主對管理處為維護(hù)設(shè)施正常運行所付出的艱辛勞動，缺乏真切體驗和直觀感受更多精品源自表格漏水給樓下業(yè)主造成損失，住戶理所應(yīng)當(dāng)然可以要求官小姐承擔(dān)漏水的責(zé)任。按照物權(quán)法中的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度以及我國的司法實踐，業(yè)主購買的房屋是由業(yè)主自己獨立使用的專有部分和與其他業(yè)主共同擁有的共有部分所組成：專有部分的共同壁、樓地板及管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下雙方的業(yè)主共同負(fù)擔(dān)；但修理費用是因可歸責(zé)于業(yè)主的事由發(fā)生的，則由該業(yè)主負(fù)擔(dān)。因此官小姐洗手間漏水是可以歸責(zé)于自己未處理好防水防漏措施造成的，顯然應(yīng)由官小姐自己承擔(dān)翻修費，樓下業(yè)主、住戶自然不應(yīng)該承擔(dān)官小姐洗手間翻新的費用。如果官小姐不及時翻修，樓下業(yè)主、住戶可以官小姐洗手間漏水侵害其合法權(quán)益為由向人民法院提起訴訟，人民法院也將做出不利于官小姐的判決。9、訪客拿住戶鑰匙要上樓入戶怎么辦？海麗物業(yè)管理處曾經(jīng)碰到這樣一件棘手的事：兩位訪客自稱是某住戶的密友，受在外的住戶之托，持有住戶交給的鑰匙，要進(jìn)入其在海麗的住宅辦理要事。經(jīng)仔細(xì)詢問，兩人能夠比較準(zhǔn)確地說出該住戶的基本情況，若放行自己心中無底，若拒入又恐耽擱人家的要事 針對未曾遇到的新問題，海麗管理處及時研究對策。他們在大堂護(hù)衛(wèi)員作業(yè)指導(dǎo)書中補(bǔ)充規(guī)定（相當(dāng)一部分公司都有一套比較成熟的管理規(guī)定，但即使考慮再全、制訂得再細(xì)，也終歸難以囊括多姿多彩的物業(yè)管理實踐，切不可以不變應(yīng)萬變），凡遇到類似情況--1、要求訪客出示住戶的書面委托，登記其有效證件，予以放行；2、訪客無法出示書面委托，則由大堂護(hù)衛(wèi)員用電話與住戶直接聯(lián)系，確認(rèn)無誤后，做好記錄和登記再放行；3、無法直接或間接證明訪客上樓入戶已得到住戶認(rèn)可時，就婉言謝絕入內(nèi)，若其無端生事，可視情況上報或報警。之后，海麗管理處又?jǐn)?shù)次遇到這種情況。他們的工作人員按照上述規(guī)定進(jìn)行處理，既得到了住戶和訪客的理解，又確保了物業(yè)的安全。點評：物業(yè)管理實務(wù)紛繁瑣碎，經(jīng)常會遇到許多意料之外的事，讓人一時左右為難、不知所措，若能及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，有針對性地采取措施，經(jīng)一事長一智，再遇到就應(yīng)對自如了。10、業(yè)主對管理服務(wù)質(zhì)量缺乏了解怎么辦？高層樓宇的設(shè)備大多安裝在地下或天臺，業(yè)主對管理處為維護(hù)設(shè)施正常運行所付出的艱辛勞動，缺乏真切體驗和直觀感受。他們往往誤以為物業(yè)管理僅保安、保潔而已，甚至因此產(chǎn)生〃交的管理費都干什么用了〃的疑問（維持高層樓宇正常運行需要復(fù)雜的供電、供水、空調(diào)、電梯等系統(tǒng)，一般業(yè)主住戶對其知之不多，有類似疑問的恐怕還不在少數(shù)）。如何讓業(yè)主充分了解我們管理服務(wù)的含量呢？中銀花園管理處從去年年底開始定期組織〃設(shè)備區(qū)開放日〃活動：事先公告設(shè)備區(qū)開放的具體時間，開放時由管理處組成若干個3人引導(dǎo)組，分批帶領(lǐng)業(yè)主及其家人進(jìn)入設(shè)備區(qū)，按照規(guī)定路線依次參觀，并由專業(yè)人員介紹重點設(shè)備的原理和性能、管理處維修保養(yǎng)的制度和標(biāo)準(zhǔn)以及整個小區(qū)水電供給的布局和流程等（簡單問題復(fù)雜化，一方面保證了參觀效果，一方面保證了人身安全）。參觀過程中，龐大的電力系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)和垂直運輸系統(tǒng)令他們眼界大開，設(shè)備油水不漏、管線色彩分明、壁磚纖塵不染、標(biāo)識大方醒目令他們贊嘆不已，尤其孩子們更是樂不可支，纏著問長問短。許多業(yè)主反映：不看不知道，一看真奇妙，管理了這么多的設(shè)備，管理到這么好的程度，真難想象管理處付出了多少辛勞和汗水。從而，增加了業(yè)主住戶對管理處各方面工作的全面了解，進(jìn)一步密切了雙方關(guān)系。點評：設(shè)備區(qū)〃閑人免進(jìn)〃是通行的做法°ZZ物業(yè)對其實行有組織的定時開放，獨具匠心。