江蘇泗陽(yáng)鴻基項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告

如有幫助，歡迎下載支持江蘇泗陽(yáng)鴻基項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告杭州龍鼎營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司盛世嘉園項(xiàng)目組2008 年10月如有幫助，歡迎下載支持目 錄【第一部分·泗陽(yáng)縣城宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析】一、泗陽(yáng)縣總體概況二、泗陽(yáng)縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r三、泗陽(yáng)縣規(guī)劃及建設(shè)狀況【第二部分·泗陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析】一、泗陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況二、泗陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查分析三、泗陽(yáng)縣地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)四、泗陽(yáng)縣同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)查與分析五、目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)查分析【第三部分·項(xiàng)目資源分析】一、本案地塊周邊環(huán)境調(diào)查二、項(xiàng)目的SWOT分析三、項(xiàng)目的綜合評(píng)估【第四部分·項(xiàng)目定位】一、定位思路二、目標(biāo)客戶(hù)界定三、目標(biāo)客戶(hù)分析四、項(xiàng)目主題定位【第五部分·溝通傳播】一、項(xiàng)目傳播策略二、推盤(pán)&傳播整體配合前 言感謝江蘇泗陽(yáng)鴻基房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的信任， 本司作為項(xiàng)目的全案策劃推廣機(jī)構(gòu)感到十分榮幸，同時(shí)，也深感肩上的壓力和面臨的挑戰(zhàn)。自公司接手項(xiàng)目，我司即遣前期部人員赴江蘇泗陽(yáng)、宿遷、沐陽(yáng)等地著手全面市場(chǎng)調(diào)研，經(jīng)過(guò)深入調(diào)查、分析，及對(duì)項(xiàng)目資源的反復(fù)研究，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性、可操作性進(jìn)如有幫助，歡迎下載支持行全面的論證和闡述。希望本策劃書(shū)能夠成為鴻基房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)推廣的決策依據(jù)，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成功奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。敬請(qǐng)公司決策層批評(píng)指正?！镜谝徊糠?泗陽(yáng)縣宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析】一、泗陽(yáng)縣總體概況1、總體概況泗陽(yáng)縣位于江蘇省北部，南瀕風(fēng)光秀麗的洪澤湖，東與周恩來(lái)總理故鄉(xiāng)淮安市接壤，全縣總面積1418平方公里，轄20個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（場(chǎng)）。泗陽(yáng)為古泗水王國(guó)都城所在地，具有5000年文明史和2000年建縣史。近年來(lái)，因境內(nèi)多次出土了大量的古泗水國(guó)王珍貴文物，而引起海內(nèi)外廣泛關(guān)注。泗陽(yáng)人文薈萃，名人輩出。明代的盧廷蘭是紡織機(jī)的改革者，江南機(jī)坊多設(shè)像祭祀，奉為“盧祖”；近代有我國(guó)歷史上第一個(gè)獲得博士學(xué)位的數(shù)學(xué)家胡明復(fù)、著名地理學(xué)家張相文等。2、地理位置泗陽(yáng)位于江蘇北部，地理坐標(biāo)介于東經(jīng)118°20′~118°45′，北緯33°23′~33°58′之間，南濱洪澤湖，東界淮安市淮陰區(qū)，北鄰沭陽(yáng)縣，西南與泗洪縣交界，西與宿城區(qū)接壤?？偯娣e1418平方公里。京杭大運(yùn)河橫穿泗陽(yáng)東西50公里，成為天然的“分水嶺”。運(yùn)河以南，北高南低，境內(nèi)河流皆流入洪澤湖，統(tǒng)屬淮河水系；運(yùn)河以北，南高北低，河流皆屬沂、沭水系。3、交通狀況泗陽(yáng)交通便利，水陸空路網(wǎng)四通八達(dá)。京杭大運(yùn)河貫東西，是經(jīng)長(zhǎng)江出海的水運(yùn)通道。325、230省道和徐宿淮鹽高速公路穿境而過(guò)，與京滬、寧連高速公路交匯。新長(zhǎng)鐵路使泗陽(yáng)與“亞歐大陸橋”東橋頭堡連云港及長(zhǎng)江三角洲諸多開(kāi)放城市相連?？h城向西85公里即達(dá)徐州觀(guān)音國(guó)際機(jī)場(chǎng)，向東30公里連接京滬高速公路，向東北90公里便到連云港和白塔埠機(jī)場(chǎng)，向南兩個(gè)半小時(shí)到南京，四小時(shí)到上海。4、行政區(qū)劃及人口狀況如有幫助，歡迎下載支持2005年，泗陽(yáng)縣轄11個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)鄉(xiāng)，2個(gè)農(nóng)場(chǎng)，共有 212個(gè)行政村、47個(gè)居委會(huì)、5個(gè)大隊(duì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)2007年年末泗陽(yáng)縣總戶(hù)數(shù)為26.88萬(wàn)戶(hù)，戶(hù)籍人口97.12萬(wàn)人，常住人口86.53萬(wàn)人。男女性別比106.9（女=100），比上年下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。城市化水平達(dá)37.7%。5、自然資源泗陽(yáng)是全國(guó)唯一的“中國(guó)意楊之鄉(xiāng)”，森林覆蓋率38.1%，活立木蓄積量達(dá)500萬(wàn)立方米，年木材加工量突破100萬(wàn)立方米，年生長(zhǎng)量100萬(wàn)立方米，速生楊樹(shù)覆蓋率42%；。泗陽(yáng)還是全國(guó)著名的產(chǎn)糧大縣、優(yōu)質(zhì)棉基地縣、蠶?；乜h和重要的畜離產(chǎn)品基地縣。目前已形成木材加工、紡織服裝、電器照明、化工制造、農(nóng)副食品加工等五大支柱產(chǎn)業(yè)，意楊產(chǎn)業(yè)已成為泗陽(yáng)最大最靚的產(chǎn)業(yè)“名片”。以打造華東地區(qū)最具影響力的新興紡織基地和新興木業(yè)基地為目標(biāo)，泗陽(yáng)規(guī)劃建設(shè)了縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)、西區(qū)和南區(qū)，進(jìn)園項(xiàng)目可以享受諸多更加優(yōu)惠的政策。6、旅游資源全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)——泗陽(yáng)平原森林風(fēng)景區(qū)，貫穿于泗陽(yáng)縣眾興鎮(zhèn)、臨河鎮(zhèn)與泗陽(yáng)農(nóng)場(chǎng)境內(nèi)，主要開(kāi)發(fā)森林生態(tài)觀(guān)光、休閑度假和鄉(xiāng)村體驗(yàn)等旅游產(chǎn)品，突出林間生態(tài)休閑和自駕車(chē)旅游特色，是華東地區(qū)的天然氧吧，泗陽(yáng)旅游的龍頭產(chǎn)品。中國(guó)楊樹(shù)博物館坐落于中國(guó)“意楊之鄉(xiāng)”——江蘇省泗陽(yáng)縣境內(nèi),于2007年6月2日正式對(duì)外開(kāi)放，是目前國(guó)內(nèi)唯一的楊樹(shù)文化展覽館。場(chǎng)館占地面積9960平方米，其中建筑面積1443平方米。二、泗陽(yáng)縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2007年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值100.1億元，同比增長(zhǎng)15.5%，連續(xù)4年保持15%以上增速；50萬(wàn)元以上固定資產(chǎn)投資74億元，同比增長(zhǎng)55.2%，其中工業(yè)投資占比超過(guò)60%，同比增長(zhǎng)98%，超過(guò)歷史累計(jì)之和；財(cái)政總收入7.18億元，一般預(yù)算收入4.21億元，分別同比增長(zhǎng)83.8%、67.6%，一般預(yù)算收入增幅和如有幫助，歡迎下載支持任務(wù)完成率列全市三縣兩區(qū)“雙第一”，連續(xù)兩年增幅排名全省第三；農(nóng)民人均純收入4812元，同比增長(zhǎng)13.5%，全市第一。工業(yè)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效。堅(jiān)持以新型工業(yè)化為方向，加快推進(jìn)紡織服裝、精深木業(yè)、電光源三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚集群和產(chǎn)業(yè)鏈延伸。目前，全縣紡織服裝規(guī)模擴(kuò)張到100萬(wàn)紗錠、4000萬(wàn)件套成衣，精深木業(yè)加工能力達(dá)150萬(wàn)立方米，節(jié)能燈產(chǎn)能4億支，三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占全縣工業(yè)總產(chǎn)值的76.7%，產(chǎn)業(yè)集聚集群優(yōu)勢(shì)日益凸顯。城市開(kāi)發(fā)日新月異。實(shí)施以工、以貿(mào)、以文、以水“四大興城”計(jì)劃，力推城東工貿(mào)新城、城北文化新城、城西泗水古城、城南生態(tài)名城的“四城聯(lián)動(dòng)”開(kāi)發(fā)。2010年將建成“40萬(wàn)人口、40平方公里現(xiàn)代化中等工貿(mào)生態(tài)城市”。全縣共新開(kāi)發(fā)各類(lèi)市場(chǎng)30萬(wàn)平方米，全年實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)增加值23.6億元，同比增長(zhǎng)15.2%。新農(nóng)村建設(shè)亮點(diǎn)凸顯。圍繞發(fā)展新農(nóng)業(yè)、塑造新村貌、培育新農(nóng)民，以資源開(kāi)發(fā)、康居示范、創(chuàng)業(yè)富民為重點(diǎn)的新農(nóng)村“三大工程”快速推進(jìn)。目前，全縣私營(yíng)企業(yè)達(dá)2531家，個(gè)體工商戶(hù)16498戶(hù)，“三來(lái)一加”項(xiàng)目680個(gè)，260個(gè)村居中有158個(gè)村變成專(zhuān)業(yè)村，從業(yè)人數(shù)突破3萬(wàn)人。社會(huì)事業(yè)蒸蒸日上。大力實(shí)施“科教興縣、人才強(qiáng)縣”戰(zhàn)略，中小學(xué)“四配套”、“六有”全面通過(guò)省考核驗(yàn)收；相繼在南林大、蘇大等12所高校建立人才服務(wù)站，建立南林大泗陽(yáng)培訓(xùn)中心、產(chǎn)學(xué)研基地；完成縣人民醫(yī)院產(chǎn)權(quán)制度改革，完善縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村三級(jí)衛(wèi)生服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和服務(wù)體系，全縣參合率達(dá)97.5%；累計(jì)興建安置小區(qū)63萬(wàn)平方米，安置征地拆遷居民近1200戶(hù)，全年為1.08萬(wàn)名城市低保對(duì)象和2.41萬(wàn)名農(nóng)村低保對(duì)象累計(jì)發(fā)放低保金2300萬(wàn)元。三、泗陽(yáng)縣規(guī)劃及建設(shè)狀況泗陽(yáng)縣走規(guī)劃先行、特色發(fā)展之路，堅(jiān)持“三高、三化、三精”要求，全力推進(jìn)泗陽(yáng)縣城的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。 在充分汲取地方文明積淀、學(xué)習(xí)借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，泗陽(yáng)按照“不求最高最大、但求最特最優(yōu)”的原則，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高水平建設(shè)，集外地精華，創(chuàng)自身特色，科學(xué)繪制現(xiàn)代城市發(fā)展的嶄新藍(lán)圖。在瞄準(zhǔn) 2010年建成“40萬(wàn)人口、40平方公里現(xiàn)代化中等工如有幫助，歡迎下載支持貿(mào)生態(tài)城市”目標(biāo)，緊緊圍繞“以?xún)珊语L(fēng)光、楚漢文化為特色，以紡織服裝、新型木業(yè)、電光源產(chǎn)業(yè)為支撐的現(xiàn)代化中等工貿(mào)生態(tài)城市”發(fā)展定位，以“三集中、四整合”為引領(lǐng)，加快建立完備的綜合規(guī)劃框架體系。以工興城 以貿(mào)興城 以水興城 以文興城1、縣城城東片區(qū)規(guī)劃城東片區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)打造以黃金商圈為中心的淮海路商業(yè)發(fā)展軸 ,淮海東路兩側(cè)用地布局通過(guò)街區(qū)、道路、景觀(guān)帶、廣場(chǎng)等設(shè)計(jì)，從點(diǎn)、線(xiàn)、面的不同發(fā)展層次和尺度，建立起城市的開(kāi)放空間系統(tǒng)，重點(diǎn)突出居住、商業(yè)、商務(wù)、文化、客運(yùn)和物流等六大功能。