成本控制部崗位職表及成本控制要點(diǎn)解讀

成本控制部預(yù)算部的重新定位房地產(chǎn)企業(yè)面臨著什么？

新政----不斷出臺(tái)的嚴(yán)厲管控形勢(shì)----消費(fèi)者觀望加劇行業(yè)內(nèi)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合國(guó)際熱錢涌入機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)并存冰火兩重天生存OR發(fā)展2

房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢(shì)資源競(jìng)爭(zhēng)資本競(jìng)爭(zhēng)管理競(jìng)爭(zhēng)

向管理要效益管理規(guī)范化法制日趨健全消費(fèi)者日趨成熟企業(yè)規(guī)模發(fā)展

為了適應(yīng)地產(chǎn)開發(fā)中心快速發(fā)展的需要，有效提高成本管控力度，并根據(jù)201X年X月X日會(huì)上討論的問題，經(jīng)會(huì)后反復(fù)研討，對(duì)之前的模式重新進(jìn)行梳理，并把現(xiàn)有的預(yù)算部門改為成本控制部，并確立了成本控制部由預(yù)算、成本管理二個(gè)業(yè)務(wù)板塊組成的新架構(gòu)。

成本控制部門在項(xiàng)目全周期過程中起到：方案設(shè)計(jì)階段測(cè)定；實(shí)施階段控制、預(yù)警；竣工結(jié)算階段評(píng)估。是企業(yè)實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)的監(jiān)控部門。一、成本控制部各板塊工作職能：成本控制部職能1、招標(biāo)項(xiàng)目清單、控標(biāo)價(jià)的編制、審核；2、項(xiàng)目工程類的預(yù)算、結(jié)算的編制、審核（造價(jià)準(zhǔn)確性）；3、工程計(jì)量的審核；4、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證審核（造價(jià)準(zhǔn)確性）；5、負(fù)責(zé)造價(jià)咨詢公司的工作安排；6、負(fù)責(zé)工程類相關(guān)的材料、設(shè)備及專業(yè)分包工程的價(jià)格談判；預(yù)算板塊1、負(fù)責(zé)收集影響工程造價(jià)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，為公司決策提供及時(shí)可靠的參考信息；

2、協(xié)助前期部做好前期項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制工作，提出成本建議；3、參與項(xiàng)目規(guī)劃等重大設(shè)計(jì)方案的討論，并從經(jīng)濟(jì)角度提出建議，參與圖紙會(huì)審工作；

4、負(fù)責(zé)確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本，并在實(shí)施期動(dòng)態(tài)控制；5、負(fù)責(zé)項(xiàng)目決算及對(duì)接公司財(cái)務(wù)相關(guān)工作。

成本控制部職能成本管理板塊二、成本控制部全周期成本管理：成本控制部

全成本管理的思路目標(biāo)成本責(zé)任成本動(dòng)態(tài)成本后評(píng)估和反饋目標(biāo)成本是企業(yè)基于市場(chǎng)狀況，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤(rùn)，通過各部門相互博弈，在全周期內(nèi)經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。

—————是成本的控制線

————是成本管理的基礎(chǔ)

