地產拿地過程中應關注的稅務問題文件

拿地過程中應關注的稅務問題投資策劃中心

羅梓月2015年11月課題目標目標一房地產行業(yè)有哪些稅種？占比是多少？目標二常見和新型拿地模式下的稅務問題目標三怎么概算土增稅？---土增稅概算表目標四每種模式下的節(jié)稅空間？目錄12房地產行業(yè)主要稅種介紹不同拿地模式應關注的稅務問題目錄3節(jié)稅籌劃與拿地模式選擇第一部分

房地產行業(yè)主要稅種嚴禁外傳

│4一、房地產行業(yè)的主要稅種1.1

房地產全周期業(yè)務所涉及稅種土地獲取階段建設施工階段銷售階段自持階段驗收、清算階段主要涉及稅種主要涉及稅種?

土地增值稅（清算）?

企業(yè)所得稅?房產稅?

土地使用稅一、房地產行業(yè)的主要稅種1.2

房地產行業(yè)主要稅種簡介契稅繳稅主體：轉移土地、房屋權屬，承受的單位或個人（買方）◆營業(yè)稅及附加◆

繳稅主體：在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位或個人（賣方）；◆附加：城市維護建設稅、教育費附加等。◆

繳稅主體：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人（賣土地增值稅方）；◆

以繼承、贈與方式等無償轉讓房地產的行為不征稅。企業(yè)所得稅印花稅繳稅主體：在中華人民共和國境內，企業(yè)和其他取得收入的組織（賣方）◆對經濟活動中書立、領受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅（買賣雙方）一、房地產行業(yè)的主要稅種1.3

契稅：◆

繳稅主體：轉移土地、房屋權屬，承受的單位或個人（買方）；◆

以土地、房屋權屬作價投資、入股，視同土地使用權、房屋買賣或者房屋贈與征稅契稅=轉讓價格×稅率（

3％－5％）1.4

印花稅：印花稅=計稅金額×0.05%計稅金額：土地使用權出讓

或

轉讓合同、產權轉移書據所記載的金額一、房地產行業(yè)的主要稅種1.5

營業(yè)稅及附加營業(yè)稅=項目銷售收入或租金×5%城市維護建設費=營業(yè)稅*7%=項目銷售收入或租金*0.35%教育費附加=營業(yè)稅*3%=項目銷售收入或租金*0.15%地方教育發(fā)展費=營業(yè)稅*1%=項目銷售收入或租金*0.05%營業(yè)稅及附加=項目銷售收入或租金*5.55%?

以不動產投資入股不征收營業(yè)稅?

對股權轉讓不征收營業(yè)稅一、房地產行業(yè)的主要稅種1.6

土地增值稅：“三個階段”?

土地交易階段土地增值稅：指土地本身的溢價產生的增值稅，納稅方為土地轉讓方（賣方）。?

預售階段土地增值稅：指按照銷售收入的一定比例（按產品不同，一般為2-4%）預征，納稅方為項目公司。?

清算階段的土地增值稅：指按銷售收入減去法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超額累進稅率進行征收，并參照預售階段預征的土地增值稅多退少補，納稅方為項目公司應交土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數級數增值額與扣除項目金額

比率適用稅率%速算扣除%1234不超過50%超過50%至100%超過100%至200%超過200%30405060051535一、房地產行業(yè)的主要稅種1.6

土地增值稅：扣除項目土地及開發(fā)成本的30%土地成本開發(fā)成本加計扣除與轉讓相關稅金?

以下情形不可入賬：①未按規(guī)定取得發(fā)票:過期、假票、廢票；②未按規(guī)定開具發(fā)票：收據、白條；③票與加蓋的發(fā)票專用章不符；④票據抬頭非項目公司名稱；⑤紅線外市政配套。?

項目公司與集團的資金來往需進行內部計息：內部計息額=資金票據金額×30%×期限。只有外部計息方可抵扣財務成本費用，內部計息不可抵扣。?

