房地產(chǎn)市場分析

第2章房地地產(chǎn)市場場分析房地產(chǎn)市市場的一一般問題題房地產(chǎn)市市場分析析房地產(chǎn)市市場調(diào)查查的方法法與程序序房地產(chǎn)市市場預(yù)測測的種類類與方法法市場分析析應(yīng)用舉舉例2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題2．1．1房地產(chǎn)市市場的特特征1．房地產(chǎn)產(chǎn)市場是是信息不不充分的的市場由于房地地產(chǎn)市場場與完全全競爭市市場的四四個條件件相差較較遠，因因此，缺缺乏信息息是房地地產(chǎn)市場場的重要要特征。。2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題2．房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的區(qū)域性性強房地產(chǎn)商商品的這這種固定定性，決決定了房房地產(chǎn)市市場具有有明顯的的區(qū)域性性。這一一區(qū)域性性表現(xiàn)為為：不同同地區(qū)市市場發(fā)育育和完善善程度千千差萬別別；同一一類型產(chǎn)產(chǎn)品地域域價差大大；市場場供求圈圈小，市市場輻射射功能弱弱等。房房地產(chǎn)市市場所包包括的范范圍越大大，對房房地產(chǎn)投投資者的的意義就就越小。。2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題3．房地產(chǎn)產(chǎn)市場產(chǎn)產(chǎn)品的異異質(zhì)性這種異質(zhì)質(zhì)性，主主要是指指房地產(chǎn)產(chǎn)市場供供給產(chǎn)品品的非標標準化，，也就是是說產(chǎn)品品之間不不可替代代。2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題4．地產(chǎn)市市場的壟壟斷性土地是一一種有限限的資源源，一旦旦某塊土土地被某某人占有有，就會會形成對對該塊土土地的壟壟斷。但但由于土土地所有有制的性性質(zhì)不同同，對土土地的壟壟斷也具具有不同同的特點點。在土土地私有有化為主主的國家家，土地地的壟斷斷實質(zhì)上上是一種種私人的的壟斷。。我國的土土地市場場總體上上是由國國家直接接經(jīng)營的的壟斷市市場。此此外，地地產(chǎn)市場場交易的的金額一一般都很很大，使使進入地地產(chǎn)市場場的競爭爭者較一一般市場場大為減減少，因因而也容容易出現(xiàn)現(xiàn)壟斷。。2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題5．房地產(chǎn)產(chǎn)市場是是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)益的的交易市市場房屋的流流通和土土地使用用權(quán)的有有償轉(zhuǎn)讓讓，其交交易過程程只有貨貨幣的單單方面的的“商流流”，而而沒有物物質(zhì)實體體的“物物流”。。房地產(chǎn)產(chǎn)市場是是不動產(chǎn)產(chǎn)市場，，在交換換中轉(zhuǎn)移移的只是是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬，，每一次次交換行行為都是是對房地地產(chǎn)權(quán)利利的重新新界定，，從這個意意義上說說，房地地產(chǎn)市場場是房地地產(chǎn)權(quán)益益的交易易市場，，是權(quán)益益的讓渡渡市場。。2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題6．房地產(chǎn)產(chǎn)市場對對商品短短期供求求變化反反映不靈靈敏當(dāng)市場上上出現(xiàn)某某種房地地產(chǎn)商品品供過于于求時，，由于開開發(fā)商已已經(jīng)投入入了大量量資金，，施工正正在進行行，而不不可能停停止建設(shè)設(shè)。當(dāng)市市場上某某種房地地產(chǎn)商品品出現(xiàn)供供不應(yīng)求求時，雖雖然開發(fā)發(fā)商可采采取某種種措施加加快施工工進度，，但也不不可能像像其它工工業(yè)品生生產(chǎn)那樣樣，迅速速適應(yīng)市市場需求求拿出產(chǎn)產(chǎn)品來投投放市場場，導(dǎo)致致了房地地產(chǎn)市場場對房地地產(chǎn)商品品的短期期供求變變化反映映遲鈍。。