前期介入培訓(xùn)課件

物業(yè)管理前期介入

培訓(xùn)課件物業(yè)管理前期介入

培訓(xùn)課件什么叫物業(yè)前期介入？

是指物業(yè)尚未建成和實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)之前，物業(yè)管理企業(yè)接受發(fā)展商的委托，介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，參與項(xiàng)目的可行性研究和規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、安裝、調(diào)試、驗(yàn)收、交房等階段工作的一種物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。什么叫物業(yè)前期介入？是指物業(yè)尚未建成和實(shí)施前前期介入最終目的

1、提高物業(yè)的開發(fā)質(zhì)量；2、使物業(yè)能夠保值、增值。前期介入最終目的

1、提高物業(yè)的開發(fā)質(zhì)量；為什么需要前期介入？從營銷理論方面分析從房地產(chǎn)開發(fā)的角度分析為什么需要前期介入？從營銷理論方面分析從營銷理論分析一、以生產(chǎn)為導(dǎo)向，這類企業(yè)專門注重生產(chǎn)，以完成一定量的生產(chǎn)任務(wù)為目標(biāo)，而不注重產(chǎn)品的質(zhì)量，形式化，也不注重產(chǎn)品的銷售。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，大部分企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)向都是這種形式。從營銷理論分析一、以生產(chǎn)為導(dǎo)向，這類企業(yè)專門注重生產(chǎn)，以完二、以產(chǎn)品為導(dǎo)向，這類企業(yè)重視生產(chǎn)的產(chǎn)品，關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量、造型、款式等各個(gè)因素。這類企業(yè)的產(chǎn)品或很完美，但不注重銷售，而且也不知消費(fèi)者是否對(duì)產(chǎn)品感興趣，所以這類企業(yè)有一定的局限性。如果生產(chǎn)的產(chǎn)品有市場需求，在市場中會(huì)很有競爭力假如消費(fèi)者對(duì)它的產(chǎn)品不咸興趣，盡管產(chǎn)品很完美，在市場中也不能獲勝，所以這類企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益很難確定。二、以產(chǎn)品為導(dǎo)向，這類企業(yè)重視生產(chǎn)的產(chǎn)品，關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量、造三、以銷售為導(dǎo)向，這類企業(yè)重視產(chǎn)品的銷售，運(yùn)用各類促銷手段來加強(qiáng)銷售。這類企業(yè)主要通過銷售來獲得利潤。雖然重視生產(chǎn)產(chǎn)品和消費(fèi)者之間的聯(lián)系，但是還做得不夠，沒有按照消費(fèi)者的需求來生產(chǎn)，而是先生產(chǎn)出產(chǎn)品，再努力地銷售給消費(fèi)者。三、以銷售為導(dǎo)向，這類企業(yè)重視產(chǎn)品的銷售，運(yùn)用各類促銷手段來四、以營銷為導(dǎo)向。這類企業(yè)的所有活動(dòng)都以顧客的需要為自己的經(jīng)營目標(biāo)。通過市場細(xì)分，確定市場目標(biāo)；按照目標(biāo)市場的需求，確定整體營銷策略（產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、分銷策略）.使用戶滿足來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤。四、以營銷為導(dǎo)向。這類企業(yè)的所有活動(dòng)都以顧客的需要為自己的經(jīng)

由上可知營銷為主導(dǎo)的經(jīng)營導(dǎo)向是比較科學(xué)和先進(jìn)的，被證明是有效的。只有考慮到用戶的實(shí)際需要，才能有市場需求，再結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，這樣才能制定出的企業(yè)戰(zhàn)略才有實(shí)際價(jià)值，并且易于在日后經(jīng)營中得到貫徹和落實(shí)。由上可知營銷為主導(dǎo)的經(jīng)營導(dǎo)向是比較科學(xué)和先進(jìn)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，怎樣有效地考慮業(yè)主的需求？

