商業(yè)策劃經(jīng)驗(yàn)篇詳解

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)策劃經(jīng)驗(yàn)篇前期工作工作節(jié)點(diǎn)工作主題具體工作內(nèi)容調(diào)研宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)研：國(guó)家宏觀政策及法規(guī)宏觀金融形式；國(guó)際重大事件市區(qū)域政策、法規(guī)；區(qū)域面積、人口區(qū)域人口質(zhì)量調(diào)研（人口結(jié)構(gòu)和密度）區(qū)域國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值輻射區(qū)域面積、人口城市（區(qū)域）特性支柱產(chǎn)業(yè)情況城市進(jìn)程化程度；城市GDP、人均GDP；城市面積、人口城市（區(qū)域）經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃城市（區(qū)域）道路及交通規(guī)劃城市（區(qū)域）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布及發(fā)展規(guī)劃人均可支配收入社會(huì)零售總額城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款額恩格爾系數(shù)百戶汽車擁有量行業(yè)發(fā)展及特性房地產(chǎn)行業(yè)綜合調(diào)研：區(qū)域住宅分布狀況及價(jià)格區(qū)域住宅供需關(guān)系城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀底商現(xiàn)狀及價(jià)格寫字樓現(xiàn)狀及價(jià)格酒店現(xiàn)狀及價(jià)格其它類房地產(chǎn)現(xiàn)狀及價(jià)格商圈綜合調(diào)研：商圈界定區(qū)域商業(yè)分布詳圖字母商圈關(guān)系主鋪商圈關(guān)系輻射商圈狀況商圈商業(yè)分布狀況商圈人流、車流及停車狀況商圈競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手關(guān)系商圈自然與社會(huì)條件商圈周邊環(huán)境和公建設(shè)施商圈未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量及發(fā)展規(guī)劃商圈商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布商圈商業(yè)規(guī)模數(shù)量商圈大型主力店現(xiàn)狀商圈物流現(xiàn)狀各商業(yè)物業(yè)位置、規(guī)模、業(yè)態(tài)分布、業(yè)態(tài)比例、租賃價(jià)格、經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、硬件設(shè)施、配套設(shè)施、未來(lái)發(fā)展綜合調(diào)研典型商業(yè)調(diào)研：典型性商業(yè)個(gè)案位置、建筑特點(diǎn)、單層建筑面積、單層使用面積、總使用面積、樓層數(shù)、商鋪規(guī)格、業(yè)態(tài)分布、租金、轉(zhuǎn)租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、交租方式、使用權(quán)售價(jià)、產(chǎn)權(quán)售價(jià)、服務(wù)業(yè)態(tài)情況、物業(yè)及管理費(fèi)用、硬件設(shè)施、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、人流量、品牌匯總、發(fā)展歷程及未來(lái)發(fā)展規(guī)劃。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手開發(fā)背景、特性、位置、單層建筑面積總建筑面積、單層使用面積、總使用面積、樓層數(shù)、商鋪規(guī)格、業(yè)態(tài)分布、租金、、轉(zhuǎn)租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、交租方式、使用權(quán)售價(jià)、產(chǎn)權(quán)售價(jià)、服務(wù)業(yè)態(tài)情況、物業(yè)及管理費(fèi)用、硬件設(shè)施、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、操作方式、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手媒介使用、推廣模式、頻率、促銷方式。