物業(yè)管理 設(shè)備設(shè)施管理課件

物業(yè)管理

設(shè)備設(shè)施管理物業(yè)管理

設(shè)備設(shè)施管理1物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo)1．物業(yè)設(shè)備概述*什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施呢？物業(yè)設(shè)備既包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃氣供應(yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機組成部分。注：作為現(xiàn)代物業(yè)，無論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時還是人們追求生活更舒適、更安全的物質(zhì)保證。只有這些設(shè)備、設(shè)施正常運作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實現(xiàn)。物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo)1．物業(yè)設(shè)備概述22、物業(yè)設(shè)備管理的意義注：物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括管理和服務(wù)兩個方面，也就是說，需要做好物業(yè)設(shè)備的管理、運行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。*管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個方面的意義：①物業(yè)設(shè)備管理在為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境中，起到基礎(chǔ)性管理的作用，并提供了有力保障。②物業(yè)設(shè)備管理是實現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進物業(yè)與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強有力手段。③物業(yè)設(shè)備管理是提高現(xiàn)有設(shè)備、設(shè)施性能與完好率，延長設(shè)備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運行的保證。④物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要，對文明衛(wèi)生、環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護航的作用。⑤物業(yè)設(shè)備管理能強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。2、物業(yè)設(shè)備管理的意義3物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo)注：物業(yè)設(shè)備在整個物業(yè)內(nèi)處于非常重要的地位。它是物業(yè)運作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。*用好、管好、維護檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)備管理的根本目標(biāo)。*衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個指標(biāo)：A——設(shè)備有效利用率，％；B——設(shè)備的完好率，％；物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo)4☆物業(yè)設(shè)備是否完好的標(biāo)準(zhǔn)為：○①零部件完整齊全，○②設(shè)備運轉(zhuǎn)正?！稷墼O(shè)備技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全○④設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象○⑤防凍、保溫、防腐等措施完整有效☆物業(yè)設(shè)備是否完好的標(biāo)準(zhǔn)為：5物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理物業(yè)設(shè)備運行管理、物業(yè)設(shè)備維修管理、物業(yè)設(shè)備更新改造管理、備品配件管理、固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理和工程資料的管理等。物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容61、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理注：主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強制性文件。（1）設(shè)備原始檔案設(shè)備原始檔案包括：①設(shè)備清單或裝箱單。②設(shè)備發(fā)票。③產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書。④開箱驗收報告1、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理7⑤產(chǎn)品技術(shù)資料⑥安裝施工、水壓試驗、調(diào)試、驗收報告。（2）設(shè)備技術(shù)資料設(shè)備技術(shù)資料包括：①設(shè)備卡片②設(shè)備臺賬③設(shè)備技術(shù)登錄簿④竣工圖⑤系統(tǒng)資料⑤產(chǎn)品技術(shù)資料8（3）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強制性文件2、物業(yè)設(shè)備運行管理**物業(yè)設(shè)備的運行管理實際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理兩部分。（應(yīng)取得兩個方面的成果）：一是設(shè)備的運行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)①針對設(shè)備的特點，制定科學(xué)、嚴(yán)密且切實可行的操作規(guī)程。（3）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強9②對操作人員進行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴(yán)格要求持證才能上崗。③加強維護保養(yǎng)工作。④設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗，確保靈敏可靠。⑤對運行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗用直觀的方法來管理，而應(yīng)在運行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準(zhǔn)確的分析。⑥對事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行“三不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對事故責(zé)任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。②對操作人員進行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗10二是從設(shè)備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟效益，即設(shè)備的全過程管理的各項費用最經(jīng)濟。設(shè)備的經(jīng)濟運行管理，可從以下幾個方面進行：（1）初期投資費用管理在購置設(shè)備時，應(yīng)綜合考慮以下因素：①設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。②設(shè)備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環(huán)境的要求。③設(shè)備的價格及運行時能源的耗用情況。④設(shè)備的壽命。⑤設(shè)備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和震動。⑥注意采用新技術(shù)、新工藝、新材料及新型設(shè)備，二是從設(shè)備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入11（2）運行成本管理①

能源消耗的經(jīng)濟核算。②

操作人員的配置③

維修費用的管理3、物業(yè)設(shè)備維修管理設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時會釀成設(shè)備事故。

（1）維護保養(yǎng)方式：主要是“清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長時期運行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養(yǎng)。（2）運行成本管理12（2）維護保養(yǎng)工作的實施維護保養(yǎng)工作主要分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種。①日常維護保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對設(shè)備進行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中有無異聲、震動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設(shè)備做好清潔工作。（2）維護保養(yǎng)工作的實施13②定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進行的。它是有計劃地將設(shè)備停止運行，進行維護保養(yǎng)。應(yīng)做好以下工作：徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；檢查運動部件運轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙；檢查安全裝置；檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞；清洗油箱，檢查油位指示器，換油；檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。②定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進行的。它14（3）設(shè)備的點檢設(shè)備的點檢就是對設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。設(shè)備的點檢包括日常點檢及計劃點檢。設(shè)備的日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢內(nèi)容主要包括：①運行狀況及參數(shù)；②安全保護裝置；③易磨損的零部件；④易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；⑤在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；⑥在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。（3）設(shè)備的點檢15?設(shè)備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行，計劃點檢內(nèi)容主要有：①記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；②更換零部件；③確定修理的部位、部件及修理時間；④安排檢修計劃。?設(shè)備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行，計16(4)物業(yè)設(shè)備的計劃檢修對在用設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計劃，對設(shè)備進行預(yù)防性修理，這就是計劃檢修實行計劃檢修，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它進行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。(4)物業(yè)設(shè)備的計劃檢修17(5)計劃檢修和維護保養(yǎng)的關(guān)系(5)計劃檢修和維護保養(yǎng)的關(guān)系18設(shè)備設(shè)施管理概述一、房屋及設(shè)備設(shè)施的種類和組成部分二、設(shè)備設(shè)施管理的基本要求三、設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容與方法設(shè)備設(shè)施管理概述一、房屋及設(shè)備設(shè)施的種類和組成部分19一、房屋及設(shè)備設(shè)施的種類和組成部分（一）房屋的種類和基本組成部分1．房屋種類的劃分按房屋的建筑結(jié)構(gòu)類型和材料可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。一、房屋及設(shè)備設(shè)施的種類和組成部分（一）房屋的種類和基本組成20按房屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)或框架筒體結(jié)構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重。按房屋的層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑。按房屋的用途可分為：居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其它用途。按房屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)212．房屋的基本組成部分結(jié)構(gòu)部分——基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等裝修部分——門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細木裝修等設(shè)施設(shè)備部分——水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備（如消防、避雷、電梯）等項目2．房屋的基本組成部分22（二）設(shè)備設(shè)施的種類和組成供配電：變壓器、配電柜和線路、發(fā)電機、公共照明消防：報警系統(tǒng)、消防控制中心、消防水泵、消火栓、噴淋系統(tǒng)、自動滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)空調(diào)：中央空調(diào)、局部空調(diào)、混和空調(diào)采暖：熱水供暖、蒸汽供暖、熱風(fēng)供暖（二）設(shè)備設(shè)施的種類和組成23給排水：水泵、水箱水池、閥門和管網(wǎng)、沙井和化糞池電梯：載人電梯、載貨電梯、手扶電梯、雜物電梯電迅和智能化系統(tǒng)：電話、有線衛(wèi)星電視、閉路電視監(jiān)控、對講報警、公共信息服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)專線接入、周界防越系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、室內(nèi)報警系統(tǒng)、車場管理系統(tǒng)給排水：水泵、水箱水池、閥門和管網(wǎng)、沙井和化糞池24二、設(shè)備設(shè)施管理的基本要求（一）基本要求做好設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)工作。開展技術(shù)更新與改造，降低能源消耗，改善設(shè)備設(shè)施狀態(tài)。二、設(shè)備設(shè)施管理的基本要求（一）基本要求25設(shè)備設(shè)施完好率設(shè)備設(shè)施完好率——是指完好設(shè)備設(shè)施數(shù)量占全部設(shè)備設(shè)施數(shù)量的百分比。設(shè)備設(shè)施完好率26三、設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容與方法