2、泗塘河風(fēng)光帶規(guī)劃泗塘河是新城與工業(yè)園區(qū)的分界線(xiàn)， 長(zhǎng)約4.7公里；風(fēng)光帶規(guī)劃注重泗塘河在城市結(jié)構(gòu)中的重要作用， 結(jié)合城市的景觀(guān)系統(tǒng)和綠地系統(tǒng)的建設(shè)， 充分發(fā)揮濱水的景觀(guān)軸線(xiàn)作用，塑造市民休閑藍(lán)帶。風(fēng)光帶規(guī)劃控制寬度為 170-290米。用地性質(zhì)規(guī)劃利用北京路、淮海路兩個(gè)節(jié)點(diǎn)將風(fēng)光帶分為三段。風(fēng)光帶兩側(cè)用地規(guī)劃以居住性質(zhì)為主，注重風(fēng)光帶向兩側(cè)的滲透，將市區(qū)和濱水區(qū)連接起來(lái)，為周邊居民提供居住、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。用地布局泗塘河兩側(cè)土地使用性質(zhì)以居住用地為主，淮海路是泗陽(yáng)縣的商業(yè)發(fā)展軸。在淮海路與泗塘河風(fēng)光帶交匯處設(shè)置商業(yè)步行街、大體量商業(yè)建筑及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)淮海路、北京路兩個(gè)節(jié)點(diǎn)將泗塘河風(fēng)光帶分為自然景觀(guān)北段、 城市景觀(guān)段、自然景觀(guān)南段，結(jié)合泗陽(yáng)縣歷史，文化等特征，由北向南設(shè)置曲水園、意水園、萍水園、洋水園四個(gè)節(jié)點(diǎn)。3、大運(yùn)河北側(cè)風(fēng)光帶如有幫助，歡迎下載支持京杭大運(yùn)河風(fēng)光帶西起泗陽(yáng)二橋東至泗塘河風(fēng)光帶全長(zhǎng) 8.6公里，洋河路至運(yùn)河大道長(zhǎng)約3.1公里，是重點(diǎn)設(shè)計(jì)地段；根據(jù)用地性質(zhì)和現(xiàn)狀，將其劃分為工業(yè)碼頭段、城市市民休閑空間段和運(yùn)河服務(wù)區(qū)段。用地性質(zhì)京杭大運(yùn)河北側(cè)風(fēng)光帶土地使用性質(zhì)以居住、商業(yè)、服務(wù)設(shè)施用地為主，其中泗陽(yáng)二橋至西康路為碼頭河倉(cāng)儲(chǔ)用地為主； 西湖公園至上海路運(yùn)河沿線(xiàn)以居住用地為主，眾興路沿線(xiàn)以商業(yè)用地為主。重點(diǎn)設(shè)計(jì)地段京杭大運(yùn)河風(fēng)光帶西起泗陽(yáng)二橋東至泗塘河風(fēng)光帶全長(zhǎng) 8.6公里。其中重點(diǎn)設(shè)計(jì)地段西起洋河路至運(yùn)河大道，長(zhǎng)約 3.1公里，規(guī)劃為市民休閑段 ,是公園、水系的集中段，規(guī)劃濱水景觀(guān)以自然景觀(guān)為主，構(gòu)成濱水公園段，設(shè)置親水步道，構(gòu)建市民休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，促進(jìn)老城區(qū)的改造。4、城北文化新城控制性詳細(xì)規(guī)劃泗陽(yáng)縣北部文化新城北瀕遼陽(yáng)路、南臨北京路、東至繁榮路、西至支路，總面積約3平方公里。文化新城東部有縣府大樓及大片的中心綠地， 兩渠風(fēng)光帶穿越新城西部，城市總體規(guī)劃中的綠鏈在新城東北部折彎，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美。5、泗水古城詳細(xì)規(guī)劃泗水古城規(guī)劃總面積約 1.1平方公里，泗水古城建設(shè)充分突出漢代建筑的布局嚴(yán)謹(jǐn)、巍峨壯觀(guān)，皓壁飛檐和古樸典雅的特色。注以現(xiàn)代建筑的符號(hào)，使古今對(duì)話(huà)、交融，實(shí)現(xiàn)商業(yè)街“三街四面”的格局，以爭(zhēng)取最多、最佳的商業(yè)立面。其中泗水古城商業(yè)街南北長(zhǎng)約 880米，總控制寬度為 60米。商業(yè)街以連續(xù)的線(xiàn)型空間為主，規(guī)劃充分考慮泗水河兩岸景觀(guān)和建筑之間的關(guān)系，規(guī)劃在泗水河西側(cè)設(shè)置商業(yè)區(qū)、以及鐘、鼓樓等標(biāo)志性建筑。如有幫助，歡迎下載支持【第二部分 泗陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析】一、泗陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況泗陽(yáng)政府改造規(guī)劃為東區(qū)—行政工業(yè)中心、 北區(qū)—教育中心、南區(qū)為—農(nóng)貿(mào)休閑中心、西區(qū)—居住中心。由于江蘇省政府出臺(tái)的康居工程的推廣執(zhí)行， 泗陽(yáng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民為提高生活質(zhì)量，解決兒女上學(xué)就業(yè)問(wèn)題，必然會(huì)有部分居民選擇進(jìn)城購(gòu)房置業(yè)。目前市場(chǎng)上如名流雅居、昊都 ?福潤(rùn)嘉園、東方名苑等樓盤(pán)的銷(xiāo)售對(duì)象都是集中為鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民住戶(hù)。07-08年泗陽(yáng)各樓盤(pán)銷(xiāo)售都較火爆，特別是一些小戶(hù)型多層樓盤(pán)基本在推出六個(gè)月內(nèi)完成銷(xiāo)售任務(wù)。目前泗陽(yáng)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)主要集中在新城區(qū)， 新城區(qū)位于城市東區(qū)，這一帶新建了一批高檔住宅小區(qū)（金康華府、名流新天地、萬(wàn)城國(guó)際廣場(chǎng)等） ，各樓盤(pán)的住宅銷(xiāo)售火爆。而商業(yè)配套的商鋪銷(xiāo)售遇冷 （包括老城區(qū)A類(lèi)地段的商鋪銷(xiāo)售都未消化完成），進(jìn)而造成東區(qū)商業(yè)配套不能及時(shí)形成， 不利與居民生活購(gòu)物。預(yù)計(jì)東區(qū)生活配套成規(guī)模還需要 3-5年。泗陽(yáng)城市居民的生活購(gòu)物習(xí)慣在老商業(yè)中心， 主要集中在眾興路、淮海路、人民路、桃源路商圈。二、泗陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查分析07年上半年泗陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)旺銷(xiāo)戶(hù)型面積一般為 80-110㎡之間，售價(jià)1450-2000元/㎡，每套總價(jià)值基本在 14-24萬(wàn)元/套。各樓盤(pán)銷(xiāo)售都較火暴，基本完成了80%的銷(xiāo)售。年下半年至今，泗陽(yáng)各樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格都有較大的提升，銷(xiāo)售價(jià)為1750-2450元/㎡，其中泗陽(yáng)部分A類(lèi)地段樓盤(pán)大戶(hù)型（金地如意里）119.04-190㎡，售價(jià)達(dá)2400-2700元/㎡，每套總價(jià)值基本在 28-37萬(wàn)元/套。各樓盤(pán)通過(guò)春節(jié)熱銷(xiāo)期間都迅速完成了階段性銷(xiāo)售任務(wù)，銷(xiāo)售勢(shì)頭依然保持強(qiáng)勁。泗陽(yáng)居民住房消費(fèi)心理經(jīng)過(guò)階段性培養(yǎng)，消費(fèi)層次及購(gòu)買(mǎi)力都得到了一定的拉升。如有幫助，歡迎下載支持泗陽(yáng)居民在選擇購(gòu)房時(shí)以房型結(jié)構(gòu)、建筑外觀(guān)、周邊配套（如解決兒童的學(xué)業(yè)等）因素為主，套型設(shè)計(jì)的合理性及功能性、住宅的采光、樓間距等因素為輔助。泗陽(yáng)07-08年開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)較多（詳見(jiàn)泗陽(yáng)樓盤(pán)地圖），總樓盤(pán)達(dá)將近50個(gè)，08年上半年在售及開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)有19個(gè)，開(kāi)發(fā)總建筑面積將近200萬(wàn)平方，08年推出將近15000套，而開(kāi)發(fā)的戶(hù)型主要集中在80-140㎡之間。三、泗陽(yáng)縣地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)08年～09年泗陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)， 08年3-5月開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)主要有：世紀(jì)華庭、翡翠城、翰學(xué)院、萬(wàn)豪國(guó)際廣場(chǎng)等。而 09年預(yù)計(jì)有10多個(gè)新盤(pán)陸續(xù)面市，直接競(jìng)爭(zhēng)將相當(dāng)激烈。隨著城市發(fā)展，政府規(guī)劃建設(shè)投入將逐步加大； 而市中心土地資源的稀缺更是使靠近主城區(qū)的地塊、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、價(jià)格逐步走高，房產(chǎn)銷(xiāo)售的價(jià)格、銷(xiāo)售定將面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)。四、泗陽(yáng)縣同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)查與分析樓盤(pán)名稱(chēng)翡翠城樓盤(pán)位置泗陽(yáng)縣北京中路一號(hào)開(kāi)發(fā)商中勝置業(yè)位于泗陽(yáng)縣北京中路一號(hào)，占地88畝，總建筑面積10萬(wàn)㎡，項(xiàng)目概況27幢商住樓全部建成后可向社會(huì)提供近千套高檔住宅及黃金商鋪。交通狀況位居泗陽(yáng)新城中心，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返?？傉嫉孛娣e88畝規(guī)總建筑面積10萬(wàn)㎡劃容積率1.39設(shè)綠化率30%計(jì)物業(yè)類(lèi)型多層，小高層車(chē)位情況150車(chē)位如有幫助，歡迎下載支持建建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格筑戶(hù)型主力戶(hù)型110㎡—125㎡3室2廳1衛(wèi)，3室2廳2衛(wèi)設(shè)設(shè)計(jì)戶(hù)型范圍90㎡—130㎡，3-2-1，3-2-2計(jì)配套設(shè)施休閑主題廣場(chǎng)，幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市樓盤(pán)售價(jià)2190-2590開(kāi)盤(pán)/交房時(shí)間開(kāi)盤(pán)：2008-6-12交房：2009-11-28宣傳重點(diǎn)學(xué)區(qū)房，致力于提高您的生活品質(zhì)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售率80%-90%銷(xiāo)售部情況大，精裝修，光線(xiàn)好，感覺(jué)大氣售樓人員素質(zhì)泗陽(yáng)本地人，較好泗陽(yáng)縣北京中路一號(hào)售樓部位置0527—88077666，88077888備注2-4樓好賣(mài)，6層還沒(méi)開(kāi)始賣(mài)，當(dāng)?shù)厝瞬惶邮?-6層核心訴求：致力于提高您的生活品質(zhì)優(yōu)勢(shì)：位于行政區(qū)、教育中心；交通便利。劣勢(shì)：缺少生活配套。樓盤(pán)名稱(chēng)東方現(xiàn)代城3期樓盤(pán)位置泗陽(yáng)縣致遠(yuǎn)中學(xué)西側(cè)（繁榮路與長(zhǎng)春路交叉口）開(kāi)發(fā)商江蘇國(guó)大置業(yè)有線(xiàn)公司東方現(xiàn)代城用地東至于、繁榮路，西至桃源路，北至北京路，項(xiàng)目概況南至長(zhǎng)春路，總占地面積259.7畝，建筑面積約26萬(wàn)㎡，建設(shè)總投資3.5億元。住宅以多層為主，配以中高層住宅。交通狀況位居泗陽(yáng)新城中心，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返。總占地面積259.7畝規(guī)26萬(wàn)㎡總建筑面積劃1.28容積率設(shè)物業(yè)類(lèi)型多層，小高層計(jì)車(chē)位情況如有幫助，歡迎下載支持建建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格筑戶(hù)型主力戶(hù)型110㎡—130㎡兩房，三房設(shè)設(shè)計(jì)戶(hù)型范圍88.37㎡—90.69㎡兩房，117.58㎡—132.25㎡三房計(jì)配套設(shè)施休閑主題廣場(chǎng)，幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市樓盤(pán)售價(jià)均價(jià)2200開(kāi)盤(pán)/交房時(shí)間2008-6-24開(kāi)盤(pán)宣傳重點(diǎn)百年基業(yè)永續(xù)，顯赫尊榮傳世樓盤(pán)銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售率60%-70%銷(xiāo)售部情況大，精裝修，環(huán)境好售樓人員素質(zhì)良泗陽(yáng)縣致遠(yuǎn)中學(xué)西側(cè)（繁榮路與長(zhǎng)春路交叉口）售樓部位置0572—88505888，88503999此樓盤(pán)主要為兩房三房， 100㎡—110㎡之間銷(xiāo)售情況最好，目前總銷(xiāo)售率在 60%-70%之間，多層5-6樓及小高層不太好賣(mài)。備注此樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)發(fā)到第三期，已建立了一定的品牌優(yōu)勢(shì)，銷(xiāo)售情況較好，知名度較高。核心訴求：百年基業(yè)永續(xù)，顯赫尊榮傳世優(yōu)勢(shì)：已是第三期，知名度高，新城區(qū)中心地帶，緊鄰行政中心。劣勢(shì)：配套設(shè)施未形成；離市中心較遠(yuǎn)。樓盤(pán)名稱(chēng) 上海城樓盤(pán)位置 眾興西路5號(hào)開(kāi)發(fā)商 上海蘆浦房地產(chǎn)有限公司上海城，一期占地面積約

