物業(yè)工程管理（共45）

物業(yè)工程管理理的內(nèi)容及及意義物業(yè)工程管管理的內(nèi)容容及意義課程開發(fā)人人員：楊明明管控單位：：培訓(xùn)管理理部適用范圍：：武漢物業(yè)業(yè)公司內(nèi)訓(xùn)訓(xùn)第一章工工程管理理的重要意意義第二章工工程管理理的主要指指標第三章工工程管理理的主要內(nèi)內(nèi)容第四章工工程管理理的主要手手段目錄第一節(jié)工工程管理理在物業(yè)管管理中的地地位第二節(jié)工工程管理理在物業(yè)管管理中的角角色第三節(jié)工工程管理理在物業(yè)管管理中的作作用第一章工工程管理理的重要意意義第一節(jié)工程管理在物業(yè)管理中的地位工程管理核核心地位客服部就像像人的大腦腦，是物業(yè)業(yè)管理的信信息匯聚和和發(fā)出中心心；保潔綠綠化就像人人的衣服，，干凈整潔潔的小區(qū)就就是一件干干凈的衣服服；保安就就像人的臉臉面，因為為站在大門門口，保安安人員的精精神面貌直直接反映出出物業(yè)公司司管理的水水平；工程程就像人的的心臟，是是小區(qū)維持持正常運行行的核心。。第二節(jié)工程管理在物業(yè)管理中的角色工程管理角角色○吃住行、、工作、娛娛樂等一切切生活的基基礎(chǔ)保障要要素○客戶對““無形服務(wù)務(wù)”的關(guān)鍵鍵感受所在在○客戶投訴訴的重點、、難點○影響服務(wù)務(wù)費用收取取的關(guān)鍵點點○運行管理理成本占總總支出成本本比例較大大（40%-60%）第三節(jié)工程管理在物業(yè)管理中的作用工程管理作作用1、關(guān)系到物物業(yè)的聲譽譽和生存2、關(guān)系到服服務(wù)成本和和企業(yè)資金金的合理利利用3、關(guān)關(guān)系系到到設(shè)設(shè)備備的的技技術(shù)術(shù)安安全全和和社社會會和和諧諧第一一節(jié)節(jié)客客戶戶滿滿意意度度第二二節(jié)節(jié)員員工工滿滿意意度度第三三節(jié)節(jié)設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施完完好好率率第四四節(jié)節(jié)成成本本控控制制第二二章章工工程程管管理理的的主主要要指指標標第一節(jié)客戶滿意度客戶戶滿滿意意度度工程程管管理理不不但但要要保保證證業(yè)業(yè)主主的的基基本本生生活活正正常常進進行行，，還還要要保保證證園園區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)業(yè)業(yè)主主所所見見之之處處的的設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施運運行行良良好好，，這這才才能能更更好好的的提提升升業(yè)業(yè)主主滿滿意意度度。。第二節(jié)員工滿意度員工工滿滿意意度度俗話話說說家家和和萬萬事事興興，，在在工工程程管管理理部部這這個個大大家家庭庭里里，，員員工工滿滿意意才才能能更更好好地地完完成成工工作作。。試試想想，，如如果果員員工工每每天天都都帶帶著著情情緒緒工工作作，，能能做做好好工工作作嗎嗎？？這這種種情情況況下下的的工工作作效效率率和和結(jié)結(jié)果果能能讓讓業(yè)業(yè)主主滿滿意意嗎嗎？？