物業(yè)公司擁有專業(yè)的人員，對(duì)各項(xiàng)物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)了如指掌，而且在物業(yè)管理方面也與使用者有密切的聯(lián)系，因此對(duì)使用者所需要的物業(yè)特點(diǎn)很清楚，并且不斷地與使用者保持知期的聯(lián)系貤熟悉使用者對(duì)物業(yè)需求的變化。所以，物業(yè)公司可以比較集中地反應(yīng)使用者的需求。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，怎樣有效地考慮業(yè)主的需求？從房地產(chǎn)開發(fā)的角度分析前期介入是房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)一步完善

前期介入規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工消費(fèi)者的使用物業(yè)管理從房地產(chǎn)開發(fā)的角度分析前期介入是房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)一步完善前期介物業(yè)管理前期介入的作用提高物業(yè)的質(zhì)量，促進(jìn)其銷售，使開發(fā)商的利益得到保證。產(chǎn)品質(zhì)量的提高，使用者的權(quán)益得到更加充分的保證。產(chǎn)品質(zhì)量的提高，有利于物業(yè)公司以后的管理。物業(yè)管理前期介入的作用提高物業(yè)的質(zhì)量，促進(jìn)其銷售，使開發(fā)商的物業(yè)管理前期介入的階段劃分物業(yè)管理在物業(yè)建設(shè)與使用中按時(shí)間順序化分為：房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)階段（可行性研究階段）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目建設(shè)階段竣工驗(yàn)收階段銷售(前期介入的時(shí)機(jī)越早越好，因?yàn)榉倒け厝粫?huì)增加成本，延誤工期。)物業(yè)管理前期介入的階段劃分物業(yè)管理在物業(yè)建設(shè)與使用中按時(shí)間房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)階段1．向物業(yè)建設(shè)單位及其聘請(qǐng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)提供專業(yè)咨詢意見，同時(shí)對(duì)未來的物業(yè)管理進(jìn)行總體策劃。2．主要工作內(nèi)容:根據(jù)物業(yè)建設(shè)成本及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；（1）全權(quán)管理：由我們負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)的運(yùn)作，發(fā)展商有監(jiān)督控制的權(quán)力；

（2）授權(quán)管理：客戶可選擇保留管理及財(cái)務(wù)管理權(quán)，但委托我們對(duì)其余部分的管理運(yùn)作提供服務(wù)。（3）共同管理：客戶可選擇合作組織管理隊(duì)伍，共同管理物業(yè)。（4）駐場顧問管理：派駐資深物業(yè)人員擔(dān)任項(xiàng)目物業(yè)管理的負(fù)責(zé)人，其余員工與物業(yè)管理公司簽訂勞動(dòng)合同；（5）顧問管理：使用發(fā)展商的物業(yè)管理公司營業(yè)執(zhí)照，發(fā)展商定期召開會(huì)議；定期檢查，現(xiàn)場指導(dǎo)及培訓(xùn)，定期呈送項(xiàng)目改善報(bào)告。（6）物業(yè)管理策劃：發(fā)展商自行組建物業(yè)管理公司、后期物業(yè)管理、小區(qū)識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì)提供合理和可行性方案.根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)階段1．向物業(yè)建設(shè)單位及其聘請(qǐng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)提供根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；從物業(yè)建設(shè)單位的角度出發(fā)，設(shè)計(jì)出與客戶目標(biāo)相一致的建立在合理性能價(jià)格比之上的物業(yè)管理框架性方案。根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；3．注意事項(xiàng)在此階段除對(duì)物業(yè)檔次定位外，還要考慮物業(yè)的使用成本；物業(yè)管理的模式要和業(yè)主的生活水準(zhǔn)、文化需求相一致；要完成此階段物業(yè)管理的工作需要對(duì)市場準(zhǔn)確把握和深刻認(rèn)識(shí)，同時(shí)具備知識(shí)面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強(qiáng)的高級(jí)人才。3．注意事項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段1．介入形式:

