花園項目市場調(diào)研報告

91/91重慶奧林匹克花園項目市場調(diào)研報告第二分冊競爭態(tài)勢分析AllRight。奧林匹克花園項目市場調(diào)研報告奧林匹克花園項目市場調(diào)研報告市場競爭環(huán)境概述高端市場競爭日趨激烈1、北部新區(qū)要緊樓盤概覽項目名稱物業(yè)形態(tài)價格水平銷售時刻藍湖郡聯(lián)排不墅、獨立不墅5000元/M2起待定，可能在8月棕櫚泉國際花園聯(lián)排不墅、獨立不墅5000元/M2起2004年7月25日保利集團獨立不墅未定尚早魯能星城多種建筑形式2800-4300元/M2開始認購藍山湖聯(lián)排不墅未定尚早天湖美鎮(zhèn)花園洋房4000元/M2起待定，可能在8月財寶中心小高層、花園洋房3800元/M2起待定，可能在8月水晶酈城（三、四組團）小高層、高層3800元/M2起待定，可能在8月佰富高爾夫不墅獨立不墅10000元/M2起待定，可能在年底比華利獨立不墅10000元/M2起2004年4月17日2、北部新區(qū)市場迅速放量通過上表我們能夠看出多個樓盤的開盤時刻都集中在8月份。因此，今明兩年整個市場上高檔樓盤的供應量會迅速放大。從市場調(diào)研報告中我們能夠看出，現(xiàn)在北部新區(qū)差不多銷售和立即銷售的樓盤有藍湖郡、天籟美社、財寶中心、棕櫚泉國際花園、比華利豪園、魯能星城等項目，現(xiàn)以藍湖郡的銷售為例，僅一期就有湖邊獨立不墅29棟，總面積11600平方米左右，市場價值約1.5億元，聯(lián)排不墅743棟，總面積185750平方米左右，市場價值約10億元，再看棕櫚泉，一期住宅300余套，總建筑面積70000平方米左右，市場價值約4億元以上，七月二十五日開始對外銷售，還有當前天湖美鎮(zhèn)強大的廣告攻勢為八月份的開盤積極預備，天湖美鎮(zhèn)建筑面積40萬方，可能市場價值約16億元。就這三個樓盤我們能夠看出總市值超過31億元，共能容納約3000戶左右。專門現(xiàn)實的一個問題是，這三家樓盤的開發(fā)商都希望在一年內(nèi)把一期房銷售出去，回籠資金約20億元左右。意味著市場上的居民財寶有近20億元會在一年內(nèi)流向這三家開發(fā)公司。3、產(chǎn)品定位趨于一致現(xiàn)在北部新區(qū)推出的樓盤包括了獨立不墅、聯(lián)排不墅、花園洋房、高爾夫不墅等多種建筑形態(tài)，差不多涵蓋了建筑的主流產(chǎn)品。各個樓盤在產(chǎn)品定位和設計上趨于雷同，產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢嚴峻，社區(qū)主題沒有實質(zhì)性差不。后續(xù)開發(fā)的項目想要在產(chǎn)品上有所突破特不困難。4、地理位置相對集中除魯能星城外，其余樓盤都專門集中，消費者在購房選擇的時候幾乎不用考慮地理位置因素，更多的是比配套比服務等軟件因素。5、競爭態(tài)勢分析市場現(xiàn)在共有三個梯隊的產(chǎn)品，分不在不同的時刻形成不同的競爭趨勢。第一梯隊是以金科天籟城中華坊、美社、龍湖水晶酈城一期為代表的樓盤。這部分樓盤差不多全部銷售結束，在市場上取得了驕人的成績，他們是北部新區(qū)的第一批掘金者，通過自身項目的推廣，吸引了消費者的眼球，提升了開發(fā)公司的品牌知名度，可謂名利雙收。這一梯隊的產(chǎn)品現(xiàn)在可不能對市場產(chǎn)生沖擊，更多的作用是起到標桿作用，成為后面開發(fā)項目的超越目標。第二梯隊是以龍湖藍湖郡、魯能星城、金科天湖美鎮(zhèn)、財寶中心、比華利、佰富高爾夫、水晶酈城二期、棕櫚泉國際花園等為代表的樓盤，這部分項目正在積極預備上市，而且都集中在今年下半年開始銷售。這部分樓盤市場定位除獨立不墅外，差不多上在競爭同一層次的客戶，因此他們面臨的競爭是異常激烈的。第三梯隊是以奧林匹克花園、藍山湖、融科智地、保利集團等為代表的三梯隊。這部分項目的產(chǎn)品面世時刻還有專門長一個過程，暫還不能和第二梯隊的樓盤形成競爭，三梯隊的市場前景還有待于從第二梯隊的市場反應中來分析。但明顯的一個問題是，一、二梯隊銷售完成后，將會從市場上消化大量的客戶資源。第一部分競爭環(huán)境背景一、北部新區(qū)簡介重慶北部新區(qū)于2001年4月25日掛牌成立。按照規(guī)劃，北部新區(qū)將是以后重慶經(jīng)濟最為活躍、高科技人才大量聚攏、商務發(fā)達的新城區(qū)，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃布局了以后新重慶的涉外生態(tài)商務區(qū)、使領館區(qū)、重慶光電產(chǎn)業(yè)基地、重慶軟件產(chǎn)業(yè)基地和重慶醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)基地。雄厚的產(chǎn)業(yè)進展背景、巨大人口涌入和眾多高新產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，無疑使那個地點擁有取之不竭的住房需求。1、明顯的區(qū)位優(yōu)勢北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)，南臨渝中半島，北靠江北國際空港區(qū)，西接嘉陵江，與高等院校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)數(shù)橋相連，東依長江寸灘港區(qū)，規(guī)劃面積136.6平方公里，是重慶中心城區(qū)難得的一片大面積開發(fā)區(qū)。北部新區(qū)在中國西部擁有通達四川、貴州、陜西、湖北、湖南等地最便利的交通優(yōu)勢：是中國西部南北（渝黔、渝合高速公路）、東西（成渝、渝涪高速公路）公路大通道交匯樞紐；將于2005年通車的渝懷鐵路橫貫境內(nèi)，重慶鐵路客運樞紐江北客運站聚散人數(shù)居西部前列；瀕長江、嘉陵江兩江，得長江黃金水道舟楫之利，設計70萬標箱、連接長江三角洲的寸灘港集裝箱碼頭已于2003年7月開工建設。中國西南最大的電信交換樞紐落戶其南緣。優(yōu)越的地理位置和發(fā)達便捷的交通、通信條件，給予北部新區(qū)明顯的區(qū)位優(yōu)勢。2、寬敞的進展空間北部新區(qū)建設用地91.73平方公里，規(guī)劃人口65萬人。由人和、大竹林、禮嘉、黃茅坪、翠云、鴛鴦、金山7個組團構成，呈多中心、組團式布局結構，組團之間由生態(tài)林地、公園綠地間隔。北部新區(qū)分為北部新區(qū)經(jīng)開園、北部新區(qū)高新園，分不全面托付重慶經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（經(jīng)開區(qū)）和重慶高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（高新區(qū)）實施開發(fā)建設，這有利于充分發(fā)揮兩個國家級開發(fā)區(qū)的骨干支撐作用。3、重點進展的產(chǎn)業(yè)北部新區(qū)產(chǎn)業(yè)布局以進展“十里汽車城”和光電產(chǎn)業(yè)基地為重點。規(guī)劃將“十里汽車城”打造成為以福特轎車、力帆汽車為主體的中高檔轎車生產(chǎn)基地，微型車、重型貨車、大型客車及零部件生產(chǎn)研發(fā)基地，集生產(chǎn)、研發(fā)、貿(mào)易、博展、教育、旅游等綜合功能為一體的新型工業(yè)區(qū)。汽車城已入駐長安福特轎車15萬輛、力帆轎車5萬輛項目和十多家海內(nèi)外知名汽車零部件企業(yè)。北部新區(qū)正按照新的思路、調(diào)動各方面積極性打造“十里汽車城”，重點支持長安福特和力帆轎車進展，推動轎車和發(fā)動機、微型車、重型貨車、大型客車、汽車空調(diào)、汽車技術研發(fā)中心等重點工程，引進一批專用車、改裝車和汽車零部件生產(chǎn)項目，引導一批海內(nèi)外汽配企業(yè)特不是民營汽配企業(yè)入駐并實現(xiàn)摩托車零部件生產(chǎn)向汽車零部件生產(chǎn)的轉(zhuǎn)化。規(guī)劃以光電產(chǎn)業(yè)基地為重點推進高新技術產(chǎn)業(yè)項目的引進和進展。在高新園實施“三、四、五”產(chǎn)業(yè)進展重點，即集中建設光電子、生物醫(yī)藥工程、軟件三個產(chǎn)業(yè)基地；重點培育進展電子信息、新醫(yī)藥和生物醫(yī)學工程、新材料和環(huán)保、機電一體化四大主導產(chǎn)業(yè)；辦好留學人員創(chuàng)業(yè)園、軟件園、生物生化技術開發(fā)園、光電技術開發(fā)園、機電一體化技術開發(fā)園五個專業(yè)孵化器。引進和進展信威、華邦、海扶等一批醫(yī)療器械、生物制藥、通訊網(wǎng)絡、電子元件和軟件項目。4、良好的基礎設施和生態(tài)環(huán)境北部新區(qū)開發(fā)建設近四年來，一批重要的基礎設施差不多建成投入使用，能差不多滿足企業(yè)入駐需要。從2003年開始的新一輪綜合交通、能源、給排水、信息設施、生態(tài)環(huán)境、園區(qū)基礎設施等骨干工程建設將投資450億，打造良好產(chǎn)業(yè)進展和人居環(huán)境，2007年左右將差不多建成?，F(xiàn)在，金開大道等一批主干道差不多通車，供水加壓站、變電站等一批設施已投入使用，渝懷鐵路、重慶鐵路客運樞紐江北客運站、寸灘港集裝箱碼頭和物流園區(qū)建設進展順利；一批骨干道路建設快速推進，將形成網(wǎng)絡式、命名為“金系列”的“開山通海興渝州”的七條骨干路網(wǎng)；連接北部新區(qū)的4條軌道交通線已完成規(guī)劃，其中3號線（市中心區(qū)-江北國際機場）將在年內(nèi)開工，6號線（北部新區(qū)-北碚）將提速推進。完善的基礎設施將構成北部新區(qū)公路、鐵路、水運、航空綜合立體交通網(wǎng)絡。一批體現(xiàn)重慶直轄市水平的文化、教育、科技、體育、衛(wèi)生、旅游等標志性、功能性重點基礎設施項目正在興建，將逐步展露北部新區(qū)現(xiàn)代都市風貌。