第三節(jié)設(shè)備、設(shè)施完好率設(shè)備備設(shè)設(shè)施施完完好好率率衡量量物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)備備管管理理質(zhì)質(zhì)量量的的兩兩個個指指標標：：A、設(shè)設(shè)備備有有效效利利用用率率，，％％；；B、設(shè)設(shè)備備的的完完好好率率，，％％；；☆物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)備備是是否否完完好好的的標標準準為為：：①零零部部件件完完整整齊齊全全，，②設(shè)設(shè)備備運運轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)正正常常③設(shè)設(shè)備備技技術(shù)術(shù)資資料料及及運運轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)記記錄錄齊齊全全④設(shè)設(shè)備備整整潔潔，，無無跑跑、、冒冒、、滴滴、、漏漏現(xiàn)現(xiàn)象象⑤防防凍凍、、保保溫溫、、防防腐腐等等措措施施完完整整有有效效第四節(jié)成本控制成本本控控制制通過過各各種種手手段段，，在在保保證證工工程程管管理理品品質(zhì)質(zhì)不不下下降降的的前前提提下下，，做做好好成成本本控控制制。。且且年年度度預(yù)預(yù)算算誤誤差差不不超超過過5%。第一一節(jié)節(jié)前前期期介介入入第二二節(jié)節(jié)工工程程交交接接驗驗收收第四四節(jié)節(jié)設(shè)設(shè)備備、、設(shè)設(shè)施施日日常常運運行行管管理理第五五節(jié)節(jié)工工程程外外委委單單位位管管理理第六六節(jié)節(jié)裝裝修修管管理理第七七節(jié)節(jié)工工程程人人員員管管理理、、培培訓(xùn)訓(xùn)及及考考核核第八八節(jié)節(jié)戶戶內(nèi)內(nèi)維維修修及及有有償償服服務(wù)務(wù)管管理理第三三章章工工程程管管理理的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容第一節(jié)前期介入前期期介介入入從項項目目規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計開開始始，，物物業(yè)業(yè)公公司司就就需需從從物物業(yè)業(yè)后后期期管管理理角角度度出出發(fā)發(fā)提提出出修修改改建建議議，，如如垃垃圾圾房房的的位位置置、、地地上上地地下下車車流流人人流流動動線線、、各各機機電電系系統(tǒng)統(tǒng)的的防防雷雷設(shè)設(shè)計計等等。。并并隨隨時時跟跟進進施施工工過過程程（（尤尤其其是是防防水水、、門門窗窗、、管管線線預(yù)預(yù)埋埋等等的的隱隱蔽蔽工工程程））；；第二節(jié)工程交接驗收工程程交交接接驗驗收收包含含房房屋屋本本體體及及公公區(qū)區(qū)設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施的的交交接接驗驗收收。。（1）、、嚴嚴格格按按照照交交接接驗驗收收流流程程及及內(nèi)內(nèi)容容驗驗收收，，房房屋屋本本體體：：如如門門窗窗、、廚廚衛(wèi)衛(wèi)、、地地板板、、墻墻面面等等；；公公區(qū)區(qū)設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施：：如如路路面面、、圍圍墻墻、、設(shè)設(shè)備備標標識識、、管管線線敷敷設(shè)設(shè)路路徑徑等等。。（2）、、對對驗驗收收不不合合格格內(nèi)內(nèi)容容進進行行協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)整整改改，，對對于于部部分分技技術(shù)術(shù)含含量量低低、、投投入入小小的的整整改改，，可可由由物物業(yè)業(yè)公公司司工工程程部部直直接接實實施施完完成成，，其其它它的的就就需需要要協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)和和跟跟進進相相關(guān)關(guān)方方處處理理。。