房地產(chǎn)新人培訓(xùn)課件

什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)——土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。

有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益房地產(chǎn)的自然特征位置的固定性（房地產(chǎn)的自然地理位置是不變的，盡管其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置有可能發(fā)生變化）使用的耐久性（對(duì)于土地而言，其具有不可毀滅性，建筑物雖然不象土地那樣具有不可毀滅性，但一經(jīng)建成，壽命通常也可以達(dá)到幾十年甚至數(shù)百年）資源的有限性（土地作為大自然的產(chǎn)物是不能被人工生產(chǎn)出來(lái)的，這也使得建筑在其上的建筑物和其他附著物的數(shù)量也是有限的）房地產(chǎn)的保值性（房地產(chǎn)的價(jià)值隨著時(shí)間的推移，價(jià)值的總體趨勢(shì)）1、房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、功能、新舊、程度2、房屋層數(shù)和朝向3、環(huán)境因素(地理位置、交通、商業(yè)娛樂(lè)、網(wǎng)點(diǎn)等)4、房屋的供需狀況5、政策因素6、土地價(jià)格的變動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的行業(yè)。房地產(chǎn)是第幾產(chǎn)業(yè)？房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)類別分類？發(fā)展商：專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)代理商：經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評(píng)估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購(gòu)買、出租、承租及物業(yè)咨詢?cè)u(píng)估報(bào)告、銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)。

一級(jí)市場(chǎng)，是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的交易市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)，是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易三級(jí)市場(chǎng)，是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)市場(chǎng)分類？土地出讓方式

1、劃撥是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，取得的國(guó)有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后無(wú)償取得的國(guó)有土地使用權(quán)。

劃撥的方式一般有：國(guó)有企業(yè)的土地、軍事用地、公共用地等。

2、土地出讓方式有三種：招標(biāo)、拍賣、掛牌

按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第11號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)的解釋，土地公開出讓方式包括招標(biāo)、拍賣和掛牌。

招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

3、協(xié)議出讓

《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（2003）第二條規(guī)定，協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予優(yōu)惠、扶持的項(xiàng)目等。

協(xié)議出讓一般不用走招拍掛的形式。

商品房是什么？商品房是指開發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過(guò)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)是什么？產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)。通俗講就是土地使用年限。商品房預(yù)售許可證？按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國(guó)土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花備注：銷售商品房，購(gòu)買者具有商品房的擁有權(quán)，但不具有土地的擁有權(quán)土地使用年限？按其使用性質(zhì)劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資、微利房用地

國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合用地：50年（取消綜合用地）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：40年房產(chǎn)分類按照土地性質(zhì)分類：70年產(chǎn)權(quán)土地：普通住宅別墅公寓（由于公寓分類上沒(méi)有明確劃分，50平米以下、一房的產(chǎn)品）40年商業(yè)金融產(chǎn)權(quán)土地：商業(yè)（百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)街、住宅底層商鋪、社區(qū)型商鋪）寫字樓公寓（設(shè)定有居住功能的產(chǎn)品）其他：教育、醫(yī)療、科研、工業(yè)、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教住宅按層數(shù)劃分如下：1、低層住宅為一層至三層

