房地產(chǎn)工程造價(jià)咨詢注意事項(xiàng)

房地產(chǎn)工程造價(jià)咨詢注意事項(xiàng)房地產(chǎn)工程造價(jià)咨詢注意事項(xiàng)房地產(chǎn)工程造價(jià)咨詢注意事項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制中幾個(gè)問(wèn)題的商議尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、同事：大家好！感謝北京城建興云房地產(chǎn)企業(yè)給我們供應(yīng)的本次學(xué)習(xí)、溝通和商議的機(jī)遇。我企業(yè)與城建企業(yè)在多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)快樂(lè)的合作，此次楊總邀請(qǐng)談?wù)?，不敢拒絕，但確實(shí)比較忐忑。由于以下見(jiàn)解均為從咨詢企業(yè)角度對(duì)開(kāi)發(fā)商的一些建議，其實(shí)不是親身操作，因此有些見(jiàn)解難免以偏概全。別的由于準(zhǔn)備時(shí)間匆促，所有見(jiàn)解均為對(duì)平時(shí)積累的總結(jié)，并未查證相關(guān)資料，僅起拋磚引玉的作用，希望大家多加責(zé)怪指正。本次談?wù)撝畠?nèi)容計(jì)劃從三個(gè)方面對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制工作進(jìn)行初步的商議：第一部分：項(xiàng)目造價(jià)控制中的幾個(gè)要點(diǎn)性工作第二部分：詳盡操作中的幾類(lèi)常有問(wèn)題第三部分：業(yè)主方與造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)配合的幾個(gè)問(wèn)題第一部分：項(xiàng)目造價(jià)控制中的幾個(gè)要點(diǎn)性工作開(kāi)發(fā)商有多少控制成本的主動(dòng)性？項(xiàng)目的成本目標(biāo)確立、合約規(guī)劃達(dá)成、設(shè)計(jì)方案定稿、總包及主要分包合同確立后，開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目成本的控制已經(jīng)基本失去了主動(dòng)性，剩下的工作以配合項(xiàng)目進(jìn)展的事務(wù)性工作為主。如何評(píng)判一個(gè)項(xiàng)目造價(jià)管理工作的成?。坎幌嗤臉I(yè)主單位會(huì)有不相同的企業(yè)情況、不相同的管理模式，每個(gè)項(xiàng)目也有不相同的詳盡情況，這也就決定了在工程造價(jià)管理方面沒(méi)有通用的最正確模式，只有最適合的模式。但是，整體而言，成功和有效的造價(jià)管理模式都是在明確的核心價(jià)值觀和工作主線的指導(dǎo)下，充分有效地整合利用各方面資源，以實(shí)現(xiàn)最后目標(biāo)。這個(gè)核心價(jià)值觀就是在配合業(yè)主開(kāi)發(fā)整體思路和全局利益的前提下，經(jīng)過(guò)有效管理合理控制和降低建安造價(jià)，以最優(yōu)造價(jià)達(dá)到設(shè)計(jì)使用功能要求及工期、質(zhì)量目標(biāo)，以實(shí)現(xiàn)業(yè)主項(xiàng)目利益的最大化；這個(gè)工作主線就是成本目標(biāo)控制，所有詳盡工作均圍繞將造價(jià)合理控制成本目標(biāo)之內(nèi)這一主線張開(kāi)。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，我們認(rèn)為在以下的幾項(xiàng)具體工作中需特別加以重視：一、確立合理的成本目標(biāo)，并將成本目標(biāo)控制工作貫穿于整個(gè)造價(jià)管理工作的向來(lái)◆成本目標(biāo)的制定和控制是貫穿整個(gè)項(xiàng)目成本管理工作的主線◆能否順利達(dá)成成本目標(biāo)是核查項(xiàng)目成本管理工作成敗的重要指標(biāo)。造價(jià)控制的整個(gè)過(guò)程都圍繞成本目標(biāo)這一條主線，因此，及時(shí)確立合理的成本目標(biāo)就顯得特別重要。咨詢?nèi)藨?yīng)與委托人親近配合，在項(xiàng)目策劃、方案、設(shè)計(jì)等各個(gè)階段，為委托方供應(yīng)正確的成本估計(jì)建議除了對(duì)委托方的建設(shè)妄圖、設(shè)計(jì)方案等深入理解外，對(duì)經(jīng)濟(jì)政策、市場(chǎng)的各種價(jià)格變動(dòng)及市場(chǎng)趨勢(shì)等均恩賜高度關(guān)注，在任何大幅度的價(jià)格變化時(shí)都能及時(shí)作出估計(jì)，必要時(shí)建議委托方調(diào)整目標(biāo)成本，并對(duì)委托方的資本準(zhǔn)備、成本控制都及時(shí)地供應(yīng)合理的建議。