產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)方案設(shè)計(jì)整體思路

產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)方案設(shè)計(jì)整體思路產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)基本思路一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園的概念(-)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn):以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)，地的整體開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。以獨(dú)棟寫(xiě)字樓、高層辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)化廠房、中試研發(fā)樓為開(kāi)發(fā)對(duì)象，整合自然資源、社會(huì)資源、經(jīng)濟(jì)資源等，打造產(chǎn)、學(xué)、研產(chǎn)業(yè)集群，幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力：幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力的新型產(chǎn)業(yè)形式。(二)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和消費(fèi)型地產(chǎn)的區(qū)別:消費(fèi)型地產(chǎn)以健康、生態(tài)、人居環(huán)境與自然相融合為最高級(jí)特征，產(chǎn)業(yè)型地產(chǎn)滿足消費(fèi)型地產(chǎn)的功能的同時(shí)，則是在此基礎(chǔ)上以其更適宜人的創(chuàng)業(yè)發(fā)展、自我內(nèi)容原育土地只租不獲得土地增值?以嚴(yán)業(yè)名義低成本荻御土地土地運(yùn)營(yíng)配會(huì)的囪業(yè)性房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，（％業(yè)房產(chǎn)的出租和出售獲褐住宅配套，住宅出租和出售公共性技術(shù)平臺(tái)融資、咨詢、培訓(xùn)、信恿、政府關(guān)系、孵化、知識(shí)、嫌體、網(wǎng)絡(luò)、物流、人力資源、軟件服務(wù)外包等服務(wù)餐飲.娛樂(lè)、購(gòu)物、醫(yī)療等物業(yè)簧理有償服務(wù).如維保潔、綠植維護(hù)VC/PE投資專(zhuān)業(yè)性公司并實(shí)現(xiàn)IP。不允許總按轉(zhuǎn)售IS況下?探累作價(jià)入肢方式產(chǎn)業(yè)性房產(chǎn)股權(quán).信托、證券化運(yùn)作土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)?BOT運(yùn)營(yíng).以土地入股共同開(kāi)發(fā)原有物業(yè)改造與功能變更分享稅收或服務(wù)性收益住宅地嚴(yán)產(chǎn)業(yè)技術(shù)性H8務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展性服務(wù)生活配套性憾務(wù)園區(qū)運(yùn)營(yíng)性漾務(wù)增值眼務(wù)產(chǎn)業(yè)投資專(zhuān)業(yè)性公司投資產(chǎn)業(yè)用地資本運(yùn)作現(xiàn)有房產(chǎn)的資本運(yùn)作金額投資生地開(kāi)發(fā)熟地改造委托經(jīng)營(yíng)模式愉出（三）產(chǎn)業(yè)園區(qū)盈利方式對(duì)比（由于各類(lèi)用區(qū)的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型和發(fā)展階段不同，英盈利模式也不同。）六、產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略(-)招商是龍頭。系統(tǒng)梳理園區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力,找出我們區(qū)別苴他產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)勢(shì),并不斷放大，有利于日常區(qū)招商(解決客戶憑什么來(lái)我們園區(qū)，是租金便宜?孵化服務(wù)體系完善？園區(qū)配套齊全？園區(qū)軟硬件氛I好？區(qū)位好？……)，(-)養(yǎng)商是根本。(-)養(yǎng)商是根本。區(qū)運(yùn)營(yíng)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益都要從客戶這個(gè)載體上產(chǎn)生，將我園區(qū)與其他同類(lèi)型產(chǎn)業(yè)用區(qū)的共性服務(wù)做到極致，比英他園區(qū)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要高一點(diǎn)，服務(wù)差異化就出來(lái)了。如日常物業(yè)管理服務(wù)、各類(lèi)咨詢服務(wù)、融資服務(wù)、孵化服務(wù)等，客戶關(guān)注的就是我們要改進(jìn)完善的，堅(jiān)持做好，讓客戶體驗(yàn)感好,恫區(qū)口碑就會(huì)越來(lái)越好，品牌價(jià)值就會(huì)越來(lái)越高。時(shí)機(jī)成熟，我們可以對(duì)英他園區(qū)輸出產(chǎn)業(yè)恫運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。(三)平臺(tái)是關(guān)鍵。梳理園區(qū)服務(wù)平臺(tái)，更細(xì)化，為區(qū)企業(yè)服務(wù)，將服務(wù)轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)效益。區(qū)企業(yè)服務(wù)，將服務(wù)轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)效益。區(qū)企業(yè)服務(wù)，將服務(wù)轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)效益。區(qū)建立以區(qū)企業(yè)服務(wù)，將服務(wù)轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)效益。區(qū)建立以下服務(wù)平臺(tái):投融資服務(wù)平臺(tái)商務(wù)會(huì)展平臺(tái)

