房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)課件講義

第9章：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控概述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的主要政策手段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控體系我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控現(xiàn)狀及趨勢(shì)9.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控概述市場(chǎng)失靈與政府經(jīng)濟(jì)職能的轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的概念房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的必要性9.1.1市場(chǎng)失靈與政府經(jīng)濟(jì)職能的轉(zhuǎn)變1.市場(chǎng)失靈含義當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度時(shí)，會(huì)因競(jìng)爭(zhēng)過渡或者不足導(dǎo)致比例失調(diào)、資源浪費(fèi)市場(chǎng)本身發(fā)展不成熟時(shí)，任由市場(chǎng)調(diào)節(jié)帶來一些市場(chǎng)本身不能解決的問題2.政府的經(jīng)濟(jì)職能保持穩(wěn)定職能服務(wù)職能監(jiān)管職能制定引導(dǎo)職能參與職能調(diào)節(jié)職能9.1.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的概念宏觀調(diào)控是指政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)總體的調(diào)節(jié)和控制。作為一種主體性行為，是對(duì)于傳統(tǒng)的市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)的自由放任制度的揚(yáng)棄和創(chuàng)新，它的作用對(duì)象是市場(chǎng)失效以及市場(chǎng)短缺。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控指以政府為主體，通過經(jīng)濟(jì)、法律并輔之以計(jì)劃與行政的手段和機(jī)制，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所進(jìn)行的宏觀調(diào)節(jié)與控制，以發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中應(yīng)有的作用，保證其健康發(fā)展。9.1.3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性1.房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置的需要房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)子系統(tǒng)，其資源配置在充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)作用的基礎(chǔ)上，同樣要受到政府的調(diào)節(jié)和控制，以保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。2.加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用的需要房地產(chǎn)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大，是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，直接影響這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)建筑業(yè)、建材業(yè)、建筑裝潢業(yè)甚至有決定性的作用。（3）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)“特殊產(chǎn)業(yè)”宏觀管理的需要

（4）保證我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展的需要我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于起步階段，因此，必須有政府強(qiáng)有力的扶持和引導(dǎo)，通過適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控措施，促使其更快地走向成熟，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮其應(yīng)有的作用。①房地產(chǎn)位置固定不能移動(dòng)，其用途短期內(nèi)難以調(diào)整或調(diào)整費(fèi)用很高，所以必須合理規(guī)劃和控制；②房地產(chǎn)是使用年限特別長(zhǎng)、價(jià)值量巨大的耐用品，投資決策正確與否，對(duì)整個(gè)社會(huì)的供給總量和需求總量的平衡和結(jié)構(gòu)平衡關(guān)系極大，所以對(duì)房地產(chǎn)投資要實(shí)施有效控制；③房地產(chǎn)交易是一種產(chǎn)權(quán)交易，要依法通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓來完成，如產(chǎn)權(quán)的界定、分割、合并、重組、轉(zhuǎn)移都要靠法律采界定、確認(rèn)和保護(hù)，因而更需要用法律手段來規(guī)范。9.1.4房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控目標(biāo)調(diào)節(jié)供求關(guān)系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總量的基本平衡總量平衡是首要目標(biāo)優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高資源配置效率與現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，協(xié)調(diào)發(fā)展實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展一個(gè)區(qū)域或城市實(shí)現(xiàn)供求平衡以住宅為重點(diǎn)，保證住宅總量的供需平衡實(shí)現(xiàn)有效需求與有效供給總量平衡不僅要自身的供給與需求平衡，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)特別是地區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)9.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控

