土地增值稅課件

第三節(jié)土地增值稅1ppt課件第三節(jié)土地增值稅1ppt課件一、概述

（一）概念土地增值稅出售，不包括出租及出讓不包括公益性贈(zèng)與、贈(zèng)與直系親屬或有贍養(yǎng)義務(wù)人土地使用權(quán)屬國(guó)家，不包括集體土地

有償轉(zhuǎn)讓

取得收入

國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物2ppt課件一、概述

（一）概念土地增值稅出售，不包括出租及出讓不包括公（二）特點(diǎn)征稅面廣以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)實(shí)行超率累進(jìn)稅率實(shí)行按次征收（三）作用國(guó)家財(cái)政收入的主要來源之一重要杠桿重要手段3ppt課件（二）特點(diǎn)3ppt課件銷售新建房二、征稅范圍

轉(zhuǎn)讓二手房直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)4ppt課件銷售二、征稅范圍直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)4ppt課件具體征稅規(guī)定（哪些征；哪些不征；哪些免征）接下表5ppt課件具體征稅規(guī)定（哪些征；哪些不征；哪些免征）接下表5ppt6ppt課件6ppt課件7ppt課件7ppt課件小結(jié)（哪些征；哪些不征；哪些免征）：

1.屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（應(yīng)征）

（1）出售國(guó)有土地使用權(quán)；

（2）取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后出售的；

（3）存量房地產(chǎn)買賣；

（4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）；

（5）單位之間交換房地產(chǎn)（有實(shí)物形態(tài)收入）；

（6）投出方或接受方屬于房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)投資；

（7）投資聯(lián)營(yíng)后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的；

（8）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的；

（9）非公益性贈(zèng)與、贈(zèng)與給除直系親屬和贍養(yǎng)人以外的；

（10）轉(zhuǎn)讓、抵押、置換8ppt課件小結(jié)（哪些征；哪些不征；哪些免征）：

1.屬于土地增值稅

2.不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（不征）

（1）房地產(chǎn)繼承（無收入）；

（2）房地產(chǎn)有條件的贈(zèng)與（無收入）；

（3）房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變）；

（4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬未變）；

（5）房地產(chǎn)重新評(píng)估增值（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。

9ppt課件2.不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（不征）

（1）房

3.免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收）

（1）個(gè)人互換自有居住用房地產(chǎn)；

（2）合作建房建成后按比例分房自用；

（3）與房地產(chǎn)商無關(guān)的投資聯(lián)營(yíng)，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資企業(yè)；

（4）企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中；

（5）國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)；

（6）個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有的房地產(chǎn)；

（7）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售（符合條件）。10ppt課件3.免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收）

（1）個(gè)人三、土地增值稅稅率級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（即增值率）稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%-100%的部分4053超過100%-200%的部分50154超過200%的部分603511ppt課件三、土地增值稅稅率級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（即增值率四、土地增值稅的計(jì)算

1

4

2（一）、計(jì)算步驟確定轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算應(yīng)納稅額確定扣除項(xiàng)目計(jì)算增值額，確定增值率和稅率

312ppt課件四、土地增值稅的計(jì)算142（（二）、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算1、基本公式：（1）增值額=收入-準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額（2）增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額x100%（3）應(yīng)納稅額=增值額x適用稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除數(shù)

13ppt課件（二）、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算1、基本公式：13ppt課件2、扣除項(xiàng)目的規(guī)定14ppt課件2、扣除項(xiàng)目的規(guī)定14ppt課件轉(zhuǎn)讓新房扣除項(xiàng)目具體規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)①土地價(jià)款同①

③開發(fā)費(fèi)用：借款利息能分?jǐn)偂⒂凶C明：借款利息+(①+②)×5%(內(nèi));借款利息不能分?jǐn)?、無證明：(①+②)×10%(內(nèi))