3萬(wàn)㎡，汲取海派建筑風(fēng)格，一期規(guī)劃總建筑面積約

6萬(wàn)㎡，多層、小高層、高層、商業(yè)，多種建項(xiàng)目概況筑形態(tài)錯(cuò)落有致，是一座既享受城市繁華，又擁有雙水岸自然風(fēng)光的國(guó)際品質(zhì)生活社區(qū)。交通狀況規(guī) 總占地面積

位居縣區(qū)核心，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返。一期3萬(wàn)㎡如有幫助，歡迎下載支持劃總建筑面積6萬(wàn)㎡設(shè)容積率2.0計(jì)物業(yè)類(lèi)型多層、高層、小高層、商業(yè)車(chē)位情況建建筑風(fēng)格中西結(jié)合的創(chuàng)新海派建筑筑戶(hù)型主力戶(hù)型100㎡—110㎡左右2-2-1、3-2-2設(shè)設(shè)計(jì)戶(hù)型范圍80㎡—140㎡，2-2-1、3-2-2計(jì)配套設(shè)施西湖公園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市，步行街樓盤(pán)售價(jià)待定開(kāi)盤(pán)/交房時(shí)間已拆遷完，2008年10月開(kāi)始動(dòng)工宣傳重點(diǎn)傳承海派的底蘊(yùn)和氣質(zhì)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況未開(kāi)始銷(xiāo)售銷(xiāo)售部情況售樓部大，精裝修售樓人員素質(zhì)優(yōu)售樓部位置眾興西路5號(hào)0527—85228222，85228555此樓盤(pán)規(guī)劃別具特色，別具一格的雙水岸海派花園美宅，傳備注承了海派的底蘊(yùn)和氣質(zhì)，將大都市的氣息帶進(jìn)小縣城，極具視覺(jué)，感官上的沖擊力。核心訴求：傳承海派的底蘊(yùn)和氣質(zhì)優(yōu)勢(shì)：吸取海派建筑的精髓，擁有雙水岸自然風(fēng)光的生活社區(qū)。，地理位置極其優(yōu)越，交通便利，配套設(shè)施齊全。劣勢(shì)：開(kāi)盤(pán)較晚，泗陽(yáng)整體消費(fèi)能力有限，開(kāi)盤(pán)越晚競(jìng)爭(zhēng)越激烈。樓盤(pán)名稱(chēng)名流·新天地樓盤(pán)位置泗陽(yáng)淮海路上海路口開(kāi)發(fā)商江蘇名流置業(yè)有限公司項(xiàng)目概況占地30萬(wàn)㎡，60000㎡商業(yè)旗艦，60000㎡休閑廣場(chǎng)，3000㎡幼兒園社區(qū)，10000㎡水岸景觀(guān)，23米樓距如有幫助，歡迎下載支持交通狀況位居縣區(qū)核心，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返。規(guī)總占地面積250畝左右劃總建筑面積30萬(wàn)㎡設(shè)物業(yè)類(lèi)型多層、小高層計(jì)車(chē)位情況部分樓有車(chē)庫(kù)建建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格筑戶(hù)型主力戶(hù)型94.3㎡兩房，108.8㎡兩房，122.6㎡三房設(shè)設(shè)計(jì)戶(hù)型范圍2室2廳1衛(wèi)，——3室2廳1衛(wèi)計(jì)配套設(shè)施幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市，酒店，汽車(chē)站樓盤(pán)售價(jià)均價(jià)2400開(kāi)盤(pán)/交房時(shí)間一、二期售完已交付使用，三期在建宣傳重點(diǎn)首席半島風(fēng)情水岸社區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況一期售完已交付使用，二期還剩三套，三期銷(xiāo)售部情況售樓部，精裝修售樓人員素質(zhì)良淮海路上海路口售樓部位置0527—85885555備注該樓盤(pán)面積大，知名度高，其半島風(fēng)情水岸社區(qū)極具競(jìng)爭(zhēng)力。核心訴求：半島風(fēng)情水岸社區(qū)，未來(lái)的黃金商圈優(yōu)勢(shì)：30萬(wàn)平建筑面積，樓盤(pán)規(guī)模；新城區(qū)中心地帶，緊鄰行政中心，教育中心；設(shè)置樣板房展示區(qū)。知名度高，其半島風(fēng)情水岸社區(qū)極具競(jìng)爭(zhēng)力。劣勢(shì)：配套設(shè)施未形成；離市中心較遠(yuǎn)。規(guī)

