現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律法規(guī)條例解析

房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律法規(guī)主要內(nèi)容目前，現(xiàn)行的與我們的工作相關(guān)的的規(guī)范主要有：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)土地管理法》《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《商品房銷(xiāo)售管理辦法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)的地方性法律法規(guī)法律實(shí)施條例等其他行政法規(guī)和規(guī)范文件……１、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的限定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件：有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)；有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

——房地產(chǎn)管理法，1995設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)的具體條件除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立一般條件外，設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員。（最低限定）向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)登記；企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，應(yīng)持相關(guān)文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。 ——城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理?xiàng)l例，1998２、開(kāi)發(fā)土地的相關(guān)規(guī)定土地所有權(quán)包括城市土地所有權(quán)、集體土地所有權(quán)。前者歸國(guó)家，后者歸集體。城市土地和集體土地城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。土地使用權(quán) 在保持土地所有權(quán)不變的情況下，個(gè)人或者單位對(duì)土地的使用、收益等權(quán)利。2.1土地使用權(quán)的獲取土地使用權(quán)的劃撥，是指縣級(jí)以上政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償撥付給土地使用者使用的行為?！獙?duì)象：公共、政府、軍事、基礎(chǔ)設(shè)施、其他等。土地使用權(quán)的出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！袃斒褂?。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的唯一途徑。2.2土地出讓的3種方式協(xié)議出讓?zhuān)?004.8已終止）以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)協(xié)商確定土地價(jià)格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。招標(biāo)出讓由土地管理部門(mén)公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。土地拍賣(mài)是指在指定的時(shí)間、公開(kāi)場(chǎng)合，在土地管理部門(mén)授權(quán)的拍賣(mài)主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。2.3土地使用權(quán)的年限土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。劃撥獲得土地?zé)o使用期限；居住用地７０年；工業(yè)用地５０年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。

——城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，19902.4土地使用權(quán)的收回出讓合同規(guī)定的使用期滿(mǎn)、未申請(qǐng)延期的；因用地單位遷移停止使用原劃撥的國(guó)有土地；政府根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)的；（協(xié)議補(bǔ)償）實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地；

公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢；土地自然滅失；土地使用者死亡而無(wú)合法承繼人等法律規(guī)定的其他情況?！恋毓芾矸?，19992.5土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。方式——出售、交換和贈(zèng)與。轉(zhuǎn)讓條件——按照出讓合同規(guī)定的期限和條件進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)、利用土地。用途不變。結(jié)果——出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移；其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓?zhuān)煌恋厥褂脵?quán)為剩余年限。假設(shè)——轉(zhuǎn)讓價(jià)格太低，政府優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)；價(jià)格過(guò)高（炒地皮），政府采取措施。2.6集體土地的獲獲得農(nóng)民集體所有有的土地的使使用權(quán)不得出出讓、轉(zhuǎn)讓或或者出租用于于非農(nóng)業(yè)建設(shè)設(shè)；但是，符符合土地利用用總體規(guī)劃并并依法取得建建設(shè)用地的企企業(yè)，因破產(chǎn)產(chǎn)、兼并等情情形致使土地地使用權(quán)依法法發(fā)生轉(zhuǎn)移的的除外。獲取方式：先先通過(guò)土地征征用（征購(gòu)）），由集體土土地所有權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土土地所有權(quán)，，再行出讓讓。