河南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)城市運(yùn)營(yíng)暨土地一級(jí)開(kāi)發(fā)方案（效益預(yù)測(cè)150P）

序篇1xx地產(chǎn)研究院自2010年8月1日籌建以來(lái)，根據(jù)xx集團(tuán)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，依靠原大道智源的研究成果和多年實(shí)踐，經(jīng)過(guò)深入的思考和研究，本著“一切為了xx”的辦院宗旨，著手研究“三駕馬車(chē)”的戰(zhàn)略規(guī)劃，以圖從產(chǎn)業(yè)體系、產(chǎn)品體系和運(yùn)營(yíng)體系等企業(yè)良性產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)展鏈完善的核心競(jìng)爭(zhēng)力方面，使xx集團(tuán)進(jìn)行全面的提升。同時(shí)，根據(jù)xx集團(tuán)發(fā)展的需要，轉(zhuǎn)換思維模式，調(diào)整研究課題，緊緊圍繞xx的發(fā)展，制定了地產(chǎn)研究院的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和近期工作計(jì)劃，以求盡快把研究院的研究成果轉(zhuǎn)化為xx集團(tuán)的“驅(qū)動(dòng)力”和“核心力”，做好xx集團(tuán)實(shí)現(xiàn)進(jìn)軍地產(chǎn)百億軍團(tuán)、實(shí)現(xiàn)年復(fù)合增長(zhǎng)率20-25%、銷(xiāo)售收入突破300億元、成為河南規(guī)模第一、市場(chǎng)占有率第一、贏利能力第一的偉大戰(zhàn)略目標(biāo)的“參謀部”和“智囊團(tuán)”。23隨著“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”即將納入整體國(guó)家戰(zhàn)略規(guī)劃，河南經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展已是不爭(zhēng)的事實(shí)。河南將成為下一步中部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)，河南房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)新的“黃金十年”，萬(wàn)達(dá)、恒大、中信、閩商、浙商等域外資本大幅強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，地方性企業(yè)也在搶掠有限的市場(chǎng)資源，xx集團(tuán)如何在新的歷史機(jī)遇下，繼續(xù)保持“專(zhuān)業(yè)化領(lǐng)袖型區(qū)域品牌地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”的“行業(yè)老大”地位，實(shí)現(xiàn)單一的“房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)商”到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)最后進(jìn)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)一二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，xx完善的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，使省域化擴(kuò)張戰(zhàn)略?xún)r(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化，是xx集團(tuán)面臨的核心問(wèn)題，也是xx地產(chǎn)研究院為之奮斗的目標(biāo)！4xx

集團(tuán)城市運(yùn)營(yíng)暨土地一級(jí)開(kāi)發(fā)方案（第一階段）前言

xx集團(tuán)作為河南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的第一品牌，在省域化聚焦發(fā)展戰(zhàn)略的指引下，取得了良好的發(fā)展業(yè)績(jī)，全面完成省域化戰(zhàn)略布局，企業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系和管控體系趨于規(guī)范化。但在企業(yè)完成擴(kuò)張區(qū)域布局之后，如何新形勢(shì)下，抓住新機(jī)遇，更進(jìn)一步提升xx省域聚焦商業(yè)模式的價(jià)值？如何實(shí)現(xiàn)xx本土化資源的價(jià)值最大化？

在城市運(yùn)營(yíng)中，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的最上游，對(duì)整個(gè)城市各種資源的運(yùn)用發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，撬動(dòng)著整個(gè)城市的宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)很大程度上決定了城市化的進(jìn)程、效率和質(zhì)量。隨著土地市場(chǎng)的日趨完善及土地政策進(jìn)一步緊縮后，拿地壓力越來(lái)越大，憑借一級(jí)開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)獲得二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)已成為“曲線(xiàn)拿地”的新途徑；同時(shí)掌握核心資源和控制優(yōu)勢(shì)，可以左右二級(jí)開(kāi)發(fā)和決定二級(jí)開(kāi)發(fā)的節(jié)奏和方向。

xx集團(tuán)介入土地一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，憑借強(qiáng)大的品牌實(shí)力和本土化資源優(yōu)勢(shì)，控制上游資源，搶占開(kāi)發(fā)先機(jī)，有效把握整體戰(zhàn)略發(fā)展布局，合理調(diào)配資源優(yōu)勢(shì)，掌握核心競(jìng)爭(zhēng)力，科學(xué)調(diào)整整體發(fā)展節(jié)奏，達(dá)到“攘外安內(nèi)、眾生共贏”的區(qū)域化商業(yè)模式價(jià)值最大化的戰(zhàn)略部署，藉此完成從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到城市運(yùn)營(yíng)商的轉(zhuǎn)變，對(duì)xx集團(tuán)省域化發(fā)展戰(zhàn)略起著至關(guān)重要的作用，也是xx集團(tuán)在新形勢(shì)下完成下一個(gè)十年發(fā)展布局的核心導(dǎo)向。可全面提升xx集團(tuán)的資源整合和贏利能力，形成進(jìn)退自如、收張有馳、穩(wěn)健發(fā)展、跨步超越的良好態(tài)勢(shì)。5目錄■第一部分：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概述■第二部分：國(guó)內(nèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)狀況■第三部分：河南省土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)狀況■第四部分：xx為什么要進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)■第五部分：xx如何進(jìn)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)■第六部分：xx土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)戰(zhàn)略規(guī)劃■第七部分：xx進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資模式■第八部分：效益預(yù)測(cè)及可行性分析6土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的背景

改革開(kāi)放以后，尤其是20世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快。到2009年底,全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市共有設(shè)市城市655個(gè),城鎮(zhèn)化水平46.59%,城鎮(zhèn)人口達(dá)到62186萬(wàn)。每年城鎮(zhèn)化水平提高一個(gè)百分點(diǎn),每年農(nóng)村就有1000萬(wàn)到1200萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)入城市。城市建設(shè)的巨大需求與城市政府有限的財(cái)政能力之間的矛盾。土地市場(chǎng)在發(fā)展中出現(xiàn)了諸如土地開(kāi)發(fā)不規(guī)范、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂、國(guó)家土地收益流失、農(nóng)民失地等現(xiàn)象，不僅極大地浪費(fèi)了有限的土地資源，也造成了國(guó)家財(cái)富流失、社會(huì)矛盾上升等不良后果。原有的土地開(kāi)發(fā)、供應(yīng)模式難以滿(mǎn)足時(shí)代的要求，迫切需要一種“通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)促進(jìn)土地升值，土地增值收益支持城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”的滾動(dòng)發(fā)展的城市經(jīng)營(yíng)理念。

7為了有效的規(guī)范土地市場(chǎng)，盤(pán)活和最大效率的利用土地，對(duì)土地開(kāi)發(fā)、出讓、利用等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的調(diào)控和管理，國(guó)家借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)推出了土地儲(chǔ)備制度，并由此產(chǎn)生了土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)制度。在這種背景下，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。什么是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)8

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，是指由政府或其委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。所以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)既是一種集征地、拆遷、補(bǔ)償、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施和環(huán)境景觀建設(shè)與一體的項(xiàng)目系統(tǒng)工程，也是一種集土地資源管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、環(huán)境保護(hù)等各政府部門(mén)管理與控制于一體的管理工程。城市土地開(kāi)發(fā)的規(guī)劃體系是實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的依據(jù)城市規(guī)劃綱要城市總體規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃協(xié)調(diào)土地利用年度計(jì)劃城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃宏觀層面：對(duì)城市未來(lái)發(fā)展起著控制和引導(dǎo)作用微觀層面：決定著土地開(kāi)發(fā)的區(qū)域、布局、規(guī)模、質(zhì)量和開(kāi)發(fā)內(nèi)容10土地一級(jí)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)1、平臺(tái)優(yōu)（政府、資金、品牌）2、技巧高（高水平運(yùn)作模式）3、收益大（約是城市綜合體的3倍，住宅的5倍）4、風(fēng)險(xiǎn)?。L(fēng)險(xiǎn)可控）5、競(jìng)爭(zhēng)?。