④稅金：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加同2同3⑤加計(jì)扣除項(xiàng)目(①+②)×20%②開發(fā)成本④稅金：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅15ppt課件轉(zhuǎn)讓新房扣除項(xiàng)目具體規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)①土地轉(zhuǎn)讓舊房扣除項(xiàng)目具體規(guī)定扣除項(xiàng)目土地價(jià)款扣除項(xiàng)目土地價(jià)款稅金：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅評(píng)估價(jià)格稅金：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、契稅購(gòu)房?jī)r(jià)格-每年5%折舊能取得評(píng)估價(jià)格不能取得評(píng)估價(jià)格重置成本*成新率16ppt課件轉(zhuǎn)讓舊房扣除項(xiàng)目具體規(guī)定扣除項(xiàng)目土地價(jià)款扣除項(xiàng)目土地價(jià)款稅金關(guān)于新房稅金計(jì)算的區(qū)別17ppt課件關(guān)于新房稅金計(jì)算的區(qū)別17ppt課件例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司建一住宅出售，取得銷售收入1600萬元(設(shè)城建稅率7%，教育費(fèi)附加征收率3%)。建此住宅支付的地價(jià)款100萬元(其中含有關(guān)手續(xù)費(fèi)0.8萬元)，開發(fā)成本300萬元貸款利息支出無法準(zhǔn)確分?jǐn)?。該省政府?guī)定的費(fèi)用計(jì)提比例為10%。計(jì)算上述業(yè)務(wù)應(yīng)繳納的土地增值稅。18ppt課件例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司建一住宅出售，取得銷售收入1600萬元(

【答案】(1)實(shí)現(xiàn)收入總額：1600萬元

(2)扣除項(xiàng)目金額:①支付地價(jià)款：100萬元；②支付開發(fā)成本：300萬元

③計(jì)提的三項(xiàng)費(fèi)用：(100+300)×10%=40(萬元)④扣除的稅金：1600×5%×(1+7%+3%)=88(萬元)

⑤加計(jì)扣除費(fèi)用：100+300)×20%=80(萬元)⑥扣除費(fèi)用的總額：100+300+40+88+80=608(萬元)

(3)確定增值額：1600-608=992(萬元)

(4)確定增值比率：992÷608≈163%所以適用第三檔稅率：50%，扣除系數(shù)：15%

(5)計(jì)算應(yīng)納稅額：992×50%-608×15%=404.8(萬元)19ppt課件

【答案】19ppt課件1.建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值率未超過20%—免稅，未分別核算的不享受優(yōu)惠。

2.國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)—免稅稅

3.國(guó)家建設(shè)需要搬遷，自行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)—免稅五、稅收優(yōu)惠20ppt課件1.建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值率未超過20%—免稅，未分別核算的第三節(jié)土地增值稅21ppt課件第三節(jié)土地增值稅1ppt課件一、概述

（一）概念土地增值稅出售，不包括出租及出讓不包括公益性贈(zèng)與、贈(zèng)與直系親屬或有贍養(yǎng)義務(wù)人土地使用權(quán)屬國(guó)家，不包括集體土地

有償轉(zhuǎn)讓

取得收入

國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物22ppt課件一、概述

（一）概念土地增值稅出售，不包括出租及出讓不包括公（二）特點(diǎn)征稅面廣以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)實(shí)行超率累進(jìn)稅率實(shí)行按次征收（三）作用國(guó)家財(cái)政收入的主要來源之一重要杠桿重要手段23ppt課件（二）特點(diǎn)3ppt課件銷售新建房二、征稅范圍

轉(zhuǎn)讓二手房直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)24ppt課件銷售二、征稅范圍直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)4ppt課件具體征稅規(guī)定（哪些征；哪些不征；哪些免征）接下表25ppt課件具體征稅規(guī)定（哪些征；哪些不征；哪些免征）接下表5ppt26ppt課件6ppt課件27ppt課件7ppt課件小結(jié)（哪些征；哪些不征；哪些免征）：

