房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制

房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目質(zhì)量量控制制任何一一個(gè)工工程項(xiàng)項(xiàng)目都都是由由分項(xiàng)項(xiàng)工程程、分分部工工程和和單位位工程程所組組成的的復(fù)雜雜體系系，存存在著著許多多工序序和環(huán)環(huán)節(jié)，，所以以施工工項(xiàng)目目的質(zhì)質(zhì)量管管理可可以小小到一一個(gè)工工序的的施工工操作作、一一批材材料的的檢驗(yàn)驗(yàn)，也也可以以大到到一個(gè)個(gè)單位位工程程的全全面質(zhì)質(zhì)量控控制過過程。?？傊?，施施工項(xiàng)項(xiàng)目的的質(zhì)量量管理理是一一個(gè)系系統(tǒng)控控制過過程。。1一、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目質(zhì)量控控制概述述1．房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量管理理的內(nèi)容容房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目質(zhì)量量管理的的目的是是提供一一個(gè)高質(zhì)質(zhì)量的工工程產(chǎn)品品和服務(wù)務(wù)，令顧顧客滿意意。質(zhì)量量管理目目標(biāo)和過過程適用用于所有有項(xiàng)目管管理職能能和過程程，包括括項(xiàng)目決決策的質(zhì)質(zhì)量、項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃劃的質(zhì)量量、項(xiàng)目目控制。。項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量管理理的主要要對象是是工程質(zhì)質(zhì)量，它它是一個(gè)個(gè)綜合性性的指標(biāo)標(biāo)，包括括如下四四個(gè)方面面：(1)工程投產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)行后后，所生生產(chǎn)的產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)質(zhì)量，該該工程的的可用性性、使用用效果和和產(chǎn)出效效益，運(yùn)運(yùn)行的安安全度和和穩(wěn)定性性；(2)工程結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)和和施工的的安全性性和可靠靠性；(3)所使用的的材料、、設(shè)備、、工藝、、結(jié)構(gòu)的的質(zhì)量以以及它們們的耐久久性和整整個(gè)工程程的壽命命；(4)工程的其其他方面面，如外外觀造型型，與環(huán)環(huán)境的協(xié)協(xié)調(diào)，項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)行行費(fèi)用的的高低以以及可維維護(hù)性和和可檢查查性等。。22．項(xiàng)目的的質(zhì)量控控制過程程項(xiàng)目是個(gè)個(gè)漸進(jìn)的的過程，，下圖清清晰地描描述房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的質(zhì)量量全過程程。它覆覆蓋從前前期策劃劃到設(shè)計(jì)計(jì)和計(jì)劃劃、項(xiàng)目目實(shí)施、、項(xiàng)目驗(yàn)驗(yàn)收及運(yùn)運(yùn)行的各各個(gè)階段段。房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目質(zhì)量量控制過過程33．房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目各各個(gè)生產(chǎn)產(chǎn)要素的的質(zhì)量控控制房地產(chǎn)建建設(shè)是通通過人工工、材料料、設(shè)備備、方法法來完成成分項(xiàng)工工程，進(jìn)進(jìn)而完成成分部工工程、單單位工程程、單項(xiàng)項(xiàng)工程，，最終完完成整個(gè)個(gè)工程的的過程。。質(zhì)量控控制必須須著眼于于各個(gè)要要素、各各個(gè)分項(xiàng)項(xiàng)工程的的施工，，并直接接滲入到到材料的的采購、、供應(yīng)、、儲(chǔ)存、、使用過過程中。。4．