政府額外或我方根據項目開發(fā)需要做的紅線外道路、景觀綠地、公園等市政配套，如何將公建配套作為稅前列支的成本？協(xié)商政府在掛牌文件或《出讓須知》中明確由競得者負責建設，但不得出現無償字眼，且需要體現配套與項目相關。例如:為保證小區(qū)居民的休閑（公園、綠化景觀），與主城區(qū)的連接（道路、橋梁）等，竟得者需投資建設。一、房地產行業(yè)的主要稅種1.6

土地增值稅：應用計算土地增值稅概算表

假設B公司的土地原始地價是2萬，以3萬的價格轉讓給了A公司請問土地交易階段B公司要繳納的土地增值稅是多少？土地交易階段土增稅（賣方）=（3-2）*40%-2*5%=0.3萬元

項目的銷售收入是10萬元，全部為住宅，預售階段按2%進行預征預售階段的土增稅（項目公司）=10*2%=0.2萬元

項目的銷售收入是10萬元，土地取得價款3萬，開發(fā)成本3萬請問清算階段的土增稅是多少？Step1：增值額=10-3-3-10*5.6%-（3+3）*30%=1.64Step2：增值率=1.64/8.36=19.6%<50%

適用稅率為30%Step3：應納稅額=1.64*30%-8.36*0%=0.492萬元Step4：扣除預征的稅費，多退少補后，還需繳納土增稅為0.492-0.2=0.292萬元一、房地產行業(yè)的主要稅種1.6

土地增值稅：不可入賬成本的影響A公司注冊資金2000萬元，名下有一塊土地，占地50畝，容積率2.6，原始地價約500萬/畝，其中有票地價為198萬/畝，現按1237萬/畝的價格與B公司進行合作，經初步測算項目預計銷售收入約17.7億，建造成本約5.6億元。項目實際需繳納的土地增值稅是多少？總結：經詳細測算：合作土地成本

有票的土地成本增值稅（萬元）利潤（萬元）?（萬元/畝）（萬元/畝）因

項

目萬

土畝地的成價本格發(fā)合票作僅比1在98公萬

開/畝市，場項按目照按1237

/1237萬/畝價格獲取同樣一塊地，要多繳納土地增值稅2.5億元，利潤減少約3.2億元(未考慮虧損對所得稅的影響）；12371237580925340123719830960-6717?

將上述多增加的增值稅攤入土地成本，土地單價增加了500萬元/畝，約1737萬元/畝，樓面價由7136元/㎡上升至10021元/㎡一、房地產行業(yè)的主要稅種1.7

企業(yè)所得稅應納稅所得稅額應納稅所得額所得稅稅率（25%）年收入總額不征收收入免稅收入各項扣允許彌補的年度虧損除成本費用稅金損失一、房地產行業(yè)的主要稅種1.8

房地產行業(yè)三大主要稅費占比情況◆

售價越高，增值越高，稅費占售價比越高；◆

一般而言，房地產行業(yè)主要稅種（營業(yè)稅及附加、所得稅）占售價比約10-13%，土地增值稅一般按2-4%預征，上述三大主要稅費占售價比值約為13-17%；項目1（東莞）項目2（湖南）概算時，三大主要稅種：一二?線按15%；三四線城市按13%?！?/p>

單方營業(yè)稅及附加+所得稅=843+385=1228◆

上述稅費占售價比=1228/9737=12.6%單方營業(yè)稅及附加+所得稅=411+137=548◆◆上述稅費售價比=548/5233=10.5%不同拿地模式應關注的稅務問題第二部分嚴禁外傳

│15二、八種常見和新型的拿地模式一級市場直接招拍掛一二級聯動三舊改造勾地土地使用權轉讓委托代建代管股權類合作開發(fā)聯營型合作開發(fā)二、不同拿地模式應關注的稅務問題NO.1&2買方

開發(fā)企業(yè)賣方/勾

直契稅

+

印花稅地

接招（3%-5%）萬分之五+

耕地占用稅拍掛（山東：30元/m2）契稅耕地占用稅

是農用地轉為建設用地過程中向用地申請人征收的一種稅，是轉性環(huán)節(jié)中交的，是土地成本中的一種。不應該是拍地人交的，在勾地時，若當地提出要交耕地占用稅，則在談判時應盡量要求不交。營業(yè)稅土地增值稅企業(yè)所得稅印花說若一定要交，則在掛牌文件中體現。目前廣西、河北、山東等省要單獨交。二、不同拿地模式應關注的稅務問題NO.1&2應用計算勾

直地

接若山東一200畝地塊最終通過招拍掛的形式拿下，招總價10,000萬元，契稅稅率4%，稅務費用是多少拍呢？掛契稅：400萬元印花稅：5萬元耕地占用稅(農轉用土地）：400萬元二、不同拿地模式應關注的稅務問題NO.3買方/開發(fā)企業(yè)賣方稅務一二契稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、耕地占用稅、印花稅問題級聯?

營業(yè)稅問題：（1）視為投資行為的不交；動（2）視為代理行為（一般為有拆遷資質的公司）的按差額的5%繳納；（3）因拆除、平整土地取得的勞務收入（一般為有拆遷資質的公司）

，全額交3%。?

