金地房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)-61

金地置業(yè)營銷銷中心編于2007年07月培訓(xùn)的結(jié)構(gòu)主主線做為一個(gè)房地地產(chǎn)從業(yè)人員員，我們需要要具備哪些方方面的基本知知識(shí)？一、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格和估價(jià)知知識(shí)二、城市和城城市規(guī)劃知識(shí)識(shí)三、房地產(chǎn)建建筑知識(shí)四、房地產(chǎn)測(cè)測(cè)繪知識(shí)五、房地產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)第一章房地地產(chǎn)價(jià)格及估估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格概概述房地產(chǎn)價(jià)值和和價(jià)格的種類類房地產(chǎn)價(jià)格的的影響因素房地產(chǎn)估價(jià)的的基本方法交易方式:

掛牌(交易份額:100%)類型:

政府出讓地塊位置:

寶安區(qū)龍華街道地塊面積:

30697.50平米地塊用途:

居住用地建筑面積:

85953平米容積率2.8覆蓋率:

≤30%年限：70年樓面價(jià)樓面地價(jià)又稱稱為單位建筑筑面積地價(jià)，，是平均到每每單位建筑面面積的土地價(jià)價(jià)格。樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積金地以4.5888億拿下，樓面面地價(jià)5338元/平米。如果去除15%的返還面積，，樓面地價(jià)高高達(dá)6281元/平米。第一章房地地產(chǎn)價(jià)格及估估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)的的三種基本方方法：比較法法、成本法、、收益法比較法適用于在同一一供求范圍內(nèi)內(nèi)存在著較多多的類似的房房地產(chǎn)交易。。比較法估價(jià)一一般可分為七七個(gè)步驟：1）收集交易信信息、2）選取可比實(shí)實(shí)例；3）建立價(jià)格可可比基礎(chǔ)4）進(jìn)行交易情情況修正5）進(jìn)行交易日日期影響修正正6）進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)狀況影響修修正；7）求取比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格第一章房地地產(chǎn)價(jià)格及估估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)的的三種基本方方法：比較法法、成本法、、收益法成本法適用于哪些即即無收益又很很少發(fā)生交易易的房地產(chǎn)估估價(jià)。房地產(chǎn)的成本本構(gòu)成：1）土地取得成成本、2）開發(fā)成本；；3）管理費(fèi)用4）投資利息；；5）銷售費(fèi)用6）銷售稅費(fèi)；；7）開發(fā)利潤第一章房地地產(chǎn)價(jià)格及估估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)的的三種基本方方法：比較法法、成本法、、收益法收益法是預(yù)測(cè)估估價(jià)對(duì)象象的未來來正常凈凈收益，，選用適適當(dāng)?shù)馁Y資本化率率將其折折現(xiàn)后累累加，以以此估算算估價(jià)對(duì)對(duì)象的客客觀合理理價(jià)格或或價(jià)值的的方法。。收益法適適用的對(duì)對(duì)象是有有收益或或潛在收收益的房房地產(chǎn)，，如商鋪鋪、寫字字樓等；；收益法的的基本計(jì)計(jì)算公式式：房地產(chǎn)的的價(jià)格=房地產(chǎn)凈凈收益/房地產(chǎn)的的資本化化率或折折現(xiàn)率第二章城城市和和城市規(guī)規(guī)劃知識(shí)識(shí)用地紅線線經(jīng)城市規(guī)規(guī)劃行政政主管部部門批準(zhǔn)準(zhǔn)的建設(shè)設(shè)用地范范圍的界界線。。容積率一定地塊塊內(nèi)，總總建筑面面積與建建筑用地地面積的的比值。建筑密度度一定地塊塊內(nèi)所有有建筑物物的基底底總面積積占用地地面積的的比例。。道路紅線線規(guī)劃的城城市道路路路幅的的邊界線線。建筑紅線線城市道路路兩側(cè)控控制沿街街建筑物物（如外外墻、臺(tái)臺(tái)階等））靠臨街街面的界界線。又又稱建筑筑控制線線。城市綠線線是指城市市各類綠綠地范圍圍的控制制線。