（一）使用管理通過物業(yè)使用說明書、業(yè)主公約及物業(yè)管理單位展開的其他宣傳溝通工作；物業(yè)管理單位應(yīng)認真做好設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、巡視檢查工作。三、設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容與方法

（一）使用管理27（二）維修保養(yǎng)對設(shè)備設(shè)施進行的定期檢查、維護、清潔及潤滑；損耗或故障時的維修；必要情況下專業(yè)測試；無法修理或無修理價值時的更新以及材料和設(shè)計方面的改善等。（三）安全管理通過安全教育使員工和業(yè)主、物業(yè)使用人了解安全防護知識和安全管理規(guī)定。建立健全各類安全管理制度并嚴(yán)格遵守。提供必要的安全和防護裝置裝備。（二）維修保養(yǎng)28（四）技術(shù)檔案資料管理加強管理，妥善保管，避免遺失，確保物業(yè)管理檔案資料的完整性。（五）采購和零備件管理加強計劃采購；對不設(shè)庫存的零部件，建立起暢通的采購和供應(yīng)渠道；嚴(yán)把采購質(zhì)量關(guān)；妥善保管設(shè)備供應(yīng)商或安裝單位采購文件。（四）技術(shù)檔案資料管理29（六）工量具和維修用設(shè)備的管理責(zé)任到人，建立健全使用、保養(yǎng)制度，定期進行校驗。（七）外包管理將某類設(shè)備設(shè)施的管理全部外包給專業(yè)公司；將某類維修（通常是大中修）、改造、更新工程進行外包。（八）技術(shù)支持對個別具體問題尋求外界的幫助，以聘請技術(shù)專家擔(dān)任顧問的方式進行。（六）工量具和維修用設(shè)備的管理30二、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃與實施一、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的制定二、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的實施三、運行和使用者的責(zé)任和配合四、維修保養(yǎng)人員職責(zé)五、月、季度檢查六、半年檢查和書面報告七、更換材料、設(shè)備的供應(yīng)八、安全工作二、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃與實施一、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的制定31設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的制定（一）制定設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的基本方法1．維修養(yǎng)護的方式與類別（1）維修方式a．預(yù)防性維修——為了降低故障率或防止設(shè)備設(shè)施性能劣化，按事先規(guī)定的修理計劃和技術(shù)要求進行的維修活動，稱為預(yù)防性維修。設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的制定（一）制定設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的基32幾種方式：計劃性預(yù)防維修（定期維修）：周期性特點狀態(tài)監(jiān)測下的預(yù)防維修：以設(shè)備設(shè)施技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)，按實際需要進行修理的預(yù)防維修方式。改善性的預(yù)防維修：消除設(shè)備設(shè)施先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、頻發(fā)故障，對設(shè)備設(shè)施局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計加以改造。幾種方式：33b．事后維修——是對一些目標(biāo)和項目，不將其列入預(yù)防維修計劃，而在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時再進行修理。c．緊急搶修——是對意外事件引發(fā)的故障進行的緊急修理，這類意外事件是偶然發(fā)生的，往往不具有預(yù)見性，難以進行事前準(zhǔn)備。b．事后維修——是對一些目標(biāo)和項目，不將其列入預(yù)防維修計劃，34（2）修理類別大修中修小修（2）修理類別35（3）修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)修理周期對已在使用的設(shè)備設(shè)施，指兩次相鄰大修理之間的間隔時間；對新設(shè)備，指開始使用到第一次大修理之間的間隔時間。修理間隔期：指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間。修理周期結(jié)構(gòu)：指在一個修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序。（3）修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)362．維修養(yǎng)護計劃的種類（1）按時間進度編制的計劃年度維修保養(yǎng)計劃季度維修保養(yǎng)計劃月維修保養(yǎng)計劃2．維修養(yǎng)護計劃的種類37（2）按修理類別編制的計劃如房屋維修養(yǎng)護計劃、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃等。3．維修養(yǎng)護計劃的編制依據(jù)房屋及設(shè)備設(shè)施的修理周期與修理間隔期房屋及設(shè)備設(shè)施的使用要求和管理目標(biāo)安全與環(huán)境保護的要求房屋及設(shè)備設(shè)施的技術(shù)狀態(tài)（2）按修理類別編制的計劃384．編制維修養(yǎng)護計劃時應(yīng)考慮的問題物業(yè)使用或運行急需的、影響其它系統(tǒng)使用的、關(guān)鍵性的設(shè)備設(shè)施應(yīng)重點提前安排修理；應(yīng)考慮到維修保養(yǎng)工作量的平衡，使全年工作能均衡地進行；應(yīng)充分考慮維修前的準(zhǔn)備時間和維修保養(yǎng)工作時間；4．編制維修養(yǎng)護計劃時應(yīng)考慮的問題39應(yīng)切實考慮企業(yè)資源和能力能否保障各項目的維修保養(yǎng)；計劃最后確定前，資金一定要落實；制訂計劃時應(yīng)該包括必要的工作程序和檢驗程序，使計劃具有可操作性和可驗證性；對物業(yè)使用或運行有較大影響的關(guān)鍵設(shè)備，應(yīng)盡可能安排在非高峰期檢修。應(yīng)切實考慮企業(yè)資源和能力能否保障各項目的維修保養(yǎng)；405．維修養(yǎng)護計劃的編制明確目標(biāo)收集材料計劃草案論證計劃確定，履行必要的批準(zhǔn)手續(xù)，一般還要向業(yè)主進行必要的解釋或說明執(zhí)行計劃：根據(jù)實際情況的變化進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整計劃的可執(zhí)行性和驗證辦法以往運行記錄技術(shù)狀況診斷技術(shù)檔案資料計劃草案編寫技術(shù)可行性分析資源的滿足情況資金的落實情況能否滿足需求5．維修養(yǎng)護計劃的編制明確目標(biāo)收集材料計劃草案論證計劃確定，416．維修養(yǎng)護計劃的內(nèi)容設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃維修養(yǎng)護的對象：名稱、位置、狀態(tài)、范圍維修養(yǎng)護的責(zé)任人：人員構(gòu)成、分工和責(zé)權(quán)維修養(yǎng)護的標(biāo)準(zhǔn)：包括養(yǎng)護的頻次和時間間隔維修養(yǎng)護的方法：包括必要的程序和規(guī)程維修養(yǎng)護效果的驗證：包括驗證的方法、記錄等6．維修養(yǎng)護計劃的內(nèi)容設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃維修養(yǎng)護的對象：名42設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的實施（一）修前預(yù)檢（二）修前資料準(zhǔn)備（三）修前工藝準(zhǔn)備（四）其他準(zhǔn)備（五）組織實施：質(zhì)量的控制、進度的控制、成本的控制（六）驗收和存檔設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的實施（一）修前預(yù)檢43設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的實施