樓盤(pán)名稱(chēng) 世紀(jì)華庭樓盤(pán)位置 泗陽(yáng)縣致遠(yuǎn)中學(xué)西側(cè)（繁榮路與銀河路交叉口）開(kāi)發(fā)商 江蘇浩華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司項(xiàng)目概況 15萬(wàn)㎡，38棟建筑，1100多戶(hù)交通狀況 位居泗陽(yáng)城中心，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返?？傉嫉孛娣e 200畝左右如有幫助，歡迎下載支持劃總建筑面積15萬(wàn)㎡設(shè)綠化率綠化率42%3個(gè)中心花園和住宅同步建設(shè)計(jì)物業(yè)類(lèi)型多層，小高層車(chē)位情況地下車(chē)庫(kù)800/㎡，總價(jià)5-6萬(wàn)，預(yù)留50個(gè)車(chē)位建建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格筑戶(hù)型主力戶(hù)型100㎡—130㎡，3-2-1，3-2-2，4-2-2設(shè)設(shè)計(jì)戶(hù)型范圍90㎡-140㎡之間計(jì)配套設(shè)施休閑主題廣場(chǎng)，幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市樓盤(pán)售價(jià)3—4樓2600—2700，5—6樓2200—2500開(kāi)盤(pán)/交房時(shí)間2009年6月交房宣傳重點(diǎn)繁華與寧?kù)o之間找到家的位置樓盤(pán)銷(xiāo)售情況50%—60%銷(xiāo)售部情況售樓部大，精裝修，售樓人員素質(zhì)泗陽(yáng)本地人，優(yōu)，繁榮路與銀河路交叉口售樓部位置0527—85689999相對(duì)于其他樓盤(pán)售價(jià)要高 200-300元/㎡，并且買(mǎi)5送6。此樓備注盤(pán)與我們的項(xiàng)目相鄰，是我們的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手核心訴求：城市中央，領(lǐng)秀生活。優(yōu)勢(shì)：位于老城區(qū)中心地帶，地理位置極其優(yōu)越，配套設(shè)施齊全。劣勢(shì)：價(jià)格偏高。樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)位置

陽(yáng)光名邸北京路南，桃源路西泗陽(yáng)縣金馬地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目概況交通狀況規(guī) 總占地面積