1、用地性性質(zhì)2、用地面面積3、用地紅紅線4、容積率率5、建筑控控制高度度6、建筑密密度7、道路紅紅線8、建筑紅紅線后退退距離9、建筑線線10、綠地率率11、交通出出入口方方位12、停車泊泊位13、建筑間間距14、日照標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)15、日照間間距系數(shù)數(shù)16、城市綠綠線城市規(guī)劃劃常用術(shù)術(shù)語及指指標(biāo)基本資料料：總用用地面積積：5288.33平米總建筑面面積：41780平米其中中：計(jì)容積率率建筑面面積：36330平米不計(jì)容積積率建筑筑面積：：7480平米（地地下車庫庫及設(shè)備備用房））建筑物占占地面積積：2040平米住宅宅建筑面面積：21090平米商業(yè)業(yè)建筑面面積：12550平米容容積積率：6.87覆蓋率：：41%第二章城城市和和城市規(guī)規(guī)劃知識(shí)識(shí)容積率的的計(jì)算？？第二章城城市和和城市規(guī)規(guī)劃知識(shí)識(shí)深圳容容積率率的計(jì)計(jì)算規(guī)規(guī)定？？建筑容容積率率=（地面面以上上建筑筑面積積+半地下下室建建筑面面積））/建設(shè)用用地面面積當(dāng)半地地下室室在室室外地地面以以上部部分的的高度度不超超過1.5米的，，在建建筑容容積率率計(jì)算算時(shí)，，半地地下室室建筑筑面積積不計(jì)計(jì)入容容積率率。即即：建建筑容容積率率=地面以以上建建筑面面積/建設(shè)用用地面面積附件：：深圳圳容積積率計(jì)計(jì)算的的詳細(xì)細(xì)規(guī)定定地下室室:房間地地平面面低于于室外外地平平面的的高度度超過過該房房間凈凈高的的1/2者為地地下室室。半地下下室:房間地地平面面低于于室外外高度度超過過該房房間的的凈高高的1/3,且不超超過1/2者為半半地下下室。。地下室室地面地面地下室室地面地面1/2線1/2線1/3線在室外外地面面以上上部分分的高高度大大于1.50米的半半地下下層，，其層層數(shù)計(jì)計(jì)入地地面以以上層層數(shù)，，面積積計(jì)入入地面面以上上建筑筑面積積中第三章章房房地產(chǎn)產(chǎn)建筑筑知識(shí)識(shí)建筑物物的概概念和和分類類建筑識(shí)識(shí)圖建筑工工程造造價(jià)第三章章房房地產(chǎn)產(chǎn)建筑筑知識(shí)識(shí)⑴按建建筑物物使用用性質(zhì)質(zhì)分類類：居住建建筑、、公共共建筑筑、工工業(yè)建建筑、、農(nóng)業(yè)業(yè)建筑筑⑵按建建筑物物層數(shù)數(shù)或總總高度度分類類：住宅按按層數(shù)數(shù)分：：低層住住宅（（1—3層）、、多層層住宅宅（4—6層）、、中高高層住住宅（（7—9層）和和高層層住宅宅（10層以上上）公共建建筑及及綜合合建筑筑，總高度度超過過24M的為高高層，，但不不包括括總高高度超超過24M的單層層建筑筑建建筑總總高度度超過過100MR，不論論是住住宅還還是公公共建建筑、、綜合合性建建筑，，均稱稱為超高層層建筑筑。建筑物物的分分類⑶按建建筑結(jié)結(jié)構(gòu)分分類磚木結(jié)結(jié)構(gòu)建建筑磚混結(jié)結(jié)構(gòu)建建筑鋼筋混混凝土土結(jié)構(gòu)構(gòu)建筑筑：框框架結(jié)結(jié)構(gòu)、、框架架剪力力墻結(jié)結(jié)構(gòu)，，剪力力墻結(jié)結(jié)構(gòu)、、簡(jiǎn)體結(jié)結(jié)構(gòu)、框架架簡(jiǎn)體體結(jié)構(gòu)構(gòu)和筒中筒筒等。第三章章房房地產(chǎn)產(chǎn)建筑筑知識(shí)識(shí)建筑物物的分分類剪力墻墻其實(shí)就就是現(xiàn)現(xiàn)澆鋼鋼筋混混凝土土墻，主要要承受受水平平地震震荷載載，這這樣的的水平平荷載載對(duì)墻墻、柱柱產(chǎn)生生一種種水平平剪切切力，，剪力力墻結(jié)結(jié)構(gòu)由由縱橫橫方向向的墻墻體組組成抗抗側(cè)向向力體體系，，它的的剛度度很大大，空空間整整體性性好，，房間間內(nèi)不不外露露梁、、柱楞楞角，，便于于室內(nèi)內(nèi)布置置，方方便使使用。。剪力墻墻結(jié)構(gòu)構(gòu)有較較好的的抗震震性能能，其其不足足之處處是結(jié)結(jié)構(gòu)自自重大大，預(yù)預(yù)應(yīng)力力剪力力墻結(jié)結(jié)構(gòu)常?？