（一）修前預(yù)檢（二）修前資料準(zhǔn)備（三）修前工藝準(zhǔn)備（四）其他準(zhǔn)備（五）組織實施：質(zhì)量的控制、進度的控制、成本的控制（六）驗收和存檔設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的實施

（一）修前預(yù)檢44運行和使用者的責(zé)任和配合指定負責(zé)消防系統(tǒng)運行的責(zé)任人2～3人運行責(zé)任人應(yīng)對維修保養(yǎng)記錄和報告進行審查和簽字確認運行責(zé)任人的職責(zé)運行和使用者的責(zé)任和配合指定負責(zé)消防系統(tǒng)運行的責(zé)任人2～3人45維修保養(yǎng)人員職責(zé)

應(yīng)由有消防設(shè)施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗的工程技術(shù)人員擔(dān)任。進入現(xiàn)場5個工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報告，并對存在問題提出解決方案。提交月、季、年度保養(yǎng)計劃，經(jīng)審核批準(zhǔn)后實施。按照計劃對建筑消防設(shè)施進行定期檢查、維修和保養(yǎng)。每月不少于二次到現(xiàn)場做一般性檢查并記錄。實行24小時值班制度，對消防設(shè)施出現(xiàn)的故障及時修復(fù)。接到運行人員通知，應(yīng)在4小時內(nèi)解決一般故障，2小時內(nèi)解決嚴(yán)重故障。維修保養(yǎng)人員職責(zé)

應(yīng)由有消防設(shè)施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗的工程46月、季度檢查（一）每月檢查1．消火栓系統(tǒng)2．自動噴淋系統(tǒng)3．自動報警系統(tǒng)4．防排煙系統(tǒng)5．氣體滅火系統(tǒng)6．聯(lián)動系統(tǒng)月、季度檢查（一）每月檢查47（二）季度檢查原始記錄必須由參加維修保養(yǎng)的運行責(zé)任人人員簽字。（三）季度檢查結(jié)果和處理意見一式二份，由運行責(zé)任人和維修保養(yǎng)人員簽字后各執(zhí)一份。（二）季度檢查原始記錄必須由參加維修保養(yǎng)的運行責(zé)任人人員簽字48半年檢查和書面報告消防設(shè)施各系統(tǒng)的運轉(zhuǎn)情況；半年維修保養(yǎng)和檢查記錄：消防設(shè)施各系統(tǒng)穩(wěn)定性和可靠性的分析；保證消防設(shè)施正常運轉(zhuǎn)的建議。半年檢查和書面報告消防設(shè)施各系統(tǒng)的運轉(zhuǎn)情況；49更換材料、設(shè)備的供應(yīng)

維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)需更換的材料、設(shè)備經(jīng)批準(zhǔn)后領(lǐng)用或采購。定期檢查需要重新灌裝的滅火劑由運行責(zé)任人負責(zé)。更換材料、設(shè)備的供應(yīng)