定性調(diào)研：經(jīng)營(yíng)戶問(wèn)卷：經(jīng)營(yíng)戶戶籍、經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)面積、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品、經(jīng)營(yíng)年限、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、對(duì)本案入場(chǎng)意向、入場(chǎng)方式、面積承受、租賃價(jià)格承受、意向樓層、硬件關(guān)注度、受眾媒介、對(duì)本案的看法建議、聯(lián)系方式等。投資者問(wèn)卷：投資者來(lái)源、現(xiàn)有投資方式、對(duì)本案投資意向、投資關(guān)注度、投資金額、首付款承受金額、自營(yíng)還是包租、回報(bào)率、投資意向樓層和面積、信息獲取渠道、職業(yè)構(gòu)成等；消費(fèi)者問(wèn)卷：消費(fèi)者來(lái)源、出行方式、消費(fèi)頻率、區(qū)域消費(fèi)者習(xí)慣、消費(fèi)金額、常去購(gòu)物場(chǎng)所及原因、對(duì)本案看法及建議、信息獲取渠道、年齡構(gòu)成、月收入、職業(yè)構(gòu)成等。媒介綜合調(diào)研：當(dāng)?shù)貞敉鈴V告類型、具體位置、制作價(jià)格、發(fā)行價(jià)格、受眾群體當(dāng)?shù)丶埫筋愋蛷V告發(fā)行價(jià)格、、發(fā)行頻率、受眾群體、發(fā)行量、覆蓋面當(dāng)?shù)仉娒筋悘V告發(fā)行價(jià)格、發(fā)行頻率、受眾群體發(fā)行量、覆蓋面當(dāng)?shù)刂髁骶W(wǎng)絡(luò)廣告、點(diǎn)擊量、受眾群體、網(wǎng)格廣告發(fā)布價(jià)格當(dāng)?shù)貜V告公司綜合了解、各種印刷品制作價(jià)格調(diào)研分析項(xiàng)目立地及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析道路類別及交通狀況分析道路地塊自然及社會(huì)條件分析定量分析：有效甄別各個(gè)總量匯總（總建筑面積、總使用面積、鋪位規(guī)格、各業(yè)態(tài)）價(jià)格波動(dòng)（產(chǎn)權(quán)售價(jià)、使用權(quán)售價(jià)、租金價(jià)格、轉(zhuǎn)讓費(fèi)價(jià)格）各業(yè)態(tài)有效支撐換算定性分析定性匯總比例分析特例分析典型性商業(yè)分析典型性商業(yè)特性分析硬件優(yōu)劣分析營(yíng)銷模式分析業(yè)態(tài)功能分區(qū)分析與本案的關(guān)系分析、未來(lái)發(fā)展分析、租賃價(jià)格分析管理模式及現(xiàn)狀分析樓層分布分析鋪位規(guī)格分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)特性分析、差異化分析/競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)分析、推廣方式分析、推廣渠道分析、推廣頻率分析SWOT分析優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅項(xiàng)目參數(shù)分析：時(shí)機(jī)性、進(jìn)程性、地段性、規(guī)模性、布局性、硬件性、穩(wěn)定性、人氣、資源性、競(jìng)爭(zhēng)與兼容性、商圈、人口、人性定位：項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目理念定位產(chǎn)品定位1、業(yè)態(tài)分布及配比定位2、功能分區(qū)定位3、價(jià)格定位（租賃價(jià)格、銷售價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格及押金）4、業(yè)態(tài)鋪位規(guī)格5、配套定位建筑定位：柱網(wǎng)、動(dòng)線、設(shè)備、層高、結(jié)構(gòu)、裝飾要求、外立面定位客群定位：目標(biāo)購(gòu)買者定位目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者定位目標(biāo)消費(fèi)者定位主力店定位物業(yè)業(yè)態(tài)定位建筑概念設(shè)計(jì)整體規(guī)劃方案簡(jiǎn)介總平面圖建筑結(jié)構(gòu)圖剖面圖鳥瞰圖總體交通組織圖概念效果設(shè)計(jì)外立面效果設(shè)計(jì)中庭效果設(shè)計(jì)內(nèi)部裝修效果設(shè)計(jì)各業(yè)態(tài)及配套室內(nèi)概念設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)建筑面積設(shè)計(jì)：各樓層內(nèi)部平面分割設(shè)計(jì)功能分區(qū)設(shè)計(jì)動(dòng)線設(shè)計(jì)：內(nèi)部和外部交通組織設(shè)計(jì)（人流和車流動(dòng)線）財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