2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題2．1．2房地產(chǎn)市市場的效效率市場效率率，是指指市場傳傳遞產(chǎn)品品和價格格的信息息的功能能。獲得反映映市場價價格最新新信息的的時間通通常可以以用市場場效率來來衡量。。相對于于某些市市場而言言（如證證券市場場），房房地產(chǎn)市市場是一一個低效效率的市市場。2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題1．房地產(chǎn)產(chǎn)市場低低效率的的原因1）在房地地產(chǎn)市場場上，每每一個交交易物都都是彼此此獨立的的。2）房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品異異質(zhì)。3）房地產(chǎn)產(chǎn)交易過過程較為為復(fù)雜。。4）尋找成成交伙伴伴也有較較大的難難度，并并需耗費費大量時時間。5）有關(guān)房房地產(chǎn)市市場價格格的刊物物較少。。2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題2．市場的的低效率率與投資資機會正因為市市場效率率的低下下，才造造成了對對市場價價值評估估的困難難，才帶帶來了獲獲取巨大大額外收收益的可可能性，，才為投投資商通通過從事事投資、、租賃和和開發(fā)等等活動以以謀取利利潤提供供了機會會。在一個效效率較高高的市場場上尋找找一個被被人忽視視的投資資項目較較為困難難，而在在效率較較低的市市場上，，則可以以通過細細心的觀觀察尋找找到被人人忽視的的投資項項目，并并能不斷斷獲取額額外收益益。由于前述述的房地地產(chǎn)市場場的諸多多特征，，決定了了房地產(chǎn)產(chǎn)市場是是個低效效率的市市場，因因而，房房地產(chǎn)市市場就格格外需要要市場研研究和分分析。2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題2．1．3房地產(chǎn)市市場的分分類按房地產(chǎn)產(chǎn)用途劃劃分，房房地產(chǎn)市市場可分分為：1）居住物物業(yè)市場場居住物業(yè)業(yè)一般是是指供人人們生活活居住的的建筑，，包括普普通住宅宅、公寓寓、別墅墅等。2）商業(yè)物物業(yè)市場場商業(yè)物業(yè)業(yè)有時也也稱收益益性物業(yè)業(yè)或投資資性物業(yè)業(yè)，包括括酒店、、寫字樓樓、零售售商業(yè)用用房（店店鋪、超超市、購購物中心心等）、、出租商商住樓等等。位置置對于這這類物業(yè)業(yè)有著特特殊的重重要性。。2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題3）工業(yè)物物業(yè)市場場工業(yè)物業(yè)業(yè)通常是是為人類類的生產(chǎn)產(chǎn)活動提提供入住住空間，，包括工工業(yè)廠房房、高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)用房房、研究究與發(fā)展展用房（（又稱工工業(yè)寫字字樓）、、倉儲用用房等。。4）特殊物物業(yè)市場場對于賽馬馬場、高高爾夫球球場、汽汽車加油油站、飛飛機場、、車站、、碼頭、、高速公公路、橋橋梁、隧隧道等物物業(yè)，常常稱為特特殊物業(yè)業(yè)。2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題5）土地市市場在我國，，土地市市場是指指以城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使使用權(quán)為為對象進進行交易易的市場場。土地地的征購購、土地地的出讓讓、土地地的轉(zhuǎn)讓讓這三者者均屬土土地市場場的內(nèi)容容。房地產(chǎn)投投資分析析主要側(cè)側(cè)重于前前兩類市市場的分分析。2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題2．