NBVKWIPR034新項目房屋交付驗收作業(yè)指引

NBVKWIPR034新項目房屋交付驗收作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期流程要素流程目標(biāo)：流程時間要求流程監(jiān)控點數(shù)目流程要緊責(zé)任崗位流程涉及職位數(shù)目修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人?合同復(fù)印件。?各部件產(chǎn)品的合格證、廠家與施工隊的全面聯(lián)系。625.14游泳池設(shè)備A.有安全、衛(wèi)生部門檢驗合格證。B.泳池水泵房與管道安裝檢查標(biāo)準(zhǔn)（參見水泵房標(biāo)準(zhǔn)）。C.游泳池設(shè)備及附屬設(shè)施齊全，運行正常。D.保護用工具儀器、儀表及保護備件齊全。E.游泳池設(shè)備房緊急照明正常。F.檔案資料齊全：完整竣工圖紙同現(xiàn)場安裝一致。隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄齊全。操縱柜的原理圖、接線圖、變更圖、操作說明書齊全。合同復(fù)印件。各部件產(chǎn)品的合格證、廠家與施工隊的全面聯(lián)系。626安防系統(tǒng)6.2.6.1各分項系統(tǒng)有安防部門檢驗合格證明。6.262各分項系統(tǒng)運行正常：6.2.6.2.1可視對講系統(tǒng)：A.能實現(xiàn)三方通話功能，通話時聲音清晰，無雜音干擾；B.室內(nèi)機與中心機開鎖功能正常；C.圖象清晰，無雜波。6.2.6.2.2閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)A.圖象清晰，無雜波，（能看清人員樣貌、車牌號）；B.能隨意觀察任意圖象；C.各類錄像功能正常；D.圖象再現(xiàn)功能正常，不能失幀；E.同報警聯(lián)動正常；F.各監(jiān)控點設(shè)置布局合理，與環(huán)境協(xié)調(diào)。6.2.6.2.3電子巡更系統(tǒng)A.巡更器牢固可靠，習(xí)慣各類惡劣環(huán)境；B.巡更點安設(shè)牢固、比較隱蔽；C.巡更管理軟件編寫與更換工作正常；D.信息存取與打印工作正常。6.2.6.2.4一~^通管理系統(tǒng)IC卡開啟門鎖與道閘功能正常；IC卡的開門權(quán)限及根據(jù)時間、卡號、姓名、門鎖號等條件通過電腦軟件查詢并打印如各門鎖開啟情況、IC卡發(fā)行或者使用情況、用戶資料等操作正常；C.車輛管理程序符合管理需要，車輛進出情況電腦自動記錄圖象清晰，時間與計費準(zhǔn)確。62625周界防越系統(tǒng)A.紅外線觸動報警位置準(zhǔn)確，反應(yīng)時間20秒；B.報警時聯(lián)動拍攝錄像，沙盤顯示正常，本系統(tǒng)電腦自動儲存。6.2.6.2.6安防設(shè)備機房：A.操縱柜布局合理，便于保安操作與維修保養(yǎng)；B.主備用電源工作正常；C.防護措施完好。6.2.6.3檔案資料齊全A.完整竣工圖紙同現(xiàn)場安裝一致；B.隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄齊全；C.操縱柜的原理圖、接線圖、變更圖、操作說明書齊全；D.合同復(fù)印件；E.各部件產(chǎn)品的合格證、廠家與施工單位的全面聯(lián)系。6.2.7商鋪：A.每個商鋪應(yīng)有獨立的供電、供水、排水系統(tǒng)，水電表安裝在方便抄表的位置。B.應(yīng)綜合考慮預(yù)留商鋪廣告牌的安裝位置。C.商鋪消防應(yīng)符合消防要求，應(yīng)有疏散指示燈、消防平面圖、配置足夠的滅火器材等消防設(shè)施。D.應(yīng)設(shè)置垃圾桶。E.公共通道應(yīng)使用節(jié)能燈。6.2.8管理用房驗收標(biāo)準(zhǔn)：A.