ㄌ鰝鹘y(tǒng)二級(jí)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)）6、易掌控（既可進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，又可進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)）11從內(nèi)涵上上看，土土地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)除除了是一一個(gè)以“生地變熟熟地”為主要特特點(diǎn)的工工程過(guò)程程之外，，還具有有以下三三個(gè)要素素：1、權(quán)屬流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的過(guò)程程土地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)的的過(guò)程實(shí)實(shí)際上是是一個(gè)土土地所有有權(quán)、使使用權(quán)等等權(quán)屬的的轉(zhuǎn)移和和流動(dòng)的的過(guò)程。。三個(gè)要素3、利益協(xié)調(diào)調(diào)的平臺(tái)臺(tái)2、調(diào)控土地地的手段段土地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)是是政府運(yùn)運(yùn)用土地地供應(yīng)規(guī)規(guī)模與節(jié)節(jié)奏調(diào)控控土地市市場(chǎng)的重重要手段段。土地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)體體現(xiàn)著以以土地為為載體的的國(guó)家、、企業(yè)(一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè))和經(jīng)濟(jì)個(gè)個(gè)體(包含原用用地企業(yè)業(yè)、城市市居民和和農(nóng)村農(nóng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)者)三者之間間的利益益關(guān)系，，是三者者利益協(xié)協(xié)調(diào)的平平臺(tái)。土地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)中中涉及的的權(quán)屬關(guān)關(guān)系土地權(quán)屬屬關(guān)系土地所有有權(quán)土地使用用權(quán)土地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)權(quán)是土地所有有人對(duì)其擁?yè)碛械耐恋氐匾婪ㄏ碛杏械恼加小⑹褂糜?、收益和和處分的?quán)利。我國(guó)實(shí)行土土地的社會(huì)會(huì)主義公有有制，即全全民所有制制（存量土土地）和集集體所有制制（增量土土地）。是指民事主主體在法律律允許的范范圍內(nèi)對(duì)國(guó)國(guó)有土地或或集體土地地占有、使用用和收益的權(quán)利。土地一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)實(shí)施單單位依照法法定程序，，對(duì)特定土土地實(shí)施征征收、拆遷遷、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、市政政基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)、公公共服務(wù)設(shè)設(shè)施建設(shè)、、管理、服服務(wù)的權(quán)利利。獲取土地一一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)權(quán)的方式：：招標(biāo)委托托、授權(quán)委委托和收購(gòu)購(gòu)上海市給予予上海市地地產(chǎn)集團(tuán)暫暫時(shí)的成片片土地使用用權(quán)，有利利于融資；；僅是土地一一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)權(quán)，難以獲獲得抵押貸貸款。即使使開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)通過(guò)一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)權(quán)權(quán)屬證明抵抵押而獲得得信貸支持持，本質(zhì)上上也是通過(guò)過(guò)政府擔(dān)保保而獲得貸貸款。土地一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)中權(quán)利利主體與權(quán)權(quán)屬關(guān)系政府府一級(jí)開(kāi)發(fā)主主體二級(jí)開(kāi)發(fā)單單位土地所有權(quán)權(quán)土地一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)權(quán)（受限土地地使用權(quán)））土地使用權(quán)權(quán)熟地出讓生地出讓協(xié)助服務(wù)收回權(quán)利主體權(quán)屬

金融機(jī)構(gòu)原土地使用者五大相關(guān)利益者專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)、工程承包商、材料設(shè)備供應(yīng)商等合作伙伴政府機(jī)構(gòu)二級(jí)開(kāi)發(fā)商相關(guān)利益者者得到合理的的征地拆遷遷補(bǔ)償和安安置誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、、合作共贏贏確保資金安安全和增值值實(shí)現(xiàn)最大盈盈利目標(biāo)有利于區(qū)域域長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展展、政績(jī)體體現(xiàn)、城市市形象15土地一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)與相關(guān)關(guān)概念的區(qū)區(qū)別與聯(lián)系系城市開(kāi)發(fā)的對(duì)象不僅包括城市土地，而且包括城市礦產(chǎn)資源、無(wú)形資產(chǎn)、人力資源等。而城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的對(duì)象則是土地。二者是包含與被包含關(guān)系，同時(shí)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)又具有上述三方面更深層次的內(nèi)涵。與城市開(kāi)發(fā)如今推廣儲(chǔ)備土地的熟地出讓?zhuān)恋匾患?jí)開(kāi)發(fā)是土地儲(chǔ)備的重要組成部分。另一方面，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵在不斷擴(kuò)大，一級(jí)開(kāi)發(fā)主體不僅涉及土地開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，還涉及土地取得的環(huán)節(jié)，在這種情形下，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)大致等于沒(méi)有儲(chǔ)備期的土地儲(chǔ)備。與土地儲(chǔ)備在城市中，土地開(kāi)發(fā)有一級(jí)和二級(jí)之分，土地二級(jí)開(kāi)發(fā)通常是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；土地供應(yīng)是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與二級(jí)開(kāi)發(fā)的分界點(diǎn)，供應(yīng)之前的開(kāi)發(fā)屬一級(jí)開(kāi)發(fā)，之后為二級(jí)開(kāi)發(fā)。與土地開(kāi)發(fā)城市經(jīng)營(yíng)是指對(duì)構(gòu)成城市空間資源、功能載體的自然資本、人力資本及其相關(guān)延伸資本(如道路、廣場(chǎng)冠名權(quán))等進(jìn)行集聚、重組與運(yùn)營(yíng)，從而獲得收益的行為。以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)為核心的城市土地經(jīng)營(yíng)是城市經(jīng)營(yíng)的重要內(nèi)容之一。與城市經(jīng)營(yíng)16傳統(tǒng)土地開(kāi)發(fā)模式包辦婚姻式由政府包辦一切，把生地做成熟地、毛地做成凈地后再出讓給二級(jí)開(kāi)發(fā)商，俗稱(chēng)“五統(tǒng)一”或“七統(tǒng)一”，由政府成立專(zhuān)門(mén)的舊改或新城管委會(huì)。這種模式需要政府投入大量的人力、物力、財(cái)力，屬于最傳統(tǒng)的辦法，過(guò)去成立的各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)都采取這種辦法，這種辦法只能適用于有錢(qián)的政府。割臘肉式誰(shuí)看上哪一塊就割給誰(shuí)，開(kāi)發(fā)商、用地單位自行做一級(jí)和二級(jí)開(kāi)發(fā)，這是沒(méi)有辦法的辦法。這種方式的好處是政府無(wú)需投入，缺點(diǎn)是政府收益也低，城市整體規(guī)劃難以實(shí)施，開(kāi)發(fā)進(jìn)度無(wú)法掌控、保障。城投公司模式政府先成立國(guó)有獨(dú)資的一級(jí)開(kāi)發(fā)公司，或者叫做基礎(chǔ)設(shè)施公司、土地運(yùn)營(yíng)公司等，這種城投公司負(fù)責(zé)全市或者某種類(lèi)型的全域土地開(kāi)發(fā)，而不是僅限于某個(gè)項(xiàng)目、某個(gè)區(qū)域。這類(lèi)公司有的掛靠在建設(shè)局，有的幾個(gè)部門(mén)聯(lián)合共管，有的干脆在財(cái)政局掛靠，因?yàn)橥度氲馁Y金有保障。城投公司表面上是基礎(chǔ)設(shè)施投入，實(shí)際上是土地運(yùn)營(yíng)。這就使得城投公司往往因與土地儲(chǔ)備中心、市場(chǎng)中心的關(guān)系處理不當(dāng)而出現(xiàn)“越俎代皰”或“施展不開(kāi)”的現(xiàn)象。指婚式由政府指定一級(jí)開(kāi)發(fā)商，一般為國(guó)有企業(yè)或關(guān)系戶(hù)。因?yàn)闆](méi)錢(qián)“大包大攬”，又不安于、不忍心“割臘肉”，一些政府采取了這種非市場(chǎng)化的指婚式。這種方式省錢(qián)省事，但開(kāi)發(fā)效益不理想、機(jī)制不靈，甚至容易滋生腐敗。招親式政府公開(kāi)招標(biāo)方案優(yōu)、信譽(yù)好、成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級(jí)開(kāi)發(fā)。目前，公開(kāi)招親方式還缺乏全國(guó)性的制度，操作彈性大，爭(zhēng)議也大，北京是最早出臺(tái)相關(guān)政策的地區(qū)，但屬于工程總承包式的招親，只在“選商”階段實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化，投資商參與的積極性不高，又容易引發(fā)曲線(xiàn)拿地的弊病。蜜月式政府與開(kāi)發(fā)商因?yàn)槟恐刑厥饫婊蜿P(guān)系形成合作模式，政治的不確定性和企業(yè)的利益所需各打各的算盤(pán)，得到既定利益或由于政府官員更迭造成開(kāi)發(fā)無(wú)法進(jìn)行，而采取的非市場(chǎng)化的開(kāi)發(fā)機(jī)制也無(wú)法保證整體開(kāi)發(fā)效益的實(shí)施，開(kāi)發(fā)進(jìn)度也無(wú)法掌控。蜜月一過(guò)，即作鳥(niǎo)獸散。傳統(tǒng)城市開(kāi)開(kāi)發(fā)模式中國(guó)現(xiàn)行的的土地管理理體制下的的土地開(kāi)發(fā)發(fā)一般程序序是：向原原駐地居民民或農(nóng)民低低價(jià)征收土土地，通過(guò)過(guò)城市規(guī)劃劃和土地利利用規(guī)劃調(diào)調(diào)整實(shí)施土土地變性、、變用途，，不斷改善善環(huán)境、提提速交通、、公建配套套，再向二二級(jí)開(kāi)發(fā)商商高價(jià)出讓讓土地，獲獲取土地巨巨大增值，，政府聚集集了大量資資金，再用用于城市建建設(shè)的滾動(dòng)動(dòng)開(kāi)發(fā)，如如此循環(huán)往往復(fù)。無(wú)論論是以存量量地開(kāi)發(fā)為為主的舊城城改造、城城中村改造造，還是以以新增建設(shè)設(shè)用地為主主的新城區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)，根根據(jù)開(kāi)發(fā)主主體、利益益平衡及運(yùn)運(yùn)作流程等等的差異，，大體可把把城市開(kāi)發(fā)發(fā)模式分為為以下幾類(lèi)類(lèi)。傳統(tǒng)土地開(kāi)發(fā)發(fā)模式與土地地一級(jí)開(kāi)發(fā)模模式對(duì)比傳統(tǒng)的土地開(kāi)開(kāi)發(fā)模式（土土地出讓后開(kāi)開(kāi)發(fā)）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)模式（土地地出讓前開(kāi)發(fā)發(fā)）17生地生地出讓土地一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)土地出讓建造房屋18四種模式模式一■一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的傳統(tǒng)模式，由企業(yè)主導(dǎo)■這種模式比較普遍，近期可能存在機(jī)會(huì)■長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，空間越來(lái)越窄