對對于于無無法法通通過過整整改改來來解解決決的的問問題題，，則則要要通通過過其其它它工工程程管管理理手手段段盡盡量量減減少少此此問問題題對對物物業(yè)業(yè)管管理理和和業(yè)業(yè)主主的的影影響響；；第三節(jié)設(shè)備設(shè)施日常運行管理一、、物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)備備基基礎(chǔ)礎(chǔ)資資料料的的管管理理主要要包包括括設(shè)設(shè)備備原原始始檔檔案案、、設(shè)設(shè)備備技技術(shù)術(shù)資資料料以以及及政政府府職職能能部部門門頒頒發(fā)發(fā)的的有有關(guān)關(guān)政政策策、、法法規(guī)規(guī)、、條條例例、、規(guī)規(guī)程程、、標標準準等等強強制制性性文文件件。。（1）設(shè)設(shè)備備原原始始檔檔案案設(shè)設(shè)備備原原始始檔檔案案包包括括：：①設(shè)設(shè)備備清清單單或或裝裝箱箱單單②設(shè)設(shè)備備發(fā)發(fā)票票③產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)量量合合格格證證明明書書④開開箱箱驗驗收收報報告告⑤產(chǎn)產(chǎn)品品技技術(shù)術(shù)資資料料⑥安安裝裝施施工工、、水水壓壓試試驗驗、、調(diào)調(diào)試試、、驗驗收收報報告告第三節(jié)設(shè)備設(shè)施日常運行管理（2）設(shè)設(shè)備備技技術(shù)術(shù)資資料料設(shè)備備技技術(shù)術(shù)資資料料包包括括：：①設(shè)設(shè)備備卡卡片片②設(shè)設(shè)備備臺臺賬賬③設(shè)設(shè)備備技技術(shù)術(shù)登登錄錄簿簿④竣竣工工圖圖⑤系系統(tǒng)統(tǒng)資資料料（3）政政府府職職能能部部門門頒頒發(fā)發(fā)的的有有關(guān)關(guān)政政策策、、法法規(guī)規(guī)、、條條例例、、規(guī)規(guī)程程、、標標準準等等強強制制性性文文件件第三節(jié)設(shè)備設(shè)施日常運行管理二、、物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)備備運運行行管管理理物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)備備的的運運行行管管理理實實際際上上包包括括了了物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)備備技技術(shù)術(shù)運運行行管管理理和和物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)備備經(jīng)經(jīng)濟濟運運行行管管理理兩兩部部分分。。1、設(shè)設(shè)備備的的運運行行在在技技術(shù)術(shù)性性能能上上始始終終處處于于最最佳佳狀狀態(tài)態(tài)①針針對對設(shè)設(shè)備備的的特特點點，，制制定定科科學學、、嚴嚴密密且且切切實實可可行行的的操操作作規(guī)規(guī)程程。。②對對操操作作人人員員進進行行專專業(yè)業(yè)的的培培訓(xùn)訓(xùn)教教育育。。對對政政府府規(guī)規(guī)定定的的某某些些需需持持證證上上崗崗的的工工種種，，必必須須嚴嚴格格要要求求持持證證才才能能上上崗崗。。③加加強強巡巡檢檢、、維維護護保保養(yǎng)養(yǎng)工工作作。。④設(shè)設(shè)備備中中的的儀儀表表、、（（如如壓壓力力表表、、安安全全閥閥等等））、、安安全全附附件件必必須須定定期期校校驗驗，，確確保保靈靈敏敏可可靠靠。。