土地返還款是否繳納所得稅問題：土地返還款如屬于“符合條件”的契稅財政性資金（①②③）返還不計稅，但

往往土地返還款因難以滿足上述“條件”一般要計稅。?

土地增值稅抵扣問題：一般情況下

均要求沖減土地成本，也有的地方未加以明確，具體需跟主管稅務機關進行確認。營業(yè)稅土地增值稅企業(yè)所得稅印花說注：①能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件；②財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；③企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。二、不同拿地模式應關注的稅務問題NO.4買方/開發(fā)企業(yè)賣方稅三舊務

營業(yè)稅的處理問題：廣州為例問題政府收回土地及出讓土地環(huán)節(jié)：不征收營業(yè)稅；??

以產權置換方式補償的：征收；改?

拆遷補償：被拆遷人取得的補償收入免稅；土地或房產補償給被拆遷戶的，對開發(fā)企業(yè)要計征營業(yè)稅；?

自主改造模式：土地和方案所有權未發(fā)生變化，開發(fā)企業(yè)投資收益不征稅；?

村集體轉讓股權的行為：不征收營業(yè)稅；?

共同開發(fā)模式：各自取得的物業(yè)不征稅，對外銷售要征稅；?

舊廠改造：自主改造、公開出讓均不征收；造契稅營業(yè)稅土地增值稅抵扣項問題：土地增值稅企業(yè)所得稅印花說?

按政府要求需另行支付的補償款及在復建地塊上出資建造安置房、其他房產、公共配套設施的支出可做扣除項目。二、不同拿地模式應關注的稅務問題NO.5買方/開發(fā)企業(yè)賣方土地各付我方稅務：契稅（成交價的3%-5%）印花稅（合同價的萬分之五）使各用稅權轉讓營業(yè)稅及附加：（買價-對方（有發(fā)票的）原買價）×5.6%土增稅：按土地增值計算公司所得稅：所得×25%或

個人所得稅：所得×20%契稅買方營業(yè)稅注：計算土增值稅的買價按評估價，所得稅是按對方實收（成交價）控制評估價很重要。土地增值稅企業(yè)所得稅印花說包辦二、不同拿地模式應關注的稅務問題NO.5土地應用計算若江蘇一200畝地塊最終通過土地過戶的形式拿下，評估價為使用11,000萬元，實際買價10,000萬元，對方原買價（有發(fā)票）6000萬，契稅稅率4%，權轉若買方包辦，則我方稅：若各付各稅，則我方稅：讓印花稅：5萬元契稅：400萬元印花稅：5萬元土地增值稅：1700萬元營業(yè)稅：280萬元所得稅：652.5萬元上述稅費合計：3042.5萬元二、不同拿地模式應關注的稅務問題NO.6買方/開發(fā)企業(yè)賣方聯營稅務?

“我方出錢

如何出？?

“利潤分配”如何分？?

需繳納哪些稅費？”型問合題作開◆

我方不是項目公司的股東只能以借款形式支出，只是一般的債券債務關系，資金風險較大；◆

我方不是股東，只能以“管理費”等名義收?。弧?/p>

因不存在土地交易，故不存在土地交易環(huán)節(jié)稅費，但我方和項目公司在經營過程中會涉及營業(yè)稅、所得稅等發(fā)契稅營業(yè)稅土地增值稅企業(yè)所得稅印花說二、不同拿地模式應關注的稅務問題NO.7買方/開發(fā)企業(yè)賣方股

股各付權

權收

類我方稅務：印花稅（合同價的萬分之五）各購

合稅作開除上述印花稅外，還要代對方承擔的稅費：發(fā)印花稅：合同價的萬分之五股權轉讓所得（公司：25%，個人：20%）契稅買方注意：營業(yè)稅?

賣方一次性100%轉讓股權的，還可能征收土地增值稅，如海南，如果100%股權轉讓，工商部門要求先看到稅務部門出具的完稅憑證才給予辦理股權過戶手續(xù)；?