模式三■政府和法定機(jī)構(gòu)協(xié)作模式■由政府相關(guān)部門(mén)和政府投資成立的開(kāi)發(fā)企業(yè)完全壟斷土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式二■完全政府控制模式■完全由政府組織實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，僅以招標(biāo)方式確定施工企業(yè)■成功的前提在于城市規(guī)模不太大，操作難度小、成本低，政府有能力承擔(dān)全部的土地開(kāi)發(fā)資金。

模式四■政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作模式（三級(jí)聯(lián)動(dòng)）■政府“抓兩頭”，即控制土地儲(chǔ)備計(jì)劃和供應(yīng)計(jì)劃；“放中間”，即充分利用社會(huì)力量實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)■對(duì)于規(guī)劃能力和財(cái)政力量不太強(qiáng)的城市，這種模式比較合適

現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)內(nèi)土地一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)存在四種種模式土地一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)流程19向當(dāng)?shù)貒?guó)土局局提交土地一一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)請(qǐng)當(dāng)?shù)貒?guó)土局受受理申請(qǐng)并進(jìn)進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目預(yù)審組織編制土地地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)實(shí)施方案編制土地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方方案確定土地開(kāi)發(fā)發(fā)主體按照規(guī)定辦理理相應(yīng)手續(xù)取得當(dāng)?shù)厝嗣衩裾呐鷾?zhǔn)準(zhǔn)文件辦理征地、拆拆遷、市政基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)等相關(guān)手續(xù)續(xù)組織驗(yàn)收土地一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)成本土地一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)成本是指在在政府規(guī)劃的的土地一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)域紅線(xiàn)線(xiàn)內(nèi)實(shí)施土地地一級(jí)開(kāi)發(fā)全全過(guò)程的費(fèi)用用。由項(xiàng)目前前期費(fèi)用、征征地拆遷補(bǔ)償償費(fèi)用、公共共區(qū)域市政基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)用、公共共配套設(shè)施建建設(shè)費(fèi)用、工工程建設(shè)其他他費(fèi)用、管理理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用、土地招招拍掛中的交交易費(fèi)用、公公共市政配套套設(shè)施移交前前的管理費(fèi)用用等構(gòu)成。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目投資巨巨大、建設(shè)周周期長(zhǎng)等特點(diǎn)點(diǎn)決定了土地地一級(jí)開(kāi)發(fā)成成本對(duì)土地一一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目決策的重要要性。政府或或土地一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否否有足夠的資資金實(shí)施土地地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，是土地地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目決策中主主要考慮的問(wèn)問(wèn)題。如果土土地一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)成本超過(guò)投投資者的財(cái)務(wù)務(wù)能力，就會(huì)會(huì)使決策者放放棄土地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。。因此，在土土地一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目決策階階段，土地一一級(jí)開(kāi)發(fā)成本本就成為項(xiàng)目目財(cái)務(wù)分析和和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的的重要依據(jù)。。2021類(lèi)別內(nèi)容項(xiàng)目前期費(fèi)用立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢(xún)費(fèi)；委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線(xiàn)綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用；工程勘察、測(cè)繪、定樁費(fèi)用；環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用；交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用；地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用；地價(jià)評(píng)估費(fèi)用；工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi)；招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)；工程保險(xiǎn)費(fèi)征地、拆遷費(fèi)用征地補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、房屋拆遷評(píng)估費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)、拆除工程費(fèi)用、古樹(shù)保護(hù)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)用、其它公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用場(chǎng)地平整費(fèi)用及為各二級(jí)開(kāi)發(fā)單位提供施工臨時(shí)供水、供電設(shè)施、臨時(shí)道路的鋪設(shè)及維護(hù)費(fèi)用區(qū)域內(nèi)永久性道路、橋梁建設(shè)費(fèi)用市政管線(xiàn)建設(shè)費(fèi)用(包括雨水、污水、中水、上水、電力、天然氣、電信、熱力等)市政場(chǎng)站建設(shè)費(fèi)用(包括雨水泵房、燃?xì)庹{(diào)壓站、熱力站、開(kāi)閉站、區(qū)域中水站、區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設(shè)施等，其建設(shè)費(fèi)用視規(guī)劃情況而定)配套公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用(區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng)、公共標(biāo)識(shí)指示系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)站、消防站、派出所、郵局等)區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用

綠化（花草、樹(shù)木的種植）、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用市政管理用房建設(shè)費(fèi)用；機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；規(guī)劃中其它須納入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用工程監(jiān)理費(fèi)；竣工圖編制費(fèi)；建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用；項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用；項(xiàng)目后評(píng)價(jià)費(fèi)用；其他管理費(fèi)該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和土地一級(jí)開(kāi)企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進(jìn)行核算。財(cái)務(wù)費(fèi)用土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體資本結(jié)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資成本應(yīng)視具體情況分別測(cè)算。銷(xiāo)售費(fèi)用土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體為提升開(kāi)發(fā)區(qū)域的土地價(jià)值，吸引二級(jí)開(kāi)發(fā)商和最終用戶(hù)，完成土地出讓任務(wù)，盡快收回開(kāi)發(fā)成本而進(jìn)行的策劃、推廣活動(dòng)，和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費(fèi)用等應(yīng)納稅費(fèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅等，所得稅。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的成本本構(gòu)成22土地一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)中的機(jī)會(huì)與與盈利模式——基于戰(zhàn)略層面面的研究23從價(jià)值鏈的分分析出發(fā)，參參與區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，，通常承擔(dān)四四種角色：商業(yè)角色土地運(yùn)營(yíng)商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商房地產(chǎn)代理理商/中介機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理/物業(yè)管理土地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)土地規(guī)劃/土地融資/土地一級(jí)開(kāi)發(fā)/開(kāi)發(fā)招商（營(yíng)銷(xiāo)）項(xiàng)目規(guī)劃/項(xiàng)目設(shè)計(jì)/項(xiàng)目建造/銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)/運(yùn)營(yíng)管理參與土地規(guī)規(guī)劃、一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)和運(yùn)運(yùn)營(yíng)、土地地營(yíng)銷(xiāo)在所購(gòu)?fù)恋氐厣弦?guī)劃并并建造房地地產(chǎn)項(xiàng)目，，租售給駐駐商宣傳，吸引引駐商宣傳、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)，吸引駐駐商和消費(fèi)費(fèi)者日常運(yùn)營(yíng)、、維修和其其他管理24在區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)的每個(gè)階階段價(jià)值鏈鏈中有不同同的權(quán)力和和利益點(diǎn)●區(qū)域開(kāi)發(fā)是是一個(gè)價(jià)值值創(chuàng)造的過(guò)過(guò)程?！