2022年房地產(chǎn)行業(yè)三季報綜述 銷售投資以穩(wěn)為主各梯隊調(diào)整與分化并行

2022年房地產(chǎn)行業(yè)三季報綜述銷售投資以穩(wěn)為主，各梯隊調(diào)整與分化并行

1、經(jīng)營情況分析：銷售投資以穩(wěn)為主，各梯隊調(diào)整與分化并行1.1、銷售：百強房企銷售先抑后緩慢回升，6月為銷售拐點2022年前三季度百強房企銷售金額持續(xù)低于全國商品房銷售增速。2022年前三季度百強房企實現(xiàn)全口徑銷售金額5.31萬億元，同比下降45.8%，權(quán)益口徑3.71萬億元，同比下降46.3%。2021年開始，在“三道紅線”融資規(guī)則下，房企追求更加穩(wěn)健的發(fā)展，疊加房企資金鏈持續(xù)緊張，普遍放慢了規(guī)模擴張的速度，整體百強房企的銷售增速明顯低于全國商品房銷售增速。全年來看，2022年前三季度房企整體銷售表現(xiàn)為先抑后緩慢回升的走勢，6月為百強房企銷售拐點，早于全國商品房銷售拐點出現(xiàn)。1-5月，市場景氣度持續(xù)低迷，百強房企銷售規(guī)模延續(xù)下跌趨勢且降幅不斷擴大，5月百強房企全口徑銷售金額同比降幅達到最低點（-60.2%）。6月為百強房企銷售同比拐點，早于全國商品房銷售同比降幅收窄出現(xiàn)的時間（8月）。我們認為，主要是因為6月行業(yè)規(guī)模房企積極推盤及營銷去化，供貨量穩(wěn)中有增，以沖刺半年度銷售；供應(yīng)放量疊加政策利好持續(xù)發(fā)酵，成交略有復(fù)蘇。6-9月百強房企銷售同比降幅持續(xù)收窄，9月百強房企全口徑銷售金額同比降幅收窄至（-27.6%）。我們預(yù)計四季度房企推盤量將有所提升，同時在多重政策利好下，觀望情緒或有所下降，四季度整體銷售降幅將持續(xù)收窄。行業(yè)出清邏輯下，頭部房企權(quán)益口徑銷售降幅率先修復(fù)，降幅明顯好于中小型房企。2022年前三季度CR5、CR10、CR20、CR50、CR100全口徑銷售額增速分別為-42.0%、-39.3%、-42.2%、-45.7%和-45.8%；權(quán)益口徑增速分別為-41.8%、-43.5%、-44.1%、-47.0%、-46.3%，呈現(xiàn)出明顯的頭尾部房企銷售降幅明顯小于中小型房企的特征。隨著行業(yè)逐步出清，在市場長期低迷的情況下，頭部房企在營銷、產(chǎn)品等各方面優(yōu)勢下，銷售降幅相對小于尾部。近年來房企合作開發(fā)明顯增多，表現(xiàn)為銷售權(quán)益比例逐年下降，同時少數(shù)股東權(quán)益占比顯著提升。從銷售來看，2022年前三季度百強房企銷售權(quán)益比例降至69.9%，較2021年同期下降了0.7個百分點，較2021年全年下降了0.3個百分點。從結(jié)算來看，2022年前三季度房地產(chǎn)行業(yè)（樣本為申萬板塊所有115家A股上市房企）少數(shù)股東損益/凈利潤同比大幅提升了26.7個百分點至56.3%。這都反映出房企合作增多，我們認為降成本、擴規(guī)模、分散風險是合作開發(fā)增多的主要原因。銷售排名TOP20的房企中區(qū)域深耕型房企、央企相對銷售降幅較小。2022年前三季度TOP20房企銷售額同比降幅均值達28.8%。其中除越秀地產(chǎn)外，其余房企累計銷售額同比均下滑。越秀地產(chǎn)前三季度銷售額同比增長11.4%，降幅較小的房企還有華發(fā)股份、華潤臵地、招商蛇口、濱江集團、建發(fā)國際，降幅均小于20%。1.2、拿地：百強房企拿地明顯提質(zhì)縮量，主流房企拿地強度普遍減弱百強房企拿地規(guī)模明顯縮量，但更注重高能級城市、核心區(qū)域的土地獲取。2022年前三季度百強房企拿地金額1.32萬億元，同比下降58.5%；頭部房企拿地金額降幅相對較小，CR5、CR10、CR20、CR50拿地金額分別為4100、6667、8640、11287億元，同比增速分別為-46.0%、-46.0%、-53.3%、-57.6%。百強房企拿地建面1.06億平，同比下降77.2%；拿地樓面均價1.24萬元/平，同比大幅增長82.0%，我們認為這與房企更注重拿地的質(zhì)量有關(guān)，增加了高能級城市、核心區(qū)域的土地獲取。