商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目知識培訓(xùn)講義

商業(yè)地產(chǎn)知識培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)知識何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)的類型商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式商業(yè)地產(chǎn)的客戶商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場所廣義應(yīng)該包括商場、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)知識

商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、商業(yè)街、SHOPPINGMALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式其資金回收模式相對簡單商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有

大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時，主要是買來自住的

大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的

發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運(yùn)營中涉及到三個層面商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容資本運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)運(yùn)營管理商業(yè)地產(chǎn)知識貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程的三種行為開發(fā)行為投資行為經(jīng)營行為商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)的四元素開發(fā)商投資客商戶消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)的市場發(fā)展條件歐美參考的主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件；在國外人均GDP3000－4000美元時，家庭汽車擁有率15－20％，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ShoppingMall為例）才開始進(jìn)入發(fā)展階段；人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60％，才是成熟發(fā)展階段。歐美：商業(yè)地產(chǎn)知識亞洲及國內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量等。商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá)10－15％。亞洲及國內(nèi)：商業(yè)地地產(chǎn)知知識高品質(zhì)質(zhì)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)分割商商鋪領(lǐng)領(lǐng)風(fēng)騷騷國際資資本加加緊搶搶灘第三方方經(jīng)營營管理理發(fā)展展趨向向顯著著商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展趨勢及及特點(diǎn)點(diǎn)商業(yè)地地產(chǎn)的的發(fā)展展特點(diǎn)點(diǎn)及趨趨勢商業(yè)地地產(chǎn)知知識購物中心市場型型商鋪鋪社區(qū)型商鋪底商型型商鋪鋪寫字樓商鋪按開發(fā)形式劃分地產(chǎn)投投資市市場產(chǎn)產(chǎn)品類類別交通設(shè)設(shè)施商商鋪商業(yè)地地產(chǎn)知知識購物中中心——SHOPPINGMALL概念：Mall———林蔭道道在毗鄰鄰的建建筑群群中或或一個個大建建筑物物中，，許多多商商店、、娛樂樂設(shè)施施和和餐館館組成成的大大型零零售綜綜合體體。ShoppingMall———規(guī)模在在10萬平方方米以以上上，由由管理理商統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營管管理，，主要要采取取出租租方式式運(yùn)營營的集集零售售、娛娛樂樂、餐餐飲、、休閑閑等于于一體體的復(fù)復(fù)合商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)。。