目標(biāo)成本的概念：目標(biāo)成本概念：目標(biāo)成本管理目標(biāo)標(biāo)成成本本的的作作用用：：提前前鎖鎖定定投投資資合理理確確定定銷銷售售價(jià)價(jià)格格預(yù)測(cè)測(cè)投投資資效效益益特別別在在房房屋屋預(yù)預(yù)售售階階段段，，準(zhǔn)準(zhǔn)確確測(cè)測(cè)算算成成本本，，預(yù)預(yù)售售價(jià)價(jià)格格確確定定以以后后，，控控制制好好成成本本才才能能保保證證利利潤(rùn)潤(rùn)的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。。目標(biāo)成本作用用：目標(biāo)成本管理理目標(biāo)成本形成成：目標(biāo)成本管理理1、投資決策《項(xiàng)目投資可行行性報(bào)告》2、項(xiàng)目策劃項(xiàng)目定位：概概念性方案設(shè)設(shè)計(jì)3、方案設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)4、施工圖設(shè)計(jì)計(jì)土地基礎(chǔ)資料料規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書修詳規(guī)資料工程量清單投資估算目標(biāo)成本確定目標(biāo)成本本責(zé)任目標(biāo)成本本橫向制約在投資決策階階段，對(duì)于房房地產(chǎn)行業(yè)來來說，就是在在土地獲取之之前所要提供供的數(shù)據(jù)支持持。根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼咭蛩?、房房地產(chǎn)市場(chǎng)、、建筑行業(yè)水水平、人文環(huán)環(huán)境等條件，，判斷公司拿拿地的最大承承受能力。投資決策階段段土地論證·根據(jù)提供的土土地信息，確確定擬取得地地塊的項(xiàng)目定定位·結(jié)合市場(chǎng)需求求對(duì)不同業(yè)態(tài)態(tài)建筑面積的的合理配置·結(jié)合周邊環(huán)境境、相鄰項(xiàng)目目售價(jià)、市場(chǎng)場(chǎng)需求等情況況論證項(xiàng)目投資可行行性·成本控制部參考類似業(yè)態(tài)態(tài)工程項(xiàng)目歷歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)據(jù)編制投資估估算。目標(biāo)成本管理理測(cè)算方法————采用假設(shè)開發(fā)發(fā)法和市場(chǎng)比比較法測(cè)算。。測(cè)算名稱產(chǎn)品價(jià)格開發(fā)費(fèi)用期間費(fèi)用預(yù)期利潤(rùn)負(fù)責(zé)部門營(yíng)銷部、設(shè)計(jì)部成本控制部財(cái)務(wù)部

