房地產(chǎn)投資分析(共51)

第四章房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析主要內(nèi)內(nèi)容4.1房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析概述述4.2市場與與區(qū)位位分析析4.3基礎數(shù)數(shù)據(jù)分分析估估算4.4財務分分析4.5不確定定性分分析與與風險險分析析4.6房地產(chǎn)產(chǎn)投資資決策策4.7房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析運用用§4.1房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析概述述4.1.1投資與與房地地產(chǎn)投投資的的含義義廣義的的投資資是指人人們的的一種種有目目的的的經(jīng)濟濟行為為。狹義的的投資資是指經(jīng)經(jīng)濟主主體(個人、、家庭庭、企企業(yè)等等)以獲得得所期望望的未未來貨貨幣增增值或或收益益為目目的，，預先先投入入一定定的資資源(資金、、不動動產(chǎn)、、技術術等)，經(jīng)營營某項項事業(yè)業(yè)的經(jīng)經(jīng)濟行行為。。投資行行為的四項項基本本要素素包括括：（1）投資的的含義義投資主主體投資客客體投資目目標投資方方式（2）房地地產(chǎn)投資的的含義義房地產(chǎn)產(chǎn)投資資是指經(jīng)經(jīng)濟主主體以以獲得得未來來的房房地產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)增值值或收收益為為目的的，預預先墊墊付一一定數(shù)數(shù)量的的貨幣幣與實實物，，直接接或間間接地地從事事或參參與房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營活動動的經(jīng)經(jīng)濟行行為。。4.1.2房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的類類型房地產(chǎn)產(chǎn)投資資可以以分為為直接投投資和間接投投資。房地產(chǎn)產(chǎn)投資資類型型體系系圖4.1.3房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的目目的從房地地產(chǎn)投投資的的不同同類型型闡述述其投投資目目的：：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資資的目目的是為了了在完完成房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)后進進行銷銷售，，以獲獲得商商品房房銷售售所帶帶來的的投資資利潤潤，實實現(xiàn)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的正正常經(jīng)經(jīng)營獲獲利，，在房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格上漲漲階段段，通通過儲儲備土土地、、減緩緩銷售售速度度等方方式以以獲得得房地地產(chǎn)增增值收收益。。房地產(chǎn)產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資資的目目的有四個個：滿足自自身生生活居居住即即自用用作為投投資的的物業(yè)業(yè)出租租給最最終使使用者者作為投投資的的物業(yè)業(yè)進行行儲備備購入物物業(yè)以以滿足足生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營需要要房地產(chǎn)產(chǎn)間接接投資資的主主要目目的就是通通過購購買房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)股票票、債債券以以及房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押支持持證券券等有有價證證券，，通過過長期期持有有以獲獲得利利息收收益并并實現(xiàn)現(xiàn)保值值、增增值，，在合合適的的價格格出售售獲得得利差差收益益。