梢砸宰龅降酱罂湛臻g住住宅布布局，，剪力力墻結(jié)結(jié)構(gòu)形形式是是高層層住宅宅采用用最為為廣泛泛的一一種結(jié)結(jié)構(gòu)形形式第三章章房房地產(chǎn)產(chǎn)建筑筑知識(shí)識(shí)建筑物物的分分類框架-剪力墻墻結(jié)構(gòu)也也稱框剪結(jié)結(jié)構(gòu)，這種結(jié)結(jié)構(gòu)是在在框架結(jié)構(gòu)構(gòu)中布置置一定數(shù)數(shù)量的剪剪力墻，構(gòu)成靈靈活自由由的使用用空間，，滿足不不同建筑筑功能的的要求，，同樣又又有足夠夠的剪力力墻，有有相當(dāng)大大的剛度度，框剪剪結(jié)構(gòu)的的受力特特點(diǎn)，是是由框架架和剪力力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)兩種不不同的抗抗側(cè)力結(jié)結(jié)構(gòu)組成成的新的的受力形形式，所所以它的的框架不不同于純純框架結(jié)結(jié)構(gòu)中的的框架，，剪力墻墻在框剪剪結(jié)構(gòu)中中也不同同于剪力力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)中的剪剪力墻。。第三章房房地產(chǎn)產(chǎn)建筑知知識(shí)建筑物的的分類框架結(jié)構(gòu)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)構(gòu)核心筒筒體結(jié)構(gòu)構(gòu)tubestructure由豎向箱箱形截面面懸臂筒筒體組成成的結(jié)構(gòu)構(gòu)。筒體體有剪力力墻圍成成豎向箱箱形截面面的薄壁壁筒和密密柱框架架組成豎豎向箱形形截面的的框筒。。筒體由由一個(gè)或或多個(gè)組組成；分分筒中筒筒、單框框筒、框框架—薄壁筒和和成束筒筒等四類類。絕對(duì)標(biāo)高高：相對(duì)海平平面的高高度，海海平面的的標(biāo)高規(guī)規(guī)定為0，在以上上的為正正值，以以下的為為負(fù)值，，相平的的為0，也叫海海拔高度度，高程程相對(duì)標(biāo)高高：對(duì)于一個(gè)個(gè)地區(qū)，，通常市市政國土土部門會(huì)會(huì)測(cè)量出出某個(gè)特特定的、、固定的的點(diǎn)的絕絕對(duì)標(biāo)高高，其他他的測(cè)點(diǎn)點(diǎn)相對(duì)于于絕對(duì)標(biāo)標(biāo)高的高高度，其其上為正正，下為為負(fù)；建筑標(biāo)高高：建筑標(biāo)高高和結(jié)構(gòu)構(gòu)標(biāo)高差差別在于于裝修，，通常情情況下，，施工放放線會(huì)在在結(jié)構(gòu)高高度上作作出而不不是裝修修高度，，一些地地區(qū)經(jīng)常常忽略掉掉建筑標(biāo)標(biāo)高和結(jié)結(jié)構(gòu)標(biāo)高高的差別別。以以上的的量單位位只能是是米(m)高度第三章房房地產(chǎn)產(chǎn)建筑知知識(shí)建筑識(shí)圖圖現(xiàn)有標(biāo)高高躍式復(fù)式ＬＯＦＴＴ屋內(nèi)形態(tài)態(tài)分類錯(cuò)層躍復(fù)式玄關(guān)，也被稱作作門廳。。玄關(guān)可可以是一一個(gè)封閉閉、半封封閉或開開放的空空間，它它是指靠靠近大門門的區(qū)域域。玄關(guān)的概概念，源源于中國國，但最最早用的的可能是是風(fēng)水先先生們。。玄關(guān)，，玄妙、、關(guān)鍵的的意思。。板樓：就是指““東西長長、南北北短”的的樓型，，一般板板樓同層層住戶在在2到4戶，板樓樓的平面面圖上，，長度明明顯大于于寬度，，板樓有有兩種類類型，一一種是長長走廊式式的，各各住戶靠靠長走廊廊連在一一起；第第二種是是單元式式拼接，，若干個(gè)個(gè)單元連連在一起起就拼成成一個(gè)板板樓。塔樓：一般是一一梯四戶戶到一梯梯12戶。建筑單體體分類什么是房房地產(chǎn)圖圖？房地產(chǎn)圖圖是地籍籍圖和房房產(chǎn)圖的的總稱。。第四章房房地產(chǎn)產(chǎn)測(cè)繪知知識(shí)地籍圖分分為基本本地籍圖圖和宗地地圖。▲基本地地籍圖：：是全面反反映土地地及其上上附著物物的位置置和權(quán)屬屬等狀況況的基本本圖。▲宗地圖圖：是指土地地所有者者或土地地使用者者的土地地權(quán)屬界界址線所所封閉包包圍的一一塊土地地。房產(chǎn)圖主要包括括3類圖形：：分幅圖圖、分丘丘圖和分分層分戶戶圖。是是辦理房房產(chǎn)證的的必要圖圖件資料料。地籍圖是全面反反映土地地及其上上附著物物的位置置和權(quán)屬屬等狀況況的基本本圖。宗地圖是指土地地所有者者或土地地使用者者的土地地權(quán)屬界界址線所所封閉包包圍的一一塊土地地。地形圖是表示地地形、地地物的平平面圖件件，是用用測(cè)量儀儀器把實(shí)實(shí)際測(cè)量量出來，，并用特特定的方方法按一一定比例例縮繪而而成的。。它是地地面上地地形和地地物位置置實(shí)際情情況的反反映。房產(chǎn)圖：：是房產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、、產(chǎn)籍管管理的重重要資料料▲房產(chǎn)分分幅圖：：比例尺尺一般為為1：500。