參與各項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的討論會(huì)，并從使用、維護(hù)、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和保值、增值等角度，對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見或建議，此時(shí)介入的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)站在潛在業(yè)主的角度上看待和分析問題。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段1．介入形式:一是通過優(yōu)化設(shè)計(jì)或在使用維護(hù)等角度上對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整，使物業(yè)建設(shè)單位項(xiàng)目在總體上更能滿足購房者的需求，從而對(duì)促進(jìn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作有利，降低了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；二是設(shè)計(jì)上的預(yù)見性可以減少后續(xù)的更改和調(diào)整，從而為物業(yè)建設(shè)單位節(jié)約資金；三是分期開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)公用配套設(shè)施、設(shè)備和環(huán)境能更好地協(xié)調(diào)，可以使各分期之間順利過渡。

一是通過優(yōu)化設(shè)計(jì)或在使用維護(hù)等角度上對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整，使物2.主要工作內(nèi)容：室內(nèi)配置對(duì)總體設(shè)計(jì)安保布局消防布局交通布局環(huán)境配置供電系統(tǒng)給排水系統(tǒng)消防系統(tǒng)電梯系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)智能化系統(tǒng)節(jié)能減排2.主要工作內(nèi)容：室內(nèi)配置

室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺(tái)排水系統(tǒng)。室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，管中應(yīng)距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。室內(nèi)配置

室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理對(duì)總體設(shè)計(jì)周邊情況、房屋風(fēng)格、泳池會(huì)所園林景觀對(duì)總體設(shè)計(jì)周邊情況、安保布局

便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點(diǎn)。人員及車輛各級(jí)出入口設(shè)置清晰，便于動(dòng)態(tài)管理。安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速。安保布局

便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。消防布局

消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等）充分合理，使用可靠。消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。消防登高面（場地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。消防布局

消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消交通布局各級(jí)道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。(既在小區(qū)內(nèi)出入口制減速墩)機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，非機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：1.5），便于停放。有條件，宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車停車庫，應(yīng)符合國家規(guī)范。交通布局各級(jí)道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于環(huán)境配置

總體上要自然和諧道路與綠化的協(xié)調(diào)宜人性需要注意休閑區(qū)域的營造植物的選擇既要有新意又不能給衛(wèi)生帶來影響垃圾站的配置環(huán)境配置

總體上要自然和諧設(shè)備配置

供電系統(tǒng)給排水系統(tǒng)消防系統(tǒng)電梯系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)智能化系統(tǒng)設(shè)備配置

供電系統(tǒng)節(jié)能減排

用電方面用水方面建筑節(jié)能太陽能的利用節(jié)能減排

用電方面3．注意事項(xiàng)：在此階段提出的意見或建議要貫徹可行性階段所確定的物業(yè)管理總體設(shè)計(jì)規(guī)劃的內(nèi)容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續(xù)性；一定站在已確定的目標(biāo)客戶的角度上來看待和考慮問題，尤其要將設(shè)計(jì)與將來的使用維護(hù)與建設(shè)和使用成本及目標(biāo)客戶的需求及經(jīng)濟(jì)承受力相結(jié)合，這樣才能將業(yè)主、物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)利益統(tǒng)一起來；所提的意見及建議應(yīng)符合有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)規(guī)范的要求。3．注意事項(xiàng)：建設(shè)階段1．介入形式：此階段主要是派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐到現(xiàn)場，對(duì)建設(shè)中的物業(yè)進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議。

建設(shè)階段1．介入形式：2．主要工作內(nèi)容：就施工中發(fā)現(xiàn)的問題與建設(shè)單位和施工單位共同磋商，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案;

配合設(shè)備安裝，現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督，確保安全和質(zhì)量；對(duì)內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)走向，特別是設(shè)計(jì)中及今后竣工資料里沒有反映的內(nèi)容，從而為以后的物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)。2．主要工作內(nèi)容：3．注意事項(xiàng)：在此階段介入的物業(yè)管理企業(yè)是站在發(fā)展商和潛在業(yè)主的角度，對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)理，但此時(shí)物業(yè)管理企業(yè)并不是建設(shè)監(jiān)理的主體或主要授權(quán)人及責(zé)任人，因此既要對(duì)質(zhì)量持有認(rèn)真的態(tài)度，又要注意方式和方法；