對生產(chǎn)產(chǎn)者和各各層次管管理人員員的控制制對生產(chǎn)者者和各層層次管理理人員的的控制，，通過加加強(qiáng)人員員培訓(xùn)，，通過合合同、責(zé)責(zé)任制、、經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)等手手段激發(fā)發(fā)人們對對質(zhì)量控控制的積積極性。。最為重重要的是是認(rèn)真選選擇任務(wù)務(wù)承擔(dān)者者，重視視被委托托者的能能力。（施工單單位選擇擇；項(xiàng)目目經(jīng)理及及技術(shù)負(fù)負(fù)責(zé)人的的確定;監(jiān)理單位位及總監(jiān)監(jiān)等對工工程質(zhì)量量控制將將產(chǎn)生最最直接的的影響））45.質(zhì)量和費(fèi)費(fèi)用的關(guān)關(guān)系質(zhì)量與費(fèi)費(fèi)用存在在著復(fù)雜雜的關(guān)系系，如下下圖所示示。在項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃時(shí)人們們必須對對項(xiàng)目的的可用度度和費(fèi)用用作權(quán)衡衡和決策策。56.工程質(zhì)量量控制中中應(yīng)注意意的問題題第一，工工程項(xiàng)目目管理不不是追求求最高的的質(zhì)量和和最完善善的工程程，而是是追求符符合預(yù)定定目標(biāo)的的合同要要求的工工程。第二，不不同種類類的項(xiàng)目目，不同同的項(xiàng)目目部分，，質(zhì)量控控制的深深度不一一樣。要要盡量減減少重復(fù)復(fù)的質(zhì)量量管理工工作。第三，質(zhì)質(zhì)量管理理是一項(xiàng)項(xiàng)綜合性性的管理理工作，，除了工工程項(xiàng)目目的各個(gè)個(gè)管理過過程以外外還需要要一個(gè)良良好的社社會(huì)質(zhì)量量環(huán)境。。第四，注注意合同同對質(zhì)量量管理的的決定作作用，要要利用合合同達(dá)到到對質(zhì)量量進(jìn)行有有效的控控制。第五，項(xiàng)項(xiàng)目質(zhì)量量管理的的技術(shù)性性很強(qiáng)，，但它又又不同于于技術(shù)性性工作。。第六，質(zhì)質(zhì)量控制制的目標(biāo)標(biāo)不是發(fā)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量量問題，，而是應(yīng)應(yīng)提前避避免質(zhì)量量問題的的發(fā)生。。第七，注注意過去去同類項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和教教訓(xùn)，特特別是承承包商、、設(shè)計(jì)單單位、施施工單位位反映出出來的對對質(zhì)量有有重大影影響的關(guān)關(guān)鍵性問問題。(善于總結(jié)結(jié);加強(qiáng)事前前、事中中、事后后控制,特別是事事前預(yù)控控)6二、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目質(zhì)量控控制的特特點(diǎn)1．施工周周期長，，影響質(zhì)質(zhì)量的因因素很多多比如施工工場地的的地形、、地貌、、工程地地質(zhì)和水水文情況況、施工工期的天天氣變化化、設(shè)計(jì)計(jì)勘察水平、施施工人員員素質(zhì)、、材料供供應(yīng)、機(jī)機(jī)械配備備、施工工工藝及及管理制制度，均均直接對對施工項(xiàng)項(xiàng)目的質(zhì)質(zhì)量產(chǎn)生生影響。。（勞動(dòng)力力密集，，民工））2．容易產(chǎn)產(chǎn)生質(zhì)量量變異生產(chǎn)過程程中由于于存在著著影響質(zhì)質(zhì)量變化化的因素素，這些些因素會(huì)會(huì)影響產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)質(zhì)量和生生產(chǎn)過程程的穩(wěn)定定性，從從而使產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量量間存在在著差異異，這種種差異稱稱為質(zhì)量量的變異異。比如如材料材材質(zhì)在許許可范圍圍內(nèi)的不不均勻現(xiàn)現(xiàn)象，一一天當(dāng)中中氣候的的微小變變化等都都會(huì)造成成偶然性性因素的的質(zhì)量變變異。又又如當(dāng)材材料規(guī)格格型號不不對或者者施工工工藝有誤誤時(shí)會(huì)造造成系統(tǒng)統(tǒng)性因素素的質(zhì)量量變異，，造成工工程質(zhì)量量事故。。73．質(zhì)量檢檢查的特特殊性在工程項(xiàng)項(xiàng)目中，，工序交交接多，，隱蔽工工程多，，工程項(xiàng)項(xiàng)目的質(zhì)質(zhì)量檢查查不像一一個(gè)零件件的加工工那樣只只注重結(jié)結(jié)果就行行，而是是應(yīng)該自自始至終終貫穿于于整個(gè)工工程項(xiàng)目目之中。。