2.7土地使用權(quán)的的其他規(guī)定土地使用者在在支付全部土土地使用權(quán)出出讓金后，依依照規(guī)定辦理理登記，領(lǐng)取取土地使用證證，取得土地地使用權(quán)?！辉诩s定時(shí)間間內(nèi)支付完，，合同失效。。土地使用者應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照土地地使用權(quán)出讓讓合同的規(guī)定定和城市規(guī)劃劃的要求，開(kāi)開(kāi)發(fā)、利用、、經(jīng)營(yíng)土地。?！缓弦?guī)劃、合合同的警告、、罰款、收回回。土地使用權(quán)的的出讓?zhuān)墒惺?、縣人民政政府負(fù)責(zé)?！獰o(wú)出讓權(quán)限的的審批無(wú)效。。以出讓方式取取得土地使用用權(quán)進(jìn)行房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，，必須按照出出讓合同約定定的土地用途途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土土地。超過(guò)１年不動(dòng)動(dòng)工，20％土地閑置費(fèi)費(fèi)；超２年，，收回；特殊殊原因除外。。土地使用權(quán)期期滿(mǎn)，使用者者可以申請(qǐng)續(xù)續(xù)期?！俸灪贤⒌鹊韧谠俅纬龀鲎?。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)規(guī)規(guī)定房地產(chǎn)交易中中的基本制度度：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)評(píng)估制度。房地產(chǎn)成交價(jià)價(jià)格申報(bào)制度度。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)級(jí)以上地方人人民政府規(guī)定定的部門(mén)如實(shí)實(shí)申報(bào)成交價(jià)價(jià)格。權(quán)屬登記制度度。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、、抵押時(shí)，當(dāng)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦辦理權(quán)屬登記記?！鞘蟹康禺a(chǎn)管管理法，19953.1開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符符合土地利用總體體規(guī)劃、年度度建設(shè)用地計(jì)計(jì)劃和城市規(guī)規(guī)劃、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)計(jì)劃的要求；按照照有關(guān)規(guī)定經(jīng)經(jīng)主管部門(mén)批批準(zhǔn)。建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)或經(jīng)批準(zhǔn)后后，建設(shè)單位位應(yīng)持項(xiàng)目建議書(shū)或批準(zhǔn)文件向向城市規(guī)劃部部門(mén)申請(qǐng)選址址，辦理建設(shè)設(shè)項(xiàng)目選址意意見(jiàn)書(shū)。建設(shè)設(shè)項(xiàng)目可行性性研究報(bào)告報(bào)報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)時(shí)，，必須附有選址意見(jiàn)書(shū)。建設(shè)單位需要要改變城市規(guī)規(guī)劃已經(jīng)確定定的土地用途途的，必須經(jīng)經(jīng)城市規(guī)劃部部門(mén)、土地管管理部門(mén)批準(zhǔn)準(zhǔn)，由城市規(guī)規(guī)劃行政主管管部門(mén)發(fā)給建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證。經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)設(shè)用地的性質(zhì)質(zhì)、位置、界界線(xiàn)若需變更更，須經(jīng)城市市規(guī)劃行政主主管部門(mén)審查查同意并辦理理變更手續(xù)。。在城市規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)建建設(shè)工程，建建設(shè)單位必須須向城市規(guī)劃劃行政主管部部門(mén)提出申請(qǐng)請(qǐng)，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證。——城市規(guī)劃法，，1990開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收的的資料料證明明（一））竣工工驗(yàn)收收申請(qǐng)請(qǐng)；(二)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目批批準(zhǔn)文文件；；(三)有關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)圖圖紙；；(四)《房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)條件件意見(jiàn)見(jiàn)書(shū)》；(五)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目手冊(cè)冊(cè)；(六)商品住住宅的的質(zhì)量量保證證書(shū)和和使用用說(shuō)明明書(shū)；；(七)需要交交驗(yàn)的的其他他資料料。——鄭州市市城市市房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)管管理?xiàng)l條例實(shí)實(shí)施細(xì)細(xì)則，，2002住宅小小區(qū)竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收住宅小小區(qū)等等群體體房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)行分分期開(kāi)開(kāi)發(fā)的的，可可以以分期期驗(yàn)收收。住宅小小區(qū)等等群體體房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目竣竣工要要進(jìn)行行綜合合驗(yàn)收收：城城市規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條條件的的落實(shí)實(shí)、、配套套的基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和和公共共設(shè)施施、、單項(xiàng)項(xiàng)工程程的工工程質(zhì)質(zhì)量、、拆拆遷安安置方方案、、物物業(yè)管管理。?！