100米寬16.5公里長的嘉陵江沿江景觀帶已邀世界聞名規(guī)劃企業(yè)德國佩西公司、重慶市規(guī)劃設計院進行形象設計，將于2004年動工；重慶汽車會展中心立即動工；正在加快推進的重慶經(jīng)貿(mào)科技會展中心、國際雙語學校、國際醫(yī)院、高檔生活區(qū)、高爾夫球場、人和民俗文化村等將提供最佳的經(jīng)貿(mào)、居住、休閑、旅游環(huán)境。北部新區(qū)注重生態(tài)環(huán)境建設，堅持以人為本，制造“人與自然，城與自然”和諧共存的生活、工作休閑環(huán)境。將構筑山水園林主體框架，分期建成龍景湖生態(tài)公園、黃桷公園、照母山植物園、人和公園等一批大型生態(tài)林地和公園綠地等綠色生態(tài)空間，形成“人.城.自然”共諧共存的生態(tài)環(huán)境。5、優(yōu)惠的扶持政策北部新區(qū)充分利用直轄市和西部大開發(fā)的政策優(yōu)勢，實行“普惠、特惠和特事特辦”的政策，形成明顯的“政策洼地”，吸引海內(nèi)外投資者來興業(yè)進展。工業(yè)用地實行優(yōu)惠地價；租用標準廠房實行優(yōu)惠價格；生產(chǎn)性企業(yè)享受優(yōu)惠電價；財政按企業(yè)入庫所得稅額安排專項扶持資金；工業(yè)企業(yè)所得稅按15-10%的稅率征收；高新技術企業(yè)所得稅實行“兩免三減半”；實行高新技術成果轉(zhuǎn)化項目“兩稅”增長部分由財政安排企業(yè)使用；企業(yè)建設費實行優(yōu)惠；對出口商品等實行貼息；重大項目采取“一事一議”、“雙贏多贏”方式商洽。6、快捷的服務方式在北部新區(qū)服務確實是生產(chǎn)力，建設誠信政府、服務型管委會是一貫要求。為服務快捷，重慶市政府決定，將市政府的職能托付給北部新區(qū)管委會，將市政府相關部門的職能托付給經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)管委會，簡化了辦事程序，提高了效率。北部新區(qū)經(jīng)開園、高新園實行小機構、大服務，最大限度簡化審批程序，實現(xiàn)體制創(chuàng)新和建立快捷的服務方式，建立了投資者投訴制度；對進入的項目實行跟蹤式、全程式、保姆式服務。差不多竣工的經(jīng)開園金山大廈、差不多竣工的高新園治理服務中心大樓設”一站式服務大廳“，實行”一站式服務“和”首問責任制“，實現(xiàn)權限內(nèi)投資項目審批和政務服務不出園區(qū)。7、開發(fā)建設步入上擋提速的軌道=1\*GB2⑴基礎設施提速建設。2003年，北部新區(qū)包括經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)完成固定資產(chǎn)投資98.5億元，其中基礎設施建設投資49.7億元，均比上年同期有較大幅度增長；北部新區(qū)經(jīng)開園和高新園完成固定資產(chǎn)投資52.9億元，比上年同期增長60.4%，其中基礎設施建設投資39.2億元，比上年同期增長66.7%。市政府確定的北部新區(qū)14個重大項目進展順利。=2\*GB2⑵落戶開發(fā)區(qū)的項目和投資明顯增多。近四年來，北部新區(qū)經(jīng)開園和高新園引進項目122個，合同投資總額269.1億元，其中建成投產(chǎn)16個，開工建設52個；2003年引進項目87個，占歷年引進項目總數(shù)的71%；合同投資總額208.7億元，占歷年合同投資總額的77.6%。=3\*GB2⑶入駐開發(fā)區(qū)項目生產(chǎn)經(jīng)營狀況良好。2003年，北部新區(qū)包括經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值130.2億元，同比增長28.8%；完成工業(yè)總產(chǎn)值426億元，同比增長35.7%；其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值379億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的23.9%；外貿(mào)出口實現(xiàn)9890萬美元，同比有較大幅度增長。2003年，北部新區(qū)經(jīng)開園、高新園實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值14億元，比上年同期增長53.9%；完成工業(yè)總產(chǎn)值39.4億元，比上年同期增長2.3倍。二、北部新區(qū)競爭態(tài)勢綜述北部新區(qū)擁有開闊平坦的土地，最具吸引力的都市進展前景，它正吸引著境內(nèi)外眾多房地產(chǎn)巨頭的搶先進入，上千畝成片開發(fā)的超級大盤正在成為重慶樓市里引人注目的焦點。北部新區(qū)成立的時刻不長，然而該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場卻進展迅速，短短的兩年時刻差不多成為我市北部市場的一顆耀眼的明珠。龍湖水晶酈城、藍湖郡、比華利豪園、財寶中心、天湖美鎮(zhèn)、棕櫚泉及魯能星城等大盤項目在北部新區(qū)推出，使該片區(qū)成為重慶市當之無愧的大盤展覽館。龍湖1600畝的“藍湖郡”已破土動工、香港裕匯合團的棕櫚泉也蓋定1200畝良田、保利集團3200畝封地正在謀劃，而聯(lián)想控股的融科智地開發(fā)公司1000畝地皮則剛剛拿下，奧林匹克花園占據(jù)3300畝土地、建工集團的1000畝項目也浮出水面……少則一千畝，多則五六千畝，相距甚近的地塊紛紛落入了幾大地產(chǎn)巨鱷的肚皮。圈地之外，先期拿地，緊挨著經(jīng)開園的幾大樓盤也展開了攻勢：300畝的和黃·比華利豪園、近300畝的中央硅谷、近600畝的金科集團六一水庫項目……大大小小的樓盤，皆因緊挨著金開大道這條黃金線，而被冠上一個響亮的名字——金開組團。隨著新一輪開發(fā)熱潮的興起，北部城區(qū)再一次向世人證明，憑借自己獨特的地理、交通、產(chǎn)業(yè)及政策等優(yōu)勢，北部房產(chǎn)開發(fā)的前景仍是無人能比的。三、北部新區(qū)業(yè)態(tài)特點項目名稱物業(yè)類型項目名稱物業(yè)類型藍湖郡聯(lián)排不墅、獨立不墅融科智地預測是獨立不墅棕櫚泉國際花園獨立不墅、聯(lián)排不墅比華利獨立不墅財寶中心多種建筑形態(tài)水晶酈城小高層、高層魯能星城多種建筑形態(tài)大川水岸聯(lián)排不墅天湖美鎮(zhèn)花園洋房藍山湖聯(lián)排不墅佰富高爾夫不墅獨立不墅保利集團高爾夫獨立不墅從上表我們能夠看出，北部新區(qū)主流開發(fā)商所開發(fā)的樓盤絕大多數(shù)差不多上聯(lián)排不墅、獨立不墅和花園洋房，有少量的低密度小高層，因此從進展趨勢來看北部新區(qū)的地產(chǎn)是以低密度的高檔建筑為主，低密度市場差不多成為了北部新區(qū)的主流市場。重慶市低密度住宅的判定差不多有兩個標準，一是指建筑密度低于20%的住宅類型，二是指容積率指標，就一般意義而言，高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層低密度住宅容積率不大于1.2；聯(lián)排不墅容積率不大于0.7；獨立不墅容積率不大于0.35。在目前市場，只要滿足其中一個要求，即可稱為低密度住宅。目前重慶市場上低密度住宅的要緊類型能夠分為以下兩類：一是花園洋房，其差不多在4-5層，容積率在1-1.2左右；二是不墅，包括疊加、聯(lián)排、獨棟等，其中疊加不墅容積率在0.8以上，聯(lián)排、獨棟不墅容積率在0.8以下。1、低密度市場進展及現(xiàn)狀分析重慶市的低密度住宅進展要緊在2002年開始，其以龍湖香樟林、競地溯源居、天驕美茵河谷、金科天籟城等為代表，銷售進度均較為樂觀，低密度住宅成為近一年內(nèi)重慶房地產(chǎn)突出的亮點。其旺銷的緣故大致如下：其一，按照正常規(guī)律，5—10年是住宅升級的一個周期，在市場不成熟的時期，這一周期相對更短。重慶房地產(chǎn)市場的起動時刻比較晚，從99年左右才開始進行大規(guī)模的開發(fā)，早期市場買賣雙方都不成熟，直白的講是專門多中高收入階層花了鈔票，但沒有買到好房子，因此近年是一個換房、也確實是住宅升級換代的高峰，這在直接拉動了低密度住宅的進展。其二，交通條件的改善、消費觀念的轉(zhuǎn)變在專門大程度上阻礙了居民的購房特征：人們生活對繁華地段的依靠性在不斷削減，特不是有車一族，人們在購房是更注重景觀質(zhì)量和物業(yè)本身的品質(zhì)。關于低密度住宅開發(fā)來講，擁有良好的自然生態(tài)資源和先天景觀優(yōu)勢的地塊無疑是搶占了制高點。其三，在重慶，除都市中心住宅以外，比較具有形象檔次的住宅有兩類：一是江景房，以不可復制的先天景觀優(yōu)勢作為賣點；二是低密度住宅，以明顯超出一般住宅小區(qū)的戶均綠化擁有指標、人與景觀良好的交融性，以及小區(qū)整體的高形象檔次作為賣點。在2002年年底到2003年相繼推出的溯源居、金砂水岸、美茵河谷、天籟城等作為這兩類物業(yè)的代表，在中高端市場上占據(jù)了專門大的市場份額。然而這有可能僅僅是一個開始，在以后3—5年內(nèi)，中高檔住宅市場低密度住宅將保持主流的地位，專門難有其他物業(yè)成規(guī)模的沖擊其主流地位。2、低密度住宅分布目前從區(qū)域的角度而言，重慶市的低密度住宅差不多以下幾大重要板塊：一是北部新區(qū)板塊，其目前的要緊項目有大川水岸、藍湖郡、棕櫚泉、魯能星城、比華利、水木清華、清河灣、天籟城、水晶酈城、楓林秀水、佰富高爾夫不墅等。二是沙坪壩板塊，要緊項目有水天花園、翡翠湖、美茵河谷等。三是南岸板塊，要緊項目有學府大道69號、天池林海、溯源居、高山流水、融橋半島等。第二部分競爭個案分析一、藍湖郡1、開發(fā)商背景重慶龍湖地產(chǎn)進展有限公司是由重慶中建科置業(yè)有限公司更名而來。公司成立于1995年6月，由重慶佳辰經(jīng)濟進展有限公司控股。擁有職員800余名。