2、多層住宅為四層至七層

3、小高層住宅為七層至十六層

4、高層住宅為十六層到三十二層（小高層、高層、超高層）5、超高層在三十三層以上是指購(gòu)房者購(gòu)買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會(huì)付一部分樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，樓房所有權(quán)歸己。銀行按揭？契稅：指當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價(jià)格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。凡是國(guó)有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括出售、贈(zèng)與、交換都需要交納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用。購(gòu)房需交哪些稅費(fèi)？印花稅：是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購(gòu)買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。房屋買賣所需費(fèi)用（1）交易過(guò)程中需交費(fèi)用：契稅：面積小于（含）120平米繳納房?jī)r(jià)款的2％∶購(gòu)房面積超過(guò)120平米，120平米以內(nèi)部分繳納房?jī)r(jià)款的2‰，超出部分繳納4％。在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)需交納（一般由財(cái)政局委托房地局代收）。印花稅：房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之五。（由稅務(wù)局收?。?，在雙方正式簽約后即發(fā)生。交易手續(xù)費(fèi)：小于120平米繳納500元，大于120平米繳納1500元。（2）申辦產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中需交費(fèi)用（由房地局和稅務(wù)局收?。┑怯涃M(fèi)：每建筑平方米0.3元：房屋所有權(quán)證工本費(fèi)：4元/本：印花稅：5元／件。（3）入住過(guò)程中需交費(fèi)用住宅公用部分共有設(shè)備維修基金：購(gòu)房款的3％；物業(yè)管理蕢及供暖費(fèi)：供暖費(fèi)16－18元／平米/供暖季。（4）辦理按揭須繳納的費(fèi)用律師費(fèi)：貸款額的0.3％。保險(xiǎn)費(fèi)：財(cái)險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)＝總房款十年費(fèi)率礻年限系數(shù)。保費(fèi)一次性交。建行采用太平洋保險(xiǎn)公司，年費(fèi)率一般為0.56％：工行采用華泰保險(xiǎn)公司，年費(fèi)率為0.056％：建行總行，中信采用人民保險(xiǎn)公司，年費(fèi)率為0.045％。（5）辦理公積金需繳納費(fèi)用評(píng)估費(fèi)：評(píng)估價(jià)格100萬(wàn)以下部分收取評(píng)估結(jié)果的0.5％，以上部分0.25％。｜保險(xiǎn)費(fèi)：財(cái)險(xiǎn)：保險(xiǎn)費(fèi)＝貸款額*年費(fèi)率*年限系數(shù)綜合險(xiǎn)∶保險(xiǎn)費(fèi)＝貸款人年限對(duì)應(yīng)系數(shù)*貸款額房屋買賣所需費(fèi)用磚混結(jié)構(gòu)：豎向承重結(jié)構(gòu)為磚墻，水平承重的樓板、屋面板為鋼筋混凝土（多層）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：承重構(gòu)件梁、柱為鋼混，外墻、分割墻為輕質(zhì)墻或砌塊填充（小高層）鋼結(jié)構(gòu)：承重構(gòu)件梁、柱為鋼材（高層）住宅的結(jié)構(gòu)形式2022/10/1818住宅建筑形式單元（板式）式住宅在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱為一個(gè)居住單元。點(diǎn)式住宅高層獨(dú)立單元式住宅又稱塔式住宅，由共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的住宅。蝶形住宅由共用樓梯、電梯通過(guò)內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住宅。板式示意圖點(diǎn)式示意圖蝶形示意圖2022/10/1822戶型分類平面式錯(cuò)層式復(fù)式躍層式2022/10/1823平面式：表示一戶人家的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間都處于同一層面2022/10/1824錯(cuò)層式：主要指的是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。

復(fù)式：上下兩層完全分隔，一、二層樓面往往垂直投影，上下面積一致(樓上樓下、兩層一戶)2022/10/18躍層式：躍層式住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層

建筑用地面積

總建筑面積

建筑密度（建筑覆蓋率）

容積率

建筑或建筑群實(shí)際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場(chǎng)等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。

總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。

一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),即容積率越大,土地利用程度越高。

用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)2022/10/1828層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。凈高：樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。凈高=層高-樓板厚度2022/10/1829建筑面積=使用面積+公攤面積使用面積=可以利用的面積+房屋墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。共有建筑面積：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室等。不包括獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積。公攤面積：共有建筑面積分?jǐn)偤蟮拿娣e。面積測(cè)算的注意事項(xiàng)單層層高》2.2米以上（含2.2米）算全面積層高=1.2米——2.2米算一半面積層高<1.2米不計(jì)算面積多層層高》2.2米以上（含2.2米）算全面積層高<2.2米算一半面積其它半封閉的陽(yáng)臺(tái)或入戶花園算一半面積。外凸窗中突出去的那部分不算面積層高超過(guò)3米，不超過(guò)6米，只算單層面積

房屋價(jià)格

起價(jià)：各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。均價(jià)：小區(qū)內(nèi)各套房屋總價(jià)之和與各套總建筑面積之比。綠化率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地