鞘蟹糠康禺a(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理理?xiàng)l例例，19983.2關(guān)于房房地產(chǎn)產(chǎn)交付付的規(guī)規(guī)定房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照照合同同約定定，將將符合合交付付使用用條件件的商商品房房按期期交付付給買(mǎi)買(mǎi)受人人。未未能按按期交交付的的，房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)違約約責(zé)任任。因因不可可抗力力或者者當(dāng)事事人在在合同同中約約定的的其他他原因因需延延期交交付的的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)及及時(shí)告告知買(mǎi)買(mǎi)受人人。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售售商品房時(shí)時(shí)設(shè)置樣板板房的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)實(shí)際交付的的商品房質(zhì)質(zhì)量、設(shè)備備及裝修與與樣板房是是否一致，，未作說(shuō)明明的，實(shí)際際交付的商商品房應(yīng)當(dāng)當(dāng)與樣板房房一致。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)實(shí)行質(zhì)量保保證書(shū)和住住宅使用說(shuō)說(shuō)明書(shū)制度度的規(guī)定》，向買(mǎi)受人人提供《住宅質(zhì)量保保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)說(shuō)明書(shū)》。房產(chǎn)保修規(guī)規(guī)定房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)規(guī)定——城市商品房房預(yù)售管理理辦法，1995房屋保修的的相關(guān)規(guī)定定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)對(duì)所售商商品房承擔(dān)擔(dān)質(zhì)量保修修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)當(dāng)在合同中中就保修范范圍、保修修期限、保保修責(zé)任等等內(nèi)容做出出約定。保保修期從交交付之日起起計(jì)算。商商品品住宅的保保修期限不得低于建建設(shè)工程承承包單位向向建設(shè)單位位出具的質(zhì)質(zhì)量保修書(shū)書(shū)約定保修修期的存續(xù)續(xù)期；存續(xù)續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最最低保修期期限的，保保修期不得得低于《規(guī)定》中確定的最最低保修期期限。非住宅商品品房的保修修期限不得得低于建設(shè)設(shè)工程承包包單位向建建設(shè)單位出出具的質(zhì)量量保修書(shū)約約定保修期期的存續(xù)期期。房屋建筑工工程的最低低保修期限限為：地基基礎(chǔ)工工程和主體體結(jié)構(gòu)工程程，為設(shè)計(jì)計(jì)文件規(guī)定定的該工程程的合理使使用年限；；屋面防水水工程、有有防水要求求的衛(wèi)生間間、房間和和外墻面的的防滲漏，，為5年；供熱與與供冷系統(tǒng)統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、、供冷期；；電氣管線(xiàn)線(xiàn)、給排水水管道、設(shè)設(shè)備安裝為為2年；裝修工工程為2年。（——房屋建筑工工程質(zhì)量保保修辦法，，2000）3.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓一般條件：：按照出讓合合同約定已已經(jīng)支付全全部土地使使用權(quán)出讓讓金，并取取得土地使使用權(quán)證書(shū)書(shū)；按照出讓合合同約定進(jìn)進(jìn)行投資開(kāi)開(kāi)發(fā)，屬于于房屋建設(shè)設(shè)工程的，，完成開(kāi)發(fā)發(fā)投資總額額的２５％％以上，屬屬于成片開(kāi)開(kāi)發(fā)土地的的，形成工工業(yè)用地或或者其他建建設(shè)用地條條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)房屋已已經(jīng)建成的的，還應(yīng)當(dāng)當(dāng)持有房屋屋所有權(quán)證證書(shū)。（如如現(xiàn)房銷(xiāo)售售或二手房房）其他要求：：如果土地使使用權(quán)以劃劃撥方式取取得，轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)時(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)報(bào)批。如果果需要補(bǔ)辦辦土地使用用權(quán)出讓手手續(xù)，由受受讓方辦理理，繳納出出讓金。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓的具體形形式一方提供以以出讓方式式取得的國(guó)國(guó)有土地使使用權(quán)，另另一方或多多方提供資資金建房的的；收購(gòu)企業(yè)或或者企業(yè)合合并、兼并并，房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給新新權(quán)利人的的；以房地產(chǎn)作作價(jià)入股，，房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬發(fā)生變變更的；以房地產(chǎn)抵抵債或以房房地產(chǎn)換物物的；以房屋所有有權(quán)作為獎(jiǎng)獎(jiǎng)品的?！嵵菔谐鞘惺蟹康禺a(chǎn)市市場(chǎng)管理?xiàng)l條例，1995禁止轉(zhuǎn)讓的的房地產(chǎn)無(wú)合法房屋屋所有權(quán)證證、國(guó)有土土地使用證證的；房屋所有權(quán)權(quán)或土地使使用權(quán)有爭(zhēng)爭(zhēng)議的；司法機(jī)關(guān)和和行政機(jī)關(guān)關(guān)依法裁定定、決定查查封或者以以其他形式式限制房地地產(chǎn)權(quán)利的的；縣級(jí)以上人人民政府依依法決定收收回土地使使用權(quán)的；；共有房地產(chǎn)產(chǎn)，未經(jīng)其其他共有人人書(shū)面同意意的；設(shè)定抵押的的房地產(chǎn)未未書(shū)面通知知抵押權(quán)人人的；依法公告拆拆遷范圍內(nèi)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)；法律、法法規(guī)、規(guī)規(guī)章規(guī)定定禁止轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的其其他房地地產(chǎn)。