而且工工程項(xiàng)目目建成后后具有整整體性，，一個(gè)分分項(xiàng)工程程不合格格就會(huì)造造成整個(gè)個(gè)工程不不合格。。4．質(zhì)量要要受投資資、進(jìn)度度的制約約施工項(xiàng)目目的質(zhì)量量受投資資、進(jìn)度度的制約約較大。。如果一一個(gè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目投資受受制約，，搶工搶搶活，質(zhì)質(zhì)量必然然會(huì)受到到影響。。施工過過程中，，必須妥妥善處理理質(zhì)量、、投資、、進(jìn)度三三者之間間的關(guān)系系，使其其在保證證質(zhì)量的的前提下下做到多多快好省省。（1．達(dá)到預(yù)預(yù)售條件件形象進(jìn)進(jìn)度要求求，2.施工單位位達(dá)到首首付條件件要求））8三、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目質(zhì)量控控制方法法房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目質(zhì)量量控制常常用的方方法有控控制圖法法、調(diào)查查列表分分析法、、分組分分析法、、直方圖圖法、相相關(guān)圖法法、因果果分析法法、排列列圖法、、全面質(zhì)質(zhì)量管理理等。1．質(zhì)量管管理的概概念質(zhì)量管理理的對象象是質(zhì)量量，質(zhì)量量包括狹狹義和廣廣義兩個(gè)個(gè)方面。。狹義的的質(zhì)量是是指工程程質(zhì)量，，廣義的的質(zhì)量是是既包括括工程質(zhì)質(zhì)量也包包括工作作質(zhì)量。。工程質(zhì)質(zhì)量和工工作質(zhì)量量是兩個(gè)個(gè)不同的的概念。。9(1)工程質(zhì)量量房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的工工程施工工質(zhì)量是是指建筑筑物、構(gòu)構(gòu)筑物或或物件是是否符合合設(shè)計(jì)文文件和有有關(guān)規(guī)定定要求。。工程質(zhì)質(zhì)量是從從工程的的性能、、壽命、、可靠性性、安全全性和經(jīng)經(jīng)濟(jì)性五五個(gè)方面面來綜合合考慮的的，這五五個(gè)方面面稱為質(zhì)質(zhì)量特性性。這些些特性表表現(xiàn)于不不同的用用途，可可滿足人人們的不不同需要要，工程程的質(zhì)量量特性，，有些是是可以通通過儀器器測試直直接衡量量的，如如強(qiáng)度、、硬度、、耐久性性等。另另一些質(zhì)質(zhì)量特性性雖很難難直接衡衡量，但但可以通通過對工工程的試試驗(yàn)研究究，確定定某些技技術(shù)參數(shù)數(shù)或制訂訂各種標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)來判判斷。(2)工作質(zhì)量量工作質(zhì)量量就是指指企業(yè)為為了保證證達(dá)到工工程質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)所所做的管管理工作作、技術(shù)術(shù)工作和和組織工工作的水水平。例例如廢品品率就是是作為工工作質(zhì)量量指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行考核核的，而而不是考考核產(chǎn)品品的質(zhì)量量。(3)工程質(zhì)量量和工作作質(zhì)量的的關(guān)系工程質(zhì)量量和工作作質(zhì)量是是兩個(gè)不不同的概概念，但但兩者又又有密切切的關(guān)系系。工程程質(zhì)量取取決于企企業(yè)各方方面的工工作質(zhì)量量，它是是各方面面、各環(huán)環(huán)節(jié)工作作質(zhì)量的的綜合反反映。工工作質(zhì)量量是工程程質(zhì)量的的保證，，要保證證工程質(zhì)質(zhì)量，絕絕不是只只抓工程程質(zhì)量所所能解決決的，而而是要求求各個(gè)部部門，每每個(gè)人都都提供優(yōu)優(yōu)等的工工作質(zhì)量量。所以以，加強(qiáng)強(qiáng)質(zhì)量管管理，要要對工程程質(zhì)量和和工作質(zhì)質(zhì)量兩手手都要抓抓，兩手手都要硬硬。102．質(zhì)量檢檢驗(yàn)管理理與全面面質(zhì)量管管理的關(guān)關(guān)系全面質(zhì)量量管理是是在質(zhì)量量檢驗(yàn)的的基礎(chǔ)上上發(fā)展起起來的。。實(shí)行全全面質(zhì)量量管理，，絕不意意味著可可以削弱弱和取消消檢驗(yàn)。。特別是是在許多多施工企企業(yè)質(zhì)量量保證體體系尚未未完善，，職工的的技術(shù)素素質(zhì)偏低低等實(shí)際際情況下下，質(zhì)量量檢驗(yàn)工工作更需需要加強(qiáng)強(qiáng)。