數(shù)據(jù)來源根據(jù)政策因素、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)成熟度，確定產(chǎn)品業(yè)態(tài)及產(chǎn)品價(jià)格根據(jù)以往的數(shù)據(jù)，并結(jié)合本公司及當(dāng)?shù)厍闆r確定根據(jù)本公司管理成本確定根據(jù)本公司要求投資決策階段段目標(biāo)成本管理理責(zé)任部門工作成果營(yíng)銷部項(xiàng)目定位提供周邊配套套提供土地信息息設(shè)計(jì)部成本控制部項(xiàng)目預(yù)案目標(biāo)成本測(cè)算算通過滿足拿地成本本要求未通過審定地產(chǎn)中心領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)地產(chǎn)中心領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)重新給定成成本限值確認(rèn)投資決策階段段目標(biāo)成本管理理設(shè)計(jì)部營(yíng)銷部提供方案設(shè)計(jì)計(jì)圖提供方案技術(shù)術(shù)指標(biāo)提供產(chǎn)品建造造標(biāo)準(zhǔn)成本控制部目標(biāo)成本測(cè)算算提出方案優(yōu)優(yōu)化建議博弈目標(biāo)成本管理理項(xiàng)目策劃階段段項(xiàng)目策劃階段段目標(biāo)成本管理理容積率指標(biāo)控控制面積，結(jié)結(jié)合市場(chǎng)需求求對(duì)不同業(yè)態(tài)態(tài)建筑面積的的合理配置，，建多少高層、、建多少公寓寓、建多少商商業(yè)、建多少少別墅；配置哪些設(shè)施施和配套設(shè)施施，獲得最大大銷售額和高高額利潤(rùn)。項(xiàng)目策劃控制制要點(diǎn)：項(xiàng)目策劃階段段目標(biāo)成本管理理項(xiàng)目策劃控制制要點(diǎn)：對(duì)各方案的建建筑形式和配配套設(shè)施、車車庫、景觀綠綠化面積、區(qū)區(qū)內(nèi)配套道路路管網(wǎng)等進(jìn)行行優(yōu)化，并進(jìn)進(jìn)行土地成本本、配置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和建造成本本的造價(jià)比較較，編制目標(biāo)成本。成本是從前期期設(shè)計(jì)中來，，根據(jù)以往的的數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)，，設(shè)計(jì)費(fèi)用占產(chǎn)值總量1-3%，而決定了項(xiàng)項(xiàng)目后續(xù)投入入70-80%的工程成本，所以，成本控控制在項(xiàng)目前前期策劃階段段的重要性不不言而喻。成本控制部主主導(dǎo)思想：合理規(guī)劃有效成本，嚴(yán)格控制無效成本避免2種現(xiàn)象的發(fā)生生：成本不合理導(dǎo)導(dǎo)致品質(zhì)喪失失不計(jì)成本地追追求設(shè)計(jì)效果果項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)計(jì)階段目標(biāo)成本管理理提升產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)成本控制部的的工作主旨：：平衡縮短開發(fā)周期期降低開發(fā)成本本項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)計(jì)階段目標(biāo)成本管理理成本、進(jìn)度、、品質(zhì)關(guān)系處處理目標(biāo)成本與產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確定目標(biāo)成本=競(jìng)爭(zhēng)性價(jià)格-期望利潤(rùn)成本不變，提提高功能功能不變，降降低成本既提高功能，，又降低成本本成本略有提高高，功能有較較大增強(qiáng)方案設(shè)計(jì)階段段目標(biāo)成本管理理營(yíng)銷部、設(shè)計(jì)計(jì)部提供的產(chǎn)品檔次、功功能要求，與成本之間不斷的博弈建筑形式交工標(biāo)準(zhǔn)景觀模塊標(biāo)準(zhǔn)層含鋼量量標(biāo)準(zhǔn)層砼含量量可售比窗地比軟硬景比例地下室層高地下停車面積積基礎(chǔ)形式確定盈利模式式產(chǎn)品附加值停車率、方式式商業(yè)及業(yè)態(tài)會(huì)所及配套人防及分區(qū)產(chǎn)品要求成本對(duì)標(biāo)成本、進(jìn)度、、品質(zhì)關(guān)系處處理目標(biāo)成本與產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確定方案設(shè)計(jì)階段段目標(biāo)成本管理理根據(jù)地貌標(biāo)高高，比較總體體平面布置，，以確定建筑筑物和總平面面標(biāo)高，合理理確定土石方方標(biāo)高，達(dá)到到土石方的挖挖填運(yùn)最合理理方案。控制單體建筑筑的指數(shù)，包包括：標(biāo)準(zhǔn)層層鋼含量、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層砼含量量、窗墻比、、窗地比指標(biāo)標(biāo)、地下車庫庫等。