耖_(kāi)發(fā)主體體通過(guò)在價(jià)價(jià)值鏈的不不同階段所所擁有的權(quán)權(quán)力和能力力，來(lái)創(chuàng)造造價(jià)值和獲獲得利益。。權(quán)能利益點(diǎn)影響區(qū)域規(guī)規(guī)劃掌握土地開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)土地一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)(基建)低成本獲取取土地與政府分配配土地增值值收益一級(jí)開(kāi)發(fā)的的利潤(rùn)土地轉(zhuǎn)讓權(quán)權(quán)招商引資土地二級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)(自營(yíng)、合資資、股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓等)通過(guò)項(xiàng)目投投資獲得土土地增值收收益招商傭金和和租金二級(jí)開(kāi)發(fā)利利潤(rùn)回報(bào)商業(yè)經(jīng)營(yíng)、、管理性持持久收益持續(xù)現(xiàn)金流流回報(bào)土地開(kāi)發(fā)1.0模式房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)2.0模式商商業(yè)運(yùn)營(yíng)3.0模式25“獲取土地地增值收益益”是參與土地地一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)的主要目目的之一土地增值收收益的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)是開(kāi)發(fā)商商利益實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的重要保保證招商收益和和開(kāi)發(fā)收益益的研究納納入到對(duì)““土地增值值收益研究究”的主線(xiàn)線(xiàn)中去。獲得土地地增值收收益招商傭金金和租金金開(kāi)發(fā)收益益自營(yíng)開(kāi)發(fā)發(fā)聯(lián)合開(kāi)發(fā)發(fā)利潤(rùn)從哪哪里實(shí)現(xiàn)現(xiàn)？26國(guó)家禁止止經(jīng)營(yíng)性性用地的的協(xié)議出出讓及私私營(yíng)機(jī)構(gòu)構(gòu)擁有土土地出讓讓權(quán)。但但我們?nèi)匀詫⒃诂F(xiàn)現(xiàn)有政策策框架下下，試圖圖探索開(kāi)開(kāi)發(fā)商在在直接獲得得土地收收益上的空間間。對(duì)獲得土土地增值值收益的的分析，，以現(xiàn)有有法律和和政策為為基礎(chǔ)，，分直接獲取取和間接獲取取兩種模式式來(lái)研究在現(xiàn)有政政策條件件下，在在土地一一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)獲得土土地使用用權(quán)，對(duì)對(duì)土地進(jìn)行行項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)、招招商和合合法轉(zhuǎn)讓讓?zhuān)浅Ｒ?guī)規(guī)的獲得得收益途途徑。獲得土地增值收益股權(quán)轉(zhuǎn)讓公開(kāi)轉(zhuǎn)讓直接獲得收益間接獲得收益進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，出讓后直接獲得收益常規(guī)的間接獲取收益途徑探索直接獲取收益途徑二級(jí)開(kāi)發(fā)招商27取得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的名義以下名義義獲取一一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)土地1.工業(yè)園區(qū)區(qū)2.科技園區(qū)區(qū)3.產(chǎn)業(yè)集聚聚區(qū)4.倉(cāng)儲(chǔ)物流流園區(qū)5.文化產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)6.中央商務(wù)務(wù)區(qū)（CBD）7.商貿(mào)區(qū)8.旅游區(qū)9.總部基地地10.交通樞紐紐區(qū)12.舊城改造造13.撤村并城城28如老居民民區(qū)、城城中村、、老商業(yè)業(yè)區(qū)舊城改造新城區(qū)待開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚聚園區(qū)、、“鐵公公機(jī)”交交通樞紐紐區(qū)、資資源性開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)如城市新新區(qū)、撤撤鄉(xiāng)進(jìn)城城新區(qū)、、新農(nóng)村村城鎮(zhèn)化化新區(qū)29方案一間間接接獲取土土地收益益——常規(guī)操作作的路徑徑分析30我們研究究了國(guó)內(nèi)內(nèi)類(lèi)似土土地出讓讓的相關(guān)關(guān)案例進(jìn)進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)借鑒CASE某產(chǎn)業(yè)基基地土地地開(kāi)發(fā)模模式操作過(guò)程程圖政府與開(kāi)發(fā)商之間達(dá)成地價(jià)協(xié)議掛牌前雙方確定摘牌具體附屬要求,設(shè)置好門(mén)檻市場(chǎng)掛牌開(kāi)發(fā)商獲得土地使用權(quán)31間接獲取土土地的操作作關(guān)鍵策略略成立若干關(guān)關(guān)聯(lián)公司，，是成功獲獲得所需地地塊的前提提通過(guò)摘牌獲獲取土地，，是實(shí)踐中中證明市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小、、便于操作作的獲地方方式與政府在掛掛牌前達(dá)成成默契，對(duì)對(duì)土地競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者設(shè)置門(mén)門(mén)檻，是摘摘牌成功的的關(guān)鍵成立和運(yùn)行行關(guān)聯(lián)公司司，按地塊塊分別獲得得土地的使使用權(quán)。每個(gè)公司作作為法人實(shí)實(shí)體，在土土地一級(jí)交交易市場(chǎng)上上獲得土地地使用權(quán)、、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)土地、依依法轉(zhuǎn)讓土土地。各個(gè)個(gè)項(xiàng)目地塊塊分別獲取取，降低了了開(kāi)發(fā)商的的交易風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。土地公開(kāi)出出讓的方式式有三種：：招標(biāo)、拍拍賣(mài)、掛牌牌。招標(biāo)有利于于發(fā)展商進(jìn)進(jìn)行理性決決策，對(duì)于于競(jìng)爭(zhēng)者是是一種水平平上的考驗(yàn)驗(yàn)。拍賣(mài)容易操操作，透明明度高，公公平競(jìng)爭(zhēng)，，但易受房房地產(chǎn)氣候候的影響。。掛牌可以給給予開(kāi)發(fā)商商和政府充充分的考慮慮時(shí)間，實(shí)實(shí)際上是延延長(zhǎng)期限的的拍賣(mài)。掛掛牌交易可可以通過(guò)附附屬條件設(shè)設(shè)置門(mén)檻。。開(kāi)發(fā)商與政政府之間達(dá)達(dá)成協(xié)議，，以開(kāi)發(fā)商商與政府的的雙贏為前前提。開(kāi)發(fā)發(fā)商在摘牌牌前一般對(duì)對(duì)區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)已有一定定投入，或或者允諾滿(mǎn)滿(mǎn)足政府在在區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)中的特殊殊要求。32轉(zhuǎn)為綜合用用地通過(guò)土地使使用權(quán)的獲獲取和轉(zhuǎn)讓讓?zhuān)_(kāi)發(fā)商商間接獲取取土地增值值收益的模模式成立工具公公司與政府達(dá)成成協(xié)議綜合用地工業(yè)用地分塊拿地摘牌競(jìng)標(biāo)不改變土地地用途改變土地用用途協(xié)議獲地招商、轉(zhuǎn)租租二級(jí)開(kāi)發(fā)依法轉(zhuǎn)讓自主開(kāi)發(fā)聯(lián)合開(kāi)發(fā)股權(quán)轉(zhuǎn)讓二級(jí)開(kāi)發(fā)收收益股權(quán)轉(zhuǎn)讓金金招商傭金、、稅收返還還和轉(zhuǎn)租租租金開(kāi)發(fā)模型33方案二直直接獲取取土地收益益開(kāi)發(fā)模式式探索－－－公私私協(xié)議合作作開(kāi)發(fā)34兼顧和融合合各方參與與者的利益益，是區(qū)域域土地開(kāi)發(fā)發(fā)利用良性性運(yùn)轉(zhuǎn)的保保證對(duì)于土地開(kāi)開(kāi)發(fā)利用的的探討，必必須從房地地產(chǎn)各個(gè)參參與者的目目標(biāo)和利益益出發(fā)。宏觀形勢(shì)和和外部沖擊擊，會(huì)影響響各個(gè)參與與方與欲開(kāi)開(kāi)發(fā)土地之之間的關(guān)系系。必須兼顧和融融合各個(gè)參與與者的切身利利益。用戶(hù)：所有者和租戶(hù)政府開(kāi)發(fā)商土地稅收服務(wù)和決策交流及溝通購(gòu)買(mǎi)、出租區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展展財(cái)政收益經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)財(cái)務(wù)務(wù)目標(biāo)私人利益35在對(duì)區(qū)域地塊塊開(kāi)發(fā)上，開(kāi)開(kāi)發(fā)商與政府府之間有共同同利益和目標(biāo)標(biāo)，也有潛在在的利益沖突突開(kāi)發(fā)商與政府府之間在區(qū)域域發(fā)展、經(jīng)濟(jì)濟(jì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)和和土地增值上上有著廣泛共共同利益同時(shí)，二者在在土地增值的的分配上也存存在潛在矛盾盾沖突政府開(kāi)發(fā)商地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展城市化及形象象財(cái)政收益政治成就利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)導(dǎo)向向下的財(cái)務(wù)與與市場(chǎng)目標(biāo)區(qū)域開(kāi)發(fā)土地增值36由于面臨著各各自不同的約約束，政府和和開(kāi)發(fā)商均難難單獨(dú)完成區(qū)區(qū)域的成功開(kāi)開(kāi)發(fā)政府開(kāi)發(fā)投入大，資金缺乏開(kāi)發(fā)商單獨(dú)一級(jí)開(kāi)發(fā)的政策約束和限制投入大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長(zhǎng)、回報(bào)利潤(rùn)低，不具有吸引力我們的解決思思路是什么單獨(dú)進(jìn)行一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)的困境境37成功經(jīng)驗(yàn)借鑒鑒：美國(guó)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程中公共共、私營(yíng)角色色的配合——開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型公共部門(mén)和私私營(yíng)部門(mén)獨(dú)立立行使各自職職能任何利益交叉叉都被視為利利益沖突公共部門(mén)不承承擔(dān)任何商業(yè)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)原因公共部門(mén)通過(guò)過(guò)合伙、合資資、合作開(kāi)發(fā)發(fā)方式，擴(kuò)展展原有的活動(dòng)動(dòng)范圍，承擔(dān)擔(dān)新風(fēng)險(xiǎn)地方政府開(