管理用房面積按照當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求測算，法規(guī)無要求的，按物業(yè)總建筑面積千分之三至四比例提供物業(yè)管理專用房屋，不足50平方米的按50平方米計。詳見《物業(yè)與地產(chǎn)有關(guān)業(yè)務(wù)關(guān)系操作指引》B.位置：盡量設(shè)置在住宅區(qū)中心部位，方便住戶。C.竣工日期：在向住戶發(fā)鑰匙前30天。629有關(guān)居委會用房規(guī)定（政府文件）：、A.面積：按10戶1平方米標(biāo)準(zhǔn)考慮（很多于150平方米）。B.位置：在物業(yè)管理用房鄰近。

6.2.10物業(yè)管理辦公用房裝修標(biāo)準(zhǔn)：務(wù)必保證物業(yè)管理辦公用房能夠正常使用。即滿足下列條件：A.地面：水磨石地面或者國產(chǎn)防滑地豉地面。B.墻面：國產(chǎn)乳膠漆墻面。C.頂棚：型鋼T型龍骨、石膏板吊頂。D.門：普通實木門、局部可用鋁合金門。E.窗：鋁合金或者塑鋼窗。F.水、電、氣有關(guān)設(shè)備：使用通常的國產(chǎn)設(shè)備。7.有關(guān)記錄NBVK/QR/PR0637.有關(guān)記錄NBVK/QR/PR063NBVK/QR/PR064NBVK/QR/PR065NBVK/QR/PR066《質(zhì)量問題整改通知單》《新建房屋驗收表》《小區(qū)公共設(shè)施及道路設(shè)施驗收單》《小區(qū)公共綠化驗收單》.目的規(guī)范新項目在竣工驗收的基礎(chǔ)上進行交付驗收的工作方法與驗收標(biāo)準(zhǔn)。.適用范圍適用于寧波萬科所有新建房屋項目的交付驗收工作。.術(shù)語與定義交付驗收：各寧波萬科新建項目房屋，工程及采購管理部在接收總包施工單位交付房屋時，以安全、質(zhì)量與滿足使用功能為主的驗收。內(nèi)容包含：資料、房屋本體、道路、公建配套、設(shè)施設(shè)備、綠化景觀等。.職責(zé)工程及采購管理部負(fù)責(zé)本指引的制訂、修改、指導(dǎo)與監(jiān)督；42工程及采購管理部按有關(guān)驗收標(biāo)準(zhǔn)進行驗收，建立書面驗收檔案，對不合格項目督促相應(yīng)施工單位整改并負(fù)責(zé)消項記錄；施工單位自檢合格后，報監(jiān)理、甲方項目經(jīng)理部驗收，對不合格項目落實整改工作，負(fù)責(zé)在規(guī)定的交付日期前達到交付標(biāo)準(zhǔn)。工程及采購管理部組織監(jiān)理、總包施工單位按交付標(biāo)準(zhǔn)進行入伙前檢查。.工作程序施工單位按交付驗收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)具備的條件與應(yīng)提交的資料提早做好房屋交付驗收準(zhǔn)備，在入伙日期之前三個月左右工程及采購管理部通知總包施工單位進行交付驗收。監(jiān)理單位督促施工單位做好交付驗收計劃，經(jīng)監(jiān)理單位審核通過后，報甲方項目經(jīng)理部，并將計劃抄送工程管理部備案。施工單位于約定的時間配合監(jiān)理單位、工程及采購管理部按照計劃開始按《新建房屋驗收表》、《小區(qū)公共綠化驗收單》、《小區(qū)公共設(shè)施及道路設(shè)施驗收單》所列項目進行逐項驗收，要求在十五個工作日內(nèi)完成。如驗收有不合格的項目，監(jiān)理單位簽發(fā)《質(zhì)量問題整改通知單》，并抄送工程及采購管理部；對所列返修項目，施工單位于規(guī)定日期內(nèi)返修完畢交與監(jiān)理單位、工程及采購管理部復(fù)驗直至合格。通常要求在十個工作日內(nèi)完成，全部驗收工作應(yīng)操縱在入伙前二個月完成。返修復(fù)驗由施工單位提出，隨時提出，監(jiān)理單位、項目經(jīng)理部隨時復(fù)驗。工程及采購管理部將交付驗收結(jié)果及時反饋工程管理部，關(guān)于不能及時整改或者多次整改仍不合格的質(zhì)量問題要及時與客戶服務(wù)中心、工程及采購管理部取得溝通，并制定統(tǒng)一解決方案。