4.1.4房地產(chǎn)投資資分析的任任務房地產(chǎn)投資資分析是一一項高知識識含量的工工作，需要要分析人員員為投資者者提供諸如如投資方向向、運作方方式、投資資收益、投投資風險等等方面問題題的解決方方法，這是是房地產(chǎn)投資資分析的基基本任務。為投資者提提供投資方方向為投資者提提供運作方方案建議為投資者報報批及合作作提供依據(jù)據(jù)為投資者預預測投資收收益為投資者描描述風險及及提供避險險方法4.1.5房地產(chǎn)投資資分析的發(fā)發(fā)展狀況《國務院關于于投資體制制改革的決決定》出臺投資主體的的多元化和和資金渠道道的多樣化化過去，在當當時的國家家投資管理理體制下，，房地產(chǎn)投投資分析多多局限在房房地產(chǎn)投資資可行性研研究上?，F(xiàn)在，房地地產(chǎn)投資分分析更強調(diào)調(diào)專業(yè)性、、實用性、、準確性，，并且不再再局限于房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設投資資分析中，，而是已經(jīng)經(jīng)擴展到房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目收購購、企業(yè)股權收收購、股票和債券券分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)運營管理理等多個方面面?！?.2市場與區(qū)位位分析4.2.1市場分析①房地產(chǎn)投資資環(huán)境的調(diào)調(diào)查與預測測房地產(chǎn)投資資環(huán)境的調(diào)調(diào)查與預測測應在國家家、區(qū)域、、城市、鄰鄰里的層次次上進行。。（1）市場分析的的內(nèi)容②房地產(chǎn)投資資環(huán)境的調(diào)調(diào)查與預測測房地產(chǎn)市場場狀況的調(diào)調(diào)查與預測測應在房地地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境調(diào)查與與預測的基基礎上進行行。（2）市場分分析的方法法①市場需求求預測市場需求預預測是要估算出出一個特定定的市場對對某產(chǎn)品的的潛在需求求數(shù)量。最常用的方方法是連比法，是將基數(shù)數(shù)乘以若干干修正率而而得到預測測結果。其公式如下下：總市場潛量量=特定產(chǎn)品或或市場的購購買者數(shù)量量×購買者的平平均購買數(shù)數(shù)量×平均單價×市場因素修修正率1×市場因素修修正率2×其他修正率率例如，某房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)擬開開發(fā)酒店式式公寓項目目，擬判斷斷潛在市場場需求量，，則可以利利用下面的的計算式獲獲得計算值值：新建酒店式式公寓市場場需求量=家庭戶數(shù)×戶均用于購購房的可支支配收入×滿足酒店式式公寓消費費最低收入入要求的家家庭比例×酒店式公寓寓消費傾向向比例②市場趨勢預預測市場趨勢分分析主要方方法有：意見調(diào)查分分析法主要包括購買者意圖圖調(diào)查法、銷售人員意意見綜合法法和德爾菲法。時間序列分分析法主要包括簡單平均法法、移動平均法法、加權移動平平均法和指數(shù)平滑法法。相關分析法法主要包括回歸分析法法和市場因子推推演法。4.2.2區(qū)位條件分分析房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的投資真真理是“位置，位置置，還是位位置”，在很多情情況下，房房地產(chǎn)銷售售價格和租租金水平主主要是由其其區(qū)位因素素決定的。。對投資項目目構成影響響的區(qū)位條條件包括所所在地域的的政治、經(jīng)經(jīng)濟、人文文、法律等等社會因素素，還包括括該項目具具體地點的的自然特征征，如地塊塊寬度和深深度、地貌貌、排水、、土壤構成成、基礎設設施等內(nèi)容容。房地產(chǎn)項目目區(qū)位的分分析與選擇擇，包括地域的分析析與選擇和具體地點的的分析與選選擇。地域的分析析與選擇是是戰(zhàn)略性選選擇，是對項目目宏觀區(qū)位位條件的分析與選擇擇，主要考考慮項目所所在地區(qū)的的政治、法法律、經(jīng)濟濟、文化教育、、自然條件件等因素。。