嚴(yán)格格把好施施工質(zhì)量量關(guān)，仍仍然是常常規(guī)質(zhì)量量管理的的重要內(nèi)內(nèi)容。質(zhì)質(zhì)量檢驗(yàn)驗(yàn)就是利利用某種種工具檢檢驗(yàn)測試試產(chǎn)品或或工序的的質(zhì)量特特性，把把檢驗(yàn)的的結(jié)果同同事先規(guī)規(guī)定的質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)相比較較，從而而對該產(chǎn)產(chǎn)品或工工序做出出合格或或不合格格的判斷斷。全面面質(zhì)量管管理同質(zhì)質(zhì)量檢驗(yàn)驗(yàn)管理相相比，無無論從組組織程度度、管理理內(nèi)容、、管理方方式、管管理方法法、管理理思想來來看，都都大有發(fā)發(fā)展，它它們之間間的區(qū)別別見表。。11質(zhì)量檢驗(yàn)驗(yàn)管理與與全面質(zhì)質(zhì)量管理理的區(qū)別別質(zhì)量檢驗(yàn)管理全面質(zhì)量管理限于施工過程檢驗(yàn)與市場緊密結(jié)合，注意使用質(zhì)量產(chǎn)品質(zhì)量只要求工程質(zhì)量的合格率、優(yōu)良率和返工率達(dá)到指定標(biāo)準(zhǔn)以既定標(biāo)準(zhǔn)為基本，以用戶適用為根本主要依靠技術(shù)檢驗(yàn)人員全員性、全企業(yè)性管理主要技術(shù)檢驗(yàn)辦法以事后把關(guān)為主防檢結(jié)合，預(yù)防在先，重在提高，實(shí)行綜合性質(zhì)量管理僅限于工程質(zhì)量以工作質(zhì)量保證工序質(zhì)量，以工序質(zhì)量保證工程質(zhì)量注意質(zhì)量經(jīng)濟(jì)性差（數(shù)量代質(zhì)量）十分注意質(zhì)量經(jīng)濟(jì)性12四、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量的控控制1．設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量控制制的兩個(gè)個(gè)方面設(shè)計(jì)是從從技術(shù)方方面來定定義工程程的技術(shù)術(shù)系統(tǒng)，，它包括括工程的的功能、、工藝、、功能目目標(biāo)的設(shè)設(shè)計(jì)和各各專業(yè)的的技術(shù)設(shè)設(shè)計(jì)。設(shè)設(shè)計(jì)中的的任何錯(cuò)錯(cuò)誤都會(huì)會(huì)在計(jì)劃劃、實(shí)施施、施工工、運(yùn)行行中擴(kuò)展展放大，，造成質(zhì)質(zhì)量問題題。涉及及工程設(shè)設(shè)計(jì)的質(zhì)質(zhì)量包括括如下兩兩個(gè)方面面：一方面，工程的的質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。例例如采用用的技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、、設(shè)計(jì)使使用年限限、工程程規(guī)模、、達(dá)到的的生產(chǎn)能能力。工工程質(zhì)量量的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)符合合項(xiàng)目目目標(biāo)的要要求。另一方面面，設(shè)計(jì)工工作質(zhì)量量。它既既包括設(shè)設(shè)計(jì)成果果的正確確性、各各專業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)的協(xié)協(xié)調(diào)性、、文件的的完備性性，還要要求設(shè)計(jì)計(jì)文件清清晰明了了，符合合規(guī)定的的詳細(xì)程程度和設(shè)設(shè)計(jì)成果果數(shù)量要要求。132．設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量要求求的確定定項(xiàng)目質(zhì)量量的要求求是為項(xiàng)項(xiàng)目的總總目標(biāo)服服務(wù)的。。對于房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目而言言，質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)的的制定通通常是在在決策階階段提出出，在設(shè)設(shè)計(jì)階段段逐步具具體化，，通常按按如下過過程進(jìn)行行：第一，業(yè)主確確定總功功能目標(biāo)標(biāo)和項(xiàng)目目的總質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，市場場、銷售售部門提提出產(chǎn)品品數(shù)量和和質(zhì)量要要求。