kāi)始始把區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)視為戰(zhàn)略資資源公私合營(yíng)開(kāi)發(fā)發(fā)在地區(qū)發(fā)展展戰(zhàn)略中占重重要地位公共部門(mén)：制制定法規(guī)和總總體規(guī)劃建學(xué)校、道路路、衛(wèi)生、供供水、取暖私營(yíng)部門(mén)：擬擬定項(xiàng)目、制制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)計(jì)劃職責(zé)劃劃分公共部部門(mén)：：成為為開(kāi)發(fā)發(fā)者、、租賃賃者、、權(quán)益益投資資者、、土地地出租租人、、特定定項(xiàng)目目選擇擇者、、經(jīng)營(yíng)營(yíng)者；；提供供特殊殊的融融資政政策、、稅收收減免免政策策私營(yíng)部部門(mén)：：完成成地上上建筑筑建設(shè)設(shè)、項(xiàng)項(xiàng)目的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)聯(lián)邦政政府城城市投投資減減少減稅公公決，，使得得不能能提高高稅收收和批批準(zhǔn)增增發(fā)新新債券券，政政府尋尋找新新的資資金來(lái)來(lái)源財(cái)政緊緊縮、、土地地增值值，地地方政政府把把開(kāi)發(fā)發(fā)視為為戰(zhàn)略略資源源，這種資資源能能夠產(chǎn)產(chǎn)生新新市區(qū)區(qū)、挖挖掘潛潛在土土地價(jià)價(jià)值、、為基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)提提供財(cái)財(cái)政支支持、、刺激激經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)、提提供就就業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)20世紀(jì)初初70年代后后期80年代初初38公私協(xié)協(xié)議合合作開(kāi)開(kāi)發(fā)符符合開(kāi)開(kāi)發(fā)商商的利利益公私協(xié)協(xié)議合合作開(kāi)開(kāi)發(fā)對(duì)對(duì)私營(yíng)營(yíng)部門(mén)門(mén)的利利益影影響創(chuàng)造更更利于于協(xié)作作的政政策環(huán)環(huán)境如果需需要，，政府府可提提供資資金或或政策策支持持降低開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本及及商業(yè)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，保保證開(kāi)開(kāi)發(fā)商商利潤(rùn)潤(rùn)的實(shí)實(shí)現(xiàn)有公共共機(jī)構(gòu)構(gòu)參與與投資資的項(xiàng)項(xiàng)目更更容易易得到到政府府的批批準(zhǔn)，，批準(zhǔn)準(zhǔn)的進(jìn)進(jìn)程也也會(huì)加加快公共部部門(mén)的的期望望值不不是隨隨著市市場(chǎng)的的變化化而變變化，，反而而對(duì)政政治環(huán)環(huán)境的的變化化非常常敏感感，容容易受受影響響而發(fā)發(fā)生變變化政府和開(kāi)開(kāi)發(fā)商在在利潤(rùn)分分配商存存在潛在在矛盾，，而且開(kāi)開(kāi)發(fā)商在在博弈中中處于劣劣勢(shì)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)39公私協(xié)議議合作開(kāi)開(kāi)發(fā)與政政府的戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)一致，，能夠?qū)崒?shí)現(xiàn)政企企雙贏公私協(xié)議議合作開(kāi)開(kāi)發(fā)對(duì)政政府部門(mén)門(mén)的利益益影響更好的實(shí)實(shí)現(xiàn)政府府公共目目標(biāo)能夠使政政府擁有有持續(xù)的的現(xiàn)金收收益流充分利用用私人開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)及創(chuàng)創(chuàng)造力作為土地地所有者者、出讓讓方和土土地經(jīng)營(yíng)營(yíng)開(kāi)發(fā)者者的各自自固有利利益之間間的潛在在沖突優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)401、大規(guī)模區(qū)區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)的成功功，往往往是政府府和開(kāi)發(fā)發(fā)商合作作的結(jié)果果公共部門(mén)門(mén)通過(guò)與與房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)合伙伙、合資資、合作作開(kāi)發(fā)方方式，整整合社會(huì)會(huì)資源進(jìn)進(jìn)行區(qū)域域整體的的一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)政府和開(kāi)開(kāi)發(fā)商通通過(guò)協(xié)議議分擔(dān)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和分分享開(kāi)發(fā)發(fā)收益成立聯(lián)合合組織和和機(jī)構(gòu)412、公私之間的關(guān)關(guān)系密切性和和利益一致性性是促成公私私合作成功的的前提政企之間良好好的關(guān)系、他他們之間利益益的一致性，，是促成公私私合作的必要要前提。政府與開(kāi)發(fā)商之間的利益一致性政府與開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系密切性

公私合作的成功范例區(qū)域開(kāi)發(fā)的公私合作矩陣42因此，公私協(xié)協(xié)議合作開(kāi)發(fā)發(fā)的方式是值值得我們借鑒鑒和學(xué)習(xí)的實(shí)際上，公私私合營(yíng)的合作作方式，在世世界上許多國(guó)國(guó)家，比如說(shuō)說(shuō)美國(guó)、英國(guó)國(guó)、南非，東東南亞，瑞典典等西歐國(guó)家家已經(jīng)被廣泛泛采用，并獲獲得成功。開(kāi)發(fā)規(guī)模大在美國(guó)：公共設(shè)施與商商業(yè)計(jì)劃的公公私合作發(fā)展展項(xiàng)目投資額額在美國(guó)目前前每年已經(jīng)達(dá)達(dá)到500億-750億美元；美國(guó)各級(jí)政府府共擁有價(jià)值值56億美元的地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)益運(yùn)用領(lǐng)域廣在英英國(guó)國(guó)：：政府府/大學(xué)學(xué)/學(xué)校校/地區(qū)區(qū)辦辦公公室室建建筑筑城市市土土地地的的混混合合使使用用居住住物物業(yè)業(yè)（（高高層層、、花花園園公公寓寓））酒店店/會(huì)議議中中心心及及會(huì)會(huì)議議酒酒店店機(jī)場(chǎng)場(chǎng)大學(xué)學(xué)設(shè)設(shè)施施及及學(xué)學(xué)生生公公寓寓科技技與與生生物物科科技技公公園園運(yùn)輸輸類(lèi)類(lèi)物物業(yè)業(yè)體育育與與娛娛樂(lè)樂(lè)設(shè)設(shè)施施43公私私協(xié)協(xié)議議合合作作的的執(zhí)執(zhí)行行操操作作程程序序1：項(xiàng)項(xiàng)目目戰(zhàn)戰(zhàn)略略定位位2：建建立立項(xiàng)項(xiàng)目目目標(biāo)標(biāo)體體系系3：構(gòu)構(gòu)建建項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)展展愿愿景景4：擬擬訂訂土土地地、、建建筑筑及及基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)計(jì)計(jì)劃劃5：完成成&修改總體規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)6：擬訂訂項(xiàng)目目整體體發(fā)展預(yù)預(yù)算案案7：完成成項(xiàng)目目整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析8：完成成項(xiàng)目目整體體階段發(fā)發(fā)展計(jì)計(jì)劃9：分別別完成成公共共/私營(yíng)部部門(mén)經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析10：分別別制定定公共共/私營(yíng)部部門(mén)的的投資資、發(fā)展及及運(yùn)營(yíng)營(yíng)計(jì)劃劃11：規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)報(bào)批批14：組建建公私私合營(yíng)營(yíng)組織架架構(gòu)13：報(bào)請(qǐng)請(qǐng)政府府批準(zhǔn)準(zhǔn)成立PPP公司15：完成成項(xiàng)目目的整體立立項(xiàng)審批批16：資金到到位，開(kāi)始施工工12：協(xié)商并并簽定公公私合營(yíng)合合作協(xié)議議4：擬訂土土地、建建筑及基礎(chǔ)設(shè)施施開(kāi)發(fā)計(jì)計(jì)劃5：完成&修改總體規(guī)劃劃設(shè)計(jì)44整體公私私協(xié)議合合作開(kāi)發(fā)發(fā)的運(yùn)作作模式關(guān)鍵舉措措土地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)公開(kāi)招標(biāo)標(biāo)土地開(kāi)開(kāi)發(fā)權(quán)建立AAA總公司本方案階階段劃分分1與政府形形成戰(zhàn)略略伙伴關(guān)關(guān)系，分分別與土土地管理理部門(mén)、、招商局局簽訂框框架性協(xié)協(xié)議成立AAA公司形成組織織架構(gòu)進(jìn)行土地地開(kāi)發(fā)前前的毛地地價(jià)值評(píng)評(píng)估AAA公司投資資進(jìn)行土土地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)政府組織織驗(yàn)收一一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)后的土土地，并并進(jìn)行成成本核算算政府在土土地交易易中心進(jìn)進(jìn)行土地地交易，，公開(kāi)招招標(biāo)土地地開(kāi)發(fā)權(quán)權(quán)按照框架性協(xié)協(xié)議，進(jìn)行土土地增值收益益分成234分享土地開(kāi)發(fā)發(fā)權(quán)出讓收益益開(kāi)發(fā)商的利益益實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)成本（稅稅收返還）關(guān)聯(lián)公司摘牌牌獲得部分土土地開(kāi)發(fā)權(quán)開(kāi)發(fā)商關(guān)聯(lián)公公司通過(guò)摘牌牌獲得自營(yíng)開(kāi)開(kāi)發(fā)所需用地地的土地使用用權(quán)利二級(jí)開(kāi)發(fā)收益益45Coldspring內(nèi)城開(kāi)發(fā)，美美國(guó)，巴爾的的摩公共部門(mén)的參與私營(yíng)部門(mén)的參與巴爾的摩住房與社會(huì)發(fā)展局F.D.Rich住房開(kāi)發(fā)公司規(guī)劃與整體協(xié)調(diào)工作提供技術(shù)提供土地、地下設(shè)施、停車(chē)場(chǎng)、公共設(shè)施提供資金提供融資服務(wù)利潤(rùn)限定在10％開(kāi)發(fā)結(jié)果：實(shí)現(xiàn)了公共利利益實(shí)現(xiàn)區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)，地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和利潤(rùn)均降降低案例一46MetroTech中心——布魯克林的區(qū)區(qū)域發(fā)展，美美國(guó)，紐約MetroTech中心是一個(gè)集集商業(yè)、研究究和高新技術(shù)術(shù)為一體的大大規(guī)模綜合中中心，占地16英畝，項(xiàng)目的的規(guī)模和密度度均較大。由于開(kāi)開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)模和和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)太大大，不不可能能由城城市政政府或或私營(yíng)營(yíng)開(kāi)發(fā)發(fā)商獨(dú)獨(dú)立開(kāi)開(kāi)發(fā)，，所以以采用用公私私合營(yíng)營(yíng)方式式。