具體地點的的分析與選選擇，是指能夠夠直接顯現(xiàn)現(xiàn)土地價值值的、相對微觀的一一種分析，，一般針對對某一特殊殊地塊來進進行。是對對房地產(chǎn)項目坐坐落地點和和周圍環(huán)境境、基礎設設施條件的的分析與選選擇，主要考慮項項目所在地地點的臨街街狀況、建建設用地的的大小。利利用現(xiàn)狀、交通通、城市規(guī)規(guī)劃、土地地取得代價價、拆遷安安置難度、、基礎設施完備備程度以及及地質(zhì)、水水文、噪聲聲、空氣污污染等因素素。§4.3基礎數(shù)據(jù)分分析估算4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目投資資與成本分分析估算房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目投資資包括開發(fā)建設投投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設投投資是指在開發(fā)發(fā)期內(nèi)完成成房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建建設所需投入的的各項成本本費用。經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)用于日常常經(jīng)營的周周轉(zhuǎn)資金。房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資估算表房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目總投投資構成圖圖如果房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目在開發(fā)完完成后存在自營部部分，則房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目投資與與成本滿足足下面的等等式：開發(fā)項目總總投資=開發(fā)建設投投資+經(jīng)營資金①開發(fā)建設投投資=總成本費用用=固定資產(chǎn)及及其他資產(chǎn)產(chǎn)+開發(fā)產(chǎn)品成成本②將①②兩式式進行整理理得：開發(fā)項目總總投資=固定資產(chǎn)及及其他資產(chǎn)產(chǎn)+開發(fā)產(chǎn)品成成本+經(jīng)營資金如果房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目在開發(fā)完完成后只有租售而而沒有自營營部分，則開發(fā)項目總總投資中不不存在經(jīng)營營資金，同同時，開發(fā)發(fā)建設投資資全部形成了開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本，，而不存在在固定資產(chǎn)產(chǎn)及其他資資產(chǎn)，房地地產(chǎn)開發(fā)項目投資與與成本滿足足下面的等等式：開發(fā)項目總總投資=開發(fā)建設投投資=總成本費用用=開發(fā)產(chǎn)品成成本4.3.2房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目收入入分析估算算從投資分析析的角度出出發(fā)，市場場分析與預預測的最終終目的就是是對投資項項目租售方方案的確定定、租售價價格的確定定和經(jīng)營收收入與稅費費的估算。。（1）租售方案案房地產(chǎn)項目目應在項目目策劃方案案的基礎上上，制定切切實可行的的出售、出出租、自營營等計劃即即租售方案案。（2）價格確定定房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)給自自己的產(chǎn)品品所定的價價格，必定定是介于兩兩個極端(一端為低到到?jīng)]有利潤潤的價格,另一端為高高到無人問問津的價格格)之間。詳細的租售售方案制定定方法和租租售價格的的確定方式式將在本書書的第八章章予以闡述述。（3）經(jīng)營收入房地產(chǎn)投資資項目的經(jīng)經(jīng)營收入主主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品品的銷售收收入、租金收入和自營收入。①銷售收入入包括土地地轉(zhuǎn)讓收入入、商品房房銷售收入入和配套設設施銷售收收入。