維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)需更換的材料、設(shè)備經(jīng)批準(zhǔn)50安全工作采取嚴(yán)格、科學(xué)的安全防護措施，確保操作者安全和第三者的安全。在動力設(shè)備、易燃易爆和貴重的設(shè)備中進行維修保養(yǎng)時應(yīng)向運行責(zé)任人提出安全保護措施。在有毒有害環(huán)境中施工，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定提供相應(yīng)的防護措施。安全工作采取嚴(yán)格、科學(xué)的安全防護措施，確保操作者安全和第三者51共用設(shè)備設(shè)施的運行管理一、制訂合理的運行計劃二、配備合格的運行管理人員三、提供良好的工作環(huán)境四、建立健全必要的規(guī)章制度五、設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)管理六、節(jié)能管理共用設(shè)備設(shè)施的運行管理一、制訂合理的運行計劃52一、制訂合理的運行計劃包括開關(guān)機時間和維護保養(yǎng)時間，使用的條件和要求等。二、配備合格的運行管理人員對職工進行多層次的培訓(xùn)。一、制訂合理的運行計劃53三、提供良好的工作環(huán)境安裝必要的防腐蝕、防潮、防塵、防震裝置，配備必要的測量、保險、安全用儀器裝置，有良好的照明和通風(fēng)等。三、提供良好的工作環(huán)境54四、建立健全必要的規(guī)章制度實行定人、定機和憑證操作設(shè)備制度可在運行中實行交接班制度和值班巡視記錄制度操作人員必須遵守設(shè)備設(shè)施操作和運行規(guī)程四、建立健全必要的規(guī)章制度55五、設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)管理（一）設(shè)備的檢查日常檢查：操作人員每天對設(shè)備進行的檢查，在運行值班巡視中實施。定期檢查：在操作人員參加下，由技術(shù)人員按計劃定期對設(shè)備進行的檢查。（二）設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測停機監(jiān)測和不停機監(jiān)測（又稱在線監(jiān)測）五、設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)管理56（三）定期預(yù)防性試驗由專業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定要求進行試驗。（四）設(shè)備故障診斷技術(shù)在設(shè)備運行中或基本不拆卸的情況下，采用先進的信息采集、分析技術(shù)掌握設(shè)備運行狀況，判定產(chǎn)生故障的原因、部位，預(yù)測、預(yù)報設(shè)備未來狀態(tài)的一種技術(shù)，稱為故障診斷技術(shù)。（三）定期預(yù)防性試驗57六、節(jié)能管理（一）采用管理手段節(jié)能降耗能源消耗表達式：∑Wn=Wb＋Wc＋Ws＋Wf＋Wsb∑Wn——設(shè)備系統(tǒng)的綜合能耗量；Wb——設(shè)備（或產(chǎn)品）標(biāo)準(zhǔn)能耗；Wc——操作人員非正常操作浪費的能源；Ws——因維護保養(yǎng)不善設(shè)備損壞造成的能耗；Wf——運輸、保管及其它非正常消耗；Wsb——設(shè)備狀況不良，運行中浪費的能源。六、節(jié)能管理58具體措施包括：組織和管理體系落實加強節(jié)能宣傳和培訓(xùn)，樹立節(jié)能意識建立能源消耗的計劃和考核制度在運行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動使用調(diào)整設(shè)備運行時間，實行節(jié)能運行程序合理設(shè)定運行參數(shù)具體措施包括：59（二）采用技術(shù)改造節(jié)能技術(shù)改造節(jié)能（投資性節(jié)能）——通過對設(shè)備或工藝進行局部或全部改造，必要時包括對耗能較大設(shè)備的更換，提高設(shè)備技術(shù)水平或工藝水平，降低能源消耗。（二）采用技術(shù)改造節(jié)能60房屋及共用設(shè)備設(shè)施維護管理項目的外包控制一、共用設(shè)備設(shè)施外包的選擇二、共用設(shè)備設(shè)施外包管理合同的簽署和外包控制房屋及共用設(shè)備設(shè)施維護管理項目的外包控制一、共用設(shè)備設(shè)施外包61一、共用設(shè)備設(shè)施外包的選擇（一）項目外包分析物業(yè)管理企業(yè)的管理規(guī)模；所管理物業(yè)中共用設(shè)備設(shè)施的復(fù)雜程度及數(shù)量情況；設(shè)備設(shè)施的生產(chǎn)年代、技術(shù)先進程度；政府部門對此類設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)管理的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)要求；一、共用設(shè)備設(shè)施外包的選擇62自行管理此類設(shè)備設(shè)施的技術(shù)難度、管理風(fēng)險大??；設(shè)備設(shè)施生產(chǎn)廠家的技術(shù)服務(wù)情況；市場上此類設(shè)備設(shè)施管理維護技術(shù)人員的供求情況、社會平均工資水平；本地市場能夠提供系統(tǒng)分包服務(wù)的專業(yè)機構(gòu)發(fā)展的成熟度等。自行管理此類設(shè)備設(shè)施的技術(shù)難度、管理風(fēng)險大??；63（二）承包方評估企業(yè)品牌狀況；企業(yè)規(guī)模；資信信譽；技術(shù)能力；企業(yè)質(zhì)量保證能力；管理維護計劃、標(biāo)準(zhǔn)；預(yù)算價格、付款方式。（二）承包方評估64共用設(shè)備設(shè)施外包管理合同的簽署和外包控制（一）訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實施主體一致在合同中應(yīng)明確因設(shè)備設(shè)施故障、事故造成的人員、財產(chǎn)等損失應(yīng)在合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)委托方應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件共用設(shè)備設(shè)施外包管理合同的簽署和外包控制（一）訂立外包管理合65（二）外包管理合同實施應(yīng)注意的問題建立對承包方檢查監(jiān)控制度并落實專人負責(zé)實施建立與承包方的定期溝通會議制度，及時解決合同履約過程中出現(xiàn)的問題建立定期效果評估制度定期對承包方基本情況全面更新（二）外包管理合同實施應(yīng)注意的問題66幾種典型設(shè)備設(shè)施的管理一、供配電系統(tǒng)二、給排水系統(tǒng)三、消防系統(tǒng)四、電梯系統(tǒng)五、空調(diào)系統(tǒng)幾種典型設(shè)備設(shè)施的管理一、供配電系統(tǒng)67一、供配電系統(tǒng)（一）種類按供電方式分為高壓供電和低壓供電；按供電回路數(shù)目分為單回路供電和多回路供電；按備用電源情況分為無自備電源和有自備電源；按供電性質(zhì)分為長期供電和臨時供電。一、供配電系統(tǒng)68（二）管理工作主要內(nèi)容配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作和維修電工制定嚴(yán)格的供配電運行制度和電氣維修保養(yǎng)制度建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案配備各種必要的工具、儀器儀表等定期對用電計量儀表進行檢查和校驗，確保用電計量準(zhǔn)確建立臨時用電管理制度（二）管理工作主要內(nèi)容69建立遇火警、水災(zāi)、臺風(fēng)、地震等災(zāi)害時的供電預(yù)防措施做好節(jié)約用電工作，降低損耗限電、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人供配電運行可建立24小時值班制度定時對備用電源進行檢查重視無功功率和補償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量進行公共用電的測算和計量統(tǒng)計工作建立遇火警、水災(zāi)、臺風(fēng)、地震等災(zāi)害時的供電預(yù)防措施70二、給排水系統(tǒng)（一）種類給水系統(tǒng)的種類可分為：生活給水、消防給水、中水和熱水系統(tǒng)排水系統(tǒng)的種類：污水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、工業(yè)廢水系統(tǒng)二、給排水系統(tǒng)71（二）管理工作主要內(nèi)容建立給排水管理隊伍。建立給排水運行管理和維修保養(yǎng)管理制度。建立給排水工程技術(shù)檔案。配備必要的工具和安全防護用品。制定供水計劃，保證供水的水壓、水質(zhì)。（二）管理工作主要內(nèi)容72有應(yīng)付臺風(fēng)、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應(yīng)急措施。做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。對公共清潔用水和綠化用水進行計量和測算，為管理費的收取提供依據(jù)。定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。有應(yīng)付臺風(fēng)、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應(yīng)急措施。73（三）注意事項應(yīng)保證消防用水的基本儲備。北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池。采用分流排水系統(tǒng)的要堅持雨水和污水分流排放。（三）注意事項74三、消防系統(tǒng)（一）構(gòu)成火災(zāi)報警系統(tǒng)消防控制中心消防栓系統(tǒng)自動噴灑滅火系統(tǒng)防排煙系統(tǒng)安全疏散和防火隔離系統(tǒng)手提式滅火器其它滅火系統(tǒng)三、消防系統(tǒng)火災(zāi)報警系統(tǒng)防排煙系統(tǒng)75（二）管理工作主要內(nèi)容配備消防設(shè)施主管技術(shù)人員建立嚴(yán)格的消防設(shè)施管理制度建立消防設(shè)備、設(shè)施技術(shù)檔案建立消防設(shè)備巡視、檢查、測試制度對日常巡檢和測試發(fā)現(xiàn)的問題和安全隱患，一定要在限期內(nèi)整改完畢對消防設(shè)施日常運行、維修、更換的成本進行測算（二）管理工作主要內(nèi)容76（三）注意事項日常的巡視、檢查、實驗和測試是保證設(shè)備完好的基本手段。消防演習(xí)是測試消防設(shè)備的有效手段。（三）注意事項77四、電梯系統(tǒng)（一）種類按用途分有乘客電梯、載貨電梯和客貨梯；按拖動方式有直流電梯、交流電梯和液壓電梯；按控制方式分有單機控制、集選控制等。四、電梯系統(tǒng)78（二）管理工作主要內(nèi)容按照電梯管理需要配備專業(yè)電梯管理人員。制定電梯安全運行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序。建立電梯技術(shù)檔案。備齊電梯維修保養(yǎng)所必須的工具、儀器等。確定電梯的服務(wù)時間和清潔保養(yǎng)時間。（二）管理工作主要內(nèi)容79電梯的用電計量和運行成本核算。電梯維護保養(yǎng)或故障停梯均應(yīng)通告業(yè)主、物業(yè)使用人。認真審核承包方的專業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)和專業(yè)資格。電梯每年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進行年檢。電梯的用電計量和運行成本核算。80五、空調(diào)系統(tǒng)（一）種類按工作原理可分為壓縮式和吸收式空調(diào)；按冷源設(shè)備布置的情況分中央空調(diào)和獨立空調(diào)。五、空調(diào)系統(tǒng)81（二）管理工作主要內(nèi)容配備足夠符合要求的專業(yè)技術(shù)人員。建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案。制定空調(diào)系統(tǒng)運行和保養(yǎng)制度。備齊空調(diào)維修、測試用工具。確定每年空調(diào)的開停日期和每日的開停時間。（二）管理工作主要內(nèi)容82進行空調(diào)用電用水計量和空調(diào)運行成本核算。在空調(diào)設(shè)備新裝和改裝時要重點考慮用電負荷問題和噪音污染問題。對業(yè)主和住戶自己安裝局部空調(diào)時提供技術(shù)指導(dǎo)在空調(diào)系統(tǒng)停機一段時間重新投入運行或空調(diào)送暖和送冷交替之前，對空調(diào)系統(tǒng)進行嚴(yán)格細致的檢查調(diào)整工作。定期對空調(diào)系統(tǒng)進行測試。進行空調(diào)用電用水計量和空調(diào)運行成本核算。83（三）注意事項空調(diào)管理應(yīng)該把節(jié)能運行作為一項重要的工作?？照{(diào)噪聲的測量、評估、減小等工作不應(yīng)被空調(diào)管理人員所忽視。注意恰當(dāng)?shù)乜刂浦醒肟照{(diào)系統(tǒng)的新風(fēng)比例并注意采取隔塵、殺菌和消毒措施。（三）注意事項84謝謝大家謝謝大家85物業(yè)管理