由由紐約約市政政府、、理工工大學(xué)學(xué)和ForestCityRatner聯(lián)合開(kāi)開(kāi)發(fā)。。開(kāi)發(fā)結(jié)結(jié)果：：顯著地地改善善了布布魯克克林中中心區(qū)區(qū)的面面貌，，提升升了政政府形形象；；該項(xiàng)目目體現(xiàn)現(xiàn)了公公共/私營(yíng)聯(lián)聯(lián)合開(kāi)開(kāi)發(fā)的的強(qiáng)大大力量量。案例二二一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)盈盈利模模式，，本質(zhì)質(zhì)仍在在于卓卓越地地控制制成本本，為獲取取二級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)土地地使用用權(quán)創(chuàng)創(chuàng)造條條件根據(jù)有有關(guān)土土地部部門(mén)、、專(zhuān)業(yè)業(yè)咨詢(xún)?cè)儥C(jī)構(gòu)構(gòu)的判判斷，，以及及當(dāng)前前各地地的操操作實(shí)實(shí)踐，，一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)主體體與政政府分分享土土地開(kāi)開(kāi)發(fā)增增值收收益的的前景景并不不樂(lè)觀觀。當(dāng)土地地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)成本本加出出讓金金不高高于政政府規(guī)規(guī)定的的基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)價(jià)時(shí)，，一般般都會(huì)會(huì)放行行。鑒鑒于一一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)占占用資資金量量大，，周期期長(zhǎng)，，因此此，各各地政政府在在對(duì)土土地一一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本的的審計(jì)計(jì)與評(píng)評(píng)估時(shí)時(shí)，為為一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)商保保留了了一定定的盈盈利空空間。。通過(guò)優(yōu)優(yōu)化規(guī)規(guī)劃方方案，，可以以節(jié)省省成本本，增增加土土地價(jià)價(jià)值，，提高高對(duì)二二級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)商商的吸吸引力力。通通過(guò)優(yōu)優(yōu)化市市政規(guī)規(guī)劃方方案，，可以以有效效控制制市政政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施投資資；通通過(guò)優(yōu)優(yōu)化土土地利利用性性質(zhì)和和開(kāi)發(fā)發(fā)強(qiáng)度度，可可以提提高土土地價(jià)價(jià)值，，促進(jìn)進(jìn)土地地上市市交易易。為上上市市交交易易時(shí)時(shí)取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)，，創(chuàng)創(chuàng)造造有有利利條條件件。。熟熟悉悉當(dāng)當(dāng)?shù)氐厣缟鐣?huì)會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)環(huán)境境，，了了解解各各地地塊塊的的價(jià)價(jià)值值借鑒鑒：：國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)外外新新城城開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)模模式式地產(chǎn)產(chǎn)研研究究院院研研究究國(guó)國(guó)際際國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)新新城城開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)案案例例發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，，新新城城開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)可可歸歸為為3+5模式式：：即即按按地地理理空空間間劃劃分分為為遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊郊新新城城、、近近郊郊新新城城和和城城中中新新城城三三大大類(lèi)類(lèi)，，按按發(fā)發(fā)展展驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)力力則則分分為為居居住住新新城城、、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)新新城城、、交交通通新新城城，，行行政政新新城城以以及及都都市市副副中中心心五五大大類(lèi)類(lèi)。。48遠(yuǎn)郊郊新新城城：：霍霍華華德德式式的的田田園園夢(mèng)夢(mèng)想想遠(yuǎn)郊郊新新城城的的特特點(diǎn)點(diǎn)是是避避免免在在城城市市邊邊緣緣地地帶帶開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)，，通通過(guò)過(guò)征征購(gòu)購(gòu)低低地地價(jià)價(jià)的的遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊郊農(nóng)農(nóng)地地以以降降低低新新城城開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成本本。。倫敦模式式：盡管管新城在在空間上上與倫敦敦保持較較遠(yuǎn)距離離，注重重獨(dú)立性性，但在在經(jīng)濟(jì)功功能上卻卻與之形形成互補(bǔ)補(bǔ)。但新新城最終終并沒(méi)達(dá)達(dá)到工作作和生活活的平衡衡，部分分人要去去倫敦等等大城市市就業(yè)，，周邊城城市的人人也跑來(lái)來(lái)新城就就業(yè)，獨(dú)獨(dú)立自主主的生活活設(shè)想在在實(shí)踐中中被證明明過(guò)于理理想化。。近郊新城城：三種種發(fā)展路路徑法國(guó)模式式：法國(guó)國(guó)近郊新新城一般般離中心心城市20－40公里，在在半城市市半農(nóng)村村地帶開(kāi)開(kāi)發(fā)。與與英國(guó)新新城保持持獨(dú)立不不同，近近郊新城城注重通通過(guò)多種種便捷的的交通方方式來(lái)從從空間上上保持與與中心城城市聯(lián)系系，并布布局多種種功能，，實(shí)現(xiàn)綜綜合開(kāi)發(fā)發(fā)。美國(guó)模式式，也稱(chēng)稱(chēng)為邊緣緣城市模模式。其其首要特特點(diǎn)是并并不獨(dú)立立于中心心城市，，而是與與之一起起組成多多中心的的大都市市圈；其其次是低低密度地地開(kāi)發(fā)建建設(shè)，辦辦公樓、、住宅都都位于綠綠地環(huán)繞繞的空間間之中；；對(duì)外交交通則以以高速公公路和小小汽車(chē)為為主，公公交體系系比較滯滯后（人人口的低低密度是是其原因因之一））。目前前，邊緣緣城市已已成為美美國(guó)中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)的的主要居居住場(chǎng)所所，但隨隨著人口口的增長(zhǎng)長(zhǎng)，交通通擁堵等等城市問(wèn)問(wèn)題也越越來(lái)越突突出。澳大利利亞的的郊區(qū)區(qū)新城城在布布局上上與美美國(guó)類(lèi)類(lèi)似，，但為為防止止城市市無(wú)序序蔓延延，新新城由由政府府做出出總體體規(guī)劃劃來(lái)引引導(dǎo)城城市發(fā)發(fā)展，，以避避免純純商業(yè)業(yè)行為為帶來(lái)來(lái)的不不良影影響。。在城城市建建設(shè)上上，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)在在原有有城鎮(zhèn)鎮(zhèn)基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)行發(fā)發(fā)展，，提高高土地地的利利用強(qiáng)強(qiáng)度，，進(jìn)行行高密密度的的辦公公、居居住開(kāi)開(kāi)發(fā)，，始終終堅(jiān)持持以軌軌道交交通為為主的的公共共交通通體系系建設(shè)設(shè)。同同時(shí)，，為避避免新新城開(kāi)開(kāi)發(fā)對(duì)對(duì)中心心城市市的發(fā)發(fā)展造造成不不良影影響，，政府府限制制了部部分郊郊區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展展以及及城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的規(guī)規(guī)模。。49城中新新城：：舊城城的破破繭重重生城中新新城，，即對(duì)對(duì)老舊舊城區(qū)區(qū)進(jìn)行行大規(guī)規(guī)模更更新改改造而而重新新繁榮榮起來(lái)來(lái)的城城市片片區(qū)。。城中中新城城的樣樣本當(dāng)當(dāng)屬日日本的的六本本木，，這片片原來(lái)來(lái)由狹狹窄街街道和和擁擠擠建筑筑構(gòu)成成的區(qū)區(qū)域，，經(jīng)過(guò)過(guò)長(zhǎng)達(dá)達(dá)17年的籌籌備改改造，，已經(jīng)經(jīng)成為為集多多種功功能為為一體體的超超大型型復(fù)合合都會(huì)會(huì)社區(qū)區(qū)和東東京重重要的的商務(wù)務(wù)區(qū)之之一。。居住新新城：：住宅宅區(qū)的的另類(lèi)類(lèi)表達(dá)達(dá)居住新新城的的緣起起是為為了疏疏散市市區(qū)過(guò)過(guò)度擁?yè)頂D的的人口口，改改善居居住環(huán)環(huán)境抑抑或?yàn)闉橹械偷褪杖肴爰彝ネヌ峁┕┳》糠?，而而在城城市邊邊緣地地帶開(kāi)開(kāi)發(fā)的的大型型居住住區(qū)，，如北北京的的天通通苑。。但單單純的的住宅宅開(kāi)發(fā)發(fā)最嚴(yán)嚴(yán)重的的問(wèn)題題莫過(guò)過(guò)于工工作和和居住住的嚴(yán)嚴(yán)重分分離，，使得得交通通設(shè)施施在上上下班班高峰峰期擁?yè)矶虏徊豢?，，而增增建交交通設(shè)設(shè)施又又會(huì)造造成平平時(shí)的的閑置置浪費(fèi)費(fèi)。居居住的的過(guò)于于集中中，往往往造造成商商業(yè)、、教育育等公公建配配套供供應(yīng)不不上，，使得得早期期入住住的居居民生生活極極其不不便。。目前前單純純的居居住新新城開(kāi)開(kāi)發(fā)越越來(lái)越越少，，原有有的大大型居居住區(qū)區(qū)也在在慢慢慢引入入新的的產(chǎn)業(yè)業(yè)以平平衡城城市內(nèi)內(nèi)部功功能。。產(chǎn)業(yè)業(yè)新新城城：：工工業(yè)業(yè)的的集集聚聚地地產(chǎn)業(yè)新城城最開(kāi)始始是由于于中心城城市地價(jià)價(jià)的高昂昂使得工工廠原地地?cái)U(kuò)張成成本巨大大，而功功能布局局的混雜雜和人口口密度的的加大，，導(dǎo)致了了生活環(huán)環(huán)境惡化化。重工工業(yè)首先先遷出城城市，隨隨后輕工工業(yè)也逐逐漸外遷遷。但為為避免重重蹈布局局混亂和和土地資資源的浪浪費(fèi)，政政府在城城市邊緣緣條件適適宜的地地方劃出出一片區(qū)區(qū)域進(jìn)行行引導(dǎo)，，由此形形成了產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新城城的雛形形。但最開(kāi)始始產(chǎn)業(yè)的的外遷，，職住分分離造成成的鐘擺擺式交通通等另類(lèi)類(lèi)城市問(wèn)問(wèn)題隨著著產(chǎn)生。。于是，，在產(chǎn)業(yè)業(yè)新城布布局適當(dāng)當(dāng)?shù)淖≌?、商業(yè)業(yè)和公建建配套，，使之達(dá)達(dá)到一定定的工作作和生活活的平衡衡，成為為后來(lái)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新城城發(fā)展規(guī)規(guī)劃的共共識(shí)。國(guó)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)業(yè)新城發(fā)發(fā)展的典典范應(yīng)屬屬蘇州工工業(yè)園，，其規(guī)劃劃將清潔潔的輕工工業(yè)圍繞繞居住鄰鄰里和商商業(yè)中心心布局，，使得工工作、生生活和居居家相互互靠近，，并達(dá)到到了四個(gè)個(gè)平衡：：用地平平衡、就就業(yè)平衡衡、商業(yè)業(yè)設(shè)施服服務(wù)平衡衡以及生生活居住住區(qū)平衡衡。