銷售收入=可出售建筑筑面積×銷售單價②租金收入入包括出租租房租金收收入和出租租土地租金金收入。租金收入=可出租建筑筑面積×租金單價③自營收入入是指開發(fā)發(fā)企業(yè)以開開發(fā)完成后后的房地產(chǎn)產(chǎn)為其進行行商業(yè)和服服務業(yè)等經(jīng)營活動動的載體，，通過綜合合性的自營營方式得到到的收入。。注意：空置置期（項目目竣工后暫暫時找不到到租戶的時時間）和出出租率對租金收入入的影響。。沒有考慮空空置率或出出租率的租租金收入叫叫潛在總收入入；考慮了空置置率或出租租率以后，，從潛在總總收入中扣扣除空置和和租金損失，再再加上其他他收入，就就得到了該該物業(yè)的實際總收入入；如果再考慮慮出租期的的運營費用用，則租金金收入就是是凈租金收入入。三者的關系系表示如下下：潛在總收入入=可出租面積積×單位租金實際總收入入=潛在總收入入×（1-空置率）+其他收入=潛在總收入入×出租率+其他收入凈經(jīng)營收入入=實際總收入入－運營費費用（4）稅費目前我國房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資中涉涉及到的主主要稅金包包括營業(yè)稅稅、城市建建設維護稅稅、教育費費附加(通常也叫兩兩稅一費)、城鎮(zhèn)土地地使用稅、、房產(chǎn)稅、、企業(yè)所得得稅、土地地增值稅、、契稅、印印花稅。稅金的計算算方法需要要根據(jù)國家家稅收管理理政策和項項目投資與與成本、收收入的基礎礎數(shù)據(jù)估算算。4.3.3資金籌措分分析資金籌措分分析共分為為資金籌措計計劃和資金使用計計劃兩部分。資金籌措計計劃需要解決籌籌資渠道選選擇、各渠渠道籌資比比例、渠道道風險分析析、籌資成成本控制等等四方面的的問題。資金使用計計劃應根據(jù)可能能的項目施施工進度與與資金來源源渠道進行行編制。在房地地產(chǎn)項目可可行性研究究階段，計計算期可取取年、半年年、季甚至至月為單位位，資金使使用計劃應應按期編制制。資金來源的的渠道主要有資本本金、銀行行貸款、預預售收入。。除了這三種種形式，承承包商帶資資承包、合合作開發(fā)、、社會集資資(發(fā)行股票、發(fā)行公公司債券)、利用外資資也經(jīng)常被被開發(fā)商作作為籌資的的渠道?！?.4財務分析4.4.1財務分析概概述房地產(chǎn)投資資項目財務務分析是指投資分分析人員在在房地產(chǎn)市市場調(diào)查與與預測，項項目策劃，，投資、成成本與費用用估算，收收入估算與與資金籌措措等基本資資料和數(shù)據(jù)據(jù)的基礎上上，通過編編制基本財財務報表，，計算財務務評價指標標，對房地地產(chǎn)項目的的盈利能力力、清償能能力和資金金平衡情況況所進行的的分析，據(jù)據(jù)此評價和和判斷投資資項目在財財務上的可可行性。財務分析的的基本程序序包括：①搜集、整整理和計算算有關基礎礎財務數(shù)據(jù)據(jù)資料；②②編制基本本財務報表表；③財務務分析指標標的計算與與評價；④④進行不確確定性分析析；⑤財務務分析結論論。財務分析的的重點是基本財務務報表的編編制和財務務分析指標標的計算與與評價。4.4.2財務分析基基本報表財務分析基基本報表主要有現(xiàn)金金流量表、、資金來源源與運用表表、利潤表表、資產(chǎn)負負債表。財務分析的的基本原理理就是從基本本報表中取取得數(shù)據(jù)，，計算財務務分析的各各項指標，，然后與基基本參數(shù)作作比較。注意：各種基本報報表之間存存在的密切切聯(lián)系4.4.3財務分析指指標財務分析指指標根據(jù)出出現(xiàn)時代的的不同，劃劃分為傳統(tǒng)財務分析指標和現(xiàn)代財務分分析指標，目前最常常使用的是是現(xiàn)代財務指標。。（1）傳統(tǒng)的財財務分析析指標主要包括括收益乘乘數(shù)、財財務比率率、盈利能力力指標、、回收期期指標。。傳統(tǒng)財務務分析指指標構成成圖現(xiàn)代財務務分析指指標構成成圖（2）現(xiàn)代的財財務分析析指標包括：靜靜態(tài)分析析指標和和動態(tài)分分析指標標。財務分析析指標和和基本報報表的關關系：§4.5不確定性性分析和和風險分分析4.5.1不確定性性分析不確定性性分析主要是分分析開發(fā)發(fā)項目評評估中所所選變量量的估計計值與實實際情況況發(fā)生差差異時，，該項目目盈利能能力發(fā)生生的變化化或變化化的程度度。