部分城市以股權轉讓名義轉讓房地產的要征收土地增值稅，如湖南，2015年1月發(fā)布《關于明確以“股權轉讓名義轉讓房地產”征收土地增值稅的通知》。土地增值稅企業(yè)所得稅印花說包辦二、不同拿地模式應關注的稅務問題NO.7買方/開發(fā)企業(yè)賣方應用計算股

股權

權若江蘇一200畝地塊最終通過收購51%股權的形式拿下，評估價11，000萬元，股權成交價為10,000萬元，項目公司賬面成本為6000萬元，股權溢價4000萬元。收

類購

合作若買方包辦，則我方稅：若各付各稅，則我方稅：開發(fā)印花稅：5萬元印花稅：5萬元所得稅：1247.5萬元契稅上述稅費合計：1257.5萬元土地轉讓稅費合計：3042.5萬元1785萬元營業(yè)稅土地增值稅企業(yè)所得稅印花說若收購100%股權，則要交土地增值稅，且股權收購溢價不能在土地增值稅前扣除，土地增值稅：1700萬元二、不同拿地模式應關注的稅務問題NO.7買方/開發(fā)企業(yè)賣方雙方稅務增

股資

權擴

類股

合買賣雙方都僅需要繳納印花稅：作開發(fā)印花稅（合同價的萬分之五）契稅營業(yè)稅土地增值稅企業(yè)所得稅印花說二、不同拿地模式應關注的稅務問題NO.7買方/開發(fā)企業(yè)賣方先

股分立契稅：免征；營業(yè)稅：債權、債務等一并轉讓的，不征收營業(yè)稅分

權階立

類：一般情況下要繳納，部分城市可做減免操作；印花稅：合同價的萬分之五。段后

合轉

作股

開股發(fā)印花稅：合同價的萬分之五；所得稅：股權轉讓所得（公司：25%，個人：20%）。轉契稅轉注意：營業(yè)稅讓?

賣方一次性100%轉讓股權的，還可能征收土地增值稅，如海南，如果100%股權轉讓，工商部門要求先看到稅務部門出具的完稅憑證才給予辦理股權過戶手續(xù)；部分城市以股權轉讓名義轉讓房地產的要征收土地增值稅，如湖南，2015年1月發(fā)階土地增值稅企業(yè)所得稅印花說段?布《關于明確以“股權轉讓名義轉讓房地產”征收土地增值稅的通知》。二、不同拿地模式應關注的稅務問題NO.7買方/開發(fā)企業(yè)賣方作

股

作營業(yè)稅：不征收（需參與利潤分配、共擔投資風險）價

權

價土增稅：暫免征收，但接受出資的公司為房地產企業(yè)或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資的，均不免征所得稅1：結合項目公司虧損綜合考慮入入

類股

合股階契稅：3-5%（土地作價入股視同轉讓）印花稅：合同價的0.5%后

作段轉

開股

發(fā)股權印花稅：合同價的萬分之五賣方所得稅2：股權轉讓所得（公司：25%，個人：20%）契稅營業(yè)稅轉注意：讓?

賣方一次性100%轉讓股權的，還可能征收土地增值稅，如海南，如果100%股權轉讓，工商部門要求先看到稅務部門出具的完稅憑證才給予辦理股權過戶手續(xù)；?

部分城市以股權轉讓名義轉讓房地產的要征收土地增值稅，如湖南，2015年1月發(fā)布《關于明確以“股權轉讓名義轉讓房地產”征收土地增值稅的通知》。土地增值稅企業(yè)所得稅印花說階段二、不同拿地模式應關注的稅務問題NO.7合一股買方/開發(fā)企業(yè)賣方作

方出地權契稅：3-5%（土地作價入股視同轉讓）開

出類營業(yè)稅：不征收發(fā)

錢涉土增稅：暫免征收，但接受出資的公司為房地產企業(yè)或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資的，均不免征所得稅1：結合項目公司虧損綜合考慮一合及方出作稅費

印花稅：合同價的0.5%地開發(fā)契稅出以貨幣對外出資不發(fā)生增值稅、營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、房產稅和其他附加稅；錢◆營業(yè)稅涉土地增值稅企業(yè)所得稅印花說及◆

目標公司接受貨幣出資也不涉及上述納稅義務稅費二、不同拿地模式應關注的稅務問題NO.8買方/開發(fā)企業(yè)賣方委稅務托營業(yè)稅及附加所得稅代問印花稅建題代管營業(yè)稅：占股且共擔風險，共同分配利潤的，不征收營業(yè)稅；收取固定回報的，要按取得的收入收取營業(yè)稅；不入股不墊付資金，收取代建手續(xù)費的，按差額征收營業(yè)稅契稅營業(yè)稅品牌使用費：要征收增值稅、所得稅土地增值稅企業(yè)所得稅印花說二、不同拿地模式應關注的稅務問題不同拿地模式土地交易環(huán)節(jié)涉及稅金一覽表買方

開發(fā)企業(yè)賣方/土地股權類合作開發(fā)直接招拍掛一二級聯動聯營型合作開發(fā)委托代建代管拿地模式勾地三舊

使用改造

權轉讓土地作