控制制建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，控控制制單單體體工工程程配配置置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；；比比較較外外墻墻保保溫溫材材料料和和作作法法，，門門窗窗材材質(zhì)質(zhì)、、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；；外外裝裝飾飾材材料料的的選選擇擇搭搭配配，，室室內(nèi)內(nèi)不不同同公公共共部部分分裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，在滿滿足足必必要要使使用用功功能能的的同同時(shí)時(shí)成成本本最最合合理理。根據(jù)據(jù)對(duì)對(duì)規(guī)規(guī)劃劃建建筑筑面面積積、、銷銷售售建建筑筑面面積積、、造造價(jià)價(jià)建建筑筑面面積積進(jìn)進(jìn)行行計(jì)計(jì)算算比比較較，，盡盡量量減減少少公公攤攤面面積積增增大大得得房房率率。。方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)控控制制要要點(diǎn)點(diǎn)：：方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段目標(biāo)標(biāo)成成本本管管理理綜合合管管網(wǎng)網(wǎng)方方案案，，包包括括：：道道路路工工程程、、雨雨污污水水工工程程、、強(qiáng)強(qiáng)弱弱電電管管網(wǎng)網(wǎng)、、給給水水管管道道工工程程等等的的走走向向作作法法進(jìn)進(jìn)行行造造價(jià)價(jià)分分析析比比較較，，使使布布置置、、走走向向、、作作法法更更合合理理，，管管材材消消耗耗量量最最小小，，挖挖溝溝的的土土石石方方量量最最小小。。景觀觀工工程程控控制制軟軟硬硬景景面面積積比比例例，，包包括括水水體體面面積積，，鋪鋪裝裝面面積積，，喬喬木木、、灌灌木木、、草草坪坪面面積積的的比比例例。。比較較不不同同形形式式基基礎(chǔ)礎(chǔ)工工程程造造價(jià)價(jià)，，確確定定合合理理基基礎(chǔ)礎(chǔ)形形式式方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)控控制制要要點(diǎn)點(diǎn)：：方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段目標(biāo)標(biāo)成成本本管管理理1、營(yíng)營(yíng)銷銷部部和和設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)部部牽牽頭頭，，組組織織方方案案確確認(rèn)認(rèn)會(huì)會(huì)，，工工程程部部、、成成本本控控制制部部等等相相關(guān)關(guān)部部門門參參與與。。2、根根據(jù)據(jù)營(yíng)營(yíng)銷銷部部和和設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)部部提提供供的的不不同同設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案，，各各部部門門從從不不同同角角度度剖剖析析，，確確定定影影響響造造價(jià)價(jià)和和施施工工的的因因素素進(jìn)進(jìn)行行博博弈弈，，確確定定優(yōu)優(yōu)化化設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案，，確確定定目目標(biāo)標(biāo)成成本本。。營(yíng)銷銷部部設(shè)計(jì)計(jì)部部方案案一一方案案二二方案案三三………初選選方案案一一方案案二二方案案三三………優(yōu)化化確認(rèn)認(rèn)方方案案最終終方方案案針對(duì)對(duì)相相關(guān)關(guān)指指標(biāo)標(biāo)各部部門門優(yōu)優(yōu)化化上報(bào)報(bào)上上級(jí)級(jí)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)繼續(xù)優(yōu)化目標(biāo)標(biāo)成成本本成本本控控制制部部提提出出限限額額設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段目標(biāo)標(biāo)成成本本管管理理目標(biāo)標(biāo)成成本本確確定定后后，，根據(jù)據(jù)合合同同分分類類，，將將目目標(biāo)標(biāo)成成本本分分解解成成《合同同控控制制清清單單》，將將合合同同簽簽訂訂、、履履行行的的責(zé)責(zé)任任落落實(shí)實(shí)到到合合同同責(zé)責(zé)任任部部門門，，以以各各部部門門成成本本責(zé)責(zé)任任的的完完成成來來保保證證目目標(biāo)標(biāo)成成本本的的完完成成。成控控部部提提出出總總目目標(biāo)標(biāo)成成本本勘察察成成本本目目標(biāo)標(biāo)設(shè)計(jì)計(jì)成成本本目目標(biāo)標(biāo)前期期成成本本目目標(biāo)標(biāo)配套套成成本本目目標(biāo)標(biāo)建安安成成本本目目標(biāo)標(biāo)營(yíng)銷銷成成本本目目標(biāo)標(biāo)成本本分分解解成控控部部組組織織相相關(guān)關(guān)部部門門討討論論，，會(huì)會(huì)簽簽。。經(jīng)經(jīng)上上級(jí)級(jí)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)確確認(rèn)認(rèn)后后，，確確定定責(zé)責(zé)任任目目標(biāo)標(biāo)成成本本責(zé)任任目目標(biāo)標(biāo)成成本本流流程程：：責(zé)任任成成本本管管理理責(zé)任任目目標(biāo)標(biāo)成成本本表表：：責(zé)任任成成本本管管理理一級(jí)