▲房房產(chǎn)分丘丘圖：比比例尺在在1：100~1：1000之間?！慨a(chǎn)分分戶圖：：比例尺尺一般為為1：200。第四章房房地產(chǎn)產(chǎn)測(cè)繪知知識(shí)房產(chǎn)分幅幅圖是全面反反映房屋屋及其用用地的位位置和權(quán)權(quán)屬等狀狀況的基基本圖，，是測(cè)繪繪房產(chǎn)分分丘圖和和房產(chǎn)分分戶圖的的基礎(chǔ)資資料，也也是房產(chǎn)產(chǎn)登記和和建立產(chǎn)產(chǎn)籍資料料的索引引和參考考資料，，比例尺一一般為1：500。房地產(chǎn)分分幅圖表表示的內(nèi)內(nèi)容有：：控制點(diǎn)點(diǎn)、行政政邊界、、丘界、、房屋、、房屋附附屬設(shè)施施和房屋屋圍護(hù)物物、房產(chǎn)產(chǎn)要素和和房產(chǎn)編編號(hào)，以以及與房房產(chǎn)管理理有關(guān)的的地形要要素和注注記房產(chǎn)分丘丘圖為單位繪繪制，是是房產(chǎn)分幅幅圖的局局部圖，是繪制制房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)附圖圖的基本本圖，比比例尺在在1：100～1：1000之間房產(chǎn)分戶戶圖以產(chǎn)權(quán)登登記戶為為單位繪繪制，是是在房產(chǎn)產(chǎn)分丘圖圖基礎(chǔ)上上繪制的的細(xì)部圖圖，以一一戶產(chǎn)權(quán)權(quán)人為單單位，表表示房屋屋權(quán)屬范范圍的細(xì)細(xì)部圖，，以明確確異產(chǎn)毗毗連房屋屋的權(quán)利利界線，，供核發(fā)發(fā)房屋所所有權(quán)證證的附圖圖使用，，比例尺一一般為1：200第四章房房地產(chǎn)產(chǎn)測(cè)繪知知識(shí)房屋面積積的種類類有多少少？什么么是房屋屋建筑面面積、房房屋使用用面積？？房屋面積積有：建建筑面積積，使用用面積；；套內(nèi)建建筑面積積、共有有建筑面面積、分分推的共共有建筑筑面積，，預(yù)售面面積，竣竣工面積積，產(chǎn)權(quán)權(quán)面積。。套內(nèi)面積積和套內(nèi)內(nèi)建筑面面積？第四章房房地產(chǎn)產(chǎn)測(cè)繪知知識(shí)什么是房房屋建筑筑面積？？房屋建筑筑面積是是指房屋屋外墻（（柱）勒勒腳以上上各層的的外圍水水平投影影面積，，包括：：陽臺(tái)、、挑廊、、地下室室、室外外樓梯等等，且具具備有上上蓋、結(jié)結(jié)構(gòu)牢固固，層高高2.2米以上（（含2.2米，下同同）的永永久性建建筑。第四章房房地產(chǎn)產(chǎn)測(cè)繪知知識(shí)什么是房房屋的使使用面積積？房屋使用用面積是是指房屋屋內(nèi)全部部可供使使用的空空間面積積，房屋屋的內(nèi)墻墻面水平平投影計(jì)計(jì)算。什么是房房屋的實(shí)實(shí)用面積積？它是"建筑面積積"扣除公共共分?jǐn)偯婷娣e后的的余額。。使用率和和實(shí)用率率的差別別？第四章房房地產(chǎn)產(chǎn)測(cè)繪知知識(shí)什么是房房屋的套套內(nèi)建筑筑面積？？房屋套內(nèi)內(nèi)建筑面面積是指指由套內(nèi)內(nèi)房屋使使用面積積、套內(nèi)內(nèi)墻體面面積、套套內(nèi)陽臺(tái)臺(tái)建筑面面積三部部分組成成的面積積。套內(nèi)墻體體面積＝＝1／2共用墻墻墻體投影影面積或或＝非共共用墻墻墻體水平平投影面面積公共分?jǐn)倲偯娣e＝＝公用建建筑面積積分?jǐn)傁迪禂?shù)×套內(nèi)建筑筑面積公用建筑筑面積分分?jǐn)傁禂?shù)數(shù)＝整幢幢建筑物物的公用用建筑面面積／整整幢建筑筑物的各各套套內(nèi)內(nèi)建筑面面積之和和第四章房房地產(chǎn)產(chǎn)測(cè)繪知知識(shí)什么是房房屋的共共用建筑筑面積？？