知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)平臺(tái)采購(gòu)服務(wù)平臺(tái)宣傳推廣平臺(tái)教育培訓(xùn)平臺(tái)孵化器服務(wù)平臺(tái)人才招聘服務(wù)平臺(tái)區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理決左著一個(gè)恫區(qū)的經(jīng)營(yíng)成果。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，能否找到適合園區(qū)發(fā)展的運(yùn)作模式并不斷對(duì)其進(jìn)行調(diào)整完善決泄著一個(gè)區(qū)未來(lái)能否可持續(xù)發(fā)展。行調(diào)整完善決泄著一個(gè)區(qū)未來(lái)能否可持續(xù)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的收益是長(zhǎng)期性的，園區(qū)發(fā)展好，可以長(zhǎng)期盈利，但做不好很快就會(huì)垮下去，要獲得成功，運(yùn)營(yíng)管理這必須有產(chǎn)業(yè)服務(wù)的能力。

構(gòu)建高效的管理模式和組織架構(gòu)是提高恫區(qū)運(yùn)營(yíng)效率的前提產(chǎn)業(yè)集群的構(gòu)建是園區(qū)運(yùn)營(yíng)效率的關(guān)鍵配套服務(wù)效率是區(qū)運(yùn)營(yíng)效率的基本保障。務(wù)效率是區(qū)運(yùn)營(yíng)效率的基本保障。附：恫區(qū)運(yùn)營(yíng)方案設(shè)計(jì)（模板）產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)方案設(shè)計(jì)區(qū)各方而的實(shí)際情況，確泄產(chǎn)業(yè)坯區(qū)運(yùn)營(yíng)管理模式1、以工業(yè)廠房出租和銷(xiāo)售為主，以上地出讓為輔、以代地方政府招商為主2、以商業(yè)開(kāi)發(fā)為輔或以入園企業(yè)進(jìn)行全方位服務(wù)為主,以整體物業(yè)管理為輔二、結(jié)合園區(qū)自身狀況，選擇盈利模式

1、以廠區(qū)建筑物銷(xiāo)售提取利潤(rùn)2、以廠區(qū)建筑物出租收取費(fèi)用3、以土地出讓差價(jià)賺取利潤(rùn)4、以為入園企業(yè)提供平臺(tái)收取服務(wù)費(fèi)用或以配套設(shè)施和配套（商業(yè)、住宅）服務(wù)收取合理費(fèi)用等。這些盈利模式事基礎(chǔ)的盈利方式，要進(jìn)行綜合選擇并且創(chuàng)新才能夠帶來(lái)出奇的效果。三、區(qū)運(yùn)營(yíng)管理投入產(chǎn)出設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投入產(chǎn)出設(shè)訃主要指在四區(qū)規(guī)劃建設(shè)的前期對(duì)園區(qū)未來(lái)的發(fā)展進(jìn)程進(jìn)行預(yù)判,對(duì)園區(qū)不同細(xì)分產(chǎn)業(yè)的投入與產(chǎn)出分別進(jìn)行預(yù)測(cè)。除具體財(cái)務(wù)分析外,還要進(jìn)行敏感性分析,并提出園區(qū)在發(fā)展過(guò)程中潛在的風(fēng)險(xiǎn)以及應(yīng)對(duì)描施。

三、區(qū)運(yùn)營(yíng)管理投入產(chǎn)出設(shè)計(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)政策體系設(shè)計(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)政策體系是園區(qū)發(fā)展軟環(huán)境的主體，對(duì)于I要包括:區(qū)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用O區(qū)產(chǎn)業(yè)政策體系主1、財(cái)稅優(yōu)惠政策體系設(shè)計(jì);區(qū)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用O區(qū)產(chǎn)業(yè)政策體系主2、政府補(bǔ)貼政策體系設(shè)計(jì);3、人才引進(jìn)政策體系設(shè)計(jì);4、行政審批政策體系設(shè)計(jì);5、公共服務(wù)平臺(tái)相關(guān)政策體系設(shè)計(jì);