它既展示了管理處的工作風(fēng)采，又消除了業(yè)主住戶的心中疑慮，還為孩子們提供了一個豐富閱歷的課堂，可以說是一石三鳥。11、住戶經(jīng)常制造噪音擾鄰怎么辦？天成二座一單元業(yè)主馮生反映，其樓上住戶是從事歌舞廳行業(yè)的小姐，白天在家里休息，晚上去上班，凌晨三、四點才回來，進(jìn)屋后穿著鞋走來走去，搬椅子、搬桌子等的聲音不絕于耳，簡直無法睡覺，天天如此，不勝其煩，請管理處協(xié)調(diào)解決問題。物業(yè)部接到此一投訴，馬上組織人員進(jìn)行處理，從住戶資料中了解到該住戶是新入住的二手業(yè)主，家里住著五、六個同事兼同鄉(xiāng)，馮生反映的情況屬實。根據(jù)了解到的情況，物業(yè)部通過電話跟業(yè)主取得聯(lián)系，約好時間去回訪（既然處理的是擾鄰事宜，我們在工作中就首先要做好這方面的工作，尊重每一位業(yè)主，如果我們冒然上去，會給業(yè)主造成不良的影響）。來到業(yè)主家里，首先道歉，說明打擾的理由，向業(yè)主說明上下左右住戶的性質(zhì)及生活習(xí)慣，因為作息時間不同，彼此都會影響他人的休息（將心比心，推已及人），為此請該住戶買多幾雙拖鞋放在門邊，一回來馬上換上拖鞋，將影響減少到最少，同時表明我膠也會回訪其它住戶，讓他們留心一下，彼此可以和睦相處。（退一步海闊天空，誰都希望有一個安靜、舒適和睦的環(huán)境，業(yè)主欣然接受此建議）。12、業(yè)主把房子租出去但不肯提供租約怎么辦？天成物業(yè)有一個特點，出租戶多，而且由上手管理公司就沒有抓過這方面的管理，租戶搬出搬入自由，人員出入出暢通無阻，終于發(fā)生了刑事案件。面對這種狀況，我司接管后嚴(yán)抓不懈。首先加強(qiáng)人員出入查證工作，通知沒有辦證的業(yè)主、租戶到管理處辦理業(yè)主斑點和租戶證，租戶還有提供租約。剛開始，許多住戶對此很大意見，業(yè)主也認(rèn)為手續(xù)太多，增加了麻煩；出租業(yè)主為了不交稅，拒絕提供租約，聲稱住戶是自己的朋友。對此管理處堅持原則，以曾經(jīng)發(fā)生刑事案件作為突破口，加強(qiáng)宣傳和解釋工作。一段時間以后，所有業(yè)主、住戶習(xí)慣了，查證的事被接受了，但出租戶的管理還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到效果，登記的出租戶達(dá)不到三成。針對此一老大難問題，管理處及時研究對策：一、加強(qiáng)物品出入的管理。出必須要有業(yè)玉的簽名同意或委托書；入也必須由業(yè)主說明屬于私人物品還是租出去或朋友的物品，如果是租或朋友過來住，必須要同時辦理出入證，這是對新入住住戶的管理。二、對于現(xiàn)已入住的住戶，在秋季進(jìn)行安全用電、防火檢查時逐戶進(jìn)行登記，完善住戶檔案資料。三、對于業(yè)主提供保護(hù)不肯交租約的租戶，實行物業(yè)助理、物業(yè)部物業(yè)管理14個案例分析提要：業(yè)主對管理服務(wù)質(zhì)量缺乏了解怎么辦？高層樓宇的設(shè)備大多安裝在地下或天臺，業(yè)主對管理處為維護(hù)設(shè)施正常運行所付出的艱辛勞動，缺乏真切體驗和直觀感受更多精品源自表格主管重點回訪的方式，一戶一戶做工作，一戶一戶解決。四、如再有不配合工作的，聯(lián)系居委、派出所專區(qū)民警過來聯(lián)合檢查；查三證和房屋出租許可證。如此一來，可以從根本上解決出租戶管理的問題。13、住戶對維修物業(yè)提出質(zhì)疑怎么辦？海連物業(yè)許多業(yè)主住戶在進(jìn)行室內(nèi)維修時，都愿意選擇管理處提供的料具。因為由管理處提供不僅方便，而且物美價廉。但也有提出質(zhì)疑的，遇到這種情況，有關(guān)人員均有理有據(jù)地做好解釋工作。一次，連云閣11樓H座廚房環(huán)型燈管不亮，維修人員小謝檢查后確認(rèn)燈管已壞。住戶當(dāng)即不滿地說：〃它是你們不久前幫助換上的，肯定是假冒偽劣產(chǎn)品！〃小謝看住戶有了誤解，馬上笑著給他詳細(xì)說明管理處對維修料具的管理辦法（業(yè)主不問青紅皂白就橫加指責(zé)，還能善言以對，這是難能可貴的職業(yè)意識）：管理處提供的所有料具都由正規(guī)供應(yīng)商定點供應(yīng)；料具入庫前要進(jìn)行嚴(yán)格的檢查驗收；住戶家每次維修的時間、項目、更換料具均有記錄;環(huán)型燈管如系使用3個月內(nèi)損壞可免費更換。然后又告訴他環(huán)型燈管由于本身結(jié)構(gòu)原因，散熱效果差，長時間工作會引起溫度過高，不能作為長明燈，否則影響使用壽命（同時介紹使用知識，拓展了服務(wù)深度，若在上次更換時就能講清楚，豈不更好）。住戶一聽恍然大悟，忙說：〃哎呀，我家廚房光線不足，這個燈通常一