他他們是在在認(rèn)真進(jìn)進(jìn)行市場場調(diào)查的的基礎(chǔ)上上，通過過對房地地產(chǎn)市場場環(huán)境進(jìn)進(jìn)行分析析，對項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域的的市場供供需狀況況進(jìn)行分分析，經(jīng)經(jīng)前期策策劃部門門進(jìn)行了了產(chǎn)品定定位和價(jià)價(jià)格定位位后，綜綜合考慮慮確定的的。房地地產(chǎn)項(xiàng)目目要開發(fā)發(fā)的是什什么樣的的樓盤，，面對的的是什么么樣的顧顧客群體體，他們們對建筑筑產(chǎn)品有有什么樣樣的消費(fèi)費(fèi)偏好，，市場真真正需要要的是什什么樣的的建筑產(chǎn)產(chǎn)品，通通過這些些問題的的分析與與研究，，由業(yè)主主與市場場、銷售售部門經(jīng)經(jīng)理反復(fù)復(fù)研究，，提出項(xiàng)項(xiàng)目的總總質(zhì)量目目標(biāo)。第二，各部門門提出對對規(guī)劃及及建筑的的空間、、位置、、功能、、質(zhì)量的的要求。。這里我我們強(qiáng)調(diào)調(diào)項(xiàng)目的的使用功功能和建建筑物應(yīng)應(yīng)相互協(xié)協(xié)調(diào)，并并將它們們納入項(xiàng)項(xiàng)目管理理的目標(biāo)標(biāo)系統(tǒng)中中，與進(jìn)進(jìn)度目標(biāo)標(biāo)、成本本目標(biāo)等等一起進(jìn)進(jìn)行優(yōu)化化，提出出具體的的項(xiàng)目要要求、技技術(shù)說明明、安全全說明等等，最終終形成詳詳細(xì)設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書書。設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書書是進(jìn)行行設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量控制制、工程程質(zhì)量控控制、投投資控制制重要的的依據(jù)，，是對設(shè)設(shè)計(jì)部門門提出項(xiàng)項(xiàng)目的質(zhì)質(zhì)量要求求文本，，是本項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)階段的的總體規(guī)規(guī)范，并并對以后后詳細(xì)的的技術(shù)設(shè)設(shè)計(jì)起控控制作用用，14第三，對設(shè)計(jì)質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)影響的的重要因素之之一是投資的的限額及其分分配。為了加加強(qiáng)成本的主主動(dòng)控制，通通常隨著項(xiàng)目目設(shè)計(jì)任務(wù)書書的批準(zhǔn)，投投資總額也有有了相關(guān)的規(guī)規(guī)定。這就要要求設(shè)計(jì)人員員將投資總額額按各個(gè)子功功能(或是各個(gè)項(xiàng)目目工程)進(jìn)行切塊分解解，作為各部部門設(shè)計(jì)的概概算成本依據(jù)據(jù)，總體的以以及各部分的的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)就就由這個(gè)投資資分解來確定定。3．設(shè)計(jì)單位的的選擇設(shè)計(jì)單位對設(shè)設(shè)計(jì)的質(zhì)量負(fù)負(fù)責(zé)，對設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量有根本本性的影響，，而許多業(yè)主主和項(xiàng)目管理理者在項(xiàng)目初初期對它沒有有引起足夠的的重視，有的的為了方便、、省錢或其他他原因?qū)㈨?xiàng)目目設(shè)計(jì)委托給給不合格的設(shè)設(shè)計(jì)單位甚至至委托給業(yè)余余設(shè)計(jì)者，結(jié)結(jié)果造成很大大的經(jīng)濟(jì)損失失。設(shè)計(jì)工作屬于于技術(shù)和藝術(shù)術(shù)相結(jié)合的高高智力型工作作，其成果評評價(jià)比較困難難。設(shè)計(jì)方案案以及整個(gè)設(shè)設(shè)計(jì)工作的合合理性、經(jīng)濟(jì)濟(jì)性、新穎性性等常常不能能從設(shè)計(jì)文件件，如圖紙、、規(guī)范、模型型的表面反映映出來，所以以設(shè)計(jì)質(zhì)量很很難控制。