主要政策手段房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策貨幣政策財(cái)政政策法律管理行政管理和計(jì)劃管理9.2.1產(chǎn)業(yè)政策手段產(chǎn)業(yè)政策，是指政府在某一時(shí)期為了實(shí)現(xiàn)本國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和各產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展目標(biāo)，所采取的產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策措施。分為產(chǎn)業(yè)促進(jìn)政策或產(chǎn)業(yè)抑制政策兩種。1.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)手段產(chǎn)業(yè)政策目標(biāo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平目標(biāo)房地產(chǎn)業(yè)效益水平目標(biāo)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)實(shí)施手段間接經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段間接行政控制手段信息引導(dǎo)手段2.產(chǎn)業(yè)政策的主要內(nèi)容產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策、產(chǎn)業(yè)組織政策、產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策、產(chǎn)業(yè)布局政策和產(chǎn)業(yè)聯(lián)系政策。產(chǎn)業(yè)政策的三個(gè)層次關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)全局的總體房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的各類政策，土地使用制度和政策、城鎮(zhèn)住房制度及其基本政策、產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各類房地產(chǎn)商品比例結(jié)構(gòu)政策、房地產(chǎn)綜合開發(fā)和綜合經(jīng)營(yíng)政策、培育和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系政策、房地產(chǎn)管理政策、涉外房地產(chǎn)發(fā)展政策等更為具體化的政策，比如規(guī)范土地市場(chǎng)政策；規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的政策；與城鎮(zhèn)住房配套的政策1.貨幣政策含含義調(diào)控對(duì)象有有三方面：：一是控制制貨幣投放放量二是控控制房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投投資規(guī)模，，三是控制制房地產(chǎn)信信貸總規(guī)模模。2.貨幣政策的的主要工具具利率政策公開市場(chǎng)業(yè)業(yè)務(wù)法定存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金貼現(xiàn)率政策策貨幣政策是是指一個(gè)國(guó)國(guó)家的中央央銀行通過過一定的措措施調(diào)節(jié)貨貨幣供應(yīng)量量，進(jìn)而控控制貨幣的的投放量和和需求量，，最終達(dá)到到總量平衡衡目的的政政策手段。。9.2.2貨幣政策手手段體現(xiàn)在兩個(gè)個(gè)方面：財(cái)財(cái)政收入政政策和財(cái)政政支出政策策。1.財(cái)政收入政政策（主要要是通過稅稅收）稅收對(duì)房地地產(chǎn)試產(chǎn)消消費(fèi)需求的的調(diào)節(jié)作用用：在房地地產(chǎn)交易中中，稅種增增加、稅率率提高將使使市場(chǎng)需求求減少；反之亦然。稅收對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)供供給的調(diào)節(jié)節(jié)作用，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的的稅種增加加，稅率提提高，擬制制房地產(chǎn)投投資的增長(zhǎng)長(zhǎng)；反之亦然。2.財(cái)政支出政政策從對(duì)房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的調(diào)節(jié)和和控制體現(xiàn)現(xiàn)在：在財(cái)政支出出中，增加加或減少對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用用房開發(fā)投投資量，會(huì)會(huì)直接影響響商品房供供給量。財(cái)政支出中中增加職工工工資，實(shí)實(shí)施住房補(bǔ)補(bǔ)貼增強(qiáng)了了居民購(gòu)房房能力，直直接拉動(dòng)住住宅消費(fèi)。。通過財(cái)政支支出結(jié)構(gòu)的的變動(dòng)來調(diào)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國(guó)民民經(jīng)濟(jì)中的的比重，調(diào)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各各類房地產(chǎn)產(chǎn)的比例。9.2.3財(cái)政政策手手段如房地產(chǎn)開開發(fā)建設(shè)中中，通過增增加住宅建建設(shè)投資、、壓縮辦公公用房、商商業(yè)用房投投資，促使使房地產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)構(gòu)逐步趨向向合理。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是是法制經(jīng)濟(jì)濟(jì)，國(guó)家通通過規(guī)范經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的的準(zhǔn)則來調(diào)調(diào)節(jié)市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的有序序進(jìn)行。