商業(yè)地地產(chǎn)知知識1、主力店店租戶：：百貨貨主力力店、、超市市及娛娛樂主主力店店。2、半主主力店店租戶戶：運(yùn)運(yùn)動品品店、、服裝裝旗艦艦店、、書店店、音音像店店等。。3、娛樂樂、餐餐飲設(shè)設(shè)施：：諸如如玩具具反斗斗城、、KTV、酒吧等等娛樂設(shè)設(shè)施，以以及麥當(dāng)當(dāng)勞、肯肯德基等等西式快快餐店、、主題餐餐廳、酒酒吧餐餐廳、美美食廣場場等餐飲飲設(shè)施。。4、專賣店店：包括括國際一一線、二二線品牌牌及當(dāng)?shù)氐仄放频牡母鞣N專專賣店品品牌。SHOPPINGMALL項(xiàng)目可能包括的商商業(yè)組合合內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識按投資價值劃分社區(qū)型專業(yè)型便利型都市型其他商鋪專業(yè)型商商鋪商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識定義：專專業(yè)街市市商鋪指指經(jīng)營某某類特定定商品的的商業(yè)街街或?qū)I(yè)業(yè)市場里里面的商商鋪。該該類商鋪鋪的價值值和商業(yè)業(yè)街或?qū)I(yè)市場場所經(jīng)營營的產(chǎn)品品關(guān)系密密切。案例：北北京中關(guān)關(guān)村海龍龍電子市市場屬于于專業(yè)經(jīng)經(jīng)營電腦腦整機(jī)、、電腦配配件、數(shù)數(shù)碼產(chǎn)品品、存儲儲設(shè)備、、網(wǎng)絡(luò)設(shè)設(shè)備、電電腦耗材材、軟件件等的專專業(yè)市場場，經(jīng)過過長期成成功經(jīng)營營，目前前海龍電電子市場場每平米米商鋪的的價值達(dá)達(dá)8萬人民幣幣，其投投資價值值可見一一斑。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識按業(yè)態(tài)劃分綜合型零散型特色型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識銷售模式式整體轉(zhuǎn)讓零散銷售自由出租返租銷售商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的銷售售模式商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識概念：就就是帶租租約銷售售，即先先引進(jìn)品品牌商家家，然后后將商商場劃分分若干小小面積產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商鋪鋪銷售給給眾多小小業(yè)主，，并保證證給小業(yè)業(yè)主一定定的定期期租金回回報，發(fā)發(fā)展商即即可在短短期內(nèi)回回籠資金金并獲得得超額利利潤。返租銷售售商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識實(shí)質(zhì)：商品房售售后包租租是指房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營企業(yè)為為促進(jìn)銷銷售，在在其進(jìn)行行外銷商商商品房房售后包包租是指指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營企業(yè)業(yè)為促進(jìn)進(jìn)銷售，，在其進(jìn)進(jìn)行外銷銷商品房房出售時時與買受受人約定定，在出出售后的的一定年年限內(nèi)由由該房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營企企業(yè)以代代理出租租的方式式進(jìn)行包包租，以以包租期期間的租租金沖抵抵部分售售價款或或償付一一定租金金回報的的行為。。返租銷售售商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識利益：國內(nèi)的房房地產(chǎn)公公司融資資渠道比比較單一一，為了了應(yīng)對銀銀行銀根根緊縮、、成本增增高的不不利局面面，開發(fā)發(fā)商利用用售后包包租融資資進(jìn)行發(fā)發(fā)展已是是相當(dāng)普普遍的做做法。對于個人人投資者者而言，，現(xiàn)在商商鋪是一一種房地地產(chǎn)和理理財產(chǎn)品品結(jié)合的的產(chǎn)品，，不僅具具產(chǎn)權(quán)的的房地產(chǎn)產(chǎn)特性，，同時在在理想狀狀態(tài)下，，又是一一種收益益比較高高的投資資理財產(chǎn)產(chǎn)品?？梢?，售后包包租并非只是是開發(fā)商單方方獲益的模式式，其本質(zhì)仍仍是實(shí)現(xiàn)開發(fā)發(fā)商與投資人人的雙贏。