要特別強(qiáng)調(diào)記錄的作用，這種記錄一方面為今后的物業(yè)管理提供了寶貴的資料，另一方面的重要作用是：當(dāng)有些施工中的問題或隱患經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)提出整改建議，但由于某些原因沒有進(jìn)行改進(jìn)，此時(shí)完善的記錄和相應(yīng)的證據(jù)在將來這樣的隱患發(fā)生時(shí)，對(duì)分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。3．注意事項(xiàng)：竣工驗(yàn)收承建單位在向建設(shè)單位辦理工程竣工交付手續(xù)時(shí)，需由建設(shè)單位專門組織驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)項(xiàng)目（工程）進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后接受手續(xù)。

跟蹤驗(yàn)收過程收集資料記錄竣工驗(yàn)收承建單位在向建設(shè)單位辦理銷售階段介入形式此階段物業(yè)管理企業(yè)介入的形式多種多樣，物業(yè)管理企業(yè)派出的人員及投入的力度都較大。銷售階段介入形式此階段物業(yè)管理企2．主要工作內(nèi)容：銷售前銷售中銷售后2．主要工作內(nèi)容：銷售前：物業(yè)管理整體策劃落實(shí)成完整、詳細(xì)的物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；確定物業(yè)管理的外部制度，如各類公共管理規(guī)定、房屋公共場地及場所的管理規(guī)定；明確各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)；起草并確定《前期物業(yè)管理協(xié)議》；對(duì)物業(yè)管理在銷售中的活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃與安排；根據(jù)實(shí)際情況采取公開招標(biāo)的方式確定前期物業(yè)管理企業(yè)。

銷售前：銷售中：派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供咨詢服務(wù)，一方面使購房者對(duì)物業(yè)管理有較具體的了解，另一面也可以了解并統(tǒng)計(jì)分析潛在業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求、意見等；可以印發(fā)有關(guān)資料和制度，以加深業(yè)主對(duì)未來物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)并明了物業(yè)管理的消費(fèi)內(nèi)容和金額，將各項(xiàng)收費(fèi)的用途和管理辦法公開化、透明化；已確定的前期物業(yè)管理企業(yè)可以采取各種方法宣傳并展示未來物業(yè)管理的狀況；督促物業(yè)建設(shè)單位與業(yè)主簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》；銷售中：銷售后：

將前期全部物業(yè)管理早期介入的資料、記錄、方案等，連同在銷售中收集的情況和分析結(jié)論，整理后移交給前期物業(yè)管理企業(yè)，如果早期介入與前期管理是一家企業(yè)，也應(yīng)整理資料后準(zhǔn)備成立管理處，并進(jìn)行接管驗(yàn)收的前期準(zhǔn)備工作。在此期間的竣工驗(yàn)收、早期介入及前期管理企業(yè)都應(yīng)參加。銷售后：

將前期全部物業(yè)管理早期介入的資料、記錄、方案等注意事項(xiàng)：有關(guān)物業(yè)管理的宣傳及承諾，包括各類公共管理制度和公共場地的使用規(guī)定，一定要合法，同時(shí)要實(shí)事求是、根據(jù)物業(yè)管理的整體策劃和方案來進(jìn)行，為了銷售而夸大其辭，亂承諾無論對(duì)物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)建設(shè)單位都是不智之舉。售樓階段對(duì)物業(yè)管理所作的承諾以及咨詢期間大多數(shù)業(yè)主反映和關(guān)注的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)作為對(duì)前期物業(yè)管理的基本要求，一定要達(dá)到。另外還應(yīng)注意，對(duì)公共制度和公共秩序的規(guī)定也應(yīng)建立在以現(xiàn)實(shí)的收費(fèi)情況下物業(yè)管理所能達(dá)到的服務(wù)水準(zhǔn)的基礎(chǔ)之上。避免由于對(duì)業(yè)主要求過高，而產(chǎn)生物業(yè)管理企業(yè)的管理水平和管理措施跟不上的情況。