3.4房地產(chǎn)抵抵押是指抵押押人以其其合法的的房地產(chǎn)產(chǎn)以不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移占有有的方式式向抵押權(quán)權(quán)人提供供債務(wù)履履行擔(dān)保保的行為為。土地使用用權(quán)可以以單獨(dú)抵抵押，也也可以連連同地上上房屋共共同抵押押。房地產(chǎn)抵抵押，應(yīng)應(yīng)當(dāng)憑土土地使用用權(quán)證書(shū)書(shū)、房屋屋所有權(quán)權(quán)證書(shū)辦辦理。房地產(chǎn)抵抵押合同同簽訂后后，土地地上新增增的房屋屋不屬于于抵押財(cái)財(cái)產(chǎn)。需需要拍賣(mài)賣(mài)該抵押押的房地地產(chǎn)時(shí)，，可以一一同拍賣(mài)賣(mài)，但拍拍賣(mài)新增增房屋所所得，抵抵押權(quán)人人無(wú)權(quán)優(yōu)優(yōu)先受償償。設(shè)有抵押押權(quán)的商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售抵押期間間，抵押押人轉(zhuǎn)讓讓已辦理理登記的的抵押物物的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)通知抵押押權(quán)人并并告知受受讓人轉(zhuǎn)讓物已已經(jīng)抵押押的情況況；抵押押人未通通知抵押押權(quán)人或或者未告告知受讓讓人的，，轉(zhuǎn)讓行行為無(wú)效效。擔(dān)保法））經(jīng)抵押人人同意，，抵押房房地產(chǎn)可可以轉(zhuǎn)讓讓或者出出租。抵抵押房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓或者出出租所得得價(jià)款，，應(yīng)向抵抵押權(quán)人人提前清清償所擔(dān)擔(dān)保的債債權(quán)。（（城市房房地產(chǎn)抵抵押管理理辦法））抵押人擅擅自以出出售、出出租、交交換、贈(zèng)贈(zèng)與或者者以其他他方式處處理或者者處分抵抵押房地地產(chǎn)的，，其行為無(wú)無(wú)效；造成第三三人損失失的，由由抵押權(quán)權(quán)人予以以賠償。。3.5商品房預(yù)預(yù)售預(yù)售條件件：已交付全部土地使用用權(quán)出讓讓金，取取得土地地使用權(quán)權(quán)證書(shū)；；持有建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證和施工許可可證；按提供的的預(yù)售商商品房計(jì)計(jì)算，投投入開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)的的資金達(dá)達(dá)到工程程建設(shè)總總投資的的25％以上，并已確確定施工工進(jìn)度和和竣工交交付日期期；已辦理預(yù)售登記記，取得商品房預(yù)預(yù)售許可可證明?！鞘蟹康氐禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)管管理?xiàng)l例例，1998企業(yè)申請(qǐng)請(qǐng)預(yù)售提提交的材材料1、商品房房預(yù)售許許可申請(qǐng)請(qǐng)表；2、開(kāi)發(fā)企企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照照》和資質(zhì)證證書(shū)；3、土地使用用權(quán)證、、建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證、施工工許可證證；4、投入開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)的資金金占工程程建設(shè)總總投資的的比例符符合規(guī)定定條件的的證明；；5、工程施施工合同同及關(guān)于于施工進(jìn)進(jìn)度的說(shuō)說(shuō)明；6、商品房房預(yù)售方案案。商品房預(yù)預(yù)售程序序受理。開(kāi)發(fā)企企業(yè)提交交有關(guān)材材料，房房地產(chǎn)管管理部門(mén)門(mén)應(yīng)當(dāng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具具受理通通知書(shū)。。審核。房地產(chǎn)管管理部門(mén)門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)提提供的有有關(guān)材料料是否符符合法定定條件進(jìn)進(jìn)行審核核。許可。經(jīng)審查，，申請(qǐng)符符合法定定條件，，房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門(mén)依法法作出行行政許可可決定，，送達(dá)《商品房預(yù)預(yù)售許可可證》。如果不不符合法法定條件件的，房房地產(chǎn)管管理部門(mén)門(mén)依法作作出不予予許可的的書(shū)面決決定，送送達(dá)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)。。公示。房地產(chǎn)管管理部門(mén)門(mén)作出的的準(zhǔn)予商商品房預(yù)預(yù)售許可可的決定定，應(yīng)當(dāng)當(dāng)公開(kāi)，，公眾有有權(quán)查閱閱?！鞘猩唐菲贩款A(yù)售售管理辦辦法，1995商品房預(yù)預(yù)售的其其他規(guī)定定開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)預(yù)售商商品房時(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)購(gòu)人出示示商品房房預(yù)售許許可證明明。預(yù)售合同簽訂訂之日起30日內(nèi)，到商品品房所在地的的縣級(jí)以上人人民政府房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管管部門(mén)和土地地管理部門(mén)備案。商品房銷(xiāo)售合合同應(yīng)當(dāng)載明明商品房的建建筑面積和使使用面積、價(jià)價(jià)格、交付日日期、質(zhì)量要要求、物業(yè)管管理方式以及及雙方的違約約責(zé)任。——城市房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理理?xiàng)l例，1998“定金”與““訂金”的辨辨析“訂金”在法法律上并沒(méi)有有嚴(yán)格的界定定“定金”在法法律上有比較較嚴(yán)格的界定定。其作用有兩種種情形：1、合同正常履履行時(shí)，定金金充作價(jià)款或或由交付方收收回；2、合同不履行行時(shí)，適用定定金罰則：即即交付方違約約的，無(wú)權(quán)收收回定金；接接受方違約的的，應(yīng)雙倍返返還定金。