返租銷售商業(yè)地產(chǎn)知識識風(fēng)險：由于商鋪產(chǎn)權(quán)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，，作為第三方方的商業(yè)經(jīng)營營管理機(jī)構(gòu)要要么是發(fā)展商商臨時成立的的公司，要么么是專門聘請請的專業(yè)管理理公司，二者者都不可能為為發(fā)展商的承承諾負(fù)責(zé)，因因?yàn)槲飿I(yè)租給給大商家的租租金非常之低低，發(fā)展商不不可能從中獲獲取相應(yīng)的利利潤，承諾給給小業(yè)主的租租金回報成為為發(fā)展商的長長期包袱，很很有可能無法法兌現(xiàn)先前承承諾，尤其在在經(jīng)營狀態(tài)不不佳的情況下下，其風(fēng)險更更加巨大。返租銷售商業(yè)地產(chǎn)知識識租金（元/平米/天）＝銷售單單價（元/平米）＊回報率／３６５天／／出房率公式商業(yè)地產(chǎn)知識識6%-10%左右是合理回回報率商鋪投資大部部分都是10-12年收回投資成成本。某些項(xiàng)目開發(fā)發(fā)商胡亂提高高年回報率承承諾，有的甚甚至達(dá)達(dá)到20%，這完全背離離了市場規(guī)律律，其后果自自然落得一敗敗涂地。商鋪定價操作作程序商業(yè)地產(chǎn)知識識層別總價=（目標(biāo)銷售總總額÷總權(quán)重系數(shù)）X層別權(quán)重系數(shù)數(shù)憑經(jīng)驗(yàn)對項(xiàng)目目不同層別進(jìn)進(jìn)行系數(shù)設(shè)定定（第一層是是項(xiàng)目價值最最高價格最高高的層別，通通常取系數(shù)為為100%，依次類推越高高層別系數(shù)越越小，地下層層別亦如此。）系數(shù)X銷售面積（建建筑面積）=權(quán)重系數(shù)∑權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù)商業(yè)地產(chǎn)知識識（層別總價÷層別總權(quán)重系系數(shù)）X具體商鋪權(quán)重重系數(shù)=具體商鋪總價價設(shè)定各層別中中各個商鋪的的系數(shù)，位置置最好、面積積最合適、能能見度最高、、最容易到達(dá)達(dá)的商鋪通常常設(shè)為100%，根據(jù)不同因因素的變化遞遞減。商鋪系數(shù)X商鋪銷售面積積（建筑面積積）=商鋪權(quán)重系系數(shù)∑具體商鋪鋪權(quán)重系數(shù)數(shù)=層別商鋪總總權(quán)重系數(shù)數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的的客戶商業(yè)地產(chǎn)知知識投資者最關(guān)關(guān)心什么？？商業(yè)地產(chǎn)知知識物業(yè)是否能能增值怎樣才能讓讓投資者覺覺得某個物物業(yè)能增值值呢？或者說什么么才能保證證物業(yè)能增增值呢？商業(yè)地產(chǎn)知知識背景環(huán)境——大的經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境是否健健康發(fā)展行業(yè)環(huán)境——商業(yè)地產(chǎn)行行業(yè)是否是是投資熱點(diǎn)點(diǎn)地塊價值——地產(chǎn)項(xiàng)目所所處地塊是是否在未來來有發(fā)展同類市場經(jīng)經(jīng)營狀況——某個地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)計經(jīng)經(jīng)營的業(yè)態(tài)態(tài)目前是否否有發(fā)展空空間項(xiàng)目規(guī)劃——商鋪規(guī)劃設(shè)設(shè)計是否合合理，是否否符合經(jīng)營營要求價格合理——銷售價格是是否與實(shí)際際價值趨同同商業(yè)地產(chǎn)知知識商業(yè)地產(chǎn)知知識影響客戶決斷的因素素客戶：不僅指投資資客，更是是針對經(jīng)營營者，因?yàn)闉樗麄儾攀歉訉I(yè)、、更加挑剔剔的客戶。。影響客戶決決斷的因素素商業(yè)地產(chǎn)知知識參與開發(fā)的的公司品牌牌項(xiàng)目本身內(nèi)在因素外在因素客戶自身實(shí)實(shí)力、知識識、年齡、、偏好、……其他（唯一性））外在因素商業(yè)地產(chǎn)知知識參與開發(fā)的的公司品牌牌開發(fā)商物業(yè)、運(yùn)營營公司發(fā)展商建筑設(shè)計公公司實(shí)力信譽(yù)經(jīng)驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)知知識外在因素項(xiàng)目本身硬件軟件商業(yè)地產(chǎn)知知識硬件軟件地理位置交通狀況周邊商業(yè)市市場同類市場整整體水平周邊居民水水平建筑形式鋪位劃分配套設(shè)施●●●銷售策略進(jìn)駐品牌優(yōu)惠政策未來前景推廣力度運(yùn)營管理●●●藥都項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)勢商業(yè)地產(chǎn)知知識針對北方藥藥都項(xiàng)目來來說，什么么最能吸引引潛在投資資者呢？