目投入成本估算及資金分配項(xiàng)目回款模式（租售比）項(xiàng)目回款進(jìn)度項(xiàng)目靜態(tài)、動(dòng)態(tài)總收入估算；盈虧平衡分析敏感性分析投資回報(bào)率分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及回避營(yíng)銷計(jì)劃營(yíng)銷原則營(yíng)銷模式（營(yíng)銷方式、租售比建議）營(yíng)銷策略安排營(yíng)銷產(chǎn)品包裝營(yíng)銷對(duì)象營(yíng)銷渠道價(jià)格策略促銷策略營(yíng)銷組織安排營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)搭建人員管理制度及培訓(xùn)營(yíng)銷道具建議營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)把控放盤策略回款進(jìn)度銷控安排營(yíng)銷費(fèi)用估算推廣計(jì)劃項(xiàng)目推廣環(huán)境分析項(xiàng)目目標(biāo)受眾分析項(xiàng)目賣點(diǎn)分析媒介渠道分析媒介現(xiàn)狀分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手推廣分析推廣媒介組合建議項(xiàng)目各節(jié)點(diǎn)推廣媒介組合方案確定投放策略建議項(xiàng)目各節(jié)點(diǎn)（籌備期、蓄水期、強(qiáng)銷期、持銷期、掃尾期、養(yǎng)市期）各媒介投放頻頻。推廣費(fèi)用估算推廣費(fèi)用及投放計(jì)劃及總費(fèi)用估算后期運(yùn)營(yíng)管理建議運(yùn)營(yíng)管理理念運(yùn)營(yíng)管理模式運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)管理組織安排風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及回避措施效益評(píng)估項(xiàng)目社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估中期工作工作節(jié)點(diǎn)工作主題具體工作內(nèi)容籌備期營(yíng)銷道具實(shí)施方案準(zhǔn)備營(yíng)銷方案及推廣方案確定、理念包裝、產(chǎn)品包裝、銷控包裝工程準(zhǔn)備：工程進(jìn)度表、工程答客問(wèn)、沙盤（鳥瞰沙盤、剖面建筑模型）；平面布局圖、建筑概念效果圖（鳥瞰、日景夜間圖、立面、公共內(nèi)裝、賣點(diǎn)區(qū)域效果等）營(yíng)銷文本準(zhǔn)備項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)書、營(yíng)銷管理制度、招商銷售流程、商戶來(lái)電來(lái)訪登記表、客戶資質(zhì)審核表、價(jià)格表、銷控表、答客問(wèn)、行銷手冊(cè)、經(jīng)營(yíng)管理公約、鋪位卡、產(chǎn)品目錄表、租賃合同、銷售合同、委托合同、商戶裝修守則、按揭銀行及按揭貸款流程、客戶須知、認(rèn)購(gòu)財(cái)務(wù)一覽表、網(wǎng)絡(luò)發(fā)帖登記表、郵箱登記表、網(wǎng)絡(luò)工作記錄表、認(rèn)購(gòu)財(cái)務(wù)一覽表、網(wǎng)絡(luò)發(fā)帖一覽表、網(wǎng)絡(luò)登記表、郵箱登記表、網(wǎng)絡(luò)工作記錄表等營(yíng)銷組織準(zhǔn)備營(yíng)銷崗位編制、營(yíng)銷人員管理制度確定、銷售人員招聘、培訓(xùn)、營(yíng)銷人員考核、演練、項(xiàng)目協(xié)調(diào)人確定、現(xiàn)場(chǎng)報(bào)表管理、后臺(tái)銷售統(tǒng)計(jì)、報(bào)表管理、查詢管理、合同管理、本地及異地系統(tǒng)安排組織推廣道具：VI和VI的延展LOGO/SLOGAN/名片、胸牌、工作服、信封、信紙、檔案袋、手提袋、邀請(qǐng)函、紙杯、簽字筆、光盤、吉祥物、太陽(yáng)傘等。售樓處：道旗、吊旗、條幅、展板、VCD、接待臺(tái)、背景板、標(biāo)語(yǔ)、腰帶戶外：圍擋、售樓處頂部、路牌、燈箱、候車亭、道旗、車身、易拉寶、墻體、大型電子屏、其它流動(dòng)媒體（車、船、飛行體等）紙媒：DM、樓書、報(bào)紙、客通、雜志、戶型單頁(yè)電媒：電媒、電臺(tái)、短信、網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)：聯(lián)誼、開盤、巡展、答謝會(huì)、研討會(huì)、論壇等蓄水期推廣：形象亮相形象亮相飽和式廣告推廣（報(bào)廣、電視、短信、網(wǎng)絡(luò)、軟廣）形象亮相活動(dòng)（如新聞發(fā)布會(huì)）直效：DM等直效媒介現(xiàn)場(chǎng)：展板等道具的更換其它媒介報(bào