這這就要求對設(shè)設(shè)計(jì)單位的選選擇予以特別別的重視，要要依據(jù)設(shè)計(jì)單單位的資質(zhì)等等級、設(shè)計(jì)能能力、設(shè)計(jì)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)、市場信信譽(yù)等進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位位的選擇。4．設(shè)計(jì)工作中中的質(zhì)量控制制(1)分析階段進(jìn)行行審查對階段性的設(shè)設(shè)計(jì)成果應(yīng)審審批簽章，再再進(jìn)行更深入入的設(shè)計(jì)，否否則無效。無無論是國內(nèi)還還是國外，設(shè)設(shè)計(jì)都是分階階段進(jìn)行的，，逐漸由總體體到詳細(xì)，各各個(gè)階段都必必須經(jīng)過一定定的權(quán)力部門門審批，作為為繼續(xù)設(shè)計(jì)的的依據(jù)，這是是一個(gè)重要的的控制手段。。15(2)委托專家審查查由于設(shè)計(jì)工作作的特殊性，，對于一些大大的、技術(shù)要要求高的項(xiàng)目目，或情況特特殊的項(xiàng)目(如基地情況異異常)，業(yè)主和項(xiàng)目目管理者常常常不具備相關(guān)關(guān)的知識(shí)和技技能，這時(shí)可可以委托設(shè)計(jì)計(jì)監(jiān)理或聘請請專家咨詢，，對設(shè)計(jì)進(jìn)度度和質(zhì)量、設(shè)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行行審查。這是是十分有效的的控制手段。。(3)多方案對比選選擇由于設(shè)計(jì)單位位對項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性承擔(dān)責(zé)責(zé)任，所以常常常從自身的的效益角度，，不愿意作多多方案的對比比分析。但從從項(xiàng)目全面控控制的角度出出發(fā)，要采取取措施來優(yōu)化化設(shè)計(jì)目標(biāo)和和方案。(4)對設(shè)計(jì)工作質(zhì)質(zhì)量進(jìn)行審查查這是一項(xiàng)十分分細(xì)致的，同同時(shí)又是技術(shù)術(shù)性很強(qiáng)的工工作。在設(shè)計(jì)計(jì)階段發(fā)現(xiàn)問問題和錯(cuò)誤，，糾正是最方方便、最省錢錢的，對項(xiàng)目目的影響也最最小。五、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目施工質(zhì)量量的控制房地產(chǎn)項(xiàng)目施施工質(zhì)量控制制是指為達(dá)到到房地產(chǎn)項(xiàng)目目質(zhì)量要求所所采取的作業(yè)業(yè)技術(shù)和活動(dòng)動(dòng)，這個(gè)階段段的質(zhì)量要求求主要是依據(jù)據(jù)工程合同、、設(shè)計(jì)文件、、規(guī)范規(guī)定的的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等等。161．施工階段質(zhì)質(zhì)量控制的目目標(biāo)及方法工藝控制和建建材控制是施施工階段質(zhì)量量控制的主要要方法，如下下圖所示。在在這兩個(gè)目標(biāo)標(biāo)實(shí)現(xiàn)過程中中，兩種方法法需有機(jī)結(jié)合合，交叉進(jìn)行行。172．房地產(chǎn)項(xiàng)目目施工質(zhì)量控控制的要點(diǎn)在工程實(shí)施中中，如果發(fā)生生問題，質(zhì)量量目標(biāo)最容易易受到損害。。而施工質(zhì)量量控制的關(guān)鍵鍵因素是實(shí)施施者，所以開開發(fā)商與項(xiàng)目目管理者應(yīng)重重視對承包商商、供應(yīng)商的的選擇。通過過相關(guān)的約定定明確施工企企業(yè)對施工質(zhì)質(zhì)量負(fù)責(zé)的方方針，同時(shí)開開發(fā)商必須向向?qū)嵤┱呗鋵?shí)實(shí)質(zhì)量責(zé)任，，灌輸質(zhì)量意意識(shí)。僅僅如此，開開發(fā)商還無法法確保施工質(zhì)質(zhì)量絕對合格格，開發(fā)商還還要重視質(zhì)量量體系文件的的審查、批準(zhǔn)準(zhǔn)和執(zhí)行監(jiān)督督。尤其是通通過合同和項(xiàng)項(xiàng)目手冊的相相關(guān)規(guī)定，保保留掌握質(zhì)量量控制的程序序制定和其他他相關(guān)權(quán)力.3．房地產(chǎn)項(xiàng)目目施工工序的的質(zhì)量控制合理的施工工工序是工程質(zhì)質(zhì)量的又一個(gè)個(gè)重要保證。。