50交通新城城：對(duì)樞樞紐優(yōu)勢(shì)勢(shì)的依托托城市地理理學(xué)認(rèn)為為，地理理位置在在一個(gè)城城市的產(chǎn)產(chǎn)生、發(fā)發(fā)展和沒(méi)沒(méi)落中起起著重要要作用。。古代城城市一般般都修建建在位置置優(yōu)越的的地方，，隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展模式的的轉(zhuǎn)變，，地理位位置的優(yōu)優(yōu)越程度度也在隨隨之改變變，原來(lái)來(lái)區(qū)域的的邊緣可可能由于于對(duì)外貿(mào)貿(mào)易的興興起而崛崛起新興興的城市市，如20世紀(jì)初的的上海。。而交通通模式的的改變，，也可能能誕生新新的城市市，如鐵鐵路的建建設(shè)使得得石家莊莊從一個(gè)個(gè)小村莊莊躍居為為大城市市。當(dāng)今今，交通通新城的的主流趨趨勢(shì)是在在城市周周邊依托托空港、、海港和和高鐵，，發(fā)展具具有獨(dú)立立城市功功能的空空港新城城、臨港港新城、、臨鐵新新城等等等。這類(lèi)類(lèi)新城不不同之處處在于，，其產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展是依托托于交通通樞紐優(yōu)優(yōu)勢(shì)，根根據(jù)其發(fā)發(fā)展物流流、加工工制造、、商貿(mào)會(huì)會(huì)展、商商務(wù)辦公公等產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈，并并適當(dāng)配配置居住住以及必必要的公公建。行政新城：：政府主導(dǎo)導(dǎo)的典型行政新城是是指以行政政中心搬遷遷為先導(dǎo)而而開(kāi)發(fā)起來(lái)來(lái)的新城。。這類(lèi)新城城開(kāi)發(fā)，初初始驅(qū)動(dòng)力力在于大規(guī)規(guī)模的政府府搬遷，既既加快了區(qū)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的建設(shè)設(shè)速度，又又為區(qū)域發(fā)發(fā)展提供了了初始需求求。為避免單一一的行政辦辦公職能導(dǎo)導(dǎo)致城市功功能的不平平衡，行政政新城一般般要發(fā)展相相關(guān)產(chǎn)業(yè)。。國(guó)內(nèi)行政政新城發(fā)展展較為成功功的有深圳圳將市政府府由羅湖區(qū)區(qū)遷往福田田區(qū)，青島島將市政府府從舊城區(qū)區(qū)遷往東部部新區(qū)，這這兩個(gè)城市市政府目前前所在地，，都已成為為當(dāng)?shù)刈顬闉榉比A的金金融、商業(yè)業(yè)和辦公中中心，地價(jià)價(jià)也超過(guò)了了原來(lái)的舊舊城中心。。都市副中心心：新城發(fā)發(fā)展的歸宿宿都市副中心心是指由于于多種因素素的共同驅(qū)驅(qū)動(dòng)，促使使一個(gè)具備備完善城市市職能并能能與原城市市中心相媲媲美的新城城形成。最最開(kāi)始新城城可能以產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、交通通或者行政政力量的驅(qū)驅(qū)動(dòng)為先導(dǎo)導(dǎo)，后來(lái)在在多種力量量的作用下下，使得城城市功能越越來(lái)越完善善。北京的的望京，原原來(lái)是一個(gè)個(gè)純粹的臥臥城，被譽(yù)譽(yù)為“亞洲第一一社區(qū)”，后來(lái)通通過(guò)望京京核心區(qū)區(qū)域的商商圈發(fā)展展、高科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)的引入入以及總總部企業(yè)業(yè)的集聚聚，使得得這個(gè)區(qū)區(qū)域擁有有北京最最好的商商務(wù)、生生活環(huán)境境，都市市副中心心已初具具雛形。。51xx地產(chǎn)研究究院認(rèn)為為，理想想的新城城應(yīng)該是是：以人為本本的城市市設(shè)計(jì)，，注重公公共交通通體系建建設(shè)和導(dǎo)導(dǎo)向發(fā)展展，多功功能的城城市布局局而不是是功能的的單一開(kāi)開(kāi)發(fā)，既既注重與與外界保保持良好好的聯(lián)系系又注重重獨(dú)立的的城市內(nèi)內(nèi)部平衡衡結(jié)構(gòu)，，既強(qiáng)調(diào)調(diào)土地利利用的集集約化和和多樣化化又注重重舒適工工作生活活環(huán)境的的塑造。。第二部分分：國(guó)內(nèi)內(nèi)土地一一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)市場(chǎng)狀狀況522020年全面實(shí)實(shí)現(xiàn)小康康目標(biāo)，，人均住住房面積積，城市市要達(dá)到到35平方米，，農(nóng)村是是40平方米，，而目前前與這個(gè)個(gè)指標(biāo)還還相差很很遠(yuǎn)，城城鎮(zhèn)只有有20平方米，，農(nóng)村只只有30平方米。。中國(guó)已進(jìn)進(jìn)入城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化加速速時(shí)期，，在今后后的發(fā)展展當(dāng)中，，很重要要的途徑徑就是要要盡快提提高城市市化率，，預(yù)計(jì)到到2020年，將有有50%的人口居居住在城城市，2050年則有75%的人口居居住在城城市。城城鎮(zhèn)化水水平的提提高意味味著我們們整個(gè)國(guó)國(guó)家現(xiàn)代代化水平平的提高高，也意意味著我我們房地地產(chǎn)也有有很大的的發(fā)展空空間，城城鎮(zhèn)化本本身就包包括建筑筑業(yè)和房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展。53黨的十六六大提出出的全面面建設(shè)小小康社會(huì)會(huì)的奮斗斗目標(biāo)要要求,2020年國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值比2000年翻兩翻,即每年平均增增長(zhǎng)7%以上。經(jīng)濟(jì)的的快速增長(zhǎng)必必然帶來(lái)對(duì)房房地產(chǎn)的大量量需求。房地地產(chǎn)需求將保保持穩(wěn)定、旺旺盛的狀態(tài),主要包括提高高居住水平需需求、城市化化需求、舊區(qū)區(qū)改造拆遷需需求、外來(lái)購(gòu)購(gòu)房需求四個(gè)個(gè)方面。中央對(duì)土地管管理和房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)已上升升到基本國(guó)策策層面對(duì)于房地產(chǎn)行行業(yè)，中央的的根本意圖是是引導(dǎo)、規(guī)范范行業(yè)的健康康發(fā)展，從而而促進(jìn)城市化化進(jìn)程，帶動(dòng)動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持持續(xù)、快速發(fā)發(fā)展，并且有有利于建設(shè)和和諧社會(huì)。城市市發(fā)發(fā)展展和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)關(guān)關(guān)系系到到國(guó)國(guó)計(jì)計(jì)民民生生，，特特別別是是住住宅宅開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)直直接接關(guān)關(guān)系系到到民民生生，，影影響響到到社社會(huì)會(huì)的的和和諧諧與與穩(wěn)穩(wěn)定定。。因因此此，，政政府府必必然然從從源源頭頭開(kāi)開(kāi)始始，，在在城城市市發(fā)發(fā)展展、、土土地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)儲(chǔ)儲(chǔ)備備、、土土地地供供應(yīng)應(yīng)、、保保障障性性住住宅宅開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)等等整整個(gè)個(gè)發(fā)發(fā)展展鏈鏈條條中中，，起起到到主主導(dǎo)導(dǎo)或或調(diào)調(diào)控控作作用用。。政府府只只有有控控制制了了土土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備，，才才能能控控制制土土地地供供應(yīng)應(yīng)，，進(jìn)進(jìn)而而才才能能對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)市市場(chǎng)場(chǎng)施施加加影影響響。。土地地一一級(jí)級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)和和二二級(jí)級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)相相分分離離，，是是未未來(lái)來(lái)發(fā)發(fā)展展的的必必然然；；一二二級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)聯(lián)聯(lián)動(dòng)動(dòng)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)模模式式可可能能持持續(xù)續(xù)不不會(huì)會(huì)太太久久。。55土地一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)趨趨勢(shì)嚴(yán)格控制土土地放量的的節(jié)奏，地地塊供應(yīng)趨趨于緊張開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變由企業(yè)主導(dǎo)導(dǎo)的一二級(jí)級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)發(fā)模式，逐逐步向政府府主導(dǎo)的一一二級(jí)獨(dú)立立開(kāi)發(fā)的模模式轉(zhuǎn)變。。開(kāi)發(fā)門(mén)檻提提高1）巨額的資資金保障。。要求投標(biāo)標(biāo)保證金達(dá)達(dá)幾億元，，存入政府府指定的專(zhuān)專(zhuān)用帳戶(hù)，，封閉運(yùn)行行；2）限定性的的開(kāi)發(fā)周期期。約定時(shí)時(shí)間內(nèi)完不不成則無(wú)償償收回；3）開(kāi)發(fā)資質(zhì)質(zhì)、資產(chǎn)規(guī)規(guī)模和經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，等等。。競(jìng)爭(zhēng)趨于激激烈有實(shí)力的企企業(yè)會(huì)越來(lái)來(lái)越多地介介入土地一一級(jí)開(kāi)發(fā)。。動(dòng)因有二二：一是跑馬圈圈地，取得得穩(wěn)定收益益。二是以土地地一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)為龍頭，，在取得穩(wěn)穩(wěn)定收益時(shí)時(shí)，實(shí)現(xiàn)可可持續(xù)發(fā)展展。例如，，首開(kāi)集團(tuán)團(tuán)以土地一一級(jí)開(kāi)發(fā)為為龍頭，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)為支柱，，房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)為基礎(chǔ)。。二級(jí)難度加加大在一級(jí)和二二級(jí)市場(chǎng)分分離的城市市，二級(jí)拿拿地都是要要通過(guò)招拍拍掛，政府府要幫助一一級(jí)開(kāi)發(fā)商商拿地，會(huì)會(huì)面臨較大大的輿論壓壓力和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。例如，，北京白家家莊地塊關(guān)關(guān)于回購(gòu)的的爭(zhēng)議。影響企業(yè)發(fā)發(fā)展一級(jí)開(kāi)發(fā)在在征地、拆拆遷過(guò)程中中會(huì)占用大大量資金，，資本規(guī)模模較小的企企業(yè)，很難難同時(shí)進(jìn)行行多個(gè)一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目。供應(yīng)趨于緊緊張幾個(gè)基本判判斷外部土地私有化化問(wèn)題，各各界都不談?wù)務(wù)摗８鞯刂g沒(méi)沒(méi)有統(tǒng)一的的一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)模式，xx集團(tuán)將成功功創(chuàng)造河南南模式。城市擴(kuò)張和和土地供應(yīng)應(yīng)將注重節(jié)節(jié)奏，處于于受控狀態(tài)態(tài)，違規(guī)批批地將被堵堵絕。