房屋共有有建筑面面積是指指各產(chǎn)權(quán)權(quán)人共同同占有或或共同使使用的建建筑面積積，它應(yīng)應(yīng)按一定定方式在在各產(chǎn)權(quán)權(quán)人之間間進(jìn)行分分?jǐn)?。第四章房房地產(chǎn)產(chǎn)測(cè)繪知知識(shí)分?jǐn)偟墓补灿薪ㄖ娣e：：是指某個(gè)個(gè)產(chǎn)權(quán)人人在房屋屋共有建建筑面積積中所分分?jǐn)偟拿婷娣e。預(yù)售面積積：俗稱樓花花面積。。指在商商品預(yù)售售時(shí)按建建筑設(shè)計(jì)計(jì)圖上尺尺寸計(jì)算算的房屋屋面積。。房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)面積：：是指產(chǎn)權(quán)權(quán)人依法法擁有房房屋所有有權(quán)的房房屋面積積。它由由直轄市市、市、、縣房地地產(chǎn)行政政主管部部門登記記確權(quán)認(rèn)認(rèn)定。商品房有有哪些公公共面積積需要分分?jǐn)偅康谒恼路糠康禺a(chǎn)產(chǎn)測(cè)繪知知識(shí)1、各產(chǎn)權(quán)權(quán)戶的電電梯井、、管道井井、樓梯梯間、垃垃圾道、、配電室室、設(shè)備備間、公公共門廳廳、過道道、地下下室、值值班警衛(wèi)衛(wèi)室，以以及為整整幢建筑筑服務(wù)的的共有房房屋和管管理房屋屋。2、套(單元)與公共建建筑空間間之間的的分隔墻墻以及外外墻(包括山墻墻)墻體水平平投影面面積的一一半。第四章房房地產(chǎn)產(chǎn)測(cè)繪知知識(shí)不應(yīng)分?jǐn)倲偟墓灿杏薪ㄖ婷娣e包括括那些？？1、從屬于于人防工工程的地地下室、、半地下下室。2、供出租租或出售售的固定定車位或或?qū)Ｓ密囓噹臁?、幢外的的用做公公共休憩憩的設(shè)施施或架空空層。第四章房房地產(chǎn)產(chǎn)測(cè)繪知知識(shí)層高層高是指指住宅高高度以"層"為單位計(jì)計(jì)量，每每一層的的高度國國家在設(shè)設(shè)計(jì)上有有要求，，這個(gè)高高度就叫叫層高。。它通常常包括下下層地板板面或樓樓板面到到上層樓樓板面之之間的距距離。凈高凈高是指指層高減減去樓板板厚度的的凈剩值值。第四章房房地產(chǎn)產(chǎn)測(cè)繪知知識(shí)房屋建筑筑面積的的計(jì)算計(jì)算建筑筑面積的的一般規(guī)規(guī)定如下下①計(jì)算建建筑面積積的的房房屋應(yīng)是是永久性性結(jié)構(gòu)的的房屋②②計(jì)算算建筑面面積的房房屋，層層高應(yīng)在在2.2m以上。層高高是指上下下兩層樓面面或樓面與與地面之間間的垂直距距離。③③同一房屋如如果結(jié)構(gòu)、、層數(shù)不相相同時(shí)，應(yīng)應(yīng)分別計(jì)算算建筑面積積。第四章房房地產(chǎn)測(cè)繪繪知識(shí)房屋建筑面面積的計(jì)算算組成：套內(nèi)內(nèi)使用面積積、套內(nèi)墻墻體面積、、套內(nèi)陽臺(tái)臺(tái)建筑面積積計(jì)算：⑴⑴套內(nèi)使用用面積為套套內(nèi)房屋使使用空間的的面積，以以水平投影影面積按以以下規(guī)定計(jì)計(jì)算：①①套內(nèi)使用用面積為套套內(nèi)臥室、、起居室、、過廳、過過道、廚房房、衛(wèi)生間間、廁所、、貯藏室、、壁柜等空空間面積的的總和。②②套內(nèi)樓梯按按自然層數(shù)數(shù)的面積總總和計(jì)入使使用面積。。③不包括在在結(jié)構(gòu)面積積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)煙囪、通通風(fēng)道、管管道井均計(jì)計(jì)入使用面面積。④④內(nèi)墻面裝裝飾厚度計(jì)計(jì)入使用面面積。計(jì)算全部建建筑面積的的范圍：⑴單層房屋屋，按一層層計(jì)算建筑筑面積；二二層以上（（含二層））的房屋，，按各層建建筑面積的的總和計(jì)算算建筑面積積。