按房地地產(chǎn)購買買者的目目的劃分分，房地地產(chǎn)市場場可分為為：1）房地產(chǎn)產(chǎn)自用市市場自用型購購買者將將房地產(chǎn)產(chǎn)作為一一種耐用用消費品品，目的的在于滿滿足自身身生活或或生產(chǎn)活活動對入入住空間間的需要要。2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題2）房地產(chǎn)產(chǎn)投資市市場投資型購購買者將將房地產(chǎn)產(chǎn)作為一一種投資資工具，，目的在在于將購購入的房房地產(chǎn)出出租經(jīng)營營或轉(zhuǎn)售售，并從從中獲得得投資收收益。房地產(chǎn)投投資分析析更側(cè)重重于第二二類市場場。2．1房地產(chǎn)市市場的一一般問題題3．按房地地產(chǎn)權(quán)屬屬交易的的內(nèi)容劃劃分，房房地產(chǎn)市市場可分分為：1）租賃市市場租賃市場場是對不不同類型型房地產(chǎn)產(chǎn)的使用用權(quán)進行行一定期期限和方方式的有有償轉(zhuǎn)讓讓的市場場。2）產(chǎn)權(quán)市市場產(chǎn)權(quán)市場場是對房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行行買賣的的市場。。2．2房地產(chǎn)市市場分析析2．2．1房地產(chǎn)市市場分析析的必要要性房地產(chǎn)項項目的市市場分析析是在投投資決策策確定之之前，調(diào)調(diào)查市場場情況、、了解項項目背景景資料、、辨識投投資風(fēng)險險、選擇擇投資機機會的過過程。市場分析析的必要要性表現(xiàn)現(xiàn)在以下下幾方面面：一是房地地產(chǎn)投資資決策需需要市場場分析。。二是房地地產(chǎn)經(jīng)營營管理需需要市場場分析。。三是房地地產(chǎn)價格格策略的的制定需需要市場場分析。。2．2房地產(chǎn)市市場分析析2．2．2房地產(chǎn)市市場分析析的限度度1．市場分分析的限限制由于以下下幾方面面的限制制，市場場分析的的效果有有時并不不如我們們想象的的那么好好。1）費用的的限制2）時間的的限制3）技能的的限制4）偏好的的限制市場分析析可以提提供重要要的資料料與客觀觀的報告告供投資資者或決決策者參參考，但但它并不不能代替替投資者者和決策策者作決決策。2．2房地產(chǎn)市市場分析析2．市場分分析的程程度進行市場場分析的的目的是是想使投投資項目目的現(xiàn)金金流量及及市場價價值的變變化預(yù)測測的準確確，以使使自己在在開發(fā)結(jié)結(jié)束時或或持有期期內(nèi)獲得得最大利利潤。如果想做做，市場場分析是是無止境境的。因因此，在在分析到到一定階階段時，，會有一一個點使使市場分分析所需需的成本本超過收收益。這這就說明明，即使使上面所所述的四四個限制制均不存存在，也也仍然有有一個市市場分析析的合理理程度問問題。從圖2-2我們可以以看出，，只有當(dāng)當(dāng)市場分分析的收收益超過過該分析析所花費費的成本本時，市市場分析析才是合合算的。。收益市場研究的深度M成本總成本總利潤成本利潤凈利潤圖2-2市場分析析的成本本、效益益示意圖圖2．2房地產(chǎn)市市場分析析2．2．3房地產(chǎn)市市場分析析的內(nèi)容容房地產(chǎn)市市場分析析的內(nèi)容容主要是是市場調(diào)調(diào)查與市市場預(yù)測測。房地地產(chǎn)市場場調(diào)查與與預(yù)測包包括房地地產(chǎn)投資資環(huán)境的的調(diào)查與與預(yù)測、、房地產(chǎn)產(chǎn)市場狀狀況的調(diào)調(diào)查與預(yù)預(yù)測。1．房地產(chǎn)產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境的調(diào)調(diào)查與預(yù)預(yù)測投資環(huán)境境是指擬擬投資的的地域（（國家、、地區(qū)、、城市或或街區(qū)））在一定定時期內(nèi)內(nèi)所具有有的能決決定和制制約項目目投資的的各種外外部境況況和條件件的總和和。2．