或或者說怎樣樣才能打擊擊到投資者者呢？硬件優(yōu)勢商業(yè)地產(chǎn)知知識近40萬人的醫(yī)藥藥營銷隊伍伍遍布全國國各地；2000多家醫(yī)藥生生產(chǎn)經(jīng)營企企業(yè)中產(chǎn)值值和銷售收收入超千萬萬元以上的的就有18家，利稅超超千萬元的的有4家；此外，，內(nèi)蒙古藥藥材資源豐豐富，蒙藥藥材2230種、蒙藥藥藥品達(dá)5000余種，在國國內(nèi)外都具具有很高的的聲譽(yù)。資源優(yōu)勢勢市場優(yōu)勢勢呼和浩特特一年兩兩屆藥交交會在國國內(nèi)醫(yī)藥藥業(yè)享有有盛譽(yù)，，蒙藥不不僅在國國內(nèi)具有有很高的的聲譽(yù)，，而且在在日本、、韓國、、俄羅斯斯等國十十分暢銷銷。對于于藥都來來說，所所在區(qū)域域的藥品品市場整整體水平平很高，，已經(jīng)形形成了它它所需要要的市場場環(huán)境。。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識建筑優(yōu)勢勢劃分優(yōu)勢勢全街鋪性性質(zhì)的建建筑形式式，使各各個店鋪鋪的商業(yè)業(yè)價值均均分，降降低了出出現(xiàn)“死死鋪”的的可能性性，利于于銷售和和經(jīng)營。。而且項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)街街的設(shè)計計輕松的的解決了了醫(yī)藥批批發(fā)必須須的裝修修貨問題題，為經(jīng)經(jīng)營者提提供便利利。100-200平米為主主的劃分分，保證證了單位位物業(yè)的的總價款款處于合合理區(qū)間間，避免免過大的的資金投投入降低低目標(biāo)投投資者的的投資熱熱情。軟件優(yōu)優(yōu)勢政策優(yōu)優(yōu)勢大環(huán)境境：國家家規(guī)定定：中中國醫(yī)醫(yī)藥行行業(yè)要要走集集約化化、規(guī)規(guī)范化化、現(xiàn)現(xiàn)代化化的道道路路，，從2000年開始始，利利用3—5年的時時間，，培養(yǎng)養(yǎng)5—10戶面向向國內(nèi)內(nèi)外市市場、、多元元化經(jīng)經(jīng)營、、年銷銷售額額在20億元以以上的的大型型醫(yī)藥藥流通通集團(tuán)團(tuán)。小環(huán)境境：自治治區(qū)和和呼市市、玉玉泉區(qū)區(qū)三級級政府府給予予了大大力支支持，，呼市市有關(guān)關(guān)部門門先后后出臺臺了一一系列列優(yōu)惠惠政策策，為為投資資藥市市的經(jīng)經(jīng)營者者在稅稅收、、商用用房使使用年年限、、貸款款、辦辦證、、落戶戶、子子女入入學(xué)等等方面面提供供便利利。商業(yè)地地產(chǎn)知知識前景優(yōu)優(yōu)勢做為蒙蒙藥的的大本本營，，呼市市目前前還沒沒有像像北方方藥都都如此此大規(guī)規(guī)模的的綜合合性醫(yī)醫(yī)藥供供銷中中心，，一旦旦投入入使用用必定定會吸吸引無無數(shù)國國內(nèi)外外的醫(yī)醫(yī)藥經(jīng)經(jīng)銷商商來此此洽談?wù)劧ㄙ徺?，?jīng)經(jīng)過一一段時時間的的運(yùn)營營北方方藥都都就可可以成成為蒙蒙藥的的代名名詞，，云集集與此此的藥藥上足足以使使藥都都的價價值迅迅速提提升。。商業(yè)地地產(chǎn)知知識銷售策策略優(yōu)優(yōu)勢運(yùn)營優(yōu)優(yōu)勢返租銷銷售的的銷售售策略略，對對于投投資者者來說說無疑疑是個個穩(wěn)定定的投投資保保障，，而且且藥都都較高高的租租金回回報率率能夠在藥都都內(nèi)的的大型型會展展中心心的建建設(shè)，，保證證在項(xiàng)項(xiàng)目投投入運(yùn)運(yùn)營之之后持持續(xù)的的醫(yī)藥藥類產(chǎn)產(chǎn)品展展會，，經(jīng)常常性的的持續(xù)續(xù)吸引引來自自國內(nèi)內(nèi)外的的藥商商來此此參展展洽談?wù)?，為為在此此長期期經(jīng)營營的商商家提提供了了穩(wěn)定定的客客源，，此外外這種種展會會也是是對藥藥都品品牌的的非常常有效效的推推廣。。成功案案例分分析商業(yè)地地產(chǎn)知知識上谷商商業(yè)街街項(xiàng)目基基本情情況項(xiàng)目坐坐落位位置區(qū)區(qū)域：：地處處天塔塔道以以南開發(fā)商商：天天津融融創(chuàng)集集團(tuán)融融創(chuàng)置置地有有限公公司總建筑筑面積積：56289平米地上建建筑面面積：：42109平米地下建建筑面面積：：14180平米地上三三層商商業(yè)總總建筑筑面積積：23251平米店鋪面面積范范圍：：74m2———1245m2（建筑筑面積積）總店數(shù)數(shù):82間商務(wù)魔魔方面面積：：18858平米銷售均均價：：商商業(yè)：：1F16500———170002F12500———130003F8500———9000SOHO：4F———6F6500———7000商業(yè)地地產(chǎn)知知識項(xiàng)目定定位1、該該