注意事項(xiàng)：在銷售過程中對(duì)未來物業(yè)管理企業(yè)的宣傳以及未來物業(yè)管理所帶來的生活方式，具有很多的表現(xiàn)手段和操作手法。尺度把握準(zhǔn)確，方法適用得當(dāng)，會(huì)給銷_售工作以很大的促進(jìn)，給物業(yè)建設(shè)單位帶來豐厚的回報(bào)。

銷售工作中物業(yè)管理的介入，既是前期物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理理念的延伸，也正式確定了以后物業(yè)管理的主要內(nèi)容和要求，起到了承前啟后的作用，在此階段之后，物業(yè)管理的早期介入將逐漸向前期物業(yè)管理過渡。因此，該階段的工作效果既是對(duì)前期工作(特別是物業(yè)管理總體策劃)效果的驗(yàn)證，也會(huì)對(duì)今后的物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生深刻的影響，故應(yīng)認(rèn)真對(duì)待，足夠重視。前期介入培訓(xùn)課件在銷售過程中對(duì)未來物業(yè)管理企業(yè)的宣傳以及未來物業(yè)管理所帶來的生活方式，具有很多的表現(xiàn)手段和操作手法。尺度把握準(zhǔn)確，方法適用得當(dāng)，會(huì)給銷_售工作以很大的促進(jìn)，給物業(yè)建設(shè)單位帶來豐厚的回報(bào)。

銷售工作中物業(yè)管理的介入，既是前期物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理理念的延伸，也正式確定了以后物業(yè)管理的主要內(nèi)容和要求，起到了承前啟后的作用，在此階段之后，物業(yè)管理的早期介入將逐漸向前期物業(yè)管理過渡。因此，該階段的工作效果既是對(duì)前期工作(特別是物業(yè)管理總體策劃)效果的驗(yàn)證，也會(huì)對(duì)今后的物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生深刻的影響，故應(yīng)認(rèn)真對(duì)待，足夠重視。前期介入培訓(xùn)課件THANKYOUTHANKYOU物業(yè)管理前期介入

培訓(xùn)課件物業(yè)管理前期介入

培訓(xùn)課件什么叫物業(yè)前期介入？

是指物業(yè)尚未建成和實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)之前，物業(yè)管理企業(yè)接受發(fā)展商的委托，介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，參與項(xiàng)目的可行性研究和規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、安裝、調(diào)試、驗(yàn)收、交房等階段工作的一種物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。什么叫物業(yè)前期介入？是指物業(yè)尚未建成和實(shí)施前前期介入最終目的