2房地產(chǎn)市市場分析析對投資環(huán)環(huán)境的調(diào)調(diào)查和預(yù)預(yù)測，一一般是指指對下列列各環(huán)境境的調(diào)查查和預(yù)測測：1）政治環(huán)環(huán)境2）法律環(huán)環(huán)境3）經(jīng)濟環(huán)環(huán)境4）文化環(huán)環(huán)境5）自然環(huán)環(huán)境6）規(guī)劃環(huán)環(huán)境7）基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施環(huán)境境2．2房地產(chǎn)市市場分析析2．房地產(chǎn)產(chǎn)市場狀狀況的調(diào)調(diào)查與預(yù)預(yù)測房地產(chǎn)市市場狀況況的調(diào)查查與預(yù)測測應(yīng)在房房地產(chǎn)投投資環(huán)境境調(diào)查與與預(yù)測的的基礎(chǔ)上上進行。。如果一份份市場分分析報告告能說明明上述所所有的問問題當(dāng)然然更好，，但實際際上，不不是每一一個項目目都必須須把所有有信息都都調(diào)查分分析得面面面俱到到——這既不太太可能，，有時也也沒有必必要。2．2房地產(chǎn)市市場分析析3．房地產(chǎn)產(chǎn)項目在在不同階階段進行行市場分分析的要要點1）房地產(chǎn)產(chǎn)項目定定位階段段該階段的的市場調(diào)調(diào)查分析析除了進進行公開開在售項項目基本本數(shù)據(jù)的的調(diào)查、、市場供供求研究究之外，，還包括括項目的的細分市市場分析析、目標標市場狀狀況，消消費者活活動、購購買動機機、傾向向、決策策等心理理過程的的分析。。2．2房地產(chǎn)市市場分析析2）房地產(chǎn)產(chǎn)項目市市場推廣廣階段該階段的的市場調(diào)調(diào)查分析析除了進進行在售售項目基基本數(shù)據(jù)據(jù)的調(diào)查查、市場場供求研研究之外外，還包包括特定定項目的的銷售狀狀況、價價格調(diào)查查、目標標消費者者的特征征研究，，以及用用科學(xué)方方法收集集消費者者購買以以及使用用產(chǎn)品的的事實、、意見、、動機等等有關(guān)資資料，并并予以分分析研究究。2．2房地產(chǎn)市市場分析析3）房地產(chǎn)產(chǎn)銷售階階段該階段的的市場調(diào)調(diào)查分析析主要包包括房地地產(chǎn)項目目廣告策策略在目目標市場場中的反反應(yīng)和收收效情況況，收集集并充分分研究所所收集到到的資料料，了解解公司營營銷計劃劃的執(zhí)行行情況、、市場上上其他在在售項目目的主要要營銷手手段和銷銷售狀況況、價格格走勢等等；此外外還包括括消費者者購買商商品的動動機以及及使用商商品的事事實情況況調(diào)查分分析。2．2房地產(chǎn)市市場分析析4）房地產(chǎn)產(chǎn)三級市市場調(diào)查查分析具體內(nèi)容容包括房房地產(chǎn)再再轉(zhuǎn)讓過過程中價價格調(diào)查查、成交交客戶調(diào)調(diào)查和區(qū)區(qū)域調(diào)查查以及競競爭狀況況調(diào)查。。2．2房地產(chǎn)市市場分析析2．2．4房地產(chǎn)市市場分析析中的信信息類型型1．從投資資者的角角度看，，分為三三個類型型。1）是與宏宏觀環(huán)境境相關(guān)的的信息，，如政治治法律環(huán)環(huán)境、經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境境。2）是與區(qū)區(qū)域環(huán)境境有關(guān)的的信息。。3）是與投投資項目目直接相相關(guān)的信信息。2．2房地產(chǎn)市市場分析析2．從市場場分析的的角度看看，市場場信息分分為四個個方面。。1）房地產(chǎn)產(chǎn)需求方方面的信信息。2）房地產(chǎn)產(chǎn)供給方方面的信信息。3）房地產(chǎn)產(chǎn)市場交交易方面面的信息息。4）其他信信息。2．3房地產(chǎn)市市場調(diào)查查的方法法與程序序2．3．1房地產(chǎn)市市場調(diào)查查的方法法房地產(chǎn)市市場調(diào)查查是以房房地產(chǎn)為為特定對對象，對對相關(guān)的的市場信信息進行行系統(tǒng)的的收集、、整理、、記錄和和分析，，對房地地產(chǎn)市場場進行研研究和預(yù)預(yù)測，并并最終為為房地產(chǎn)產(chǎn)投資項項目提供供決策服服務(wù)的一一種活動動。