⑵房房屋內(nèi)的夾夾層、插層層、技術(shù)層層及其樓梯梯間、電梯梯間等其高高度在2.2m以上的部位位計(jì)算建筑筑面積。⑶⑶穿過房房屋的通道道，房屋內(nèi)內(nèi)的門廳、、大廳，均均按一層計(jì)計(jì)算面積。。門廳、大大廳內(nèi)的回回廊部分，，層高在2.2m以上的，按按其水平投投影面積計(jì)計(jì)算。⑷⑷樓梯間、、電梯（觀觀光梯）井井、提物井井、垃圾道道、管道井井等均按房房屋自然層層計(jì)算面積積。

⑸房房屋天面上上，屬永久久性建筑，，層高在2.2m以上的樓梯梯間、水箱箱間、電梯梯機(jī)房及斜斜面結(jié)構(gòu)屋屋頂高度在在2.2m以上的部位位，按其外外圍水平投投影面積計(jì)計(jì)算。第四章房房地產(chǎn)測(cè)繪繪知識(shí)備注：具體體請(qǐng)參照GB/T50353—2005＜建筑工程程建筑面積積計(jì)算規(guī)范范＞⑹挑樓、全全封閉的陽陽臺(tái)，按其其外圍水平平投影面積積計(jì)算。屬屬永久性結(jié)結(jié)構(gòu)有上蓋蓋的室外樓樓梯，按各各層水平投投影面積計(jì)計(jì)算。與房房屋相連的的有柱走廊廊，兩房屋屋間有上蓋蓋和柱的走走廊，均按按其柱的外外圍水平投投影面積計(jì)計(jì)算。房屋屋間永久性性的封閉的的架空通廊廊，按外圍圍水平投影影面積計(jì)算算。