主流房企拿地強度普遍減弱，區(qū)域深耕型房企、央企具備逆勢拿地優(yōu)勢。房企資金鏈緊張疊加銷售景氣度下行，2022年房企普遍減緩了拿地強度。2022年前三季度主流房企拿地強度（拿地金額/銷售金額）普遍下降，均值從2021年同期的45.1%下降至33.8%。僅華發(fā)股份、濱江集團2022年前三季度拿地金額同比正增長，同比增速分別為176%和20%，建發(fā)國際、華潤臵地、招商蛇口降幅相對較小。從拿地強度來看，濱江集團、建發(fā)國際、越秀地產(chǎn)、中國鐵建、華潤臵地、華發(fā)股份仍能保持40%以上的拿地強度，其中僅濱江集團和建發(fā)國際拿地強度有所提升，分別提升了21.5和3.1個百分點，其余主流房企拿地強度均出現(xiàn)了不同幅度的下降。1.3、融資：債券與信托發(fā)行規(guī)模腰斬，房企明年1-4月或仍面臨償債高峰期前三季度行業(yè)債券+信托發(fā)行規(guī)模腰斬，8月開始邊際改善。2022年前三季度房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券、海外債、信托、ABS發(fā)行規(guī)模合計7081億元，同比下降52.0%，平均發(fā)行利率為4.05%，較2021年下降了1.5個百分點。其中國內(nèi)債券、海外債、信托、ABS發(fā)行規(guī)模分別為3619、202、958、2237億元，同比增速分別為-22.9%、-92.0%、-78.4%和-56.4%，占比分別為51%、3%、14%和32%，平均發(fā)行利率分別為3.45%、5.66%、7.59%、3.33%，國內(nèi)債券、海外債券、ABS平均發(fā)行利率同比分別下降了0.8、1.6、0.5個百分點，信托平均發(fā)行利率同比提升了1.6個百分點。從單月情況來看，8月開始發(fā)行規(guī)模的同比降幅明顯收窄，9月發(fā)行規(guī)模同比降幅收窄至32%，平均發(fā)行利率逐月降至3.67%。具體來看，2022年1-9月國內(nèi)債券+海外債發(fā)行量最大的房企為華潤、萬科、保利、首開、招蛇、中海，發(fā)行總量分別為230、214、198、180、167、165億元。房企當前仍然面臨較大的資金壓力，明年1-4月或仍是償債小高峰。2023年1、3、4月房地產(chǎn)行業(yè)將迎來償債高峰期，國內(nèi)債券+海外債券到期規(guī)模分別為1211、1046、1158億元，接下來幾個月部分資金壓力較大的公司仍然可能出現(xiàn)信用風險事件。具體來看，行業(yè)內(nèi)國內(nèi)外債券余額最高的房企為恒大、碧桂園、中海、富力、萬科、華潤、佳兆業(yè)，均超過700億元。在尚未出險的房企中，今年四季度國內(nèi)外債券到期規(guī)模較大的房企有保利（76億元）、遠洋（75億元）、綠地（62億元）、金地（55億元）、中駿（53億元）、中海（50億元）；明年到期量較大的房企有中海（270億元）、碧桂園（267億元）、金地（206億元）、首開（186億元）、華發(fā)股份（182億元）、萬科（171億元）、遠洋（162億元）。2、行業(yè)財務(wù)指標分析：業(yè)績、利潤率、現(xiàn)金流均承壓，短期面臨較大的償債壓力2.1、行業(yè)結(jié)算規(guī)模收縮，業(yè)績顯著承壓受前期疫情、市場下行導致的工程進度延遲等外部因素干擾，今年前三季度房企結(jié)算規(guī)模大幅減少。我們選取了申萬板塊所有115家A股上市房企作為樣本分析行業(yè)整體財務(wù)表現(xiàn)。2022年前三季度房地產(chǎn)板塊實現(xiàn)營業(yè)收入1.65萬億元，同比下降12.3%，受到前期疫情和市場下行因素導致工程進度出現(xiàn)延遲，進而導致今年前三季度收入確認金額下降，不過降幅較二季度小幅收窄了1.7個百分點。從單季度數(shù)據(jù)來看，三季度房地產(chǎn)板塊實現(xiàn)營收5765億元，同比下降8.8%，降幅較二季度收窄了6.7個百分點。我們認為隨著“保交付”工作持續(xù)推進、年末竣工規(guī)?