總占地面積220畝，建筑面積 24萬(wàn)㎡位居泗陽(yáng)城中心，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返。220畝如有幫助，歡迎下載支持劃總建筑面積24萬(wàn)㎡設(shè)容積率1.6計(jì)綠化率33.6%物業(yè)類(lèi)型多層車(chē)位情況5663建建筑風(fēng)格新古典主義歐式風(fēng)格筑戶(hù)型主力戶(hù)型110㎡左右3房2廳1衛(wèi)設(shè)設(shè)計(jì)戶(hù)型范圍75㎡—130㎡計(jì)配套設(shè)施休閑主題廣場(chǎng)，幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市樓盤(pán)售價(jià)未定開(kāi)盤(pán)/交房時(shí)間12月左右（未定）宣傳重點(diǎn)跨街樓盤(pán)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況未開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售部情況大，精裝修，代理商銷(xiāo)售售樓人員素質(zhì)優(yōu)，2個(gè)本地人，3個(gè)外地人售樓部位置北京中路桃源北路交匯處0527—85350888備注樓盤(pán)尚未開(kāi)盤(pán)（初步定在12月份開(kāi)盤(pán)），由代理商代理銷(xiāo)售。該樓盤(pán)時(shí)間節(jié)點(diǎn)與我們的項(xiàng)目相近，因注重區(qū)別開(kāi)來(lái)。核心訴求：尚層生活，名流尊詆優(yōu)勢(shì)：老城區(qū)和新城區(qū)中心地帶，配套設(shè)施較齊全劣勢(shì)：處于結(jié)合帶，區(qū)位與市中心樓盤(pán)相比出來(lái)劣勢(shì)。樓盤(pán)名稱(chēng)昊都·福潤(rùn)嘉園樓盤(pán)位置洋河中路2號(hào)（民政局對(duì)面、眾興中學(xué)北側(cè)）開(kāi)發(fā)商江蘇昊峰房產(chǎn)置業(yè)有限公司項(xiàng)目概況占地360000多㎡，總建筑面積60000㎡，交通狀況良好規(guī)總占地面積36000多㎡如有幫助，歡迎下載支持劃總建筑面積60000多㎡設(shè)綠化率35%左右計(jì)物業(yè)類(lèi)型多層車(chē)位情況地面車(chē)庫(kù)建建筑風(fēng)格汶文化建筑風(fēng)格筑戶(hù)型主力戶(hù)型110㎡左右3-2-1100㎡-120㎡占70%設(shè)設(shè)計(jì)戶(hù)型范圍60㎡-140㎡4-2-2，3-2-2，3-2-1，2-2-1計(jì)配套設(shè)施休閑主題廣場(chǎng)，幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市樓盤(pán)售價(jià)1500-2300開(kāi)盤(pán)/交房時(shí)間現(xiàn)房銷(xiāo)售宣傳重點(diǎn)汶文化，新城市中心的儒林雅居物業(yè)管理費(fèi)0.25元/平米樓盤(pán)銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售率：55%，5-6樓銷(xiāo)售情況差銷(xiāo)售部情況中等大小，古典式裝修售樓人員素質(zhì)良，本地人售樓部位置洋河中路2號(hào)0527—85252678，85252833此樓盤(pán)系汶文化秦漢風(fēng)格建筑，風(fēng)格特異，但由于地理位置備注較偏及新城區(qū)建設(shè)， 大量樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)， 影響了此樓盤(pán)的銷(xiāo)售。核心訴求 ：新城市中心儒林雅居，比鄰籌建中的紡織大學(xué)。優(yōu)勢(shì)：臨青少年宮及紡織大學(xué)；價(jià)格較低。劣勢(shì)：地段偏僻；無(wú)配套設(shè)施。樓盤(pán)名稱(chēng) 新源·翰學(xué)苑樓盤(pán)位置 淮海路與人民北路交叉口（泗陽(yáng)中學(xué)南大門(mén)對(duì)面）開(kāi)發(fā)商 泗陽(yáng)新源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目概況 總占地面積79270㎡，總建筑面積 140217.55㎡交通狀況 交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返規(guī) 總占地面積 79270㎡如有幫助，歡迎下載支持劃總建筑面積140217.55㎡設(shè)容積率1.76計(jì)綠化率35.8%物業(yè)類(lèi)型多層，小高層（為主）車(chē)位情況地下車(chē)位建建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格筑戶(hù)型主力戶(hù)型120㎡左右，三房，兩房設(shè)設(shè)計(jì)戶(hù)型范圍78㎡-154㎡，二房二廳—四房二廳計(jì)配套設(shè)施幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市樓盤(pán)售價(jià)均價(jià)2500/m2，低價(jià)2100m2，最高2700元/㎡開(kāi)盤(pán)/交房時(shí)間開(kāi)盤(pán)：2008-3-29，交房：2009-4-29，二期即將開(kāi)盤(pán)改變傳統(tǒng)居住模式、建造城市生活的最高點(diǎn)、引領(lǐng)泗陽(yáng)時(shí)尚宣傳重點(diǎn)生活、構(gòu)建原生態(tài)智能和諧社區(qū)。物業(yè)管理公司泗陽(yáng)怡安物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)2.5元/㎡樓盤(pán)銷(xiāo)售情況一般銷(xiāo)售部情況中等大小，精裝修售樓人員素質(zhì)優(yōu)淮海路與人民北路交叉口（泗陽(yáng)中學(xué)南大門(mén)對(duì)面）售樓部位樓盤(pán)戶(hù)面積跨度大，但是大面積戶(hù)型銷(xiāo)售情況不佳，樓盤(pán)備注整體銷(xiāo)售情況一般，尤其是高樓層（5—6層）銷(xiāo)售情況較差，2樓銷(xiāo)售情況較好，主力戶(hù)型面積比泗陽(yáng)市場(chǎng)流行的100-110㎡的大。核心訴求 ：改變傳統(tǒng)居住模式、建造城市生活的最高點(diǎn)、引領(lǐng)泗陽(yáng)時(shí)尚生活、構(gòu)建原生態(tài)智能和諧社區(qū)。優(yōu)勢(shì)： 位于老城區(qū)，比鄰泗陽(yáng)中學(xué)、雙語(yǔ)學(xué)校、新陽(yáng)中學(xué)，劣勢(shì)： 主力戶(hù)型為大面積戶(hù)型， 比泗陽(yáng)市場(chǎng)流行的 100—110㎡戶(hù)型面積大，銷(xiāo)售情況不如有幫助，歡迎下載支持好樓盤(pán)名稱(chēng)清華園樓盤(pán)位置人民北路和北京中路交叉口（電視塔向北50米）開(kāi)發(fā)商宿遷市恒生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司該樓盤(pán)位于北京中路，總占地面積55573㎡，總建筑面積8萬(wàn)項(xiàng)目概況多㎡交通狀況交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返?？傉嫉孛娣e55573㎡規(guī)8萬(wàn)多㎡總建筑面積劃設(shè)容積率1.425綠化率46%計(jì)物業(yè)類(lèi)型多層，小高層建建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格筑戶(hù)型主力戶(hù)型100㎡左右3-2-1設(shè)設(shè)計(jì)戶(hù)型范圍60㎡-140㎡計(jì)配套設(shè)施幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市樓盤(pán)售價(jià)2007年：1800—2000元/㎡開(kāi)盤(pán)/交房時(shí)間開(kāi)盤(pán)：2007-4交房：2008-8宣傳重點(diǎn)學(xué)區(qū)房，綠化高物業(yè)管理公司淮安環(huán)保局下屬單位物業(yè)管理費(fèi)0.4元/㎡樓盤(pán)銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售率99%銷(xiāo)售部情況售樓部小，光線(xiàn)不足售樓人員素質(zhì)一般北京中路，電視塔對(duì)面售樓部位置0527—5253888，5253999備注50%左右是下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)人購(gòu)買(mǎi)核心訴求：與名校為鄰，學(xué)區(qū)房如有幫助，歡迎下載支持優(yōu)勢(shì)：清華園位居政府規(guī)劃中的行政、文化、教育中心，附近名校林立，孩子可享受優(yōu)質(zhì)教育。目前樓盤(pán)已經(jīng)基本售完。樓盤(pán)名稱(chēng)金康華府樓盤(pán)位置桃源北路西側(cè)，開(kāi)發(fā)商江蘇金康至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司金康華府位于新城區(qū)，北京路北側(cè)，桃源北路西側(cè)?？傉嫉仨?xiàng)目概況面積100000㎡左右，總占地面積1258000㎡，交通狀況交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返?？傉嫉孛娣e100000㎡左右規(guī)25萬(wàn)㎡總建筑面積劃1.28容積率設(shè)38%計(jì)綠化率物業(yè)類(lèi)型多層、小高層、高層建建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格筑戶(hù)型主力戶(hù)型100㎡—120㎡3-2-1設(shè)設(shè)計(jì)戶(hù)型范圍88㎡—120㎡2-2-1，3-2-1計(jì)配套設(shè)施幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市樓盤(pán)售價(jià)最高：2540㎡,最低：1940㎡開(kāi)盤(pán)/交房時(shí)間開(kāi)盤(pán)：2008-3-1，交房：2009-10-28宣傳重點(diǎn)首席人文健康社區(qū)物業(yè)管理公司安潔物業(yè)（管理一般）物業(yè)管理費(fèi)0.25元/㎡樓盤(pán)銷(xiāo)售情況40%左右銷(xiāo)售部情況中等大小，精裝修售樓人員素質(zhì)一般，桃源北路小區(qū)內(nèi)二樓（不顯眼，難找）售樓部位85275999核心訴求：首席人文健康社區(qū)如有幫助，歡迎下載支持優(yōu)勢(shì)：地勢(shì)優(yōu)越，與縣政府為鄰，地處文化新城，交通便利，學(xué)校云集，文化氣息濃郁。劣勢(shì)：地處新城，生活配套尚不完善。樓盤(pán)名稱(chēng)萬(wàn)誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng)（二期）樓盤(pán)位置上海路與淮海路交匯處開(kāi)發(fā)商江蘇完城置業(yè)有限公司已在做柱基，該樓盤(pán)位于泗陽(yáng)汽車(chē)站附近， 總占地面積90畝，項(xiàng)目概況總建筑面積17萬(wàn)多㎡，項(xiàng)目總戶(hù)數(shù)為1200戶(hù)。交通狀況長(zhǎng)途汽車(chē)站附近，但離市中心較遠(yuǎn)?？傉嫉孛娣e90畝規(guī)17萬(wàn)多㎡總建筑面積劃1.42容積率設(shè)35%計(jì)綠化率物業(yè)類(lèi)型多層建建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格筑戶(hù)型主力戶(hù)型100㎡左右，3-2-1設(shè)設(shè)計(jì)戶(hù)型范圍88㎡—129㎡，2-2-1，3-2-1，3-2-2計(jì)配套設(shè)施幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市樓盤(pán)售價(jià)均價(jià)2100開(kāi)盤(pán)/交房時(shí)間開(kāi)盤(pán)：9月底宣傳重點(diǎn)構(gòu)建人性化居住空間樓盤(pán)銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售率20%，高層，小高層銷(xiāo)售不佳銷(xiāo)售部情況中等大小，精裝修，有點(diǎn)擁擠售樓人員素質(zhì)一般淮海東路5號(hào)售樓部位89662666主要客戶(hù)群體為下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房者及拆遷戶(hù)， 達(dá)70%-80%，位置備注較偏，銷(xiāo)售率20%，高層，小高層銷(xiāo)售不佳，核心訴求：城市摩爾生活，未來(lái)的黃金商圈。如有幫助，歡迎下載支持優(yōu)勢(shì)：商業(yè)配套未來(lái)的黃金商圈（飾品市場(chǎng)）；價(jià)格優(yōu)惠政策較靈活。劣勢(shì)：位置較偏，缺少周邊配套；遠(yuǎn)離教育中心。樓盤(pán)名稱(chēng)澤園·太陽(yáng)城樓盤(pán)位置桃源北路與文城路交叉口開(kāi)發(fā)商江蘇澤園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司太陽(yáng)城位于桃源北路與文成路交匯處，總占地面積126畝，總項(xiàng)目概況建筑面積12萬(wàn)㎡，二期“羅馬假日”已于10月1日開(kāi)盤(pán)，推出400套房源。交通狀況位居泗陽(yáng)城中心，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返。規(guī)總占地面積126畝劃總建筑面積12萬(wàn)㎡設(shè)綠化率40%計(jì)物業(yè)類(lèi)型多層，小高層建建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格筑戶(hù)型主力戶(hù)型110㎡—120㎡，3-2-1，3-2-2設(shè)設(shè)計(jì)戶(hù)型范圍110-130㎡，3-2-1，3-2-2計(jì)配套設(shè)施幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市樓盤(pán)售價(jià)均價(jià)2100元/㎡開(kāi)盤(pán)/交房時(shí)間交房（一期）2008-9-30宣傳重點(diǎn)環(huán)境，小區(qū)品質(zhì)一期已售完，現(xiàn)銷(xiāo)售二期，還要開(kāi)三期，，二期“羅馬假日”樓盤(pán)銷(xiāo)售情況已于10月1日開(kāi)盤(pán)，推出400套房源，現(xiàn)銷(xiāo)售了近20套銷(xiāo)售部情況中等大小，精裝修，感覺(jué)有點(diǎn)擁擠，明亮度不夠售樓人員素質(zhì)優(yōu)，熱情，8人桃源路與淮海路交叉口售樓部位置0527—8073666，8073999備注人氣高，看房人較多核心訴求：太陽(yáng)城從人、自然、建筑和諧統(tǒng)一的居住理念出發(fā)，依景而建，用典型的歐式如有幫助，歡迎下載支持建筑，勾畫(huà)出一幅原汁原味的純生態(tài)歐韻生活畫(huà)卷。打造純生態(tài)歐韻華庭及高品質(zhì)人文社區(qū)。優(yōu)勢(shì)：位于城市中心，交通便利，教育設(shè)施齊全，周邊配套設(shè)施完善，臨近泗陽(yáng)最大的畝生態(tài)公園，環(huán)境優(yōu)美。樓盤(pán)名稱(chēng)萬(wàn)豪國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)樓盤(pán)位置人們中路開(kāi)發(fā)商誠(chéng)盛置業(yè)項(xiàng)目占據(jù)了泗陽(yáng)縣最為繁華的人民路中斷，處于城市商業(yè)核項(xiàng)目概況心地段，總占地面積23230㎡，總建筑面積約6萬(wàn)㎡，其中商業(yè)約5萬(wàn)㎡，住宅約1萬(wàn)㎡。交通狀況交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返?？傉嫉孛娣e23230㎡規(guī)總建筑面積60000㎡（商業(yè)用途50000、住宅10000）劃容積率2.37設(shè)綠化率20%計(jì)物業(yè)類(lèi)型高層車(chē)位情況公用80車(chē)位建建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格筑戶(hù)型主力戶(hù)型115㎡——140㎡3-2-1,3-2-2設(shè)設(shè)計(jì)戶(hù)型范圍115㎡——140㎡3-2-1,3-2-2計(jì)配套設(shè)施休閑主題廣場(chǎng)，幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市樓盤(pán)售價(jià)住宅2600元/㎡，商鋪3200-32000元/㎡開(kāi)盤(pán)/交房時(shí)間開(kāi)盤(pán)：2008-6-28宣傳重點(diǎn)核心商業(yè)圈物業(yè)管理公司宿遷天安物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)未定樓盤(pán)銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售率：商鋪50%，住宅40%銷(xiāo)售部情況小，擁擠如有幫助，歡迎下載支持售樓人員素質(zhì)一般3人售樓部位置人民中路該樓盤(pán)下面為商鋪，上面為住宅，住宅銷(xiāo)售率40%左右，商鋪備注銷(xiāo)售率50%左右核心訴求：打造泗陽(yáng)核心商業(yè)圈優(yōu)勢(shì)：2008年泗陽(yáng)城市建設(shè)重點(diǎn)形象工程，地處市中心，交通極其便利，配套設(shè)施齊全。劣勢(shì)：主要以商業(yè)為主。五、目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)查分析（一）目標(biāo)消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查分析1、您在未來(lái)兩年內(nèi)是否有購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的打算？評(píng)析：本題意在調(diào)查消費(fèi)者在近期內(nèi)有無(wú)購(gòu)買(mǎi)房子的打算。從調(diào)查中我們可以看出有購(gòu)買(mǎi)需求的消費(fèi)者還是占有很大的比例，這說(shuō)明泗陽(yáng)的消費(fèi)市場(chǎng)還是很旺盛的，下階段在我們項(xiàng)目的推廣中如何撬動(dòng)市場(chǎng)，把消費(fèi)者吸引到我們的項(xiàng)目中，如何將我們把項(xiàng)目在泗陽(yáng)眾多樓盤(pán)中脫穎而出將成為我們工作的重點(diǎn)。2、您購(gòu)房首先考慮區(qū)域？評(píng)析：本題意在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)于泗陽(yáng)幾大區(qū)塊的購(gòu)房中的選擇。通過(guò)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)選擇新城區(qū)成為泗陽(yáng)消費(fèi)者購(gòu)房的首選之地占有相當(dāng)大一部分， 老城區(qū)也有少量，而我們項(xiàng)目正位于新城與老城的結(jié)合段，地段優(yōu)勢(shì)就顯現(xiàn)出來(lái)，為以后項(xiàng)目的推廣增加銷(xiāo)售籌碼。3、您打算購(gòu)買(mǎi)的住宅類(lèi)型是？評(píng)析：本題意在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)住宅類(lèi)型的偏好。從調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料顯示，幾種物業(yè)類(lèi)型在泗陽(yáng)都擁有一定的市場(chǎng)， 值得重視的是多層住宅受歡迎程度比例達(dá)到 68%，這是符合三線(xiàn)城市的消費(fèi)習(xí)慣和規(guī)律的。 目前泗陽(yáng)市場(chǎng)上在售樓盤(pán)中多層住宅也是占有相當(dāng)大一部分比例的，所以競(jìng)爭(zhēng)會(huì)相對(duì)激烈。4、您購(gòu)買(mǎi)商品房是出于什么目的？評(píng)析：本題意是為了調(diào)查消費(fèi)者購(gòu)房的意圖。從調(diào)查資料上看，多數(shù)在泗陽(yáng)已有住所，以第二次置業(yè)居住為主，