關(guān)于定金的規(guī)規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)在訂立商商品房買(mǎi)賣(mài)合合同之前向買(mǎi)買(mǎi)受方收取預(yù)預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)費(fèi)用的，訂立立商品房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同時(shí)，所所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款款；當(dāng)事人未未能訂立商品品房買(mǎi)賣(mài)合同同的，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受方方返還所收費(fèi)費(fèi)用；當(dāng)事人人之間另有約約定的，從其其約定。（商品房銷(xiāo)售售管理辦法））出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、、預(yù)訂等方式式向買(mǎi)受人收收受定金作為為訂立商品房房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)擔(dān)保的，如果果因當(dāng)事人一一方的原因未未能訂立商品品房買(mǎi)賣(mài)合同同，應(yīng)當(dāng)按照照法律關(guān)于定定金的規(guī)定處處理；因不可可歸責(zé)于當(dāng)事事人雙方的事事由，導(dǎo)致商商品房買(mǎi)賣(mài)合合同未能訂立立的，出賣(mài)人人應(yīng)當(dāng)將定金金返還買(mǎi)受人人。（最高法關(guān)于于審理商品房房買(mǎi)賣(mài)合同糾糾紛案件適用用法律若干問(wèn)問(wèn)題的解釋?zhuān)I(mǎi)房人簽訂認(rèn)認(rèn)購(gòu)書(shū)、正式式簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合合同》前，如果因?yàn)闉橘I(mǎi)方的原因因未能訂立合合同的，出賣(mài)賣(mài)人可以不退退還定金。但但是，如果因因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方方的原因，比比如合同不能能協(xié)商一致，，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)當(dāng)將定金返還還買(mǎi)受人。非法預(yù)售的罰罰則無(wú)證擅自預(yù)售售商品房，停止違法行行為，沒(méi)收違違法所得，并并處已收取的的預(yù)付款1％以下的罰款款。不按規(guī)定使用用商品房預(yù)售售款項(xiàng)，由房地產(chǎn)管管理部門(mén)責(zé)令令限期糾正，，并可處以違違法所得3倍以下但不超超過(guò)3萬(wàn)元的罰款。。以不正當(dāng)手段段取得商品房房預(yù)售許可，由房地產(chǎn)管管理部門(mén)責(zé)令令停止預(yù)售，，撤銷(xiāo)商品房房預(yù)售許可，，并處3萬(wàn)元罰款?！鞘猩唐贩款A(yù)預(yù)售管理辦法法，19953.6現(xiàn)房銷(xiāo)售的條條件開(kāi)發(fā)企業(yè)具有有合法身份及及資質(zhì)；（開(kāi)開(kāi)發(fā)主體資格格合法）取得土地使用用權(quán)證書(shū)或者者使用土地的的批準(zhǔn)文件；；（商品房的的用地合法））取得建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證、施工許可可證、銷(xiāo)售許許可證；（商商品房的規(guī)劃劃、建設(shè)手續(xù)續(xù)合法）已通過(guò)竣工驗(yàn)驗(yàn)收；（商品品房符合工程程建設(shè)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）拆遷安置已經(jīng)經(jīng)落實(shí)；供水、供電、、供熱、燃?xì)鈿?、通訊等配配套基礎(chǔ)設(shè)施施和公共設(shè)施施具備交付使使用條件或者者已確定施工工和交付日期期；（商品房房能夠達(dá)到基基本使用條件件）物業(yè)管理方案案已落實(shí)?！唐贩夸N(xiāo)售管管理辦法，2001商品房買(mǎi)賣(mài)合合同的內(nèi)容（一）當(dāng)事人人名稱(chēng)或者姓姓名和住所；；（二）商品房房基本狀況；；（三）商品房房的銷(xiāo)售方式式；

（四））商品房?jī)r(jià)款款的確定方式式及總價(jià)款、、付款方式、、付款時(shí)間；；（五）交付使使用條件及日日期；（六）裝飾、、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承承諾；（七）供水、、供電、供熱熱、燃?xì)?、通通訊、道路、、綠化等配套套礎(chǔ)設(shè)施和公公共設(shè)施的交交付承諾和有有關(guān)權(quán)益、責(zé)責(zé)任；（八）公共配配套建筑的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差差異的處理方方式；（十）辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)關(guān)事宜；（十一）解決決爭(zhēng)議的方法法；（十二）違約約責(zé)任；（十三）雙方方約定的其他他事項(xiàng)?！唐贩夸N(xiāo)售管管理辦法16p，2001銷(xiāo)售禁止行為為及法律責(zé)任任開(kāi)發(fā)企業(yè)不得得在未解除商商品房買(mǎi)賣(mài)合合同前，將作作為合同標(biāo)的的物的商品房房再行銷(xiāo)售給給他人。（禁禁止“一房多多售”）開(kāi)發(fā)企業(yè)不得得采取返本銷(xiāo)售或變變相返本銷(xiāo)售售的方式銷(xiāo)售商商品房。開(kāi)發(fā)企業(yè)不得得采取售后包租或者者變相售后包包租的方式銷(xiāo)售未未竣工的商品品房。商品住宅按套套銷(xiāo)售，不得分割拆零零銷(xiāo)售。不符合商品房房銷(xiāo)售條件的的，房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得得銷(xiāo)售商品房房，不得向買(mǎi)買(mǎi)受人收取任任何預(yù)訂款性性質(zhì)費(fèi)用。商品房銷(xiāo)售后后，房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更更規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)。（通知買(mǎi)受人人，有權(quán)退房房）“五證”&“兩書(shū)”“五證”指的的是：“國(guó)有土地使使用證”，我我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，只有在在國(guó)有土地上上建設(shè)的房屋屋才能用于出出售。