⑺地地下室、半半地下室及及其相應(yīng)出出入口，層層高在2.2m以上的，按按其外墻（（不包括采采光井、防防潮層及保保護(hù)墻）外外圍水平投投影面積計(jì)計(jì)算。⑻⑻有柱（不不含獨(dú)立柱柱、單排柱柱）或有圍圍護(hù)結(jié)構(gòu)的的門廊、門門斗，按其其柱或圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)的外外圍水平投投影面積計(jì)計(jì)算。第四章房房地產(chǎn)測(cè)繪繪知識(shí)計(jì)算全部建建筑面積的的范圍：⑼玻璃幕墻墻等作為房房屋外墻，，按其外圍圍水平投影影面積計(jì)算算。

⑽屬屬永久性建建筑有柱的的車棚、貨貨棚等，按按柱的外圍圍水平投影影面積計(jì)算算。

⑾依依坡地建筑筑的房屋，，利用吊腳腳做架空層層，有圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)的按按其高度在在2.2m以上部位的的外圍水平平投影面積積計(jì)算。⑿⑿有伸縮縮縫的房屋屋，如果其其與室內(nèi)相相通的，伸伸縮縫計(jì)算算建筑面積積。第四章房房地產(chǎn)測(cè)繪繪知識(shí)計(jì)算全部建建筑面積的的范圍：⑴與房屋相相連有上蓋蓋而無柱的的走廊、檐檐廊，按其其圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)外圍水平平投影面積積的一半計(jì)計(jì)算。⑵⑵獨(dú)立柱、、單排柱的的門廊、車車棚、貨棚棚等屬永久久性建筑，，按其上蓋蓋水平投影影面積的一一半計(jì)算。。