屬于在有房的前提下改善生活之用，

另外第一次置業(yè)居住也占有一定的比例，尤其在年輕人當(dāng)中結(jié)婚用房為主要購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。

用于投資的也很少一部分，

所以目前在泗陽(yáng)購(gòu)房的還是以自己居住為主要的消費(fèi)者來(lái)源。如有幫助，歡迎下載支持5、您打算購(gòu)買(mǎi)住宅的建筑面積為：分析：此題旨在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)住宅建筑面積的需求。從調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料來(lái)看，80—100平方米和100—120平方米的需求量相對(duì)比較大，這也是泗陽(yáng)目前在售樓盤(pán)比較受歡迎的戶(hù)型面積，稍微比較大或稍小一些的面積在泗陽(yáng)還是有一定的消費(fèi)者，但不宜過(guò)大或者過(guò)小，只宜在小區(qū)合適位置適當(dāng)布局。6、請(qǐng)問(wèn)您計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)的房間數(shù)是？分析：本題意在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)住宅結(jié)構(gòu)及戶(hù)型的喜好，調(diào)查資料顯示，有超過(guò)半數(shù)的消費(fèi)者選擇三室兩廳一衛(wèi)，5%11%0%在戶(hù)型的選擇從中可以反映泗陽(yáng)消費(fèi)者對(duì)于舒適性住房的追求。21%上三室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)的戶(hù)型也比較受消費(fèi)者青睞，消費(fèi)者在考慮舒適的同時(shí)也更多的考慮了經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。但作為一個(gè)檔次較高，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，應(yīng)考慮前瞻效果。7、請(qǐng)問(wèn)在總面積即定的情況下，您認(rèn)為哪些房間面積應(yīng)該大一點(diǎn)？63%分析：本題意在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)戶(hù)型結(jié)構(gòu)的問(wèn)題。從調(diào)查中看消費(fèi)者對(duì)主臥室的舒適程度關(guān)注的相當(dāng)高，占2房2廳1衛(wèi)

41%2房。其實(shí)是對(duì)客廳的面積的要求也占了2廳2衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳233%衛(wèi)。其實(shí)是廚房占

13%。從本題反映出泗陽(yáng)消費(fèi)者對(duì)自身生活的需求是非常看重的， 在戶(hù)型面積的配比上可以參考此題。8、您可接受的住宅單價(jià)（元 /㎡）為：分析：本題意在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)區(qū)域總價(jià)的心理承受力。從調(diào)查資料顯示，

2000～2200元/㎡的房屋總價(jià)格成為消費(fèi)者的首選，

與市場(chǎng)價(jià)格基本吻合。

根據(jù)我們以往的調(diào)查經(jīng)驗(yàn)，

被訪(fǎng)者在接受價(jià)格調(diào)查時(shí)往往會(huì)填低，因此，結(jié)合以上數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為