土地一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)難以進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)品化化運(yùn)作，盈盈利模式單單一。土地一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)難以形形成巨大的的品牌影響響力，需要要通過(guò)二級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)來(lái)打打造企業(yè)品品牌。內(nèi)部土地一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)需要以以二級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)和經(jīng)營(yíng)能能力為依托托。土地一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)占用資資金量大，，占用期長(zhǎng)長(zhǎng)，融資難難度大，難難以實(shí)現(xiàn)快快速成長(zhǎng)?！，F(xiàn)階段，一一級(jí)開(kāi)發(fā)和和二級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)的主要任任務(wù)是練好好內(nèi)功，建建立完善的的運(yùn)作管理理體系。北京市土地儲(chǔ)儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)模模式的啟示“政府主導(dǎo)、統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃、市市場(chǎng)化運(yùn)作””的北京模式式本質(zhì)上控制住住土地儲(chǔ)備計(jì)計(jì)劃和土地出出讓計(jì)劃，充充分利用社會(huì)會(huì)力量實(shí)施土土地一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)。對(duì)于舊城改造造等開(kāi)發(fā)成本本高、風(fēng)險(xiǎn)大大的項(xiàng)目，或或者不適合民民營(yíng)資本介入入的項(xiàng)目，均均由政府指定定國(guó)有企業(yè)來(lái)來(lái)開(kāi)發(fā)；能夠通通過(guò)市市場(chǎng)化化運(yùn)作作的項(xiàng)項(xiàng)目，，則盡盡量利利用社社會(huì)力力量。。北京模模式的的效率率可能能會(huì)高高于上上海模模式，，而且且政府府基本本不承承擔(dān)任任何風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。問(wèn)題：：主要通通過(guò)招招標(biāo)方方式選選擇開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)；；規(guī)定開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的的利潤(rùn)不不能高于于開(kāi)發(fā)總總成本的的8%，同時(shí)又又規(guī)定生生地變熟熟地后，，如果地地價(jià)超過(guò)過(guò)政府的的基準(zhǔn)價(jià)價(jià)，則土土地不能能上市交交易。土地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)的的增值收收益完全全歸政府府所有，，原居民民或企事事業(yè)單位位均不能能分享。。后果：開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)沒(méi)有太太大動(dòng)力力去做土土地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)，，更沒(méi)有有動(dòng)力提提高開(kāi)發(fā)發(fā)質(zhì)量或或創(chuàng)新以以最大限限度提升升土地價(jià)價(jià)值。開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)面臨著著巨大的的征地拆拆遷費(fèi)用用難以準(zhǔn)準(zhǔn)確估計(jì)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，以及及由于開(kāi)開(kāi)發(fā)期過(guò)過(guò)長(zhǎng)而長(zhǎng)長(zhǎng)期占?jí)簤捍罅抠Y資金的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。地塊權(quán)屬屬不清無(wú)無(wú)法抵押押，土地地一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)權(quán)也也無(wú)法抵抵押；如如果再?zèng)]沒(méi)有政府府擔(dān)保，，則開(kāi)發(fā)發(fā)商的融融資難度度極大。。8%的利潤(rùn)率率對(duì)外部部投資者者沒(méi)有太太大吸引引力，因因而融資資困難。。上海市土土地儲(chǔ)備備與開(kāi)發(fā)發(fā)模式的的啟示上海市的的土地儲(chǔ)儲(chǔ)備與開(kāi)開(kāi)發(fā)，完完全由政政府主導(dǎo)導(dǎo)，組建建的上海海市地產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)完完全按照照政府的的計(jì)劃行行事，兼兼具“土土地儲(chǔ)備備中心””和“土土地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)主主體”兩兩種角色色。這種完全全由政府府主導(dǎo)、、指定機(jī)機(jī)構(gòu)實(shí)施施的一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)模模式，增增強(qiáng)了政政府對(duì)土土地一級(jí)級(jí)市場(chǎng)的的調(diào)控力力度，完完善了土土地供應(yīng)應(yīng)方式，，確保了了政府對(duì)對(duì)土地增增值收益益的控制制。但是是，另一一方面，，這個(gè)龐龐大的國(guó)國(guó)企是否否具備較較高的效效率和較較高的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)術(shù)水準(zhǔn)，，以及專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)開(kāi)發(fā)發(fā)資金的的統(tǒng)一管管理，是是值得研研究的問(wèn)問(wèn)題。上上海模式式只適用用于較為為有錢(qián)的的政府。。上海市政政府為上上海市地地產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)提供巨巨大的融融資支持持：財(cái)務(wù)撥款款在向金融融機(jī)構(gòu)貸貸款時(shí)，，提供擔(dān)擔(dān)保土地出讓讓金收入入部分返返還，用用于土地地的滾動(dòng)動(dòng)開(kāi)發(fā)上海市也也正在考考慮土地地資產(chǎn)證證券化、、土地開(kāi)開(kāi)發(fā)信托托、土地地權(quán)益置置換等土地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)的的BT模式BT模式即項(xiàng)項(xiàng)目投資資者成立立項(xiàng)目公公司，負(fù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目目的融資資、建設(shè)設(shè)并承擔(dān)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。。項(xiàng)目的的所屬機(jī)機(jī)構(gòu)為項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)提供特特許協(xié)議議權(quán)，項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)完成后后由項(xiàng)目目所屬機(jī)機(jī)構(gòu)分期期回購(gòu)的的融資模模式。BT模式是BOT模式的演演變，多多用于政政府項(xiàng)目目，所以以被形象象的稱(chēng)為為“政府府按揭””。BT模式在我我國(guó)已有有不少成成功案例例（如重重慶菜園園壩長(zhǎng)江江大橋、、北京地地鐵奧運(yùn)運(yùn)支線(xiàn)等等），給給BT模式用于于土地一一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)提供了了充足的的借鑒依依據(jù)；由于土地地自身為為高值產(chǎn)產(chǎn)品，又又因?yàn)橥镣恋貎?chǔ)備備的實(shí)施施要求政政府為唯唯一的供供地方，，這就保保證了土土地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目普遍遍為贏利利的，有有可靠的的回購(gòu)保保障，這這是吸引引投資者者的最重重要的條條件。59土地一一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目有有其典典型的的特征征可以贏贏利，，但無(wú)無(wú)法交交給企企業(yè)來(lái)來(lái)運(yùn)營(yíng)營(yíng)；投資回回報(bào)率率很高高，但但是其其抵押押貸款款量少少，時(shí)時(shí)間短短；主導(dǎo)者者是政政府，，但是是政府府卻沒(méi)沒(méi)有能能力進(jìn)進(jìn)行具具體的的土地地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)操作作；利潤(rùn)相相對(duì)于于龐大大的資資金成成本和和繁瑣瑣的工工程環(huán)環(huán)節(jié)來(lái)來(lái)說(shuō)很很低。60金融機(jī)機(jī)構(gòu)投資建建設(shè)者者政府方方勘察設(shè)設(shè)計(jì)單單位監(jiān)理單單位施工單單位咨詢(xún)單單位政府監(jiān)監(jiān)督機(jī)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目公公司貸款回購(gòu)承諾BT合同提供咨咨詢(xún)服服務(wù)建立管管理協(xié)助管管理監(jiān)理監(jiān)理監(jiān)督督土地一一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)BT模式運(yùn)運(yùn)作方方式61土地一一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)屬屬于新新興事事物，，目前前沒(méi)有有統(tǒng)一一的實(shí)實(shí)施方方法和和具體體的國(guó)國(guó)家政政策，，在項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)施過(guò)過(guò)程中中，需需要大大量的的協(xié)調(diào)調(diào)工作作。在土地地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)BT模式中中，雖雖然由由投資資方負(fù)負(fù)責(zé)項(xiàng)項(xiàng)目投投資建建設(shè)，，但是是政府府必須須充當(dāng)當(dāng)有效效率和和效力力的協(xié)協(xié)調(diào)角角色。。首先，要協(xié)協(xié)調(diào)土地原原使用者與與項(xiàng)目公司司之間的關(guān)關(guān)系，以取取得土地原原使用者的的信任。其次，要協(xié)協(xié)調(diào)政府部部門(mén)之間的的關(guān)系。提提高效率，，減少亂收收費(fèi)問(wèn)題，，節(jié)約成本本，解決與與原法律法法規(guī)相抵觸觸的問(wèn)題。第三部分：：河南省土土地一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)狀狀況62區(qū)域發(fā)展從“天地之之中”到““經(jīng)濟(jì)極地地”隨著國(guó)家““中原崛起起”戰(zhàn)略的的實(shí)施，““中原經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)”的構(gòu)構(gòu)建上升至至國(guó)家戰(zhàn)略略規(guī)劃層面面已是大勢(shì)勢(shì)所趨。而而實(shí)現(xiàn)“中中原崛起””和“中原原經(jīng)濟(jì)區(qū)””構(gòu)建的唯唯一途徑就就是找到一一條特色化化的發(fā)展之之路。承擔(dān)著國(guó)家家糧食安全全的重要戰(zhàn)戰(zhàn)略任務(wù)的的河南省，，如何破解解發(fā)展中的的難題？63xx地產(chǎn)研究院院認(rèn)為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，就是是通過(guò)構(gòu)建建中原經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)，加快快城鎮(zhèn)化進(jìn)進(jìn)程和產(chǎn)業(yè)業(yè)化結(jié)構(gòu)