很多工程出出現(xiàn)質(zhì)量低劣劣，甚至安全全事故的重要要原因就是亂亂搶進(jìn)度，違違背合理的施施工順序。工工序是人、材材料、機(jī)械設(shè)設(shè)備、施工方方法和環(huán)境等等因素對工程程質(zhì)量綜合起起作用的過程程。由于施工工過程是由一一系列相互聯(lián)聯(lián)系與制約的的工序所構(gòu)成成，所以施工工過程中質(zhì)量量控制的主要要工作應(yīng)當(dāng)是是以工序質(zhì)量量控制為核心心，設(shè)置質(zhì)量量控制點(diǎn)，進(jìn)進(jìn)行預(yù)控，嚴(yán)嚴(yán)格質(zhì)量檢查查和加強(qiáng)成品保護(hù)護(hù)。18在工序施工前前，需對影響響工序質(zhì)量的的因素或條件件進(jìn)行監(jiān)控。。要控制的內(nèi)內(nèi)容一般包括括（人、機(jī)、、料、法、環(huán)環(huán)）：A.人的因素，如如施工操作者者和有關(guān)人員員是否符合上上崗要求；B.材料因素，如如材料質(zhì)量是是否符合標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，能否使用用；C.施工機(jī)械設(shè)備備的條件，如如其規(guī)格、性性能、數(shù)量能能否滿足要求求，質(zhì)量量有無保保障；D.采用的施工方方法及工藝是是否恰當(dāng)，產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量有無無保證；E.施工的環(huán)境條條件是否良好好等。常見質(zhì)量控制制點(diǎn)對象的選選擇質(zhì)量控制點(diǎn)對象示例施工過程中的關(guān)鍵工序或環(huán)節(jié)以及隱蔽工程如預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)的張拉工序、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋架立施工中的薄弱環(huán)節(jié)或質(zhì)量不穩(wěn)定的工序、部位或?qū)ο笕绲叵路浪畬邮┕罄m(xù)工程施工后續(xù)工序質(zhì)量或安全有重大影響的工序、部位或?qū)ο笕珙A(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)中的預(yù)應(yīng)力鋼筋、模板的支撐與固定等采用新技術(shù)、新工藝、新材料的部位或環(huán)節(jié)如施工過程中新型幕墻材料的使用施工尚無足夠把握，施工條件困難或技術(shù)難度大的工序或環(huán)節(jié)如復(fù)雜曲線模板的放樣等194．施工材料的的質(zhì)量控制施工材料是形形成建筑物的的基礎(chǔ)，如果果材料不合格格，那么用這這些材料建成成的建筑物一一定不合格，，甚至?xí)绊戫懻麄€(gè)結(jié)構(gòu)安安全。對形成成建筑物的各各個(gè)品種要嚴(yán)嚴(yán)格把關(guān)，避避免不合格品品混到建筑物物中去。施工工材料的質(zhì)量量控制需要設(shè)設(shè)計(jì)、施工、、監(jiān)理、建設(shè)設(shè)單位、各材材料供應(yīng)部門門一起來抓。。施工單位是是建筑材料的的直接使用者者，從材料員員、質(zhì)檢員、、具體操作的的工人班組和和工長到項(xiàng)目目經(jīng)理都要重重視材料的質(zhì)質(zhì)量控制工作作。(1)施工材料質(zhì)量量控制的基本本要求雖然工程使用用的建筑材料料種類很多，，其質(zhì)量要求求也各不相同同，但是從總總體上說，建建筑材料可以以分為直接使使用的進(jìn)場材材料和現(xiàn)場進(jìn)進(jìn)行二次加工工后使用的材材料兩大類。。前者如磚或或砌塊，后者者如砌筑砂漿漿等。材料質(zhì)質(zhì)量控制的基基本要求如下下：第一，材料進(jìn)進(jìn)場時(shí)其質(zhì)量量必須符合現(xiàn)現(xiàn)定(1.質(zhì)量保證資料料齊全2.實(shí)物抽檢合格格)。第二，各種材材料進(jìn)場后應(yīng)應(yīng)妥善保管，，避免質(zhì)量發(fā)發(fā)生變化。第三，材料在在施工現(xiàn)場的的二次加工后后必須符合有有關(guān)規(guī)定。如如混凝土和砂砂漿配合比、、拌制工工藝等等必須符合有有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)的要要求。第四，了解主主要建筑材料料常見的質(zhì)量量問題及處理理方法。20(2)進(jìn)場材料的質(zhì)質(zhì)量驗(yàn)收對進(jìn)場材料的的質(zhì)量驗(yàn)收需需要嚴(yán)格執(zhí)行行有關(guān)程序，，只有合格的的材料才能進(jìn)進(jìn)場使用。一一般會(huì)采用如如下三個(gè)步驟驟：第一步：對材料外觀觀、尺寸、形形狀、數(shù)量等等進(jìn)行檢查對材料外觀等等進(jìn)行檢查，，是任何材料料進(jìn)場驗(yàn)收必必不可缺的重重要環(huán)節(jié)。