22萬(wàn)元左右的購(gòu)房總價(jià)是區(qū)域價(jià)格的敏感點(diǎn)，以后每上升

5%即為一個(gè)敏感點(diǎn)。9、您在購(gòu)房時(shí)會(huì)考慮以下哪些因素？評(píng)析：本題意在調(diào)查影響消費(fèi)者選擇是否在此購(gòu)房的因素有那些。從調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料顯示價(jià)格、地段、環(huán)境和戶(hù)型還是消費(fèi)者最關(guān)注的因素， 我們?cè)诮窈蟮耐茝V中應(yīng)在地段和環(huán)境的塑造上加大宣傳力度，為項(xiàng)目樹(shù)立好形象。10、您平常通過(guò)什么媒體獲得房地產(chǎn)信息？分析：本題旨在調(diào)查消費(fèi)者了解房產(chǎn)信息的渠道。從調(diào)查結(jié)果可知，本地居民了解房產(chǎn)信息的渠道主要來(lái)源是周邊親人的口碑傳播，占 26%。而電視、戶(hù)外也占了一定的比例。建議項(xiàng)目在以后的銷(xiāo)售推廣中，我們可以采用 SP活動(dòng)等形式邀請(qǐng)一部分有意向的消費(fèi)者如有幫助，歡迎下載支持介紹項(xiàng)目，得到他們的認(rèn)可，從而使項(xiàng)目形成良好的口碑傳播效應(yīng)。11、請(qǐng)問(wèn)您家庭平均月收入水平相當(dāng)于下面哪一個(gè)檔次？分析：本題旨在調(diào)查消費(fèi)者的總體收入水平，來(lái)權(quán)衡我們的主要消費(fèi)群體主要來(lái)自那些階層。從調(diào)查上看大部分的消費(fèi)者收入在 2000—3000之間，這符合泗陽(yáng)基本的普通消費(fèi)者收入，也是泗陽(yáng)目前主要的購(gòu)房群體。如有幫助，歡迎下載支持【第三部分 項(xiàng)目資源分析】一、本案地塊周邊環(huán)境調(diào)查1）、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查1、地理位置本案地處泗陽(yáng)新老城區(qū)結(jié)合區(qū)域， 主干道桃源北路西側(cè)。地塊尚有一些待拆遷住戶(hù)?！?、規(guī)劃用地項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積： 140060.0㎡ 總建筑面積：256001.6㎡3、地形項(xiàng)目地形基本呈長(zhǎng)方矩形規(guī)整。4、地貌本項(xiàng)目地塊地勢(shì)相對(duì)比較規(guī)整， 場(chǎng)地地勢(shì)比較平坦。四周城市交通動(dòng)線(xiàn)非常便捷。、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（根據(jù)文本）1）用地性質(zhì)：居住用地2）容積率：約1.713）建筑密度：28.5%4）綠地率：38.3%5）建筑密度：28.5%6）停車(chē)位：864個(gè)7）按國(guó)家規(guī)范要求設(shè)置相關(guān)配套。2）、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查1、區(qū)位環(huán)境本案地處泗陽(yáng)老城區(qū)與新城區(qū)中間區(qū)域， 周邊小區(qū)眾多，是泗陽(yáng)新的政治中心、經(jīng)濟(jì)中心和未來(lái)的居住中心結(jié)合部。2、自然環(huán)境項(xiàng)目東面為在建的小區(qū)“世紀(jì)華庭” ，西面為規(guī)劃中住宅地塊，北面為在康達(dá)醫(yī)院、群英高中、縣職教中心及大型住宅區(qū)“陽(yáng)光名邸” ，南面為規(guī)劃中如有幫助，歡迎下載支持住宅用地，隔桃源北路與大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)相對(duì)，居住氛圍濃厚，商業(yè)條件較好。3、環(huán)境污染情況項(xiàng)目周邊多在建住宅項(xiàng)目及成熟物業(yè)配套， 無(wú)工廠(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)等各類(lèi)污染項(xiàng)目，區(qū)域環(huán)境尚可，環(huán)境治理狀況較佳。4、人文環(huán)境1）周邊社區(qū)目前項(xiàng)目周邊除世紀(jì)華庭、陽(yáng)光名邸已經(jīng)在建設(shè)階段外，尚無(wú)成熟社區(qū)。周遍多舊城老房、在建及籌建項(xiàng)目。（2）社會(huì)治安狀況本案位于老城區(qū)與新城區(qū)中間區(qū)域， 周邊住宅小區(qū)眾多，離新建的市民廣場(chǎng)及縣政府僅隔兩條街，周邊治安情況良好。3）、項(xiàng)目周邊交通狀況調(diào)查1、周邊交通干道東西干道項(xiàng)目北面的東西干道為長(zhǎng)春中路及長(zhǎng)春東路交匯地段， 南面的東西干道為銀河路。沿途有多個(gè)在建住宅小區(qū)，直通老城區(qū)及新城區(qū)，為今后本案居民出行必經(jīng)交通要道。南北干道項(xiàng)目西面的南北干道為相文路，東面的南北干道為桃源北路路寬約 40米，雙向四車(chē)道，直接連接泗陽(yáng)城市主干道淮海中路， 也是今后本案居民進(jìn)新舊市中心的主要交通道路之一。二、項(xiàng)目的SWOT分析1）優(yōu)勢(shì)（Strength）從所處位置來(lái)看，項(xiàng)目位于泗陽(yáng)新老城區(qū)交合處。出可以享受新區(qū)豐富的城市配套，入可以享受老城的商業(yè)資源，具有先天的優(yōu)勢(shì)。周邊的城市配套成熟，居住氛圍成熟，尤其是臨近縣城幾個(gè)重點(diǎn)學(xué)校，為項(xiàng)目增加了較好的銷(xiāo)售籌碼。項(xiàng)目四周城市道路環(huán)繞，交通便捷，出行方便。如有幫助，歡迎下載支持◎地形規(guī)整，有利于做出優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品。◎從已初步規(guī)劃的方案看，項(xiàng)目在建筑、景觀(guān)等方面較之泗陽(yáng)其他樓盤(pán)有一定的優(yōu)勢(shì)。◎鴻基房產(chǎn)投資的體育場(chǎng)館具有較高知名度。2）劣勢(shì)（Weakness）◎目前項(xiàng)目周邊除東面商業(yè)氛圍較好，其他三面缺乏商業(yè)氛圍。這對(duì)項(xiàng)目沿街商鋪銷(xiāo)售將帶來(lái)困難。3）機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunity）隨著新區(qū)發(fā)展的不斷成熟、使其逐漸地中心化、成熟化、市場(chǎng)化。大量的私營(yíng)業(yè)主、商業(yè)、企業(yè)從業(yè)人員的涌入，為本項(xiàng)目提供了不可估量的市場(chǎng)契機(jī)。目前泗陽(yáng)的在售樓盤(pán)，在市場(chǎng)推廣中缺少對(duì)生活方式的引導(dǎo)，對(duì)未來(lái)本項(xiàng)目推廣創(chuàng)造一定空間。近日，國(guó)務(wù)院及各地紛紛出臺(tái)樓市新政，力圖挽救已成頹勢(shì)的樓市。應(yīng)該說(shuō)，新政主要作用于一線(xiàn)城市。但對(duì)三、四線(xiàn)城市穩(wěn)定人心具有積極意義。（4）威脅點(diǎn)（Threaten）本項(xiàng)目周邊云集世紀(jì)華庭、陽(yáng)光名邸、萬(wàn)城國(guó)際等項(xiàng)目，且以同樣的大體量開(kāi)發(fā)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。類(lèi)似的開(kāi)發(fā)密度與強(qiáng)度是其他同類(lèi)城市所罕見(jiàn)。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)，將會(huì)遭遇極為激烈的直接市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。◎同時(shí)，整個(gè)泗陽(yáng)的住宅開(kāi)發(fā)量相當(dāng)大，目前在售的就有近20多個(gè)樓盤(pán)，明年又有10多個(gè)樓盤(pán)面市。這是幾乎是一個(gè)中等城市的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售量。銷(xiāo)售威脅相當(dāng)大。三、項(xiàng)目的綜合評(píng)估從以上的分析來(lái)看，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)都比較客觀(guān)明顯的存在。從整體來(lái)看，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)似乎顯得很明顯，但我們認(rèn)為，項(xiàng)目的機(jī)會(huì)將更加顯著。相信只要從前期著手，重點(diǎn)做到精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位、得當(dāng)?shù)耐茝V策略加上建立優(yōu)秀的品牌形象，將有效推進(jìn)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售。值得關(guān)注的是，本項(xiàng)目周邊如此密集的大型樓盤(pán)，使本項(xiàng)目面臨較為嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)， 來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的壓力，必然將伴隨著本項(xiàng)目推廣的全過(guò)程。對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)做好準(zhǔn)確如有幫助，歡迎下載支持的項(xiàng)目產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目區(qū)別于其他樓盤(pán)的識(shí)別性，再輔以適當(dāng)?shù)耐茝V造勢(shì)，整合現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)，抓住新區(qū)發(fā)展的大好時(shí)機(jī)，定能實(shí)現(xiàn)效益和品牌形象的雙贏(yíng)。如有幫助，歡迎下載支持【第四部分 項(xiàng)目定位】一、定位思路結(jié)合城市發(fā)展城市的迅猛發(fā)展不僅開(kāi)辟了一個(gè)又一個(gè)的嶄新區(qū)域，更是引進(jìn)與創(chuàng)造了新文化生活的方向，城市建設(shè)也不再只圍繞一個(gè)中心的重復(fù)中，而是呈現(xiàn)出功能有序、結(jié)構(gòu)合理的多層次、多板塊的立體輻射。這也使得今后的住宅區(qū)將更具有生活氛圍、環(huán)境配備及品質(zhì)的保證。本案所處的位置是泗陽(yáng)老城區(qū)與新城區(qū)的交接處，其周邊樓盤(pán)眾多，風(fēng)格主題各具特色，純粹化的“中央居住區(qū)”的面貌正在形成，這也為本案創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。引導(dǎo)生活方式根據(jù)目前本案周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的市場(chǎng)推廣現(xiàn)狀分析，其普遍處于產(chǎn)品本體層面的經(jīng)營(yíng)，還未進(jìn)化至更高的生活方式引導(dǎo)，所樹(shù)立的形象也主要圍繞尊貴感與生態(tài)感等常規(guī)化的思路導(dǎo)向，如果本案能基于產(chǎn)品支持下提出一種具備吸引力的超前生活方式，必然會(huì)從激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。規(guī)避復(fù)制同化雖然近幾年泗陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，但在理念與認(rèn)知上仍存在很大的滯后現(xiàn)象，也使得眾多樓盤(pán)建設(shè)千篇一律，觀(guān)念缺乏新意，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向比較明顯。我們必須適度的引導(dǎo)創(chuàng)新才會(huì)令項(xiàng)目贏(yíng)得更多市場(chǎng)機(jī)會(huì)。創(chuàng)造形象亮點(diǎn)基于產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，基于定位意境，建立鮮明突出的樓盤(pán)形象，是本案吸引目標(biāo)消費(fèi)者的先決條件，這取決于對(duì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的深度分析與對(duì)合理定位的生動(dòng)轉(zhuǎn)化，本案目標(biāo)無(wú)疑是成為泗陽(yáng)亮點(diǎn)化人居示范社區(qū)。二、目標(biāo)客戶(hù)界定1、主要目標(biāo)客戶(hù)定位來(lái)自老城中的生活升級(jí)者市場(chǎng)分析：隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)的提升，泗陽(yáng)的城市化進(jìn)程也在加速，無(wú)論是新區(qū)的開(kāi)發(fā)還是市民廣場(chǎng)的建設(shè)，讓泗陽(yáng)城市的創(chuàng)新建設(shè)同樣如有幫助，歡迎下載支持對(duì)居住品質(zhì)也提出了更高要求， 過(guò)去以舊城區(qū)為中心的集中生活， 在嘈雜喧囂的擁擠和陳舊環(huán)境下已難承重負(fù)， 很多人開(kāi)始關(guān)注并向往新城市的居住生活方式。溫馨的社區(qū)環(huán)境、生動(dòng)的綠化景觀(guān)、個(gè)性的建筑形態(tài)，消費(fèi)者期望能以此領(lǐng)略久違的放松生活，隨著時(shí)間的推移，這種期望也將越發(fā)明顯，所以我們主要的消費(fèi)群體是來(lái)自對(duì)美好生活向往并期待改善的舊城區(qū)老市民。