房地產(chǎn)市市場調(diào)查查方法是是指市場場調(diào)查人人員在實實地調(diào)查查中收集集各種信信息資料料所采用用的具體體方法。。2．3房地產(chǎn)市市場調(diào)查查的方法法與程序序市場調(diào)查查的方法法主要包包括以下下幾種：：1．普查法法2．抽樣調(diào)調(diào)查法3．直接調(diào)調(diào)查法4．間接調(diào)調(diào)查法上述介紹紹的調(diào)查查方法，，具體到到房地產(chǎn)產(chǎn)項目的的不同階階段會有有很強的的選擇性性。市場場調(diào)查通通過一定定的市場場調(diào)查程程序得以以實現(xiàn)。。2．3房地產(chǎn)市場場調(diào)查的方方法與程序序2．3．2房地產(chǎn)市場場調(diào)查的程程序1．提出問題題，確定調(diào)調(diào)查的目的的這一步要解解決的問題題是為什么么調(diào)查。只只有當(dāng)需要要調(diào)查的問問題被仔細細、準確地地定義以后后，才能設(shè)設(shè)計研究計計劃，獲取取切乎實際際的信息。。一般來說，，確定調(diào)查查目的要有有一個過程程，不是一一時就能確確定下來的的，可以采采用探測性性調(diào)查、描描述性調(diào)查查、因果性性調(diào)查來確確定。2．3房地產(chǎn)市場場調(diào)查的方方法與程序序2．決定收集集資料的方方法資料分為第第一手資料料和第二手手資料。第一手資料料是專門為為要調(diào)查的的問題而特特地收集或或?qū)嶒灦玫玫慕y(tǒng)計資資料；第二手資料料是指原始始資料經(jīng)過過整理后所所形成的可可為他人利利用的資料料或其它項項目已經(jīng)擁擁有的資料料。2．3房地產(chǎn)市場場調(diào)查的方方法與程序序3．設(shè)計調(diào)查查表設(shè)計調(diào)查表表的程序和和應(yīng)注意的的問題如下下：1）決定調(diào)查查方式2）決定采用用哪一種類類型的問題題3）設(shè)計調(diào)查查表問題應(yīng)應(yīng)注意的事事項2．3房地產(chǎn)市場場調(diào)查的方方法與程序序4．選樣5．?dāng)?shù)據(jù)處理理、分析與與解釋6．提出調(diào)查查報告需要說明的的是，房地地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查是房地地產(chǎn)市場分分析的前期期工作，房房地產(chǎn)市場場分析是對對市場調(diào)查查信息再加加工的過程程。但有時時一些市場場調(diào)查做完完后，市場場分析也就就直接包括括在市場調(diào)調(diào)查的過程程中了。2．4房地產(chǎn)市場場預(yù)測的種種類與方法法2．4．1房地產(chǎn)市場場預(yù)測的種種類房地產(chǎn)市場場預(yù)測是指指運用科學(xué)學(xué)的方法和和手段，根根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)查查所提供的的信息資料料，對房地地產(chǎn)市場的的未來及其其變化趨勢勢進行測算算和判斷，，以確定未未來一段時時期內(nèi)房地地產(chǎn)市場的的走向、需需求量、供供給量以及及相應(yīng)的租租金售價水水平。房地產(chǎn)市場場預(yù)測一般般分為定性性預(yù)測和定定量預(yù)測。。2．4房地產(chǎn)市場場預(yù)測的種種類與方法法1．定性預(yù)測測定性預(yù)測是是指依靠人人們的經(jīng)驗驗、專業(yè)知知識和分析析能力，參參照已有的的資料，通通過主觀判判斷，對事事物未來的的狀態(tài)如總總體趨勢、、發(fā)生或發(fā)發(fā)展的各種種可能性及及其后果等等做出分析析與判斷。。其特點是，，主要靠經(jīng)經(jīng)驗判斷未未來，有時時也做一些些量化分析析作為判斷斷的輔助手手段。2．4房地產(chǎn)市場場預(yù)測的種種類與方法法2．定量預(yù)測測定量預(yù)測是是在了解歷歷史資料和和統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)的基礎(chǔ)上上，運用數(shù)數(shù)學(xué)方法和和其他分析析技術(shù)，建建立可以表表現(xiàn)數(shù)量關(guān)關(guān)系的數(shù)量量模型，并并以此為基基礎(chǔ)分析、、計算和確確定房地產(chǎn)產(chǎn)市場要素素在未來可可能的數(shù)量量。