不確定性性分析主主要有臨界點分分析和敏感性分分析兩種分析析方法。。（1）臨界點點分析臨界點分分析又稱稱之為盈虧平衡衡分析，是在完完全競爭爭或壟斷斷競爭的的市場條條件下，，研究投投資項目目產(chǎn)品成成本、產(chǎn)產(chǎn)銷量與與盈利的的平衡關關系的方方法。對于投資資項目而而言，隨隨著產(chǎn)銷銷量的變變化，盈盈利與虧虧損之間間一般至至少有一一個轉(zhuǎn)折折點，即即盈虧平衡衡點(BreakEvenPoint,BEP)。在這一一點上，，銷售收收入與總總成本費費用相等等，既不不虧損也也不盈利利。臨界界點分析析就是要要找出項項目方案案的盈虧虧平衡點點。臨界點分分析的數(shù)數(shù)學模型型是：Z=PQ（1－r）－CVQ－CF式中：Z為利潤；；P為單價；；Q為產(chǎn)（銷銷）量；；r為銷售稅稅率；Cv為單位變變動成成本；CF為固定成成本。將銷量、、成本、、利潤之之間的關關系反映映在直角角坐標系系中，即形成臨臨界點分分析的圖圖解：收入成本0虧損區(qū)Q0產(chǎn)量QES盈利區(qū)CCVCF注：C為總成本本；CV為可變動動成本；；CF為固定成成本；S為銷售收收入；Q為產(chǎn)（銷銷）量（2）敏感性性分析敏感性分分析是指從眾眾多不確確定性因因素中找找出對投投資項目目經(jīng)濟效效益指標標有重要要影響的的敏感性性因素，，并分析析、測算算其對項項目經(jīng)濟濟效益指指標的影影響程度度和敏感感性程度度，進而而判斷項項目承受受風險能能力的一一種不確確定性分分析的方方法。敏感性分分析的一一般步驟驟是：確定影響響因素確定分析析指標敏感性分分析計算算敏感性分分析包括括單變量敏敏感性分分析和多變量敏敏感性分分析，單變量量敏感性性分析是是敏感性性分析最最基本的的方法。。下面是某某項目的的單變量敏敏感性分分析表和和分析圖圖，依次設設定售價價、單位位變動成成本、固固定成本本和銷量量單方變變動的情情況下，，計算該該項目的的利潤額額，據(jù)此此判斷各各變量對對項目整整體盈利利性的影影響。4.5.2風險分析析房地產(chǎn)投投資的風風險主要要體現(xiàn)在在投入資金金的安全全性、期望收益益的可靠性性、投資項目目的變現(xiàn)現(xiàn)性和資產(chǎn)管理理的復雜雜性4個方面。。通常情況況下，人人們往往往把風險險劃分為為對市場場內(nèi)所有有投資項項目均產(chǎn)生影影響、投投資者無無法控制制的系統(tǒng)風險險和僅對市市場內(nèi)個個別項目產(chǎn)生影影響、可可以由投投資者控控制的個別風險險。風險分析析的過程程主要包包括風險辨識識、風險估計計、風險評價價三個階段。。風險分析析的主要要方法是是概率分析析法和蒙特卡洛洛分析法法。（1）概率分分析法概率分析析的步驟驟概率的確確定方法法客觀概率率是在某變變量過去去長期歷歷史數(shù)據(jù)據(jù)基礎上上，進行行統(tǒng)計、、歸納得得出的。。主觀概率率是指決策策者不以以對過去去數(shù)據(jù)的的客觀分分析為基基礎,而以某種種主觀判判斷來來確定預預測對象象在未來來會發(fā)生生的各種種可能性性的方法法。注意：由由于房地地產(chǎn)投資資項目評評價中常常常缺乏乏足夠的的歷史統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)，因而而大部分分都不能能通過客客觀概率率來表達達，在實實際工作作中多使使用主觀觀概率。。例如，已已知某地地區(qū)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的的工程發(fā)發(fā)包價和和建造成成本自1985年～2000年的變動動情況，，通過歸歸納后，，預測2001年～2005年間承包包價的上上漲率大大約為每每年8%，建造成成本的上上漲率大大約為每每年6%～7%。在此基礎礎上進一一步分析析了2001～2005年間該地地區(qū)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目發(fā)發(fā)包價和和建造成成本上漲漲情況的的各種可可能值，，以及出出現(xiàn)的可可能性（（概率））。以建建造成本本為例，，分析結結果如下下表所示示。此種種分析所所得即為為主觀概概率。（2）蒙特卡卡洛法蒙特卡洛洛法也叫模擬擬抽樣法法，借助助于真實實分布中中的抽樣樣來模擬擬一個房地產(chǎn)投投資全過過程，使使模擬系系統(tǒng)中的的各個經(jīng)經(jīng)濟變量量及時間間與過去去的實際際情況相對對應。