；厣?，全年的營收降幅將進一步收窄。房企業(yè)績集體下滑或虧損，僅18%房企前三季度業(yè)績保持正增長。2022年前三季度房地產(chǎn)板塊實現(xiàn)歸母凈利潤214億元，同比下降74.4%，降幅較二季度下降了9.4個百分點，115家A股房企中44家虧損（占比38%），盈利的房企中50家歸母凈利潤同比下滑（占比43%），僅21家業(yè)績正增長（占比18%）；三季度單季歸母凈利潤-20億元，較去年三季度的167億元大幅下降，房企虧損情況愈發(fā)嚴重。導致房企業(yè)績集體下滑或虧損的原因主要有以下五個方面：1）疫情、市場下行等外部因素影響結(jié)算收入大幅減少。2）結(jié)轉(zhuǎn)項目毛利低，毛利率持續(xù)承壓：前三季度房地產(chǎn)板塊毛利率降至18.6%，同比下降了2.1個百分點。3）資產(chǎn)減值計提規(guī)模增加：受房地產(chǎn)市場景氣度持續(xù)低迷的影響，房企普遍通過降價促銷的方式推動銷售回款提速，在綜合評估銷售回款和資產(chǎn)規(guī)模之后多數(shù)房企計提資產(chǎn)減值。房地產(chǎn)板塊前三季度資產(chǎn)減值損失高達159億元，較去年同期擴大44億元。4）停工之下利息資本化減少、財務(wù)費用上升：因部分房企部分項目非正常停工影響，依據(jù)會計準則對于不再滿足資本化的利息支出計入當期損益，因此部分房企費用化利息支出較大，計入當期的財務(wù)費用。前三季度房地產(chǎn)板塊財務(wù)費用同比增加15%至636億元，財務(wù)費用率同比提升了1個百分點至3.9%。5）合作項目增多致使少數(shù)股東損益占比提升：近兩年來房企合作已成常態(tài)，通過合作開發(fā)，房企可以用相對較少的資金撬動更高的銷售規(guī)模，也有助于房企高效獲取土地、分散風險、在項目開發(fā)中優(yōu)勢互補。房地產(chǎn)板塊前三季度少數(shù)股東損益雖同比下降21.7%至276億元，但少數(shù)股東損益/凈利潤同比大幅提升了26.7個百分點至56.3%。營收保障程度整體保持穩(wěn)定在較高水平。截至2022年三季度末，行業(yè)預(yù)收賬款3.55萬億元，同比雖下降6.4%，但預(yù)收賬款/上年營業(yè)收入的比例仍有1.2X，與2021年相比基本持平，整體保持穩(wěn)定，未來營收保障程度穩(wěn)中見強。2.2、盈利能力：利潤率顯著承壓，財務(wù)費用率明顯提升行業(yè)盈利能力顯著承壓，當前處于歷史最低位。1）盈利能力指標持續(xù)下行：2022年前三季度房地產(chǎn)板塊毛利率、凈利率、歸母凈利潤率分別為18.6%、3.0%、1.3%，同比分別下降了2.1、3.4、3.2個百分點。盈利指標下降主要是因為此前樓市最熱時期房企高價拿地項目進入結(jié)算期，利潤空間受到擠壓，行業(yè)利潤率的拐點已在2019年得到確認，當前的結(jié)算毛利率水平已達到歷史低位。我們認為去年上半年首批集中土地出讓并沒有出現(xiàn)預(yù)期中的利潤率改善的情況，同時高配建和高自持比例進一步拉低了靜態(tài)毛利率，短期內(nèi)行業(yè)結(jié)算利潤率水平還將承壓。但隨著政府讓利，后續(xù)的集中供地利潤率的改善，我們認為行業(yè)的盈利能力有望回升，2024年或迎來行業(yè)結(jié)算端利潤率的回升拐點。2）三費率有所提升，主要是由于財務(wù)費用率的提升：2022年前三季度三項費用率為10.1%，較去年同期提升了0.6個百分點，其中銷售費用率、管理費用率基本持平；財務(wù)費用率同比提升了1.0個百分點至3.9%，主要是因為部分房企部分項目非正常停工影響，依據(jù)會計準則對于不再滿足資本化的利息支出計入當期損益，費用化利息支出較大，計入當期的財務(wù)費用。3）在利潤率下滑的壓力下，行業(yè)年化后的ROE同比下降了4.3個百分點至1.6%。2.3、償債能力：有息負債再現(xiàn)負增長，房企短期面臨較大償債壓力行業(yè)有息負債再現(xiàn)負增長；行業(yè)短期仍面臨較大的償債壓力。