工程及采購管理部組織監(jiān)理、總包施工單位按交付標(biāo)準(zhǔn)進行入伙前檢查。.交付驗收標(biāo)準(zhǔn).1資料：6.1.1產(chǎn)權(quán)資料A.用地批準(zhǔn)資料。B.項目批準(zhǔn)資料。C.施工許可證。6.1.2技術(shù)資料A.住宅區(qū)規(guī)劃圖、小區(qū)竣工總平面圖。B.所有單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖。C.單位工程竣工驗收證明書。D.地質(zhì)勘探報告，沉降觀察記錄。E.地下管網(wǎng)竣工圖。F.所有設(shè)備訂貨合同、產(chǎn)品合格證、隨機資料（使用說明書、檢驗報告）,隨機專用工具清單。G.電纜鋪設(shè)記錄。H,線路及電力電纜試驗記錄。I.發(fā)電機、電動機檢查試運轉(zhuǎn)記錄。J.電氣設(shè)備試驗調(diào)整記錄。K.電氣設(shè)備絕緣檢查。L.電氣設(shè)備送電驗收記錄。M.防雷接地電阻檢測記錄。N.防雷引下線焊接記錄。0.水、衛(wèi)生器具檢驗合格證。P.通風(fēng)機風(fēng)量測量調(diào)整記錄。Q.空調(diào)器性能測定調(diào)整記錄。R.環(huán)保達標(biāo)驗收許可證。S.消防驗收許可證。T.房屋測繪驗收資料。U.房屋驗收記錄。V.綠化平面圖。6.2房屋檢驗標(biāo)準(zhǔn)主體結(jié)構(gòu)檢驗標(biāo)準(zhǔn)：符合工程建設(shè)主體結(jié)構(gòu)驗收程序，以房屋竣工驗收合格證明文件為根據(jù)。住戶室內(nèi)土建部分質(zhì)量與功能檢查標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)墻面A.表面平整光滑，陰陽角方正順直，無明顯抹紋，接槎平整，無空鼓開裂,批嵌細膩，無脫皮；B.預(yù)留洞、槽、管道等色澤一致，尺寸正確、方正、整齊、光滑；C.墻表面細裂縫空鼓處，經(jīng)修補后應(yīng)保持與原墻面色澤一致，無修補痕跡。622.2頂棚（層高），開間尺寸A.驗收標(biāo)準(zhǔn)基本同內(nèi)墻面。B.頂棚在平整度的基礎(chǔ)上水平，觀感質(zhì)量良好。6.2.2.3地坪A.地坪表面平整，水泥顏色一致，清潔干凈，無污染，無開裂空鼓，表面無麻面，不起砂。B.地坪2m靠尺與塞尺檢查平整度同意偏差小于4mm。C.踢腳線平整順直，高度一致，無空鼓開裂，與墻面結(jié)合牢固，上下接槎平整，分色清晰。622.4進戶門、電表箱門A.門扇開啟靈活，不碰擦，無自開、自關(guān)、回彈現(xiàn)象；B.表面平整，光潔無雀絲、劃痕、毛刺、錘印與缺、斷角；C.門框與墻體間砂漿填嵌飽滿均勻；框的正、側(cè)面垂直。門鎖、拉手、插銷、小五金、門碰頭安裝齊全，無遺漏，安裝位置準(zhǔn)確。6.2.2.5陽臺A.墻面平整無空鼓開裂，大墻角、陰角挺拔通直，表面無明顯射影與波紋,陰陽角清晰不模糊；涂料均勻，無色差，無接痕，無污染。B.地坪除符合樓地面地要求外，不倒泛水，無積水，無滲漏，無空鼓開裂。C.陽臺欄桿表面無明顯凹面與損傷，劃痕不超過0.5mm,欄桿整齊一致，位置正確；陽臺掛落線寬度一致，出底板高度一致。D.陽臺立管清潔無污染。622.6衛(wèi)生間、廚房間A.墻面細砂批嵌粗細一致，平整清潔，紋路上下順直，無裂縫，不起殼，地坪平整。B.衛(wèi)生間地面48小時盛水試驗，以水覆蓋滿地面為準(zhǔn)，達到不滲不漏。C.各出水管道灌水通球試驗，每根管道試驗2分鐘。門窗A.門窗開啟靈活，無倒翹，阻滯及反彈現(xiàn)象，五金配件齊全，位置正確B.門窗框扇表面外觀潔凈，無劃痕，碰傷，拉毛現(xiàn)象；滑槽內(nèi)無垃圾，排水孔通暢，玻璃表面潔凈，無劃傷，無氣泡，雙層玻璃夾層內(nèi)無灰塵與水氣，雙玻隔條橫平豎直，不翹曲；C.