1、提高物業(yè)的開發(fā)質(zhì)量；2、使物業(yè)能夠保值、增值。前期介入最終目的

1、提高物業(yè)的開發(fā)質(zhì)量；為什么需要前期介入？從營銷理論方面分析從房地產(chǎn)開發(fā)的角度分析為什么需要前期介入？從營銷理論方面分析從營銷理論分析一、以生產(chǎn)為導(dǎo)向，這類企業(yè)專門注重生產(chǎn)，以完成一定量的生產(chǎn)任務(wù)為目標(biāo)，而不注重產(chǎn)品的質(zhì)量，形式化，也不注重產(chǎn)品的銷售。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，大部分企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)向都是這種形式。從營銷理論分析一、以生產(chǎn)為導(dǎo)向，這類企業(yè)專門注重生產(chǎn)，以完二、以產(chǎn)品為導(dǎo)向，這類企業(yè)重視生產(chǎn)的產(chǎn)品，關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量、造型、款式等各個(gè)因素。這類企業(yè)的產(chǎn)品或很完美，但不注重銷售，而且也不知消費(fèi)者是否對(duì)產(chǎn)品感興趣，所以這類企業(yè)有一定的局限性。如果生產(chǎn)的產(chǎn)品有市場需求，在市場中會(huì)很有競爭力假如消費(fèi)者對(duì)它的產(chǎn)品不咸興趣，盡管產(chǎn)品很完美，在市場中也不能獲勝，所以這類企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益很難確定。二、以產(chǎn)品為導(dǎo)向，這類企業(yè)重視生產(chǎn)的產(chǎn)品，關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量、造三、以銷售為導(dǎo)向，這類企業(yè)重視產(chǎn)品的銷售，運(yùn)用各類促銷手段來加強(qiáng)銷售。這類企業(yè)主要通過銷售來獲得利潤。雖然重視生產(chǎn)產(chǎn)品和消費(fèi)者之間的聯(lián)系，但是還做得不夠，沒有按照消費(fèi)者的需求來生產(chǎn)，而是先生產(chǎn)出產(chǎn)品，再努力地銷售給消費(fèi)者。三、以銷售為導(dǎo)向，這類企業(yè)重視產(chǎn)品的銷售，運(yùn)用各類促銷手段來四、以營銷為導(dǎo)向。這類企業(yè)的所有活動(dòng)都以顧客的需要為自己的經(jīng)營目標(biāo)。通過市場細(xì)分，確定市場目標(biāo)；按照目標(biāo)市場的需求，確定整體營銷策略（產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、分銷策略）.使用戶滿足來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤。四、以營銷為導(dǎo)向。這類企業(yè)的所有活動(dòng)都以顧客的需要為自己的經(jīng)

由上可知營銷為主導(dǎo)的經(jīng)營導(dǎo)向是比較科學(xué)和先進(jìn)的，被證明是有效的。只有考慮到用戶的實(shí)際需要，才能有市場需求，再結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，這樣才能制定出的企業(yè)戰(zhàn)略才有實(shí)際價(jià)值，并且易于在日后經(jīng)營中得到貫徹和落實(shí)。由上可知營銷為主導(dǎo)的經(jīng)營導(dǎo)向是比較科學(xué)和先進(jìn)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，怎樣有效地考慮業(yè)主的需求？

物業(yè)公司擁有專業(yè)的人員，對(duì)各項(xiàng)物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)了如指掌，而且在物業(yè)管理方面也與使用者有密切的聯(lián)系，因此對(duì)使用者所需要的物業(yè)特點(diǎn)很清楚，并且不斷地與使用者保持知期的聯(lián)系貤熟悉使用者對(duì)物業(yè)需求的變化。所以，物業(yè)公司可以比較集中地反應(yīng)使用者的需求。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，怎樣有效地考慮業(yè)主的需求？從房地產(chǎn)開發(fā)的角度分析前期介入是房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)一步完善

前期介入規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工消費(fèi)者的使用物業(yè)管理從房地產(chǎn)開發(fā)的角度分析前期介入是房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)一步完善前期介物業(yè)管理前期介入的作用提高物業(yè)的質(zhì)量，促進(jìn)其銷售，使開發(fā)商的利益得到保證。產(chǎn)品質(zhì)量的提高，使用者的權(quán)益得到更加充分的保證。產(chǎn)品質(zhì)量的提高，有利于物業(yè)公司以后的管理。物業(yè)管理前期介入的作用提高物業(yè)的質(zhì)量，促進(jìn)其銷售，使開發(fā)商的物業(yè)管理前期介入的階段劃分物業(yè)管理在物業(yè)建設(shè)與使用中按時(shí)間順序化分為：房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)階段（可行性研究階段）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目建設(shè)階段竣工驗(yàn)收階段銷售(前期介入的時(shí)機(jī)越早越好，因?yàn)榉倒け厝粫?huì)增加成本，延誤工期。)物業(yè)管理前期介入的階段劃分物業(yè)管理在物業(yè)建設(shè)與使用中按時(shí)間房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)階段1．向物業(yè)建設(shè)單位及其聘請(qǐng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)提供專業(yè)咨詢意見，同時(shí)對(duì)未來的物業(yè)管理進(jìn)行總體策劃。2．主要工作內(nèi)容:根據(jù)物業(yè)建設(shè)成本及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；（1）全權(quán)管理：由我們負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)的運(yùn)作，發(fā)展商有監(jiān)督控制的權(quán)力；