開(kāi)發(fā)商商向國(guó)家交納納土地出讓金金，即可取得得土地使用權(quán)權(quán)，房屋才能能正常合法的的進(jìn)行交易。?！敖ㄔO(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證””，根據(jù)我國(guó)國(guó)《土地管理法法》規(guī)定，建設(shè)設(shè)用地要符符合國(guó)家的的土地利用用總體規(guī)劃劃。“建設(shè)工程程規(guī)劃許可可證”，房房子建在什什麼地方、、要建多高高，容積率率是多少，，都要經(jīng)過(guò)過(guò)規(guī)劃部門(mén)門(mén)的許可。?！敖ㄔO(shè)工程程開(kāi)工許可可證”，只只有擁有此此證工程才才能施工。?！颁N(xiāo)售許可可證（預(yù)售售許可證））”，沒(méi)有有此證，房房子就不能能銷(xiāo)售或預(yù)預(yù)售?！皟蓵?shū)”指指的是：《住宅質(zhì)量保保證書(shū)》及《住宅使用說(shuō)說(shuō)明書(shū)》，開(kāi)發(fā)商應(yīng)應(yīng)在交付房房屋時(shí)向購(gòu)購(gòu)房者提交交。3.7銷(xiāo)售代理的的相關(guān)規(guī)定定房地產(chǎn)中介介服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)不得代理理銷(xiāo)售不符符合銷(xiāo)售條條件的商品品房。代理銷(xiāo)售商商品房的，，中介機(jī)構(gòu)構(gòu)銷(xiāo)售商品品房時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)人出示商商品房的有有關(guān)證明文文件和商品品房銷(xiāo)售委委托書(shū)。受托房地產(chǎn)產(chǎn)中介服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)在代代理銷(xiāo)售商商品房時(shí)不不得收取傭傭金以外的的其他費(fèi)用用。代理銷(xiāo)售關(guān)關(guān)系不改變變購(gòu)房人和和開(kāi)發(fā)者之之間的轉(zhuǎn)讓讓關(guān)系，因因此不承但但相應(yīng)責(zé)任任。3.8銷(xiāo)售廣告及及銷(xiāo)售承諾諾問(wèn)題廣告的內(nèi)容容并不當(dāng)然然成為合同同一個(gè)組成成部分，不不具有合同同效力，不不受法律保保護(hù)。只有將廣告告宣傳的內(nèi)內(nèi)容在購(gòu)房房合同中約約定，使之之成為合同同的一個(gè)組組成部分，，才具有法法律約束力力。銷(xiāo)售人員的的口頭宣傳傳介紹及銷(xiāo)銷(xiāo)售承諾，，作為口頭頭表示可以以構(gòu)成合同同，受法律律保護(hù)。但但在出現(xiàn)糾糾紛時(shí)，取取證有一定定難度。只有當(dāng)銷(xiāo)售售人員的承承諾在合同同的補(bǔ)充條條款中加以以約定了，，買(mǎi)賣(mài)雙方方承擔(dān)法律律責(zé)任。通常廣告中中注明“樓樓書(shū)最終解解釋權(quán)歸本本公司”、、“房屋面面積最終以以政府房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)部部門(mén)之測(cè)定定為準(zhǔn)”等等詞句，避避免糾紛。。在廣告的發(fā)發(fā)布方面，，《合同法》、《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告告發(fā)布暫行行規(guī)定》、《商品房銷(xiāo)售售管理辦法法》等有相關(guān)約約束。4房屋面積測(cè)測(cè)算包括計(jì)算全全部房屋建建筑面積的的部分、計(jì)計(jì)算一半建建筑面積的的部分、、不計(jì)算面面積的部分分。房屋面面積測(cè)算包包括房屋建建筑面積、、使用面積積、產(chǎn)權(quán)面面積、共有有共用建筑筑面積等的的測(cè)算。房屋建筑面面積系指房房屋外墻(柱)勒腳以上各各層的外圍圍水平投影影面積。。房屋使用面面積系指房房屋戶(hù)內(nèi)全全部可供使使用的空間間面積，按按房屋的內(nèi)內(nèi)墻面水平平投影面積積計(jì)算。房屋產(chǎn)權(quán)面面積系指產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主依法法擁有房屋屋所有權(quán)的的房屋建筑筑面積。房房屋產(chǎn)權(quán)面面積由市、、縣(市)房產(chǎn)行政主主管部門(mén)登登記確權(quán)認(rèn)認(rèn)定房屋共有共共用建筑面面積系指各各產(chǎn)權(quán)主共共同占有或或共同使用用的建筑面面積。4.1成套房屋建建筑面積測(cè)測(cè)算成套房屋建建筑面積由由成套房屋屋套內(nèi)建筑筑面積和分分?jǐn)偹霉补灿泄灿媒ńㄖ娣e兩兩部分組成成。套內(nèi)建筑面面積由套內(nèi)內(nèi)使用面積積、套內(nèi)墻墻體面積、、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)面積三部部分組成。。共有共用建建筑面積包包括：電梯梯井、管道道井、樓梯梯間、垃圾圾道、變電電室、設(shè)備備間、公共共門(mén)廳、過(guò)過(guò)道、值班班警衛(wèi)室等等，以及為為整幢房屋屋服務(wù)的公公共用房和和管理用房房的建筑面面積，以水水平投影面面積計(jì)算。。

共有共共用建筑面面積還包括括套與公共共建筑之間間的分隔墻墻，以及外外墻(包括山墻)水平投影面面積一半的的建筑面積積。

獨(dú)立立使用的地地下室、車(chē)車(chē)棚、車(chē)庫(kù)庫(kù)等和為多多幢房屋服服務(wù)的管理理用房、公公共用房以以及作為人人防工程的的地下室都都不計(jì)入共有共用建建筑面積。?！斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)規(guī)范》對(duì)不計(jì)入建建筑面積的的規(guī)定層高小于2.2米以下的夾夾層、插層層、技術(shù)層層、地下室室、半地下下室；突出房屋墻墻面的構(gòu)件件、配件、、裝飾柱、、裝飾性的的玻璃幕墻墻、垛、勒勒腳、臺(tái)臺(tái)階、無(wú)柱柱雨篷；房屋之間無(wú)無(wú)上蓋的架架空通廊；；房屋的天面面、挑臺(tái)、、天面上的的花園、泳泳池；建筑物內(nèi)的的操作平臺(tái)臺(tái)、上料平平臺(tái)及建筑筑物的空間間平臺(tái)及建建筑物的空空間安置箱箱、罐的平平臺(tái)；騎樓、過(guò)街街樓的底層層用作道路路街巷通行行的部分；；利用引橋、、高架橋、、高架路、、路面作為為頂蓋的房房屋；活動(dòng)簡(jiǎn)易房房屋；與房屋室內(nèi)內(nèi)不相通的的房屋間伸伸縮縫?！嵵菔蟹课菸萁ㄖ娣e積測(cè)算及共共有共用建建筑面積分分?jǐn)傄?guī)則，，20024.2有關(guān)面積誤誤差問(wèn)題的的規(guī)定商品房銷(xiāo)售售可以按套套（單元））計(jì)價(jià)，也也可以按套套內(nèi)建筑面面積或者建建筑面積計(jì)計(jì)價(jià)。