興安盟物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法課件

興安盟物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法解析主講：方愛華興安盟物業(yè)收費(fèi)管理辦法

為進(jìn)一步理順物業(yè)服務(wù)收費(fèi)秩序，規(guī)范收費(fèi)行為，提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場的健康發(fā)展，改善人居、生產(chǎn)、經(jīng)營和工作環(huán)境，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和自治區(qū)發(fā)展改革委、原建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的通知（內(nèi)發(fā)改費(fèi)字【2004】1708號）等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)價(jià)格聽證會，制定本辦法。

一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)委托合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。二、國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制通過市場競爭形成。三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格履行服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不得因業(yè)主托欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，而擅自降低物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，搞惡性循環(huán)。五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用包干制或酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)范圍協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中，按照約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均有業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。六、實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)，對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

七、實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括：物業(yè)服務(wù)成本，法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金，八、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1、物業(yè)管理服務(wù)人員的工資、社會保障和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。九、實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的各類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，按照分級管理、等級收費(fèi)的原則，由業(yè)主委員會（未成立業(yè)主委員會的由社區(qū)居民委員會）代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，協(xié)商確定所需物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)確定的物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)價(jià)格，在浮動(dòng)幅度內(nèi)協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)業(yè)主大會通過后，在物業(yè)服務(wù)委托合同中約定。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)委托合同中協(xié)商約定。十、我盟實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的各類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)共劃分為五個(gè)等級，即由高到低設(shè)定為：一級、二級、三級、四級、五級，個(gè)等級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，即《興安盟物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級確定指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》（見附件一）。十一、我盟實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的各類住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級基準(zhǔn)價(jià)格，即《興安盟物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)價(jià)格》見附件二。

十四、普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位結(jié)合物業(yè)的特點(diǎn)，選擇物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級，并按本通知的規(guī)定，在招標(biāo)過程中作為投標(biāo)價(jià)格，代招標(biāo)結(jié)束后，與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)委托合同中約定。開發(fā)建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，要在房屋買賣合同中明確約定前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)報(bào)修范圍和時(shí)限、違約責(zé)任等事項(xiàng)，或?qū)⑶捌谖飿I(yè)服務(wù)委托合同作為房屋買賣合同附件提供給購房人，并嚴(yán)格履行物業(yè)保修責(zé)任。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按照前期物業(yè)服務(wù)委托合同的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提供相應(yīng)的服務(wù)。十五、與住宅配套使用的電梯、二次供水設(shè)施，有償使用的地下停車位和固定封閉式存車處（車棚）收費(fèi)，以及經(jīng)業(yè)主大會同意，在不違反消防和安全等相關(guān)規(guī)定的情況下，在小區(qū)內(nèi)道路或者場地上建設(shè)的露天停車位收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)。其中：《興安盟普通住宅電梯收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（見附件三）；住宅二次供水設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：住宅和住宅區(qū)內(nèi)寫字用房每月每建筑平方米0.10元，住宅區(qū)內(nèi)商服用房每月每建筑平方米0.20元；有償使用的地下停車位和固定封閉式存車處（車棚），以及經(jīng)業(yè)主大會同意，在不違反消防和安全等相關(guān)規(guī)定的情況下，在小區(qū)內(nèi)道路或者場地上建設(shè)的露天停車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由同級價(jià)格行政主管部門制定，報(bào)盟發(fā)展改革委備案后執(zhí)行。所得收入扣除管理服務(wù)費(fèi)用后歸全體業(yè)主所有，并按照業(yè)主大會的決定使用。申領(lǐng)《內(nèi)蒙古自治區(qū)經(jīng)營性服務(wù)價(jià)格收費(fèi)證》需提交下列材料。1、工商行政管理部門核發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》；2、技術(shù)監(jiān)督部門核發(fā)的《組織機(jī)構(gòu)代碼證》；3、房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)《資質(zhì)等級證書》；4、企業(yè)法定代表人（負(fù)責(zé)人）身份證明；5、物業(yè)服務(wù)委托合同（前期物業(yè)服務(wù)委托合同）；6、稅務(wù)登記機(jī)關(guān)核發(fā)的《稅務(wù)登記證》；7、其他需提交的材料（業(yè)主大會通過的服務(wù)等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會議紀(jì)要）。十八、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)委托合同的約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)委托合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會（未成立業(yè)主委員會的由業(yè)主）應(yīng)當(dāng)協(xié)助其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

二十一、全盟各級價(jià)格行政主管部門，對普通住宅物業(yè)服務(wù)成本實(shí)行年度價(jià)格成本監(jiān)審制度，根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素測算物業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好物業(yè)各項(xiàng)管理服務(wù)的成本運(yùn)營記錄，由價(jià)格行政主管部門在開展價(jià)格成本調(diào)查時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需如實(shí)反映情況，提供必需的帳簿、成本資料、票據(jù)、文件以及其他資料等。二十二、全盟各級價(jià)格行政主管部門、物業(yè)主管部門和街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)蘇木，要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)管。對只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)，降低服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)變相多收費(fèi)等亂收費(fèi)行為，要依法查處。同時(shí)對發(fā)現(xiàn)的問題，要督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)整改。對拒不整改的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要記入企業(yè)信用檔案，形成“誠實(shí)守信”“優(yōu)勝劣汰”的良好市場氛圍，促進(jìn)和諧社會建設(shè)。二十一、本通知自2013年4月1日起實(shí)行。本辦法除實(shí)施前業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)已簽訂物業(yè)服務(wù)合同或已交納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，在本通知實(shí)施后尚未到期的，可以按照原規(guī)定執(zhí)行外，原有關(guān)規(guī)定如與本辦法不一致的，一律以本辦法為準(zhǔn)。

附件二：興安盟物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)價(jià)格等級標(biāo)準(zhǔn)一級二級三級四級五級基準(zhǔn)價(jià)格元/月建筑平方米0.800.600.400.300.20附件三：興安盟普通住宅電梯收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)項(xiàng)目基礎(chǔ)費(fèi)用（元/戶月）運(yùn)行費(fèi)用（元/戶月）備注收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)30一十二層以下住宅：以二層為起點(diǎn)每層線性遞增4元累進(jìn)收費(fèi)。一十三層以上至二十四層住宅：以二層為起點(diǎn)每層線性遞增3元累進(jìn)收費(fèi)。二十五層以下住宅：以二層為起