1995年6月，公司正式介入房地產(chǎn)領域，確立了以房地產(chǎn)為核心的進展戰(zhàn)略，將住宅開發(fā)作為主導方向。公司憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，以其準確的市場定位、超前的規(guī)劃設計以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)治理，在業(yè)內(nèi)樹立了良好的企業(yè)品牌形象。截止2003年11月，累計已開發(fā)面積約110萬平方米，在建面積約150萬平方米。2、項目差不多情況位于金開大道1111號，金山大道與金開大道交匯處。數(shù)條都市快速干道構筑暢達交通體系，乘車沿經(jīng)開大道6分鐘即可抵達龍湖大社區(qū)，經(jīng)金山大道、五童路僅10余分鐘又可快捷到達渝中區(qū)，繁華寧靜一線間。該項目的建筑形態(tài)是聯(lián)排不墅和獨立不墅，總用地面積1600畝，一期占地408畝，772套住房，其中聯(lián)排不墅743套，水邊獨立不墅29套。戶型面積：聯(lián)排不墅約210平方米-290平方米；水邊獨立不墅約400平米該項目由全球最富盛名建筑設計師之一美國建筑協(xié)會會員、注冊建筑師、任加州大學客座教授、芬蘭博客利大學教授、紐約塞瑞克斯大學建筑學院院長約翰·費雪爾設計。從情調(diào)各異的私家花園到戶與戶之間的開放式庭院，通過一系列與環(huán)境融合的人性化設計，制造出一個尊貴、自然、優(yōu)雅、具有夢幻般色彩的理想人居環(huán)境。藍湖郡內(nèi)部配套設施包括體育中心,恒溫游泳池、壁球館、網(wǎng)球場、羽毛球場、健身房、SPA,標準游泳池等,外部配套有幼兒園、小學、中學等教育設施，更有大型體育中心、休閑商業(yè)街、20000平方米的大型超市等生活配套設施。3、項目定位該項目定位為湖濱純不墅社區(qū)，廣告推廣主題為：“一生一棟，品味傳承”。4、銷售狀況項目套內(nèi)起價5000元/平方米，總價80萬元起。2004年2月中旬，藍湖郡第一次推出38套連排不墅，賣了一個月；4月27日，藍湖郡推出均價66套連排不墅，僅一天半天就銷售了50多套。同時，這次每套還漲了3萬元。那個數(shù)字不僅刷新了龍湖自己的歷史成績（香樟林一天銷售20套），更創(chuàng)下了重慶高端物業(yè)市場的新紀錄。龍湖地產(chǎn)能夠取得熱銷的成績這跟龍湖品牌的強大號召力不無關系，同時，龍湖地產(chǎn)剛剛獲得的“2003年住宅用戶中意度抽查測評全國第一”及“全國守合同重信用企業(yè)”稱號也給龍湖地產(chǎn)增添了巨大的市場美譽度，促成了市場對龍湖產(chǎn)品的持續(xù)追捧。5、客戶群分析藍湖郡為雙資階層（資本＋知本）的富裕人群開創(chuàng)了不墅生活，其倡導的自由、彈性的生活模式，迎合了雙資階層的價值觀、教育水平、職業(yè)要求，因而成為白領精英的置業(yè)首選。6、項目優(yōu)勢分析良好的品牌效應，特不是香樟林不墅的開發(fā)獲得巨大的成功為藍湖郡打下了良好的基礎；開闊、獨特、功能豐富是藍湖郡不墅的特點，名師的設計充分滿足了居者對空間的多功能需求。獨特的自然景觀是藍湖郡不墅的品質(zhì)保證，也是購房者最看重的一點。藍湖郡的廣告推廣特不成功，為其帶來了良好的口碑和產(chǎn)品的附加值。通過精心策劃的推廣，把藍湖郡的優(yōu)勢完全展現(xiàn)在消費者面前，并深深地打動了消費者的購買欲望。二、（龍湖）水晶酈城1、項目差不多情況項目位于渝北區(qū)新牌坊龍湖西苑旁，有465、411、133、125路等六條公交線路和社區(qū)交通車江北線。社區(qū)線1：龍湖-新世紀-家樂福-北城天街-龍湖，沙區(qū)線；社區(qū)線2：龍湖-大石壩-沙坪壩-石橋鋪-彩電中心，南坪線；社區(qū)線3：龍湖-五里店-巴蜀中學-南坪。該項目總用地面積500畝以上，一期開發(fā)204畝，住宅15棟，建筑面積241288平方米，總戶數(shù)1677戶，，容積率2.1，綠化率60%，建筑為18層和31層高層樓房。主力戶型建筑面積85-165平方米。建筑設計成塔式，雙菱形住宅呈45度角相對，H型住宅錯落排列，以最少的接地面積來減少原生地形的變形，15棟水晶建筑塔群錯落有致、疏密有序地散布在綠野上。戶型分配：B1兩房兩廳一衛(wèi)套內(nèi)面積75平方米C1-1三房兩廳雙衛(wèi)套內(nèi)面積101平方米C2-1三房兩廳雙衛(wèi)套內(nèi)面積104平方米C4三房兩廳雙衛(wèi)套內(nèi)面積123平方米D1-1四房兩廳雙衛(wèi)套內(nèi)面積125平方米D2四房兩廳雙衛(wèi)套內(nèi)面積139平方米在設計上以“尊重自然”為核心理念規(guī)劃設計，建筑設計中特不強調(diào)豎向線條，以體現(xiàn)建筑晶瑩之感和水晶的自然形態(tài)，強調(diào)建筑的挺拔感，使建筑如水晶一般點綴綠色海洋。小區(qū)內(nèi)有大中小三種類型的休閑廣場，社區(qū)內(nèi)及周邊有游泳池、標準網(wǎng)球場、兒童游樂場、籃球活動場地、健身中心、老年活動中心、棋牌室等供業(yè)主休閑娛樂；其愛琴大道兩旁有超市、美容美發(fā)、蛋糕房、自助銀行、藥店、洗衣店、花店、酒吧和咖啡館等商業(yè)形態(tài)，還有龍湖巴蜀小學、巴蜀幼兒園，項目周邊配套設施成熟。龍湖水晶酈城商業(yè)項目由動步公園配套商業(yè)、龍湖水晶酈城大型超級市場、龍湖水晶酈城日式風情商業(yè)街等組成。動步公園配套商業(yè)

8000平方米的動步體育公園配套商業(yè)設施，單層面積2000余平方米，共計四層，坐落在漂亮的動步體育公園西南角，緊鄰新西路，建筑中間圍合有一個中庭花園，可經(jīng)營精品店、酒吧、水吧、茶樓，中西餐飲。龍湖水晶酈城大型超級市場

龍湖水晶酈城大型超級市場面積12000平方米，上下兩層，坐落在龍湖水晶酈城住宅區(qū)南面，緊鄰新西路，緊接龍湖水晶酈城入口，交通暢達、人流巨大，扼守商業(yè)進出要道。是大型超市開店首選地址。龍湖水晶酈城日式風情商業(yè)街

龍湖水晶酈城日式風情商業(yè)街圍繞龍湖水晶酈城住宅，由上下兩層小巧的建筑圍饒社區(qū)而成，建筑立面錯落有致，中間零星隨意的散布著幾個圍合的日式庭院，商鋪大小適中，約100300平方米一個，適合社區(qū)配套商業(yè)的進駐。2、項目定位項目定位為低密度小高層，廣告推廣主題為：善待自然，善待以后生活。大尺度、大視野、大自然。一生幸福，值得等待。3、銷售狀況項目銷售套內(nèi)起價3180元/平方米，最高價4500元/平方米，均價3800元/平方米。2003年8月，水晶酈城開盤，4天銷售843套，再創(chuàng)歷史新紀錄。2004年3月，水晶酈城再推128套住宅，創(chuàng)3小時賣光奇跡。4、客戶群分析水晶酈城定位于高收入的年輕白領階層,因此購房者中年齡普遍年輕,25歲至35歲的白領和小型公司企業(yè)主是主力客戶5、項目優(yōu)勢分析項目整體密度較低，休閑、活動空間比較大；自然景觀營造較好，項目周邊配套設施比較完善；龍湖的品牌優(yōu)勢明顯，前期的成功開發(fā)為項目奠定了良好的美譽度；建筑外形、戶型設計、景觀設計都具有國際一流水平。三、財寶中心1、開發(fā)商背景香港香江國際集團投資開發(fā)，香江國際集團創(chuàng)立于一九六九年，以香港為基地逐步進展為一間多元化跨國企業(yè)集團。此次投資２５億元打造重慶涉外商務區(qū)，由德國國際設計師聯(lián)合體（ＡＸＩＳＧＲＯＵＰ）擔任規(guī)劃設計。2、項目差不多情況重慶財寶中心位于被稱為“經(jīng)濟增長極”的北部新區(qū)高新園區(qū)內(nèi)北部新區(qū)星光大道16號。園區(qū)內(nèi)高科技企業(yè)云集，交通便捷，并與重慶規(guī)劃的以后使館區(qū)緊密相鄰?？傆玫孛娣e32.16萬平方米，規(guī)劃建筑面積75萬平方米，容積率2.33。集高檔商業(yè)、高級公寓、甲級寫字樓、會議中心和酒店為一體。一期公寓可能在今年7月限量面市，總戶數(shù)812套。產(chǎn)品形態(tài)豐富，包含多層低密度板樓居住區(qū)、高層板樓休閑居住區(qū)、高層塔樓商務精英居住區(qū)等，建筑風格為歐洲現(xiàn)代理性主義風格。社區(qū)中容納了現(xiàn)代商務活動及生活所需要的一切設施，功能的齊全化與集中給居住者帶來方便、高效的工作效率以及更高的生活品質(zhì)。3、項目定位財寶中心定位為新城的副都心/重慶首個涉外商務區(qū)，主推廣告語：新一代品質(zhì)空間。4、銷售狀況7月3日，重慶財寶中心銷售處在音樂和雞尾酒的優(yōu)雅風情中正式開放，一期推出起價3800元/平方米。財寶中心限量推出的國際公寓一期產(chǎn)品，包括了多層板樓和小高層板樓兩種形態(tài)。其中多層板樓采納一梯兩戶的設計，高層板樓共18層，全部坐北朝南，最大樓間距達54米。外立面設計凸現(xiàn)理性簡約的北歐風格，每戶餐廳外均搭配精巧花池，露臺上獨特的原木隔柵，帶來生態(tài)居家感受。四、魯能星城1、開發(fā)商背景重慶魯能開發(fā)(集團)有限公司是山東電力按照現(xiàn)代化企業(yè)制度組建，在重慶注冊成立的大型有限責任集團公司。在經(jīng)營治理戰(zhàn)略上，以市場為向?qū)В再Y本為紐帶，以規(guī)范化的運作模式，實施名牌戰(zhàn)略。雄厚的企業(yè)實力，現(xiàn)代化的治理手段，為魯能集團向中西部地區(qū)進展奠定了堅實的基礎。該公司是山東魯能集團在重慶注冊組建的有限責任公司，為重慶市大型綜合性開發(fā)企業(yè)集團，注冊資本金2億元人民幣。其母公司實力相當雄厚，為多家國有商業(yè)銀行的股東，同時麾下有相當數(shù)目的信托投資機構。2、項目差不多情況魯能?星城位于北部城區(qū)的核心地帶，魯能?星城，被五童路、新溉路分為北區(qū)、西區(qū)、東區(qū)三大區(qū)域，西區(qū)位于龍頭寺片區(qū)，呈方形，內(nèi)有近佰畝新華水庫，南以規(guī)劃水系為界緊臨龍頭寺公園，東區(qū)位于五童路東側(cè)，新溉路南側(cè)。北區(qū)位于新溉路北側(cè)、五童路東側(cè)，緊鄰黃花園大橋及在建的輕軌三號線,目前暫無公交車輛直接到達。魯能星城是重慶市以后的商業(yè)中心和文化中心，同時也是一個兼具坡地特色的園林式住宅小區(qū)。項目總用地面積約2000畝，建筑面積241017平方米，總戶數(shù)1680戶，停車位1008個，容積率1.77，綠化率45%。社區(qū)中高層、多層、小高層多種建筑形態(tài)共存。建筑單體定位原則：依照不同生態(tài)、景觀資源，結合購房者需求，安排不同檔次、面積、戶型的建筑，實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。8層集合住宅