第三節(jié)設(shè)備設(shè)施日常運行管理⑤對對運運行行中中的的設(shè)設(shè)備備不不能能單單憑憑經(jīng)經(jīng)驗驗用用直直觀觀的的方方法法來來管管理理，，而而應(yīng)應(yīng)在在運運行行狀狀態(tài)態(tài)下下的的監(jiān)監(jiān)測測和和對對故故障障進進行行技技術(shù)術(shù)診診斷斷的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，做做深深入入、、透透徹徹、、準準確確的的分分析析。。⑥對對事事故故的的處處理理要要嚴嚴格格執(zhí)執(zhí)行行““三三不不放放過過””原原則則。。即即事事故故原原因因未未查查清清不不放放過過、、對對事事故故責責任任者者未未處處理理不不放放過過、、事事故故后后沒沒有有采采取取改改善善措措施施不不放放過過。。2、從從設(shè)設(shè)備備的的購購置置到到運運行行、、維維修修與與更更新新改改造造中中，，尋尋求求以以最最少少的的投投入入得得到到最最大大的的經(jīng)經(jīng)濟濟效效益益，，即即設(shè)設(shè)備備的的全全過過程程管管理理的的各各項項費費用用最最經(jīng)經(jīng)濟濟。。第三節(jié)設(shè)備設(shè)施日常運行管理3、人員員安全全：加加強培培訓(xùn)、、長期期教育育、經(jīng)經(jīng)常演演練、、提高高意識識、掌掌握方方法設(shè)備安安全：：防火火、防防盜、、防水水浸；；安全全運行行保證證（壓壓力、、溫度度、荷荷載、、流量量）規(guī)章制制度：：建立立健全全、不不斷完完善；；安全防防護：：措施施完善善、布布防到到位、、科學學防護護（施施工現(xiàn)現(xiàn)場：：圍擋擋、警警示牌牌、警警示燈燈）（（防護護裝置置：消消防衣衣、絕絕緣服服、絕絕緣手手套、、絕緣緣靴、、絕緣緣墊））（防防護工工具：：驗電電器、、試電電筆、、安全全鉗、、絕緣緣棒））第三節(jié)設(shè)備設(shè)施日常運行管理4、設(shè)備備管理理制度度交接班班責任任制預(yù)防性性計劃劃檢修修保養(yǎng)養(yǎng)制檢修、、保養(yǎng)養(yǎng)操作作指導(dǎo)導(dǎo)規(guī)程程制應(yīng)急方方案流流程制制第三節(jié)設(shè)備設(shè)施日常運行管理基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施管理生活設(shè)備設(shè)施管理安全設(shè)備設(shè)施管理設(shè)備設(shè)施日常管理房屋路面管理建筑小品管理供配電管理給排水管理電梯系統(tǒng)管理暖通空調(diào)管理消防系統(tǒng)管理智能化系統(tǒng)管理第三節(jié)設(shè)備設(shè)施日常運行管理供配電電系統(tǒng)統(tǒng)第三節(jié)設(shè)備設(shè)施日常運行管理配電房房內(nèi)設(shè)設(shè)備配電房房是將將經(jīng)變變壓器器降壓壓的電電源經(jīng)經(jīng)開關(guān)關(guān)分配配至各各用電電設(shè)備備的建建筑物物。它它的主主要設(shè)設(shè)備有有：低低壓配配電柜柜、空空氣開開關(guān)、、計量量指導(dǎo)導(dǎo)儀表表、保保護裝裝置、、電力力電容容器、、接觸觸器等等。第三節(jié)設(shè)備設(shè)施日常運行管理變頻供供水系系統(tǒng)第三節(jié)設(shè)備設(shè)施日常運行管理電梯系系統(tǒng)1-減速箱箱；2-曳引輪輪；3-曳引機機底座座；4-導(dǎo)向輪輪；5-限速器器；6-機座；；7-導(dǎo)軌支支架；；8-曳引鋼鋼絲繩繩；9-開關(guān)碰碰鐵；；10-緊急終終端開開關(guān)；；11-導(dǎo)靴；；12-轎架；；13-轎門；；14-安全鉗鉗；15-導(dǎo)軌；；16-繩頭組組合；；17-對重；；18-補償鏈鏈；19-補償鏈鏈導(dǎo)輪輪；20-張緊裝裝置；；21-緩沖器器；22-底坑；；23-層門；；24-呼梯盒盒；25-層樓指指示燈燈；26-隨行電電纜；；27-轎壁；；28-轎內(nèi)操操縱箱箱；29-開門機機；30-井道傳傳感器器；31-電源開開關(guān)；；32-控制柜柜；33-曳引電電機；；34-制動器器第三節(jié)設(shè)備設(shè)施日常運行管理空調(diào)系系統(tǒng)第三節(jié)