1）有息負債持續(xù)縮量，同比再現(xiàn)負增長：截至2022年三季度末，房地產(chǎn)板塊有息負債合計3.42萬億元，同比下降1.5%，延續(xù)了2021年負增長的態(tài)勢。在行業(yè)調(diào)控與市場調(diào)整的影響下，一方面，房企主動縮減開支，壓縮有息負債規(guī)模，另一方面，信用風險下部分房企的融資渠道受阻。2）受銷售回款等因素影響，貨幣資金顯著下滑，行業(yè)短期仍面臨較大的償債壓力。2022年三季度末，房地產(chǎn)板塊剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比分別為71.8%、85.2%和0.9X，其中剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率與2021年同期相比分別提升了0.6、7.0個百分點。受銷售回款等因素影響，貨幣資金同比大幅下降14.9%，現(xiàn)金短債比首次降至1.0X以下，整體行業(yè)仍面臨較大的償債壓力。經(jīng)營杠桿方面，房企商票發(fā)行量有所減少，應(yīng)付票據(jù)顯著下滑。房企外部融資環(huán)境持續(xù)收緊，承受較大資金壓力和降杠桿壓力的房企紛紛加大不計入有息負債的商票的發(fā)行。隨著房企“三道紅線”、房貸集中管理等政策陸續(xù)出臺，房企融資持續(xù)收緊。在融資環(huán)境持續(xù)收緊及降杠桿壓力下，商票在會計科目中計入應(yīng)付賬款，避開了“三道紅線”對有息負債的監(jiān)管，受到房企的青睞，2017-2020年房地產(chǎn)板塊應(yīng)付票據(jù)始終保持50%左右的同比增速。我們認為，隨著2021年房企信用風險事件不斷，房企商票發(fā)行與使用量開始減少。2022年前三季度房地產(chǎn)板塊應(yīng)付票據(jù)降至655億元，同比下降50.6%。2.4、現(xiàn)金流：現(xiàn)金流持續(xù)負增長，經(jīng)營性與籌資性現(xiàn)金流均承壓現(xiàn)金流持續(xù)負增長，經(jīng)營性現(xiàn)金流因銷售回款減少明顯下降，籌資性現(xiàn)金流持續(xù)承壓。截至2022年三季度末，房地產(chǎn)板塊貨幣資金1.01萬億元，同比下降14.9%，主要是由于銷售下行導致房企銷售端回款不暢、融資不到位（籌資性現(xiàn)金流凈額為-2284億元，持續(xù)為負），房企到位資金普遍承壓。2022年前三季度房地產(chǎn)板塊經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為909億元，同比大幅下降49.3%；其中銷售商品、提供勞務(wù)取得的現(xiàn)金（銷售回款為主）為1.68萬億元，同比下降31.4%；購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金（土地投資+施工建安投資）為1.24萬億元，同比下降30.7%。籌資性現(xiàn)金流持續(xù)為負，前三季度為-2284億元，不過相較于去年同期的-2460億元有所改善；其中取得借款收到的現(xiàn)金、發(fā)行債券收到的現(xiàn)金分別為9438、475億元，同比增速分別為-24.3%、24.5%，償還債務(wù)支付的現(xiàn)金為1.02萬億元，同比下降23.5%。2022年前三季度（取得借款收到的現(xiàn)金+發(fā)行債券收到的現(xiàn)金）/償還債務(wù)支付的現(xiàn)金為0.97，較去年同期提升0.01，較2021年全年的0.93有所改善，2021年前該比例始終高于1.1，當前行業(yè)整體借新還舊的能力仍然承壓。3、主流房企財務(wù)指標分析：頭部房企、央國企、區(qū)域型優(yōu)質(zhì)民企整體財報質(zhì)量和現(xiàn)金流狀況較好我們選取十家A股主流房企作為樣本，并從兩個維度分類進行財務(wù)數(shù)據(jù)分析：1）銷售規(guī)模；2）標的公司屬性。3.1、主流房企營收規(guī)模穩(wěn)健增長，地方國企業(yè)績?nèi)阅鼙３终鲩L與行業(yè)相反，主流A股房企營收增速仍有提升，業(yè)績整體好于行業(yè)，地方國企明顯優(yōu)于央企與民企。