F01－F09棟8層集合住宅沿水岸布置，依坡而建，層層退臺，景觀資源最佳，戶型以復式住宅、四房戶型為主，其中1-4層集合住宅所在地的地形坡度最大，建筑緊密結合地形由下至上作退臺式處理，既為每戶住宅提供了120平方米左右的私家花園，又豐富了建筑形體，削弱了建筑體量，各層住宅均視野開闊，四時佳景盡收眼底，為小區(qū)美宅精華相。

11+1小高層，18+1高層住宅E01－E06棟11+1小高層住宅為幸免前面集合住宅的阻礙，每幢建筑之間均拉大間距，使之保持景觀軸線的同時，又使視線通透，力求做到戶戶朝陽、戶戶觀水。既可觀水景又可觀北面小區(qū)中心花園，具有較好的景觀資源，故以小區(qū)主力戶型的三房及大戶型為主；B01－B06、D01－D04棟18+1高層住宅緊鄰小區(qū)中心花園，景觀較好，戶型為主力型三房戶型，建筑群平面呈弧形圍合狀，為減少逼壓感，頂部由中間向兩邊退臺，也豐富和柔化了建筑輪廓線。其中D01－D04棟上部各層還可遠眺南面水景，同時其底部全部架空，使南北庭院景觀空間得以貫穿，為居民提供充沛、靈動的戶外活動空間。至純靈動：30層高層點式

A01及C01、C02棟住宅為臨街布置的30層點式，該建筑是為都市青年白領階層量身打造的經(jīng)典住宅。戶型絕大部分為小戶型，以經(jīng)濟有用的戶型結構取勝，設計上力求提高住宅有用率，戶型方正，大部分戶型南北對通，爭取良好朝向及景向，在房間尺寸及使用功能上精雕細琢，使其最大程度地滿足以后業(yè)主的居住要求。頂層加以利用設復式大戶型。本著讓有生命的建筑明白得與人相處的重要性，讓一切都與自然發(fā)生關系，讓一切都和諧共生的設計理念。項目一期用地原始地貌為一較完整的圓形山丘，最高點267米，最低點216米，山坡為東、南、西向，無北向坡，景觀良好。山腳下有小區(qū)最豐富的天然水系——原新堰水庫。如此的環(huán)境正是住區(qū)中不可再生、不可復制的稀缺自然資源。同時這種山水格局與古代風水觀中：“負陰抱陽、背山面水”的風水寶地格局不謀而合，體現(xiàn)出其獨特的山水自然環(huán)境。

面對魯能?星城一期的區(qū)位優(yōu)勢及其獨特山水環(huán)境的價值，為適應自然環(huán)境、發(fā)揮其區(qū)位及自然資源的優(yōu)勢，果斷取舍，放棄了將山地夷平的做法，最大限度的利用現(xiàn)有條件，減少對原生環(huán)境的破壞，連續(xù)和保留原有的歷史背景和地脈特征，將山水還給都市，還給住區(qū)，把詩意的健康的生活還給住戶，將建筑留給歷史去評講。在社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃設有近萬平方米的大型會所、商業(yè)街、超市、幼兒園、社區(qū)醫(yī)療中心等。3、項目定位項目定位為CBD首席親水生活愛護區(qū)4、銷售狀況項目起價2800元/平方米，花園洋房起價3500元/平方米。6月15日，現(xiàn)在差不多在開始對外公開認購。五、棕櫚泉國際花園1、開發(fā)商背景重慶棕櫚泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2003年4月，是由香港裕匯合團控股的、專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的合資企業(yè)，注冊資金6000萬元港幣。美資背景的香港裕匯合團成立于1995年，下屬控股10家企業(yè)，是一家從事房地產(chǎn)、休閑、科技、教育等多項業(yè)務的綜合性集團公司，幾年來，成功投資開發(fā)建設了北京盈科中心、北京棕櫚泉國際公寓、深圳沙河高爾夫球會，南京沙河高爾夫球會等知名項目，累計投資超過50億港幣。其麾下三大主力品牌：沙河高爾夫、棕櫚泉國際社區(qū)、中美國際學校，均以尊貴生活、高尚品質(zhì)而聞名業(yè)界。2、項目差不多情況項目位于重慶北部新區(qū)金開大道88號，緊鄰北部新區(qū)植物園。總用地面積約1200畝，160畝天然湖泊，240畝生態(tài)公園。建筑面積80萬平方米，一期住宅300余套，車位400個，容積率1.2，整個項目分3-4期開發(fā)。項目以聯(lián)排不墅、花園洋房為主，秉承“棕櫚泉”的這一品牌所特有的生活品質(zhì)，打造國際一流品質(zhì)建筑。由柏濤墨爾本建筑設計公司進行建筑規(guī)劃；園林景觀和公園設計則由香港貝爾高林首席設計師擔綱。物業(yè)治理則由世界級權威物業(yè)治理公司香港地鐵物業(yè)治理公司進行物業(yè)治理服務，為業(yè)主帶來五星級的酒店式物業(yè)治理。3、銷售狀況7月25日，棕櫚泉國際花園將要對外開放，看房如同看四大景觀：棕櫚泉主入口景觀、棕櫚泉國際俱樂部、雙層架空景觀大堂、1:1交樓標準精裝修樣板房。銷售價格聯(lián)六、天湖美鎮(zhèn)1、開發(fā)商背景金科集團，近兩年來上升勢頭最猛，擴張勢頭最快的本土巨頭之一。繼金科花園、金科麗苑之后，去年金科·天籟城美社、金科·天籟城中華坊、金科·金沙水岸三盤連開，取得驚人業(yè)績。2、項目差不多狀況金科天湖美鎮(zhèn)位于北部新區(qū)高新園經(jīng)開大道人和段，屬于高新園人和組團，地塊面向人和立交，北接機場高速路。毗鄰已開發(fā)成熟的“富人區(qū)”新牌坊。距天籟城美社約1000米?；貣|面為加新花園D區(qū)，南面為金開大道（人和至機場的高速路），西面為近250畝運動休閑公園，西北及北面直接與照母山植物園相鄰。地塊東、南、西三面被六一水庫圍繞，水庫約100畝。用地南區(qū)東、北緊臨市政道路，北區(qū)四周均為市政道路。公交線路目前有149（人和—五黃路—南平），606（人和—菜園壩—奧體中心），小面的（人和—陽光城）。人和鎮(zhèn)立交為本市重要的交通樞紐，有國道210、212、319交匯于此，是重慶市外環(huán)高速重要一站，通過外環(huán)高速能夠快速達到沙坪壩區(qū)、九龍破區(qū)、大渡口區(qū)。距離解放碑車程20分鐘，距離機場車程15分鐘，距離江北商圈5分鐘車程。機場高速路、渝長高速路、渝合高速路呈“Ｕ”型分布；將于2005年通車的渝懷鐵路橫貫境內(nèi)，重慶鐵路客運樞紐江北客運站集聚人數(shù)居西部前列；西南最大的電信交換樞紐落戶南緣。優(yōu)越的地理位置和發(fā)達便捷的交通、通信條件給予了重慶北部新區(qū)明顯的區(qū)位優(yōu)勢。另外，市政府還將建立大容量的都市軌道交通系統(tǒng)，在主城區(qū)內(nèi)布設五條軌道交通線路，線路總長119公里，其中五號線就由童家院子經(jīng)冉家壩、高家花園大橋、楊公橋、上橋至中梁山，線路長22公里。軌道交通線網(wǎng)密度為每平方米0.36公里。這一舉措將大大改善該地區(qū)的交通狀況。該項目用地面積約305352.㎡，地塊東西寬約550m，南北長約1000米，呈不規(guī)則形狀，用地內(nèi)高差較大，總體北高南低，西高東低?？傆玫孛娣e850畝，其中建筑占地500余畝，公園占地250畝，天然湖占地100畝，建筑面積40萬平方米。以組團為差不多單元的花園洋房分為建筑風格迥異的南、北兩區(qū)，結合區(qū)域自然與人文展現(xiàn)“院”、“錯”、“退”、“露”的生活空間。項目定位為擁有良好自然山水資源的低容積率的高檔文化健康社區(qū)。陽光、湖面、森林的自然條件激發(fā)出設計的制造力。我們的設計從與自然合諧統(tǒng)一又依照不同的功能需求的相對獨立的氛圍開始，營造出獨特的山、水、人的小鎮(zhèn)風情。制造出既有都市文化和精神的自由、開放性，又有自然、生態(tài)和恬靜的生活空間。我們在規(guī)劃設計中遵循以下原則：·保留用地的地勢地貌特征，最大限度地利用地形及周邊環(huán)境資源，將用地進行簡化和整理，來適應大規(guī)模開發(fā)；依照地貌特征和環(huán)境資源來規(guī)劃不同的產(chǎn)品，不同的容量和密度。·小區(qū)中優(yōu)先考慮公共空間，小區(qū)的公共利益應大于私人利益?！ぴ诮煌ńM織上不是簡單意義上的人車分流，在規(guī)劃中應建立的是安全的步行系統(tǒng)和多功能復合的車行系統(tǒng)?！ば^(qū)的差不多構成元素是界面清晰的小組團的鄰里結構。·利用自然地貌特征的景觀綠化系統(tǒng)，綠化景觀軸作為中心綠脈聯(lián)系各組團的綠地3、小鎮(zhèn)開發(fā)１０大標準一）規(guī)劃超前化1.以制造更高層次的生活模式為動身點。2.以提高、擴充現(xiàn)行規(guī)劃設計標準，充分滿足以后的生活和進展需求為全然。3.以有機結合區(qū)域人文與自然，制造生態(tài)和諧人居為追求。4.尊重都市的歷史和文化，承認建筑是都市有機組成部分和都市更新的重要組成部分。二）戶型合理化1.空間尺度舒適，注重居住者的使用需求和生理需求；2.結構合理、房無凸柱，要緊活動空間隱梁隱柱，視覺空間完整，3.功能布局科學，潔污、動靜等區(qū)域明顯。三）建筑藝術化1.建筑追求美學，注重給人以美的享受，充分體現(xiàn)建筑的個性和形韻。2.遵循國際建協(xié)《北京憲章》關于“文化是歷史的積淀，它存留于建筑間，融匯在生活里，對都市的營造和市民行為具有潛移默化的阻礙，是都市和建筑的靈魂”之原則，倡導追求經(jīng)得起歷史考驗的建筑藝術。四）質(zhì)童標準化1.工程、設計技術指標充分符合國家頒發(fā)的有關標準。2.精心、精巧、精確，做到安全、舒適、提高健康生活的標準;五）建材環(huán)?；?.建筑材料適應時代潮流，符合環(huán)保標準，幸免對環(huán)境、人體的危害。2.積極采納新設備、新技術、科學合理設計，減少對資源的白費，充分循環(huán)利用資源。六）配套完善化1.服從政府在教育、生活等各方面的市政配套要求，嚴格按都市規(guī)劃要求進行開發(fā)。2.理解健康宜家生活需求，籌劃多層次的、不同規(guī)模的商業(yè)性服務網(wǎng)點，建立多個公平、良性、具有競爭活力的生活商業(yè)環(huán)境;3.建立小鎮(zhèn)社區(qū)服務中心，為業(yè)主提供更貼近、更自然、更舒適的生活服務。七）服務酒店化1.物業(yè)治理強化其行業(yè)標準性治理內(nèi)容，如環(huán)境、治安、衛(wèi)生及房屋、小區(qū)設施的維護和更新。2.滿足個性化服務需求，針對業(yè)主在物質(zhì)和精神方面的需要，細化服務內(nèi)容，建立公平、健康、開放的服務體系。八）環(huán)境公園化1.融合工作和生活的對立，在居住環(huán)境的建設中，努力實現(xiàn)高標準園林化。2.展望以后，提出居住環(huán)境公園化，使“天湖美鎮(zhèn)”成為環(huán)境優(yōu)美、休養(yǎng)身性、激發(fā)人生理想之地。九）生活科技化1.自覺運用成熟的現(xiàn)代科學技術來釋放居民多層次生活空間，運用成熟的技術手段服務社區(qū)、家庭和個人。2.提倡科技的生活化、人性化。十）社區(qū)人性化1.高度弘揚"建筑以人為本"的理念，通過理想的住宅設計實現(xiàn)對人的終身關懷。2.努力營造社區(qū)整體文化的，滿足居住者的內(nèi)心需求。3.提供足夠的硬件設施，啟動社會各行業(yè)健康、公開地服務于小區(qū)，制造安全、優(yōu)雅、舒適而又充滿活力的人居社區(qū)。4、項目定位第三代花園洋房?？可?、藏水，呈現(xiàn)出都市后院之洞天府地。區(qū)域遠眺草泊散布，山脈曲折，內(nèi)則人文崇尚，繁華與寧靜詩意共存，高華鋒芒不顯自露。廣告推廣語：一城山色半城湖。5、銷售狀況“天湖美鎮(zhèn)”可能在今年８月初入市。天湖美鎮(zhèn)立即入市的消息一經(jīng)傳開，一天內(nèi)，強烈要求預約登記的客戶竟達100余人。目前公園已開始動工，湖泊正在整治中。該項目負責人講，通過治理，以后的湖泊更加清亮。建成后的公園和湖泊，二者面積達24萬余平方米。公園內(nèi)上百種休閑運動設施隱于林中：高爾夫練習場、網(wǎng)球場、羽毛球、攀巖等等。銷售價格4000元起。七、同創(chuàng)奧韻1、開發(fā)商背景重慶同創(chuàng)集團置業(yè)（集團）有限公司是專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)治理及其延伸的新型企業(yè)集團，集團注冊資金壹億元，具有二級房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，一級物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)。