（2）授權(quán)管理：客戶可選擇保留管理及財(cái)務(wù)管理權(quán)，但委托我們對(duì)其余部分的管理運(yùn)作提供服務(wù)。（3）共同管理：客戶可選擇合作組織管理隊(duì)伍，共同管理物業(yè)。（4）駐場顧問管理：派駐資深物業(yè)人員擔(dān)任項(xiàng)目物業(yè)管理的負(fù)責(zé)人，其余員工與物業(yè)管理公司簽訂勞動(dòng)合同；（5）顧問管理：使用發(fā)展商的物業(yè)管理公司營業(yè)執(zhí)照，發(fā)展商定期召開會(huì)議；定期檢查，現(xiàn)場指導(dǎo)及培訓(xùn)，定期呈送項(xiàng)目改善報(bào)告。（6）物業(yè)管理策劃：發(fā)展商自行組建物業(yè)管理公司、后期物業(yè)管理、小區(qū)識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì)提供合理和可行性方案.根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)階段1．向物業(yè)建設(shè)單位及其聘請(qǐng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)提供根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；從物業(yè)建設(shè)單位的角度出發(fā)，設(shè)計(jì)出與客戶目標(biāo)相一致的建立在合理性能價(jià)格比之上的物業(yè)管理框架性方案。根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；3．注意事項(xiàng)在此階段除對(duì)物業(yè)檔次定位外，還要考慮物業(yè)的使用成本；物業(yè)管理的模式要和業(yè)主的生活水準(zhǔn)、文化需求相一致；要完成此階段物業(yè)管理的工作需要對(duì)市場準(zhǔn)確把握和深刻認(rèn)識(shí)，同時(shí)具備知識(shí)面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強(qiáng)的高級(jí)人才。3．注意事項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段1．介入形式:

參與各項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的討論會(huì)，并從使用、維護(hù)、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和保值、增值等角度，對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見或建議，此時(shí)介入的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)站在潛在業(yè)主的角度上看待和分析問題。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段1．介入形式:一是通過優(yōu)化設(shè)計(jì)或在使用維護(hù)等角度上對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整，使物業(yè)建設(shè)單位項(xiàng)目在總體上更能滿足購房者的需求，從而對(duì)促進(jìn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作有利，降低了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；二是設(shè)計(jì)上的預(yù)見性可以減少后續(xù)的更改和調(diào)整，從而為物業(yè)建設(shè)單位節(jié)約資金；三是分期開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)公用配套設(shè)施、設(shè)備和環(huán)境能更好地協(xié)調(diào)，可以使各分期之間順利過渡。

一是通過優(yōu)化設(shè)計(jì)或在使用維護(hù)等角度上對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整，使物2.主要工作內(nèi)容：室內(nèi)配置對(duì)總體設(shè)計(jì)安保布局消防布局交通布局環(huán)境配置供電系統(tǒng)給排水系統(tǒng)消防系統(tǒng)電梯系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)智能化系統(tǒng)節(jié)能減排2.主要工作內(nèi)容：室內(nèi)配置

室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺(tái)排水系統(tǒng)。室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，管中應(yīng)距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。室內(nèi)配置

室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理對(duì)總體設(shè)計(jì)周邊情況、房屋風(fēng)格、泳池會(huì)所園林景觀對(duì)總體設(shè)計(jì)周邊情況、安保布局

便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點(diǎn)。人員及車輛各級(jí)出入口設(shè)置清晰，便于動(dòng)態(tài)管理。安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速。安保布局

便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。消防布局

消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等）充分合理，使用可靠。消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。消防登高面（場地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。消防布局

消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消交通布局各級(jí)道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。(既在小區(qū)內(nèi)出入口制減速墩)機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，非機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：1.5），便于停放。有條件，宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車停車庫，應(yīng)符合國家規(guī)范。交通布局各級(jí)道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于環(huán)境配置