設(shè)備設(shè)施管理物業(yè)管理

設(shè)備設(shè)施管理86物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo)1．物業(yè)設(shè)備概述*什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施呢？物業(yè)設(shè)備既包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃氣供應(yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機組成部分。注：作為現(xiàn)代物業(yè)，無論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時還是人們追求生活更舒適、更安全的物質(zhì)保證。只有這些設(shè)備、設(shè)施正常運作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實現(xiàn)。物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo)1．物業(yè)設(shè)備概述872、物業(yè)設(shè)備管理的意義注：物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括管理和服務(wù)兩個方面，也就是說，需要做好物業(yè)設(shè)備的管理、運行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。*管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個方面的意義：①物業(yè)設(shè)備管理在為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境中，起到基礎(chǔ)性管理的作用，并提供了有力保障。②物業(yè)設(shè)備管理是實現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進物業(yè)與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強有力手段。③物業(yè)設(shè)備管理是提高現(xiàn)有設(shè)備、設(shè)施性能與完好率，延長設(shè)備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運行的保證。④物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要，對文明衛(wèi)生、環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護航的作用。⑤物業(yè)設(shè)備管理能強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。2、物業(yè)設(shè)備管理的意義88物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo)注：物業(yè)設(shè)備在整個物業(yè)內(nèi)處于非常重要的地位。它是物業(yè)運作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。*用好、管好、維護檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)備管理的根本目標(biāo)。*衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個指標(biāo)：A——設(shè)備有效利用率，％；B——設(shè)備的完好率，％；物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo)89☆物業(yè)設(shè)備是否完好的標(biāo)準(zhǔn)為：○①零部件完整齊全，○②設(shè)備運轉(zhuǎn)正?！稷墼O(shè)備技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全○④設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象○⑤防凍、保溫、防腐等措施完整有效☆物業(yè)設(shè)備是否完好的標(biāo)準(zhǔn)為：90物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理物業(yè)設(shè)備運行管理、物業(yè)設(shè)備維修管理、物業(yè)設(shè)備更新改造管理、備品配件管理、固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理和工程資料的管理等。物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容911、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理注：主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強制性文件。（1）設(shè)備原始檔案設(shè)備原始檔案包括：①設(shè)備清單或裝箱單。②設(shè)備發(fā)票。③產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書。④開箱驗收報告1、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理92⑤產(chǎn)品技術(shù)資料⑥安裝施工、水壓試驗、調(diào)試、驗收報告。（2）設(shè)備技術(shù)資料設(shè)備技術(shù)資料包括：①設(shè)備卡片②設(shè)備臺賬③設(shè)備技術(shù)登錄簿④竣工圖⑤系統(tǒng)資料⑤產(chǎn)品技術(shù)資料93（3）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強制性文件2、物業(yè)設(shè)備運行管理**物業(yè)設(shè)備的運行管理實際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理兩部分。（應(yīng)取得兩個方面的成果）：一是設(shè)備的運行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)①針對設(shè)備的特點，制定科學(xué)、嚴(yán)密且切實可行的操作規(guī)程。（3）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強94②對操作人員進行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴(yán)格要求持證才能上崗。③加強維護保養(yǎng)工作。④設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗，確保靈敏可靠。⑤對運行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗用直觀的方法來管理，而應(yīng)在運行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準(zhǔn)確的分析。⑥對事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行“三不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對事故責(zé)任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。②對操作人員進行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗95二是從設(shè)備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟效益，即設(shè)備的全過程管理的各項費用最經(jīng)濟。設(shè)備的經(jīng)濟運行管理，可從以下幾個方面進行：（1）初期投資費用管理在購置設(shè)備時，應(yīng)綜合考慮以下因素：①設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。②設(shè)備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環(huán)境的要求。③設(shè)備的價格及運行時能源的耗用情況。④設(shè)備的壽命。⑤設(shè)備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和震動。⑥注意采用新技術(shù)、新工藝、新材料及新型設(shè)備，二是從設(shè)備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入96（2）運行成本管理①