目前集團公司擁有一支集拆遷安置、工程治理、營銷策劃、房產(chǎn)銷售、投資決策、物業(yè)治理、財務操縱、行政治理、經(jīng)濟法律等于一體的專業(yè)門類齊全、治理能力強、業(yè)務經(jīng)驗豐富的職工隊伍。集團總部常設部門9個：總裁辦、財務部、開發(fā)部、設計部、策劃部、工程部、銷售部、行政及人力資源部、法律顧問室?，F(xiàn)有骨干職員100多人，其中80%以上的職員具有大專以上文化程度，博士、碩士、高級職稱人員占10%以上，并擁有重慶地產(chǎn)界的部分精英作為公司的高層決策者。

集團自創(chuàng)建以來，以"同創(chuàng)美好生活"的經(jīng)營宗旨和富于制造性的創(chuàng)業(yè)精神為基礎，嚴格按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行"科技領先、奉獻精品、同創(chuàng)一流、服務社會"的經(jīng)營方針，取得了堅實而長足的進展。2、項目差不多情況“同創(chuàng)奧韻”體康社區(qū)位于重慶市國家級高新科技開發(fā)區(qū)內(nèi)，成渝高速公路的起點，是都市總體向西進展的重要中心地段，可謂是都市中心的中心。社區(qū)北面緊鄰重慶市的國賓館——渝州賓館和大型居住社區(qū)（南方花園），南面直接與成渝高速公路和都市交通主干道接壤，西面是高新區(qū)科技大樓，東面直接擁有占地1800畝全市規(guī)模最大、配套最齊全、設施最完備的奧林匹克體育中心公園和桂花湖水上運動公園?！巴瑒?chuàng)·奧韻”在開發(fā)過程中將依靠奧林匹克體育公園這獨一無二的優(yōu)勢，以運動、健康為主題進行小區(qū)開發(fā)建設。在小區(qū)規(guī)劃中采納多組團布局，各組團均以各個國家（在奧運會上聞名的）特色項目為基調(diào)確立自己獨特的特色，結合利用周邊的體育運動設施和小區(qū)自身配套設施，讓運動氛圍在小區(qū)內(nèi)無所不在，并在建筑設計中按照國家健康住宅示范小區(qū)的標準要求，進行開發(fā)建設，打造西南地區(qū)首個健康住宅，保障小區(qū)居民長久的享有健康生活。總用地面積110175平方米，其中建筑面積229889平方米，容積率2.09，綠化率30%，總戶數(shù)1350戶，停車位765個。網(wǎng)球及其他運動場地建筑面積：11986㎡，球場配套功能面積：450㎡，商業(yè)建筑面積：2450㎡，會館建筑面積：18100㎡，同創(chuàng)奧韻相關指標，總用地面積：60050㎡，住宅建筑面積：188555㎡，商業(yè)建筑面積：8007㎡，車庫建筑面積：9517㎡，幼兒園建筑面積：1800㎡?！巴瑒?chuàng)奧韻”體康社區(qū)總占地210畝，整體規(guī)劃有六大主題特色功能區(qū)域。以運動為主題的奧韻之光都市陽臺，彌補了高新區(qū)沒有大眾性休閑廣場的缺憾，樹立了高新區(qū)對外進展的形象。運動為主題的休閑廣場位于社區(qū)的北部，規(guī)劃了中心露天舞臺、嘹望臺、動感主題噴火臺、運動雕塑小品等感受運動氛圍的廣場設施，以運動休閑廣場的形式為社區(qū)及周邊的居民提供了一個散心信步的好去處。以運動為主題的產(chǎn)品規(guī)劃“同創(chuàng)奧韻”體康社區(qū)住宅區(qū)域整體設計，充分滿足現(xiàn)代人對運動鍛煉的需要，對健康生活的渴望，對舒適居家的追求，體現(xiàn)出社區(qū)建設對社會、小區(qū)、家庭、個人的關愛，結合社區(qū)獨具的優(yōu)勢和特色，以運動、健康為主題全力精心打造現(xiàn)代社區(qū)。住宅區(qū)域整體規(guī)劃成南北兩個組團，中間以“奧韻大道”相連接，規(guī)劃上施以封閉、圍合的建筑布局，點、板結合的建筑形態(tài)，高低錯落有秩的建筑物高度，簡潔現(xiàn)代的外觀造型，健康明快的外立面色彩，同時在住宅區(qū)域內(nèi)實施運動、健康規(guī)劃，在硬件設施上為不同年齡、愛好、性不的運動、健康需要提供保障，展現(xiàn)出體康社區(qū)的規(guī)劃特色。景觀園林以規(guī)劃區(qū)分的組團分不設置不同主題體現(xiàn)運動、健康特色的景觀，包括高爾夫、籃球、攀巖等，考慮景觀的互動性和參與性，同時利用地勢的高差，充分體現(xiàn)山地社區(qū)的景觀特色。在戶型設計上遵照健康住宅的要求，以居住生活行為規(guī)律為原則，滿足居住者的生活需求，實現(xiàn)居民的舒適、安全、衛(wèi)生、健康的文明型居住生活的目標。合理安排各功能空間，實施公私分區(qū)、動靜分區(qū)、潔污分區(qū)的原則，明確各功能空間的專用性，保障戶戶均有充足的陽光和良好的視野，且在設計上有專門大創(chuàng)新，幾乎每家每戶設計有入戶花園、陽光健身房，最大完善生活功能需求。并抓住廚房、衛(wèi)生間、陽臺等有用功能上的創(chuàng)新運用，使住宅功能劃分更為合理，更貼近現(xiàn)實生活的需求，無處不體現(xiàn)出對健康生活的尊重和重視。社區(qū)內(nèi)有奧網(wǎng)中心、奧韻名店街、奧韻會所，外部環(huán)境有大學、醫(yī)院、中心體育場及各類生活和商業(yè)配套設施?！皧W網(wǎng)中心”作為主題性網(wǎng)球中心運動場，充分體現(xiàn)出它獨具的優(yōu)勢，擁有13塊國際標準的室外練習場、3塊國家標準的室內(nèi)訓練場和1個國際標準的網(wǎng)球正式競賽場，除此之外還擁有若干塊羽毛球室外練習場地和相關的配套服務中心，規(guī)模之大、標準之高堪稱西南之最?！皧W韻名店街”作為主題性運動商業(yè)步行街，充分利用奧林匹克體育公園在全市的號召阻礙力和“奧網(wǎng)中心”的經(jīng)營優(yōu)勢及特色，在社區(qū)大環(huán)境內(nèi)開發(fā)商業(yè)步行街，主題經(jīng)營國際國內(nèi)知名體育品牌的體育用品、裝備，重新為重慶的體育產(chǎn)業(yè)搭建起經(jīng)營進展的新平臺?！皧W韻會所”作為一個大型的主題性運動、健康會所，專門為居住在社區(qū)的生活、健康而服務。會所內(nèi)除設置了健身房、壁球館、乒乓球、飛鏢等運動功能之外，還設置了獨具特色的運動、健康治理中心，為社區(qū)的住戶提供體康評價、膳食營養(yǎng)、運動打算等系列專業(yè)咨詢和服務，并建立個人的體康檔案，讓每位住戶都體會到一種無微不至的貼心和關愛?！皧W韻大道”作為主題性運動景觀大道，不僅是奧林匹克體育公園的中軸線上的景觀大道，也是連接住宅區(qū)域兩個組團的一條景觀軸線。“奧韻大道”在設計上通過雕塑、景觀、小品等的設置體現(xiàn)出運動之美、健康之美，表達出體育的深刻內(nèi)涵和韻味。3、項目定位高尚住宅小區(qū)，推廣主題：奧林匹克的生活方式。4、銷售狀況項目起價2700元/平方米，均價3300元/平方米。一、二期差不多銷售完畢，現(xiàn)在三期正在銷售中。