例例如，對磚或或砌塊外觀及及尺寸的檢查查，對袋裝水水泥每袋實(shí)際際重量的檢查查等。不應(yīng)該該因?yàn)閷?shí)物外外觀檢查的方方法簡單而輕輕視這種檢查查。在施工實(shí)實(shí)踐中，通過過實(shí)物檢查，，可以杜絕許許多外觀、尺尺寸不合格或或?qū)嵨镄阅芘c與標(biāo)準(zhǔn)不符合合標(biāo)準(zhǔn)的劣質(zhì)質(zhì)材料。為保保證進(jìn)場材料料的質(zhì)量，進(jìn)進(jìn)場材料必須須有生產(chǎn)廠證證明文件。第二步：檢查材料性性能是否符合合設(shè)計(jì)要求材料質(zhì)量不僅僅應(yīng)該達(dá)到規(guī)規(guī)范規(guī)定的合合標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)當(dāng)設(shè)計(jì)有要求求時(shí)，還必須須符合設(shè)計(jì)要要求。因此，，材料進(jìn)場時(shí)時(shí)，還應(yīng)對照照設(shè)計(jì)要求進(jìn)進(jìn)行檢查驗(yàn)收收。第三步：對主要材料料抽樣復(fù)試為了確保工程程質(zhì)量，對涉涉及地基基礎(chǔ)礎(chǔ)與主體結(jié)構(gòu)構(gòu)安全或影響響主要建筑功功能的材料，，應(yīng)當(dāng)按照有有關(guān)規(guī)定進(jìn)行行抽樣復(fù)試。。例如，對進(jìn)進(jìn)入施工現(xiàn)場場的水泥的安安定性、鋼材材的力學(xué)性能能等進(jìn)行抽樣樣復(fù)試，以檢檢驗(yàn)其實(shí)際質(zhì)質(zhì)量與所提供供的質(zhì)量證明明文件是否相相符。21(3)見證取樣和送送檢隨著房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目工程質(zhì)量量管理的深化化，對工程材材料試驗(yàn)的公公正性、可靠靠性提出了更更高的要求。。見證取樣和和送檢的具體體做法是對部部分重要材料料進(jìn)行試驗(yàn)的的取樣、送檢檢，由監(jiān)理工工程師或開發(fā)發(fā)單位的代表表到場見證，，確認(rèn)取樣符符合有關(guān)規(guī)定定后，予以簽簽認(rèn)。同時(shí)將將試樣封存，，直至送達(dá)試試驗(yàn)單位。這這種方法，較較好地對取樣樣送檢過程實(shí)實(shí)施了第三方方監(jiān)督，使試試樣的公正性性大為提高。。(4)新材料的使用用新材料通常指指新研制成功功或新生產(chǎn)出出來的未曾在在工程上使用用過的材料。。建筑工程使使用新材料時(shí)時(shí)，由于缺乏乏相對成熟的的使用經(jīng)驗(yàn)，，對新材料的的某些性能不不熟悉，因此此必須貫徹嚴(yán)嚴(yán)格、穩(wěn)妥的的原則。新材材料的使用應(yīng)應(yīng)該滿足以下下三條要求。。第一，新材料料必須是正式式產(chǎn)品新材料必須是是生產(chǎn)或研制制單位的正式式產(chǎn)品，產(chǎn)品品質(zhì)量應(yīng)達(dá)到到合格等級。。任何新材料料，生產(chǎn)研制制單位除了應(yīng)應(yīng)有開發(fā)研制制的各種技術(shù)術(shù)資料外，還還必須具有產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。如如果沒有國家家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或地方方標(biāo)準(zhǔn)，則應(yīng)應(yīng)該制定企業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按規(guī)規(guī)定履行備案案手續(xù)。沒有有質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的的材料或不能能證明質(zhì)量達(dá)達(dá)到合格的材材料，不允許許在建筑工程程上使用。22第二，新材料料必須通過試試驗(yàn)和鑒定為了確保新材材料的可靠性性與耐久性，，在新材料用用于工程前，，應(yīng)通過一定定級別的技術(shù)術(shù)論證與鑒定定。對涉及地地基基礎(chǔ)、主主體結(jié)構(gòu)安全全及環(huán)境保護(hù)護(hù)、防火性能能以及影響重重要建筑功能能的材料，應(yīng)應(yīng)經(jīng)過有關(guān)管管理部門批準(zhǔn)準(zhǔn)。第三，必須得得到參與方認(rèn)認(rèn)可使用新材料，，應(yīng)經(jīng)過設(shè)計(jì)計(jì)單位和施工工單位認(rèn)可，，并辦理書面面認(rèn)可手續(xù)。。(5)常用建筑材料料的質(zhì)量控制制建筑材料質(zhì)量