1.屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（應(yīng)征）

（1）出售國(guó)有土地使用權(quán)；

（2）取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后出售的；

（3）存量房地產(chǎn)買賣；

（4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）；

（5）單位之間交換房地產(chǎn)（有實(shí)物形態(tài)收入）；

（6）投出方或接受方屬于房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)投資；

（7）投資聯(lián)營(yíng)后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的；

（8）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的；

（9）非公益性贈(zèng)與、贈(zèng)與給除直系親屬和贍養(yǎng)人以外的；

（10）轉(zhuǎn)讓、抵押、置換28ppt課件小結(jié)（哪些征；哪些不征；哪些免征）：

1.屬于土地增值稅

2.不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（不征）

（1）房地產(chǎn)繼承（無收入）；

（2）房地產(chǎn)有條件的贈(zèng)與（無收入）；

（3）房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變）；

（4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬未變）；

（5）房地產(chǎn)重新評(píng)估增值（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。

29ppt課件2.不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（不征）

（1）房

3.免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收）

（1）個(gè)人互換自有居住用房地產(chǎn)；

（2）合作建房建成后按比例分房自用；

（3）與房地產(chǎn)商無關(guān)的投資聯(lián)營(yíng)，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資企業(yè)；

（4）企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中；

（5）國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)；

（6）個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有的房地產(chǎn)；

（7）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售（符合條件）。30ppt課件3.免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收）

（1）個(gè)人三、土地增值稅稅率級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（即增值率）稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%-100%的部分4053超過100%-200%的部分50154超過200%的部分603531ppt課件三、土地增值稅稅率級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（即增值率四、土地增值稅的計(jì)算

1

4

2（一）、計(jì)算步驟確定轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算應(yīng)納稅額確定扣除項(xiàng)目計(jì)算增值額，確定增值率和稅率

332ppt課件四、土地增值稅的計(jì)算142（（二）、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算1、基本公式：（1）增值額=收入-準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額（2）增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額x100%（3）應(yīng)納稅額=增值額x適用稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除數(shù)

33ppt課件（二）、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算1、基本公式：13ppt課件2、扣除項(xiàng)目的規(guī)定34ppt課件2、扣除項(xiàng)目的規(guī)定14ppt課件轉(zhuǎn)讓新房扣除項(xiàng)目具體規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)①土地價(jià)款同①

③開發(fā)費(fèi)用：借款利息能分?jǐn)?、有證明：借款利息+(①+②)×5%(內(nèi));借款利息不能分?jǐn)?、無證明：(①+②)×10%(內(nèi))

④稅金：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加同2同3⑤加計(jì)扣除項(xiàng)目(①+②)×20%②開發(fā)成本④稅金：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅35ppt課件轉(zhuǎn)讓新房扣除項(xiàng)目具體規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)①土地轉(zhuǎn)讓舊房扣除項(xiàng)目具體規(guī)定扣除項(xiàng)目土地價(jià)款扣除項(xiàng)目土地價(jià)款稅金：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅評(píng)估價(jià)格稅金：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、契稅購(gòu)房?jī)r(jià)格-每年5%折舊能取得評(píng)估價(jià)格不能取得評(píng)估價(jià)格重置成本*成新率36ppt課件轉(zhuǎn)讓舊房扣除項(xiàng)目具體規(guī)定扣除項(xiàng)目土地價(jià)款扣除項(xiàng)目土地價(jià)款稅金關(guān)于新房稅金計(jì)算的區(qū)別37ppt課件關(guān)于新房稅金計(jì)算的區(qū)別17ppt課件例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司建一住宅出售，取得銷售收入1600萬元(設(shè)城建稅率7%，教育費(fèi)附加征收率3%)。建此住宅支付的地價(jià)款100萬元(其中含有關(guān)手續(xù)費(fèi)0.8萬元)，開發(fā)成本300萬元貸款利息支出無法準(zhǔn)確分?jǐn)?。該省政府?guī)定的費(fèi)用計(jì)提比例為10%。計(jì)算上述業(yè)務(wù)應(yīng)繳納的土地增值稅。38ppt課件例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司建一住宅出售，取得銷售收入1600萬元(

【答案】(1)實(shí)現(xiàn)收入總額：1600萬元

(2)扣除項(xiàng)目金額:①支付地價(jià)款：100萬元；②支付開發(fā)成本：300萬元

③計(jì)提的三項(xiàng)費(fèi)用：(100+300)×10%=40(萬元)④扣除的稅金：1600×5%×(1+7%+3%)=88(萬元)

⑤加計(jì)扣除費(fèi)用：100+300)×20%=80(萬元)⑥扣除費(fèi)用的總額：100+300+40+88+80=608(萬元)

(3)確定增值額：1600-608=992(萬元)