總體上要自然和諧道路與綠化的協(xié)調(diào)宜人性需要注意休閑區(qū)域的營造植物的選擇既要有新意又不能給衛(wèi)生帶來影響垃圾站的配置環(huán)境配置

總體上要自然和諧設(shè)備配置

供電系統(tǒng)給排水系統(tǒng)消防系統(tǒng)電梯系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)智能化系統(tǒng)設(shè)備配置

供電系統(tǒng)節(jié)能減排

用電方面用水方面建筑節(jié)能太陽能的利用節(jié)能減排

用電方面3．注意事項(xiàng)：在此階段提出的意見或建議要貫徹可行性階段所確定的物業(yè)管理總體設(shè)計(jì)規(guī)劃的內(nèi)容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續(xù)性；一定站在已確定的目標(biāo)客戶的角度上來看待和考慮問題，尤其要將設(shè)計(jì)與將來的使用維護(hù)與建設(shè)和使用成本及目標(biāo)客戶的需求及經(jīng)濟(jì)承受力相結(jié)合，這樣才能將業(yè)主、物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)利益統(tǒng)一起來；所提的意見及建議應(yīng)符合有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)規(guī)范的要求。3．注意事項(xiàng)：建設(shè)階段1．介入形式：此階段主要是派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐到現(xiàn)場，對(duì)建設(shè)中的物業(yè)進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議。

建設(shè)階段1．介入形式：2．主要工作內(nèi)容：就施工中發(fā)現(xiàn)的問題與建設(shè)單位和施工單位共同磋商，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案;

配合設(shè)備安裝，現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督，確保安全和質(zhì)量；對(duì)內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)走向，特別是設(shè)計(jì)中及今后竣工資料里沒有反映的內(nèi)容，從而為以后的物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)。2．主要工作內(nèi)容：3．注意事項(xiàng)：在此階段介入的物業(yè)管理企業(yè)是站在發(fā)展商和潛在業(yè)主的角度，對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)理，但此時(shí)物業(yè)管理企業(yè)并不是建設(shè)監(jiān)理的主體或主要授權(quán)人及責(zé)任人，因此既要對(duì)質(zhì)量持有認(rèn)真的態(tài)度，又要注意方式和方法；

要特別強(qiáng)調(diào)記錄的作用，這種記錄一方面為今后的物業(yè)管理提供了寶貴的資料，另一方面的重要作用是：當(dāng)有些施工中的問題或隱患經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)提出整改建議，但由于某些原因沒有進(jìn)行改進(jìn)，此時(shí)完善的記錄和相應(yīng)的證據(jù)在將來這樣的隱患發(fā)生時(shí)，對(duì)分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。3．注意事項(xiàng)：竣工驗(yàn)收承建單位在向建設(shè)單位辦理工程竣工交付手續(xù)時(shí)，需由建設(shè)單位專門組織驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)項(xiàng)目（工程）進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后接受手續(xù)。

跟蹤驗(yàn)收過程收集資料記錄竣工驗(yàn)收承建單位在向建設(shè)單位辦理銷售階段介入形式此階段物業(yè)管理企業(yè)介入的形式多種多樣，物業(yè)管理企業(yè)派出的人員及投入的力度都較大。銷售階段介入形式此階段物業(yè)管理企2．主要工作內(nèi)容：銷售前銷售中銷售后2．主要工作內(nèi)容：銷售前：物業(yè)管理整體策劃落實(shí)成完整、詳細(xì)的物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；確定物業(yè)管理的外部制度，如各類公共管理規(guī)定、房屋公共場地及場所的管理規(guī)定；明確各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)；起草并確定《前期物業(yè)管理協(xié)議》；對(duì)物業(yè)管理在銷售中的活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃與安排；根據(jù)實(shí)際情況采取公開招標(biāo)的方式確定前期物業(yè)管理企業(yè)。

銷售前：銷售中：派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售