2004年初，提倡以運動、健康為主題的同創(chuàng)奧韻健康住宅試點小區(qū)，拋出了一個以體驗為主線的全年營銷打算———2004走進奧韻體驗營銷打算。該營銷打算一經(jīng)推出，立即受到行業(yè)內(nèi)外關注，關于近兩年各行業(yè)極力倡導的體驗營銷方式，在房地產(chǎn)大張旗鼓的推廣由此開始。3月20日，同創(chuàng)奧韻二期開盤，兩天時刻，樓盤銷售過80%，銷售金額突破一億元。如此的銷售業(yè)績，除了產(chǎn)品品質(zhì)的出色外，樓盤通過體驗活動所展現(xiàn)的健康風采也是刺激銷售的重要因素。3月底，奧韻業(yè)主再次動身，背負沉重的行軍裝備，在江津中山古鎮(zhèn)開始了兩天的戶外拓展體驗，露天宿營、穿行山林、山間野炊；4月，二期品質(zhì)樣品房開放；5月底，與高新區(qū)聯(lián)合舉辦慶?！傲弧惫?jié)目匯演、亞洲杯倒計時儀式在同創(chuàng)奧韻之光都市陽臺進行…關于如此頻繁地制造體驗活動，這不僅是目前營銷手法上的一大突破，同時也是同創(chuàng)奧韻倡導體育地產(chǎn)主題的重要表現(xiàn)形式，是項目對生活方式的一種塑造。目前，通過這一系列運動體驗活動的實施，同創(chuàng)奧韻作為重慶樓市體育地產(chǎn)的領軍者地位差不多在寬敞消費者心目中樹立，同時，隨著奧體中心的完工，同創(chuàng)奧韻的業(yè)主們將會享受到除小區(qū)所帶來的體育運動設施外，奧體中心出色的體育裝備也將成為奧韻業(yè)主近在咫尺的配套，奧體健康社區(qū)的大氛圍將迅速形成。八、陽光1001、開發(fā)商背景重慶渝能壹佰房地產(chǎn)開發(fā)公司，是由北京陽光100房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、渝能產(chǎn)業(yè)（集團）有限公司及華電投資咨詢公司本著優(yōu)勢互補，有效配置資源的原則出資組建。公司于2002年12月注冊正式成立，注冊資本3000萬元人民幣?！爸貞c陽光100國際新城”秉承“制造居住文明、傳播時代文化”的開發(fā)理念，特約世界5大聞名建筑設計事務所（澳大利亞DCM、德國GMP、日本安騰忠雄、法國PL、丹麥SHL）加盟競標規(guī)劃設計，鑄造中國房地產(chǎn)的全新經(jīng)典，為重慶都市建設再創(chuàng)輝煌。2、項目差不多情況項目位于南岸濱江路東北段五桂石片區(qū)，總用地面積800畝，建筑面積110萬平方米，容積率為2.0。其中，75萬平方米現(xiàn)代主義住宅，15萬平方米大型商業(yè)配套，6.5萬平方米市政廣場，18萬平方米車庫、寫字樓和酒店。社區(qū)內(nèi)多種建筑形態(tài)并存。社區(qū)內(nèi)有各種休閑場所、運動場地，社區(qū)周邊有南濱路商業(yè)街，各類配套設施完善。戶型資料A戶型132.33平米B戶型118.81平米C戶型93.54平米D戶型89.54平米在規(guī)劃設計上，重慶陽光100國際新城站在都市的高度，在長江和嘉陵江的兩江交匯處，以一個現(xiàn)代化的國際港口形象和對岸的朝天門和江北嘴兩艘“巨輪”交相輝映，具有巨大的沖擊力，樹立了重慶的都市標志性建筑。今后不管從哪個角度看，它差不多上個視覺中心，可能像上海的東方明珠一樣，成為長江龍頭的一個標志。3、項目定位小型都市綜合體。聚焦新興都市地帶，聚焦新興白領階層。伴隨著中國經(jīng)濟的繁榮和開放，都市新興白領階層在各個都市逐漸形成并迅速擴大，他們是新經(jīng)濟時代都市的中堅力量和主力消費群體，是都市中最有活力、最具時代感的階層。開放與成熟并畜的特質(zhì)使他們既向往足以表征身份與品位的成熟社區(qū)，又勇于同意國際化、現(xiàn)代化的住宅及新興都市地帶。4、銷售狀況重慶陽光100國際港尚未推出，然而借著CBD的東風，已將原本偏僻的彈子石捂得發(fā)熱。“為年輕的重慶，為重慶的青年！”激昂得有點讓人發(fā)暈的氣概，蠱惑了一群又一群重慶人——據(jù)講尚未開盤，重慶陽光100的意向性客戶已逾千。九、藍山湖1、開發(fā)商背景重慶建工集團有限責任公司是1998年11月11日由原重慶市建筑治理局整體轉(zhuǎn)制組建的重慶市最大的建筑企業(yè)集團，全集團擁有房屋建筑工程施工總承包特級資質(zhì)（全市唯一）、一級安裝、一級市政施工、一級裝飾裝修、一級土石方工程專業(yè)承包、二級房地產(chǎn)開發(fā)、二級公路施工、市政府公益性項目建設治理代理甲級資質(zhì)以及國際工程承包和外派勞務經(jīng)營權等資質(zhì)。集團擁有雄厚的技術力量、先進的施工生產(chǎn)設備和現(xiàn)代化的治理能力，總資產(chǎn)42.4億元。在1.8萬名職員中，擁有各類專業(yè)技術職稱人員7118人，其中高、中級職稱人員3305人；國家三級以上項目經(jīng)理1555人，其中一級項目經(jīng)理476人。經(jīng)營業(yè)務以建安和路橋施工、市政建設、房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，涵蓋工程設計、機械制造、木制品加工、工程監(jiān)理、物業(yè)治理等行業(yè)。2002年，我集團公司入選中國企業(yè)500強，列第424位；同年入選重慶市企業(yè)集團20強，列第10位。2、項目概況項目共計1374畝，其中建設用地851畝，道路建設用地74畝，湖面50畝，綠化400畝。2004年7月15日方案出臺，一期打算15萬方，要緊集中于3+1，4+1聯(lián)排不墅、排屋等，預備在秋交會推出，2005年推出2期30萬方，十、比華利豪園1、開發(fā)商背景和記黃埔(重慶江北)有限公司

和記黃埔地產(chǎn)為和記黃埔有限公司旗下的地產(chǎn)進展及投資部門，致力進展優(yōu)質(zhì)寫字樓、住宅、商場、工業(yè)、酒店和渡假項目，物業(yè)遍布香港、北京、上海、青島、重慶、廣州、深圳、東莞和珠海，更不斷開拓海外市場，于英國、日本、新加坡與巴哈馬等均擁有投資項目。此外，集團并經(jīng)營多間高級酒店。2、項目概況比華利豪園位于渝北重慶市北部新區(qū)人和立交橋東南，總占地面積約２０萬平方米，共有２１７幢獨立式豪華花園不墅，為中國西部罕有的純獨立豪華不墅社區(qū)。容積率0.35，建筑面積70000平方米.四款風格獨特的豪華示范不墅，分不為皇室貴族風格、意大利西西里風情、白宮及紐約都市魅力，現(xiàn)已向公眾開放。五款尊貴戶型設計，包括金鉆型、翡翠型、綠寶型、紅寶型及藍寶型，面積約有２７２平方米至４８６平方米以供選擇。每幢不墅均設有前后私家花園與私家車庫；更擁有重慶首創(chuàng)之私家升降機。一是首層均特不設有樓高約6米的挑空大廳落地大玻璃及小巧的日光室，為屋內(nèi)注入充足的天然光線，即使在陰沉的冬日也能和陽光做最親熱的接觸；二是二樓設有多間套房，每個套房都帶有不致的陽臺，即使足不出戶也如身處大自然一般開闊；三是每戶均擁有私家升降機直達各個樓層，讓生活更加便利舒適，這也是重慶首個帶有升降機的不墅。