硅膠槽順直，槽口方向、寬度、深度符合設(shè)計要求，硅膠施放均勻，邊緣整齊，圓弧光滑。外墻A.墻面平整無空鼓開裂，細沙批嵌均無明顯接搓，涂料均勻，無色差，無接痕，無污染。B.外墻無滲漏水。6.2.2.9屋面A.各類房屋排水暢通，無積水、不滲漏；B.坡、平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在共用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔；C.陽臺與三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口平密、不滲漏。623給排水、電器部分檢查標(biāo)準(zhǔn)給水管A.水表安裝位置正確、平整，給水閥門的位置準(zhǔn)確，開關(guān)嚴(yán)密、靈活。B.所有給水管（含熱水管）都有經(jīng)試壓報告與驗收記錄，管道無滲漏。排水管A.排水管每層潔具留口位置準(zhǔn)確，廚房、衛(wèi)生間地漏高出地坪0.5?1cm,陽臺地漏低于地表面0.5cm。B.檢查口位置正確，清掃方便。C.有灌水通球試驗無滲無漏記錄，排水通暢。623.3空調(diào)、雨落管A.按規(guī)范安裝伸縮節(jié)，伸縮節(jié)安裝高度應(yīng)統(tǒng)一。B.管道支承件的間距應(yīng)統(tǒng)一，立管由75以上的支承件間距不大于2m。C.雨落管口與排水明溝中心、月亮彎中心三點成一線。D.所有管道不堵不漏，排水通暢。6.2.3.4煤氣管A.煤氣管明敷,離墻面3.5?4cm。煤氣管每層加套管，套管高出地坪8-10cm,安裝位置準(zhǔn)確牢固。B.管道安裝完畢后應(yīng)將接口與管壁清理干凈，作防腐處理。623.5開關(guān)、插座（含電視機、電話）A.線材色標(biāo)合理，接線正確，左零右相，相線為紅線，零線為蘭線，接地為黃綠雙色線，接地接觸緊密。B.開關(guān)、插座面板并列安裝高差同意偏差0.5mm；每戶內(nèi)面板高差同意偏差5mm；面板的垂直度同意偏差0.5mm。C.用戶箱內(nèi)標(biāo)識正確。避雷帶A.有全面測試接地電阻符合設(shè)計要求阻值的檢測與驗收記錄，無明確時應(yīng)小于10歐姆。配電箱A,元件齊全，接地正確，線材色標(biāo)正確，排列清晰，接觸嚴(yán)密。（相線為紅線、黃線、綠線，零線為蘭線，接地線為綠黃雙色線）。B.配電箱盤面垂直。6.2.4室外公建工程檢查標(biāo)準(zhǔn)室外排水工程A.窖井布置合理，出水口四周封閉緊密，粉刷符合要求。B.各類窖井蓋完整無缺，無翹裂、斷裂、變形，易于開啟。C.管道應(yīng)順直且排水通暢，有閉水試驗與沖水試驗的驗收記錄。D.管路及窖井中無建筑垃圾。624.2行車道路與停車位，自行車棚A.行車路面應(yīng)無裂紋、脫皮、麻面與起砂等缺陷。B.行車路面的縱縫、橫縫務(wù)必沿全長作通，縱縫與橫縫務(wù)必貫穿。同意偏差:縱縫20m長度內(nèi)不得大于20mm，橫縫在路面寬度內(nèi)不得小于10mm。C.混凝土道路割縫平整，伸縮縫處油膏灌縫密實平整，油漆完成，美觀。D.路面平整，坡度符合設(shè)計要求，經(jīng)潑水試驗無積水現(xiàn)象。E.植草磚鋪設(shè)平整，無殘缺，無積水現(xiàn)象，檔車石與車位分線合理。F.房屋入口處務(wù)必做室外道路，與主干道相通，路面潑水后無積水、空鼓與斷裂現(xiàn)象。G.自行車棚等室外構(gòu)筑物、設(shè)施滿足設(shè)計要求與使用功能，有關(guān)資料齊全,并經(jīng)驗收合格。6.2.4.3小區(qū)景觀A.小區(qū)內(nèi)道路平整，道板磚鋪設(shè)整齊，無松翹，分界處層次清晰，集水井分布合理，路面與綠地?zé)o積水現(xiàn)象。休閑娛樂設(shè)施完好，有驗收合格證明。B.綠化用水試壓符合要求，水表及保護設(shè)施安裝符合要求，水龍頭處排水通暢，無積水。C.室外照明系統(tǒng)設(shè)計與施工滿足與管理需要，線路絕緣通電性能良好。6.2A.4綠化A.