2022年前三季度主流房企的營業(yè)收入合計1.64萬億元，同比增長1.6%，好于行業(yè)整體增速（-12.3%），仍能保持結(jié)算規(guī)模正增長；歸母凈利潤合計543億元，同比下降14.8%，同期行業(yè)增速為-74.4%。1）從銷售規(guī)模劃分來看，頭部房企（銷售規(guī)模在5000億以上）市占率進一步提升的同時，營收增速保持在20.5%，業(yè)績降幅也是相對最小的，歸母凈利潤同比僅下降0.4%。銷售規(guī)模在2500~5000、1500~2500億元梯隊的房企更加注重發(fā)展的質(zhì)量，近兩年來適當放緩了規(guī)模增速，營業(yè)收入同比增速分別為-20.3%、6.9%；而銷售規(guī)模在1500億元以下的房企注重規(guī)模增長，營業(yè)收入同比增速高達38.7%；歸母凈利潤降幅也相對較低（-5.7%）。2）從標的公司屬性來看，地方國企的成長性明顯好于央企與民企。區(qū)域深耕的地方國企具備安全性和成長性雙重優(yōu)勢，2022年前三季度營收和歸母凈利潤增速分別為19.5%、4.6%。央企在供給側(cè)出清的邏輯下仍享受各類資源傾斜的優(yōu)勢，規(guī)模增長仍能維持在15.5%，但業(yè)績同比下降20.4%，主要是由于招商蛇口歸母凈利潤同比下降53.4%：少數(shù)股東損益占比由去年同期的27.2%上升至53.4%，公司毛利率由去年同期的21.9%降至18.7%；投資收益從去年同期的30.7億元降至12.7億元。民企結(jié)算與業(yè)績普遍承壓，營收與歸母凈利潤同比分別下降12.1%、14.7%。具體而言，主流A股房企中40%出現(xiàn)了營業(yè)收入負增長，40%出現(xiàn)了歸母凈利潤負增長，10%出現(xiàn)虧損。2022年前三季度中交地產(chǎn)、萬科、建發(fā)股份、華發(fā)股份、保利發(fā)展營收增速超過10%，其中中交地產(chǎn)由于2019年以來銷售規(guī)模快速擴張，項目逐步結(jié)轉(zhuǎn)推動營收今年以來持續(xù)高增。濱江集團、建發(fā)股份、華發(fā)股份、萬科、金地集團業(yè)績正增長，其中濱江集團歸母凈利潤增速高達55.2%，業(yè)績增長主要由三季度交付規(guī)模提升、聯(lián)合營項目貢獻投資收益及結(jié)算項目權(quán)益比提升帶來的少數(shù)股東損益下降貢獻；中交地產(chǎn)出現(xiàn)虧損，主要是由于一方面，擴張期拿地成本較高及結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)的變化，毛利率同比下降10.4個百分點至11.5%；合作項目結(jié)轉(zhuǎn)較多，少數(shù)股東損益達到3億元，超過凈利潤；收購項目公司股權(quán)時的公允價值重估導致投資虧損1.9億元；部分虧損無法抵稅導致報表所得稅率較高。3.2、盈利能力：頭部企業(yè)、央企的利潤率水平相對更高從盈利能力來看，頭部企業(yè)、央企、區(qū)域龍頭民企的利潤率水平相對更高。2022年前三季度主流A股房企的毛利率和歸母凈利潤率分別為16.9%、4.7%，毛利率略低于整體行業(yè)的18.6%，歸母凈利潤率高于整體行業(yè)的1.3%，與去年同期相比分別下降了2.9和0.4個百分點。1）從銷售規(guī)模劃分來看，銷售規(guī)模在5000億元以上的房企利潤率水平顯著高于其他梯隊，毛利率與歸母凈利潤率分別為22%和7%。2）從標的公司屬性來看，若不考慮虧損房企中交地產(chǎn)，央企的盈利能力顯著好于地方國企與民企，毛利率為22%；由于濱江集團業(yè)績大幅增長，拉高了整體民企的歸母凈利潤率，從歸母凈利潤率角度來看，央企與民企基本持平。具體而言，2022年前三季度保利發(fā)展、新城控股、華發(fā)股份、金地集團毛利率超過20%，金地集團、新城控股、綠地控股毛利率較去年同期分別提升了2.3、1.5、1.0個百分點，其余主流房企均出現(xiàn)不同幅度的下滑；濱江集團、保利發(fā)展、華發(fā)股份、金地集團歸母凈利潤率超過5%，其中濱江集團歸母凈利潤率同比大幅提升了4.9個百分點。