翡翠型不墅：建筑面積約401平方米，采納歐洲宮廷式的設計風格，利用雕花、廊柱、描金等元素，線條明快而有序。獨有的八角形客廳，有5面為全幅落地玻璃，家庭廳與日光窗相連。

綠寶型不墅：建筑面積約351平方米，運用意大利經(jīng)典設計理念，以金黃色為主色，與紅、白、藍互相搭配，其特有的回形圖案在房間中隨處可見。戶型結構方正寬敞，客廳與餐廳處設有大幅落地玻璃。

紅寶型不墅：建筑面積約315平方米，參照美國白宮風格，以米色為基調(diào)，簡單、明快、高雅；二樓分不設有女孩房和男孩房，女孩房溫馨，男孩房沉穩(wěn)；三樓主人房保留人字形坡頂設計，使空間更寬敞、明亮。

藍寶型不墅：建筑面積約272平方米，主體設計采納現(xiàn)代時尚風格，線條簡單明快，大量采納玻璃、鏡面等裝飾材料使空間變化無窮，是新一代年輕貴族的首選。比華利豪園會所，位于比華利豪園的顯要位置，外型高低有致，空間方正對稱，功能分區(qū)完美。擁有酒店式入口大堂，專屬的室內(nèi)升降梯。其中，接待大廳高達7米多，具有獨特的美國加洲比華利山經(jīng)典風格。會所設備完善，設有室內(nèi)恒溫游泳池相連戶外游泳池、戶外網(wǎng)球場、健身室、紅酒坊、桌球室、棋牌室、閱讀室、醫(yī)療保健中心及咖啡廳等。還有SPA香熏生活館、保齡球場、雪茄吧、沙狐球室、兒童游樂室連室外游樂場，即使足不出戶，亦可享受無盡精彩生活。十一、佰富高爾夫不墅1、開發(fā)商背景重慶佰富實業(yè)有限公司2、項目差不多情況本項目由宏帆實業(yè)與重慶佰富實業(yè)有限公司共同投資，位于重慶現(xiàn)有唯一建成的宏帆實業(yè)與加拿大、法國兩家公司合資建設的生態(tài)公園，項目內(nèi)置27洞國際標準高爾夫球場，高爾夫球場內(nèi)，環(huán)境優(yōu)美。項目總占地面積24.4萬平方米，建筑面積6.1萬平方米，容積率僅0.28，為目前重慶最低，共178戶。是重慶目前惟一的純獨立不墅高爾夫社區(qū)。

本項目包括了法蘭西、維多利亞、歌特堡以及大和等多種建筑風格，全部為追求高品質(zhì)生活的成功人士量身定做，是純正的高尚貴族生活社區(qū)。項目周邊景致怡人，既有綠草如茵、植被蔥郁的球場風光，更有優(yōu)美的江岸和坡地。小區(qū)內(nèi)采取“小區(qū)—組團—庭院”三級結構，以山系、道路及天然湖泊為骨架進行構建，湖濱區(qū)—綠坡區(qū)—山谷區(qū)—江岸區(qū)交錯輝映，各具濃郁的自然風情。佰富·高爾夫不墅親近自然卻不遠離繁華，高速公路和北濱路的暢通，讓佰富·高爾夫不墅至機場和市內(nèi)商業(yè)中心只需20分鐘左右車程?！按蠛褪健?、“維多利亞式”、“巴洛克式”、“法蘭西式”、“西班牙式”、“北美式”、“佛羅里達式”、“歌特堡式”8種新加坡設計師原創(chuàng)不墅，給消費者乃至業(yè)界耳目一新的感受。佰富GOLF不墅請來了國內(nèi)知名的凱萊物業(yè)治理有限公司。那個在香港鵬利中心、北京名都園、玫瑰園等高檔樓盤當家的物管公司，其絕大部分資深職員有著多年的五星級酒店治理經(jīng)驗。3、銷售狀況該項目暫定于2004年8月份開盤，佰富GOLF不墅的目標客戶是各行業(yè)的精英，他們對生活有不同的品位和要求。為此，佰富GOLF不墅將針對每一個業(yè)主進行訂制式設計：有意向的客戶在先考察完不墅所在的地塊后，能夠從20多種戶型和外立面中依照自己喜好選擇；設計師將依照客戶在細節(jié)的要求，對相應方案做出調(diào)整，最后才是施工、交房。訂制式設計服務，也是佰富GOLF不墅能夠被稱之為豪宅的理由之一，目的是要將佰富GOLF不墅打造成為“每一位業(yè)主的夢中家園”。能夠預測的是，佰富高爾夫不墅的出現(xiàn)，應該會給重慶住宅的高端市場帶來震撼十二、金科天籟城1、開發(fā)商背景金科集團·重慶好來聚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2、項目差不多情況金科.天籟城是金科集團在北部新區(qū)著力打造的全新項目。該樓盤位于重慶市北部新區(qū)光電園規(guī)劃區(qū)內(nèi)，總用地約500余畝，北接300畝古木峰公園和千畝北部植物園。