⑶未封封閉的陽臺(tái)臺(tái)、挑廊，，按其圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)外圍圍水平投影影面積的一一半計(jì)算。。

⑷無頂頂蓋的室外外樓梯按各各層水平投投影面積的的一半計(jì)算算。

⑸有有頂蓋不封封閉的永久久性的架空空通廊，按按外圍水平平投影面積積的一半計(jì)計(jì)算第四章房房地產(chǎn)測(cè)繪繪知識(shí)計(jì)算一半建建筑面積的的范圍：⑴層高在2.2m以下（不含含2.2m，下同）的的夾層、插插層、技術(shù)術(shù)層和層高高在2.2m以下的地下下室和半地地下室。⑵突出房屋屋墻面的構(gòu)構(gòu)件、配件件、裝飾件件、裝飾性性的玻璃幕幕墻、垛、、勒腳、臺(tái)臺(tái)階、無柱柱雨篷等。。

⑶房屋屋間無上蓋蓋的架空通通廊。⑷⑷房屋的天天面、挑臺(tái)臺(tái)、天面上上的花園、、泳池。⑸⑸建筑物物內(nèi)的操作作平臺(tái)、上上料平臺(tái)及及利用建筑筑物的空間間安置箱、、罐的平臺(tái)臺(tái)。⑹騎樓樓、騎騎街樓樓的底底層用用作道道路街街巷通通行的的部分分。⑺利用用引橋橋、高高架路路、高高架橋橋、路路面作作為頂頂蓋建建造的的房屋屋。⑻⑻活活動(dòng)房房屋、、臨時(shí)時(shí)房屋屋、簡(jiǎn)簡(jiǎn)易房房屋。。⑼⑼獨(dú)立立煙囪囪、亭亭、塔塔、罐罐、池池、地地下人人防干干、支支線⑽⑽與與房屋屋室內(nèi)內(nèi)不相相通的的房屋屋間的的伸縮縮縫。。第四章章房房地產(chǎn)產(chǎn)測(cè)繪繪知識(shí)識(shí)不計(jì)算算建筑筑面積積的范范圍：：共有建建筑面面積分分?jǐn)偅保?jì)計(jì)算公公式各套應(yīng)應(yīng)分?jǐn)倲偟墓补灿薪ńㄖ婷娣e（（㎡））=應(yīng)分?jǐn)倲偟墓补灿薪ńㄖ婷娣e/參加共共有建建筑面面積分分?jǐn)偟牡母魈滋變?nèi)建建筑面面積之之和*參加加共有有建筑筑面積積分?jǐn)倲偟母鞲魈變?nèi)內(nèi)建筑筑面積積．２．分分?jǐn)偟牡姆椒ǚǎ鹤≌瑯菢牵阂砸蕴诪闉閱挝晃唬窗锤魈滋變?nèi)建建筑面面積比比例分分?jǐn)偣补灿媒ńㄖ婷娣e；；商商住樓樓：先先將住住宅與與商用用的共共有建建筑面面積區(qū)區(qū)分，，商住住共用用部分分進(jìn)行行分?jǐn)倲偅蝗缓髮⒆≌c商商住共共用分分?jǐn)偟牡拿娣e積相加加，得得出分分?jǐn)偯婷娣e．．第四章章房房地產(chǎn)產(chǎn)測(cè)繪繪知識(shí)識(shí)第四章章房房地產(chǎn)產(chǎn)測(cè)繪繪知識(shí)識(shí)設(shè)計(jì)指標(biāo)建設(shè)用地面積29986.9建筑覆蓋率22.71(建筑占地面積6809.56平方米)計(jì)算容極率面積80999.35其中：住宅建筑面積79150