價(jià)值實(shí)現(xiàn)和投資的可持續(xù)增值為其本質(zhì)特征。（三）產(chǎn)業(yè)園是指由政府或企業(yè)為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)而創(chuàng)立的特殊區(qū)位環(huán)境。它的類(lèi)型十分豐富，包括高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、科技園、工業(yè)區(qū)、金融后臺(tái)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)等以及近來(lái)各地陸續(xù)提出的產(chǎn)業(yè)新城、科技新城等。區(qū)是某產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)或是技術(shù)的產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目,區(qū)是某產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)或是技術(shù)的產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目,簡(jiǎn)而言之，孵化平臺(tái)，是企業(yè)走向產(chǎn)業(yè)化道路集中區(qū)域。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)是一系列與文化關(guān)聯(lián)的、產(chǎn)業(yè)規(guī)模文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)是一系列與文化關(guān)聯(lián)的、產(chǎn)業(yè)規(guī)模集聚的特左地理區(qū)域，是一具有鮮明文化形象并對(duì)外界產(chǎn)生一定吸引力的集生產(chǎn)、交易、休閑、居住為一體的多功能區(qū)。二、在我國(guó)產(chǎn)業(yè)用區(qū)類(lèi)別分為區(qū)位依附類(lèi)和區(qū)性質(zhì)