設(shè)備設(shè)施日常運行管理消防系系統(tǒng)消防警警鈴消防廣廣播溫感探探頭煙感探探頭手報排煙風風機排煙閥閥第三節(jié)設(shè)備設(shè)施日常運行管理消防設(shè)設(shè)備目前建建筑物物采用用的消消防設(shè)設(shè)備仍仍然以以水力力滅火火為主主。如如消火火栓系系統(tǒng)、、噴淋淋系統(tǒng)統(tǒng)，其其他配配套消消防設(shè)設(shè)備有有煙感感器、、溫感感器、、消防防報警警系統(tǒng)統(tǒng)、防防火卷卷簾、、防火火門、、抽煙煙送風風系統(tǒng)統(tǒng)、通通風系系統(tǒng)中中的防防火閥閥、消消防電電梯、、消防防走道道及事事故照照明等等設(shè)備備。第三節(jié)設(shè)備設(shè)施日常運行管理智能監(jiān)監(jiān)控系系統(tǒng)第三節(jié)設(shè)備設(shè)施日常運行管理門禁系系統(tǒng)可視對對講門門禁系系統(tǒng)是是在各各單元元首層層安裝裝防盜盜門，，由管管理中中心機機、彩彩色單單元門門口主主機、、電控控鎖、、閉門門器及及戶內(nèi)內(nèi)可視視對講講分機機通過過專用用網(wǎng)絡(luò)絡(luò)連接接組成成。第三節(jié)設(shè)備設(shè)施日常運行管理周界防防范系系統(tǒng)第三節(jié)設(shè)備設(shè)施日常運行管理停車管管理系系統(tǒng)第四節(jié)工程外委單位管理工程外外委單單位管管理（1）負責責整改改遺留留問題題的原原施工工方、、后期期引進進的整整改施施工單單位、、電信信移動動等后后期進進場的的施工工方的的監(jiān)管管；（2）設(shè)備備設(shè)施施維護護外委委單位位的監(jiān)監(jiān)管，，如電電梯、、空調(diào)調(diào)維保保單位位；第五節(jié)裝修管理裝修管管理如裝修修方案案的審審核、、裝修修現(xiàn)場場的防防火管管理、、私搭搭亂建建的控控制、、裝修修工人人及裝裝修材材料的的出入入路線線和行行為規(guī)規(guī)范管管理等等；第六節(jié)工程人員管理、培訓(xùn)及考核工程人人員管管理、、培訓(xùn)訓(xùn)及考考核1、建立立健全全的管管理制制度2、定期期組織織技能能培訓(xùn)訓(xùn)及技技能考考核3、制定定績效效考核核計劃劃及標標準第七節(jié)戶內(nèi)維修及有償服務(wù)管理戶內(nèi)維維修及及有償償服務(wù)務(wù)管理理1、制定定戶內(nèi)內(nèi)維修修流程程及標標準2、收費費合理理3、注重重服務(wù)務(wù)禮儀儀第一節(jié)節(jié)預(yù)預(yù)算算制管管理第二節(jié)節(jié)計計劃劃管理理第三節(jié)節(jié)標標準準化管管理第四節(jié)節(jié)節(jié)節(jié)能能降耗耗第五節(jié)節(jié)人人性性化管管理第六節(jié)節(jié)承承包包責任任制第七節(jié)節(jié)模模塊塊化管管理第四章章工工程程管理理的主主要手手段第一節(jié)預(yù)算制管理預(yù)算制制管理理具體就就是每每年每每月都都要做做工程程費用用預(yù)算算。嚴嚴格控控制管管理成成本，，對于預(yù)預(yù)算外外支出出需有有足夠夠的理理由，，且全全年的的實際際管理理成本本與預(yù)預(yù)算之之差控控制在在一定定的范范圍內(nèi)內(nèi)，差差別不不能過過大，，如5%。第二節(jié)計劃管理計劃管管理制定詳詳細、、有效效、可可執(zhí)行行的工工作計計劃，，并嚴嚴格落落實。。通過