)媒等營(yíng)銷：大客戶落位大客戶談判及鋪位確定（主力店、品牌店）主力配套商業(yè)引進(jìn)主力配套商業(yè)的談判及引進(jìn)客戶蓄水登記來(lái)電客戶登記、來(lái)訪客戶登記、陌拜客戶登記、網(wǎng)上客戶登記、異地客戶回訪回訪審核數(shù)據(jù)庫(kù)：來(lái)電客戶回訪審核、來(lái)訪客戶回訪審核、陌拜客戶回訪審核、網(wǎng)上客戶回訪審核、異地客戶回訪審核、每日每周月數(shù)據(jù)處理產(chǎn)品技術(shù)調(diào)整預(yù)熱期營(yíng)銷預(yù)熱方式組合運(yùn)用：拍賣、掛號(hào)、特價(jià)、入圍、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、認(rèn)籌解碼借勢(shì)與造勢(shì)熱度測(cè)定模擬排位推廣：開盤晚會(huì)開盤告知：主要使用報(bào)廣、短信、網(wǎng)絡(luò)、戶外、電視等快速媒介強(qiáng)銷期推廣：1、現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造：現(xiàn)場(chǎng)物料氣球、紅紙、音響、展板、條幅、鞭炮等2、現(xiàn)場(chǎng)人員組織3、現(xiàn)場(chǎng)錄像4、快速媒介，廣泛傳播告知：報(bào)廣、電視、網(wǎng)絡(luò)、戶外營(yíng)銷：放量銷控策略定鋪流程及常用文本銷控隊(duì)伍組織持銷期推廣：客通制作客戶答謝會(huì)聚會(huì)沙龍異地巡展戶外媒介更換紙媒內(nèi)容更換及二次傳播回訪直效媒介傳播（品牌入駐明細(xì)表、工程證據(jù)及現(xiàn)場(chǎng)證據(jù)傳播）活動(dòng)播報(bào)（節(jié)慶日促銷活動(dòng)）DM、海報(bào)營(yíng)銷：銷控核對(duì)促銷價(jià)格調(diào)整產(chǎn)品屬性分析、客戶屬性分析（經(jīng)營(yíng)戶和投資戶）業(yè)務(wù)人員組織安排客戶建檔客戶積分掃尾期臨近開業(yè)二次強(qiáng)銷掃尾鋪位的優(yōu)惠策略確定針對(duì)掃尾鋪位的重點(diǎn)推廣鋪位調(diào)整開業(yè)后集中掃尾1、以商招位2、鋪位改造及優(yōu)惠3、過(guò)戶轉(zhuǎn)讓推廣：盤點(diǎn)營(yíng)銷獎(jiǎng)項(xiàng)營(yíng)銷入場(chǎng)慶典證據(jù)傳播感恩活動(dòng)掃尾訴求的戶外媒介的更換客通營(yíng)銷組織人員安排后期工作節(jié)點(diǎn)工作主題具體工作內(nèi)容開業(yè)籌備開業(yè)告知開業(yè)日期告知消費(fèi)者形象告知電媒系列設(shè)計(jì)：電視、廣播、短信、交通臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)紙媒系列設(shè)計(jì)：DM單、海報(bào)、客通、報(bào)廣、軟文、雜志戶外系列設(shè)計(jì)：燈箱、路牌、戶外大廣告牌、車身、墻體、流動(dòng)人體或車體運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)構(gòu)建：組建招商部、市場(chǎng)部、企劃部、財(cái)務(wù)部、人事部、客戶部、采購(gòu)部、工程維修部、保安部、保潔部；整章建制（各部門的崗位職責(zé)、工程流程和規(guī)章制度、績(jī)效考核制度）；部門工作手冊(cè)制定員工手冊(cè)針對(duì)各部門進(jìn)行招聘和培訓(xùn)入場(chǎng)簽約建檔及繳費(fèi)入場(chǎng)流程表、繳款單、商戶檔案表等作業(yè)文本準(zhǔn)備簽約流程及交款流程培訓(xùn)簽訂入場(chǎng)文本（合同、經(jīng)營(yíng)管理公約）；繳納余款交房驗(yàn)收：一裝審核、滿負(fù)荷運(yùn)行、消防聯(lián)動(dòng)、四方驗(yàn)收二裝進(jìn)場(chǎng)提交裝修申請(qǐng)表簽訂裝修協(xié)議、消費(fèi)協(xié)議、領(lǐng)取商戶裝修手冊(cè)及裝修管理規(guī)定二裝審核二裝驗(yàn)收進(jìn)場(chǎng)布貨及布貨審核品牌登記商戶績(jī)效管理系統(tǒng)制定賣場(chǎng)包裝：導(dǎo)視系列設(shè)計(jì)一級(jí)導(dǎo)視：總服務(wù)臺(tái)、總平面導(dǎo)視二級(jí)導(dǎo)視：外場(chǎng)指引標(biāo)志、各層平面導(dǎo)視、各層服務(wù)臺(tái)導(dǎo)視、各層通道導(dǎo)視、電梯導(dǎo)示、各層衛(wèi)生間導(dǎo)示、功能分區(qū)導(dǎo)視三級(jí)導(dǎo)視：鋪位導(dǎo)視慶典包裝：彩虹門、條幅、氣球、布幔、彩旗、花被綠植商業(yè)氛圍包裝：總服務(wù)臺(tái)及各樓層背景板設(shè)計(jì)、中庭包裝、公共空間包裝、留白墻面包裝、柱子包裝、空鋪位遮擋、吊旗、腰帶、地貼及其量化、其它商業(yè)空間；外場(chǎng)外立面包裝、路牌、水牌、道旗、廣