2．4房地產(chǎn)市場場預(yù)測的種種類與方法法2．4．2房地產(chǎn)市場場預(yù)測的方方法房地產(chǎn)市場場預(yù)測的具具體方法因因預(yù)測的對對象、內(nèi)容容、期限不不同而有所所不同。通常采用的的方法有：：1．直觀判斷斷法這是定性預(yù)預(yù)測方法的的統(tǒng)稱。這這種方法適適用范圍廣廣、成本低低、費時少少，但受預(yù)預(yù)測者的主主觀因素影影響大，較較難提供以以準確數(shù)據(jù)據(jù)為依據(jù)的的預(yù)測值，，在數(shù)據(jù)資資料較少或或不準的情情況下，多多采用此法法。定性預(yù)預(yù)測方法主主要包括集集體判斷法法、專家意意見法。2．4房地產(chǎn)市場場預(yù)測的種種類與方法法2．歷史引伸伸法這是定量預(yù)預(yù)測方法的的統(tǒng)稱。在在占有若干干統(tǒng)計資料料、預(yù)測對對象的未來來受突發(fā)性性因素影響響較小的情情況下，選選用適當(dāng)?shù)牡臄?shù)學(xué)模型型進行定量量預(yù)測，可可以得到比比較滿意的的預(yù)測效果果。但是，，由于所選選擇和建立立的數(shù)學(xué)模模型不可能能把所有因因素都考慮慮進去，因因此定量預(yù)預(yù)測的結(jié)果果出現(xiàn)誤差差也在所難難免。此種種方法包括括簡單平均均數(shù)法、移移動平均數(shù)數(shù)法、加權(quán)權(quán)移動平均均數(shù)法、趨趨勢預(yù)測法法、指數(shù)平平滑法和季季節(jié)指數(shù)法法等。2．4房地產(chǎn)市場場預(yù)測的種種類與方法法1）簡單平均均數(shù)法簡單平均數(shù)數(shù)法是用算算術(shù)平均值值作為新一一期的預(yù)測測值的方法法。其計算公式式如下：式中，：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進行預(yù)測時的預(yù)測值；

n：代表資料數(shù)；

xn：代表第期的實際銷售數(shù)（=1，2，3，……）。2．4房地產(chǎn)市場場預(yù)測的種種類與方法法2）移動平均均法移動平均法法是在簡單單平均法的的基礎(chǔ)上發(fā)發(fā)展起來的的，其做法法是把被平平均的項逐逐漸向后移移動加以平平均，每項項平均的總總項數(shù)不變變。這個平平均數(shù)就直直接作為下下期的預(yù)測測值。平均均時，可以以用簡單的的算術(shù)平均均數(shù)，也可可以用加權(quán)權(quán)平均數(shù)。。2．4房地產(chǎn)市場場預(yù)測的種種類與方法法簡單移動平平均法的計計算公式為為：加權(quán)移動平平均法的計計算公式為為：從公式可見見，不論簡簡單式還是是加權(quán)式，，只能預(yù)測測下一期數(shù)數(shù)值。2．4房地產(chǎn)市場場預(yù)測的種種類與方法法3）趨勢預(yù)測測法這是歷史引引伸法中最最適合于中中長期預(yù)測測的方法。。其基本原原理是：根根據(jù)過去各各期的實際際數(shù)據(jù)，分分析其發(fā)展展趨勢，并并假定今后后按該趨勢勢繼續(xù)發(fā)展展，從而測測定今后各各期的數(shù)據(jù)據(jù)。如果過過去各期數(shù)數(shù)據(jù)大體呈呈現(xiàn)等差級級數(shù)，則其其變化趨勢勢可用直線線方程來表表示；如果果過去各期期數(shù)據(jù)大體體呈現(xiàn)等比比級數(shù)，則則可用曲線線方程來表表示。在這里，我我們只介紹紹直線趨勢勢方程。2．4房地產(chǎn)市場場預(yù)測的種種類與方法法求趨勢直線線的方程式式是：式中：y：預(yù)測值；x：代表的年份份；a，b：待定系數(shù)運用最小二二乘法求得得如下方程程組：令，則上式可簡化為：式中：yi：各年的實際際銷售量；；xi：各年的代號號；n：已掌握數(shù)數(shù)據(jù)的年數(shù)數(shù)。2．4房地產(chǎn)市場場預(yù)測的種種類與方法法值得注意的的是，每一一趨勢直線線方程都必必須注明原原點的時間間和計量單單位，這一一點和后面面闡述的表表明現(xiàn)象變變量之間相相關(guān)關(guān)系的的回歸方程程是有區(qū)別別的。2．