蒙特卡洛洛法的實實施一般般分為三三個步驟驟：蒙特卡洛洛法的要要點是需要準準確估計計各因素素的變化化范圍以以及各因因素變化的概率率?！?.6房地產(chǎn)投投資決策策4.6.1投資方案案分類投資方案案的類型型很多，，根據(jù)多多個方案案之間的的經(jīng)濟關關系，可可以分為互斥方案案、獨立方案案和混合方案案等三類。?；コ夥桨赴甘窃谌舾筛蓚€方案案中，選選擇其中中任何一一個方案案則其他他方案就就必須被被排斥的的一組方方案。獨立方案案是指一組組互相獨獨立、互互不排斥斥的方案案?；旌戏桨赴甘侵讣嬗杏谢コ夥椒桨负酮毆毩⒎桨赴竷煞N關關系的混混合情況況。4.6.2方案的比比選（1）方案比比選中常常用的分分析指標標差額投資資收益率率（△R）差額投資資收益率率是單位位追加投投資所帶帶來的成成本節(jié)約約額，也也叫追加加投資收收益率。。其表達達公式為為：式中：△△R為差額投投資收益益率；C1、C2分別為兩兩個比較較方案的的年經(jīng)營營成本；；I1、I2分別為兩兩個比較較方案的的總投資資。差額投資資回收期期（△P）差額投資資回收期期是指通通過成本本節(jié)約收收回追加加投資所所需的時時間，有有時也叫叫追加投投資回收收期。其其表達式式為：式中：△△P為差額投投資回收收期；I1、I2分別為兩兩個比較較方案的的總投資資；C1、C2分別為兩兩個比較較方案的的年成本本。凈現(xiàn)值（NPV）凈現(xiàn)值是是投資項項目凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量的現(xiàn)值值累計之之和。用用凈現(xiàn)值值進行方方案比選選的方法法叫凈現(xiàn)現(xiàn)值法，，有時也也叫現(xiàn)值值法。其其表達式式為：式中：NPV為凈現(xiàn)值值；CIt為為第t年的現(xiàn)金金流入量量；COt為第t年的現(xiàn)金金流出量量；t為項目計計算期（（t=0，1，…，n）；i為行業(yè)或或部門基基準收益益率或設設定的目目標收益益率。如果判斷斷項目的的可行性性，則NPV≥≥0的擬建方方案是可可以考慮慮接受的的；如果果進行方方案比選選，則以以凈現(xiàn)值值大的方方案為優(yōu)優(yōu)選方案案。凈現(xiàn)值率率（NPV）凈現(xiàn)值率率是投資資方案的的凈現(xiàn)值值與投資資現(xiàn)值的的比率，，它表明明單位投投資的盈盈利能力力和資金金的使用用效率。。由于用用凈現(xiàn)值值指標進進行多個個項目的的比選時時，沒有有考慮各各個項目目投資額額的大小小，因而而不能直直接反映映資金的的利用效效率。式中：NPVR為凈現(xiàn)值率；；NPV為凈現(xiàn)值；Ip為投資現(xiàn)值。。在進行方案案比選時，凈凈現(xiàn)值率大的的方案為優(yōu)選選方案。差額投資內(nèi)部部收益率（△△IRR）差額投資內(nèi)部部收益率是兩兩個方案各期期凈現(xiàn)金流量量差額的現(xiàn)值值之和等于零零時的折現(xiàn)率率。其表達式式為：式中：△IRR為差額投資內(nèi)內(nèi)部收益率；；（CI-CO）t′為投資大的方方案第t期凈現(xiàn)金流量量；（CI-CO）t′′為投資小的方方案第t期的凈現(xiàn)金流流量；n為開發(fā)經(jīng)營期期。等額年值（AW）將項目的凈現(xiàn)現(xiàn)值換算為項項目計算期內(nèi)內(nèi)各年的等額額年金就是等等額年值。用用等額年值來來進行多方案案比選的方法法就叫做等額額年值法。等等額年值是考考察項目投資資盈利能力的的指標。其表表達式為：從其表達式可可以看出，AW實際上是NPV的等價指標。。也可以說，，在進行方案案比選時，等等額年值大的的方案應為優(yōu)優(yōu)選方案。費用現(xiàn)值（PC）把項目計算期期內(nèi)的各年投投入（費用））按基準收益益率折現(xiàn)成的的現(xiàn)值就是費費用現(xiàn)值。用用費用現(xiàn)值進進行方案比選選的方法就叫叫費用現(xiàn)值法法。它是一種種特定情況下下的凈現(xiàn)值法法。其表達式式為：式中：C為第t期投入總額；；B為期末余值回回收；n為項目的開發(fā)發(fā)經(jīng)營期。在進行方案比比選時，以費費用現(xiàn)值小的的方案為優(yōu)選選方案。等額年費用（（AC）把項目計