能源消耗的經(jīng)濟核算。②

操作人員的配置③

維修費用的管理3、物業(yè)設(shè)備維修管理設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時會釀成設(shè)備事故。

（1）維護保養(yǎng)方式：主要是“清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長時期運行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養(yǎng)。（2）運行成本管理97（2）維護保養(yǎng)工作的實施維護保養(yǎng)工作主要分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種。①日常維護保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對設(shè)備進行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中有無異聲、震動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設(shè)備做好清潔工作。（2）維護保養(yǎng)工作的實施98②定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進行的。它是有計劃地將設(shè)備停止運行，進行維護保養(yǎng)。應(yīng)做好以下工作：徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；檢查運動部件運轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙；檢查安全裝置；檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞；清洗油箱，檢查油位指示器，換油；檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。②定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進行的。它99（3）設(shè)備的點檢設(shè)備的點檢就是對設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。設(shè)備的點檢包括日常點檢及計劃點檢。設(shè)備的日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢內(nèi)容主要包括：①運行狀況及參數(shù)；②安全保護裝置；③易磨損的零部件；④易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；⑤在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；⑥在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。（3）設(shè)備的點檢100?設(shè)備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行，計劃點檢內(nèi)容主要有：①記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；②更換零部件；③確定修理的部位、部件及修理時間；④安排檢修計劃。?設(shè)備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行，計101(4)物業(yè)設(shè)備的計劃檢修對在用設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計劃，對設(shè)備進行預(yù)防性修理，這就是計劃檢修實行計劃檢修，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它進行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。(4)物業(yè)設(shè)備的計劃檢修102(5)計劃檢修和維護保養(yǎng)的關(guān)系(5)計劃檢修和維護保養(yǎng)的關(guān)系103設(shè)備設(shè)施管理概述一、房屋及設(shè)備設(shè)施的種類和組成部分二、設(shè)備設(shè)施管理的基本要求三、設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容與方法設(shè)備設(shè)施管理概述一、房屋及設(shè)備設(shè)施的種類和組成部分104一、房屋及設(shè)備設(shè)施的種類和組成部分（一）房屋的種類和基本組成部分1．房屋種類的劃分按房屋的建筑結(jié)構(gòu)類型和材料可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。一、房屋及設(shè)備設(shè)施的種類和組成部分（一）房屋的種類和基本組成105按房屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)或框架筒體結(jié)構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重。按房屋的層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑。按房屋的用途可分為：居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其它用途。按房屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)1062．房屋的基本組成部分結(jié)構(gòu)部分——基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等裝修部分——門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細木裝修等設(shè)施設(shè)備部分——水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備（如消防、避雷、電梯）等項目2．房屋的基本組成部分107（二）設(shè)備設(shè)施的種類和組成供配電：變壓器、配電柜和線路、發(fā)電機、公共照明消防：報警系統(tǒng)、消防控制中心、消防水泵、消火栓、噴淋系統(tǒng)、自動滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)空調(diào)：中央空調(diào)、局部空調(diào)、混和空調(diào)采暖：熱水供暖、蒸汽供暖、熱風(fēng)供暖（二）設(shè)備設(shè)施的種類和組成108給排水：水泵、水箱水池、閥門和管網(wǎng)、沙井和化糞池電梯：載人電梯、載貨電梯、手扶電梯、雜物電梯電迅和智能化系統(tǒng)：電話、有線衛(wèi)星電視、閉路電視監(jiān)控、對講報警、公共信息服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)專線接入、周界防越系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、室內(nèi)報警系統(tǒng)、車場管理系統(tǒng)給排水：水泵、水箱水池、閥門和管網(wǎng)、沙井和化糞池109二、設(shè)備設(shè)施管理的基本要求（一）基本要求做好設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)工作。開展技術(shù)更新與改造，降低能源消耗，改善設(shè)備設(shè)施狀態(tài)。二、設(shè)備設(shè)施管理的基本要求（一）基本要求110設(shè)備設(shè)施完好率設(shè)備設(shè)施完好率——是指完好設(shè)備設(shè)施數(shù)量占全部設(shè)備設(shè)施數(shù)量的百分比。設(shè)備設(shè)施完好率111三、設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容與方法

（一）使用管理通過物業(yè)使用說明書、業(yè)主公約及物業(yè)管理單位展開的其他宣傳溝通工作；物業(yè)管理單位應(yīng)認真做好設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、巡視檢查工作。三、設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容與方法