在整個(gè)工程造價(jià)管理工作過(guò)程中，將各分項(xiàng)成本均控制在整體成本目標(biāo)控制范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最正確價(jià)值功能，這是指導(dǎo)貫穿整個(gè)工作的一條主線。因此，對(duì)任一將會(huì)對(duì)整體造價(jià)產(chǎn)生影響的項(xiàng)目（比方工程招標(biāo)、改正洽商等），均應(yīng)在推行前進(jìn)行估價(jià)，在推行后進(jìn)行復(fù)核，以確立其在成本目標(biāo)的控制范圍內(nèi)。對(duì)于工程招標(biāo)，在條件贊同的情況下應(yīng)早先依照招標(biāo)圖紙進(jìn)行估價(jià)，超出目標(biāo)成本控制范圍應(yīng)仔細(xì)解析原因，必要時(shí)采用調(diào)整設(shè)計(jì)等措施。對(duì)于方案比較、改正洽商等項(xiàng)目，在有條件的情況下也應(yīng)采用近似程序。成本目標(biāo)要細(xì)化到各個(gè)科目不相同企業(yè)確立成本目標(biāo)的時(shí)間點(diǎn)其實(shí)不相同，但需保持其連續(xù)性和嚴(yán)肅性重慶遠(yuǎn)洋高爾夫項(xiàng)目參照.xlsx二、及時(shí)建立合理詳盡的合約規(guī)劃影響造價(jià)控制的另一個(gè)重要因素是合理的合約規(guī)劃，完滿的合約規(guī)劃是減少管理成本、防備交織作業(yè)的重復(fù)浪費(fèi)等的有效保證。全項(xiàng)目的合約規(guī)劃應(yīng)在第一個(gè)分項(xiàng)工程招標(biāo)前基本確立，合約規(guī)劃應(yīng)合理、詳盡地域分總承包工程范圍、確立指定分包項(xiàng)目/指定供應(yīng)商、明確獨(dú)立分包項(xiàng)目及確立甲供資料等。合約規(guī)劃確立的同時(shí)應(yīng)制定總包及各指定分包與獨(dú)立分包、甲供資料的招標(biāo)計(jì)劃，確立各項(xiàng)目的招標(biāo)模式。鄂爾多斯“泰悅府”合約規(guī)劃.xls三、做好設(shè)計(jì)方案比選工作在造價(jià)控制的整個(gè)過(guò)程中，設(shè)計(jì)是工程造價(jià)核心的控制因素，設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是最卓有收效的控制階段(80%？)并于設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，對(duì)不相同的方案對(duì)應(yīng)的造價(jià)進(jìn)行詳盡比較，并從造價(jià)的角度供應(yīng)合理的改進(jìn)設(shè)計(jì)的建議，這一過(guò)程在方案比選確立階段可能屢次多次，比方：a)從方案談?wù)撻_(kāi)始即對(duì)不相同的方案建議進(jìn)行估計(jì)比較，方案確立后即協(xié)助業(yè)主完滿基于初設(shè)圖的測(cè)算，調(diào)整確立目標(biāo)成本；）隨著初步設(shè)計(jì)的深入，即時(shí)校正相關(guān)測(cè)算，作出比較其實(shí)不斷調(diào)整完滿目標(biāo)成本；c做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)加以解決。上述測(cè)算及比較過(guò)程在設(shè)計(jì)的各階段均需屢次進(jìn)行。與設(shè)計(jì)院簽訂限額設(shè)計(jì)合同邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)監(jiān)理灰空間四、側(cè)重招標(biāo)及合同設(shè)定就詳盡項(xiàng)目而言，結(jié)算時(shí)多數(shù)爭(zhēng)議問(wèn)題都起源于先期招標(biāo)及合同簽訂階段。招標(biāo)文件或合同表述的不完滿或不慎重、清單編制的錯(cuò)漏或描述不清、清標(biāo)的大意或不完整，都是造成結(jié)算時(shí)爭(zhēng)議問(wèn)題的重要因素。因此，委托人和咨詢?nèi)司鶎?duì)付招標(biāo)工作予以足夠重視，選派有經(jīng)驗(yàn)的得力人員、增加復(fù)核程序，同時(shí)，應(yīng)盡最大可能為招標(biāo)工作預(yù)留足夠的合理時(shí)間，并在合同條款的設(shè)定上應(yīng)屢次商酌，寬泛征采各方建議。