4房地產(chǎn)市場場預(yù)測的種種類與方法法4）指數(shù)平滑滑法指數(shù)平滑法法是在移動動平均法的的基礎(chǔ)上發(fā)發(fā)展起來的的，指數(shù)平滑法法是利用預(yù)預(yù)測前一期期的實際值值和前一期期的指數(shù)平平滑預(yù)測值值進行加權(quán)權(quán)平均來取取得預(yù)測值值的方法。。它實際上是是一種特殊殊的加權(quán)移移動平均法法。2．4房地產(chǎn)市場場預(yù)測的種種類與方法法其計算公式式為：本期預(yù)測值值=a×上期實際發(fā)發(fā)生值+（1-a）×上期預(yù)測值值式中：a為平滑系數(shù)數(shù)，且0≤≤1當(dāng)a=1時，預(yù)測值值=上期實際發(fā)發(fā)生值當(dāng)a=0時，預(yù)測值值=上期預(yù)測值值一般根據(jù)經(jīng)經(jīng)驗估計，，當(dāng)差異較較大時，a取0.7～0.8為宜；當(dāng)差差異較小時時，a取0.2～0.3為宜。2．4房地產(chǎn)市場場預(yù)測的種種類與方法法5）季節(jié)指數(shù)數(shù)法季節(jié)性預(yù)測測比較簡單單的方法是是計算各個個季度的不不同銷售指指數(shù)。季節(jié)節(jié)銷售指數(shù)數(shù)可利用簡簡單平均法法算出。它它是根據(jù)歷歷史資料求求出每季度度平均數(shù)占占全期總平平均數(shù)的比比例，以表表明各季銷銷售水平比比全期總銷銷售水平高高低的程度度。2．4房地產(chǎn)市場場預(yù)測的種種類與方法法其預(yù)測步驟驟為：第1步：求出歷歷年各季的的平均銷售售量。第2步：求出各各季的季節(jié)節(jié)指數(shù)，即即當(dāng)季的平平均數(shù)占全全年平均數(shù)數(shù)總和的百百分比。第3步：根據(jù)季季節(jié)指數(shù)和和已知某年年某季的實實際數(shù)預(yù)測測該年其它它各個季的的數(shù)據(jù)。2．4房地產(chǎn)市場場預(yù)測的種種類與方法法3．因果預(yù)測測法因果預(yù)測法法是利用原原因和結(jié)果果之間存在在數(shù)學(xué)函數(shù)數(shù)式的內(nèi)在在聯(lián)系，建建立相應(yīng)的的數(shù)學(xué)模型型來進行預(yù)預(yù)測。包括回歸分分析法和相相關(guān)分析法法等。2．4房地產(chǎn)市場場預(yù)測的種種類與方法法1）回歸分析析法回歸分析法法就是根據(jù)據(jù)“自變量量”來分析析“因變量量”的變化化方向和程程度。在采用回歸歸分析法進進行預(yù)測時時，預(yù)測對對象和影響響因素之間間一定要存存在因果關(guān)關(guān)系，且樣樣本數(shù)據(jù)量量足夠；預(yù)預(yù)測對象和和影響因素素的樣本數(shù)數(shù)據(jù)之間存存在某種統(tǒng)統(tǒng)計規(guī)律，，且能反映映未來發(fā)展展狀態(tài)；樣樣本數(shù)據(jù)的的分布若存存在著線性性趨勢，則則可采用線線性回歸分分析法進行行預(yù)測。2．4房地產(chǎn)市場場預(yù)測的種種類與方法法其計算公式式如下：式中：y：預(yù)測值；x：自變量；a、b：回歸系數(shù)其中：這一方程與趨勢預(yù)測中的一次（直線）方程相同，不同的地方是趨勢預(yù)測中以x代表年份，而在回歸分析法中則以x代表“自變量”。所以，此處不能令2．4房地產(chǎn)市場場預(yù)測的種種類與方法法2）相關(guān)分析析法相關(guān)分析法法是分析市市場商品供供求變化諸諸因素中兩兩個相關(guān)變變量之間的的因果關(guān)系系。它主要要是在定性性分析的基基礎(chǔ)上，找找出事物發(fā)發(fā)展的內(nèi)在在聯(lián)系，確確定自變量量與因變量量之間的函函數(shù)關(guān)系，，然后用回回歸方程來來進行預(yù)測測。它與與一一元元線線性性回回歸歸法法不不同同的的地地方方是是，，此此處處因因變變量量的的變變動動不不一一定定決決定定于于某某個個主主要要自自變變量量，，也也可可以以是是其其他他相相關(guān)關(guān)因因素素。。2．4房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場預(yù)預(yù)測測的的種種類類與與方方法法其計計算算公公式式是是：：2．