金科.天籟城是聯(lián)排不墅，以獨特的院落式規(guī)劃，將傳統(tǒng)民居與現(xiàn)代住宅緊密相融，回歸中國傳統(tǒng)的居住情懷，打造現(xiàn)代中國人查找已久的院落生活。它的建成將對完善光電園區(qū)的整體功能和都市形象起到重要的作用。同時，它的建成也將為拉動光電園區(qū)中心區(qū)整體的全面建設起到重要的作用。周邊配套:巴蜀小學、特色幼兒園。美社到沙區(qū)、江北、渝北、渝中、南岸、皆可通過外環(huán)、五童路，210國道順利直達，即使要到南坪四公里，也可不能超過30分鐘。近年來，重慶市重心北移，加快了天籟城地區(qū)的基建。關于美社來講,在生活配套上已幾近完美。金科·天籟城配備了大型超市，兩個大型游泳池，一條餐飲休閑街，同時打算設置銀行分理處，位于天籟城·美社的北面，北部新區(qū)就規(guī)劃有一個國際級醫(yī)院。五大生活配套可滿足天籟城業(yè)主的日常生活及符合身份的高檔聚會場合，與此同時，天籟城項目還設有籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、室內(nèi)娛樂項目為一體的多功能俱樂部，完全可讓天籟城業(yè)主的生活多姿多彩。猶為值得一提的是，從美社正東面的交通干道，將于2004年6月貫穿至龍湖花園南大門。屆時，從美社至觀音橋等地的交通時刻將比現(xiàn)在提早5－10分種。3、銷售情況天籟城·美社，2003年8月3日終于面市，受到市場的熱烈追捧。盡管天籟城多種戶型單價突破4200元/平方米，但當日仍賣出近200套房，銷售金額突破8000萬。天籟城·美社一期熱銷緣故分析一是產(chǎn)品的成功定位。今年上半年席卷全國的“非典”疫情改變了消費者的居家和置業(yè)觀念，高層建筑在通風和采光上存在著難以幸免的缺陷，而天籟城·美社推出的花園洋房為全板式一梯兩戶，坐北朝南，通風采光俱佳，在重慶尚不多見。二是規(guī)劃的放松空間設計。目前重慶的小區(qū)規(guī)劃重“表”輕“里”，缺乏對居住者的人文關懷，鄰里之間沒有溝通，難以交流。天籟城認為，人的三分之二時刻是在家度過的，居家生活乃是追求心情的放松空間。因此天籟城在規(guī)劃設計上強調(diào)群體和私人空間的平衡，追求親熱鄰里的建筑組群布局。三是完善的配套設施。為了打造優(yōu)質(zhì)居家環(huán)境，天籟城不惜投入重金，在教育上斥3500萬巨資引入重慶巴蜀，在交通上投入近3000萬元引入465路等多條公交線路，每隔6分鐘通過天籟城小區(qū)。此外還將引入超市，修建大型農(nóng)貿(mào)市場，設置先進的壓縮式垃圾處理站。四是風水的“三向”講究。天籟城專門好地解決了朝向、坡向、風向的風水“三向”問題。天籟城·美社迄今為止差不多全部銷售完畢。十三、其它項目保利集團圈地3000余畝，打造高爾夫物業(yè)，據(jù)稱目標是建筑亞洲最大的高爾夫球場，球場邊分布的是頂級的獨立不墅。聯(lián)想·融科智地在鴛鴦鎮(zhèn)圈地1000畝，其具體定位和規(guī)劃尚未出臺。依照其內(nèi)部人員透露可能是搞度假型不墅或是商務不墅區(qū)。第三部分競爭市場分析一、北部新區(qū)樓盤特點1、大盤時代來臨項目名稱占地面積形態(tài)備注藍湖郡1600畝聯(lián)排不墅、獨立不墅棕櫚泉國際花園1200畝聯(lián)排不墅、獨立不墅保利集團3000畝獨立不墅正在規(guī)劃中魯能星城2000畝小高層藍山湖1400畝聯(lián)排不墅正在規(guī)劃中融科智地1000畝預測獨立不墅正在規(guī)劃中天湖美鎮(zhèn)500畝花園洋房財寶中心500畝小高層、高層水晶酈城500畝小高層佰富高爾夫不墅400畝獨立不墅比華利300畝獨立不墅2、低密度項目名稱容積率項目名稱容積率藍湖郡0.45融科智地可能低于0.5棕櫚泉國際花園1.2天湖美鎮(zhèn)1.08保利集團可能低于0.5財寶中心2.33魯能星城1.77水晶酈城2.1藍山湖0.8佰富高爾夫不墅0.28比華利0.333、高價位北部新區(qū)的樓盤起價在3500元/平方米以上，平均價格為5000元/平方米左右。從以上兩組數(shù)據(jù)我們能夠看出，北部新區(qū)將是高端市場的表演舞臺，重慶以后的新富人區(qū)將從新牌坊向北延伸。二、北部新區(qū)及其它競爭樓盤銷售力分析項目名稱物業(yè)形態(tài)價格水平開盤時刻交房時刻藍湖郡聯(lián)排不墅、獨立不墅5000元/M2起2004年2月一期2004年棕櫚泉國際花園聯(lián)排不墅、獨立不墅5000元/M2起2004年7月25日一期2005年保利集團獨立不墅未定2005年未定魯能星城小高層一期均價34002004年6月15日一期2005年藍山湖聯(lián)排不墅未定2004秋交會天湖美鎮(zhèn)花園洋房4000元/M2起2004年8月一期2005年財寶中心小高層、高層3700元/M2起2004年7月3日水晶酈城小高層3180元/M2起2003年8月一期2004年4月二期一期2004年佰富高爾夫不墅獨立不墅10000元/M2起2004年8月一期2005年比華利獨立不墅10000元/M22004年4月17日2004年大川水岸聯(lián)排不墅獨立不墅最低2900元/M2最高5500元/M22004年5月2004年9月翡翠湖聯(lián)排不墅獨立不墅聯(lián)排不墅110萬起獨立不墅180萬起2003年2004年陽光100多種建筑形態(tài)未定2004年底一期2005年底通過分析我們能夠看出各個樓盤的開盤時刻幾乎都集中在今年，各項目的一期竣工和交房時刻都集中在2004年底和2005年。因此，今明兩年整個市場上高檔樓盤的供應量會迅速放大。三、競爭項目相關單位統(tǒng)計表：項目建筑設計單位景觀設計單位物管單位回龍灣機械工業(yè)部第三設計院香港戴德梁行光華·陽光水城澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計公司貝爾高林（香港）有限公司深圳金地物業(yè)治理有限公司陽光100國際新城澳大利亞DCM建筑設計事務所（一期）丹麥SHL建筑設計事務所（二期）融僑風臨洲機械工業(yè)第三設計研究所深圳歐博環(huán)境景觀設計有限公司重慶融僑錦江物業(yè)治理有限公司天驕美茵河谷西安建筑科技大學建筑設計研究院英才景觀設計建設有限公司天驕物管魯能星城澳大利亞柏濤建筑設計集團貝爾高林香港公司戴德梁行美堤雅城澳洲ANS工程設計顧問公司深圳市遠洲環(huán)境景觀設計有限公司重慶泓山物業(yè)治理有限公司競地溯源居澳洲HASSELL及香港怡境師事務所澳洲HASSELL及香港怡境師事務所深圳金地物業(yè)治理公司廣廈城英國ATKINS公司和重慶大學生態(tài)住宅專家東方園林廣廈重慶第一物管有限公司棕櫚泉國際花園柏濤墨爾本建筑設計公司貝爾高林香港公司香港地鐵物業(yè)治理公司大川水岸澳洲D(zhuǎn)ECO-LAND設計顧問有限公司澳洲D(zhuǎn)ECO-LAND設計顧問有限公司深圳國貿(mào)物業(yè)治理公司金科天籟城美社深圳大學建筑設計研究院加拿大潤楓國際重慶金科物業(yè)治理公司天池林海深圳大學建筑設計研究院水晶酈城日本久米設計株式會社日本久米設計株式會社重慶龍湖物業(yè)治理公司東和春天法國PA設計師事務所重慶東和花園物業(yè)治理有限公司分析：從建筑及景觀設計單位來看，國外背景的公司差不多占到50%以上的比例，如陽光100更提出，現(xiàn)在房地產(chǎn)差不多進入了“設計師時代”，能夠看出整個房地產(chǎn)市對建筑及景觀設計上越來越重視，這兩個部分也是體現(xiàn)整體項目品質(zhì)的重要因素之一，通過建筑與景觀特色的營造，也容易打造項目的特有優(yōu)勢樹立。從物業(yè)治理公司來看，由開發(fā)商自身成立的物管公司和專業(yè)物管公司各占50%左右的比例，能夠看出目前重慶的物管方面重視程度明顯不及沿海都市，物管的專業(yè)性有待提高。四、要緊競爭項目區(qū)域統(tǒng)計表樓盤名稱南岸區(qū)回龍灣、競地·溯源居、華宇·江南楓庭、美堤雅城、融橋半島·風臨洲、天池林海、陽光100、武夷濱江江北區(qū)魯能·星城、大川水岸、佰富高爾夫不墅、九龍坡區(qū)（高新區(qū)）天驕·美茵河谷沙坪壩區(qū)中安·翡翠湖、渝北區(qū)（北部新區(qū)）金科·天籟城、金科·天湖美鎮(zhèn)、棕櫚泉國際花園、比華利、藍湖郡、財寶中心、藍山湖巴南區(qū)日月山莊我們能夠看出本案項目的要緊競爭樓盤除北部新區(qū)外，南岸區(qū)的樓盤是最大的競爭對手。由于北部新區(qū)和南岸區(qū)都處于CBD的邊緣范圍，因此大量的消費者會在北部新區(qū)和南岸區(qū)兩者中選擇，如何爭取到中間客戶（比如渝中區(qū)的消費者）是開展營銷的重要工作。五、要緊競爭項目推廣主題統(tǒng)計樓盤名稱推廣主題藍湖郡一生一棟，品味傳承水晶酈城善待自然，善待以后生活/一生幸福，值得等待財寶中心新一代品質(zhì)空間/涉外商務區(qū)魯能·星城CBD首席親水生活愛護區(qū)棕櫚泉國際花園未定中安·翡翠湖創(chuàng)意無限生活金科·天湖美鎮(zhèn)第三代花園洋房/一城山色半城湖六、要緊競爭項目廣告投放量（一）藍湖郡重慶晨報重慶日報重慶商報重慶晚報總計一月112二月2114三月112四月8412五月4116六月2237總計91131033（二）龍湖·水晶酈城重慶晨報重慶經(jīng)濟報重慶青年報重慶商報重慶晚報總計二月112三月111328四月2113411五月11125六月31217總計74411733（三）魯能星城月重慶晨報重慶經(jīng)濟報重慶青年報重慶商報重慶晚報總計一月2114二月111216三月3227四月211239五月325六月2136總計132281237（四）中安·翡翠湖月重慶晨報重慶經(jīng)濟報重慶商報重慶晚報總計一月11二月11三月112四月112五月2215六月22總計731213（五）棕櫚泉國際花園月重慶晨報重慶商報重慶晚報總計一月11三月11四月1113五月11六月2125總計52411（六）財寶中心月份商報晨報總計六月112綜述重慶晨報重慶經(jīng)濟報重慶青年報重慶商報重慶晚報總計一月5218二月4123212三月6116620四月532151237五月10313522六月1217929總計42963635128我們發(fā)覺重慶晨報仍為地產(chǎn)廣告的首選紙質(zhì)媒體，商報、晚報緊隨其后。這也從另一方面也能夠反應出讀者對樓市信息的獵取渠道多集中在這三家報紙上。七、競爭市場的戶型分析（一）低密度住宅要緊戶型的面積：項目名稱類型面積類型面積藍湖郡聯(lián)排不墅210M2-290M2獨立不墅約400M2棕櫚泉國際花園聯(lián)排不墅180M2-250M2獨立不墅約480M2中安·翡翠湖聯(lián)排不墅200M2-300M2獨立不墅300M2以上比華利豪園獨立不墅270M2-320M2從對低密度住宅市場的分析來看，戶型面積呈多樣化趨勢，要緊是開發(fā)商結合自己樓盤的地理位置、目標客戶群體、文化背景等多因素而確定，無明顯規(guī)律可尋，也講明市場對面積的多樣化需求的存在。（二）一般住宅要緊戶型的面積：1、目前市場供應量最大的戶型為三居室，套數(shù)達7980套，總面積87萬平米，面積占市場總量比例為45.79%，其次為二居室、四居室和躍層；2、二居室戶型除了東和春天規(guī)劃為104㎡外，其余項目大多在76—90㎡之間；3、三居室面積范圍在103—148㎡之間；4、四居室中面積范圍以131—136㎡間為主流（東和春天的四居室面積為153㎡，超過市場主流20多平米）。第四部分重慶高檔物業(yè)市場分析一、不墅市場分析=1\*GB2⑴重慶市場不墅供應量較大，從宏觀市場分析看，以后不墅市場競爭激烈。據(jù)我們不完全統(tǒng)計，當前亮相和潛在不墅項目占地已達16000畝，其中亮相項目約占地6700畝，已明確表示作不墅的潛在項目占地約9300畝。從市場統(tǒng)計情況分析，目前已亮相的不墅項目約14個，已推出不墅約1500套；可能下半年亮相并在以后5年內(nèi)完成開發(fā)的不墅項目約8個，加上已亮相的，可能22個項目將一共推出17500套。從不墅供應分析，下半年新推出不墅項目不多，而在售不墅項目的新推產(chǎn)品仍將是市場供應的主力。17500套（還不包括新開不墅盤）5年要消化掉，這意味著每年要消化3000多套。同時，按照以往的銷售情況看，一個銷售情況特好的中高檔不墅樓盤，其一年的銷售量頂多在150套，即使重慶市場每年出現(xiàn)10個如此的樓盤，消化1500套，那么每年也還有1500多套空置。事實上，個不不墅盤，一年僅售10余套。以后不墅競爭有多激烈由此可見一斑。=2\*GB2⑵投放地段北部新區(qū)漸成熱土目前從區(qū)域的角度而言，要緊分布在以下幾大板塊：一是北部新區(qū)板塊，目前的要緊項目有大川水岸、藍湖郡、棕櫚泉、比華利、青河灣、佰富高爾夫不墅等。二是北碚板塊，要緊項目有中安翡翠湖、水天花園鷺島和沙坪壩的美茵河谷等。三是南岸板塊，要緊項目有天池林海、高山流水、長青湖不墅等。從在售項目分布區(qū)域看，渝北、北碚、南山、含谷都有不墅項目在售，還沒有形成一個明顯的不墅集中供應區(qū)。相比之下，北部新區(qū)逐漸成為重慶不墅市場的熱土。受地勢較為平坦的優(yōu)勢和政府戰(zhàn)略規(guī)劃的支持，北部新區(qū)成為重慶市不墅市場的重要熱土。金開大道沿線，一個總占地超過1萬畝，匯合頂尖開發(fā)商，匯合眾多高尚大盤的龐大新城已開始浮出水面。龍湖、金科、保利、棕櫚泉等八家開發(fā)商將共舞北部新區(qū)，總體量超過600萬方（含大量不墅），可能在5年內(nèi)全部推出。=3\*GB2⑶產(chǎn)品細分中高檔不墅為主流從在售項目檔次分析，高、中、低檔不墅數(shù)均