2、補(bǔ)充目標(biāo)客戶(hù)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客源（城市新移民）市場(chǎng)分析：這里所指的“城市新移民”指縣城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費(fèi)者，主要包括周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)因工作或事業(yè)所需進(jìn)城居住的購(gòu)房者以及少量來(lái)自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)在外打工想在城里生活的消費(fèi)者和極少數(shù)看好本地區(qū)升值前景的投資客。3、目標(biāo)客戶(hù)比例老城中心消費(fèi)者——————占 55%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)者——————占 45%其他消費(fèi)者————————占 5%“老城中消費(fèi)者”和“周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)者”組成了本案的最大目標(biāo)客戶(hù)群，對(duì)他們進(jìn)行更深度的調(diào)查分析，尋找他們?cè)谙M(fèi)心理和生活方式的共性， 將直接影響到本案今后的主題定位與溝通傳播策略。這里需要說(shuō)明的是，隨著周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們渴望城市生活，品質(zhì)生活，以及為孩子獲得良好教育條件的欲望越來(lái)越強(qiáng)。 完全有可能在上述比例中發(fā)生變化，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源完全有可能成為本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶(hù)。三、目標(biāo)客戶(hù)分析1、目標(biāo)客我們稱(chēng)他們?yōu)椤捌焚|(zhì)生活的追求者”戶(hù)年齡整體年齡段在28—48歲之間，其中核心層以年齡在 30—45歲的青壯年為主；以一次置業(yè)為主，也包括部分二次置業(yè)者。2、目標(biāo)客戶(hù)職業(yè)非體力勞動(dòng)者，主要是政府公務(wù)員、教師、私營(yíng)企業(yè)主、公司、企業(yè)管理層，包括金融、貿(mào)易、傳媒、專(zhuān)業(yè)服務(wù)等行業(yè)的中層及以上從業(yè)人員。如有幫助，歡迎下載支持3、目標(biāo)客戶(hù)特征年收入相對(duì)豐厚，在當(dāng)?shù)貙僦猩系鹊募彝?；社?huì)地位處于中上層位置，喜歡表現(xiàn)出職業(yè)感與身份感；為了結(jié)婚而置業(yè)的；知識(shí)閱歷較為廣泛。4、目標(biāo)客戶(hù)工作觀(guān)努力工作，相信優(yōu)越的生活是以此為前提的；可以承擔(dān)較大的工作壓力及工作強(qiáng)度，甚至經(jīng)常放棄休息和假期；雖然收入尚可，但仍然時(shí)刻保持進(jìn)步心理，希望事業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，以避免出現(xiàn)滑坡。5、目標(biāo)客戶(hù)生活觀(guān)追求生活的享受，希望身心得以放松——既然工作如此辛苦，就應(yīng)該享受更好一些；行為舉止井井有條，從細(xì)節(jié)中反映出良好的生活習(xí)慣；保持對(duì)新鮮事物的及時(shí)關(guān)注，有一定的興趣愛(ài)好，試圖通過(guò)各種手段提升生活的“品位”。6、目標(biāo)客戶(hù)消費(fèi)觀(guān)消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)的累積與受教育程度相對(duì)較高決定了他們將消費(fèi)帶入了理智消費(fèi)階段，表現(xiàn)在對(duì)自己的需要、個(gè)人享受的內(nèi)容和層次有比較實(shí)際的認(rèn)識(shí)，而且消費(fèi)的品位逐漸具有個(gè)人色彩并試圖切合時(shí)尚潮流。在消費(fèi)趨向上更關(guān)注專(zhuān)家的建議，對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量及服務(wù)已經(jīng)有專(zhuān)業(yè)化要求。主要消費(fèi)熱衷的領(lǐng)域：居家生活（喜歡都市化生活的便捷）；休閑娛樂(lè)（在生活中追求品位和品質(zhì)）；7、目標(biāo)客戶(hù)置業(yè)態(tài)度重視生活環(huán)境，希望體驗(yàn)到更加舒適的居住生活是他們最大置業(yè)夢(mèng)想；關(guān)心社區(qū)所營(yíng)造的個(gè)性化生活氛圍，對(duì)社區(qū)景觀(guān)、配套、物管的組合尤為看重；如有幫助，歡迎下載支持價(jià)格雖然是影響購(gòu)房的關(guān)鍵，但在合理的情況可以為了更好的生活付出更多；戶(hù)型上并不一味求大，更在乎其經(jīng)濟(jì)合理與精致實(shí)用；重視開(kāi)發(fā)商的品牌效應(yīng)以及信譽(yù)狀況；關(guān)心子女的成長(zhǎng)環(huán)境，重視身邊所處的鄰居和教育基礎(chǔ)。四、項(xiàng)目主題定位（一）產(chǎn)品定位城市庭院住品何為庭院？名詞解釋:建筑物前后左右或被建筑物包圍的場(chǎng)地通稱(chēng)為庭或庭院。其實(shí)在人類(lèi)居住文明的發(fā)展過(guò)程中，庭院已經(jīng)被賦予了更豐富的物理含義與心理含義，它并不局限于研究自然的單一關(guān)系，也不僅僅只考慮到建筑與環(huán)境的有效融合，它所思考的是將人、建筑、環(huán)境三者進(jìn)行交流的最藝術(shù)化形式。對(duì)于庭院我們將關(guān)注的不只是其中的某一個(gè)點(diǎn)，而是作為主體的人身置其中的身心享受。何為城市庭院？與庭院對(duì)應(yīng)的另一種表現(xiàn)形式就是我們熟知的公園，然而又與公園的不同的是，公園所表現(xiàn)的是一種開(kāi)放型的環(huán)境表現(xiàn)，而庭院則是圍合型的環(huán)境表現(xiàn)，公園與人的關(guān)系是對(duì)立的，而庭院與人的關(guān)系是融合的，庭院更適宜對(duì)居住享受的價(jià)值附加。我們知道城市公園的難能可貴，尤其在城市化建設(shè)中，鋼筋水泥交融的擁擠空間下，能有一片與自然充分親近的天地是多么的稀缺，這也是為什么建在公園邊的房子價(jià)格肯定貴于附近的其他房子。那么城市庭院呢？她在公園自然加建筑的基礎(chǔ)上，更將一種意境融入其中，融人、自然、建筑三位一體，強(qiáng)調(diào)的是居住和環(huán)境之間的親和力?？梢哉f(shuō)城市庭院是城市公園的升級(jí)版和人居版。何為城市庭院住品？與城市保持親密的距離，將居住融入庭院的藝術(shù)化環(huán)境中， 在享受都市的如有幫助，歡迎下載支持文明與便捷的同時(shí)，又能找到一份安靜優(yōu)雅的生活天地，這就是城市庭院住品的特有魅力：一種對(duì)城市居住更進(jìn)步表現(xiàn)，即左右逢源，又進(jìn)退自然的居住體驗(yàn)，在居住的同時(shí)也品味著生活帶來(lái)的愜意之感。（二）定位理由1、在項(xiàng)目總體的規(guī)劃上是采用對(duì)自然環(huán)境與建筑和諧關(guān)系的處理，將“盛世嘉園”形成一個(gè)家在自然中的圍合式大庭院布局，這樣一種在城市內(nèi)人與自然和諧共生的居家方式，必將營(yíng)造出高水平的人文居住氛圍，成為泗陽(yáng)未來(lái)人居的典范之作，而這種優(yōu)化的庭院式布局將是項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)之一。2、和諧的鄰里關(guān)系、優(yōu)美的園林生活、便捷的配套設(shè)施、高尚的生活品質(zhì)、現(xiàn)代的生活理念構(gòu)成了一幅充滿(mǎn)現(xiàn)代都市風(fēng)情的生活居家之所，泗陽(yáng)在這個(gè)高速發(fā)展的時(shí)代，對(duì)于生活環(huán)境以及生活的品質(zhì)要求，成為未來(lái)泗陽(yáng)消費(fèi)者對(duì)居家生活的一種渴望，而項(xiàng)目的定位恰恰迎合了目前泗陽(yáng)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)所需，推出后必將引起一定的效應(yīng)，為今后項(xiàng)目的銷(xiāo)售起到巨大的推動(dòng)作用。3、“城市庭院”的概念不僅點(diǎn)出了項(xiàng)目位于縣城繁華核心的地段優(yōu)勢(shì)，還將項(xiàng)目景觀(guān)特色有了明確的表達(dá)，而首次出現(xiàn)在泗陽(yáng)市場(chǎng)上的庭院概念正區(qū)別于目前其他多以尊貴、學(xué)區(qū)等普泛概念為主的樓盤(pán)，以一種更加具有舒適性，更適合人居住的高尚社區(qū)形象出現(xiàn)在市場(chǎng)上，形象的標(biāo)桿性將會(huì)在市場(chǎng)上獨(dú)樹(shù)一幟，引起更多消費(fèi)者的共鳴。（三）定位優(yōu)勢(shì)1、具有良好產(chǎn)品識(shí)別性針對(duì)本項(xiàng)目目前的資源特征，結(jié)合項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)，我們認(rèn)為產(chǎn)品主題必須強(qiáng)調(diào)“城市庭院”的概念，并冠以“住品”的定位，以打造“舒適生活品質(zhì)生活”品牌理念，是符合泗陽(yáng)消費(fèi)者購(gòu)房心態(tài)的。同時(shí)將與目前競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)“學(xué)區(qū)的”、“尊貴的”形象相區(qū)分，賦予樓盤(pán)“現(xiàn)代的”、“都市的”、“生態(tài)的”嶄新形象，引導(dǎo)新的居家理念。昭示本項(xiàng)目隨著未來(lái)泗陽(yáng)大城市格局的發(fā)展，本項(xiàng)目將會(huì)成為泗陽(yáng)城市生活品質(zhì)的象征。2、具有強(qiáng)大的市場(chǎng)推廣性在推廣中，通過(guò)強(qiáng)化“城市庭院”的概念，在媒介宣傳中配合以“住品”如有幫助，歡迎下載支持的主題，以“高尚概念、高檔品質(zhì)”為主推形象，展開(kāi)有效的宣傳攻勢(shì)。并舉行一次“泗陽(yáng)城市化發(fā)展進(jìn)程”與生活品質(zhì)的提高和本項(xiàng)目之間關(guān)系為主題的推介說(shuō)明會(huì)，通過(guò)全方位的宣傳推廣，使“城市庭院”的概念與形象深入人心。3、具有多重的產(chǎn)品包容性本項(xiàng)目物業(yè)包括商業(yè)與住宅兩大類(lèi)型， “城市庭院”概念涵蓋這兩類(lèi)物業(yè)的消費(fèi)市場(chǎng)，能夠引起消費(fèi)者的廣泛共鳴與認(rèn)同。 而且本項(xiàng)目的意義也是在創(chuàng)造一個(gè)大型居住社區(qū)，其主題定位具有鮮明的產(chǎn)品特征。我們希望，通過(guò)項(xiàng)目的定位思路，引入國(guó)內(nèi)優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)理念， 創(chuàng)造出泗陽(yáng)目前所缺乏的居住價(jià)值和居住文化，樹(shù)立起泗陽(yáng)一流的住宅品質(zhì)形象?！镜谖宀糠郑簻贤▊鞑ァ恳弧㈨?xiàng)目傳播策略（1）傳播定位城市庭院住品城市居住的進(jìn)步范本人詩(shī)意的棲居開(kāi)放 和諧 共享開(kāi)放：“大氣幽雅”的規(guī)劃設(shè)計(jì)盛世嘉園拋開(kāi)傳統(tǒng)的列陣式分布， 根據(jù)地貌特征形成獨(dú)特的流線(xiàn)型圍合布局，創(chuàng)造“一波未動(dòng)、萬(wàn)波隨”之意境，和地形互成呼應(yīng)。在以綠色生態(tài)的環(huán)境理念下，創(chuàng)造出優(yōu)秀的內(nèi)部環(huán)境景觀(guān)。在小區(qū)內(nèi)部，各組團(tuán)內(nèi)部及組團(tuán)之間，不同角度都擁有不同的空間，形成了一個(gè)層次分明、錯(cuò)落有序的空間形態(tài)。而在功能的規(guī)劃上更是形成公共空間——院落空間——私密空間的有機(jī)過(guò)渡，將空間層次合理安排，讓業(yè)主豐富了回家的感覺(jué)，增進(jìn)小區(qū)的鄰里關(guān)系。沿街的精品商鋪及周邊全面的公建配套既滿(mǎn)足了消費(fèi)需求又為小區(qū)創(chuàng)造了出寧?kù)o、安詳?shù)膬?nèi)部環(huán)境，再加上社區(qū)休閑會(huì)所、幼兒園、大型地下停車(chē)位等配套的布置彰顯出都市的快捷與便利。如有幫助，歡迎下載支持和諧：“均衡分布”的景觀(guān)設(shè)計(jì)取消傳統(tǒng)的集中式中心綠化景觀(guān)， 通過(guò)一軸一環(huán)多組團(tuán)（一軸即為貫穿整個(gè)小區(qū)的南北景觀(guān)主軸對(duì)地形進(jìn)行處理，水景、小品、活動(dòng)場(chǎng)地穿插其間，豐富了業(yè)主的戶(hù)外活動(dòng)空間；一環(huán)即為連接各個(gè)組團(tuán)的環(huán)行路網(wǎng)，便捷暢通；多組團(tuán)為各個(gè)功能組團(tuán)）將景觀(guān)充分輻射到各個(gè)組團(tuán)空間之中， 實(shí)現(xiàn)社區(qū)景觀(guān)點(diǎn)的均好性。景觀(guān)設(shè)計(jì)將四大要素——“山、水、建筑、花木”進(jìn)行精致融匯，利用原地貌將水景、草木園林發(fā)揮極至，使景觀(guān)的利用率得到最大的體現(xiàn)，在這里環(huán)境不會(huì)是固定的盆景， 它更是一片會(huì)流動(dòng)的生態(tài)園林， 生活中到處充滿(mǎn)綠色和自然，實(shí)現(xiàn)了環(huán)境與人的和諧，讓社區(qū)的每一個(gè)居民都生活在公園里。共享：“時(shí)尚健康”的建筑設(shè)計(jì)盛世嘉園在保持地貌原態(tài)的基礎(chǔ)上，建筑依據(jù)坡地形成交錯(cuò)式進(jìn)行分布，充分融入到周?chē)?/p>