成本科目二級(jí)

成本科目三級(jí)

成本科目責(zé)任部門目標(biāo)成本開發(fā)成本前期費(fèi)用勘察費(fèi)工程部

設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)部

報(bào)批報(bào)建費(fèi)開發(fā)部

三通一平費(fèi)工程部

監(jiān)理、咨詢費(fèi)成控部

配套設(shè)施費(fèi)幼兒園、會(huì)所等成控部

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)水、電、氣配套開發(fā)部

主體建安費(fèi)建筑、裝飾、安裝成控部

園林景觀工程費(fèi)軟景、硬景、小品等成控部

期間費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售部

財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款利息財(cái)務(wù)部

管理費(fèi)用員工工資、福利等行政部

動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本組組成成：：動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本管管理理動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本=已結(jié)結(jié)算算合合同同成成本本+未結(jié)結(jié)算算合合同同成成本本+非合合同同性性成成本本+待發(fā)發(fā)生生成成本本動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本待發(fā)發(fā)生生成成本本待發(fā)發(fā)生生費(fèi)費(fèi)用用未簽簽約約合合同同估估價(jià)價(jià)已發(fā)發(fā)生生成成本本非合合同同性性成成本本合同同性性成成本本已結(jié)結(jié)算算合合同同成成本本未結(jié)結(jié)算算合合同同成成本本合同同金金額額結(jié)算算調(diào)調(diào)整整(含簽簽證證變變更更)合同同金金額額預(yù)估估結(jié)結(jié)算算調(diào)調(diào)整整(含預(yù)預(yù)估估簽簽證證變變更更)合同同備備案案：：合同同分分類類：：合同同分分為為以以下下幾幾類類：：1）施施工工類類合合同同：：總總包包施施工工合合同同、、分分包包施施工工合合同同、、監(jiān)監(jiān)理理、、檢檢驗(yàn)驗(yàn)檢檢測(cè)測(cè)咨咨詢?cè)兊鹊群虾贤唬?）材材料料設(shè)設(shè)備備類類合合同同：：建建筑筑材材料料、、設(shè)設(shè)備備等等物物資資采采購購合合同同；；3）設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)類類合合同同：：勘勘察察合合同同、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)合合同同等等；；4）營(yíng)營(yíng)銷銷類類合合同同：：市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研、、廣廣告告制制作作、、廣廣告告設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、媒媒體體、、營(yíng)營(yíng)銷銷現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包包裝裝、、印印刷刷品品、、銷銷售售代代理理等等；；5）其其他他類類合合同同：：土土地地合合同同、、配配套套合合同同、、前前期期類類合合同同等等。。相關(guān)部部門在在合同同簽署署后的的3個(gè)工作作日于于成控部部備案案。動(dòng)態(tài)成成本管管理合同審審批：：成控部部按照照目標(biāo)標(biāo)成本本對(duì)成成本類類合同同（內(nèi)內(nèi)部合合同））的合合同金金額嚴(yán)嚴(yán)格把把控，，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題題及時(shí)時(shí)上報(bào)報(bào)。合同簽簽署流流程：：按照公公司現(xiàn)現(xiàn)有流流程制制度執(zhí)執(zhí)行合同付付款：：合同款款的撥撥付必必須嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行合合同條條款，，申請(qǐng)請(qǐng)部門門需在在請(qǐng)款款前向向成控控部登登記備備案。。合同付付款備備案：：動(dòng)態(tài)成成本管管理動(dòng)態(tài)成成本是是項(xiàng)目目實(shí)施施過程程中的的預(yù)期期成本本，通通過實(shí)實(shí)時(shí)反反映目目標(biāo)成成本與與動(dòng)態(tài)態(tài)成本本的差差異，，幫助助有關(guān)關(guān)部門門（開發(fā)發(fā)部、、工程程部、、銷售售部））及時(shí)發(fā)發(fā)現(xiàn)問題并并解決決問題題，達(dá)到到項(xiàng)目目實(shí)施施過程程中的的提前預(yù)預(yù)警作作用，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對(duì)成成本的的有效效控制制。成控部部共同決決議變更、、簽證證實(shí)施施參會(huì)部部門：：預(yù)算、、工程程變更、、簽證證不實(shí)實(shí)施增加的的成本本較大大時(shí)從功能能、檔檔次找找突破破口增加的的成本本較小小時(shí)從其他他科目目找突突破口口共同決決議共同決決議領(lǐng)導(dǎo)決決策成控部部上報(bào)報(bào)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)信息反反饋解決問問題流流程：：預(yù)警作作用：：動(dòng)態(tài)成成本管管理關(guān)注對(duì)合同同發(fā)生生的簽簽證及及設(shè)計(jì)計(jì)變更更的數(shù)數(shù)量、、內(nèi)容容、合合理性性、暫暫估金金額等等方面面的核核對(duì)和和清理理；建建立《變更、、簽證證匯總總表》。細(xì)化內(nèi)部流流程，