植物數(shù)量、品種、規(guī)格符合設(shè)計合同要求，提供竣工圖紙。進滬植物材料應(yīng)有”植物檢疫表”及苗木出圃單?；緹o黃土裸露，并落實保修、包活責(zé)任與期限。B.土地平整及施肥：排水坡恰當(dāng)，無雜草根、莖，花壇施腐熟基肥。C.草坪：間鋪、點鋪草坪，大小一致、均勻，草塊與土壤密結(jié)，平整；鋪設(shè)完成，做到不露土層。D.切草邊：線條清晰，平順自然。E.花壇、草本地被：高矮、密度符合設(shè)計要求，株行距均勻，種植深度恰當(dāng)，根部搗實。F.定向及排列：樹木朝向的要緊視線應(yīng)豐滿完整、生長好、姿態(tài)美；G.垂直度、支撐、繞桿：材料、高度、方向及位置應(yīng)整齊劃一。6.2.5設(shè)備驗收標(biāo)準(zhǔn)水泵房土建驗收標(biāo)準(zhǔn)：A.頂棚、墻面、地坪、門窗門鎖符合要求。B.水泵四周排水溝及總排水溝能正常使用。C.防噪音：措施合理有效。水箱：A.附屬設(shè)施齊全：內(nèi)外爬梯、透氣孔（帽）、B.管道同墻體接觸處無滲漏C.水箱內(nèi)外垃圾清理干凈設(shè)備安裝電氣操縱柜A.安裝牢固，便于操作與維修。B.電氣操縱柜內(nèi)器件及配線符合規(guī)范，接線端線路標(biāo)識清晰，名牌規(guī)范。C.電氣操縱柜的操縱各類功能同實際運轉(zhuǎn)設(shè)備相匹配。D.建筑室外操縱線同操縱柜接口有保護裝置。E.操縱柜前絕緣毯完好。F.聯(lián)合動負(fù)荷試車合格。水泵及電動機A.水泵電動機安裝符合規(guī)范，啟動與運行平穩(wěn)，無異響。B.電動機與水泵運轉(zhuǎn)時，各部件發(fā)熱正常。C.電動機接線符合規(guī)范，且端口有保護措施。D.各類部件無特殊，各項技術(shù)指標(biāo)符合規(guī)范要求。檔案資料齊全：A.完整竣工圖紙同現(xiàn)場安裝一致。B.隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄齊全。C.操縱柜的原理圖、接線圖、變更圖、操作說明書齊全。D.合同復(fù)印件。E.各部件產(chǎn)品的合格證、廠家與施工單位的全面聯(lián)系。閥門A.閥門開關(guān)完好、靈活。B.標(biāo)識清晰，正確。電氣儀表：A,安裝符合規(guī)范，便于觀察與維修。B.儀表讀數(shù)正確，偏轉(zhuǎn)流暢，無卡塞現(xiàn)象。C.電線敷設(shè)布局合理。6.2.5.7報警裝置A.報警功能準(zhǔn)確：底水位、高水位、超水位均能報警。B.缺水有自動保護，切斷電機運轉(zhuǎn)，并報警。625.8照明：A.日常照明安裝符合要求。B.應(yīng)急照明功能良好，位置合理。其他：A.支架安裝合理，減震措施得當(dāng)，管道油漆與標(biāo)識指示符合規(guī)范。B.水壓試驗及保溫、防腐措施符合要求：設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。C.保護用工具儀器、儀表及保護備件齊全。電梯驗收A.電梯安全部門出具的認(rèn)可文件或者者準(zhǔn)許使用文件齊全。B.電梯各項功能正常：C.應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動、運行、選層、平層、停層；D.電引機的噪聲與震動聲不得超過GBJ232的規(guī)定值；E.制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠。F.輔助實施如空調(diào)等正常。G.外觀與裝飾面完好無損或者保護措施良好。H.保護用工具儀器、儀表及保護備件齊全。I.檔案資料齊全：完整竣工圖紙同現(xiàn)場安裝一致。隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄齊全。操縱柜的原理圖、接線圖、變更圖、操作說明書齊全。合同復(fù)印件。各部件產(chǎn)品的合格證、廠家與施工單位的全面