對(duì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)進(jìn)行宏觀觀調(diào)控的法法律手段，，是指政府府通過立法法和司法，，運(yùn)用法律律、法規(guī)來來規(guī)范房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行秩序，，引導(dǎo)房地地產(chǎn)業(yè)健康康發(fā)展的方方法和手段段。法律手段具具有強(qiáng)制性性、規(guī)范性性、穩(wěn)定性性（保障作作用），并并具有普遍遍的約束性性，是間接接宏觀調(diào)控控的重要手手段。9.2.4法律手段1.行政管理的的主要機(jī)構(gòu)構(gòu)土地管理機(jī)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)行政政管理機(jī)構(gòu)構(gòu)2.房地產(chǎn)業(yè)行行政管理的的作用管理機(jī)構(gòu)職職責(zé)分明制定房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)建設(shè)設(shè)計(jì)劃和政政策措施實(shí)行規(guī)劃調(diào)調(diào)控，保證證房地產(chǎn)開開發(fā)建設(shè)符符合城市發(fā)發(fā)展方向通過財(cái)政、、金融等經(jīng)經(jīng)濟(jì)手段對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開開發(fā)進(jìn)行宏宏觀調(diào)控3.房地產(chǎn)也行行政管理的的發(fā)展和完完善9.2.5房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的行政管管理9.3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)宏觀調(diào)控控體系房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)宏觀觀調(diào)控控的力力度和和效應(yīng)應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)宏觀觀調(diào)控控體系系的構(gòu)構(gòu)建9.3.1房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)宏觀觀調(diào)控控力度度和效效應(yīng)1.房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)宏觀觀調(diào)控控的力力度房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)宏觀觀調(diào)控控的數(shù)數(shù)量效效果要要依據(jù)據(jù)下面面的幾幾個(gè)重重要變變量：：房地產(chǎn)產(chǎn)供求求變動(dòng)動(dòng)的幅幅度房地產(chǎn)產(chǎn)需求求彈性性、資資產(chǎn)組組合的的差異異、收收入分分配的的差異異需求求差異異房地產(chǎn)產(chǎn)供給給彈性性2.房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀觀調(diào)控控時(shí)滯滯內(nèi)在時(shí)時(shí)滯經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)生變變化，，需要要采取取措施施矯正正，到到采取取對(duì)策策的過過程外在時(shí)時(shí)滯中期時(shí)時(shí)滯、、決策策時(shí)滯滯、作作用時(shí)時(shí)滯。。3.房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)宏觀觀調(diào)控控時(shí)間間結(jié)構(gòu)構(gòu)性效效應(yīng)時(shí)間按按結(jié)構(gòu)構(gòu)效應(yīng)應(yīng)任何一一項(xiàng)宏宏觀調(diào)調(diào)控政政策實(shí)實(shí)施需需要時(shí)時(shí)間過過程，，可以以分為為：政政策出出臺(tái)階階段、、政策策完善善階段段、政政策成成熟階階段、、政策策蛻化化階段段時(shí)間結(jié)結(jié)構(gòu)效效應(yīng)的的成因因新出臺(tái)臺(tái)政策策本身身不夠夠完善善舊政策策的歷歷史慣慣性對(duì)對(duì)其干干擾人們對(duì)對(duì)新政政策還還沒有有足夠夠的認(rèn)認(rèn)識(shí)和和理解解新政策策的作作用機(jī)機(jī)制尚尚未有有效運(yùn)運(yùn)行與其它它經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策策還沒沒有取取得協(xié)協(xié)調(diào)4.房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀觀調(diào)控控的空空間結(jié)結(jié)構(gòu)效效應(yīng)9.3.2房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)宏觀觀調(diào)控控體系系的構(gòu)構(gòu)建房地產(chǎn)產(chǎn)的宏宏觀調(diào)調(diào)控體體系包包括決決策系系統(tǒng)、、控制制調(diào)節(jié)節(jié)系統(tǒng)統(tǒng)、信信息和和咨詢?cè)兿到y(tǒng)統(tǒng)、監(jiān)監(jiān)督保保證系系統(tǒng)1.房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)宏觀觀調(diào)控控的決決策系系統(tǒng)決策系系統(tǒng)是是宏觀觀調(diào)控控的中中樞2.房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的控控制調(diào)調(diào)節(jié)系系統(tǒng)綜合運(yùn)運(yùn)用經(jīng)經(jīng)濟(jì)、、法律律、計(jì)計(jì)劃、、行政政等手手段，，主要要采用用經(jīng)濟(jì)濟(jì)辦法法調(diào)節(jié)節(jié)和控控制房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行行。3.房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的信信息與與咨詢?cè)兿到y(tǒng)統(tǒng)科學(xué)決決策的的重要要依據(jù)據(jù)4.房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的監(jiān)監(jiān)督保保證系系統(tǒng)對(duì)房地地產(chǎn)的的再生生產(chǎn)各各環(huán)節(jié)節(jié)進(jìn)行行