體的多功能區(qū)。二、在我國(guó)產(chǎn)業(yè)用區(qū)類(lèi)別分為區(qū)位依附類(lèi)和區(qū)性質(zhì)（-）區(qū)位依附1.以舊廠房和倉(cāng)庫(kù)為區(qū)位依附。如：北京798、佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、廣州ITI創(chuàng)意園等.以大學(xué)為區(qū)位依托。如：上海時(shí)尚創(chuàng)意恫、TCL（廣州）文化產(chǎn)業(yè)基地等.以開(kāi)發(fā)區(qū)為區(qū)位依附。女口：中關(guān)村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)基地、張江文化科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地AT.以傳統(tǒng)特色文化社區(qū)、藝術(shù)家村為區(qū)位依附。如:四川德陽(yáng)三星堆文化產(chǎn)業(yè)、J四川德陽(yáng)三星堆文化產(chǎn)業(yè)、J匕京高碑店傳統(tǒng)民俗文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、廣州小洲村等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、廣州小洲村等（二）恫區(qū)性質(zhì)產(chǎn)業(yè)型。如：深圳大芬村、上海虹漕南路創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)恫混合型。如：張江文化科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、香港數(shù)碼藝術(shù)型。如：北京大山子藝術(shù)園區(qū)、青島達(dá)尼畫(huà)家村休閑娛樂(lè)型。如：上海的新天地、北京長(zhǎng)安街文化演藝集聚區(qū)等地方特色型。如：北京高碑店傳統(tǒng)民俗文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、潘家園古玩藝術(shù)品交易區(qū)等三、目前中國(guó)產(chǎn)業(yè)區(qū)運(yùn)營(yíng)存在的問(wèn)題（-）?重房產(chǎn)，輕產(chǎn)業(yè)。宜居宜業(yè)，配套完善是恫區(qū)建設(shè)方面達(dá)成的共識(shí)，但是部分園區(qū)存在舍本逐末,過(guò)度強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而輕視產(chǎn)業(yè)環(huán)境搭建的問(wèn)題,隨之帶來(lái)空置率高企，新區(qū)變成“鬼城”。（二）投機(jī)跡象顯現(xiàn)。由于工業(yè)用地價(jià)格較低，不少開(kāi)發(fā)商采用以工業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)，然后進(jìn)行_L地用途變更，開(kāi)發(fā)商用和住宅項(xiàng)目，或者二次轉(zhuǎn)讓獲取高額上地升值收益。從市場(chǎng)來(lái)看，由于住宅地產(chǎn)投資空間受到擠壓，不少投資力雖:開(kāi)始轉(zhuǎn)移方向，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為熱錢(qián)和游資躲開(kāi)調(diào)控的新避風(fēng)港。（三）只招商，不擇商；重招商,輕養(yǎng)商。由于大部分園區(qū)都由政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，出于政績(jī)和招商壓力，任招商過(guò)程中，不少園區(qū)違背產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，不加選擇盲目引進(jìn)，最終造成項(xiàng)目不落地形成企業(yè)空巢，或是產(chǎn)業(yè)鏈條混亂成為大雜院，帶來(lái)上地資源的嚴(yán)重閑置和浪費(fèi)?？蛻羧腭v用區(qū)后，園區(qū)各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)服務(wù)跟不上，不重視運(yùn)營(yíng)管理，客戶服務(wù)體驗(yàn)感差,退租率高，進(jìn)駐5家，退租4家，形成惡性循環(huán)，永遠(yuǎn)處于招商狀態(tài)，日積月累，口碑變差，形成爛尾。（四）區(qū)政策履約難。為吸引企業(yè)入園，部分園區(qū)管理者在企業(yè)入園之初承諾大量?jī)?yōu)惠政策，但在入園之后，出現(xiàn)違約，造成企業(yè)利益嚴(yán)重受損，恫區(qū)公信力下降，制約園區(qū)的持續(xù)發(fā)展。（五）企業(yè)創(chuàng)新成本不斷提高。伴隨著城市范用的擴(kuò)大，以及軌道交通的延伸，曾經(jīng)處于城市邊緣地帶的園區(qū)逐漸城區(qū)化，其地價(jià)也逐漸提高，這既削弱了園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力，也造成企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本和創(chuàng)新成本的提高。（四）區(qū)政策履約難。為吸引企業(yè)入園，部分園區(qū)總體來(lái)說(shuō)，中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)還存在著缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,量多質(zhì)差等問(wèn)題，資源浪費(fèi)和粗放發(fā)展的恫區(qū)依然比比皆是，許多園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同，產(chǎn)業(yè)泄位不清楚,部分園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群弱，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性低，研發(fā)能力不強(qiáng),創(chuàng)新環(huán)境建設(shè)滯后。即便是一些比較成熟的園區(qū)也而臨著各種挑戰(zhàn)。四.目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式大概分類(lèi)三類(lèi)，一般產(chǎn)業(yè)I區(qū)運(yùn)營(yíng)公司采取以下一種或幾種結(jié)合一起的運(yùn)營(yíng)模式對(duì)園區(qū)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。（―）（二）（三）以工業(yè)廠房出租和銷(xiāo)售為主，以土地出讓為輔:以代地方政府招商為主，以商業(yè)開(kāi)發(fā)為輔:以入園企業(yè)進(jìn)行全方位服務(wù)為主，以整體物業(yè)管理為五、產(chǎn)業(yè)園區(qū)盈利模式分析(-)產(chǎn)業(yè)園區(qū)盈利點(diǎn)分布情況盈利點(diǎn)土地出讓資金收益分析土地出讓資金收益主要是IB各級(jí)政府土地鷲理部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用右?拔規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額）?園區(qū)開(kāi)發(fā)中玫府荻得土地出讓金，時(shí)開(kāi)發(fā)商也可能獲益I許多開(kāi)發(fā)商在與政府的園區(qū)開(kāi)發(fā)協(xié)議上.都會(huì)要求政府明確將園區(qū)土地出讓金收益用于園區(qū)基礎(chǔ)和配套設(shè)園區(qū)可漏路標(biāo).顯著位置的廣告權(quán)，道路手冠名權(quán)，區(qū)類(lèi)餐論、超市、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等的特許經(jīng)營(yíng)攻以一定的價(jià)格出讓給企業(yè)湛至可以進(jìn)行拍賣(mài)來(lái)獲得收益。為扶捋回區(qū)發(fā)展，回區(qū)的上級(jí)地方政府通概將園區(qū)內(nèi)形成地方財(cái)政稅收的一矜分按照比例進(jìn)行返還?因此，來(lái)的企業(yè)以后稅收返還的內(nèi)容。這個(gè)收入短時(shí)間看不到.但Kfi著園區(qū)的不斷成熟.園區(qū)內(nèi)企業(yè)的不斷發(fā)展，則按照協(xié)議所返還的稅枚成幾何級(jí)的增長(zhǎng)。這部分的利潤(rùn)，屬于穩(wěn)定的，長(zhǎng)期的，能否取得這樣的收入，取決于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成熟度。有償出讓無(wú)形資源收益稅收收益參股入園優(yōu)質(zhì)有潸力的企業(yè)?共對(duì)符合條件的優(yōu)質(zhì)有潸力的企業(yè)，以園區(qū)租金、管理費(fèi).廣告費(fèi)等形式進(jìn)行