（無(wú)無(wú)按使用面面積計(jì)價(jià)））按套內(nèi)建筑筑面積或者者建筑面積積計(jì)價(jià)的，，當(dāng)事人應(yīng)應(yīng)當(dāng)在合同同中載明合合同約定面面積與產(chǎn)權(quán)權(quán)登記面積積發(fā)生誤差差的處理方方式。合同同未作約定定的，面積積誤差比絕絕對(duì)值在3％以?xún)?nèi)，據(jù)據(jù)實(shí)結(jié)算房房?jī)r(jià)款；面面積誤差比比絕對(duì)值超超出3％時(shí)，買(mǎi)受受人有權(quán)退退房（拿回回房款、利利息）。買(mǎi)買(mǎi)受人不退退房，按面積多多退少補(bǔ)（（面積大于于合同，僅僅補(bǔ)3%，以上自付付；面積小小于合同，，3%以上退雙倍倍）按建筑面積積計(jì)價(jià)的，，當(dāng)事人應(yīng)應(yīng)當(dāng)在合同同中約定套內(nèi)建筑面面積和分?jǐn)倲偟墓灿薪ńㄖ娣e，并約定建建筑面積不不變而套內(nèi)內(nèi)建筑面積積發(fā)生誤差差以及建筑筑面積與套套內(nèi)建筑面面積均發(fā)生生誤差時(shí)的的處理方式式。5房地產(chǎn)權(quán)屬屬登記管理理國(guó)家實(shí)行土土地使用權(quán)權(quán)和房屋所所有權(quán)登記記發(fā)證制度度。在依法取得得的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地地上建成房房屋的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)憑土地使用用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上上地方政府府房產(chǎn)管理理部門(mén)申請(qǐng)請(qǐng)登記，經(jīng)經(jīng)核實(shí)頒發(fā)發(fā)房屋所有有權(quán)證書(shū)。。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓或者變更更時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)向縣級(jí)以以上地方人人民政府房房產(chǎn)管理部部門(mén)申請(qǐng)房房產(chǎn)變更登登記，并憑變更后的的房屋所有有權(quán)證書(shū)向同級(jí)政府府土地管理理部門(mén)申請(qǐng)請(qǐng)土地使用用權(quán)變更登登記。房地產(chǎn)抵押押時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)向縣級(jí)以以上地方人人民政府規(guī)規(guī)定的部門(mén)門(mén)辦理抵押押登記。鄭州市的房房屋產(chǎn)權(quán)管管理基本規(guī)定：：城市房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，是指指城市房屋屋的所有權(quán)權(quán)。城市房房屋產(chǎn)籍，，是指城市市房屋的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案、、地籍圖紙紙及帳、表表卡、冊(cè)和和其他反映映產(chǎn)權(quán)狀況況的資料。。縣(市)房產(chǎn)管理部部門(mén)代表本本級(jí)人民政政府核發(fā)的的《房屋所有權(quán)權(quán)證》，是房屋所所有權(quán)人據(jù)據(jù)以享有房房屋所有權(quán)權(quán)的法律憑憑證。在辦辦理房屋的的擴(kuò)建、改改建、翻建建、買(mǎi)賣(mài)、、交換、兼兼并、贈(zèng)與與、繼承、、析產(chǎn)、租租賃、抵押押、調(diào)撥、、拆遷安置置等轉(zhuǎn)移變變更手續(xù)時(shí)時(shí)，都必須須憑《房屋所有權(quán)權(quán)證》，凡沒(méi)有《房屋所有權(quán)權(quán)證》的房屋，國(guó)國(guó)家法律不不予保護(hù)。?！嵵菔挟a(chǎn)權(quán)權(quán)產(chǎn)籍管理理辦法實(shí)施施辦法新建房屋的的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍籍管理凡新建的各各類(lèi)房屋，，在房屋竣竣工三個(gè)月月內(nèi)，由房房屋所有權(quán)權(quán)人(自然然人人或或法法人人)按規(guī)規(guī)定定辦辦理理申申請(qǐng)請(qǐng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登登記記手手續(xù)續(xù)。。并并提提交交上上級(jí)級(jí)主主管管機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)批批準(zhǔn)準(zhǔn)的的文文件件、、城城市市規(guī)規(guī)劃劃部部門(mén)門(mén)批批準(zhǔn)準(zhǔn)的的建建筑筑許許可可證證、、建建筑筑紅紅線(xiàn)線(xiàn)圖圖、、工工程程質(zhì)質(zhì)量量檢檢驗(yàn)驗(yàn)證證和和土土地地使使用用證證等等有有關(guān)關(guān)資資料料。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)公公司司建建造造的的商商品品房房，，應(yīng)應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格格按按照照國(guó)國(guó)家家建建設(shè)設(shè)部部《關(guān)于于加加強(qiáng)強(qiáng)商商品品房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)產(chǎn)產(chǎn)籍籍登登記記管管理理的的通通知知》，在在房房屋屋竣竣工工三三個(gè)個(gè)月月內(nèi)內(nèi)(銷(xiāo)售售前前)，持持房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)資資質(zhì)質(zhì)證證書(shū)書(shū)和和營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)執(zhí)照照、、投投資資計(jì)計(jì)劃劃批批文文、、用用地地手手續(xù)續(xù)、、建建筑筑許許可可證證及及紅紅線(xiàn)線(xiàn)圖圖、、工工程程質(zhì)質(zhì)量量檢檢驗(yàn)驗(yàn)證證、、集集資資、、合合資資、、合合建建商商品品房房屋屋的的協(xié)協(xié)議議書(shū)書(shū)或或合合同同書(shū)書(shū)等等證證件件，，到到鄭鄭州州市市房房產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)監(jiān)監(jiān)理理處處辦辦理理商商品品房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登登記記(備案案)，領(lǐng)領(lǐng)取取《商品品房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登登記記備備案案證證》后，，方方可可辦辦理理銷(xiāo)銷(xiāo)售售手手續(xù)續(xù)。。