5市場場分分析析應(yīng)應(yīng)用用舉舉例例———某房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分析析報報告告大大綱綱2．5．1摘要要1．市市場場分分析析的的目目的的。。2．分分析析方方法法、、主主要要假假設(shè)設(shè)條條件件和和風(fēng)風(fēng)險險因因素素。。3．建建議議———做/放棄棄/推遲遲/改進進以以后后可可以以做做。。2．5市場場分分析析應(yīng)應(yīng)用用舉舉例例———某房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分析析報報告告大大綱綱2．5．2概述述1．國國家家或或整整體體社社會會經(jīng)經(jīng)濟濟狀狀況況和和主主要要的的增增長長領(lǐng)領(lǐng)域域（（確確認認有有吸吸引引力力的的物物業(yè)業(yè)投投資資類類型型———可選選擇擇的的投投資資方方向向，，分分析析當(dāng)當(dāng)前前所所處處的的經(jīng)經(jīng)濟濟周周期期或或房房地地產(chǎn)產(chǎn)周周期期中中的的位位置置））。。2．地地區(qū)區(qū)經(jīng)經(jīng)濟濟概概況況（（可可與與國國家家進進行行對對比比分分析析））。。2．5市場場分分析析應(yīng)應(yīng)用用舉舉例例———某房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分析析報報告告大大綱綱3．城城市市經(jīng)經(jīng)濟濟狀狀況況（（與與國國家家和和地地區(qū)區(qū)相相比比城城市市的的就就業(yè)業(yè)狀狀況況及及趨趨勢勢，，本本城城市市就就業(yè)業(yè)情情況況短短期期預(yù)預(yù)測測，，確確認認和和介介紹紹當(dāng)當(dāng)?shù)氐刂髦饕a(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)、、企企業(yè)業(yè)和和產(chǎn)產(chǎn)品品））。。4．市市場場環(huán)環(huán)境境與與場場地地分分析析（（市市場場區(qū)區(qū)域域的的劃劃分分、、土土地地面面積積、、土土地地利利用用情情況況、、場場地地描描述述，，場場地地周周圍圍交交通通環(huán)環(huán)境境及及可可及及性性分分析析，，場場地地周周圍圍土土地地利利用用情情況況和和競競爭爭情情況況））。。2．5市場場分分析析應(yīng)應(yīng)用用舉舉例例———某房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分析析報報告告大大綱綱2．5．3需求求分分析析1．預(yù)預(yù)計計的的總總需需求求（（詳詳細細分分析析項項目目所所在在市市場場區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)就就業(yè)業(yè)、、人人口口、、家家庭庭規(guī)規(guī)模模與與結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、家家庭庭收收入入等等，，以以預(yù)預(yù)測測擬擬開開發(fā)發(fā)房房地地產(chǎn)產(chǎn)類類型型的的市市場場需需求求））。。（1）就就業(yè)業(yè)分分析析；；（2）人人口口和和家家庭庭分分析析；；（3）收收入入分分析析。。2．5市場場分分析析應(yīng)應(yīng)用用舉舉例例———某房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分析析報報告告大大綱綱2．吸吸納納率率分分析析（（就就每每一一個個相相關(guān)關(guān)的的細細分分市市場場進進行行需需求求預(yù)預(yù)測測，，以以估估計計市市場場吸吸納納的的價價格格和和數(shù)數(shù)量量））。。（1）市市場場吸吸納納和和空空置置的的現(xiàn)現(xiàn)狀狀與與趨趨勢勢；；（2）預(yù)預(yù)估估市市場場吸吸納納計計劃劃（（相相應(yīng)應(yīng)時時間間周周期期內(nèi)內(nèi)的的需需求求））。。2．5市場場分分析析應(yīng)應(yīng)用用舉舉例例———某房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分析析報報告