（一）使用管理112（二）維修保養(yǎng)對設(shè)備設(shè)施進行的定期檢查、維護、清潔及潤滑；損耗或故障時的維修；必要情況下專業(yè)測試；無法修理或無修理價值時的更新以及材料和設(shè)計方面的改善等。（三）安全管理通過安全教育使員工和業(yè)主、物業(yè)使用人了解安全防護知識和安全管理規(guī)定。建立健全各類安全管理制度并嚴(yán)格遵守。提供必要的安全和防護裝置裝備。（二）維修保養(yǎng)113（四）技術(shù)檔案資料管理加強管理，妥善保管，避免遺失，確保物業(yè)管理檔案資料的完整性。（五）采購和零備件管理加強計劃采購；對不設(shè)庫存的零部件，建立起暢通的采購和供應(yīng)渠道；嚴(yán)把采購質(zhì)量關(guān)；妥善保管設(shè)備供應(yīng)商或安裝單位采購文件。（四）技術(shù)檔案資料管理114（六）工量具和維修用設(shè)備的管理責(zé)任到人，建立健全使用、保養(yǎng)制度，定期進行校驗。（七）外包管理將某類設(shè)備設(shè)施的管理全部外包給專業(yè)公司；將某類維修（通常是大中修）、改造、更新工程進行外包。（八）技術(shù)支持對個別具體問題尋求外界的幫助，以聘請技術(shù)專家擔(dān)任顧問的方式進行。（六）工量具和維修用設(shè)備的管理115二、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃與實施一、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的制定二、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的實施三、運行和使用者的責(zé)任和配合四、維修保養(yǎng)人員職責(zé)五、月、季度檢查六、半年檢查和書面報告七、更換材料、設(shè)備的供應(yīng)八、安全工作二、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃與實施一、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的制定116設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的制定（一）制定設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的基本方法1．維修養(yǎng)護的方式與類別（1）維修方式a．預(yù)防性維修——為了降低故障率或防止設(shè)備設(shè)施性能劣化，按事先規(guī)定的修理計劃和技術(shù)要求進行的維修活動，稱為預(yù)防性維修。設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的制定（一）制定設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的基117幾種方式：計劃性預(yù)防維修（定期維修）：周期性特點狀態(tài)監(jiān)測下的預(yù)防維修：以設(shè)備設(shè)施技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)，按實際需要進行修理的預(yù)防維修方式。改善性的預(yù)防維修：消除設(shè)備設(shè)施先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、頻發(fā)故障，對設(shè)備設(shè)施局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計加以改造。幾種方式：118b．事后維修——是對一些目標(biāo)和項目，不將其列入預(yù)防維修計劃，而在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時再進行修理。c．緊急搶修——是對意外事件引發(fā)的故障進行的緊急修理，這類意外事件是偶然發(fā)生的，往往不具有預(yù)見性，難以進行事前準(zhǔn)備。b．事后維修——是對一些目標(biāo)和項目，不將其列入預(yù)防維修計劃，119（2）修理類別大修中修小修（2）修理類別120（3）修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)修理周期對已在使用的設(shè)備設(shè)施，指兩次相鄰大修理之間的間隔時間；對新設(shè)備，指開始使用到第一次大修理之間的間隔時間。修理間隔期：指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間。修理周期結(jié)構(gòu)：指在一個修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序。（3）修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)1212．維修養(yǎng)護計劃的種類（1）按時間進度編制的計劃年度維修保養(yǎng)計劃季度維修保養(yǎng)計劃月維修保養(yǎng)計劃2．維修養(yǎng)護計劃的種類122（2）按修理類別編制的計劃如房屋維修養(yǎng)護計劃、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃等。3．維修養(yǎng)護計劃的編制依據(jù)房屋及設(shè)備設(shè)施的修理周期與修理間隔期房屋及設(shè)備設(shè)施的使用要求和管理目標(biāo)安全與環(huán)境保護的要求房屋及設(shè)備設(shè)施的技術(shù)狀態(tài)（2）按修理類別編制的計劃1234．編制維修養(yǎng)護計劃時應(yīng)考慮的問題物業(yè)使用或運行急需的、影響其它系統(tǒng)使用的、關(guān)鍵性的設(shè)備設(shè)施應(yīng)重點提前安排修理；應(yīng)考慮到維修保養(yǎng)工作量的平衡，使全年工作能均衡地進行；應(yīng)充分考慮維修前的準(zhǔn)備時間和維修保養(yǎng)工作時間；4．編制維修養(yǎng)護計劃時應(yīng)考慮的問題124應(yīng)切實考慮企業(yè)資源和能力能否保障各項目的維修保養(yǎng)；計劃最后確定前，資金一定要落實；制訂計劃時應(yīng)該包括必要的工作程序和檢驗程序，使計劃具有可操作性和可驗證性；對物業(yè)使用或運行有較大影響的關(guān)鍵設(shè)備，應(yīng)盡可能安排在非高峰期檢修。應(yīng)切實考慮企業(yè)資源和能力能否保障各項目的維修保養(yǎng)；1255．維修養(yǎng)護計劃的編制明確目標(biāo)收集材料計劃草案論證計劃確定，履行必要的批準(zhǔn)手續(xù)，一般還要向業(yè)主進行必要的解釋或說明執(zhí)行計劃：根據(jù)實際情況的變化進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整計劃的可執(zhí)行性和驗證辦法以往運行記錄技術(shù)狀況診斷技術(shù)檔案資料計劃草案編寫技術(shù)可行性分析資源的滿足情況資金的落實情況能否滿足需求5．維修養(yǎng)護計劃的編制明確目標(biāo)收集材料計劃草案論證計劃確定，1266．維修養(yǎng)護計劃的內(nèi)容設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃維修養(yǎng)護的對象：名稱、位置、狀態(tài)、范圍維修養(yǎng)護的責(zé)任人：人員構(gòu)成、分工和責(zé)權(quán)維修養(yǎng)護的標(biāo)準(zhǔn)：包括養(yǎng)護的頻次和時間間隔維修養(yǎng)護的方法：包括必要的程序和規(guī)程維修養(yǎng)護效果的驗證：包括驗證的方法、記錄等6．維修養(yǎng)護計劃的內(nèi)容設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃維修養(yǎng)護的對象：名127設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的實施（一）修前預(yù)檢（二）修前資料準(zhǔn)備（三）修前工藝準(zhǔn)備（四）其他準(zhǔn)備（五）組織實施：質(zhì)量的控制、進度的控制、成本的控制（六）驗收和存檔設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的實施（一）修前預(yù)檢128設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的實施

（一）修前預(yù)檢（二）修前資料準(zhǔn)備（三）修前工藝準(zhǔn)備（四）其他準(zhǔn)備（五）組織實施：質(zhì)量的控制、進度的控制、成本的控制（六）驗收和存檔設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的實施

（一）修前預(yù)檢129運行和使用者的責(zé)任和配合指定負責(zé)消防系統(tǒng)運行的責(zé)任人2～3人運行責(zé)任人應(yīng)對維修保養(yǎng)記錄和報告進行審查和簽字確認運行責(zé)任人的職責(zé)運行和使用者的責(zé)任和配合指定負責(zé)消防系統(tǒng)運行的責(zé)任人2～3人130維修保養(yǎng)人員職責(zé)

應(yīng)由有消防設(shè)施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗的工程技術(shù)人員擔(dān)任。進入現(xiàn)場5個工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報告，并對存在問題提出解決方案。提交月、季、年度保養(yǎng)計劃，經(jīng)審核批準(zhǔn)后實施。按照計劃對建筑消防設(shè)施進行定期檢查、維修和保養(yǎng)。每月不少于二次到現(xiàn)場做一般性檢查并記錄。實行24小時值班制度，對消防設(shè)施出現(xiàn)的故障及時修復(fù)。接到運行人員通知，應(yīng)在4小時內(nèi)解決一般故障，2小時內(nèi)解決嚴(yán)重故障。維修保養(yǎng)人員職責(zé)