商品品房房屋屋的的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)方方須須在在購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)房房屋屋三三個(gè)個(gè)月月內(nèi)內(nèi)(預(yù)售售商商品品房房，，自自結(jié)結(jié)算算之之日日起起三三個(gè)個(gè)月月內(nèi)內(nèi))，持持《商品品房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登登記記備備案案證證》復(fù)印件，，購(gòu)房協(xié)協(xié)議書(shū)或或合同書(shū)書(shū)，交易易管理部部門(mén)出具具的交易易契證等等手續(xù)，，到鄭州州市房產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)監(jiān)理處辦辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)登記手手續(xù)，領(lǐng)領(lǐng)取《房屋所有有權(quán)證》。6物業(yè)管理理?xiàng)l例6.1對(duì)建設(shè)單單位的相相關(guān)規(guī)定定P22-23，建設(shè)單單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)在銷(xiāo)售售物業(yè)之之前，制制定業(yè)主主臨時(shí)公公約，對(duì)對(duì)有關(guān)物物業(yè)的使使用、維維護(hù)、管管理、業(yè)業(yè)主利益益，業(yè)主主義務(wù)，，違約責(zé)責(zé)任等事事項(xiàng)依法法作出約約定。物物業(yè)買(mǎi)受受人在與與建設(shè)單單位簽訂訂物業(yè)買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同同時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)對(duì)遵遵守業(yè)主主臨時(shí)公公約予以以書(shū)面承承諾。P24,住宅物業(yè)業(yè)的建設(shè)設(shè)單位，，應(yīng)當(dāng)通通過(guò)招投投標(biāo)的方方式選聘聘具有相相應(yīng)資質(zhì)質(zhì)的物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)；投投標(biāo)人少少于３個(gè)個(gè)或者住住宅規(guī)模模較小的的，可以以采用協(xié)協(xié)議方式式選聘。。P25,建設(shè)單位位與物業(yè)業(yè)買(mǎi)受人人簽訂的的買(mǎi)賣(mài)合合同應(yīng)當(dāng)當(dāng)包含前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同約定定的內(nèi)容容。P27,業(yè)主依法享享有的物物業(yè)共用用部位、、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備的所有有權(quán)或者者使用權(quán)權(quán)，建設(shè)設(shè)單位不不得擅自自處分。。6.2物管條例例對(duì)物管管方的規(guī)規(guī)定從事物業(yè)業(yè)管理的的人員應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照國(guó)家有有關(guān)規(guī)定定，取得得職業(yè)資資格證書(shū)書(shū)。一個(gè)物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域由一一個(gè)物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)實(shí)施施物業(yè)管管理。物物業(yè)管理理企業(yè)可可以將物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)委托托給專(zhuān)業(yè)業(yè)性服務(wù)務(wù)企業(yè)，，但不得得將該區(qū)區(qū)域內(nèi)的的全部物物業(yè)管理理一并委委托給他他人?！飿I(yè)管理理?xiàng)l例，，20036.3物管條例對(duì)業(yè)主的的規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)當(dāng)根據(jù)物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的的約定交交納物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用。已已竣工但但尚未出出售或者者尚未交交給物業(yè)業(yè)買(mǎi)受人人的物業(yè)業(yè)，物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用由建建設(shè)單位位交納。。業(yè)主依法法確需改改變公共共建筑和和共用設(shè)設(shè)施用途途的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在辦辦理有關(guān)關(guān)手續(xù)后后告知物物業(yè)管理理企業(yè)；；物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)確需改改變的，，應(yīng)當(dāng)首首先提請(qǐng)請(qǐng)業(yè)主大大會(huì)討論論決定同同意?！飿I(yè)管理理?xiàng)l例，，20036.4鄭州市物物業(yè)管理理的規(guī)定定物業(yè)管理理服務(wù)單單位與業(yè)業(yè)主委員員會(huì)按照照物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商約定具體體的收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目和和標(biāo)準(zhǔn)，，報(bào)市價(jià)價(jià)格主管管部門(mén)備案。定價(jià)方式式。為物價(jià)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、、使用人人提供的的公共衛(wèi)衛(wèi)生清潔潔、公共共設(shè)施的的維修保保養(yǎng)和保保安、綠綠化等有有公共性性的服務(wù)務(wù)以及代代收繳水水電費(fèi)、、煤氣費(fèi)費(fèi)、有線(xiàn)線(xiàn)電視費(fèi)費(fèi)、電話(huà)話(huà)費(fèi)等公公眾代辦辦性質(zhì)的的服務(wù)收收費(fèi)，實(shí)實(shí)行政府定價(jià)價(jià)或者政政府指導(dǎo)導(dǎo)價(jià)。凡屬于于物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、、使用人人個(gè)別需需求提