盡量給招標(biāo)及合同確立工作留出充分的時(shí)間對(duì)合同方式的選擇需依照項(xiàng)目的詳盡情況確立總包及各分包的合同形式應(yīng)相互協(xié)調(diào)盡量不采用模擬清單的招標(biāo)方式如有可能，清標(biāo)及評(píng)標(biāo)工作應(yīng)由業(yè)主（或企業(yè)委托人）自行達(dá)成以上四項(xiàng)工作均處于項(xiàng)目進(jìn)展的先期，也是決定項(xiàng)目控制工作成敗的最重要工作。這也是全過(guò)程管理過(guò)程中矛盾最集中的時(shí)期。五.在項(xiàng)目推行過(guò)程中做好動(dòng)向成本監(jiān)控在項(xiàng)目推行過(guò)程中，咨詢?nèi)藨?yīng)如期及非如期（發(fā)生重要因素改變的情況下）地對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)成本控制情況進(jìn)行審察，對(duì)偏離成本目標(biāo)的項(xiàng)目要詳盡解析原因，并建議相應(yīng)的措施。這種對(duì)偏離情況的審察及解析其實(shí)不限于對(duì)超出成本目標(biāo)的情況，對(duì)于實(shí)質(zhì)成本低于目標(biāo)成本很多的情況也應(yīng)詳盡解析原因，防備項(xiàng)目偏離既定品位定位等情況的發(fā)生，影響業(yè)主方的整體利益。上述報(bào)告應(yīng)及時(shí)報(bào)送業(yè)主。萬(wàn)通龍山動(dòng)向成本管理報(bào)表六、對(duì)付所有項(xiàng)目參加人員進(jìn)行合同方面的普及和講解在大多數(shù)管理系統(tǒng)下，委托人（或其代表）的工程、設(shè)計(jì)等部門(mén)其實(shí)不對(duì)造價(jià)控制負(fù)直接責(zé)任，但其詳盡工作經(jīng)常會(huì)對(duì)造價(jià)控制帶來(lái)影響。常有問(wèn)題比方：將屬合同內(nèi)包死的項(xiàng)目簽成洽商增加項(xiàng)、設(shè)計(jì)圖紙與業(yè)主要求的交房標(biāo)準(zhǔn)做法不符等，這些問(wèn)題均是由于操作人員對(duì)合同的不認(rèn)識(shí)造成的。因此，加強(qiáng)培訓(xùn)和如期溝通，使所有參加項(xiàng)目的相關(guān)人員對(duì)合同條款有足夠的認(rèn)識(shí)，也是合理控制造價(jià)的重要手段。萬(wàn)科簽證通知單格式.docx第二部分：詳盡操作中的幾類(lèi)常有問(wèn)題結(jié)算三審工作總結(jié)（）.ppt部分建議（稿本0223）.doc第三部分：業(yè)主方與造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)配合的幾個(gè)問(wèn)題一、常有的幾種合作方式目前常有開(kāi)發(fā)企業(yè)與造價(jià)咨詢企業(yè)的合作方式基本上有以下幾類(lèi)：1.階段性委托如單獨(dú)委托編制清單標(biāo)底、審察結(jié)算等。2.全過(guò)程造價(jià)咨詢服務(wù)文新創(chuàng)展全過(guò)程服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容.pdf3.菜單式委托旭輝10地合同終稿（打印版）.pdf從合同要旨上來(lái)說(shuō)，階段性委托和全過(guò)程委托對(duì)咨詢?nèi)说囊笫遣幌嗤?，階段性委托側(cè)重的是單項(xiàng)工作抵達(dá)成質(zhì)量，而全過(guò)程委托則要求咨詢?nèi)藦臉I(yè)主角度出發(fā)，以系統(tǒng)工程的角度對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)成本控制進(jìn)行綜合管理。其目標(biāo)與開(kāi)發(fā)商自己的成本控制目標(biāo)基本重合。很多人認(rèn)為菜單式委托是一種對(duì)委托方更加靈便的全過(guò)程造價(jià)咨詢服務(wù)合同，但從合同實(shí)質(zhì)上講菜單式委托應(yīng)屬于階段性委托的一種形式，可劃分為同一類(lèi)。二、合作方式確實(shí)定原則：應(yīng)依照業(yè)主方自己的管理系統(tǒng)、人員配置情況以及項(xiàng)目自己的特點(diǎn)作出適合的決定，并無(wú)寬泛性原則。比較好的合作模式：大業(yè)主、小咨詢開(kāi)發(fā)商有慎重和有效的管理方式，需咨詢?nèi)颂峁┑墓ぷ鲀A向于事務(wù)性