40%的房企毛利率位于20%~25%之間，30%的房企毛利率在15%~20%之間；40%的房企歸母凈利潤率超過5%，30%的房企歸母凈利潤率在3%~5%。提升成本費用管控能力及內(nèi)部經(jīng)營效率成為共識，頭部房企與央國企三費率相對最低。2022年前三季度三項費用率為6.8%，較去年同期下降了1.2個百分點。1）從銷售規(guī)模來看，2022年前三季度5000億元以上規(guī)模房企三費率僅為5.5%，同比下降了1.4個百分點；2）從公司屬性來看，地方國企三費率維持在4.6%的低位，央企同比大幅下降了4.4個百分點至6.7%，顯著好于民企（三費率為7.8%，且同比提升了0.6個百分點）。我們認為一方面是因為房地產(chǎn)行業(yè)進入到管理紅利的時代，頭部房企和國有企業(yè)更加重視管理效益和費用管控能力的提升，尤其是在毛利率下降的背景下，銷管費用直接影響利潤，對其的控制已經(jīng)成為行業(yè)挖掘利潤空間的有效途徑；另一方面，因為頭部房企與國企降杠桿成效顯著，對自身的有息負債規(guī)模進行了嚴格的控制，財務(wù)費用率出現(xiàn)了明顯的下降。在利潤率下滑和房企降杠桿的雙重影響，2022年前三季度主流A股房企整體ROE為7.4%，同比下降了2.3個百分點，不過仍是行業(yè)整體ROE（1.6%）的四倍有余。1）從銷售規(guī)模劃分來看，銷售規(guī)模在5000億元以上、1500~2500億元的房企ROE顯著高于其他梯隊，分別為9.0%和9.3%，5000億元以上規(guī)模房企ROE的降幅也相對最小，同比下降了0.8個百分點。2）從公司屬性劃分來看，地方國企的ROE反超民企，達11.4%，同比提升了0.2個百分點，民企ROE為9.2%，同比下降了2.3個百分點；央企杠桿相對較低，因此ROE最低，僅6.3%。3.3、償債能力：頭部房企、央國企更受益于融資放松，同時杠桿控制得當從有息負債情況來看，央企、頭部房企更加受益于融資放松，有息負債正增長，民企爆雷不斷，更加注重降杠桿，有息負債負增長。截至2022年三季度末，主流A股房企有息負債規(guī)模1.63萬億元，較去年同期基本持平。1）從銷售規(guī)模劃分來看，頭部房企（銷售規(guī)模在5000億以上）的有息負債規(guī)模增速最高，為8.4%，我們認為這與2021Q4以來融資放松頭部房企更為受益有關(guān)；受2021年下半年房企暴雷不斷的影響，中小型房企更加注重控制有息負債規(guī)模，均出現(xiàn)不同幅度的負增長。2）從標的公司屬性來看，央企的有息負債規(guī)模出現(xiàn)正增長（7.3%），地方國企、民企有息負債規(guī)模同比分別下降6.7%、3.3%。具體而言，央企招商蛇口、區(qū)域龍頭民企相對2022年前三季度有息負債增速最高，均為19%，主要也與今年以來上述兩家房企逆勢拿地有關(guān)。從三道紅線指標來看，截至2022年三季度末，主流A股房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比分別為69.8%、73.2%和1.45X。其中剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率較2021年同期下降了2.7、15.1個百分點，現(xiàn)金短債比同比下降了0.35X。1）從銷售規(guī)模劃分來看，銷售規(guī)模在5000億元以上、1500~2500億元的房企杠桿水平相對較低，其剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率分別為68.2%和67.5%，凈負債率分別為58.6%和44.5%，現(xiàn)金短債比分別為1.86X和1.67X。銷售規(guī)模在2500~5000億元、1500~2500億元的房企去杠桿程度相對較大，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率同比分別下降了5.5、4.5個百分點，凈負債率同比分別下降了22.3、45.3個百分點。2）從標的公司屬性來看，央國企杠桿率相對更低。地方國企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金