應(yīng)由有消防設(shè)施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗的工程131月、季度檢查（一）每月檢查1．消火栓系統(tǒng)2．自動噴淋系統(tǒng)3．自動報警系統(tǒng)4．防排煙系統(tǒng)5．氣體滅火系統(tǒng)6．聯(lián)動系統(tǒng)月、季度檢查（一）每月檢查132（二）季度檢查原始記錄必須由參加維修保養(yǎng)的運行責(zé)任人人員簽字。（三）季度檢查結(jié)果和處理意見一式二份，由運行責(zé)任人和維修保養(yǎng)人員簽字后各執(zhí)一份。（二）季度檢查原始記錄必須由參加維修保養(yǎng)的運行責(zé)任人人員簽字133半年檢查和書面報告消防設(shè)施各系統(tǒng)的運轉(zhuǎn)情況；半年維修保養(yǎng)和檢查記錄：消防設(shè)施各系統(tǒng)穩(wěn)定性和可靠性的分析；保證消防設(shè)施正常運轉(zhuǎn)的建議。半年檢查和書面報告消防設(shè)施各系統(tǒng)的運轉(zhuǎn)情況；134更換材料、設(shè)備的供應(yīng)

維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)需更換的材料、設(shè)備經(jīng)批準(zhǔn)后領(lǐng)用或采購。定期檢查需要重新灌裝的滅火劑由運行責(zé)任人負責(zé)。更換材料、設(shè)備的供應(yīng)

維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)需更換的材料、設(shè)備經(jīng)批準(zhǔn)135安全工作采取嚴(yán)格、科學(xué)的安全防護措施，確保操作者安全和第三者的安全。在動力設(shè)備、易燃易爆和貴重的設(shè)備中進行維修保養(yǎng)時應(yīng)向運行責(zé)任人提出安全保護措施。在有毒有害環(huán)境中施工，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定提供相應(yīng)的防護措施。安全工作采取嚴(yán)格、科學(xué)的安全防護措施，確保操作者安全和第三者136共用設(shè)備設(shè)施的運行管理一、制訂合理的運行計劃二、配備合格的運行管理人員三、提供良好的工作環(huán)境四、建立健全必要的規(guī)章制度五、設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)管理六、節(jié)能管理共用設(shè)備設(shè)施的運行管理一、制訂合理的運行計劃137一、制訂合理的運行計劃包括開關(guān)機時間和維護保養(yǎng)時間，使用的條件和要求等。二、配備合格的運行管理人員對職工進行多層次的培訓(xùn)。一、制訂合理的運行計劃138三、提供良好的工作環(huán)境安裝必要的防腐蝕、防潮、防塵、防震裝置，配備必要的測量、保險、安全用儀器裝置，有良好的照明和通風(fēng)等。三、提供良好的工作環(huán)境139四、建立健全必要的規(guī)章制度實行定人、定機和憑證操作設(shè)備制度可在運行中實行交接班制度和值班巡視記錄制度操作人員必須遵守設(shè)備設(shè)施操作和運行規(guī)程四、建立健全必要的規(guī)章制度140五、設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)管理（一）設(shè)備的檢查日常檢查：操作人員每天對設(shè)備進行的檢查，在運行值班巡視中實施。定期檢查：在操作人員參加下，由技術(shù)人員按計劃定期對設(shè)備進行的檢查。（二）設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測停機監(jiān)測和不停機監(jiān)測（又稱在線監(jiān)測）五、設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)管理141（三）定期預(yù)防性試驗由專業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定要求進行試驗。（四）設(shè)備故障診斷技術(shù)在設(shè)備運行中或基本不拆卸的情況下，采用先進的信息采集、分析技術(shù)掌握設(shè)備運行狀況，判定產(chǎn)生故障的原因、部位，預(yù)測、預(yù)報設(shè)備未來狀態(tài)的一種技術(shù)，稱為故障診斷技術(shù)。（三）定期預(yù)防性試驗142六、節(jié)能管理（一）采用管理手段節(jié)能降耗能源消耗表達式：∑Wn=Wb＋Wc＋Ws＋Wf＋Wsb∑Wn——設(shè)備系統(tǒng)的綜合能耗量；Wb——設(shè)備（或產(chǎn)品）標(biāo)準(zhǔn)能耗；Wc——操作人員非正常操作浪費的能源；Ws——因維護保養(yǎng)不善設(shè)備損壞造成的能耗；Wf——運輸、保管及其它非正常消耗；Wsb——設(shè)備狀況不良，運行中浪費的能源。六、節(jié)能管理143具體措施包括：組織和管理體系落實加強節(jié)能宣傳和培訓(xùn)，樹立節(jié)能意識建立能源消耗的計劃和考核制度在運行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動使用調(diào)整設(shè)備運行時間，實行節(jié)能運行程序合理設(shè)定運行參數(shù)具體措施包括：144（二）采用技術(shù)改造節(jié)能技術(shù)改造節(jié)能（投資性節(jié)能）——通過對設(shè)備或工藝進行局部或全部改造，必要時包括對耗能較大設(shè)備的更換，提高設(shè)備技術(shù)水平或工藝水平，降低能源消耗。（二）采用技術(shù)改造節(jié)能145房屋及共用設(shè)備設(shè)施維護管理項目的外包控制一、共用設(shè)備設(shè)施外包的選擇二、共用設(shè)備設(shè)施外包管理合同的簽署和外包控制房屋及共用設(shè)備設(shè)施維護管理項目的外包控制一、共用設(shè)備設(shè)施外包146一、共用設(shè)備設(shè)施外包的選擇（一）項目外包分析物業(yè)管理企業(yè)的管理規(guī)模；所管理物業(yè)中共用設(shè)備設(shè)施的復(fù)雜程度及數(shù)量情況；設(shè)備設(shè)施的生產(chǎn)年代、技術(shù)先進程度；政府部門對此類設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)管理的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)要求；一、共用設(shè)備設(shè)施外包的選擇147自行管理此類設(shè)備設(shè)施的技術(shù)難度、管理風(fēng)險大小；設(shè)備設(shè)施生產(chǎn)廠家的技術(shù)服務(wù)情況；市場上此類設(shè)備設(shè)施管理維護技術(shù)人員的供求情況、社會平均工資水平；本地市場能夠提供系統(tǒng)分包服務(wù)的專業(yè)機構(gòu)發(fā)展的成熟度等。自行管理此類設(shè)備設(shè)施的技術(shù)難度、管理風(fēng)險大?。?48（二）承包方評估企業(yè)品牌狀況；企業(yè)規(guī)模；資信信譽；技術(shù)能力；企業(yè)質(zhì)量保證能力；管理維護計劃、標(biāo)準(zhǔn)；預(yù)算價格、付款方式。（二）承包方評估149共用設(shè)備設(shè)施外包管理合同的簽署和外包控制（一）訂立外包管理合同應(yīng)注意